רבים מקוראי הבלוג הקבועים והחדשים הפצירו בי בשנה האחרונה לרשום פוסט מקיף בנושא בניה עצמית ואני לצערי לא עמדתי במילתי ודחיתי את הנושא.
מכיוון שהפניות התגברו והבנתי שאני צריך לפנות לזה את הזמן, החלטתי שאי אפשר לדחות את זה יותר וצריך להרחיב בנושא על מנת שייתן כיוון ראשוני וכללי לאלו המתכננים לבנות את הבית שלהם.
מה ההבדל בין רכישת בית פרטי לבין בניה עצמית?
תחילה ניגע מעט בהבדל בין רכישת בית פרטי שניתן לרכוש מאדם פרטי או מקבלן שבונה בתים פרטיים לבין המושג הזה שנקרא "בניה עצמית".
בעיקרון, ההבדל הוא שאתם רוכשים בית פרטי (יד 2 או מקבלן) אתם בעצם פוסחים על כל עניין הבניה, אתם קונים "חבילה מוכנה" של קרקע + בית. זה מאוד דומה לרכישת דירה רגילה.
אבל בבניה עצמית זה משתנה לגמרי, פה אתם קודם כל רוכשים מגרש ורק אחר כך מתחילים את הבניה, אתם אחראים על כל נושא הבניה (גם מבחינת הקבלנים המבצעים וגם מבחינת אישורים והיתרים).
אני לא אגע בפוסט הזה בנושא ההיתרים והאישורים כי אני לא המקור המוסמך לנושא זה אלא אשתדל להתייחס לכל נושאי המשכנתא המשתנים בין "רכישה רגילה" ל"בניה עצמית".
מהם ההבדלים במשכנתא לבית פרטי יד שנייה / קבלן לבין בניה עצמית?
ישנם מספר הבדלים משמעותיים בעניין המשכנתא ואני אנסה להציג את רובם,
אעשה זאת במספר סעיפים ברשותכם:
- עלות המגרש – הבנקים מאפשרים לכם לקחת משכנתא עבור רכישת המגרש (עוד לפני שהתחלתם לבנות), עבור רכישת המגרש אין צורך להציג תכניות והיתרים לבניה כי המשכנתא ניתנת אך ורק לטובת המגרש.אחוזי המימון למגרש הינם דומים לאחוזי המימון לרכישת דירה (מבחינת ההגבלות של בנק ישראל), אבל שימו לב שהבנקים לא נוטים לאשר אחוזי מימון גבוהים (לדוגמא 75%) על המגרש אלא נוטים לאשר פחות מכך בשל סיכוני אשראי גבוהים יותר שמדובר במגרש (במידה ולא תחזירו את המשכנתא יהיה לבנקים קשה יותר למכור מגרש מאשר "דירה רגילה").
- עלות הבניה – בשביל לקחת משכנתא עבור הבניה, תצטרכו כבר להביא את כל התכניות והאישורים לבניה.
מדובר על האישורים וההיתרים מהרשות המקומית שמאשרים את תכניות הבניה שהגשתם, לפני שהבנקים יראו אישורים מלאים הם לא יתנו משכנתא.
כמו כן, הבנקים ירצו לראות הסכמים שלכם עם הקבלן המבצע, מפקח הבניה וכו'. - אחוזי מימון – כבר ציינתי שעבור המגרש ניתן לקחת עד 75% מימון לרוכשים חדשים ועד 70% למשדרגים (בנוסף הדגשתי כי הבנקים אינם אוהבים לעשות זאת ולרוב לא מאשרים אחוזי מימון גבוהים).כך גם בבניה, הבנקים (על הנייר) יכולים לתת אחוזי מימון גבוהים אבל מעדיפים לא לעשות כן, אם מקודם שדיברנו על מגרש הם לא עשו זאת משיקולי סיכון אשראי, הפעם הם לא עושים זאת כי הם מניחים (ולרוב הם גם צודקים) שעלות הבניה תעלה לכם יותר ממה שתכננתם ועל כן הם מעדיפים לקחת כמה אחוזי ביטחון ולא לאשר מראש משכנתא באחוז מימון גבוה.אם אתם מתכננים בניה בסך מיליון ₪, הם יעדיפו לאשר 60% מימון לדוגמא ולא 70%, על מנת שאם תיתקעו באמצע הבניה ולא חישבתם נכון את עלויות הבניה יישאר להם עוד מרווח ביטחון והם יוכלו לאשר את החלק הנוסף (עוד 10% מימון).
כמובן שהם לא חייבים לעשות זאת, אבל לרוב הם יאשרו כי הם לא רוצים להישאר עם 75% בית בנוי אלא רוצים בדיוק כמוכם שהבית ייבנה ויהיה להם נכס עומד שממושכן אליהם. - שחרור הכספים – אולי ההבדל הגדול ביותר שקיים בין רכישה רגילה לבניה עצמית.
כאשר אתם בונים את הבית אתם מקבלים את הכסף בשחרורים (כלומר במספר מנות ולא במנה אחת), הסיבה לכך היא שאתם לא צריכים את כל הכסף מיד אלא תוך כדי התקדמות הבניה.
הדבר אינו נכון לגבי רכישת המגרש בו אתם משלמים בתשלום אחד למוכר הקרקע אלא מתייחס לנושא הבניה בו כל קבלן מקבל את כספו בשלב אחר.ראשון מקבל את הכסף קבלן השלד, על כן הבנק יעביר לכם את הכספים (שימו לב, אתם מקבלים את הכסף מהבנק ולא הקבלן) לטובת בניית השלד בלבד.
כאשר אתם מסיימים שלב מסוים (לדוג: בניית שלד) הבנק שולח שמאי על מנת לבחון אם הדבר אכן בוצע ורק לאחר מכן הוא ישחרר לכם את הכסף תמורת העבודה, שימו לב שאת הכסף אתם מקבלים לאחר ביצוע העבודה ולא לפני כן.
שימו לב, את הכסף אתם מקבלים על פי אחוז המימון שאושר לכם, כלומר אם אושר לכם מימון של 60% עבור כל הבניה, אז בכל שלב תוכלו לקבל עד 60% מימון מהעלות המוצהרת (לדוגמא אם ביצוע עבודות השלד עולה 200 אלף ₪ תוכלו לקבל רק 120 אל"ש משכנתא לשלב זה והשאר ימומן מההון העצמי שלכם.) - תמהיל המשכנתא – מכיוון שהמשכנתא ניתנת במספר חלקים ולא בשחרור אחד או שניים, יש לנו מגבלה גדולה בתמהיל המשכנתא.
את החלק של המסלולים בריביות קבועות נוכל לקחת רק בשחרור הראשון ולאחר מכן נצטרך לקחת את הכסף במסלולים בעלי ריביות משתנות.
ניתן דוגמא,
נניח כי אתם לוקחים משכנתא של 900 אלף לבניה ומחלקים אותה ל-3 חלקים (פריים, משתנה כל חמש וקבועה לא צמודה).
את החלק של הקבועה לא צמודה תוכלו לקחת רק בשחרור הראשון מכיוון שמדובר על ריבית קבועה שלא ניתן לחשב אותה בעתיד (הבנק יודע מה גובה הריבית שהוא מוכן לתת על קבועה לא צמודה או אפילו ריבית קבועה בלבד עכשיו, אבל הוא לא יכול לדעת מה יהיה גובהה בעוד 3-4 חודשים כשתשחררו את התשלום השני).
לעומת זאת, את המסלולים עם הריביות המשתנות תוכלו לקחת בשחרורים הבאים כי הבנק יודע איך לחשב את הריבית במסלול זה בעתיד (לדוגמא, אם הוא חותם איתכם על מסלול פריים בריבית פריים מינוס חצי, הוא יוכל לחשב את גובה הריבית שתקבלו עוד 3 חודשים ואפילו עוד 20 שנה, כי הפריים מהווה עבורו עוגן לחישוב, בריביות קבועות אין עוגן כזה שניתן להתבסס עליו).
מהן העצות שלי?
- עלויות הבניה – תכננו בקפידה (עם אנשי מקצוע מהתחום) את עלויות הבניה שיהיו, נסו להיות כמה שיותר מקיפים והשתדלו לא להחסיר כל פרט (קטן ככל שיהיה).
אחרי שחישבתם, הוסיפו על כך עוד 10% – 20% מרווח ביטחון שישמש אתכם לביטחון מול הבנק (כלומר, אם חשבתם שהבניה תעלה מיליון ₪ תכננו סטיה של עד 20% מהעלות). - תמהיל המשכנתא – עדיף לקחת כמה שיותר קל"צ או ריבית קבועה על מחיר המגרש (שם אתם לוקחים מימון גבוה), מכיוון שלאחר מכן בתהליך הבניה (למעט השחרור הראשון) כבר לא תוכלו לקחת קל"צ.
על כן חשוב לדעת זאת מראש ולתכנן תמהיל משכנתא על כל הסכום (גם על המגרש וגל על הבניה) ולהבין איך כדאי לשחרר את הסכומים ובאילו מועדים.כמו כן, ייתכן כי בסןף הבניה יהיה כדאי לבצע מחזור של המשכנתא על מנת לבנות תמהיל שיותר מתאים למצבכם האישי והפיננסי ואינו מושפע כבר מהגבלות שיש בתהליך הבניה. - היחסים שבינו לבינה- והפעם עצה שלא מתחום הפיננסים….
תהליך הבניה הוא תהליך מאוד סיזיפי וקשה, אתם עומדים בפני המון קבלת החלטות, ויכוחים עם בעלי מקצוע, ביורוקרטיה מול העירייה / המנהל / הבנק ועוד ועוד…
השתדלו להיות גוף אחד ויציב מול כל הגורמים, אל תתנו לשום קושי בדרך לערער את היחסים ביניכם, עם כל הלחצים שבדרך דעו כי זה הכל למען מטרה טובה שתסתיים בקרוב.תאמינו לי שבפעם הראשונה שתשבו בחוץ בגינה שלכם ותסתכלו על הבית שבניתם אתם תבינו כי הכל היה לטובה וכל קושי בדרך היה רק מהמורה קטנה בדרך לבית שלכם.
רק חשוב שתגיעו לשם ללא משקעים וללא יותר מדי ויכוחים ומריבות בינכם.
מאחל לכם המון הצלחה בתהליך הבניה וכמובן התחדשות מבורכת על ביתכם החדש.
משכנתאמן היקר
תודה קודם כל על הפוסט.
לפי הבנתי – הבנק משחרר כספים בסיום הביצוע ולא בתחילתו. ככה נאמר לנו כשבדקנו את הנושא מול הבנק
שלום וברכה,
אתה צודק והנושא יתוקן.
מצטער על ההטעיה ותודה על התיקון
בצלחה
את כספי המשכנתא שמקבלים בחלקים מקבלים בסיום כל שלב, ולא לפני.
הדוגמא הכי מוחשית היא:
את שיחרור הכסף הראשון תקבלו רק אחרי גמר השלד (לאחר בדיקת שמאי) ולא לפני. כלומר צריך להתחיל תהליך בניייה עם מספיק כסף זמין שיביא אותך לסיום שלב השלד. לא מעט אנשים נתקעים בגלל חישוב לא נכון או פשוט לא לוקחים את זה בחשבון.
דבר שני, זה נכון שאת כל הקל"צ צריך לקחת במשיכה הראשון, אך בכל אחת מהמשיכות הבאות ניתן (תמורת תשלום של כ-300 ש"ח) לעשות שינוי מבנה מסלולים, ולקחת את הקל"צ לפי הריביות של הזמן הנתון. הבעייה היא שאתה כבר "לקוח שבוי" של הבנק ויהיה קשה עד בלתי אפשרי להוריד ריביות.
שלום וברכה,
1. תודה על ההערה, הנושא יתוקן (סליחה על ההטעיה)
2. האם זה בכל הבנקים ? אני לא מכיר את הנושא הזה. תודה על השיתוף
תודה. פוסט מצויין. רציתי לדרג 10 אבל נראה שיש בעיה טכנית,
שלום שירי, תודה רבה על הפרגון
תודה על הפוסט המחכים!
יש לי שאלה: האם המגרש עצמו יכול להיחשב כחלק מההון העצמי?
אפרט את הנסיבות לשאלה:
אצלנו צפויה להיות הגרלת מגרשים בחודשים הקרובים. עלות מגרש מוערכת ב100-200 אש"ח (תלוי בגודל), שזה למעשה עלות הפיתוח. מלכתחילה צריך לשלם רק 25% מערך המגרש, ורק עם סיום הפיתוח,שייקח שנה – שנה וחצי, נצטרך להשלים את מלוא העלות.
מבחינת הון עצמי, חסכונות ועזרת המשפחה, נגיע לסדר גודל של 100-120 אש"ח.
המחשבה שלנו היא לא לקחת משכנתא כרגע, אלא לשלם על המגרש עם מה שיש לנו, כאשר נוכל לחסוך עוד ולשלם על כולו, או כמעט על כולו, עד סיום הפיתוח, ורק אז לקחת משכנתא. זאת מתוך מחשבה שהבעלות על המגרש כשלעצמה יכולה להוות הון עצמי.
האם זה אפשרי? וגם אם כן, לאור מה שכתבת בפוסט, האם זה כדאי, או שעדיף לקחת משכנתא על המגרש ולשמור את ההון העצמי לאחר כך?
ושאלה נוספת: בהנחה שנהיה זקוקים למימון גבוה יותר מ-70%, האם ניתן לקחת ביטוח EMI גם בבנייה עצמית?
תודה רבה!
שלום וברכה,
בשל אחוזי המימון הגבוהים הייתי ממליץ לקחת משכנתא גם על המגרש.
הוא יכול לשמש כ"הון עצמי" בשלב מאוחר יותר אבל באחוזים הרבה יותר נמוכים ולכן הייתי ממליץ לקחת משכנתא כבר עכשיו לטובת רכישתו.
כמו כן, EMI כבר אינה פועלת בקרב הבנקים להלוואות חדשות (גם בבניה וגם בהלוואות לרכישת דירה) בשל הגבלות בנק ישראל בנושא
בהצלחה
לא הבנתי למה המגרש יכול להיחשב כהון עצמי באחוזים הרבה יותר נמוכים. נניח שהמגרש עולה 200,000 ש"ח ועלות הבנייה היא 600,000 ש"ח, הבנק לא יכול לראות את המגרש כהון עצמי בשיעור של 25% ואז לתת 100% מעלות הבנייה? הרי מחירו של כל נכס מורכב מעלות הקרקע ועלות הבנייה.
דבר שני, לגבי מימון גבוה. אני מבין, לצערי, ש-EMI זו כבר לא אופציה, אז מה כן? לכאורה, זה דווקא מוביל באופן מובהק יותר למסקנה שעדיף לחכות עם המשכנתא עד לתום תקופת הפיתוח של המגרש, כי זה ייתן לי עוד שנה – שנה וחצי שבהם אוכל לחסוך עוד, לשלם על המגרש ללא הלוואה, ואז להגדיל את אחוזי ההון העצמי.
אשמח לקבל את תשובתך (ולהבין איפה אני טועה…)
שלום יגאל,
יכול להיות שהטעיתי כאן מישהו ואם כן אני מתנצל.
המגרש יכול להיות מחושב כחלק מההון העצמי, אבל קרוב לוודאי שלא יאשרו עבורו 75% אלא אחוז נמוך יותר (משיקולי סיכוני אשראי).
אין תחליף היום ל- emi, ואם אתה חושב שתצליח לחסוך בשנה הקרובה ואז תוכל לקחת משכנתא אז בבקשה, רק תשתדל לא להיכנס להרפתקאות שיהיה לך קשה לצאת מהן
בהצלחה
שלום רב
אני רכשתי דירה בקבוצת רכישה .
מהו התהליך למשכנתא בקבוצת רכישה ?
מהו הריביות למשכנתא בקבוצת רכישה ?
גידעון
גידעון שלום,
בקבוצת רכישה יש בנק אחד שקיבל הרשאה לתת משכנתא לכל תושבי הקבוצה.
בדרך כלל הריביות ידועות מראש (והן משתנות מקבוצה לקבוצה) ויקרות יותר ממשכנתא רגילה בשל הסיכון שבקבוצת הרכישה
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
אני קווה שאצליח להיות ברורה בשאלתי.
במידה ואנו בונים בית בעלות של 1200000. ויש לנו הון ראשוני של 500 אלף. אנו נצטרך משכנתא של 700.
עד שהבית ייבנה, אנו גרים בשכירות וממשיכים לשלם אותה, ויקשה עלינו לשלם גם שכירות וגם משכנתא במקביל. 1.האם על מנת לצמצם את התקופה של התשלומים במקביל, כדאי לנו קודם לשלם על המגרש ועל השלד עד שנגיע לסכום של 500 אלף, ורק אז לפנות לבנק למשיכת המשכנתא? יש כזו אופציה?
2. במידה ואין כזו אופציה… אז האם נשלם משכנתא נמוכה יותר בגלל שבעצם מושכים כסף מהבנק לפי קצב התקדמות הבנייה, או שמלכתחילה משלמים את כל המשכנתא והריביות על הסכום המלא? לדוג': מושכים 100 למגרש-מתחילים לשלם ריביות ומשכנתא לפי 100… ואז אחרי כמה חודשים מושכים עוד 150 ומשלמים רק עבור 250 סהכ .. וכן הלאה.. ?
תודה רבה
שלום הילה,
1. ניתן לשלם על המגרש ועל התחלת הבניה מהון עצמי ורק אז לקחת משכנתא
2. ניתן למשוך משכנתא בחלקים ואז התשלום יהיה יחסי לפי כל חלק
בהצלחה
נהניתי לקרוא
תודה
שלום ירון,
תודה רבה על הפרגון!
משכנתאמן תודה רבה על הפוסט.
כמה שאלות:
1. מה לגבי בניה מרוכזת? אנחנו למשל בונים בהרחבה. בשלב הראשון נרכוש המגרש מהמינהל ולאחר מכן ייבחר קבלן לבניה מרוכזת (לפי דגמים שונים בהתאם לגודל הבית).
כפי שנמסר לנו בבנק שלנו אליו פנינו לצורך בירור ראשוני לגבי משכנתא, רק לאחר שנמציא אישור מהיישוב על הקצאת מגרש נוכל לקבל אישור עקרוני למשכנתא. אני מבינה שהכוונה רק לחלק המשכנתא שמתייחס למגרש בלבד? (שהרי בשלב זה עוד אין קבלן לבניה המרוכזת כך שאין תוכניות לבניה ודגמים וכו'). באיזה שלב השמאי של הבנק יוכל להעריך עלות הפרויקט כולו (מגרש+בניה)? איזה אישורים הבנק ידרוש לצורך כך?
עוד דבר בעניין זה- מאחר ומחיר המגרש נמוך ממילא מההון העצמי הדרוש (מחיר המגרש בסביבות 150K)- האם לא נכון לא לקחת משכנתא על המגרש אלא רק בשלב הבניה ולהשתמש בהון העצמי בלבד לצורך רכישת המגרש? בכלל, האם הבנק לא יחייב אותנו להשתמש קודם כל בכל ההון העצמי לפני שהוא נותן שקל מהמשכנתא? או שהוא מסתפק בכך שממילא הוא נותן רק 60% נניח משווי הפרויקט לאחר הערכת שמאי מטעמו? כפי שציינת בכל שלב בבניה הוא נותן את אחוז המימון שלו מסכום שנדרש לצרוך ביצוע אותו שלב בניה. מצד שני, כעת כשההון העצמי שלנו מושקע בני"ע (חלק מזיל בקרן כספית שקלית קצרה) – כיצד ניתן לדחות את הקץ ולהתשמש בהון העצמי כמה שיותר מאוחר כדי שנוכל לעשות עליו יותר תשואה בזמן החולף עד שבאמת נצטרך אותו?
2. שאלה כללית לגבי סכום המשכנתא- מאחר והסכום הרי לא ודאי ומדובר על אומדנים ובשים לב להערתך הנכונה לגבי לקיחת 10-20% תוספת על כל מיני בלתמ"ים, בכל מקרה הרי אין לנו התחייבות לקחת בפועל את כל הסכום שסגרנו מול הבנק בהסכם המשכנתא, זו רק מסגרת, לא כן? ז"א אם אנחנו מעריכים את כל העלות של הפרויקט (מגרש+בניה) ב- 1.4 למשל (אחרי הוספת 20% מקדם בטחון)- איננו מחויבים לקחת בסופו של יום את כל ה1.4 הרי נכון? ז"א כמה שבסוף נצטרך בפועל (למשל בשביל הדוגמא 1.2) יחולק ממילא בהתאם לתמהיל לא כן?
3. אם תוכל להסביר יותר את עניין החלק בתמהיל של ריבית קבועה. מדוע יש הבדל בין נטילת משכנתא לבית יד שניה לבין בניה בעניין זה? מדוע במקרה שלנו נצטרך קודם כל לקחת את הכסף מהחלק הזה בתמהיל ולא בהתאם לבחירתנו? הרי גם ברכישת בית יד 2 בתמהיל בו יש מרכיב של ריבית קבועה, הבנק מקבע הריבית על אותו חלק של המשכנתא ואת שחרור הכסף הוא עושה בעתיד לאחר חצי שנה נניח.
מקווה שהשאלות ברורות..
תודה מראש
שלום וברכה,
1. אני לא מכיר את נושא הבניה המרוכזת לעומקו ולכן מעדיף שלא לענות על שאלה זו על מנת לא להטעות
2. בוודאי שכדאי לקחת מרווחי ביטחון כמה שיותר גדולים על מנת לא ל"היתקע" בהמשך
3. כשלוקחים משכנתא לרכישת דירה אז לוקחים את הכסף "עכשיו", במידה והתשלום מתבצע רק בעוד חצי שנה לדוגמא לא ניתן לקחת ריבית קבועה / קבועה לא צמודה בדיוק כפי שלא ניתן לקחת בבניה עצמית
בהצלחה
תודה על הפוסט החשוב.
שתי שאלות
1. לגבי לוחות סילוקין : הייתי במס' בנקים ושמתי לב, שיש בנקים שלא עובדים בכלל עם לוח קרן שווה, אלא רק עם לוח שפיצר.
מדוע ?
האם ייתכן שמסתירים ממני משהו ואם אבקש לפרוע את ההלוואה לפי קרן שווה אז יסכימו או שכך בנקים מסויימים עובדים ?
למשל במזרחי טפחות יש להם גם קרן שווה וגם שפיצר
לעומת זאת בפועלים ובדיסקונט יש רק לוח שפיצר.
2. מה דעתך על בנק ירושלים
האם הוא בנק שטוב במשכנתאות
יש טעם לנסות ?
או בגלל שזה בנק קטן סביר להניח שלא ייתן תנאים טובים ?
שלום,
עניתי לך בהודעה הקודמת שלך.
טעות בפוסט:
לא חייבים לשחרר את הריבית הקבועה בהתחלה – השחרורים הם כמו כל עסקה – פשוט אי אפשר לשחרר יותר משליש מסך השחרור הפריים. אין בעייה לשחרר שליש מהסכום במנה הנוכחית בפריים שליש ו 2/3 למשל במשתנה 5 בלי לשחרר בכלל מהקבועה. גם הריבית הקבועה מבוססת על נוסחה (למשל ריבית ממוצעת במגזר הלא צמוד לתקופה הנלקחת +0.2) כך שהמרווח נשמר לכל שחרור – "פ ההגיון שבפוסט לא ניתן לקחת את כל המשכנתא בקל"צ כיוון שכנאמר לא ניתן לשחרר את כל הסכום במכה אלא ע"פ התקדמות הבנייה אז עע"פ ההגיון הזה איך הבנק יידע איזו ריבית לתת בשחרור השני? דבר זה נכון לכל עסקה גם ברכישת דירה רגילה כאשר השחרורים נעשים במס' חלקים למשל ע"פ לוח תשלומים בחוזה או שחרור ראשון לצורך הסרת שעבוד של המוכרים וכו' כך שחלקו האחרון של הפוסט פשוט לא נכון.
מלבד זאת חשוב להתאים את לוחות התשלומים לקבלן ולאנשי המקצוע ע"פ השלבים שהבק משחרר כסף ולעולם לא לשלם מראש על בודה שלא נעשתה.
בגדול השחרורים מסך המסגרת המאושרת יתחלקו ל 5 שלבים: 1. 15% בסיום יסודות (קחו בחשבון שהבנק לא מממן עלויות של היתר בנייה,מהנדס,אדריכל וכו') 2. 30% בגמר שלד. 3. 30% בגמר ריצוף טיח וחיפוי חיצוני. 4. 15% בגמר אביזרים דלתות חלונות וגימור פנים. 5. 10% אחרונים בגמר בנייה וכנגד טופס 4. (יש להמציא אישור מהנדס/אדריכל לכל שלב)
בהצלחה
שלום וברכה צחי,
תודה רבה על כל המידע שמסרת, אכן חשוב ומועיל וייתכנו כי נפלו כמה הטעיות הפוסט שלי ואתקן זאת
תודה על השיתוף, אני מעריך זאת מאוד
יש לך המון קוראים מסורתיים שומרי שבת שלא אוהבים לקבל מיילים בשבת
תודה
שלום ישראל,
אני בעצמי שומר מסורת ולא מתבצעת בבלוג שום פעילות (מכל סוג שהוא) בשבת ומועדי ישראל – לרבות פוסטים, תגובות ודיוורים.
הדיוור נשלח בשעה 07:30 בבוקר ביום ראשון, שעון ישראל.
האם אתה תושב חו״ל?
במידה וכן, הבעיה נובעת מכך.
משכנתאמן
מצטער טעיתי
כל הכבוד על האתר, למדתי המון,
יש לי שאלה בנוגע למימון ושווי קרקע.
בבעלותי קרקע בעלת שווי של כ-1,000,000 ש"ח.
בנוסף הון ראשוני צפוי (למועד תחילת הבנייה, כולל קרנות השתלמות שיפתחו עד אז) של כ-350,000.
ההערכה של עלות הבניה של הבית היא כ-1,400,000 ש"ח.
ויכולת החזר חודשית של בערך 7000 ש"ח (חלק מהבניה היא דירה שאותה אני מתכוון להשכיר).
בנוסף יש ביכולתי לקחת הלוואה ב-1% ריבית צמודה למדד בסכום של 270,000 ש"ח (לתקופה של עד 13 שנים עם יכולת פרעון בכל מועד ללא קנס).
שאלתי:
1. האם כדאי לי לקחת את ההלוואה, כיוון שהיא יקרה בתשלום החודשי (כ-1900 ש"ח לחודש בהתחלה) באופן יחסי ותקטין את יכולת החזרת שאר המשכנתא.
2. אם כן, ויש ביכולתי לקבל הלוואה נוספת בתנאים דומים על סכום נוסף (של עוד 100-200 אש"ח) האם זה כדאי (באותה סיבה).
הדאגה שלי היא שאומנם כל הלוואה כזו חסכונית יותר ממשכנתא לטווח ארוך יותר (בריבית גבוה יותר) אבל היא תאלץ אותי להאריך את אורך שאר המשכנתא שלי ובכך בעצם תייקר אותה.
שלום יובל,
אני מבין ומקבל את מה שאתה אומר ולכן הייתי במקומך מבצע מספר סימולציות במחשבון משכנתא של מה קורה אם אתה לקוח אותה ומה קורה אם אתה לא לקוח אותה ומה יוצא יותר יקר בסוף
בכל אופן אם הייתי לוקח אותה בטוח שהייתי לוקח על סכום יחסית לא גדול (באיזור ה- 150).
בהצלחה
היי משכנתאמן חזק ואמץ ויישר כח
על עבודתך המופלאה .
ברצוני לקבל חוות דעת על התמהיל שקבלתי מהבנק .
סכום הנכס 1240000k.
סכום ההלוואה 540000k.
108000k קל"צ 18 שנה 4.24%.
82000k קל"צ 18 שנה 4.35%.
170000k פריים 25 שנה מינוס 0.85% .
180000k משתנה כל 5 שנים צמודה 25 שנה עוגן 0.87% אג"ח ממשלתיות
+1.1% מרווח = 1.97%.
החזר חודשי 2775 שח .
לפני פתיחת תיק מה דעתך והאם ניתן לשפר רביות .
ושוב פעם כל הכבוד ושפו על העזרה הגדולה לכולם.
שלום אברהם,
על פניו נראה בסדר
בהצלחה
שלום וברכה!
תודה רבה על הפוסט! אבל, למען האמת, הוא יותר בלבל אותי מאשר הבהיר לי מה לעשות. עד כה חשבתי (ממה ששמעתי מפקיד בבנק) שהבנק נותן כ-60% ולא יותר על המשכנתא של בנייה עצמית, ומחלק זאת ככה:
קודם אני משלמת 40% מהעלות של הקרקע לבעל הקרקע (או מינהל) ואז אחרי שהגשתי את המסמכים המעידים על כך, הבנק משלים לו עוד 60% מעלות הקרקע.
אחר כך אני משלמת לקבלן בנייה 40% מעלות (מהכסף של הון עצמי) בניית שלד ואז – כשהושלמה בניית שלד,לאחר בדיקת מהנדס, הבנק משלים לקבלן את 60% הנוספים של עלות היסודות.
אחרי כן על אותו עקרון הבנק גם משחרר כספים על החלקים הנוספים של הבנייה (טיח, ריצוף חלונות וכד,).
זה נראה לי די ברור כששאלתי את פקיד הבנק (טפחות) – אבל, איך שאתה כותב ובמיוחד מהתגובה של צחי , זה לגמרי לא ברור לי – כמה משלמים ועל מה, הרי אם רכשתי קרקע שכבר נעשה שם פיתוח השטח וזה חלק מהמחיר הנקוב עליה, אז מתי הבנק ישחרר לי וכמה כסף? האם אני אצטרך לשלם קודם כל לקבלן את מלוא סכום עלות בניית השלד כדי שבנק ישחרר לי סכום זה? ואם כן – אז יוצא שגם בהמשך, קודם אני אשלם לקבלן על כל שלב ורק אחר כך הבנק יתן לי את הכסף חזרה?? משהו לא מובן לי כאן. היתכן שפקיד הבנק לא אמר לי אמת, ורק לאחר מכן אני אמורה לגלות זאת?
אני מאוד שמחה שגיליתי את הבלוג שלך ומאוד נהנית מהרמה המקצועית של התגובות, הן שלך והן של הקוראים. ולכן ארשה לעצמי להתייעץ בעניין המדובר, בשאלות הבאות:
1) אנו רוצים לקנות קרקע לבנייה ולבנות באחד מישובי הצפון, בהם יש הטבה ממשרד השיכון – הוא נותן משהו כמו עד 100 אלף שח הלוואה לקניית מגרש ובייה (לזכאים), וכן יש עוד כ70-80 אלף שח מענק שהם נותנים על פיתוח שטח (תלוי באופי השטח). בנוסף, יש לנו אפשרות לגייס כ-100 אלף שח הון עצמי. השאלה הראשונה – איך הבנק מתייחס לכסף שנותנים לי בהלוואה ומענק ממשרד השיכון, האם זה כחלק מהון עצמי (היות ולא הוא נותן לי את הכסף הזה) או – לא?
שאלה שניה – אם אנו מעריכים את שווי הבנייה ב600 אלף שח מינימום, ואם להוסיף קצת טווח בטחון – יגיע ל750, בפועל בשטח – אם הבנק יאשר לי 60% מהסכום היותר גבוה (כלומר, יאשר לי לדוגמא 450 אלף לבנייה) אבל בסוף אני כן אצליח לחסוך והבניה תעלה לי פחות מ-750, האם הבנק כנגד זה יוריד אחר כך את הסכום שהוא משלם בכל שלב, או שאפשרי שאני אשלם פחות מההון העצמי, והבנק יתן את מה שהוא אישר מלכתחילה?
שאלה שלישית – חלק מהבית אני מתכוונת להשכיר, וזה אמור לתת לי כ-1500 שח בחודש לפחות, האם כדאי לי להציג את זה מול הבנק כאופציה עתידית להגדלת הכנסה ושווי הנכס, או שזה לא משחק אצלהם כלום?
תודה רבה על העזרה!
שלום וברכה,
1. הבנק יסתכל כמה עלה המגרש ועל בסיס זה יחליט כמה לממן ממנו (עד 60% לערך), לגבי המענק ממשרד השיכון הוא אכן יתייחס לכך וזה יהיה חלק מהעלות
2. זה לא משנה כמה הערכת את הבניה, הבנק ייתן רק על מה שנעשה בפועל (על פי הערכת השמאי)
3. כן כמובן, חשבו שהבנק יידע זאת
בהצלחה
שלום משכנתאמן ותודה על האתר הנפלא (שגיליתי אתמול),
אנו בדקים אפשרות של קניית בית שזקוק לשיפוץ רציני של 200-300 אש"ח.
נאמר לי ע"י פקידת משכנתאות בבנק שהמשכנתא תינתן אך ורק כנגד הסכום של קניית הבית כפי שכתוב בחוזה ולא ניתן להוסיף למשכנתא את עלות השיפוץ. מה שכן ניתן – זה לקחת את הסכום לשיפוץ בתנאים של "הלוואה לכל מטרה".
רציתי לדעת האם זה אכן נכון או שאולי יש בנקים שכן יאשרו גם את הסכום לשיפוץ כחלק מהמשכנתא?
תודה רבה!
שכחתי לציין שמדובר ברכישת דירה שנייה, כאשר המשכנתא תינתן גם על בסיס הגדלת אחוזי המימון של המשכנתא הראשונה.
שלום בני,
פקידת המשכנתאות צודקת, המשכנתא היא לצרכי רכישה בלבד ואם תרצה תוכל לקחת משכנתא נוספת (יקרה יותר) לשיפוץ.
מה שכן תוכל לעשות זה לקחת מראש משכנתא מוגדלת לרכישה ולהשאיר את ההון העצמי שהתכוונת לשלם עבור הדירה ב"כיס" ולהשתמש בו לשיפוץ (אלא אם כן כבר שילמת את ההון העצמי אז זה לא רלוונטי)
בהצלחה
איך בנקים מתייחסים לבנייה קלה ?
תודה
שלום מיכאל,
תצטרכו לשאול כל בנק בנפרד, לא כולם מאשרים הלוואות בנושא
בהצלחה
תודה על התגובה
שאלה נוספת
ברשות אשתי (לעתיד) שטח על שמה במושב כחלק מבנים ממשיכים. כל התשלומים שהיו צריכים לשלם שולמו להכשרתה וכעת אנו מתלבטים כיצד לגשת לנושא המימון של הבנייה
אנחנו לא מתכוונים לגור בבית בשנים הקרובות אלא רק להשכירו וברשותנו הון עצמי של 350 -300 אלף שקל.
בנייה כפי שאנחנו ביררנו עולה באזור ה 700 מקצה לקצה.
כמו כן ברצוני לקנות נכס להשקעה בבאזור ה 400 אלף שקל.
מה לדעתך מומלץ שנעשה?
כמו כן האם כדאי לפתוח חברה בעת קניית מספר נכסים להשקעה?
תודה
שלום וברכה,
אני לא כל כך מקצועי בענייני מיסוי וכדומה והייתי ממליץ לשוחח עם רו"ח / עו"ד מהתחום בנושא זה
בהצלחה
שלום,
שאלה נוספת.
אני מתכנן רכישת מגרש + בניה
סוג הבניה שלי הוא בניה טרומית ולכן הבניה במקרה שלי אינה מחולקת לשלבים (שלד וכו') אלא מסתכמת בתשלום אחד (או חלוקה ל-2) לחברת הבניה, התשלום קבוע וידוע מראש ואין סיכון של עלויות לא ידועות כמו בבניה מסורתית.
באיזה שלב הבנק יהיה מוכן לשחרר את הכספים עבור הבניה?
התשובה לשאלה זו תגרור אותי למו"מ עם חברת הבניה אל מול יכולת ההון העצמי שלי (שכנראה יהיה נמוך ויושקע ברובו במגרש שאני רוכש)
אשמח לתשובתך.
וכמובן תודה רבה על הפוסט.
בברכה,
שלום וברכה,
שאלה זו מצריכה תשובה ממוקדת מהבנק, אני לא רוצה לקחת אחריות על נושא שאני לא הכי מקצועי בו
בהצלחה
שלום,
כל הכבוד על האתר המושקע והפוסטים המעשירים.
אנו מתכננים לקנות מגרש ולבנות בבניה עצמית. יש לנו משכנתא קיימת על הדירה הנוכחית שלנו. את הדירה נמכור כדיי לממן את עלות הבנייה.
שווי הדירה 750K, שווי המשכנתא 240K . אנו מעריכים שעלות הבנייה תהייה 600-700K (בית קטן). עלות המגרש והוצאות ראשוניות (200K) חשבנו לממן מהון עצמי (הלוואה מההורים).
שאלתי, האם ניתן לגרור את המשכנתא? מה דעתך?
שלום כרמית,
1. בעיקרון ניתן לגרור את המשכנתא, אבל צריך לקבל על כך אישור מהבנק (לפעמים הבנק לא מאשר לגרור משכנתא לטובת מגרש, לכן חשוב לקבל על כך אישור קודם)
2. כמו כן, שימו לב אם המשכנתא בכלל "שווה" גרירה ואלי בכלל עדיף לסלקה ולקחת חדשה במקומה
בהצלחה
תודה רבה על המענה.
נבדוק אל מול הבנק ובהתאם לריביות.
כרמית.
משכנתאמן שלום,
הבוקר התקשרה אלי שמאית שעובדת עם מספר בנקים.
היא מספרת שיש הוראה חדשה של בנק ישראל שאומרת שאין לתת יותר אחוזי מימון מתוך ערך הקרקע אלא מתוך עלות הבנייה (הכוללת נלוות) בלבד.
זאת כדי למנוע מצב שעלות הבנייה היא למשל 900000 שח,ערך הנחלה 1200,000 וכך משפחה הזכאית ל75% מימון יכולה,למעשה,לקבל 100% מימון עבור הבניה.
מדובר ברמת הגולן,בה עלות הקרקע היא אפס אלא אם כן מדובר בנחלה,והסיפור הזה תקף בעיקר לנחלות.
האם שמעת על כך משהו? האם אכן יש הוראה כזו ואם כן מה לשונה והיכן ניתן למצוא סימוכין?
תודה רבה!
שלום חופית,
לא מכיר הוראה שכזו, אבל אני לא כל כך מעורה באיזור.
נסי לבדוק ישירות מול הבנקים
בהצלחה
תודה רבה על התשובה,
ממשיכה בבדיקה…
שלום,
קודם כל תודה על הפוסט!!
רציתי לשמוע את דעתך: יש ברשותנו דירה ללא משכנתא בשווי של כ1.3 מיליון ש"ח, ואנחנו רוצים לבנות בית שעלות המגרש היא כמעט 1.5 מליון וסך עלויות הבניה יגיעו כנראה ל2.6 מיליון (כולל מקדמי בטחון משמעותיים).
כמה הון עצמי, להערכתך, נצטרך להוסיף, לאחר שיעבוד שני הנכסים?
הבניה היא בניה עצמית: לצורך חישוב אחוזים, האם הבנק מעריך את שווי הנכס לאחר בניה? או את עלויות הבניה עצמן?
תודה רבה!
שלום אלי,
1. על המגרש תקבלו מקסימום 50% וכך גם על עלויות הבניה
2. את הכסף על המגרש תדרשו מההתחלה (ברגע רכישת המגרש) ואת הכסף עבור הבניה ישחררו לכם "לאט לאט" על פי התקדמות הבניה
3. הבנק מחשב את הנכס החדש על פי מצבו בכל רגע ורגע (הוא שולח שמאי מספר פעמים לבית וכך יודע את מצבו הנוכחי)
בהצלחה
תודה על התגובה, אבל השאלה שלי הייתה לגבי שיעבוד הדירה הקיימת (עם התחייבות למכור אותה וללא התחייבות כזו), האם זה לא משנה את אחוזי המימון?
הבנתי גם שאנחנו צריכים להציג תוכנית פיננסית מקבלן, לפני קבלת המשכנתא על הבניה – האם יש הבדל ב"מחיר המשכנתא" בין לקחת שתי משכנתאות: אחת למגרש ואחת לבניה לבין לקחת משכנתא אחת לשניהם? האם האפשרות השניה משמעותה שנצטרך לתכנן את הבית ולקבל הצעות מחיר מקבלנים וכל זה לפני שרכשנו את המגרש?
שלום אלי,
1. לא הבנתי את השאלה לגבי שיעבוד הדירה הקיימת (אנא הרחב והסבר)
2. תוכלו לקבל אישור עקרוני לבניה גם בלי תוכנית פיננסית מקבלן
ברשותנו דירה לא משועבדת.
הבנתי שיש אפשרות לקבל משכנתא למול הדירה הזו לטובת רכישת מגרש, לדוגמא.
לפי מה שהצלחתי להבין יש גם הבדל האם אנחנו מתחייבים למכור את הדירה לאחר השלמת הבניה או שאנחנו מתכוונים לשמור אותה.
אני מנסה להבין את הנושא טוב יותר ולקבל הערכה באחוזים.
אם תתחייבו למכור אותה תוכלו לקבל 70% מימון על הנכס הנרכש (ההתחייבות היא למכירה בתוך שנתיים)
במידה ולא תתחייבו תוכלו לקבל על הנכס הנרכש רק 50%
מקווה שהבנתי את השאלה ובהצלחה
שלום משכנתא מן !
אנחנו זוג צעיר לאחר חתונה.
יש ברשותי דירה בשווי 420K ,
אני רוצה לרכוש מגרש ועליו לבנות בית האם המשכנתה תחושב על בניה ומגרש ביחד או שאחרי כל שלב תחושב המשכנתא מחדש.
קצת לא מובן העיניין הזה ניסיתי גם להבין מתגובות האחרות וזה לא ממש ברור
תודה וחג שמח !
שלום דוד,
1. המשכנתא תינתן בהתחלה רק על רכישת המגרש
2. לאחר שתציג היתרי בניה תוכל לקחת משכנתא על כל שלב בניה בנפרד
3. כמובן שהכל צריך להיות מאושר מול הבנק מההתחלה
בהצלחה
שלום רב,
וכל הכבוד על העבודה המדהימה.
שאלתי,
האם אני יכול לקחת משכנתא לבניית בית פרטי כאשר הקרקע אינה על שמי?
הקרקע על שם סבי, אני ואשתי מעוניינים לבנות בית, ואני מעדיף שהעברת הבעלות תיהיה בירושה (לאחר פטירתו של סבי שיבדל לחיים ארוכים).
האם ניתן לקבל משכנתא על סמך הצוואה שלו או לחילופין על סמך חוזה למכירת הקרקע ביני לבינו?
בברכה,
יובל
יובל שלום,
כל עוד הקרקע שייכת לסבך, לא תוכל לקחת משכנתא לבד
אלא רק אם הוא יצטרף אליך למשכנתא ופה עולה השאלה אם הבנק יהיה מוכן (מפאת גילו) לתת לו משכנתא על אף שאתם תהיו יחד איתו במשכנתא
בהצלחה
1. נאמר לי (ע"י עו"ד) שקיימת אפשרות לקבל משכנתא ובתנאי שאני מוותר על סעיף 43 (מגורים חלופיים במקרה שהבנק לוקח את הקרקע).
האם זה נכון?
2. מדוע שהבנק לא יסכים לקבל משכנתא עבורי ועבור סבי ביחד? אם הוא במקרה של פטירה המשכנתא תעבור אלי. אני לא רואה את הבעיה/סיכון מבחינת הבנק.
להיפך אם כבר, בזמן שסבי בחיים ה"ביטחונות" (הכספים) הקיימים בחשבון שלו מקטינים את הסיכוי לאי תשלום.
שלום יובל,
1. לא מכיר את הסעיף הזה
2. כי יש יורשים לסביך, ובמקרה פטירה ייתכן ויהיו אנשים ישדרשו את הקרקע הזו
בהצלחה
האם ניתן לקבל משכנתא למימון רכישת קרקע של מכרז מהמנהל או שחייבים לשלם על הזכייה בשטח רק מהון עצמי?
שלום יעל,
ניתן לקבל משכנתא,
אבל חובה לקבל על כך אישור עקרוני מהבנק עוד בטרם פונים למכרז
בהצלחה
שלום,
ברשותנו קרקע בגודל 800 מטר. לקחנו משכנתא מהבנק בגובה 1,500,000 ש"ח לבניית בית דו משפחתי, אחד מהם להשכרה. הוצאות שהיו לנו עד כה מעבר למשכנתא שאושרה היו בגובה 400000 ש"ח הון עצמי מלבד הקרקע. את הקרקע רכשנו ב 800,000 ש"ח הון עצמי (שוויה כיום 1,800,00). סה"כ הון עצמי שכבר שולם 1,200,000 ש"ח.כעת אנו מרגישים תקועים עם הבניה מכיוון שהבנק משחרר כספים רק לאחר ביצוע. אנו נדרשים לשלם לבעלי מקצוע תוך כדי עבודה. הבנק בשום אופן לא מוכן לשחרר כספים. האם ניתן לבקש תוספת משכנתא עבור הקרקע שכבר נרכשה? האם ניתן לקבל הלוואת גישור או למחזר את המשכנתא בבנק אחר? (אנו זקוקים לסך כללי של 1,800000). תודה.
שלום אלה,
תצטרכו לשאול את הבנק האם הוא מוכן לתת כסף עבור קרקע שנרכשה כבר, לא בטוח שהוא יסכים לעשות זאת
בהצלחה
אני חייגתי למזרחי טפחות והם אמרו שלא יהיה ניתן לקחת משכנתה רק על השטח ?
מהמאמר לעייל הבנתי שכן יהיה ניתן ..
שלום אייל,
כדאי לבדוק בעוד מספר בנקים,
בהצלחה
שלום אכן אתר שצריך
רציתי לדעת אין לי הון עצמי גבוה ,ואני בונה על רוב כספי משכנתאה.
אין לי בעיה בהחזר גבוה השאלה אם השמאי מעריך את הבית ב נניח ב 1.6 מיליון שקל ולי מספיק במיליון לבנות את הבית .משמע אני יכול לבנות ללא הון עצמי האם זה נכון?
שלום אריאל,
זה לא יעבוד,
כי הבנק ישלח שמאי במספר מצבים והשמאי יראה בדיוק כמה עולה כל שלב
כמו כן, אתה צריך כסף למימון המגרש (לפחות 25%), אז גם בשבילם אתה צריך הון עצמי
בהצלחה
שלום לך ויישר כוח על פועלך לציבור,
אנו כעת לפני קבלת משכנתא על המשך בנייה על סך 450,000, והנציג בבבנק שאל אותי כיצד
אני רוצה לחלק את התמהיל לפעימה הראשונה.
זה הפירוט של התמהיל:
1. משתנה כל 5 צמוד מדד-סכום:150,750 ל 20 שנה, ריבית שנתית :1.78%
2.פריים-סכום: 148,500 ל 25 שנה, ריבית שנתית:% P-0.87.
3. קבועה לא צמודה -סכום :150,750 ל16 שנים,-ריבית שנתית 4.35%.
שאלותי:
1. האם הריביות טובות.(זו הלוואה שנייה, לקחתי גם על המגרש)?
2. איך לחלק את הפעימה הראשונה מבחינת מסלולים( הבנק לא מחיב אותי לקחת את הקבועה ישר)?
צפי פעימה ראשונה- 300,000
לתשובתך אודה
אביעד
אביעד שלום,
1. התמהיל והריביות סבירים
2. הייתי משחרר את הקל"צ ראשון ולאחר מכן את המשתנה והפריים
בהצלחה
שאלה,
זכינו במכרז של מנהל מקרקעי ישראל. ואנחנו מתכוונים לקחת משכנתא. איך בדיוק יוצאים מהפלונטר הזה של בנק-מנהל שכן לא נוכל לחתום על שום דבר בלי לשלם למנהל, מצד שני הבנק לא יתן שקל בלי כל האישורים הנדרשים והחוזה . וגם הבנתי שבשונה מבניה עצמית הבנק מעביר את הכסף ישירות למנהל או לתשלום שובר ולא לחשבוני האישי.
אשמח לתשובה.
שלום רחל,
תבררו מול המנהל איך הדרך הנכונה ביותר לבצע זאת, או שתנסו לקבל מידע בבנק מה קודם למה
אני מניח שהבנק ירצה שתלמו את ההון העצמי הקיים שלכם למנהל והוא ישלים את ההפרש
בהצלחה
שלום לך,
ראשית כמו שכבר קראת לא מעט פעמים.. אחלה אתר שעושה סדר בראש בצורה נפלאה.
ברצוני לרכוש מגרש מהמנהל ולהתחיל לבנות עליו את ביתי רק אחרי שנתיים.
לאחר קריאת המאמר שלך ובירור בבנק הבנתי שעלי לקחת בשלב הראשוני כ 50% משכנתא מערך המגרש והשאר להשלים מההון העצמי, כך שהשאר לי סכום כסף לתחילת הבנייה. האם מהלך שכזה לא עושה אותי סוג של "לקוח שבוי" של הבנק, שכן בעוד שנתיים כשארצה להתחיל לבנות ואגש לבנק להגדלת המשכנתא אוכל לעשות זאת רק בבנק שממנו לקחתי את המשכנתא למגרש ובכך אאבד את כושר המיקוח העתידי. ואיך לומר את זה בעדינות.. יהיה להם את כל הכלים לזמבר אותי :). או שאולי אינני מבין נכון והעתיד הרבה יותר ורוד?
תודה,
טימור
טימור שלום,
החשיבה שלך נכונה, אבל אין לך כל כך הרבה ברירות (אני לא חושב שכדאי לך לקנות את כל המגרש במזומן)
יחד עם זאת, ברגע שהמגרש יהיה בבעלותך המלאה תוכל למחזר את המשכנתא עליו לפני שתבנה
בהצלחה
שלום ,
יש ברשותי הון בסך 300K ,הכנסותיי כ12K אני מעוניין לרכוש מגרש בהרחבה של מושב המגרש עולה 600K כולל מנהל ופיתוח , ומעוניין לבנות עליו בית בבנייה קלה שמוערך בכ400K כולל מרווח בטחון
1. מה אני צריך להביא לבנק כדאי לקבל את המשכנתא של 700K (אישורים , תוכניות וכו') ?
2.איך לשלם את ההון העצמי האם לחלק בין המגרש לבנייה ?
3. אתה אומר שעל עסקה כזו הבנק מביא 60 אחוז מימון מה שאומר שעם הסכום שברשותי בכלל לא אוכל לקחת ?!
4. מה דעתך האישית בענייני ? האם כדאי להכנס לזה בכלל בהתייחס לסכום שברשותי ובהכנסותיי
שלום ראובן,
1. להביא תלושי שכר + אישורי הכנסות (משכורות) + תוכניות בניה והיתרים
2. תנסה לחלק אותו חצי למגרש וחצי לבניה
3. למה לא?
4. אני לא מכיר אותך כל כך אישית, לכן אני מעדיף לא לענות ולא להכשיל אותך
בהצלחה
שלום,
אנו מעוניינים לרכוש מגרש ששייך לבן אדם פרטי אחד,
אולם שאנו שני רוכשים שאינם מכירים אחד את השני ומחלקים את השטח לשניים (אחורי וקדמי- בונים שני בתים).
את ההסכם השיתופי אנו מכינים במקביל לקנייה,
אך הבנתי שלגבי משכנתא זו תיהיה בעיה כי הרי איך ניתן לקחת שתי משכנתאות על אותו השטח אם עדיין אין הסכם שיתופי חתום על ידי מנהל המקרקעין?
אמרו לי שנצטרך להיות ערבים למשכנתא אחד לשני אך דבר זה אינו הגיוני ומסוכן.
אודה לעזרתך.
שלום מיה,
אני חושב שבאמת כל עוד אין חלוקה מסודרת וחתומה לא ניתן יהיה לרכוש את המגרש בחלקים,
תנסו לברר אצל כמה בנקים
בהצלחה
שלום רב.
אנחנו מבררים על קניית שטח מאדם פרטי, הבנתי שיש מס רכישה ומס שבח על הקניה של השטח? האם זה לפי אחוז מכירת השטח??
שלום אורית,
אני מניח שכן, אבל עדיף לשאול עו"ד מקרקעין
בהצלחה
שלום,
אני מעוניין לבנות בית על מגרש אשר עבורו יש צורך לשלם רק עלויות פיתוח שונות (סכום מצטבר של כ-120 אלף ש"ח), כמו כן אני רוצה לקחת משכנתא עבור הבנייה (כ-500 אלף ש"ח).
האם עלויות הפיתוח יכולות להיחשב כחלק מהבנייה למטרת קבלת משכנתא כאשר השטח (הנמסר לי בעלות מינימלית) משמש כהון עצמי?
אודה על עזרתך
שלום תומר,
השטח לא שווה הרבה אם הבנתי נכון, ולכן יהיה קשה לקבל עליו משכנתא
תגיש את הבקשה במספר בנקים ותבדוק את הכיוון
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
לי ולאשתי יש קרקע של חצי דונם ואנו מעוניינים לבנות כ-180 מ"ר בשתי קומות
עלות ממוצעת לבניה הנה 5,000 ש"ח למ"ר קרי 900K.
בשלב זה בחיינו יש לנו הון עצמי של 250K. לפי אחוזי המימון שהבנק הבטיח נוכל לקחת כמיליון ש"ח.
כפי שציינת במאמר יש לקחת תוספת סיכון וכן אני מעוניין לרכוש ריהוט לבית החדש ולהשתמש במשכנתא שתלקח.
שאלתי היא איך בדיוק אני יכול להשתמש בכסף שלא שלי אם המשכנתא הולכת ישירות לקבלן המבצע (מלבד השלד) ?
אשמח מאוד אם תסביר לי איך אני יכול להשאר עם כסף בית לאחר קבלת טופס 4 וכניסה לבית?
תודה רבה על תגובתך
רועי
הכוונה היתה איך אני יכול לקחת משכנתא קצת יותר גבוהה על מנת להשתמש בכסף זה לקניית ריהוט מינימלי וכן לגלם את הסיכון
הרי עפ"י מה שאני יודע סכום המשכנתא עובר ישירות לקבלן ואילו ההון העצמי הולך בפעימות לפי אבני דרך באופן יחסי גם כן לקבלן זה אומר שבסופו של יום אני אסיים את ההון העצמי שלי ללא יכולת לקניית מס' מוצרים לבית כמו סלון וכו'
אודה להסבר כיצד הנושא מתבצע ? כך בחשבון שאם ניקח סטייה של 10% אני כבר במיליון
שלום רועי,
בעיקרון,
הבנק עושה את זה על מנת שלא יווצר מצב שהוא נותן יותר ממה שאתה צריך עבור הבניה
מציע לך להגיע לבנק, לשטוח את כל הסיפור האמיתי וייתכן שתקבל מימון גם על המגרש וכ הבעיה שלך תיפתר
בהצלחה
שלום רב.
ראשית, תודה על המידע, לך ולמגיבים.
שאלה עקרונית ברשותך.
נניח שיש לי נכס בעלות של מליון ש"ח.
אני רוצה לקנות אדמה + בנייה קלה, עלות מוערכת מליון ש"ח.
הבנתי מהבנק שאני יכול לקבל סה"כ 50% מכשנתא מערך שני הנכסים גם יחד. מה שאומר מליון ש"ח עבור נכס של מליון ש"ח ושעבוד נכס נוסף של מליון ש"ח שאותו אני לא יכול למכור.
אבל במקרה זה, אין לי כסף נזיל לאדמה ולקבלן.
האם שהבנק מאשר עקרונית עיסקה זו, אני אקבל את המימון לקבלן לפני?
הרי גם ככה הבית הקודם משועבד ומהווה בטחון לבנק.
שלום צורי,
תוכל לקבל כסף לפני כן על חשבון הבית הקיים,
כמובן שיש לאשר זאת מראש מול הבנק
בהצלחה
שלום , אתר מדהים !!
ברצוני לקנות שטח במכרז של מנהל מקרקע ישראל
השטח שווה בסביבות ה-200K + מנהל ופיתוח שהם 350K
האם הבנק נותן לי משכנתא על 550K או רק על ה200K ?
זה חשוב לי מאוד כי אם הוא לא נותן אני לא אעמוד בזה.., ההון העצמי שלי הוא
כ300K ויש עוד לבנות בכ600K לכן חשבתי לקחת 75% מגרש ו75% בנייה ואם לא יתנו 75% אז מקסימום לחסוך עוד קצת ולבנות אחרי שנה שנתיים
אשמח לתשובתך …
שלום ראובן,
כל בנק יתייחס לזה באופן שונה, על כן אני מציע לבדוק נקודתית אצל מספר בנקים
בהצלחה
שלום רב,
קודם כל אני חייב לציין שאני נהנה לקרוא את הפוסט שלך מידי שבוע. הוא תורם המון, מעניין ופשוט מעולה.
שאלתי היא:
עד כמה שידוע לי אם יש בבעלותי שטח לבנייה יחד עם תוכנית אדריכלית מאושרת ע"י המועצה ואישור קבלן מבצע של הבנייה.
אני יכול לקבל תשלום ראשון מהמשכנתא עוד לפני התחלת בנייה רק ליסודות ובגמר השלד לקבל תשלום 2.
שאלתי אם אני לא טועה כפי שחלק פה טענו בתגובות שאני צריך להסתדר עד סיום בניית היסודות או שהבנק יכול להזרים סוג של מקדמה(כ-150 אש"ח לפחות להתחלה)?
אודה לתשובתך,
שלום עידן,
אם השטח בבעלותך המלאה והוא "שווה" כמה מאות אלפי שקלים, ניתן לבקש מהבנק לתת סכום מסוים עבורו וכך להתחיל את הבניה
הבנק כמובן יצטרך לאשר זאת מראש
בהצלחה
שלום רב,
האם הבנקים לוקחים בחשבון בעלות הקרקע את עלות הפיתוח? אנחנו שוקלים לקנות קרקע. העניין הוא שעלות הפיתוח קרובה ל-300 אלף ש"ח, זה אוכל לנו יותר מ 50% מההון העצמי שלנו, אם הבנקים לא לוקחים בחשבון את עלות הפיתוח אנחנו בבעיה.
תודה
שלום אלינור,
יש בנקים שיאשרו את זה כחלק מהבניה, אבל יש לקבל על כך אישור לפני כן
בהצלחה
שלום רב,
ראשית שאפו ענק על האתר, עדיין לא מצאתי ברשת אתר עם כל כך הרבה מידע, ובעיקר צורת ההגשה הברורה, עניינית ונגישה. אומנם לא "עבודת קודש" 🙂 אבל בהחלט תרומה ענקית לקהילת הבונים/רוכשים, אז שוב תודה אמיתית מכל הלב!
ועכשיו לשאלות – אני מתכוון לרכוש מגרש בהרחבה בקיבוץ ומעוניין לממן מהון עצמי את כל רכישת המגרש. בהמשך אצטרך מימון משכנתא:
1. נניח שאוכל לממן את כל תהליך הבניה ע"י "הלוואה מההורים" ובהמשך על מנת לפרוע אותה אבקש לקבל משכנתא, האם זה אפשרי? האם זה למעשה מה שנקרא "משכנתא הפוכה"?
2. אם עלות הבניה מוערכת ב 800,000 ₪ ועלות המגרש 250,000 ₪ האם לצורך המשכנתא הבנק ייקח בחשבון את עלות המגרש כהון עצמי? בנוסף האם הוא מתחשב גם בדמי ההצטרפות לקיבוץ שמהווים סכום מאוד משמעותי (קרוב ל 100,000 ₪)?
3. מקריאה של התגובות הקודמות אני מבין שהכסף מועבר בתום כל שלב, כך שלמעשה מבחינה תזרימית אני חייב להשאיר לי איזשהו "באפר" שיאפשר לי את התשלומים לבעלי המקצוע עד לקבלת הכסף מהבנק?
תודה רבה,
בוב
בוב שלום,
1. לא תוכל להשלים מהמשכנתא הלוואה להורים (זה לא משכנתא הפוכה אלא משכנתא על נכס קיים) וזה לא ניתן לעשות בשלב שלך
לכן, עדיף כבר בשלב הזה לקחת משכנתא
2. רוב הבנקים יתחשבו בעלות המגרש ובדמי ההצטרפות ששילמת, אבל חייבים לאשר זאת מראש מול הבנק
3. צודק
בהצלחה
שלום רב,
אשמח להסבר קצר שישפיע על עתידי הקרוב והרחוק…
אנחנו כרגע לוקחים משכנתא על סך 720,000 ש"ח (ערך הדירה: 1,600,000)
בעוד כשלוש שנים אנחנו מתכננים לעבור למקום בו צריך לשלם סכום למינהל מקרקעי ישראל על המגרש ( 1,000,000ש"ח) ועוד סכום על הבנייה (שזה כבר עלינו באופן פרטי).
1. האם נוכל כשנמכור את הדירה הנוכחית, לגרור את המשכנתא לטובת קניית המגרש מהמינהל? ולהשתמש בסכום הכסף שנותר מהמכירה לטובת הבנייה ולטובת מה שיישאר לשלם למינהל?
2. האם כדאי במקום גרירת המשכנתא, לסלק אותה ולקחת חדשה? ואם כך מה היית ממליץ לקחת בתמהיל למשכנתא ל- 3 שנים הקרובות?
שלום עדי,
1. לא בטוח שיאשרו לכם לגרור את המשכנתא לטובת מגרש (זה מאוד תלוי בהחלטת הבנק באותו הרגע)
2. אם הריבית תישאר נמוכה עד אז, אז עדיף לסלק ולקחת חדה. אם לא, אז עדיף לגרור
בהצלחה
שלום רב!
אתר מעולה! תודה רבה
אנחנו מתעדים לעבור לרמת הגולן, לקנות מגרש ולבנות בית.
שווי המגרש הינו 0 ואנו משלמים 166000 רק על תשתיות.
ברצוני לשאול האם ניתן לקחת משכנתא על סכום זה?
בנוסף, האם ניתן להכניס את תשלום האדריכל לסכום אותו אנו מבקשים במשכנתא?
תודה לך
עמיחי
שלום עמיחי,
לא נראה לי שיאשרו לכם משכנתא על תשתיות בלבד + אדריכל אלא רק לחלק של הבניה
בהצלחה
שלום רב!
אחלה אתר.
רכשנו מגרש בשווי 500K.
וברשותנו 300K להתחלת בנייה.
אנו מעריכים את הבנייה בעוד 600K- שזה מה שנצטרך לקחת מהבנק.
השאלות הם: 1. על פניו המימון של הבנק הוא פחות מ45 אחוז, ההון שברשותנו יספיק להתחיל שלד אך לא לסיים אותו – האם כדאי לשעבד את הקרקע כדי לקבל את הסכום כבר בהתחלה.
2. אם אנו מקבלים את הסכום בשלבים- האם בעצם אין טעם לסגור על ריבית קבועה לא צמודה מכיוון שעד גמר השלד הריבית יכולה להשתנות, אלא לחכות עם קבלת המשכנתא לפני סיום השלב.
3. אם תוכל להסביר את נושא המימון בכל שלב שוב- סיימנו שלד אנון נקבל 45% מסך ההלוואה או מסך כל שלב ( 60אחוז מה45)- משהו לא מסתדר לי.
תודה מראש!!
שלום יצחק,
1. אני הייתי לוקח כסף על המגרש על מנת להישאר עם כמה שיותר מזומן בכיס
2. יהיה לכם קשה להשאיר את הקל"צ לתשלומים האחרונים, כי אז תהיו שבויים של הבנק ולא תוכלו להתווכח איתם על הריביות
3. בסיום כל שלב יש לכם הזכות לקחת את אחוז המימון המאושר מהערך היחסי של הבית באותו הרגע
בהצלחה
שלום ותודה על כל המידע המועיל.
לפני כחודש רכשנו בית ישן על מגרש גדול בקרקע פרטית.
סכום התמורה עפ"י הסכם המכר הוא 2 מיליון ש"ח.
מתוכם שולמו עד היום 500 אלף ש"ח ועוד 1.5 מיליון ש"ח אנו נדרשים לשלם בעוד 3 חודשים ( חצי מיליון ) ועוד עשרה חודשים ( את המיליון שנותר ).
ברשותנו קיים כל הסכום ( 2 מש"ח ) וכן עוד מיליון ש"ח פנויים ( כלומר הון עצמי כולל של 3 מיליון ש"ח ).
אנו מעונינים לבנות על חצי המגרש הפנוי בית נוסף אשר ישמש למגורים ( בעלות של מיליון ש"ח ) ובנוסף לשפץ לחלוטין את הבית הקיים ( ייתכן ויהיה מדובר על הריסת הבית ובניית חדש ).
הרעיון הוא להגיש בקשה להיתר בו זמנית לשני הבתים, לבנות ולשפץ בו-זמנית בערך כדי ששני הבתים יהיו מוכנים לקבלת טופס 4 יחד.
שווי הפרויקט כולו יהיה 4 מש"ח וברשותנו כאמור 3 מש"ח בלבד כלומר חסר מיליון ש"ח…
תחילת הבניה בעוד 10 חודשים.
יכולת ההחזר כולל ההכנסות הצפויות משכירות היא 15 אש"ח בחודש.
השאלות הן :
1. האם כדאי לקחת משכנתא של מיליון ש"ח (קל"צ נניח) כבר כעת על הבית הקיים ( הבנק ישלם את התשלום האחרון בהסכם ישירות למוכר וירשום הערת אזהרה לטובתו ) . זה אומר שאנו מתחילים לשלם ריבית והחזרים חודשיים עוד לפני שהתחלנו לבנות וכשיש לנו מיליון שקל שלנו ביד…
2. האם משנה אם בית מוגדר כשיפוץ יסודי מאד או כהריסה ובנית חדש ?
3. האם כדאי לעבוד בטור כלומר לסיים שיפוץ הבית הקיים בהון העצמי ואז לבקש משכנתא ולהתחיל בבניית הבית השני או במקביל כלומר להגיע למצב שיש שני שלדים מוכנים הכל מהון עצמי ורק אז להגיש בקשה למשכנתא על המליון הנותר ואז למעשה אנו די שבויים של הבנקים משום שבשלדים אי אפשר הרי לגור ואז נקבל ריביות גרועות מאד ?
מצטר על האורך אבל יש כאן שאלות עקרוניות.
תודה רבה.
שלום יניב,
אני הייתי לוקח את המשכנתא עכשיו עבור רכישת המגרש,
גם הריביות טובות וגם בפרוייטים מסוג אלו חשוב מאוד שיהיה מזומן ביד ולא עתידי
בהצלחה
שלום וברכה,
אני ובעלי בעיצומו של תהליך לבקשת משכנתא בערך של 900000 על נכס ששוויו 2.3 מיליון.
מדובר בבניה עצמית בה שילמנו על הקרקע והיא אף רשומה על שמנו ועל חלק מעלות הבניה נעזרנו באבא שלי שהוא שימש למעשה כיזם וכקבלן הבניה(מדובר ברביעיה של בתים שנבנו ביחד).
כעת כשאנו נפגשים עם הבנקים, לא מוכנים לתת לנו משכנתא על רכישת דירה אלא על פרעון חוב(לאבא שלי) מה שאומר שהתנאים ממש גרועים(ריביות מאוד גבוהות) לעומת משכנתא לרכישה
האם יש למקרה שלנו תקדים?האם אתה בקיא בנושא ויכול לייעץ איך בכל זאת אנחנו יכולים לקבל ריביות ותנאים של משכנתא כמו כל זוג צעיר שרוכש דירה?
אודה לתשובתך בהקדם האפשרי,
תודה מראש, רונית
רונית שלום,
הנושא מוכר וגם די כואב
גם אם הבנק מעוניין לתת לכם משכנתא בתנאי דיור הוא די מוגבל להנחיות בנק ישראל
ההצעה שלי היא ללכת לכל הבנקים ולבדוק בכולם, אם אצל כולם התשובה תהיה דומה אז אין לכם הרבה ברירות
בהצלחה
יש לי דירה בערך של 1900000 ללא משכנתא.קניתי מגרש בשווי 720000 ללא שום הלוואה השאלה שלי האם לבניית הבית שאני אצטרך לפחות 900000 איך אני אקח את הכסף על חשבון הדירה או על חשבון הבנייה העתידית הרי אני אצטרך לשעבד נכס כלשהו והאם הבנק יכול לעשות לי בעיות
שלום נדיר,
מכיוון שאתה יכול לקחת עד 50% מימון עבור הנכס השני,
תצטרך למשכן את שני הנכסים
בהצלחה
שלום רב,
רכשנו מגרש כאשר סה"כ העלויות עד כה (דמי קליטה ליישוב + הוצאות הפיתוח ששולמו ישירות לגורם האחראי על הפיתוח) הסתכמו ב 400K ₪.
כעת לצורך הבנייה עצמה אנחנו מעריכים ומתקצבים סכום של כ 900K ₪.
נשאר לנו לאחר התשלום כאמור של 400K בגין המגרש, סכום פנוי של כ 300K אך אנחנו מעוניינים למרות זאת לקחת משכנתא על כל סכום הבנייה כלומר על סך 900K ולא על 600K וזאת על מנת להשאיר לאחר הבנייה את הסכום של ה 300K פנוי ונזיל לצרכים אחרים.
השאלה היא ראשית האם זה אפשרי? כלומר האם הבנק רואה זאת כ 100% מימון ועל כן לא אפשרי?
בהנחה וזה אכן לא אפשרי אז האם כדאי בתוכנית העסקית/תקציב שמציגים לבנק/שמאי הערכת תקציב הגבוהה ב 300K כלומר סה"כ 1,200K ולבקש משכנתא על 900K וכך לכאורה לעמוד במימון של 75%?
מה קורה בפועל אם למעשה אנחנו בונים אכן רק ב 900K כפי שתקצבנו במקור ולא ב 1,200K כפי שהצגנו בתוכנית העסקית? האם מכיוון שמקבלים את המשכנתא בפעימות לפי שלבי ההתקדמות, אז זה אומר שבפעימה האחרונה הבנק לא ישלים לנו עד לסכום המלא של 900K כי יבין שלמעשה בנינו בפחות ומדובר ב 100% מימון בפועל? האם יש לו בכלל אפשרות לדעת מה ההוצאות בפועל? או שהוא מסתמך על השמאי בלבד?
תודה מראש!
שלום בוב,
הבנק יסתמך על השמאי בלבד
אם הוא יעריך את הנכס ב- 900 + 400 (עלות הקרקע) תוכלו לקבל מזה עד 75% מימון
בהצלחה
שלום
אני רוצה לקנות שטח השטח עולה בסביבות 330000 אלף שקל האם עדיף לי לקחת משכנתה הוא לשלם מההון העצמי שלי ולהיות יותר זמין עם כסף מזומן לקבלנים יש לי בסביבות 400000 אלף שקל
תודה
ירון
ירון שלום,
הייתי מנצל קודם כל את המשכנתא ומשאיר כמה שיותר מזומן בכיס
בהצלחה
שלום משכנתאמן ותודה על האתר המושקע והמועיל,
אנו עומדים בפני רכישת מגרש בעלות של כ- 1.7 מיליון ₪.
יש לנו הון עצמי בגובה הסכום הנ"ל, ונזדקק להערכתנו למשכנתא של כמיליון ₪ למימון הבנייה, שאותה נתחיל להערכתנו בעוד כשנה.
ברשותנו גם בית שאינו משועבד שערכו מוערך בכ-2.5 מיליון ₪ ושאותו אנו מתכוונים להשאיר ברשותנו.
מהפוסט ומתגובותיך עולה כי עדיף לקחת משכנתא על המגרש כדי לא "להיתקע" בשלבי הבנייה.
שאלותינו:
1. האמנם כך לאור נתוני המקרה הספציפי שלנו?
2. בהנחה שכן – מהו סכום המשכנתא שכדאי לנו לקחת עם קניית המגרש?
האם זהו הסכום המקסימלי האפשרי (להבנתנו – 50% מערך המגרש)?
3. האם הבית הקיים עשוי לסייע בשיפור כושר המיקוח שלנו מול הבנק?
4. האם ניתן/עדיף למשכן את הבית הקיים לצורך מתן ההלוואה עם תחילת הבנייה – במקום לקחת את המשכנתא על רכישת המגרש בשלב הנוכחי (כשנה לפני הבניה)?
בתודה מראש,
דני
דני שלום,
1. כן, אם יש לכם אפשרות להחזיר את המשכנתא
2. הייתי לקוח את כל החמישים אחוז המותרים
3. כן
4. אפשר, אבל זה נראה לי מסורבל קצת, אלא אם כן אתם לא יכולים להחזיר משכנתא מהיום ואולי זה קל עליכם למשכן א הבית הקיים ולקחת ממנו את הסכום לאט לאט
בהצלחה
תודה רבה על ההתייחסות המהירה,
לגבי תשובה 4:
האם האפשרות של משכון הבית הקיים תשפר או תרע את שיעורי הריביות והתנאים שיציע הבנק (בהשוואה לאפשרות של משכנתא על המגרש)?
שוב תודה – וחג שמח,
דני
אני חושב שעדיף למשכן את המגרש, אבל תבדוק מול הבנק
בהצלחה
שלום רב,
אשמח להבהרת כמה נקודות כיוון שמרוב בירורים יצאנו קצת מבולבלים…
אנחנו בונים בבנה ביתך בהרחבה ביישוב קהילתי.
ברצוננו לקחת משכנתא הן לרכישת המגרש והן לבניה.
לאחר אומדן תקציבי שבוצע עם מפקח- עלות הפרויקט הכוללת (הכל כולל כל: מגרש+ בניה+ הוצאות נלוות כולל ריהוט) מוערכת בשלב זה ב1,660,000 ש"ח.
אנחנו מעונינים במשכנתא של 60% סה"כ- 996,000 ש"ח.
(זו מסגרת מקסימלית בפועל נראה לנו שנצטרך גג 900K).
החזר חודשי: 7500 ש"ח (בהתאם להכנסות+ דמ"ש מדירה נוספת בבעלות נקיה ממשכנתא המושכרת כבר שנים רבות).
מבחינת תמהיל ההעדפה שלנו היא 1/3 פריים 2/3 קל"צ כאשר במשכנתא לרכישת המגרש יכול להיות שאם זה יהי האטרקטיבי נקח הכל בקל"צ.
עלות המגרש בהתאם לשובר מינהל (רכישה מרמ"י) – כ- 300K
עלות הפיתוח – כ300K נוספים
לאחר שפנינו ללא פחות מ-6 בנקים שונים גילינו שלהבדיל ממשכנתא לרכישת דירה/מקבלן, ישנם הבדלים גדולים המקשים לערוך השוואה "תפוחים לתפוחים":
לצורך משכנתא לרכישת המגרש- מחצית הבנקים אינם מכירים בהוצאות פיתוח אלא רק בעלות המגרש לפי שובר מינהל- כאשר התשלום גם מתבצע ישירות למינהל.
גם מבחינת אבני הדרך לתשלום בבניה- רוב הבנקים משלמים ב"גמר יסודות" תשלום ראשון אך יש גם צדיק בסדום שמשלם כבר אחרי הערכת שמאי בהיתר בניה ויש בנק אחר שנותן עוד תת שלב: אגרות והיטלים לפני גמר יסודות.
ברמת התמהילים- הכל פתוח ובעייתי לבחינה כיוון שממילא אף בנק לא מוכן לקבע ריביות לשלב הבניה (בייחוד קל"צ אך יש כאלה שגם את ההנחה בפריים לא מוכנים לקבע לבניה כיוון שהם מתייחסים לכך כ-2 משכנתאות נפרדות: האחת לרכישת מגרש השניה לבניה).
גם בפריים יש בנקים שנותנים מקסימום 33% ויש ש-30%.
יחד עם זאת, ולמרות שברור לנו שההצעות שקיבלנו לא מחייבות כיוון שהן מתייחסות כל הסכום (996,000) על אף שלא ניתן לקבע ריביות כעת לשלב הבניה- העדפנו כדי שנוכל להשוות "תפוחים לתפוחים" לבקש מכולם תמהילים מיטביים לסך הסכום.
לפיכך, על מנת לעשות סדר ולהתמקד בבנקים הכי נכונים עבורנו אשמח לחוות דעתך להנחות העבודה הבאות לפיהן אנחנו מעונינים לפעול:
1. ללכת רק על בנקים שמכירים בהוצ' פיתוח כחלק מעלות המגרש- כך נוכל לקבל מימון של 60% מתוך 600K ולפנות יותר הון עצמי לשלב הבנייה. זאת בייחוד לאור העובדה שכאמור רוב הבנקים יתנו את השחרור הבא רק לאחר גמר יסודות כשלא ברור באילו ריביות..
2. בבחינת תמהילים- יותר חשוב מהנחה בפרומיל כזה או אחר בריבית- כמות השנים באותו מסלול.
כך למשל יש בנק שנתן לנו הצעה כוללת ל996,000: 30% בפריים ל-16 שנה בריבית פריים מינוס 0.85% והיתרה (70%) בקל"צ ל-12 שנה בריבית 3.2%. (סך החזר 7480 ש"ח)
ואילו בנק אחר נתן בקל"צ ל-12 שנה 3% ופריים מינוס 0.9% אך הפריים הוא ל-30 שנה.. לכן עדיפה ההצעה הראשונה.
אופ' נוספת שנתן הבנק הראשון : לקחת את ה-996,000 ש"ח ב100% קל"צ ל-14 שנה בלבד בריבית של 3.4%- (החזר חודשי 7,459 ש"ח)- זו ההצעה הכי אטרקיבית שקיבלנו עד כה.
שוב, הבעיה היא שהבנק מתחייב לקבע רק את ה"מרווח" ולא על העוגן של הקל"צ לשלב הבניה.
3. לגבי קיבוע קל"צ – רוב הבנקים לא היו מוכנים בכלל לקבע, וחלק אמרו שמוכנים לקבע את מרכיב המרווח (עלויות גיוס?) אך כמובן לא את העוגן. מאידך היה בנק שאמר שלא יכול לקבע שום מרכיב בריבית הקל"צ שניתנת בשלב המשכנתא למגרש לשלב הבניה כיוון שאין שום עוגן בריבית קבועה- אנא הסבר לנו מי פה מחרטט אותנו..
4. מאחר ואף בנק לא מתחייב לקיבוע ריביות לשלב הבניה (או רק קיבוע חלקי) – יש להתמקד כעת בהשוואה בין הבנקים רק בנוגע לשלב רכישת המגרש ומקסימום אח"כ נאלץ לעשות מחזור משכנתא אם ההצעה של הבנק הנבחר בשלב רכישת המגרש לא אטרקטיבית להמשך הבניה. ממילא מאחר והכל כעת זה רק אומדן נצטרך בוודאות למחזר המשכנתא לאחר הבניה.
בינתיים ההצעה הכי אטרקטיבית שקיבלנו עד כה היא במזרחי טפחות: אומנם הם נותנים רק 30% בפריים (ולא 33%) אך בעוד בנקים אחרים נתנו הצעות של פריים ל-25 ו-30 שנה (כדי להותיר כמה שיותר כסף להחזר בקל"צ כדי לצמצם את התקופה בקל"צ) – הם מוכנים לתת כאמור פריים מינוס 0.85% ולא 0.9% אומנם אך ל-16 שנה וקל"צ ב3.2% ל-12 שנה.
כמו כן, הם מוכנים לתת הכל בקל"צ ל-14 שנה ב3.4%. מה שמביא לשורה תחתונה הכי נמוכה של כמה כסף נחזיר בסיום המשכנתאות
סליחה על המלל הרב.. אך כמוהו גם הבלבול 🙂
נשמח להכוונתך.
תודה רבה מראש.
שלום עינב,
אכן ארוך וקצת מבלבל… אנסה לעשות קצת סדר
1. כן, במידה ואחוז המימון חשוב לכם
2. אני הייתי מתייחס להחזר הסופי של ההלוואה ולא הייתי כל כך מתייחס אם ההלוואה היא ל- 30 + 10 או ל- 15 ביחד, אבל אני מבין את כיוון החשיבה שלכם ומכבד אותו ויש בו הגיון
3. יש בנקים שלא מוכנים לקבע ויש בנקים שמוכנים לקבע את העוגן (עלויות גיוס), ברור שעדיף ללכת עם הבנק שמקבע את העוגן
4. נכון, הריביות על הבניה עדיין נסתרות ולכן יש לבצע לאחר הבניה סקר שוק מחדש ולהעריך את המצב שוב
בהצלחה
שלום,
יש לנו מגרש ששולם מהון עצמי. יש לנו אפשרות לממן את הבניה מהון עצמי. (מעורכת ב 950K ממכירת בית שבבעלותנו ).
חשבנו לקחת משכנתא על הבית שנבנה (יכולים עד 50% ) ולקנות דירה להשקעה.
והשאלה היא עד איזה שלב בבניה ניתן לקחת משכנתא?
תודה.
שלום כרם,
ניתן לקחת בסיום כל שלב (יסודות, שלד וגמר)
בהצלחה
שלום,
רציתי לשאול במידה ואנו רוצים לרכוש קרקע ב- 850K ועליו לבנות בניה עצמית בגובה של 1.2 מיליון. האם אני רשאי למשל להביא מהון עצמי 400K ואת כל השאר לקחת משכנתא? האם המשכנתאות שונים אחד מהשני? לשטח ולבנייה מעבר לאחוזי מימון שהזכרת..
במידה וזה בית שני, מה ההשפעות של זה מבחינת מס רכישה?
תודה מראש וכל הכבוד על הפוסטים המלמדים
שלום אמיר,
אם זו משכנתא ראשונה, תוכלו עד:
75% למגרש – כלומר 637 אלף
75% לבניה – 900 אלף
במידה וזה נכס שני אז 50% משני הערכים שהזכרתי
לגבי מס רכישה אנא התייעצו מול עו"ד מהתחום
בהצלחה
שלום רב
אני בת 27 רווקה עם הון עצמי של כ 100.000 שח בלבד
מעוניינת לרכוש קרקע במושב בהרחבה בחבל אשכול-מושב יתד
המחיר מאוד קורץ זהו מגרש של 600 מ"ר והמחיר כולל 179000 ש"ח כולל תכניות אדריכל ומהנדס, מפת מדידה ועוד חבילת שרותים
השאלה הראשונה שלי היא האם כדאי לשלם עם ההון העצמי בנוסף גם לקחת הלוואה קטנה או שמא לבחור במשכנתא מהבנק
יש לציין שאני מרוויחה כ 10 אלף שח נטו בחודש
בנוסף ידוע לך אם ישנן הטבות ממשרד השיכון,מענקים?
תודה מראש על המענה 🙂
שלום לנה,
אם את לא מתכוונת לבנות בקרוב אז הייתי לקוח הלוואה קטנה וסוגר את הרכישה כולל את ההלוואה מהר מאוד
אם את מתכוונת לבנות, אז הייתי סוגר משכנתא לטווח ארוך
בהצלחה
שלום
ברשותי רבע ממגרש משפחתי.של דונם.שווי המגרש בשלמותו 4m.כל האחים התאגדו לבניית 4 יח של 200 מר כל אחת.עלות הבנייה ליחידה 1.4m.ברשותי כ 500k.חסרים לי 900k.רבע המגרש שווי 1m.איך לגשת לעניין המשכנתא ?.
תודה.
שלום שגיא,
לדעתי כל בעלי המגרש יצטרכו להיות בעלי המשכנתא
בהצלחה
הכנסות משק בית 15k .
לקחתי משכנתא לבנייה עצמית.עד כה משכתי את כל הכסף.וחסר לי סכום כסף להשלמת הבית.שאלתי היא : האם אני יכול לבקש סכום כסף נוסף ע"מ להשלים את הבנייה כלומר לקבל אישור עקרוני מהבנק על הגדלת המשכנתא בx כסף? כמו כן האם אני יכול לבקש שמאות חדשה עבור הבית עכשיו כשהוא כמעט גמור ?
שלום אסף,
כן ניתן לבקש גם הגדלת הסכום וגם שמאות חדשה
בהצלחה
בס"ד
משכנתאמן שלום,
קודם כל תודה על הפוסט המחכים,
אנחנו שתי אחיות מעוניינות לקנות מגרש דו משפחתי ולבנות עליו שני דירות מפלס אחד, המגרש עולה כ900000 ש"ח (כולל הוצאות פיתוח), האם יש אפשרות לחלק משכנתא לשנינו או שאחת ממנו תאלץ לקחת משכנתא אחת גבוהה שתתחלק בין שנינו? יש בנקים שכן יאשרו? כמו כן האם חייב לקבל אישור עקרוני למשכנתא כדי לקנות את המגרש? זה הנכס הראשון של שנינו, האם יהיה לי מס רכישה על המגרש ?המגרש 220 מ"ר.
אם יש לך עוד מידע לתת לי מה יהיו לי עוד עלויות? והאם יש מצב שנעבור את ה2,000,000 ש"ח בבנייה סטנדרטית?
תודה מראש
שלום מוריה,
תלוי איך רשום הנכס, אם הוא רשום כחתיכה אחת תצטרכו לקחת את המשכנתא ביחד
אם הוא רשום כשתי חתיכות אז כל אחת מכן תקנה את החלק היחסי שלה ותשלם משכנתא עבורו
בהצלחה
שלום משנתאמן
ברשותי כ 290 K ואני קונה שטח לבנייה עצמית בסכום של 270-80 K.
הבית שאנחנו נבנה יעלה סדר גודל של מיליון שקלים.
שאלותי הן-1. היא האם לקנות את הקרקע במלוא ההון העצמי או לחלק את ההון ולקחת משכנתא כבר על הקרקע?(נגיד 150K לשים על הקרקע ועוד 140K לשמור לתחילת הבנייה)
2.אם אני מחליט לשים את כל ההון על השטח הוא יוכל לשמש לי כהון עצמי אל מול הבנק כאשר אני ארצה לקחת משכנתא?
תודה רבה
המשך-בית 730K קרקע 280
שלום דוד,
1. אני אוהב לקחת משכנתא על הקרקע כי ככה אני מבטיח לי הון עצמי מסויים כאשר אני ניגש לבניה
2. הבעיה היא שאתה הופך די לשבוי של הבנק כי המשכנתא כבר אצלם והם יוכלו לבקש כל ריבית שירצו עבור המגרש
3. המגרש בהחלט יכול לשמש הון עצמי
בהצלחה
תודה!!
האם אפשר לחלק משכנתא אחת לשני אנשים שונים??? הבנק מאשר דבר כזה?
או לחילופין משכנתא אחת גבוהה לפי הכנסה של שנינו?
אפשר לקחת משכנתא משותפת
זה אומר ששניכם נמצאים באותו מעמד
אם הוא לא משלם אתה בבעיה והפוך כמובן
בהצלחה
היי פוסט מצויין תודה רבה
ועכשיו הבעיות…
אני למשל אפשר להגיד שאין הון עצמי ואין לי חסכונות ואין מי שיעזור לי כספית אבל יש לי סיכוי מאוד גבוהה לזכות במגרש, האם כדאי להיכנס לדבר הזה ואם כן אז כמי טיפים בבקשה
ושאלה שנייה:
נגיד וזכיתי ולקחתי משכנתא על המגרש והסתדרתי בקניית המגרש אבל לא יכולתי לבנות, מה קורה פה והאם אני יכול למכור את המגרש ולהחזיר את המשכנתא או אפילו להרוויח אם מכרתי ביקר?
תודה רבה
שלום אודי,
1. זו שאלה מאוד מורכבת והייתי שמח אם הייתם מתייעצים עם איש מקצוע
2. אני מאוד מפחד להגיב על משהו שלא הבנתי ב- 100% ויש מצב שאני אטעה אתכם חלילה
בהצלחה
משכנתאמן שלום, יישר כוח על ההשקעה והיחס שניתן לכל אחד.
אשמח לסיועך בשאלה הבאה-
אני מתכנן לגשת למכרז של רמ״י למגרש שמיועד לבניית דו. למכרז ניתן לגשת לדו ולא לחצי מהדו, לאחר המכרז יירשם כל חלק מהדו יירשם כחציכה נפרדת.
האם ניתן לקחת משכנתא על המגרש בכללו? או שזה נחשב לקחת משכנתא על שני נכסים נפרדים?
תודה רבה, יוני.
שלום יוני,
המשכנתא תינתן על כל המגרש עד שתעשה פרצליה ותחלק את המגרש לשני חלקים
בצהלחה
בוקר טוב,
קראתי את תשובתך ליוני, גם מעונייינת במכרז של רמ"י.
המכרז הוא לדו משפחתי כשאר אמורים לגשת למכרז עם הדו שלך.
אזי אם הבנק נותן משכנתא על כל המגרש איך הזוג השני יקח משכנתא? והרי אני אמורה לשלם לרמי רק חצי מהסכום לא?
כל ענין המכרז של רמ"י בנושא מאוד לא ברור.
ומה עושים עם עלויות פיתוח? האם הם מההון העצמי בלבד?
תודה רבה איילת
שלום איילת,
אם אני מבין נכון, המגרש הוא "חתיכה אחת" עם שני בעלים
כך שעד שלא יעשה הסכם שיתוף או פרצלציה (חלוקה) מוגדרת, אז כל המגרש ימושכן לבעלים (וכרגע כפי שאני מבין זה אתם והדו ביחד)
בדרך כלל הבנק מתחשב בעלויות פיתוח כחלק מההון העצמי
בהצלחה
שלום ,
אנחנו בתחילתה של בנייה עצמית ובפנינו עומדות 2 אפשרויות :
1. לקחת משכנתא על סכום X ולשחרר את הכסוף בפעימות כמקובל
2. לגייס מההורים את הכסף הדרוש עד לסיום השלד ואז לקחת את סכום ה-X בפעימה אחת (ולהחזיר להורים את ההלוואה). היתרון הוא כביכול לא להיות "אסיר" של הבנק בכול פעימה .
אשמח לדעתך או לדעת המנוסים
תודה על תשובתך
שלום נטלי,
אם תוכלו לקחת את המשכנתא עכשיו ולמשוך את כל הקבועה אז אני מעדיף את אופציה מספר 1
במידה ולא, אופציה מספר 2 נראית טובה יותר
בהצלחה
אנחנו בונים בית בבניה פרטית וצריכים לקנות מגרש. האם ניתן לקחת הלוואה מההורים/ משפחה על חלק מעלות המגרש (k200 ) והבנק יחזיר דרך המשכנתא את ההלואה? אנחנו זקוקים לכסף בדחיפות ונמצאים רק בתחילת תהליך בירור המשכנתא מול הבנק. ממה שקראתי בכתבות המצויינות שלך לא כדאי למהר בלקיחת המשכנתא מול הבנק ויש לעשות סקר שוק רציני..
שלום שרה,
1. אפשר לעשות את זה וזה נקרא "השבת הון עצמי", יחד עם זאת חייבים לקבל על כך אישור מהבנק
2. לא כדאי למהר לקחת משכנתא ללא בדיקה, אבל כן כדאי למהר שלוקחים משכנתא לבניה עצמית ועדיף כמה שיותר למהר עם משיכת הכספים ולא לסיים את ההון העצמי בהתחלה
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
רכשתי לפני 6 חודשים בית ישן במחיר 2.8 מלש"ח פינוי בעוד 4 חודשים אז אני צריך לשלם לבעלים את יתרת המחיר שנותר בסך של 1.3 מלש"ח . אני מתכנן בנייה של כמליון שח נוספים שיפוץ הקיים והרחבת הבית-נמצא בשלב של תוכניות אדריכליות ובקרוב יוגשו לעיריה לבקשת היתר בנייה. זה כולל תוספת קומה והרחבת הקיים.
יש לי בדיוק הון עצמי שנותר לי לשלם את יתרת ריכשת המגרש/הבית הישן ולגבי עלות הבנייה כמליון שח אצטרך משכנתא מינגד צפויות עם סיום הבניה הכנסות משכירות.
כיצד הכי טוב לינהוג? מתי לקחת משכנתא ועל כמה, איזה סוג משכנתא ומה התמהיל המוצע. תהיה לי יכולת החזר גבוה באופן יחסי לאחר סיום העבודות.
תודה
שלום ערן,
הייתי שוקל לקחת משכנתא עכשיו ולא תוך כדי הבניה על מנת לשמור על נזילות במשך הבניה ולא להיות תלוי בבנק בעת הבניה
בהצלחה
היי
בבעלותי כרגע מגרש בהרחבה ביישוב, המגרש נקנה בסך כולל של כמעט 200 אלף שח ממזומן ולכן כרגע אין לי הון עצמי עבור בניית הביית עצמו,
יש לי שני שאלות: 1 האם אני יכול לקבל משכנתא עבור הבנייה וכביכול המגרש הוא ההון העצמי שלי?
שנית במידה וכן האם הבנק מחשב את המגרש כהון עצמי כסכום שעלה לי או כמה שהוא שווה ערך היום?
שלום חיים,
1. כן
2. כפי שהוא שווה היום
בהצלחה
שלום.
לעיניין מה שכתבת על משכנתא על רכישת מגרש ובנייה עצמית,.
ברשותי דירה שעליה משכנתא קיימת של כחצי מיליון ₪, יש אפשרות להעביר את המשכנתא הזו לצורך רכישת מגרש ובניית בית ולא לסגור את המשכנתא שקיימת על הבית? אני רק מבהיר שהמשכנתא לבדה גבוהה יותר מסכום משווי עלות המגרש .(זה, למעשה, הסכום הראשוני עליו אני נאלץ לשלם).
תודה רבה
שלום מיכאל,
אם סכום המשכנתא גבוה מסכום המגרש אין אפשרות לגרור את המשכנתא
בהצלחה
משכנתאמן שלום, ראשית תודה על ההסברים והתובנות המפורטים באתר.
ברשותנו מגרש שנרכש בסכום של 550k והון עצמי של 100k לתחילת הבנייה. כלומר רובו הגדול של ההון העצמי שלנו הושקע ברכישת המגרש. עלות הבנייה עומדת על כ-1 מליון (כולל 20% חריגה בעלויות הבנייה).
שאלותיי הן, בהנחה שמשכון של המגרש יתן 275k, ועלות בניית השלד צפויה להיות לכל היותר 250k, האם זו נקודת פתיחה סבירה לתחילת בנייה?
כמו כן אני תוהה מהן ההשלכות הכספיות של משכון המגרש לצורך הון עצמי לבנייה. כמה זה עולה בעצם?
בתודה,
אפרת
אפרת שלום,
זה אומר תצטרכו 900 אלף משכנתא והשאלה היא האם אתם יכולים לעמוד בתשלום משכנתא בסכום כזה ובהשלכות הכלכליות של זה
אני מציע להיפגש עם איש מקצוע ולקבל החלטה מושכלת
בהצלחה
היי
האם בקבלת המשכנתא לבנייה עצמית התשלום הוא יחסית לחלק שהתקבל מהבנק (שוחרר) או על כל הסכום המאושר?
שלום שרון,
מה שהתקבל בפועל
בהצלחה
שלום, קבוצת יחידים מעוניינים לגשת למכרז של מנהל מקרקעי ישראל על מגרש שבו ניתן לבנות מס' צמודי קרקע בהתאם למס' היחידים בקבוצה (כל יחיד יחידת דיור אחת), האם ניתן לקבל משכנתא על הקרקע מהבנק כל יחיד בפני עצמו מיד לאחר הזכיה או רק לאחר רישום בטאבו את חלקו בקרקע של כל אחד?
שלום ליאור,
כן אבל זה קצת מורכב
בהצלחה
הי משכנתאמן
רציתי לשאול ..איך הבנק מחשב את אחוזי המימון אם לדוגמא אני רוצה לקנות שלד מוכן (שלבי בנייה אחרונים )..
עלות השלד – 1,400,000
הון עצמי : 900,000
*בהנחה שלא ארצה לסיים את הבנייה מיד (משיקולי תקציב ) וארצה להשאיר כך את השלד למס' שנים ,האם זה יהווה בעיה מבחינת הבנק למתן הלוואה ?
*יש ברשותי עוד נכס ללא משכנתא מוערך בכ -1.8 k
ותודה מראש )
שלום זיוה,
הבנק יבקש לראות שיש לך דרך להשלים את הבניה,
הוא לא יחייב אותך לבנות
בהצלחה
שלום,
אנחנו לפני רכישת מגרש בעלות של 850 אלף
הפיתוח של המגרש עד אשר נוכל להתחיל לבנות אמור לקחת כשנה וחצי
עלות בניה מעורכת כמיליון עד מיליון 200
הון עצמי כ מיליון וחצי
איך אתה מציע לפעול? לקחת עכשיו את המשכנתא? או לחכות לתחילת בניה?
שלום יוסי,
לקחת חלק מהמשכנתא עכשיו וחלק בבניה
בהצלחה
תודה רבה על הפוסט המצוין
ויש לי שאלה,
יש בבעלותי דירה ללא משכנתא, ואני לקראת בניה עצמית.
אז לפי מה שקראתי בתגובות הבנק מוגבל לתת לי עד 50 אחוז מימון
אבל בפוסט רשמת שהבנק לא אוהב לתת את המקסימום האפשרי בשביל שאם תיהיה חריגה הוא יוכל לשחרר לי עוד כספים.
האם זה אומר שעלי לתכנן את זה שיכול להיות שבשלב הראשוני הוא יאשר לי פחות מ 50 אחוז? נגיד רק 40?
שלום עידו,
תגיש את הבקשה על כמה שצריך, ונראה מה הבנק יגיד
זה שיש לך נכס נוסף עוזר לך לקבל את המקסימום כי הבנק יותר בטוח במתן המשכנתא
בהצלחה
תודה על התשובה,
שאלה נוספת, הנכס הנוסף רשום רק על שמי ולא על אשתי,
את הבניה אנחנו עושים ביחד
האם אנחנו זכאים ביחד ל 62.5% מימון?
שלום עידו,
בעיקרון כן, למרות שכדאי לקחת 60% בגלל שכל פיפס מעל יספוג ריביות גבוהות וחבל
בהצלחה
תודה רבה על הפוסט,
יש לי שאלה לגבי פיתוח והון עצמי
רכשתי מגרש מהמנהל בעלות של 450 אלף שקל ובנוסף שולמנו לישוב עוד 250 אלף שקל עבור פיתוח
האם הכסף ששילמנו עבור פיתוח יחשב כהון עצמי כשנרצה לקחת משכנתא?
שלום משה,
בעיקרון כן, אבל בכל מקרה השמאי יגדיר סכום מדוייק שהוא שווי של המגרש (והוא אמור לכלול גם את מחיר הפיתוח)
בהצלחה
הי שאלה,
מכרתי הדירה שלי לפני כשבוע בסך 1.1 מיליון,
לאחר הורדת המשכאנתא ישאר לי בדיוק 700K שח כאשר עוד חצי שנה תהיה קופת גמל נזילה של אישתי + שלי בסך 200 אלף שח
מעוניין לרכוש שטח בעלות 1.1 מיליון והערכת בנייה סביבות 1.15 מיליון.
לפי הבנתי יכול לרכוש השטח לפי משכאנתא א – 300 הון עצמי + 800 אלף משכאנתא בתמהיל של 1/3 פריים , 2/3 קלצ.
ואז בבנייה יהיה לי בערך 600 אלף הון עצמי עם 550 אלף משכאנתא ב עם תמהיל שלא 1/3 פריים , 2/3 משתנה כל 5 שנים בערך.
הכנסה כעת 25 אלף חודשית שלנו עם תקווה לתוספת בשנים הקרובות.
נשמע הגיוני? או מסוכן מידי?
שלום פסח,
שאלות טובות שמצריכות ייעוץ אישי ומקצועי,
לצערי למרות הנתונים הרבים שמסרת אין לי היכולת לתת לך תשובה רצינית ואני עלול חלילה להטעות אותך
בהצלחה
שלום תודה רבה על האתר!
רכשנו קרקע לפני שנתיים במחיר 370000 ש"ח היום השווי באזור ה 500 אלש"ח.
אנחנו מתכוונים לבנות בית בבנייה קלה בעלות של 800000 ש"ח (השמאים בדר"כ מעריכים פחות).
לקחנו הלוואה מההורים 300000 ש"ח שצריכים להחזיר כשנוכל.
נותר לנו כ40000 ש"ח הון עצמי.
כמה כסף נוכל לקבל מהבנק?
ומה מומלץ לנו לעשות?
תודה רבה
שלום צבי,
צריך פשוט לגשת לבנק ולבקש את המשכנתא המבוקשת, אני לא כל כך הבנתי כמה אתם צריכים
בהצלחה
שלום. ותודה על האתר
רציתי לשאול אני באמצע בניה יש לי משכנתא קטנה שנשארה על המגרש של50א"שח
כמו כן יש לי עוד משכנתא של 460 אלףש"ח על הבניה
אני כרגע בגמר טיח וריצוף ניתנה שמאות על הבית לפני 3 שנים 1800000
השאלה היא האם אפשר להגדיל את הסכום לכ 950000 ע"י מיחזור בבנק אחר
להמשך בניה והחזר הלוואות שונות
והאם זה יוגדר כמשכנתא לכל מטרה או כבניה עצמית
תודה רבה .משה.
משה שלום,
כל עוד אתה באמצע הבניה לא אמורה להיות בעיה לעבור בנק + להגדיל את הסכום בהתאם לאישור כמובן
בהצלחה
שלום רב,
תודה על הפירוט.
אנו לקראת רכישה של מגרש בעלות של 400,000 ומעריכים שהבניה תעלה עוד כמיליון ש"ח.
יש בידנו הון עצמי של 700,000
האם כדאי לקחת משכנתא כבר עכשיו על המגרש והבניה בכדי שההון העצמי יהיה גבוה יותר? או שלחלופין לשלם כעת על המגרש ולקחת משכנתא עם ה-300 שיוותרו על הבניה עצמה.
תודה רבה,
שלום מור,
הייתי רוכש את המגרש מהון עצמי ולוקח את המשכנתא לאחר מכן בבניה
המטרה היא שלא תהיו שבויים בידי בנק מסויים כאשר תקחו את המשכנתא לבניה ותוכלו לבחור כל בנק שתרצו
בהצלחה
תודה רבה!
האם אחרי רכישת המגרש הוא נחשב כחלק מההון העצמי שלנו בעת לקיחת המשכנתא על הבניה?
שלום מור,
כן בהחלט
בהצלחה