אחד המושגים הנפוצים ביותר בעולם המשכנתאות בעשור האחרון (מלבד יועץ משכנתאות) הוא "מיחזור משכנתא", כאשר בחודשים האחרונים (2019) הוא נמצא שוב בלב העניינים בעקבות הירידה בריביות המשכנתא.
בפוסט הזה אני אנסה לעשות לכם סדר בנוגע למיחזור משכנתא, מה זה, מתי ואיך מבצעים אותו, ועוד… אז בואו נתחיל.
מה זה מחזור משכנתא?
מיחזור משכנתא, כפי שנשמע מהשם, אומר לקחת את המשכנתא הקיימת שלכם, להכניס אותה ל"סל המחזור" ולקבל במקומה משכנתא חדשה. בעצם, אנחנו "ממירים" את המשכנתא הישנה שלנו בתנאים הישנים למשכנתא חדשה בתנאים חדשים.
בואו ניתן דוגמא:
נניח (רק לטובת ההסבר), שכל המשכנתא שלנו מורכבת ממסלול אחד בלבד (לדוגמא ריבת קבועה לא צמודה למדד בריבית של 4%).
אם נרצה לבצע שינוי כלשהו במשכנתא, הפעולה תוגדר כ"מחזור משכנתא".
שני השינויים שיחשבו כמיחזור הם:
- שינוי/המרה של מסלול המשכנתא למסלול אחר
- השארת המסלול אך שינוי של התקופה (קיצור/הארכה) או ריבית המשכנתא
עכשיו הבנתם? לקחת את המשכנתא שלנו ולשנות בה את התנאים זה נחשב למחזר את המשכנתא שלנו.
מכיוון שאנחנו מבצעים שינוי במשכנתא בהתאם לתנאי השוק כיום, יש לנו אפשרות לחסוך לא מעט כסף על ריביות, הצמדות ועוד.
בפועל, יש שני סוגי מחזורים שיש ביניהם הבדל קטן:
מחזור פנימי – זה כאשר אנו ממחזרים את המשכנתא שלנו בבנק שבו היא נמצאת (לדוג' – אם המשכנתא שלנו בבנק הפועלים אז נשאיר אותה בבנק הפועלים אבל נדאג לקבל תנאים אחרים).
מחזור חיצוני – זה כאשר אנחנו לא משנים רק את התנאים אלא גם מעברים את המשכנתא לבנק אחר.
מתי מבצעים מיחזור משכנתא?
כדי לבצע מיחזור משכנתא, יש קודם לכן לבדוק כדאיות לכך והאם יש צורך בכך. רובכם כבר יודעים שאני ממליץ לבדוק את תנאי המשכנתא שלנו לפחות אחת לשנה (מבחינתי זה כמו לעשות טסט לאוטו או כמו לעשות בדיקות דם שגרתיות).
מלבד אותה בדיקה שנתית, ישנם מספר מצבים שמחייבים לדעתי בדיקה מידית ומקיפה:
- ירידת ריביות במשק (או בשוק המשכנתאות)
אם שמעתם/קראתם שישנה ירידה בריביות במשק (ריבית בנק ישראל וריבית הפריים) או ירידה בריביות המשכנתא (כפי שמתרחשת כעת ב-2019), חובה עליכם לבדוק האם הריבית שיש לכם היום משקפת את המציאות בשוק או שמא אתם משלמים הרבה יותר ממה שאתם יכולים לשלם.
זוכרים שפעם היינו מבזבזים מאות שקלים בחשבון על טלפון נייד והיום זה עולה סביב ה-30-50 ש"ח, אז ככה זה גם במשכנתאות, הריביות בעבר היו הרבה הרבה יותר גבוהות ואילו היום הן הרבה יותר זולות.
חשוב לדעת, שריבית המשכנתא היא דבר שעשוי להשתנות מדי חודש ולכן גם אם לקחנו משכנתא לפני חצי שנה, יש בהחלט מצב שהריבית ירדה בחדות וזה כבר יצר אצלנו סיכוי לא רע לחסוך כמה עשרות אלפי שקלים רק בגלל מספר פיפסים שירדו. - אנו צריכים שינוי בהחזר החודשי
נניח שלקחנו משכנתא לפני 4 שנים והתחייבנו להחזיר מדי חודש 4,000 ש"ח, אבל היום אנו מרגישים שאנחנו יכולים לשלם בקלות 5,000 ש"ח, אז פה בוודאי המקום לבדוק האם כדאי לנו למחזר את המשכנתא באמצעות שינוי המסלולים, הגדלת ההחזר החודשי, סיום המשכנתא לאחר פחות זמן וחסכון כספי.
אגב, זה פועל גם לצד השני, אם התחייבנו לשלם 4,000 ש"ח אבל זה מאוד מקשה עלינו ואנחנו בקושי גומרים את החודש (או גרוע מכך, אנו גומרים את החודש במינוס שהולך וגדל), גם כאן חובה עלינו לבדוק מחזור משכנתא ובאמצעותו נוריד את ההחזר החודשי (ונאריך את חיי המשכנתא). - החזר של סכום גדול במשכנתא
אם יש לנו משכנתא של 700,000 ש"ח ואנחנו קיבלנו או חסכנו סכום גדול שאותו נרצה לסלק מהמשכנתא (לדוג' 150,000 ש"ח), זה בוודאי אומר שהמשכנתא שלנו עומדת להשתנות (או בשנים או בהחזר החודשי או בשניהם) ולכן הייתי ממליץ לפני נקודת הסילוק לבדוק האם כדאי למחזר את המשכנתא ובהתאם לכך לבצע את ההחזר (שימו לב שסילוק משכנתא כשלעצמו לא נחשב מיחזור אם לא ביצענו שינוי נוסף).
איך בודקים אם המחזור משתלם או לא?
טוב, נניח ששכנעתי אתכם שכדאי לבדוק אם מחזור משכנתא זה משהו שיכול לחסוך לכם כסף, אתם בוודאי שואלים איך עושים זאת בפועל.
הדבר הראשון שעליכם לבצע כדי לבדוק כדאיות למחזור המשכנתא הוא הוצאת דו"ח יתרות משכנתא עדכני מהבנק.
דו"ח יתרות כולל את שמות המסלולים שיש לנו במשכנתא, התקופה שנותרה בכל מסלול, גובה הריבית הנוכחי שאנו משלמים, גובה ההחזר החודשי, ומידע האם עלינו לשלם עמלות פרעון מוקדם במקרה של סילוק ו/או מיחזור משכנתא.
חלק מהבנקים למשכנתאות מאפשרים לכם לקבל דו"ח יתרות באופן עצמאי דרך אתר האינטרנט (יש כאלה שמאפשרים זאת רק אם אתם לקוחות הבנק גם בעו"ש), וחלקם מאפשרים לכם לבקש דו"ח יתרות רק במוקד שירות לקוחות טלפוני.
אני מצרף לכם כאן מידע מסודר על כל הבנקים למשכנתאות והאפשרויות לקבל בהם דו"ח יתרות:
שם הבנק | הוצאות יתרות באינטרנט | הוצאת יתרות במוקד שירות |
מזרחי טפחות | ניתן להוציא דו"ח באינטרנט – בין אם יש לכם עו"ש בבנק ובין אם אין. | טלפון – *8860 |
לאומי | ניתן להוציא דו"ח באינטרנט רק אם יש לכם עו"ש בבנק. | טלפון – *6062 |
הפועלים | ניתן להוציא דו"ח באינטרנט – בין אם יש לכם עו"ש בבנק ובין אם אין (בתנאי שיש לכם גישה לאתר). | טלפון – *2401 |
דיסקונט | ניתן להוציא דו"ח באינטרנט רק אם יש לכם עו"ש בבנק. | טלפון – *2009 |
אגוד | לא ניתן להוציא דו"ח באינטרנט. | טלפון – 03-5191555 (שלוחה 2) |
מרכנתיל | ניתן להוציא דו"ח באינטרנט רק אם יש לכם עו"ש בבנק. | טלפון – *3477 |
הבינלאומי | ניתן להוציא דו"ח באינטרנט – בין אם יש לכם עו"ש בבנק ובין אם אין (בתנאי שיש לכם גישה לאתר). | טלפון – *3533 |
אוצר החייל | לא ניתן להוציא דו"ח באינטרנט. | טלפון – 1-700-700-185 (שלוחה 2) |
מסד | לא ניתן להוציא דו"ח באינטרנט. | טלפון – *3533 |
פאגי | לא ניתן להוציא דו"ח באינטרנט. | טלפון – *3360 |
ירושלים | לא ניתן להוציא דו"ח באינטרנט. | טלפון – 076-8095115 |
כלל | לא ניתן להוציא דו"ח באינטרנט. | טלפון – 03-6251009 |
כך נראים לדוגמא דו"חות יתרות משכנתא בבנקים מזרחי-טפחות, לאומי והפועלים.
לאחר שקיבלתם דו"ח יתרות מהבנק אפשר להתחיל לבצע בדיקה מעמיקה יותר לטובת כדאיות:
אפשרות ראשונה היא להיעזר ביועץ משכנתאות – רובם מאפשרים בדיקת כדאיות כזאת ללא תשלום וללא התחייבות (חשוב כמובן לבחור יועץ אמין שיאמר לנו את האמת ולא ידחוף אותנו לבצע מחזור משכנתא אם אין כדאיות).
רוצה לבדוק כדאיות למיחזור משכנתא בחינם?
אני מזמין אותך להשאיר פרטים בטופס הבא ולבצע בדיקת כדאיות (והערכת חסכון) למיחזור משכנתא.
הבדיקה היא בחינם וללא התחייבות ונערכת 2 חברות ייעוץ שנבדקו ונבחרו על-ידי >>
כמו כן, ניתן להתייעץ גם עם הבנק ולשאול אותו מה דעתו, האם כדאי לנו למחזר את המשכנתא או לא, הבעיה היא שאני לא תמיד סומך על האמינות של הבנק ולכן הוא לא הראשון שהייתי פונה אליו על מנת לשאול אותו את השאלה הזו (תבינו, שאם כדאי לנו למחזר את המשכנתא אז זה אומר שאנו עומדים לחסוך כסף ואם אנחנו חוסכים זה כסף זה חייב לבוא על חשבונו, כי כל מה שאנחנו חוסכים זה בדיוק מה שהוא ירוויח פחות).
במידה ואתם רוצים לבצע בדיקה עצמאית בנוגע לכדאיות המחזור, לאחר קבלת היתרות יש לבצע את השלבים הבאים:למלא את כל הפרטים מהדו"ח במחשבון המשכנתא ולבדוק את ההחזר הסופי אותו אנו אמורים לשלם לבנק בהתאם לנתונים העדכניים.
זה אמור להיראות בערך ככה:
ניתן לראות, שיתרת המשכנתא כאן עומדת על 1,070,382 ש"ח, שאנחנו מחזירים לבנק כל חודש 6,661 ש"ח ושבסופו של דבר נשלם לבנק 1,485,581 ש"ח (כלומר, 415,199 ש"ח ריביות ומדדים).
אגב, את עמלת הפרעון לא נכניס לטבלה הזו אלא לטבלה נפרדת שתכף אתייחס.
כעת הגיע הזמן לבנות תמהיל משכנתא שנכון לזמן הזה
תמהיל המשכנתא שאנו נבנה עכשיו אינו קשור ואינו צריך להיות קשור לתמהיל הראשוני אותו בנינו לפני מספר שנים. זהו תמהיל שצריך להיות רלוונטי לנקודה החדשה בחיינו, לעבודות החדשות, המשכורות החדשות, ההוצאות החדשות וכו'…
אני מאוד מאוד ממליץ להתייעץ עם יועץ משכנתא מקצועי בבניית התמהיל כי התמהיל חשוב מאין כמוהו להצלחת המשכנתא.
כמו כן, התמהיל יושפע גם מריביות המשכנתא שניתן לקבל בכל מסלול כעת ומצפי המדד ושינויי הריבית העתידיים.
בקיצור – תמהיל משכנתא חדש לגמרי שתואם את חיינו ותנאי השוק העכשוויים.
עכשיו אפשר לקבל ולבדוק הצעות משכנתא אמיתיות עבור התמהיל שבנינו
עכשיו זה הזמן ללכת לבנק (שבו נמצאת המשכנתא וכמובן גם לבנקים מתחרים) ולבקש הצעת ריבית לתמהיל שבנינו.
המטרה שלנו לבחון האם נשלם פחות כסף (בהחזר החודשי או בטווח הארוך).
לצורך הדוגמא, נניח שבחרנו בתמהיל החדש להישאר עם אותו ההחזר החודשי (תציצו למעלה ותראו שהוא עמד על 6,661 ש"ח) ונניח כי יש לנו 25,000 ש"ח עמלת פרעון מוקדם.
שימו לב, שאנחנו צריכים לבקש הצעת מהבנק על משכנתא בסכום של 1,095,382 ש"ח (מכיוון שמלבד יתרת המשכנתא, אנו ללוות גם את הכסף לעמלת הפרעון המוקדם, ועלינו לבדוק שיש כדאיות למחזור גם בשקלול עמלת הפרעון שעלינו לשלם).
נניח והלכנו לבנקים ולאחר סקר שוק איכותי וטוב הגענו להצעת ריבית הבאה:
שימו לב, שההחזר החודשי נשמר סביב 6,660 ש"ח ושגובה המשכנתא עלה ב-25 אלף (גובה עמלת הפרעון) אבל ההחזר הסופי לבנק עומד כעת על 1,392,370 ש"ח בלבד וזה אומר חיסכון של 93,211 ש"ח שהיינו אומרים לשלם לבנק ובעצם לא נשלם אותם – תודו שזה לא רע!
מה נדרש מאיתנו בביצוע מחזור משכנתא (עלויות ובירוקרטיה)?
נניח שבדקנו (או שיועץ משכנתא בדק עבורנו) וראינו שכדאי לנו למחזר את המשכנתא – חשוב שנדע שלתהליך המחזור הזה יש עלויות נלוות וגם לפעמים לא מעט בירוקרטיה שמצטרפת לתהליך הנ"ל.
אני אפרט את הבירוקרטיה שאנו נצטרך לעבור (שימו לב שעם חלק מהבירוקרטיה נצטרך להתמודד רק אם נעבור לבנק אחר אבל אם נמחזר באותו הבנק שבו אנו נמצאים לא נצטרך לעשות זאת).
- לפתוח תיק ולשלם עמלת פתיחת תיק
לא משנה איפה נמחזר את המשכנתא (בבנק שלנו או בבנק אחר) נצטרך לפתוח תיק משכנתא וזה עולה 0.25% דמי פתיחת תיק מגובה ההלוואה (כלומר, מהלוואה של מיליון ש"ח נצטרך לשלם 2,500 ש"ח).
חשוב לציין, שיהיו בנקים שיקחו פחות (במיוחד אם מדובר במחזור פנימי) ואם נעבור לבנק אחר אולי נקבל הנחה בדמי פתיחת תיק (אם נבקש ואם נדע מתי לבקש). - שמאות – נצטרך לעשות רק אם נעבור בנק
הבנק החדש לא מכיר את הדירה שלנו ומעולם לא ערך עבורה שמאות ולכן הוא ידרוש מאיתנו לבצע שמאות חדשה שתעלה לנו בין 600-2,000 שקלים. - הרשאה מהבנק הישן לרשום הערת אזהרה לבנק החדש – רק מעצם הכותרת אתם מבינים שזה יקרה אך ורק אם נצטרך לעבור בנק.
הבנק החדש ירצה שנרשום לטובתו ביטחון (כומר הערת אזהרה) אבל הוא צריך את אישורו של הבנק הישן שמחזיק בהערת אזהרה הנוכחית ולכן הוא יבקש מאיתנו שנלך לבנק הקיים ונבקש את אישורו.
אתם בטח שואלים מה קורה אם הבנק הישן לא מסכים לתת אישור כזה? אז אין לכם מה לדאוג, הבנק הישן חייב לתת לכם אישור כזה ובנק ישראל יקפיד על כך שזה יקרה במידה ומישהו עושה לכם בעיה.
רישום הערת אזהרה בטאבו עולה סביב – 200-250 ש"ח. - לעדכן ביטוחי משכנתא
אני יודע שאתם כבר משלמים ביטוחים לטובת המשכנתא, אבל הביטוחים שלכם תקפים למשכנתא הישנה עם הסכומים הישנים והתקופות והריביות הישנות ואם אתם משנים אותם תידרשו לעדכן את הביטוח (זה לא משנה אם תעברו לבנק אחר או לא).
אגב, זה זמן מעולה לבדוק אם אתם משלמים יקר או זול על ביטוחי המשכנתא שלכם ואולי כדאי לכם למחזר גם אותם (כאן תוכלו לקרוא על מחזור ביטוח משכנתא). - יועץ משכנתאות – כמובן שאם שכרתם שירות של יועץ משכנתאות, יש לשקלל גם את עלות השירות שלו.
אלו פחות או יותר המשימות שתידרשו לבצע על מנת להשלים את מחזור המשכנתא שלכם.
מיותר לציין, שהבירוקרטיה הרבה יותר פשוטה אם נשארים בבנק המקורי, אבל זה נכון עבורכם רק אם ההצעה שקיבלתם מהבנק הנוכחי אכן משתלמת יותר ממעבר לבנק אחר.
אם ההצעה של הבנק הקיים לא משתלמת אז אין ספק שכדאי להשקיע קצת בבירוקרטיה ובריצות (ואף לשלם טיפה עלויות נלוות) וכך לחסוך כמה שיותר.
מיתוס במחזור משכנתא שכדאי לנפץ
הרבה מאיתנו חושבים שאם שילמנו כבר כמה שנים משכנתא אז בעצם שילמנו את כל הריביות ומה שנשאר עכשיו זה לשלם את הקרן בלבד.
אני מבין את החשש של הממחזרים והוא נובע בגלל שרוב המשכנתאות שלנו פועלות לפי שיטת לוח שפיצר (שיטה שבה כל שנה שעוברת אנו מחזירים באופן יחסי יותר קרן מאשר ריבית מהשנה הקודמת לה), אז אנו חושבים שאם נעצור את המשכנתא עכשיו ונחליף לאחרת אז בעצם אנו נעצור את התהליך החיובי שבו אנו מגדילים את תשלום הקרן על חשבון הריבית.
אבל זה לא ככה, מהסיבה הפשוטה שגובה החזר הריבית מההחזר החודשי מושפע משני דברים (גובה הריבית ומספר השנים) ואם הריבית תקטן ו/או נצמצם את השנים (וזה בדרך כלל מה שקורה שאנו ממחזרים את המשכנתא) אז לא רק שניפגע אלא נרוויח ובגדול כי ככל הנראה גם הורדנו את גובה הריבית וגם קיצרנו את השנים אז לא רק שניפצנו את המיתוס שאנו נפגעים אלא ממש מחקנו אותו לגמרי כי אנו נרוויח פעמיים מהמהלך.
"חוק השליש" במחזורי משכנתא
כידוע לכם, החל מ-2012, כאשר לוקחים משכנתא לא ניתן לקחת מסלול המשתנה אחת בפחות מ-5 שנים (כלומר, פריים, עוגן מק"מ, מט"ח ושאר המסלולים שמשתנים כל שנה/שנתיים וכו') בהיקף של יותר מ-33% מהמשכנתא (ניתן לקרוא על כך כאן).
יחד עם זאת, אם לקחתם משכנתא לפני תקופה זאת והיקף הפריים (לדוגמא) במשכנתא שלכם עומד על למעלה מ-33%, תוכל לשמור על אותו יחס גם במחזור המשכנתא.
לסיכום,
כמו שאמרתי אני ממליץ בכל שנה ושנה לבדוק האם כדאי לנו למחזר את המשכנתא, ובעיקר ממליץ לבחון יותר לעומק ולבדוק האם מחזור משכנתא הוא כדאי בתקופה של ריביות נמוכות, כאשר אנו מבינים שגובה ההחזר לא מתאים לנו או כאשר יש לנו סכום כסף שאנו רוצים לסלק מהמשכנתא – אני מקווה שהפוסט הזה עשה לכם סדר בנושא ויעזור לכם לבצע בדיקת כדאיות ולחסוך כסף.
רוצה לבדוק כדאיות למיחזור משכנתא בחינם?
אני מזמין אותך להשאיר פרטים בטופס הבא ולבצע בדיקת כדאיות (והערכת חסכון) למיחזור משכנתא.
הבדיקה היא בחינם וללא התחייבות ונערכת 2 חברות ייעוץ שנבדקו ונבחרו על-ידי >>
שלום,
לקחתי משכנתא ב 2008 בתמהיל הבא:
– 100,000 בפריים -1.15 ל25 שנה
– 200,000 בריבית קבועה צמודה של 3.81% ל15 שנה
– 200,000 בריבית משתנה צמודה של 3.45% ל25 שנה
האם שווה לי למחזר? לפחות את החלק של ההלוואה שצמוד למדד?
תודה מראש,
ארז
היי ארז,
אני מניח ששווה לך, אבל אתה צריך לעשות בדיקה פשוטה ולבדוק:
1. מה הריביות החדשות שאתה מקבל בתמהיל חדש
2. מהם עמלות ההיוון שיהיו לך
ואז תוכל לקבל החלטה מעט מושכלת יותר,
בהצלחה
הי,
לקחנו משכנתא בסך 780000 בשנת 2006 בשישה מסלולים שונים, כולם צמודי מדד בריבית קבועהחצי קבועה של 4-4.5% למשך 20-30 שנה עם החזר חודשי שהתחיל ב4800 וכבר הגיע ל5200 וממשיך לטפס…
לאחר בירור לגבי מיחזור, הוצא לנו למחזר את המשכנתא – 33% בפריים והשאר בריבית משתנה (בערך 2.6%) ולפרוס את התשלומים ל30 שנה או 25 שנה. כתוצאה מכך ההחזר החודשי יורד ל3100 (30 שנה) או 4100 (25 שנה).
הקנס שאנחנו צריכים לשלם הוא 28000 ש"ח.
האם זה כדאי?
כרגע ההחזר החודשי כבד לנו…
תודה מראש,
ענבר
היי ענבר,
בגדול זה כדאי,
אבל התמהיל שקיבלת הוא ללא מחשבה רבה ו"מסבך" אותך שוב עם עליות מדד ועליית ההחזר החודשי בטווח הארוך.
נסו לשנות לתמהיל טוב יותר
תודה רבה על התשובה המהירה!
על איזה תמהיל אתה ממליץ? כדאי לשלב בין ריבית משתנה לקבועה (בנוסף ל33% בפריים)?
תודה שוב
היי ענבר,
תכנסי לפוסט הבא בנושא: תמהיל ל- 800 אלף ש"ח
בנוסף את מוזמנת להיוועץ עם איש מקצוע (את יכולה לקבל הצעות מיועץ משכנתא בדף הבא)
תודה רבה,
עזרת מאוד והאתר נהדר!!!
ענבר
בשמחה ובהצלחה!
היי.האם ניתן למחזר רק מסלול אחד מתוך המשכנתא או צריך לעשות הכל מחדש? לקחתי 700000 שמיתוכם 230000 בפריים מינוס 0.9 והשאר משתנה כל 5 ונאמר לי שבמחזור כבר לא אקבל פריים מינוס 0.9 אך אני רוצה למחזר את המסלול השני.מה עושים?
היי רמי,
כן – יש אפשרות למחזר רק מסלול אחד או חלק מהמשכנתא.
בהצלחה
כן אבל רק באותו הבנק נכון?
אם אתה ממחזר רק חלק מהמשכנתא, אז כן – רק באותו בנק.
במידה ואתה ממחזר את כל המשכנתא אתה יכול לעבור לבנק אחר.
היי משכנתא מן.שאלה בבקשה:
יש לי דירה בשווי כ-580 אלף שקל ללא כל משכנתא.אני צריך הלוואה מהבנק של כ300 אלף שקל לכיסוי הלוואות ועזרה למשפחה.האם ניתן לקבל את ההלוואה מהבנק למשכנתאות? אם כן כמה אחוזי מימון ובאילו תנאים? האם גם כמו הלוואה של משכנתא המוגבלת לשליש וכו' או ישנם חוקים אחרים.תודה מראש…
והאם אני צריך את ההלוואה לשיפוץ או חלק ממנה חייב להביא הצעות מחיר וחייב להראות לאחר קבלת ההלוואה ששילמתי לקבלן שיפוצים או לא.
שלום רמי,
1. ניתן לקחת עד 50% מערך הנכס כמשכנתא
2. הריביות יהיו גבוהות יחסית מאשר לרכישה
3. אם הכסף לשיפוץ אז כמובן שאתה צריך להביא הוכחות מתאימות
4. ממליץ ללכת ולבקש עקרונית מהבנק את ההלוואה כי היא לא תמיד תאושר בקלות
בהצלחה
שלום רב.
יש לי 3 הלוואות בריבית קבועה 4.5% צמוד מדד.
יתרת השנים לסיום 12.5.
הראשונה ביתרת קרן 106000 ש"ח + עמלת החזר ~10000 ש"ח. (החזר חודשי ~900 ש"ח)
השנייה ביתרת קרן 260000 ש"ח + ריבית החזר: ~25000 ש"ח. (החזר חודשי ~2200 ש"ח)
את הראשונה יש באפשרותי להחזיר היום.
את השנייה אני אוכל להחזיר (אם לא אפדה את הראשונה) בערך בעוד 3-4 שנים (קרן השתלמות אשר טרם נפתחה).
מהי המלצתך? או האם כדאי למחזר?
תודה, מראש
שלום דרור,
אם זה עניין של 3-4 שנים, לא הייתי ממחזר (אלא אם כן היה מוכח לי שאני חוסך יותר מ- 25 אלף) ב 3-4 שנים ונראה לי שזה יהיה קשה להוכחה.
בהצלחה
תודה, על הפוסט הזה ובכלל. האתר מחכים מאד. זה חשוב. אשמח אם תקדיש לנושא המיחזור עוד פוסטים הכוללים דוגמאות כמו בלקיחת משכנתא. לנו הסבירו, שבעת מיחזור הבנקים קשוחים יותר ונדיבים פחות.
תודה על ההערה,
אני בהחלט מקווה לעשות זאת.
הבנקים אכן מעט יותר קשוחים במחזור, אבל ניתן לקבל תנאים טובים גם במחזור
בהצלחה
הי, אנחנו לפני מיחזור. כרגע יש לנו 632000 יתרת משכנתא כולל עמלה.
50000 פריים1- ל15.5 שנים(במקור 18) ו582000 ק"צ 2.36 ל12.5 שנים (במקור 15) מיחזרנו ב2010. ההחזר החודשי עלה מאוד, הגיע החודש ל4800. ורצינו למחזר ולהגיע לכ-4000 החזר מבלי ל"להפסיד" מדי כסף ושנים…
ישנו תמהיל של קל"צ 432000 ריבית 4.2 ופריים 200000 ריביות פריים0.5-
איזה תמהיל תמליץ? מה הריביות המומלצות? לכמה שנים לפרוס? איך מקבלים אישור עקרוני כתוב מבנק אחר למיקוח עם הבנק שלנו?? מירב
בוקר טוב! שאלה לי דווקא בנושא משכנתא חדשה: האם יכול להיות שאני לוקח משכנתא של סה"כ 650 אלף שקלים לפי התקדמות בנייה בריבית משתנה כל 5 שנים ובשחרור הראשון של הכסף נותנים לי 190 אלף ש"ח בעוגן+0.5% ולאחר כשלושה חודשים אני אקבל את אותו המסלול 170 אף שקל עם עוגן -0.5% שיוצא פעם 1.89% ופעם 2.89%? כי חשבתי שכשאני חותם על המשכנתא אז המרווחים נשארים קבועים תמיד לא?
תודה מראש ואחלה פוסט;-)
אה ועוד שאלה לגבי החוק השלישי: יש לי גם אפשרות למחזר את החלק שהוא מעל 33% וגם בבנק אחר או רק להישאר איתו ובאותו הבנק?
הייתי שמחה לדעת קצת יותר בכל הקשור לגרירת המשכנתא
תודה
תמי
עכשיו, אתה צריך לעדכן את הריביות המומלצות במחשבון.
תודה על השירות הנפלא באתר הזה.
תמי שלום,
מבטיח לעדכן בנושא
תודה על ההצעה ובהצלחה
אורנה שלום,
נראה בסדר
בהצלחה
אנדי שלום,
1. התמהיל נחמד (לא אהבתי את המשתנה כל 10)
2. הריביות לא "משהו"
3. שקול לקחת ייעוץ מקצועי, חבל לטעות פעמיים על אותה המשכנתא
בהצלחה
תודה כרגיל על הפוסט המחכים והכתוב בשפה שווה לכל נפש.
גם אני הייתי שמח להרחבת נושא מיחזור. כידוע, בארץ, רוב ההלוואות נפרעות לפני תומן המקורי. הייתי מאד שמח אם ניתן היה ליצר "מחשבון" מיחזור- הצבת כל משתני המשכנתא הקיימים (מסלולים, סכום, ריבית, שנות פרעון), מול הצעות עכשויות לבדיקת כדאיות.
שלום
תודה על הפוסט!
האם יש גם מגבלת זמן במחזור משכנתא? כלומר כמה זמן צריך לעבור מרגע שלוקחים משכנתא עד ש״מותר״ למחזר אותה? האם מותר למחזר כמה פעמים שרוצים?
תודה!
מירב שלום,
1. התמהיל שהצגת הוא נחמד וסולידי
2. תמהילים אחרים על 600 ו- 700 ניתן למצוא בקישורים שצורפו
3. הולכים לבנק אחר ומבקשים הצעה כתובה
בהצלחה
שלום שלומי,
בעיקרון זו מדיניות של בנק,
אולי הבטחונות כבר ישנים וזקוקים לעדכון או שסתם הבנק מנסה להערים קשיים בנושא.
לצערי, אין לי יכולת לעזור לך אבל הייתי מבקש מהבנק את הסיבה האמיתית לכך ומברר מול בנק ישראל האם יש לכך הצדקה
בהצלחה
שלום רב,
אנו שקולים למחזר משכנתא שנטלנו ב- 2001.
2 שאלות הבהרה:
1. בשלב הראשון בקביעת נתוני המשכנתא המקרית (תמהיל, ריביות, ומסלולים) , איך קובעים את "עלות" המשכנתא המקורית עד לסוף התקופה? ועל איזה תחזית מדד שנתי עלי להזין כדי למצוא את העלות?
מדד שנתי לפי התחזית היום?
2. בעת חישוב המשכנתא "החדשה" האם בתוך כל העלות הסופית של המשכנתא עלי להכניס למחשבון המשכנתא את עמלת הפירעון המוקדם? ואם כן, איזה ריבית "להריץ" עליה, אם בכלל.
תודה רבה
עצה ללוקחי המשכנתא והמחזור: תלכו לבנקים הקטנים כמו מרכנתיל, איגוד, ירושלים ותראו מה הם נותנים על פי מסלול מומלץ לפי גובה המשכנא שממליץ משכנתאמן. תעבדו עם המחשבון, ותראו כמה משלמים בסוף בכל מסלול.
הקטנים לפעמים תמורת פתיחת חשבון או כי רוצים אתכם, נותנים הצעות טובות.
לאחר מכן תגשו לבנק שלכם בו יש לכם חשבון פעיל ותלחצו בלי לוותר על התמהיל שאתם בחרתם על פי משכתאמן. זה פשוט יותר ממה שזה נראה.
זה עובד חזק!!!
משכנתא מן עושה עבודת קודש ל"אדם העובד" של אדון שר האוצר שלנו יאיר לפיד.
שלום רמי,
1. אם חתמת על שני מסלולים שונים (אחד עם עוגן + 0.5 ואחד עם עוגן – 0.5) אז זה יכול להיות
2. אם חתמת על מסלול אחד עם עוגן + 0.5% זה לא יכול להיות
3. כן, אתה יכול להעביר את החלק הגדול של המשתנה גם לבנק אחר
בהצלחה
שלום,
1. מזינים במחשבון את היתרה היום עם המסלולים והריביות של היום. הייתי ממליץ לקבוע את המדד על ממוצע ה- 5 שנים האחרונות
2. צריך לקבל הצעה מהבנק בשביל להזין אותה למחשבון.
בהצלחה
שלום גולן,
לרוב, הריביות שקיבלתם דרך הקבוצה לא יישמרו לכם בעתיד, אלא תצטרכו להתחיל את המו"מ מההתחלה
בהצלחה
שלום אבי,
הכל תלוי כמה היה במקור.
אם היה רק שליש פריים אז לא ניתן להשאיר אותו ואת היתרה לחלק ל1/3 פריים נוסף.
אם היה חלק גדול יותר בפריים, אז אפשר להשאיר 1/3 פריים ואת היתרה למחזר שוב לפריים עד לרמה שהייתה
בהצלחה
שלום רב,
הפוסט הזה היה מאד מעניין ומוסיף. תודה!
האם אתה יודע לגבי מיחזור משכנתא של קבוצת רכישה – האם אחוז הריבית המשתנה יכול להשמר גם במיחזור הלוואה מעין זו?
תודה רבה
בהקשר לחוק השליש האם ניתן להשאיר חלק מהלוואה שנמצא בפריים
ואת היתרה שהם כשני שליש למחזר כאשר 1/3 מתוכו יהיה במסלול פריים והיתרה במסלולים אחרים ?
שלום ניר,
הריביות במחשבון יעודכנו כמובן ברגע שנראה את השינוי בשטח.
הי
רגע רגע רגע, אני רוצה להבין, אם יש לי משכנתא שנלקחה לפני 5 שנים בסכום של 985K עם 400K בפריים ו200K משתנה כל 2.5 שנים זה אומר שעכשיו אני יכולה למחזר ו60% מהמיחזור למשל יכול להיות בפריים?
(כרגע המשכנתא עומדת על 915K)
שלום,
ראשית תודה רבה על המידע השימושי.
יש לי משכנתא שההיתרה שלה היא 400,000 (קרן)
צמודת מדד +4% ריבית נלקחה לפני 5 שנים
אז לא היה לי מושג רציתי ריבית נמוכה(לאותה תקופה) ולא הבנתי את המשמעות של הצמדה למדד.
אני מעוניין למחזר אותה,
מה עמלת ההיוון שיקחו לי עליה?
מה הרביות שאני יכול לקבל? הנכס שברשותי שווה היום באיזור ה900,000 ש"ח.
על איזה מסלולים כדאי ללכת?
תודה!
שלום אורון,
רעיון טוב מאוד (יהיו כמה בעיות כמו חוסר אפשרות לדעת איזו הצעה לקוח ספציפי יקבל, אבל הרעיון הוא נכון)
תודה רבה, מבטיח לשקול את זה
בהצלחה לבינתיים
בקשר לתמהילי משכנתא
מאחר וקיים סיכוי לא קטן שארצה להחזיר את המשכנתא לפני הזמן, עקב סכום כסף שייתכן ויתקבל עוד שנתיים ממכירת נכס אחר..
העדפתי לקחת מסלולים בריבית משתנה כל חמש שנים, אבל צמוד למדד
מאחר שהבנתי שבמסלולי קל"צ יכולה להיות ריבית פרעון מוקדם גבוהה מאוד, בייחוד אם פורעים לאחר שנתיים
מצד שני, אם המסלול צמוד מדד, זה שאומר שאני צריכה להוסיף לריבית בערך 2.5 % שזאת עליית המדד הממוצע.?
כך שאם קיבלתי ריבית ממוצעת של בנק ישראל מינוס 0.3 שזה בערך 2% אבל צמוד לזה מדד, זה אומר שאשלם 4.5% ?
האם מניסיונך, תמיד המדד עולה,
האם זה נכון, האם זה אומר שבמסלולים צמודי מדד, בעצם צריך להוסיף 2.5% על הריבית ?
אהלן
אני בשלבים האחרונים של לקיחת המשכנתא
הריביות שקיבלתי הם
פריים -0.9
משתנה כל חמש 1.87
קלצ 3.5
את הריביות קיבלתי לפני הורדת הריבית וטרם חתמתי, בדקתי עם הבנק אחרי הורדת הריבית אם ניתן לשפר והם אמרו לי שלמרות שירד לא ניתן לשפר
האם להערכתך ניתן לשפר למרות מה שאומר הבנק?
תודה על בלוג מצוין
האם הרי
שלום טניה,
אין מגבלות בנושא,
כל אחד רשאי למחזר מתי שהוא רוצה אבל לרוב זה לא משתלם למחזר שוב ושוב
בהצלחה
שלום
התוודעתי לפוסט שלך אמש תבורך זה בהחלט עוזר
יש לי הלוואה שנלקחה בשנת 2000 ברור לי שהמשכנא לא ריווחית אולם יש מושגי יסוד כמו – ה.סל או מענק מותנה או כספי קרן שלא ברור לי המשמעות
אשמח להבהרות בנושא ע"מ לחשב במחשבון מחזור האם כדאי למחזר
תודה
שלום חגית,
מענק מותנה זה לא משהו שאפשר למחזר (הוא יישאר כפי שהוא),
ממליץ לך ללכת למספר פגישות בבנק ואולי לקבל ייעוץ מגורם מקצועי
בהצלחה
שלום משכנתאמן יקר,
גם אני לומד הרבה מהאתר המצוין וממליץ לחברים. חזק ואמץ.
הייתי שמח לקבץ הכוונה לקראת לקיחת משכנתא קרובה.
נתוני הרקע שלנו:
הכנסה נטו כ15, זוג צעיר עם שני תאומים בני שנה וחצי שמכר דירת 3 חדרים וקונה בית גדול יותר ב2.1 מ׳.
הון עצמי מיידי: 1.39 מ׳ מהמכירה + 0.2 מ׳.
הון עצמי שישתחרר מתוכנית חיסכון במרץ 14: 0.2 מ׳.
סה״כ, עם כל ההוצאות הנלוות (עו״ד, מס רכישה, שיפוץ…) החלטנו לקחת 0.4 מ׳ ועוד הלוואת גישור/גרייס למספר חודשים על ה0.2 מ׳ שישתחררו במרץ (לשלם רק את הריבית ולכסות מיד את הקרן עם שחרור הכסף).
מאחר ואנחנו לא רואים כסף גדול שמשתחרר בשנים הקרובות חשבנו ללכת על בטוח ולקחת 1/3 פריים ו2/3 קל״צ מתוך הבנה שהריביות נמוכות היום ואם הפריים יעל. תמיד יהיה אפשר להעביר אותו למסלול אחר/ לקבע את הריבית. כמובן שאם נזכה בפייס או משהו בסגנון נוכל לזרוק תמיד כסף לפריים ולכסות לאט לאט את הקרן ללא קנסות.
נשמע הגיוני? אגב, כדי שלא להילחץ בחרנו ללכת על החזר של 2500 לחודש.
מעבר לכך – איך אתה ממליץ לקחת את ההלוואה הזמנית על ה0.2 מ׳? צמודה? לא צמודה?
תודה מראש, ושבת מנוחה לכל הממושכנים.
שלום.
1. חבל שלא לקחת ריבית משתנה כל חמש לא צמודה למדד
2. זה בערך ככה, מוסיפים את המדד לריבית ומקבלים בערך (אבל ממש לא בדיוק) את הריבית שתשלמו באופן שנתי.
כתבתי פוסט בנושא, אתם מוזמנים לקרוא על כך
בהצלחה
שלום מתן,
1. עמלת היוון תוכל לקבל בשיחת טלפון לבנק
2. גם הצעת מחיר קונקרטית תוכל לקבל בבנק
3. לגבי תמהילים, תנסה בפוסט הבא.
4. אם אתה רואה שאתה מתקשה, שקול לקחת ייעוץ מקצועי (ניתן לקבל הצעה בדף הבא)
בהצלחה
תודה רבה על העדכונים.
רציתי לשאול מה דעתך על לקחת 100% ריבית קבועה עבור סכום של 500 אלף ל20 שנה.. האם זה משתלם בעקבות הורדת הריבית?
שלום שלום
התלבטות למחזור נתונים:
1. שפיצר משתנה כל 5 294,761 עמלת סילוק 4251 ריבית להיוון 2.14 וריבית נוכחית 2.59.(צמוד)
2. קבועה לא צמודה 135,609 עמלת סילוק 7625 ריבית להיוון 4.31 ריבית נוכחית 5.33.
תודה מראש!
שלום אלי,
תעשו סקר בנקים נוסף ותוכלו לדעת את התשובה האמיתית
שלום רב,
לקחנו משכנתא לפני כחודשיים. סה"כ כ 625000, המחולקים כך: שליש מק"מ, כשליש משתנה כל 5 שנים, וכשליש קבועה לא צמודה. כעת עם ירידת הריבית, האם יש משהו שנוכל לעשות כדי לשפר התנאים? האם יש טעם אחרי תקופה כה קצרה למחזר, ולו מסלול אחד? תודה על תשובתך.
שלום ערן,
1. אני מקווה שאתה מתכוון לקבועה לא צמודה, כי קבועה צמודה ממש לא מומלץ
2. אני אוהב את הפריים ובכל מקרה הייתי לוקח 1/3 ממנו
בהצלחה
שלום רב,
1. הרעיון שלכם בסדר גמור (אגב, אם תזכו בפיס והריבית במשק תעלה אז לא תצטרכו לשלם כלל קנסות על הקל"צ. אבל קודם כל תזכו ואז נשוחח…)
2. נדמה לי שלא נותנים קל"צ על בולט וחבל ל"בזבז" עליו את הפריים, על כן הייתי לוקח אותו כצמודה
בהצלחה
הי,
אני חדשה פה ומאוד נהנת מהאתר. תודה רבה!
שאלה – יש לי משכנתא ותיקה בסך 330,000 שח.
מכרתי דירה ואני רוצה לקנות חדשה עבורה אני צריכה לקחת משכנתא של מליון שח.
האם ניתן "למחזר" משכנתא ישנה – להשאיר את התנאים (בהנחה למשל שיש לי 50% פריים) אבל להגדיל את הסכום?
תודה, מיכל.
שלום,
אשמח לעצתך.
לפני כשנתיים לקחנו משכנתא על 900K ל20 שנה, שהיא 40% מערך הנכס. המשכנתא צמודת מדד בריבית קבועה של 3%. הרציונל שלנו היה "לישון בשקט".
אין לנו בעיה לעמוד בהחזר.
כעת שקלנו לבדוק אם יש אפשרות להוריד ריביות, ואם באמת המסלול הוא סולידי אך משתלם.
1. האם כדאי להישאר במסלול כזה? והאם יש טעם לשפר ריביות?
2. אם ממחזרים, האם בעצם הפסדתי את כל הריבית ששילמתי בשנתיים האחרונות (שפיצר- כ100K)?
על איזה אפיק סולידי, עם החזר קבוע לטוב ולרע היית ממליץ בסכום הנ"ל?
שלום איתי,
קבלו נתונים מן הבנקים (הצעות מחיר) ותוכלו להשוות ולראות כמה כסף זה חוסך לכם
בהצלחה
כל הכבוד על היעוץ למשכנתאות………..
האם יש גם תכניות למי שרוצה להשקיע קצת כסף………תודה..
שלום רב,
נתחיל בזה שאתה תותח אמיתי וכל הכבוד על השירות לציבור!
אני נמצא במו"מ על דירה שעלותה כ900,000 הצורך שלי הוא ב60% מימון מהבנק, קיבלתי מספר הצעות ממספר בנקים שונים, ואני דיי מבין את החומר הדבר היחיד שאיני הצלחתי להבין הוא איך עובדת כל שיטת היציאה מהמשכנתא אני מתכוון למכור את הדירה ב4-5 שנים הקרובות ורוצה למזער נזקים.
להבנתי ה"פריים" ניתנת ליציאה בכל רגע, רציתי לברר לגבי שאר המסלולים העיקריים, משתנה כל 5 וקלצ.
תודה מראש,
שלום אורית,
קשה לי לענות על שאלתך מבלי לדעת את תנאי ההלוואה שלך.
תבדקי את הריביות הקיימות, מה גובה עמלת הפרעון במידה וקיימת ולאחר מכן תקבלי הצעות מהבנק – כך תוכלי לדעת אם כדאי למחזר.
בהצלחה
שלום יהורם,
1. המסלול הוא לא סולידי בכלל כי הוא צמוד למדד ובעיקרון הייתי משנה אותו למסלול סולידי יותר כמו קבועה לא צמודה
2. ברגע שממחזרים כביכול לא תקבלו החזר על מה ששילמתם ותישארו עם גובה הקרן היום + עמלת הפירעון אם תהיה (ויש לי הרגשה שתהיה עמלה לא קטנה)
3. יש לכם משכנתא לא קטנה, אם אתם לא מבינים בתחום – שקלו לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום יצחק,
נכון להיום הבלוג עוסק רק בנושאי משכנתא.
שלום משכנתאמן אחלה אתר
יש לי שאלה כללית אני נמצא בסוף המחזור רציתי לשאול קיבלתי מהבנק
בקשה לרישום מקרקעין ו4 שטרות משכנתא מה עלי לעשות?
האם כדאי לקחת עורך דין או שאפשר לעשות זאת עצמאית?
איך עושים את התהליך וכמה זה עולה?
משכנתאמן שלום
למרות ההסברים המפורטים עדיין לא הבנתי כנראה.
יש לי משכנתא 500.000 ש"ח מלפני 5 שנים בפריים בלבד.
האם ניתן למחזר את כולה לפריים בלבד בהנחה שאקבל ריבית טובה יותר היום?
תודה כמובן מראש על ההתייחסות.
עמרם
מיכל שלום וברוכה הבאה,
את מתכוונת לגרירה (העברת המשכנתא הישנה באותם תנאים לדירה החדשה),
את יכולה לעשות זאת, שימי לב שהמשכנתא החדשה תצטרך כן להתיישר עם החוק החדש אבל הישנה יכולה להישמר כפי שהיא היום
בהצלחה
שלום שוב יש לי שאלה כללית.
אי-התאמה בין יתרת המשכנתא ליתרת הביטוח, שעלולה לגבות אלפי שקלים מיותרים.
איך בודקים ויודעים בדיוק?
שלום אברהם,
1. אתה הולך עם הטפסים לטאבו ומחתים אותם (וודא מול הבנק שהכל כבר מוכן לחיתום בטאבו),
אחרי שהחתמת את השטרות, אתה צריך להוציא נסח טאבו מקורי על מנת להוכיח בבנק שהטאבו אכן רשם משכון על הנכס ולהחזיר את העתקי השטרות לבנק
זה לא סיפור כזה גדול
בהצלחה
שלום רב,
אני מעוניין למחזר משכנתא, נשאר באותו הבנק. בבנק מבקשים ממני לרשום מישכון מחדש.
אינני מבין מה ההצדקה לכך. הרי הנכס כבר ממשוכן לזכותם.
זה יכול להיות מובן אילו זמן הפירעון מתארך, אבל אני דווקה מקצר אותו.
אשמח לשמוע אם יש הסבר לכך.
תודה
שלום עמרם,
כן,
אם יש לך משכנתא בריבית משתנה,
אתה יכול להישאר איתה ולמחזר אותה לפריים שוב
בהצלחה
יש לנו משכנתא שנלקחה לפני 12 שנים צמודה בריבית משתנה. סכום המשכנתא היה 400,000 ₪ . נשארו עוד שמונה שנים, יתרה לסילוק היא 265,000 ₪. חיוב חודשי כ-3256 ₪. האם כדאי לבצע מיחזור ואם כן באיזה תמהיל?
שלום אברהם,
מתקשרים לחברת הביטוח ולבנק במקביל ובודקים מהו סכום הביטוח ומהו סכום היתרה בכל אחד מהמקומות וכך מגלים את ההפרש
בהצלחה
בוקר טוב
היום המשכנתא בריבית משתנה כל שנה. כיום 2.75% + הצמדה למדד.
בשנים האחרונות התחלנו לנגוס מהקרן. הוצע לנו ע"י הבנק:
1. מסלול ריבית קבועה 0.9% + הצמדה למדד
2. שליש בפריים 1.85% לא צמוד, שני שליש ריבית 0.9% קבועה + הצמדה
3. ריבית קבועה 2.9% לא צמוד מדד
האם כדאי ואפשר לקחת את כל המשכנתא בריבית פריים לא צמוד 1.85%
תודה רבה על העזרה
שלום יעקב,
צריך לבדוק מה אתם מקבלים במקומה (כלומר הריבית והתנאים) ואז להשוות בין המשכנתא הקיימת למשכנתא החדשה כביכול.
בהצלחה
תודה. פניתי לבנק עם שאלה זו, ואשמח לעדכן כשתהיה תשובה.
הי, רציתי להתייעץ איתך בנוגע למסלולים בנוגע למחזור משכנתא.
להלן המצב הקיים נכון להיום
280,000 בפריים 2.4%
310,000 קבועה צמודה 3.65%
138,000 משתנה צמודה כל 5 שנים ל 20 שנה 2.3%
החזר חודשי של 4530 ₪"ח .
תודה מראש
בהמשך לבקשה מקודם שכחתי לציין שגם הלוואת הפריים וגם הקבועה צמודת ממד נלקחו ל 20 שנה ופרעון מוקדם הוא 17,500 ש"ח
המסלולים והריביות טובים (ממליץ לא לקחת הכל בפריים, אלא מקסימום עד 50%).
במידה והמשכנתא כרגע לא בפריים, אין לך אפשרות לקחת את כולה בפריים (עד 33%).
שלום
אולי תוכל לאמר לי באיזה בנק השגת ריבית קבועה לא צמודה של 2.9 אחוז ?
על כמה שנים?
תודה
שלום
יש לי שאלה לגבי המדד-נושא מאוד מסקרן.
המשכנתא נילקחה בשנת 1995 כל הריביות צמודות וקבועות למדד.
נכון להיום היתרה לסילוק עומדת על 150000 (מאה חמישים אלף).
ביקשתי למחזר – מהבנק – הנציג שטיפל בפנייה אמר שזה לא כדאי ולא משתלם אפילו שנשאר לי עד 2025 ונימק זאת בטענה שכבר שילמתי את כל ההצמדות והריביות ובעצם שלאחר המחזור אני כאילו מקבל הצמדות חדשות ונוספות על אלו שהיו. שאלתי היא כדאי או לא כדאי לפי ההסבר של הנציג שיטת שפיצר עובדת כך שבהתחלה משלמים ריביות+הצמדות ובאמצע לקראת הסוף קרן ולכן לא משתלם למחזר…הסתבכתי:) הסבר פרט והדגם:)
בשורה התחתונה – לאור כל הנתונים האם כדאי למחזר?
שלום וברכה,
אני לא יכול לעשות בדיקת כדאיות מחזור מכיוון שמעורבים בזה המון גורמים שאני לא יכול לקבל עליהם אחריות.
הסברתי בפוסט הבא איך בוחנים כדאיות של מחזור משכנתא, מקווה שמשם תוכל להתחיל לבדוק ולקבל החלטה על הנתונים האישיים שלך
בהצלחה
בקשר למיחזור משכנתא יש לי משכנתא משנת 1999 לפי החלוקה הבאה
70000 לפי 5.50% ל-25 שנים צמוד למדד ו- 240000 בריבית 5.9% ל- 25 שנים צמוד למדד
לפי בירור עם הבנק יתרת המשכנתא נכון להיום 283000 (כולל קנס פרעון ע"ס 25000 ש"ח) לפי מחשבוני המשכנתא באינטרנט כדאי לי למחזר
האם המסלול הבא כדאי 2/3 קל"צ ל-10 שנים ו-1/3 פריים ל-20 שנה ? האם אפשר לדעת איזה ריביות ניתן לקבל על מסלול כזה כמו כן במידה ואני רוצה להוסיף למשכנתא 50000 נוספים האם אפשר באותו מסלול? ההחזר החודשי הנדרש 2500-2600 רצוי עם מינימום תנודות והפתעות
היי משכנתא מן,
יש לי משכנתא של 470 אלף ש"ח 350 אלף ש"ח מתוכם בפריים,אבל פריים פלוס 2.2% ולא מינוס כנהוג כיום.. נגיד ואני חושב על למחזר את המסלול הזה עדיין ייתנו לי כזה מרכיב גדול של ריבית משתנה או שיגבילו אותי ל-33%עפ"י החוק..
לפי מה שקראתי בהוראת הנגיד אין שם התייחסות למיחזור משכנתאות קיימות למרות שיש כיום משכנתאות שהן גם 100% פריים.
תודה מראש…
תודה רבה והמשך יום טוב
לקחנו משכנתא לפני כחצי שנה בריביות הבאות-
ל-14.5 שנה קל"צ 4.15
ל-5 שנה קל"צ 3.05
שליש מהמשכנתא פריים -0.9
אחוז מימון פחות מ-50 % , זוג +1 .
קנס עמלת פרעון מוקדם עומד על כ-1200 ש"ח שמתוכם 500 על אי הודעה מוקדמת (כלומר כ-700 ש"ח)
לאור ירידת הריביות האחרונה השאלה האם כדאי למחזר את המשכנתא בהתחשב בריביות הנ"ל?
האם יש אפשרות לרדת עוד יותר בריביות קל"צ (בעיקר ל-14 שנה שם רוב המשכנתא נמצא) ?
שוקלים אם כדאי לצאת שוב למסע בין הבנקים….
תודה מראש !!!
שלום רמי,
ההגבלה אינה חלה על מיחזורים ותוכל למחזר את ההלוואה לפי אחוז הפריים הנוכחי שלך.
בהצלחה
שלום אורנה,
1. התמהיל נראה בסדר
2. ריביות ניתן למצוא במחשבון משכנתא
3. תצטרך לבקש מהבנק הלוואה נוספת של 50 אלף, ניתן לקחת באותם המסלולים אבל בריביות מעט יותר גבוהות (תבדוק מול הבנק)
בהצלחה
שלום משה,
בשנות המשכנתא האחרונות החלק מהתשלום החודשי שהולך לטובת הקרן הוא גדול ולכן לא תמיד כדאי למחזר את ההלוואה.
להסביר ולהדגים על שיטת ההחזר יהיה קשה פה בכמה שורות, ממליץ לך לקרוא את הכתבה על לוחות הסילוקין.
בעיקרון אם היום אתה מחזיר חלק גדול לקרן וחלק קטן לריבית, אז יכול להיות שהוא צודק (אבל תברר זאת מול הבנק ותדע את האמת)
בהצלחה
שלום
עברתי על האתר ובאמת מאוד מרשים.
גם יישר כוח על התייחסותך המהירה , האדיבה והמקצועית .
לקחנו משכנתא לזכאים לפני כ-13 שנה.
משכנתא בריבית קבועה צמודה ריבית 4% מתואמת 4.07% .
כיום משלמים 630 ש"ח לחודש ויש עוד 13 שנה.
הציעו לנו לשלם 556.25 לחודש לאותה תקופה.
היתרה לתשלום כיום 71 א'ש"ח .
האם אפשר לקבל הצעה טובה יותר בבנק אחר על הלוואה שניתנה בעבר מכספי המדינה לזכאים ? או שהתנאים לזכאים בכל הבנקים הם אותו דבר
תודה רבה מראש , אורית
שלום
קראתי את התמהיל שפירסמת וחושבת שנכון.חושבת על לקיחת תמהיל 2/3 קל"צ ו-1/3 פריים.
סכום הבקשה 950 א' ש"ח . שווי הדירה 1.75 מ' ש"ח .הכוונה להשקיע בשיפוצים כ-200 א' ש"ח .לכאורה כיום לבנק זה נראה שיעור מימון גבוה ,ולכן מציע ריביות פחות אטרקטיביות ,אולם עם השיפוצים ערך הדירה יעלה מעל 2 מ' ש"ח .ואז זה יהיה בעצם שיעור מימון נמוך יותר.
השאלה : האם כדאי לקחת באוגוסט משכנתאות שניתן יהיה למחזר ללא עעמלות פרעון על מנת שבסביבות נו'ב-דצמ' (עם גמר השיפןץ ) נמחזר לתמהיל האופטימלי שרשמתי לעיל .
תודה רבה
חייב לציין שזה האתר היחיד שבאמת מצליח להסביר בצורה כל כך מקיפה על תחום מחזור משכנתאות, רב תודות לך.
פניתי לבנק לבצע מחזור משכנתה ועל פי החישובים קיבלתי כך:
1. משכנתה נוכחית 642,169
2 לאחר מחזור 606,524
במחשבון בערך מדד הקלדתי 2.5
על פניו נראה שמשתלם. במסלול הנוכחי יש לי יותר מ 50% פריים והפקידה בבנק טענה שאם אמחזר הכל אצטרך לשנות את התמהיל של הפריים(לפי הדברים שלך היא טועה)
בכל מקרה ההצעה למחזור תכלול רק את החלק של הריבית קבועה(אפצל לקבועה ומשתנה כל 5 שנים)
אם אני ממחזר רק חלק מההלואה עדיין יש צורך בהערכת שמאי?
תודה
אורית שלום,
ההצעה לזכאים ממש לא אותו הדבר בכל בנק
לכו לסקר שוק ואלי תקבלו הצעות טובות יותר
בהצלחה
שלום,
1. על פניו אולי ניתן לקבל כמה פיפסים פחות
2. לא בטוח שזה שווה את הריצות
3. תקבלו הצעות חדשות ותראו כמה זה באמת חוסך לכם
בהצלחה
תודה תודה ושוב תודה על האתר הנהדר!!!
אחרי שחקרנו וקראנו את מרבית הפוסטים (המועילים מאוד!) החלטנו למחזר את המשכנתא:
בשנת 2006, לקחנו משכנתא על סך 780000 בשישה מסלולים שונים, כולם צמודי מדד בריבית קבועהחצי קבועה של 4-4.5% למשך 20-30 שנה עם החזר חודשי שהתחיל ב4800 וכבר הגיע ל5200 וממשיך לטפס…
כיום נשאר לשלם 776000 מתוך זה 30000 דמי היוון והמטרה העיקרית שלנו היא להוריד את ההחזר לסביבות 4000 ש"ח (וכמובן להיפטר מהצמוד מדד…)
ניגשנו לבנק עם תמהיל מוכן וקיבלנו –
258000 P-0.75 ל24 שנים
166000 מל"צ 4% ל20 שנים
175000 קל"צ 5.1% (!!!) ל 20 שנים
177000 משתנה כל 10 שנים צמודה 2.7% ל 20 שנים
אומנם בחלק מהמסלולים נשארו 14 שנים, אבל היינו חייבים להפטר מהמדד וכן להוריד את ההחזר החודשי.
אחרי המחזור ההחזר יהיה כ – 4100 ש"ח.
הריביות שקיבלנו הן אחרי התמקחות, מה דעתך לגבי הריביות והמסלולים?
תודה רבה רבה!
אנדי
משכנתאמן שלום
אני לפני סגירת מיחזור סך 285000 ש"ח עם הבנק שלקחתי ממנו את המשכנתא
1. 94000 ש"ח ל-25 שנה לפי P-0.9% החזר 391 ש"ח
2. 191000 ש"ח ל- 10 שנים קל"צ לפי 3.45% החזר 1884 ש"ח
בנוסף לקחתי 50000 נוספים המוגדרת ע"י הבנק כהלואה לכל מטרה
1.סך16000 ש"ח ל- 20 שנה לפי P+0.70 החזר 92 ש"ח
2. סך 34000 ש"ח ל-15 שנה בריבית B+1.2% צמוד למדד בריבית משתנה (3.20%) החזר חודשי 238 ש"ח (רציתי מסלול קל"צ אבל הריבית מאוד גבוהה)
סה"כ החזר חודשי 2606 ש"ח מאחר וההצעה הזו סופית ואני אמורה לסגור את המיחזור ביום רביעי הקרוב חשובה לי דעתך מבחינת סולידיות ויציבות אודה לך מאוד אם תחווה דעתך בהקדם לפי מה שרשמתי לך ההצעה סופית !!!! תודה אורנה
שלום אורית,
שאלה קשה כי לא ניתן לדעת איך תתנהג הריבית עש סוף השנה.
כמו כן, לא בטוח שאחוזי המימון מובילים אתכם לריביות הגבוהות (אולי זו הסיבה אבל לא היחידה).
לצערי, אין לי תשובה החלטית לתת לכם
בכל אופן, בהצלחה
שאלה "קשה" אולי
אני רוצה למחזר 250 אלף שח בריבית קבועה לא צמודה ל 15 שנים.
מה הריבית המינימלית שאני יכול לצפות לה מהבנק?
תודה
שלום
האם אפשרי לקחת משכנתא ע"ח הבית שברשותי ולהעביר
לבני ?
כן,
תוכל למשכן עד 50% מערך הבית ולהעביר לבנך
בהצלחה
צביקה שלום,
על הנייר אולי התוכנית שלך ישימה אך בפועל, עד שתשפץ ועד שתמחזר ייתכן והריביות יעלו או שהריביות שתקבל עבור 60% מימון לא יהיה כאלו נמוכות שיהיה לך שווה למחזר.
בהצלחה
נניח והריביות נשארות באותה רמה, האם באופן עקרוני אפשר לעשות "ריפייננס" כזה ?
אם רוצים להגדיל את סכום ההלוואה תוך הקטנת שיעור המימון ?
לא,
אם אתה לא משפר את התנאים, מה זה משנה לך מהם אחוזי המימון הקיימים לך במשכנתא
שלום וברכה,
אני רוכש נכס ב2.2 מיליון ש"ח ולוקח עליו 65% משכנתא, 1,430 אלפ"ש.
מיד אחרי הרכישה אני משפץ את הנכס בעלות נוספת של 500 א' ש"ח, ממומן מהון עצמי.
דהיינו – שווי הנכס אחרי השיפוץ (נניח על פי שמאי) הוא כ-2.7 מיליון לפחות.
שווי הנכס על פי חוזה רכישה : 2.2. מיליון.
התוכנית שלי היא למחזר את את המשכנתא זמן קצר אחרי השיפוץ וזאת כדי להקטין את שיעור המימון מתחת 60% וכפועל יוצר מכך את הריביות. סכום המשכנתא לא יגדל במיחזור.
האם התוכנית שלי ישימה? יש המלצות וטיפים?
תודה
צביקה
שלום,
לפני 7 חודשים (12/2012) לקחנו משכנתא במימון של 90% (הספקנו ברגע האחרון, לפני השינויים של בנק ישראל)
המשכנתא ל 30 שנה, עם החזר חודשי של 2450 ש"ח (סכום הלוואה 590000 ש"ח)
כיום, חצי שנה אחרי, אנו מבינים שאנו חייבים לצמצם את תקופת ההלוואה ואנו מוכנים להגדיל את ההחזר החודשי.
האם היום, לאחר הרפורמות של בנק ישראל, הבנק יהיה מוכן למחזר לנו את ההלוואה או ו אם לא האם יש טעם לגשת לבנק מתחרה ולמחזר בבנק האחר.
מה האפשרויות שלנו, האם לדעתך יש מה לעשות?
אנו ממש נודה לך באם תעזור לנו בתשובתך המקצועית
תודה מראש!!!
ששכנו לציין פרט חשוב, המשכנתא עם EMI
שלום דימיטרי,
אני מניח שתוכלו למחזר רק בבנק שלכם,
כמובן שהם לא יסירו את EMI מההלוואה, תנסו לבדוק בבנק שלכם.
בכל מקרה, אם הם לא יסכימו – תפתחו תוכנית חיסכון על יתרת הסכום ובכל שנה תקזזו חלק מהמשכנתא
בהצלחה
אני משלם על משכנתא ישנה 5% ריבית קבועה ויש לי כסף להחזיר 90 אלף ש"ח , והבנק רוצה 14 אלף ש"ח קנס ( היוון ) , מה עדיף ? לשלם ? או להשקיע את הכסף ? המשכנתא כיום כ- 300 ש"ח , או שכדאי בכלל להוון הכל ולקבל משכנתא על – 200 אלף ש"ח
שלום משה,
אם אתה לא ידוע לעשות תשואה גבוהה מ- 5% בשנה, החזר את הכסף
בהצלחה
שלום,
יש לי משכנתא על 450000 שח ל21 שנה הוצע לי למחזר עם אותו החזר חודשי וקיצור תקופה ב 3 שנים, עלות המחזור 5000/שח עבור החברה שעושה לי המחזור.
– האם המחזור כדאי או שעובדים עלי?
– האם עלות המחזור הגיונית?
שלום עזרא,
זה לא מספיק נתונים בשביל לדעת.
צריך לבחון את מה שהיית אמור לשלם במשכנתא הקיימת אל מול מה שאתה אמור לשלם במשכנתא החדשה (אני מדבר על סוף התקופה ולא על ההחזר החודשי), כמו כן יש לבדוק מה הריביות ומהי הגדלת הסיכון.
לא נראה לי רציני העבודה שעשו לך או שלא הסברת זאת נכון
נסה להבין יותר מה יש לך ומה עושים לך ואז אולי תוכל להבין אם עובדים עליך או שעושים לך עבודה טובה
בהצלחה
שלום רב
ברשותי משכתנא ישנה (משנת 95) שעתידה להסתים ב 2019 ,המשכנתא מחולקת לשלשה חלקים :40000 שח בריבית 4% צמוד 85% (כספי תקציב) ללא עמלת פרעון מוקדם.החלק השני 23000כספי בנק ,ריבית 4.3% קבועה עמלת פרעון מוקדם 1000 שח ,חלק שלישי 160000 כספי בנק ריבית קבועה 4.75 עמלת פרעון מוקדם 8500 שח.
שאלתי בבנק שני יועצים שונים האם כדאי לי למחזר את המשכנתא ושנם אמרו לי שלא כדי מאחר ונותר לי זמן מועט יחסית לסיום המשכנתא ,האם זה נכון ? מה דעתך ?
שאלה שניה ,מתפנה לי סכום כסף של כמה עשרות אלפי שקלים ,האם כדאי לפרוע חלק מהמשכנתא ? ואם כן מאיזה חלק להתחיל ?
תודה
שלום עוזי,
1. בגלל שהמשכנתא עומדת להסתיים אולי באמת לא כדאי למחזר, אבל הייתי בודק גם גורם מקצועי לפני שהייתי מקבל החלטה סופית
2. תתחיל בכיסוי ההלוואה של ה- 4.75%
בהצלחה
שלום ותודה רבה על כל המידע המועיל!
שאלה לגבי מיחזור משכנתא באופן כללי: האם המשכנתא החדשה יכולה להיות על סכום גבוה יותר מהמשכנתא המקורית? למשל, נניח שהיתרה לסילוק שלי כרגע היא 500,000 ש"ח, ויש לי חובות אחרים (הלוואות קצרות טווח וכו') בסך 100,000 ש"ח. האם ניתן למחזר את המשכנתא הנוכחית כך שהמשכנתא החדשה תהיה ע"ס 600,000 ש"ח?
שוב תודה,
נעם
נעם שלום,
בעיקרון כן, ניתן לעשות זאת.
אבל אתה צריך שהדירה תהיה שווה פי 2 מהמשכנתא שאתה רוצה (במקרה שלך 1,200,000 ש"ח)
וכמובן שהבנק צריך לאשר את הבקשה
בהצלחה
תודה וחתימה טובה!
היי, רציתי להתחיעץ איתך לגבי מחזור משכנתא. כיום יש לי דירה שקניתי ב2010 ב410000 עם משכנתא בסה״כ 364350 במסלול ריבית קבועה 100000צמוד מדד בשיעור 3.43, משתנה 250000 בריבית 2.10 וemi 14350. כיום אני מוכרת את הבית שלי ב675000 ורוצה לקנות בית ב900000. מה אתה מציע לי לעשות? תודה וחג שמח!!!
שלום סטפני,
תסלקי את המשכנתא כליל ותקחי חדשה,
כך תוכלי להנות מהריביות החדשות ולקבל החזר פרמיה חלקי מ- EMI
בהצלחה
תודה על ההמלצה זה בדיוק מה שעשיתי. כרגע לקחתי משכנתא של 594000 במסלולים פריים 190000 2.5 בריבית של 0.87 משתנה כל חמש שנים 202000 בריבית של 2.5 וקבועה- 202000 בריבית של 4.55האם הריביות טובות או שיש רביות יותר נמוכות? תודה מראש
שכחתי לציין שאת הקבועה אני לוקחת ל18 שנה והפריים והמשתנה ל25 שנה
נראה בסדר,
בהצלחה
היי,
לקחתי משכנתא לפני שנה וחודשיים לערך וזה התמהיל שלה:
377,789 ש"ח ריבית 3.21 לא צמודה, ריבית משתנה כל שנה – 29 שנים
516,721 ש"ח ריבית 4.52 צמודה למדד, ריבית משתנה כל 5 שנים – 24 שנים
230,681 ש"ח ריבית 4.52 צמודה למדד, ריבית משתנה כל 5 שנים – 19 שנים
85,747 ש"ח ריבית 4.39 צמודה למדד, ריבית משתנה כל 5 שנים – 24 שנים
5,680 ש"ח ריבית 4.39 צמודה למדד, ריבית משתנה כל 5 שנים – 19 שנים
עמלת היוון 62,985 ש"ח.
לאור השינויים בריבית האם שווה למחזר? מה התמהיל שהיית ממליץ?
תודה
שלום גיא,
1. יש כדאיות מחזור
2. קשה לי להמליץ על תמהיל אישי מבלי להכיר אותך באופן אישי (יש תמהילים באתר שתוכל להיעזר בהם או שתוכל להיעזר בייעוץ מקצועי)
בהצלחה
שלום גיא,
1. יש כדאיות מחזור
2. קשה לי להמליץ על תמהיל אישי מבלי להכיר אותך באופן אישי (יש תמהילים באתר שתוכל להיעזר בהם או שתוכל להיעזר בייעוץ מקצועי)
בהצלחה
היי
לפני שנה וחודשיים לקחתי משכנתא עם תמהיל:
377,789 ש"ח ריבית משתנה כל שנה לא צמודה, ריבית 3.21%, 29 שנים.
516,721 ש"ח ריבית משתנה כל חמש שנים צמודה למדד, ריבית 4.52, 24 שנים.
230,681 ש"ח ריבית משתנה כל חמש שנים צמודה למדד, ריבית 4.52, 19 שנים.
85,747 ש"ח ריבית משתנה כל חמש שנים צמודה למדד, ריבית 4.39, 24 שנים.
5,680 ש"ח ריבית משתנה כל חמש שנים צמודה למדד, ריבית 4.52, 19 שנים.
עמלת הוון 62,985
כיום משלם ~6,300 ש"ח בחודש.
האם שווה למחזר? באיזה תמהיל?
תודה
שלום משכנתאמן
קיבלנו החלטה על משכנתא תחת לחץ גדול, ולקחנו מה שהיה. עבר חודש, ואנחנו מתחילים לחשוב על מיחזור. אני מתלבטת מה כדאי לעשות, כי העמלות הנלוות (נוטריון, טאבו שמאי וכו') נשארות אותו דבר, וההלוואה שלנו היא של 245K. שליש בפרים פלוס 1.4 (יש דבר כזה…) ושני שליש בקל"צ בריבית מדהימה של 5.35 (מתואמת 5.48).
ידענו שהריביות האלה ממש גבוהות אבל לא הייתה לנו ברירה. ההלוואה היא ל9 שנים, וההחזר כרגע הוא בערך 2800 ש"ח.
כדאי להתחיל תהליך של מיחזור? או שהעלויות הנלוות (והכאב ראש…) כבר הופכות את זה ללא ריווחי?
נ.ב. אנחנו מתכננים למכור בעוד 5 שנים בערך.
תודה רבה
שלום אסתר,
1. תלכו לקבל הצעות חדשות
2. תחשבו מה העלויות הנוספות ותראו מה החיסכון, לאחר מכן יהיה לכם הרבה יותר קל לקבל החלטה
בהצלחה
רציתי לשאול – אם בבנק מסויים יש לי משכנתא שתמהילה מורכב מ 50% ריבית משתנה (למשל משתנה כל שנה) וברצוני למחזר את המשכנתא אך בבנק אחר, האם גם בבנק אחר אוכל לקבל 50% בריבית משתנה (למשל 50% פריים והשאר בקבועה לא צמודה) ?! אשמח לתגובה מהירה על מנת לדעת איך לפועל, בתודה דוד.
דוד שלום,
אני חושב שכן, למרות שכל בנק מתנהג אחרת בנוע לתקנה זו.
אני ממליץ לבדוק בכל מקרה במספר בנקים ולראות איך הם נוהגים
בהצלחה
שלום לך,
רציתי לשבח אותך ולומר לך שאתה פשוט תותח!!!!!! אתה מסביר בצורה כל כך ברורה ומובנת את כל עיניין המשכנתאות ופשוט כייף לקרוא ולהבין! לאחרונה לקחתי משכנתא ל 25 שנה ובזכות הבלוג הזה היה לי הרבה הרבה יותר קל!
אני נהנת לקרוא את הכתבות ולקבל אותן למייל.
כל הכבוד את עושה מצווה בכך שאתה עוזר לכ"כ הרבה אנשים שלא מבינים כלום במשכנתאות.
שלום אורטל ותודה רבה לך על הפרגון, כיף גדול לקרוא!
יפה, הדגש של כולנו צריך להיות תקופת הלוואה קצרה ככל הניתן
כלל אצבע (שלי) הלוואות צמודי מדד לא יותר מ15 שנה. כך יתרת החוב מהתשלום הראשון קטנה ולא צוברת חובות חדשים
שלום משכנתאמן,
נושא המיחזור נראה לי סבוך יותר מנטילת משכנתא חדשה. מה שמרתיע אותי להתחיל בתהליך.
לפני 11 שנה נטלנו משכנתא ל- 25 שנה בסך:770,000 ₪. היתרה נכון להיום: 503,000 ₪.
החזר חודשי של כ- 3,900 ₪ בחודש.
בזמנו היינו שכירים.
כיום, אחד מאתנו עצמאי והשני שכיר. השינויים גרמו, להפחתה ניכרת בהכנסות. אך אנו מקפידים על מוסר תשלומים חודש בחודשו.
שאלותי הן:
1. האם בעת מחזור נבחנות מחדש יכולת ההחזר שלנו?
2. האם יכול להיות מצב שיכולת החזר נמוכה, תמנע מאתנו למחזר או אחר?
3. מה ההדגשים שעלינו לשים לב במחזור היום כאשר הכנסותינו פחתו משמעותית אם כי מצליחים לשלם את ההחזר החודשי תוך ויתור משמעותי על הוצאות חיוניות אחרות.
בברכה,
סי
תודה על התגובה איסי
שלום יוסי,
את רוב הריבית אכן כבר שילמתם,
אם להחזיר או להחזיר זה כבר תלוי ברצון שלכם, זה ללא קשר לריביות ששולמו
(יש כאלו שהיו רוצים לסיים את המשכנתא גם ללא קשר לריביות ששולמו בעבר)
בהצלחה
הדוגמה מצויינת , אני מניח שזה נוגע לשפיצר
אפשר להוסיף למאמר קרן שווה והשוואה בין הסוגים ?
האם זה נכון שאם אתה 3 שנים לפני סיום המשכנתא ואתה חוצה להחזיר אתה לא מרויח כלום כי כבר שילמת את הריבית עד הסוף
סי שלום,
חשוב לציין כי מאוד אם קשה לשלם את המשכנתא בימים אלו כדאי מאוד לבדוק אפשרות מחזור והקטנת ההחזר החודשי
לשאלותייך:
1. כן, נדרשים להציג משכורות מחדש
2. לא מאמין שימנעו מכם למחזר כל עוד התשלומים יורדים תקין
3. לבנות תמהל משכנתא חכם שיתאים לצרכים הנוכחיים שלכם
בהצלחה
שלום,
ישר כוח על כל מה שאתה עושה כאן זה ממש עוזר לנו.
בקשתי לא קשורה באופן ישיר לפוסט אלא על עניין מסלול ריבית פריים.
לאחר שביררתי קצת הבנתי שהחישוב במסלול פריים שונה ממסלולים אחרים ( יש נוסחה אחרת לחישוב ולא נוסחה ישירה של חישוב ריבית מתוך הקרן) זאת אומרת שאם למשל הריבית עלתה ב 0.25%, ההחזר החודשי יכול לעלות ביותר מכך, האם תוכל להרחיב בעניין?
תודה מראש,
משה.
שלום משה,
לא כל כך הבנתי את השאלה,
אבל כשהריבית עולה ב- 0.25% פשוט משלמים יותר ריבית על הקרן שנותרה.
הכי פשוט עבורך יהיה להיכנס למחשבון משכנתא ולשחק עם הריביות, כך תראה איך כל שינוי של הריבית משפיעה על ההחזר
בהצלחה
לקחנו לפני מס' שנים הלוואה גדולה שהורכבה מהלוואות פריים (ריבית ממוצעת של P-1), קל"צ ב-5%, והלוואות בריביות משתנות למיניהן. כעת, כשבאנו למחזר, עושה רושם שאין טעם לגעת בהלוואות צמודות (כי הלוואות פריים התייקרו ומוצעות בסביבות P-0.4), ולעומת זאת הקל"צ – "על הרצפה" (3.82%) שזה פחות מכל יתר ההלוואות מבוססות מדד או עוגנים (עוגןמדד+ 2.0-2.2 אחוז).
אם כך, נראה לי שנכון לעכשיו כדאי להמיר את שלל הלוואות צמודות מדד בקל"צ עקב מחירה הנמוך נכון לעכשיו, שרק יהפוך את העיסקה לאטרקטיבית עוד יותר עם כל עליית מדד או ריבית (להערכתי, אפילו נגידתנו החדשה, ד"ר קלוג, לא תוכל לשמור ריביות כה נמוכות לאורך זמן (שנים))…, ובהנחת מדד סביבות 2-3%, הצירוף יעלה כנראה על 3.82% המוצעת.
אני יוצא גם מההנחה שעלייה בריביות תאפשר פרעון מוקדם ללא קנס, וכן גם ההלוואה צמודת הפריים. האם אני טועה??
היי
מה העוגן של אג"ח לא צמודות (ובקיצור של משתנה כל 5 לא צמודה)
איזה תמהיל אתה מציע ל 800.000 ????…..
תודה!
שלום אורון,
אל תיגעו בפריים,
ואם אתם חוששים פשוט תחליפו את הצמודות בקל"צ
בהצלחה
גיליתי היום שמס רכישה עלה מאוד מאז אוגוסט, חיפשתי פה פוסט על כך ולא מצאתי…
תודה. עזרת כרגיל…
שלום משה,
נראה בסדר,
בהצלחה
שלום,
אני לא בטוח שהבנתי עד הסוף. לפי מה שהוסבר לי,
אז באופן כללי, המיחזור הוא למעשה הלוואה חדשה, והחזר מה שנשאר מההלוואה הקודמת. בהלוואה החדשה מחושב לוח סילוקין מחדש.
אם משך זמן ההלוואה קטן מההלוואה המקורית, אז יהיו חלוקת ריביתקרן טובה יותר. אבל זה לא מובטח. אם לא הקטנו את אורך ההלוואה (למשל אם רצינו למחזר רק כדי להקטין החזר חודשי), החלוקה תשתנה לרעתינו.
נכון?
בשמחה ובהצלחה
שלום
אני מעוניין לדעת למה בטירה לא נותנים משכנתא למרות שלא חסר שום ניירת ?!!!!! אני אודה לך אם יש לך תשובה תודה .
שלום,
זוג צעיר + ילדה – הכנסה משותפת נטו – 21.5 .
קונים דירה ב- 1.475.
הון עצמי – 950.
חשבתי לקחת בעזרת פתיון –
295 בפריים.
295 קל"צ לסביב ה- 8 שנים.
295 – משתנה כל 5 שאותו בכוונתי להחזיר מוקדם ממאוחר.
אני רק מתחיל את סבב המשכנתאות, אולם מעוניין לקבל חוות דעת אודות התמהיל והאפשרויות השונות.
בברכה
שלום לימור,
1. תוכלי לקרוא כאן על עוגנים.
2. היעזרי בתמהילים המומלצים ל-800 אלף ובתמהיל מחודש יוני.
בהצלחה
לפי הידוע לי מס הרכישה נשאר בעינו (הנה כתבה שפורסמה בחודש מאי)
אבל אני מבטיח לבדוק את הנושא ולעדכן לפי הצורך.
תודה רבה על ההערה והשיתוף
שלום שלומי,
הבנת מצויין
שלום רב
ברצוני לקבש אם אתה יכול בבקשה לכתוב תמהיל משכנתא מומלץ לתקופה של 15 שנים כאשר מדובר בהלוואה של 350K ו400K.
אשמח מאוד לקבל את תשובתך
שבוע טוב ומבורך
בכבוד רב
יולי
היי
שאלה דומה לסוגייה שהעלית, אשמח לדעתך.
יש לי הלוואה (רגילה, לא משכנתא) שנלקחה לפני כשנתיים על סך 4,000 שח בערך ואמורה להסתיים עוד שנתיים לפי שפיצר בריבית של 7%. ביקשתי מהבנק הלואה נוחה לפריסה רחבה יותר של ההלוואה הנ"ל – שמכבידה מאוד על השוטף (800 שח בחודש). הוצעה לי לסגור את ההלוואה הקיימת על ידי לקיחת הלוואה אחרת – צמודה לריבית פלוס חצי, משהו מאוד נמוך (לסטודנטים). לארבע שנים כלומר פרישה לשנתים נוספות בהחזר של כ- 400 שח לחודש (אם הריבית תישאר כך)והיא יוצאת זולה יותר בכ-100 שח מהקיימת. ומאחר ולא מדובר בשפיצר גם אם הריבית תעלה הרי שהקרן יורדת כל חודש וגובה ההחזר מצמצם בהתאמה. ויישאר לי עודף של 3,000 שח מקיזוז ההלוואה. עשיתי חשבון וגיליתי שהיא משתלמת יותר במידה והריבית לא תעלה… אבל גם אם הריבית תעלה עדיין היא לא גרועה בהנחה שהחזרים הפחותים כל חודש מקלים עליי.
הבעיה – הם דורשים – עמלת היוון (?!) על ההלוואה שאני כביכול סוגרת – על סך 660 שח! יחד עם העמלה הזו יוצא שאני משלמת בדיוק לבנק כבר כרגע בנקודת ההתחלה את אותו החזר שאני אמורה לתת בהלוואה המקורית. וזה עוד לפני עליית ריביות.
האם זה הגיוני לבקש עמלה גבוהה יותר על הלוואה במחצית הדרך כשמבקשים לסגור אותה? מה זו עמלת היוון? והאם הצעתך לגבי המשכנתא והפריסה מחדש *לאותה תקופה?* תקפה גם כאן? כלומר אם אפרוש לאותה תקופה, כלומר שנתיים את העמלה עם הריבית הקטנה יותר – עמלת ההיוו תבוטל?
במקרה שלי המרת ההלוואה לא כל כך משתלמת.. אני טועה?
לא 4,000 שח כמובן, אלא 40,000 אלף שח סכום ההלואה המקורית
ועל מנת לסגור את ה-18,000 הנותרים ולקחת פריסה נוחה יותר בחצי – אני מבקשת הלוואה אחרת בסך 21,00 (זה מה שאושר) תמודה לריבית בשוק+ חצי.
שלום וברכה,
1. ייתכן והיום יש לך מסלול קבוע ובגלל זה את משלמת עמלת היוון
2. אני ממליץ לך למחזר, כי עדיף פריים + חצי מאשר 7%
3. שימי לב שאת צריכה לסיים את ההלוואה הזו ולא לפרוס אותה שוב ושוב (חבל על הכסף).
תפרסי אותה לכמה שאת יכולה (אם הסתדרת עד היום עם 800 ש"ח החזר, אולי תוכלי להסתדר גם עם 600 או 500).
לבנק יש אינטרס שתמשיכי עם ההלוואה כמה שיותר שנים ולך יש אינטרס לסיים איתה כמה שיותר מהר
בהצלחה
שלום רב!
תודה על האינפורמציה היעילה והברורה. ממש עבודת קודש כי כל כך חשוב להבין מה המשמעות של כל התהליכים האלו, אפילו אם זה בצורה שטחית.
בהמשך לעניין הריבית – במידה ולקחתי משכנתא לפני שנה וחצי וכרגע יש בידי סכום כסף ששוקלת להכניס למסלול הפריים. מהווה 10% מסכום ההלוואה הראשונית. איך הדבר ישפיע על חלוקת התשלום לריבית מול קרן? והאם יש לך המלצה לגבי זה? (אולי עדיף דווקא לחכות קצת כי הריביות עומדות לעלות ואז כדאי יהיה להזרים כסף למסלולים אחרים)
תודה,
דנה
דנה שלום,
1. זה יקצר את השנים ואז זה פועל לטובת כי החלק היחסי עבור הקרן יגדל מול החלק של הריבית
2. אולי כדאי להחזיר למסלולים האחרים עכשיו כסף גם עם העמלת סילוק שלהם או שבאמת כדאי להמתין שהריביות יעלו (אבל אף אחד לא יכול לומר לך מתי זה יקרה). את הפריים לא הייתי ממהר לסלק כל עוד יש עוד הלוואות יקרות במשכנתא
בהצלחה
היי,אני לפני קבלת החלטה לקחת משכנתא,אשמח לקבל יעוץ לגבי תמהיל נכון.
הספור שלי קצת מורכב שכן יש לי משכנתא שצריכה לסגור בכלל משכנתאות על סך 378000 ש״ח.ובנוסף ברצוני לקחת סכום של כ500000 ש״ח על בנייה עצמית בצפון.אין ברצוני למכור את הבית שיש לי.
חשבתי על תמהיל של שליש פריים,שליש קל״צ ושליש ריבית משתנה.צריכה עזרה לגבי משך השנים של כל מסלול .בהנחה שברצוני לא לעבור החזר חודשי של 4700 בחודש.
אשמח מאוד להכוונה….
תודה גל
שלום גל,
פריים הכי ארוך, אחרי זה משתנה והכי קצר את הקל"צ
בהצלחה
לבנקאים שלום רב,
כל עוד הפריים והריבית הדולרית נמוכים ואתם עם יד על הדופק,
לא הייתי נוגע במשכנתא והייתי משאיר את המחזור לימים שבהם יעלו הריביות
בהצלחה
שלום,
לוקחת משכנתא על סך 850000.
צריכה המלצה לתמהיל נכון,חשבתי על שליש קל״צ,שליש ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה ופריים-0.9.
השאלה שלי לכמה שנים לפרוס כל אחד מהמסלולים בהנחה שברצוני להחזיר כ-4700.כל חודש.
תודה
שלום גל,
פריים הכי ארוך, אחרי זה משתנה והכי קצר את הקל"צ
בהצלחה
חוק בל יעבור משכנתא צמודת מדד לא לוקחים ליותר מ-7 שנים לדעתי ההמלצה שלך לרפי לא נכון …
עדיף שליש פריים
שליש משתנה כול 5 לא צמוד
שליש לא צמוד מדד
שלום משכנתאמן
אנחנו עם בעלי מתלבטים בין שני תמהילים שהם:
סכום הלוואה הינו:400000 של והתלבטות הינה:
תמהיל 1:
133000 פריים P-0.9 ל20 שנים
133000 קבועה צמוד בריבית 2.15 ל15 שנים
134000 בריבית קבועה בריבית של 4 ל 15 שנים.
כאשר החזר חודשי הינו:2504 שח
תמהיל 2:
130000 פריים P-0.9 ל23 שנים
270000 בריבית קבוע של 4.1 ל15 שנים.
כאשר החזר חודשי הינו 2655
התלבטות שלנו שבתמהיל השני החזר חודשי עולה אומנם ריבית בקבועה של 4.1 הינו לאורך כל חיי הלוואה.
אחכה לתשובתך
מאוד חשוב לנו לשמוע את דעתך
יולי
התמהיל שרשמת לא משקף את כל הפרמטרים שיש לבדוק כאשר בונים תוכנית פיננסית של משכנתא לאורך כל התקופה ומתייחסת רק למצב הנתון להיום
שלום,
אם ברשותי שני מסלולים, פריים וריבית קבועה לא צמודה,
האם אני יכול למחזר רק את החלק של הריבית הקבועה?
במידה וכן,
האם זה חייב להיות באותו הבנק שבו מתנהלת המשכנתאות ??
תודה
משכנתאמן שלום רב!
אנחנו זוג בנקאים ויש לנו מושג מה בתחום המשכנתאות ובכל זאת אני שואל אותך לדעתך: לקחנו לפני כשנתיים וחצי משכנתא בסך כ650000 ₪
ל-20 שנה בשני מסלולים המחולקת כך: 200,0000 ₪ צמוד לדולר בריבית של 2.38% ו-4500000 ₪ צמוד לפריים בריבית של p-0.9% . כעת נותרו כ- 590000₪ ואני שואל אותך באם היית ממחזר, ואם כן איך? ידועה לנו רמת הסיכון בהלוואה שלקחנו ואנחנו משתדלים להיות עם היד על הדופק ובכל זאת נשמח לשמוע דעתך גם בהתייחס לרמת הסיכון.תודה, הבנקאים.
הי,
ממתינים להמלצתך משכנתאמן
סליחה, שכחתי לציין ששני המסלולים האחרונים הם ל-25 שנים.
תודה.
שלום עדו וסליחה על העיכוב בתשובה,
1. לגבי התשלום לקבלן והבטחונות שתקבלו אנא התייעצי ען עו"ד שלך
2. לגבי תשומות הבניה – גם אם אני מחשב 3% מדד תשומות בניה בשנה אני לא מגיע ל- 40 אלף על 170 אלף חוב אלא "רק" ל- 15 אלף
חשוב לדעת שעל סכומים אלו לא ניתן לקחת משכנתא והם לא נחשבים חלק מעלות הדירה
בהצלחה
שני שלום,
נראה סביר.
תשקלי להחליף את המשתנה הצמודה בקבועה צמודה
שלום מיקי,
סביר ונחמד
בהצלחה
תודה רבה 🙂
תודה רבה
יש לך המלצה לתמהיל נכון?
האם כדאי רק לקצר את המשכנתא הזו בתמהיל הנוכחי?
בוקר טוב
אולי מישהו מכיר עו"ד שמתמחה בנושא הנד"לן (חתימת חוזה) ומה העלות שלוקחים?
במאמרים שלך ההמלצה שלך להשאיר בין 5%-10% תשלום לקבלן.
הדירה תבנה בעוד שנתיים , הסכום שהשארתי הוא 170 אלף מתוןך 1,370 מליון , העלות הדירה.
עד אז יעלו כנראה תשומת הבנייה ואני יצטרך להוסיף עוד 40,000 ₪ בערך אולי אפילו יותר
אם ברצוני להוסיף זאת למשכנתא כמה בערך אני צריך להוסיף על מנת שלבסוף אני לא יצטרך להוציא את הכסף מההון העצמי שלי
והאם זה כדאי היות ומדובר בסכום שהוא גבוה ושאולי לשלם את הכול עכשיו ?
שלום מרי,
המלצה על עו"ד כדאי לקבל מחברים / מכרים על סמך נסיון או היכרות אישית.
בהצלחה
היי,
ראשית, חייב לציין שהאתר שלך סייע לי רבות ועשה לי המון סדר.
ממש למדתי איך העסק עובד ובאתי עם ידע (ששווה המון בתחום) להתמקח עם הבנקים ואני חושב שאפילו די הצלחתי.
בכל זאת, אשמח לשמוע דעתך על ההצעה הטובה ביותר שקיבלתי עד היום:
סך ההלוואה: 670000, מהווה 75% מימון מערך הדירה. (דירה ראשונה)
מסלול 1: 224,000 ש"ח קל"צ 230 חודשים, ריבית 4.42%
מסלול 2: 223,000 ש"ח פריים לא צמוד, ריבית P-0.9
מסלול 3: 223,000 ש"ח משתנה כל 5 לא צמודה, עוגן אג"ח + 0.62%
אודה להתייחסותך.
שלום משכנתאמן,
אשמח לחוות דעתך.
אני לפני לקיחת משכנתא ומגובל להחזר חודשי של כ 4500 בחודש (אני לוקח בחשבון עליית ריבית בהמשך וכד')
ברצוני להתייעץ איתך לגבי המסלול והריביות:
גוובה המשכנתא 970,000
ההרכב: 320,000 ב פריים ל 30 שנה : -0.9
300,000 קל"צ 25 שנה 4.75
150,000 משנה כל 5 לא צמודה: 3.7
200,000 משתנה צמודה 1.78
תודה מראש אביב
שלום משכנתאמן,
רציתי למשוך את קרן ההשתלמות שלי ואז בית ההשקעות הציע לי בלון ל 7 שנים בפריים מינוס 0.5 על סך 100000, האם לדעתך שווה לפדות את קרן ההשתלמות לטובת רכישת דירה או לקחת את הבלון שהם מציעים?
איגור
שלום רב,
ברצוני להתייעץ (התייעצות גוראלית) בעניין המשכנתא הקיימת שלקחתי במאי שנה שעברה שכן אני חושב ומעוניין למחזר אותה (אלא אם תגיד לי שלא כדאי לעזות כן, אני די בטוח שכן לפחות בכל הקשור לקיצור התקופות)
המשכנתא שלקחנו היתה בעלות כוללת של 779K ובנויה כך (כולל יתרון נכונות להיום)
1. פריים (שליש) 259K ל 30שנה ונותר נכון להיום 252K בריבית -0.9
2. קלצ 185 K ל 18 שנה ונותר 177K בריבית 4.9
3. משתנה כל 5 שנים 335K ל 35 שנה ונותר נכון להיום 327K בריבית 2.04
סך היתרה:
756 K
שווי הכנסות עומד בערך על כ 12K נטו וההחזר כיום עומד על כ 3.4 בממוצע
יש קרן השתלמות חדשה (תיהיה זמינה רק בעוד 6 שנים)
מה אתה מציע?
תודה רבה
שלום איגור,
בנוגע לקרנות השתלמות תוכל לקרוא בפוסט הבא.
בהצלחה
משכנתא מן שלום,
ברצוני להתייעץ עמך בנוגע למחזור משכנתא,
לקחתי משכנתא לפני שנתיים וחצי על גובה 300000 ש"ח במסלולים: מסלול ריבית משתנה צמודת מדד על סך 90,111.05 (מה שנשאר כיום), תדירות שינוי הריבית כל שנה, סכום החיוב החודשי: 672.18, הריבית המוצעת כיום: 2.110000
וריבית משתנה כל 5 שנים על סך 189,350.66, סכום החיוב החודשי: 1,484.41 הריבית המוצעת כיום: 3.410000
סך הכל ל-15 שנה, נשארו 12.5 שנים.
כיום, אני מעוניינת לעשות מחזור משכנתא אך אינני יודעת באיזה מסלול ובאיזה ריביות לקחת, אשמח לעזרתך.
תודה רבה
שני
שלום רב
מבקשת המלצתך לגרירה/מיחזור משכנתא:
כרגע- 220,000ש"ח ב P-0.5 ש"ח 140,000קבועה 4% צמודה, נשארו 13 שנים
הוצע לי להשאיר הפריים כפי שהיא ולמחזר רק הקבועה- לקל"צ ל 10 שנים בריבית 2.8
או למחזר הכל
120 אלף p-0.9 ל 13 שנים
140 קל"צ ל 15 שנים ריבית 3.4
100 אלף קבועה צמודה 2% ל10 שנים
אשמח לדעת על מה אתה ממליץ
תודה
מגי
קשה לי לתת תמהיל טוב ואישי מבלי להכיר אתכם אישית,
תנסו להיעזר בפוסט של התמהיל המומלץ ל- 2014
בהצלחה
לקחתי משכנתא בגובה של 540K לפני 5 שנים בטפחות
לפי התמהיל הזה:
280K – פריים מינוס 0.9, ל 24 שנה
100K – משתנה צמוד מדד, פלוס 1.25 – משתנה כל 12 חוד',ל 25 שנה
160K – משתנה- עוגן, פלוס 1.09 – משתנה כל 5 שנים, ל 25 שנה
ב 15.1 משתנה לי הריבית של מסלול ה 160K, לפי הנתונים כרגע היא תעמוד על 1.97 (עוגן=0.88, ויש תוספת של 1.09) מה שמוריד לי קצת את ההחזר החודשי
ביקשתי מהבנק לבדוק אפשרות למחזר את החלק הזה ולקבל הצעה לריבית קבועה (שאני מבינה שדי נמוכה וכדאית)
הבנק חזר אלי עם תשובה שלילית, לא רואים סיבה לשנות את המסלול כי זה יגדיל לי את ההחזר, הם נתנו לי הצעה לריבית קבועה בגובה של 4.6
השאלה אם כדאי לי לפנות לבנקים ולנסות למחזר את כל המשכנתא, כדי להכניס מרכיב של ריבית קבועה
או לנצל את היתרון היחסי שיש לי שחצי מהמשכנתא שלי מבוססת פריים, משהו שלא אשיג כיום
תודה מראש 🙂
משכנתאמן יקר שלום!
אני מעוניין למחזר הלוואה ורוצה לדעת מה דעתך מבחינת מסלולים אפשריים.
ההלוואה נלקחה ב2007על סכום של 460,130,00שח במסלול של ריבית קבועה של4.2%.
כיום בדוח שקיבלתי מצויין שיתרת הקרן היא 347,115 ויתרת הריבית 1118
שורת הסיכום היא 452,829.
איך יכול להיות שב 6 שנים הוחזר רק הסכום הזה?
תודה
רועי
שלום,
הייתי מקבל הצעות מעוד 2 בנקים ואז משווה את ההצעות אל מול ההצעה הקיימת
בהצלחה
אגב אני נמצאת במזרחי טפחות 🙂
שלום עידן,
אם אתם יודעים להרכיב תמהיל טוב יותר שבסוף מוזחר לבנק פחות כסף מאשר היום, לכו על זה
אין ספק שהריביות היום יותר זולות, אבל שימו לב שגם אחרי הקנסות של הבנקים אתם עדיין חוסכים
בהצלחה
מגי שלום,
אני ממליץ על ההצעה הראשונה ולא לגעת בפריים
בהצלחה
שני שלום,
1. את צריכה קודם כל לבדוק את התמהיל הרצוי עבורך (ללא זה את תלכי לאיבוד מהר מאוד)
2. לאחר שיהיה לך תמהיל תוכלי לקבל הצעות מחיר מהבנקים ולבדוק מה ה"חיסכון" הצפוי
שקלי לקחת ייעוץ מקצועי אם את מרגישה שאת לא מצליחה להתגבר על החומר
בהצלחה
משכנתא מן שלום,
הסתכלתי באתר וראיתי שהתמהיל הרצוי הוא: פריים, משתנה לא צמודה, ריבית קבועה לא צמודה.
הייתי בבנק מזרחי טפחות וקיבלתי ההצעה הבאה:
משתנה צמוד מדד ל-10 שנים על סך 94,000, תקופת עדכון: 60 בריבית 2.13
פריים לא צמוד ל-10 שנים על סך 93000 בריבית 0.75-
יבית קבועה- לא צמוד ל-10 שנים על סך 93000 בריבית 3.65
החזר חודשי 2643
סך הכל משכנתא 280000
האם זוהי הצעה טובה? מה לעשות עכשיו?
תודה רבה
שני
הערה נוספת:
הצמדת הקרן היא 74,000
ועמלת ההיוון היא 30,000
תודה
רועי
ההלוואה היא עד 2027 [ל20שנה]
בדוגמא של רפי שלקח 700,000 ש"ח נשאר לאחר 6 שנים 612,000 ש"ח.
בדוגמת המיחזור סה"כ הסכום הוא 538,000 ש"ח ולכן התשלום החודשי ירד ל -3600,
חסר אם כך עוד 74,000 ש"ח לתמהיל החדש, לא?
היי ,
לא הבנתי דבר אחד
ברדע שנשאר 20 שנה להלוואה אז ממחזרי המשכנתאות
מבצעים מיחזור עם תמהיל של פריים ל 25 או ל 30 שנה על מנת להשאיר מקום לקלצ שהוא יקר ובינתיים דופקים את הלו סילוקים שעכשיו חלק מהלוואה היא ל30 שנה אז מה העניין בזה ?
שלום אליהו,
שאלתך לא ברורה, אנא הסבר.
שלום משכנתא מן
שאלה.
לקחתי משכנתא בבנק דיסקונט לפני כשנתיים 615 א' הדירה עלתה 820 א' (75%) מימון
החזר חודשי כ – 3000 ש"ח (שליש מגובה המשכורת) זו דירה ראשונה ואני לא גרה בה (משולמת לי שכירות של 3300 ש"ח)
התמהיל שלקחתי:
203 א' ל 25 שנה פריים P-0.73%
203 א' ל 25 שנה משתנה כל 5 שנים צמודה למדד ב- 2.1% (עוגן מינוס 0.51% כאשר העוגן הוא 2.61) 25 שנה
209 א' ל 25 שנה קל"צ בריבית של 5.48% (מתואמת 5.61)
היום סכום נותר לסילוק הינו 595 אלף בנוסך יש קנס במסלול קל"צ ע"ס 11 אלף ש"ח.
שאלותיי:
1. האם אתה ממליץ לי למחזר את המשכנתא ?
2. אם אמחזר את המשכנתא האם יש בנק שיתן לי למחזר אף על פי שאני ב- 75% מימון (כמובן עם ריביות טובות יותר ממה שיש לי עכשיו כדי שהמיחזור ישתלם לי)
3. האם ניתן למחזר רק חלק מהמסלולים?
4. בקרוב אקבל סכום של 80 א' בהנחה ואקבל סכום זה האם כדאי לי לפדות את חלק מהמסלול משתנה כל 5 שנים (ניתן לעשות במסלול זה פדיון מוקדם ללא קנס נכון להיום) ואז לקצר את תקופת ההלוואה מ- 25 שנה ל 10 שנים (החזר חודשי כ- 3200) או שלהקטין את גובה ההחזר החודשי? (נראה לי עדיף קיצור תקופה – חוות דעתך)
5. האם במיחזור חובה שוב פעם לקחת שמאי? וכל הפרוצדורה מחדש?
6. האם הבנק יתן לי לעשות שינוי בתמהיל למשל לקחת ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה במקום ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה
תודה רבה ושבת שלום
לירן
הי
אין צורך לענות הבנתי כבר את התשובות..
תודה
לירן
שלום לירן,
בהנחה והריבית הממוצעת תהיה יותר גבוהה אז לא תהיה עמלת פרעון.
לירן שלום,
1. אני ממליץ למחזר
2. יהיה לך קשה לקבל אישור למחזור עם 75% מימון
3. בעיקרון כן
4. תסלקי את הסכום ואז אחוז המימון יירד ואולי תקבלי אישור למחזור ביתר קלות
5. אם את נשארת בבנק שלך אז הפרוצדורה הרבה יותר קלה
6. כן, אבל זה מחזור לכל דבר
בהצלחה
לירן שלום,
נראה סביר
בהצלחה
הי משכנתא מן
האם יש עמלת פרעון מוקדם במסלול ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה לפני תחנת היציאה, בהנחה וריבית ממוצעת גבוהה יותר מהריבית שבה לקחתי את ההלוואה? תודה
לירן
הי משכנתא מן
קיבלתי הצעה היום למחזור משכנתא ורציתי לדעת האם ההצעה טובה
מחזור של 525 א' שח – 60% מימון החזר חודשי 3,500 שקלים
250 אלף בקל"צ 12 שנה 3.9%
175 א' בפריים 25 שנה 0.9-P
100 א' צמודה משתנה כל 5 שנים ל 15 שנה 1.86% (משתנה על בסיס תשואת אג"ח (עוגן +0.85) תשואת האג"ח כרגע 1.01% ולכן יוצא 1.86%
האם נראה לך תמהיל כדאי מבחינה כלכלית
והאם נראה לך שהריביות שקיבלתי הן מספיק אטרקטיביות או שיש עוד מקום לשיפור?
תודה
לירן
משכנתאמן שלום
לאחר שנעזרתי רבות באתר ותודה לך על כך,לקחתי משכנתא החודש.
(שליש פריים ושני שליש קל"צ) אלא שנוצר "תאקל" עם הבנק,והריביות שחוייבתי בהן בתשלום הראשון גבוהות מהריביות שסיכמתי עם פקידת המשכנתאות.
מבחינתי אין לי יותר אמון בהם ואני מעוניין לעזוב את הבנק.
איך אני עושה את זה עם משכנתא שרק עתה התחלתי לשלם?
שלום אלון,
המחזור הוא מחזור ללא קשר לתקופה של המשכנתא,
פשוט גשי לבנק אחר ובקשי הצעה ומשם תמשיכי בתהליך הרגיל
בהצלחה
הי
משכנתא נוכחית שלי בסכום של 437 א' 305 א' בריבית קבועה צמודה למדד 3.6% נותרו 8.5 שנים
ועוד 132 א' ש"ח בפריים מינוס 1.25% נותרו 18 שנים
יש לי 100 א' ש"ח שנפדו לי מקרן השתלמות
אני רוצה להכניס אותם למשכנתא למסלול של הריבית הקבועה
ואז סכום ההלוואה יעמוד על 337 א' ובנוסף לקצר שנים ולקבל ריביות טובות יותר
האם זה אפשרי? כי אם הסכום 337 א' אז 132 א' שבפריים זה כבר יותר משליש? במידה ולא ניתן בגלל ההגבלה של 1/3
האם ניתן להכניס חלק לקבועה וחלק לפריים כך שהפריים לא יעמוד מעל 1/3?
תודה
לירן
לירן שלום,
אם אתה ממחזר באותו הבנק אין לך חובה להיות 1/3 בפריים, החלק הזה יכול להיות גבוה מ- 1/3
רק אם תעבור בנק תצטרך להוריד את הפריים ל- 1/3
בהצלחה
שלום משכנתא-מן!
יש דרך להגדיל את ההחזר החודשי של המשכנתא מבלי למחזר את המשכנתא?
(וכמובן – לקצר את משך ההלוואה)
האם יש הבדל בין המסלולים השונים?
למשל – במסלול פריים (בו לכאורה יש לבנק חלופות לשימוש בכסף באותה ריבית)
במסלול קל"צ (אם הריבית של המשכנתא גבוהה יחסית – הבנק יפסיד לכאורה מהחזר חודשי גבוה יותר)
תודה!
שלום דוד,
אי אפשר להגדיל את ההחזר החודשי מבלי למחזר את המשכנתא,
תוכלו לחסוך מדי חודש ולהחזיר מדי פעם לאחד המסלולים
בהצלחה
היי,
אבל מה לעשות אם לדוגמא יש הלוואה שאני רוצה למחזר שנותר לה 20 שנה
ויועץ נותן עליה 3 מסלולים של חלוקה של שנים שאחד מהם מגיע ל30 שנה והאחרות מתקצרות .
אז האם הפסדתי בעניין של נגיסה בקרן למרות שבלוח הסילוקים רואה שהמיחזור עם כל המסלולים מעולה יותר מהמקור ?
שלום אליקו,
במסלול הזה "הפסדתם" אבל צריך להסתכל על כל התמונה המלאה
יש לי היום משכנתא עם כ- 65% ריבית משתנה (פריים + צמודת אירו) + 35% עם ריבית המשתנה כל 5 שנים, ואני מעוניין למחזר.
בניגוד למה שרשמת בבלוג, הבנק טוען שלא ניתן לקבל יותר מ- 33% בריבית משתנה לתקופה קצרה לאחר מיחזור.
אנא ודא האם טעית או שהבנק מנסה להטעות אותי.
תודה.
שלום יהודה,
אני חושב שהבנק מטעה אותך
הייתי בודק איתם שוב
שלום משכנתאמן! בעל האתר הנקרא ביותר בביתנו.
רוב תודות על הנגשת המידע.
שאלה לגבי מחזור משכנתא.
אנחנו מתעניינים בקניית בית קטן ולכבודו נצטרך לקחת משכנתא של 750000 ש"ח. בעלי היקר תחת הרושם שנוכל לבנות בשטח בית נוסף בעוד כחמש שנים והכסף למימון יגיע ממחזור המשכנתא.
ז"א בתקווה שנחסוך 100000ש"ח נוספים עד אז נוכל לקחת משכנתא לערך העתידי של הבית, אחרי הבניה.
האם הבנק נותן אפשרות כזו?
מקווה ששאלתי מובנת. ותודה על ההתיחסות
שלום יפעת,
אני מתנצל אבל לא הבנתי את השאלה
אשמח אם תוכלי לכתוב בבירור כדי שאוכל להגיב
הי משכנתא מן,
אנחנו לקחנו משכנתא בסך 800 אלף ש"ח בתחילת 2013. לאחר קריאה אינטנסיבית ולימוד החומר באתרך לקחנו אותה במסלולים הבאים:
1. שליש פריים ל-20 שנה
2. משתנה צמוד כל 5 שנים (התקופה הכוללת היא 15 שנה) – 130 אלף ש"ח בריבית 1.67%
3. 100,000 קל"צ ל-9 שנים בריבית 3.6%
4. 100,000 קל"צ ל-11 שנה בריבית 3.9%
5. 206,000 קל"צ ל-14 שנה בריבית 4.08%
לאור הירידות בריבית בשנה האחרונה, כל מיני חברים אמרו לנו שאפילו לאור הזמן הקצר שעבר מאז לקיחת המשכנתא כדאי לנו למחזר. האם לדעתך כדאי להתעסק עם זה תוך זמן כ"כ קצר או שכל נושא מחזור המשכנתא הוא משהו שמתאים לפערי זמן גדולים יותר כשפער הריביות הוא משמעותי יותר?
תודה רבה מראש !!!
שלום דקךה,
אין קשר בין מועד לקיחת המשכנתא למועד המחזור.
אם תעשו סקר שוק ותגלו שאתם יכולים לקבל ריביות טובות יותר בניכוי עמלת פרעון (אם ישנן), אז לכו על זה.
לכסף אין ריח, צבע ולא זמן…
בהצלחה
שלום,אני רוצה למחזר משכנתא שלקחתי לפני 15 שנה והריביות היו בין 4.5 ל 6.6 % צמוד למדד.
אבל עוד חצי שנה נגמר לי המענק(שהיה מותנה ב 15 שנה)
האם כדאי לי מחזר עכשיו או לחכות עוד חצי שנה?
שלום סופיה,
אני לא חושב שזה משמעותי,
הייתי ממליץ למחזר
בהצלחה
שלום,
בעל משכנתא שנלקחה בדצמבר 2013:
1,050,000 קל"צ 17 שנה 4.1%
450,000 פריים 30 שנה 0.95%-
החזר ~8500 ש"ח.
מעוניין להחזיר 100,000 ש"ח.
1. אני מניח שעדיף להחזיר בקל"צ ?
2. לפי חישוביי אין קנס בקל"צ, נכון?
3. האם עדיף להחזיר ולשמור על התנאים הקיימים (החזר חודשי), או להוריד שנים/ריבית, בהנחה שאני אדיש בין 2 האופציות?
תודה,
רון.
שלום רון,
1.אני הייתי מחזיר את הקל"צ
2. תבדוק בבנק לגבי הקנס
3. אני הייתי מקצר את השנים
בהצלחה
שלום משכנתאמן ותודה על הבלוג המרתק.
אשתי לקחה ב-2007 משכנתא יחסית נמוכה (כ-450K ש"ח) אך כולה בריבית קבועה וצמודה, שכידוע, הייתה גבוהה מאוד אז. נקודת היציאה היחידה היא בעוד 8 שנים. ההחזר החודשי קטן (כ-2700 ש"ח).
מבחינה פיננסית, אנחנו יכולים לפרוע את המשכנתא כולה וגם יכולים להמשיך להחזירה כל חודש.
שאלה 1: לגבי מחזור המשכתנא
כאמור, הריבית גבוהה ולכן עלות הפרעון המוקדם מאוד גבוהה (כ-60K ש"ח).
בכל סימולציות המיחזור, משתלם לבצע זאת, אבל תמיד ההסתכלות היא על המצב הנוכחי ללא התייחסות לצפי ריביות בשנים הקרובות. אם הריבית תעלה, כצפוי, המיחזור יהיה זול משמעותי.
איך ניתן להעריך זאת?
שאלה 2:
אנחנו שוקלים למחזר את המשכתנא ולקחת אחת חדשה. מכיוון ששווי הנכס עלה משמעותית, אנחנו יכולים לקחת משכנתא גבוהה (מיליון ש"ח) אך איננו זקוקים לכל הכסף. חשבתי על "התחכמות" על מנת לנצל את שערי הריבית הנמוכים כיום – לקחת משכנתא של מליון ש"ח, 30% פריים והיתר קבוע. למחרת קבלת המשכנתא, לפרוע את החלק הקבוע (הריבית לא השתנתה ולכן עלות הפרעון תהיה אפסית) ולהישאר עם 300K בריבית משתנה וזולה.
האם ניתן לעשות דבר כזה? האם מומלץ?
שוב תודה על האינפורמציה החשובה.
רועי
רועי שלום,
1. אם המחזור משתלם תעשה את זה.
אם תמתין שהריבית תעלה אז אולי עמלת הפירעון תקטן אבל הריביות שתקבל יהיו גבוהות יותר
2. לא תוכל לעשות את זה. כי את החלק הנוסף למשכנתא אתה תקבל בריביות גבוהות משמעותי שייצרו בסופו של דבר עמלות פירעון
בהצלחה
לקחתי משכנתא לשיפוץ לפני כשנה (לכל מטרה בריביות גבוהות יחסית בגלל מורכבות העסקה )
עכשו אני מעוניין למחזר אותה .
האם הבנק שבו אני מעוניין למחזר יודע שלקחתי משכנתא לכל מטרה
והאם ניתן למחזר משכנתא שכזאת
שלום רפאל,
ניתן למחזר משכנתא כזו, אבל בכל בנק יידעו שהמשכנתא נלקחה לכל מטרה
בהצלחה
שלום,
אני עומד לפני מחזור משכנתא, ואשמח לדעת כיצד מחזור מסלול הקל"צ יכול לחסוך לי כסף.
נניח שיש לי 100000 ש"ח במסלול קל"צ ל 20 שנה בריבית 5%.
האם קיים חסכון במעבר למסלול קל"צ בריבית נמוכה יותר (קיים מס היוון)?
או שהחסכון יכול לנבוע רק אם מקצרים את השנים ואז באמת משלמים פחות ריביות לאורך השנים.
תודה!
שלום ארז,
אתה לא תקבל חיסכון מוכח במעבר לקל"צ אלא רק ביטחון שאם הריבית תעלה אז אתה תפגע פחות
בהצלחה
שלום משכן נאמן
אני פניתי לבנק הפועלים בו לקחתי משכנתא וביקשתי לבדוק את הכדאיות הפקיד לא חשב שיש כדאיות גדולה
פרטי ההלוואה שלי הם :
הלוואת זכאות על סך 27403.84 ₪ שעליה אני משלם ריבית קבועה של כ4% והיא מסתיימת ב1/8/25 ללא קנס פרעון מוקדם .נלקחה בשנת 1997
הלוואת זכאות על סך 7030.08 ₪ שעליה אני משלם ריבית קבועה של 4% והיא מסתיימת ב 1/8/22 ללא קנס פרעון מוקדם נלקחה בשנת 1997
הלוואה בנקאית על סך 296752 שעליה אני משלם ריבית קבועה של כ5.1% והיא מסתיימת ב1/9/28 והסכום הזה כולל בתוכו ריבית פרעון מוקדם של 35431.17 ₪ למרות שלדעתי הסכום גבוה ממה שהוא אמור להיות לפי מה שקראתי על ההחלטה של המפקח על הבנקים לגבי ההנחה שמגיעה למי שמעוניין למחזר .הלוואה זו נלקחה ב2004 .
מה דעתך לגבי המחזור ואם כדאי באיזה תמהיל .
יש לי סכום שאיתו אוכל לסגור את שני הלוואות הזכאות האם כדאי
לתשובתך אודה אני מסתובב זמן מה עם ההרגשה שאני חייב לשנות אך חושש לעשות טעויות
תודה שי
שי שלום,
על פניו אני חושב שכדאי ל למחזר
במקרה שלך הייתי פונה לייעוץ מקצועי על מנת לקבל ליווי (הבנק תמיד ייתן לך הרגשה שלא שווה לך למחזר ולא תמיד זה נכון)
אתה צריך מישהו שיהיה בצד שלך
בהצלחה
תודה על ההכוונה
שי
לפני כשנתיים לקחתי הלוואה ע"ס 440,00 ש"ח. התמהיל: שני שליש קל"צ בריבית של 4.8%, ושליש בריבית פריים -0.95. הבנתי מכמה יועצים שיש כדאיות במיחזור של כ-40,000 ש"ח.
האם תוכל לומר לי מה הכיוון הכללי של התמהיל אותו אני צריך לקחת כדי להגיע לחיסכון הזה?
אני מעוניין להישאר עם אותו גובה החזר ולהפחית שנים. בנוסף, יש לי 50,000 ש"ח בעוד שנתיים שארצה להשתמש בהם לפירעון מוקדם.
תודה מראש
שלום ישי,
את הכסף שאתה אמור להחזיר מוקדם קח כהלוואת גישור לשנתיים ואת היתרה תנסה לקצר בשנים של הקל"צ
בהצלחה
שלום רב!
רציתי להתייעץ לגבי מחזור משכנתא ברשותך
לקחתי משכנתא לפני כשנה
ל13 שנה קל"צ 3.92% 300 אלף (נשאר 290)
ל29 פריים p-0.9 לקחתי 150 אלף (נשאר 145)
רציתי למחזר בגלל האפשרות לקבל קל"צ לתקופה זו בריבית יותר נמוכה, עמלת היוון היא כ3500 ש"ח, בתוספת של פתיחת תיק ושמאי זה יוצא כ5000 ש"ח אבל לפי המחשבון שלך זה יוצא משתלם למחזר
בנוסף יש לי הלוואה של 100 אלף ש"ח בp+0.5% האם כדאי להכניס את זה במחזור?
אודה לתשובותיך, סופ"ש שקט ורגוע ושחיילנו יחזרו בשלום הביתה.
שלום יגאל,
1. אם זה מראה על חיסכון – אז אני בעד למחזר
2. לא בטוח שתקבל את ההלוואה של היום במחירים נמוכים יותר אבל שווה לשאול
בהצלחה
שלום רב
כל כמה זמן מומלץ לבצע מיחזור ?
לקחתי משכנתא לפני שנתיים
יש טעם לבדוק מיחזור ?
תודה
שלום דוד,
אין כלל אצבע,
צריך לבדוק אם משתלם מבחינת ההצעה שתקבל ועמלות הפרעון
בהצלחה
היי,
לפני שנתיים לקחתי משכנתא על 690000. כעת יש לי 100K שהצלחתי לחסוך
האם כדאי לי למחזר את המשכנתא ולהכניס את ה 100K ?
שלום אלון,
נראה לי שכן, אבל תוכל לדעת רק אם תשווה את המשכנתא הקיימת להצעה ייתנו לך היום
בהצלחה
שלום משכנתא מן.
תודה על הפוסט אורח. אודה אם אוכל לקבל תשובה לשאלה לא סגורה אצלי.
איך נקבע אחוז ממון במחזור משכנתא?
כלומר, לקחתי משכנתא של 200,000 ש"ח לפני כמה שנים. נכון להיום אני עדיין חייב להם 200,000 ש"ח, אך כעת אני רוצה למחזר משכנתא ביחד עם ההלוואה של 100,000 ש"ח. שווי הדירה בעת הקנייה היה 350,000 ש"ח היום המחיר עלה ל-600,000 ש"ח. לפי כך 300,000 מתוך 600,000 זה – 50% ממון, כאשר 300,000 מ-350,000 זה 85 אחוז ממון. האם בנק עושה הערכת שמאי מחדש במקרה כזה, או שמתשמש באחוזים של עליית מחירים או משהו?
המון תודה מראש על התשובה.
האם עושים הערכת שמאי שוב?
שלום ,
פרסמתם פה הסבר פשוט וברור ,
יש לי שאלה לגבי מיחזורים :
יש לי משכנתא שמחולקת ל 2 חלקים (שניהם בריבית פריים לא צמודה וכל חלק לתקופה אחרת ) ,
אם אני ארצה למחזר אותה האם אני חייבת למחזר את כל ההלוואה או שאני יכולה למחזר כל חלק בנפרד ?
מה החוקים של בנק ישראל אומרים על מקרים כאלו ?
תודה
ענת
שלום ענת,
את יכולה למחזר כל אחד מהחלקים בנפרד (ואף רק חלק מתוך אחד מהחלקים)
בהצלחה
הי:
בקשר למיחזור משכנתא:
לקחנו משכנתא בבנק מזרחי טפחות לפני שנה ועכשיו אנחנו מעוניינים לעשות מיחזור..
הלכנו לבנקאית משכנתאות במזרחי טפוחות והיא התחילה לשקר לי בפנים:
היא אמרה שאסור לקחת יותר מ25% פריים (בהתחלה היא אמרה שזה בנק ישראל קבע ואחר כך שאמרתי לה בפירוש שאני אבדוק באינטרנט תוך הוצאת הפלאפון מהכיס היא אמרה שזה חוקיות של מזרחי טפחות)
היא עוד אמרה שבנק ישראל חייב לקחת קבועה לא צמודה.
והיא נתנה לי עוד ריביות פחות טובת מהמשכנתא הקודמת שלי למרות שקיצרתי את השנים P-0.6.
ועוד היא אמרה משהו מאוד דבילי, כאילו לתת לי הרגשה טובה, שלה גם לא נותנים ריביות טובות והיא עוד "עובדת של הבנק". (שהיא מבחינת הבנק נחשבת סוג ג)
זה נראה שהם מעוניינים להשאיר אותי עם משכנתא לנצח.
השאלה העיקרית היא שכמה פריים אפשר לקחת במיחזור?
היה לנו 363000 פריים וכרגע אנחנו רוצים לקחת 800000 משכנתא (מקטינים את גובה המשכנתא). האם אפשר לקחת פריים בגובה השכנתא הקודמת או שחייב רק שליש המשכנתא החדשה זה 267000.
שלום ישראל,
תוכלו לקבל במחזור את הפריים באותו חלק כפי שהיה במשכנתא המקורית
לקחתי לפני פחות משנתיים משכנתה ע"ס 440,000 ש"ח. בתמהיל של 2/3 במסלול קל"צ בריבית של % 4.85 (ל- 19 שנה), ושליש בריבית פריים – 0.9%.
עמלת ההיוון של הקל"צ עומדת ע"ס 16,000 ש"ח. האם יכול להיות שעדיין יש כדאיות במחזור של הקל"צ? ואם כן, מה הכיוון הכללי של צורת המחזור. (בנוסף, אני יכול להעלות ב 200 ש"ח את ההחזר החודשי).
והאם יש אפשרות למחזר את ה2/3 הקל"צ לשליש קבוע, שליש פריים ושליש אחר? כמובן בלי למחזר את השליש פריים, כך שבס"ה יהיה במשכנתה יותר משליש פריים.
תודה מראש
שלום אבי,
1. אם תוכלו לקבל ריבית קל"צ שהיא נמוכה לטווח הארוך ותחסוך לכם יותר מ- 16 אלף אז זה משתלם
2. אם תעלה את ההחזר ותוכל גם לקצר בשנים אז אדרה
3. לא ניתן למחזר ולקבל שוב 1/3 פריים על החלק הנותר
בהצלחה
פוסט נהדר ואתר ממש חשוב!!!
אולי כדאי לעדכן את הפוסט בנוגע למסלולים מומלצים לשנת 2014?
זה יהיה ממש טוב… 🙂
תודה רבה!!!
תודה על הפרגון עדיאל,
אשתדל לפרסם תמהיל מומלץ חדש בקרוב
שלום!
מאמר יפה, קצר וקולע כרגיל!
אמור לי בבקשה, האם אני יכול להחזיר חלק מהפריים בכל רגע נתון מבלי לאבד מהתנאים שקיבלתי במסלול הפריים? במידה ואחזיר אז חישוב החזר ההלוואה יחושב מחדש? (שיטת ההחזר היא שפיצר ולכן אני שואל האם מחשבים את ההחזרים החודשיים מחדש)
תודה איש יקר!
פוסט מעולה,
האם תוכל לפרסם בבקשה תמהיל מומלץ בריבית של היום למשכנתא בסך 650,000 שח?
האם יש טעם במחזור מסלול פריים? הרי הוא מתעדכן מיידית עם פרסום הריבית החדשה. נכון?
שלום אלמוג,
אולי בהמשך
ממליץ להיעזר בתמהיל המומלץ ל-2014
שלום אבי,
הייתי מחליף את המשתנה כל חמש לקל"צ
בהצלחה
שלום ישראל,
לא מכיר בנקים בחו"ל שנותנים משכנתא לדירות בארץ
בהצלחה
היי משכנתאמן,
שוב תודה ענקית על הפוסטים שאתה מביא לנו כל שבוע, תענוג!
בגדול, האם יש כדאיות למחזר משכנתא שנלקחה ליפני חודשיים כאשר למעלה מחצי ממנה בריבית קבועה לא צמודה?
שלום משכנתאמן,
יש ברשותנו 2 הלוואות בריבית פריים לעוד 18 שנה (את הלוואות צמודות המדד כבר פרענו) בהחזר חודשי של 1,740 ש"ח לחודש נכון להיום.
1. 117 א' ב P-1.25 עד 10/2032
2. 225 א' ב P-0.9 עד 06/2032
יש לנו אפשרות להגדיל את ההחזר החודשי ל- 3,000 ש"ח.
האם כדאי לנו למחזר את המשכנתא ולקצר את הזמן שלה?
שלום בוריס,
כן ניתן להחזיר לפריים, ואז אתה יכול לבחור בין אם להוריד את ההחזר החודשי או לחשב מחדש את השפיצר ואז להוריד בשנים
בהצלחה
תודה על הפוסט הנוכחי ועל הפוסטים בכלל. הם מעשירים מחכימים ונעימים לקריאה.
רציתי לשאול לגבי מחזור וכן על עמלת הפירעון המוקדם.
יש לנו משכנתא שתחילתה לפני כשנתיים בסכום של 400K.
שני שליש קל"צ ל14 שנה בריבית של 4%,
שליש פריים ל20 שנה P-0.9.
אנחנו מעוניינים למחזר ואף להעלות החזר חודשי אך רק בכ-200 ש"ח לחודש.
חשבנו על
שני שליש קל"צ ל-8 שנים (ריבית של כ2.8%)
פריים P-0.9 ל25 או 30 שנה (כך שיתאים להחזר החודשי).
האם מומלץ למחזר?
לפי דוח יתרות ועמלות פרעון, יש עמלת פרעון של כ- 6000 ש"ח על הקל"צ.
האם כאשר ממחזרים, ניתן לבקש סכום הכולל את עמלות הפירעון המוקדם, או שזה כסף שצריך ל"הביא מהבית"?
תודה רבה.
שלום דוד,
הפריים אכן מתעדכן מיד לאחר עדכון הריבית
עמית שלום,
1. ממליץ לקחת הלוואת גישור לשנתיים
2. לטווח זה עדיף פריים וקבועה צמודה – לגבי ריביות זה בערך 1% מעל המקובל
בהצלחה
שלום פרנק,
מכיוון שהיו שתי ירידות ריביות רצופות, הירידה האחרונה תבוא לידי ביטוי כנראה רק בעוד מספר שבועות
בהצלחה
שלום רונן,
הייתי לוקח פריים וקל"צ
בהצלחה
שלומות למשכנתאמן היקר,
בחודש יולי האחרון לקחנו משכתנא ע"ס 590,000 ש"ח, בתמהיל הבא:
194,000 ש"ח בP-0.9 ל20 שנה
396,000 בקל"צ 2.54% ל8 שנים
החזר חודשי של כ-5,470 ש"ח.
עם סיום החזרת הקלצ נקצר את הפריים לשנתיים ונסיים הכל בעה"ש
תוך 10-11 שנים לכל היותר, ואולי קודם נפרע חלק מהפריים.
לתדהמתנו, הריבית ירדה פעמיים מאז לקחנו את ההלוואה.
בנתונים הנ"ל, האם היית מציע לנו למחזר את ההלוואה?
הכוונה לחלק של הקל"צ כמובן…
1. האם יש סיכוי להשיג ריביות נמוכות יותר משמעותית?
2. אם כן, האם למחזר כבר כעת או כדאי לחכות חודש חודשיים שהירידה בריבית הפריים תבוא לביטוי גם במשכנתאות?
3. מה אמור להיות גובה הקנס במצב של מחזור?
אני מבינה שזה ההפרש בין הריבית המקורית לזו שכיום בשוק,
אך במצב כזה האם בכלל משתלם למחזר, או שגובה הקנס יהיה חופף לסכום הכסף שייחסך לנו אם נקבל ריביות נמוכות יותר כעת?
4. האם כדאי ליצור קשר עם הבנק ולשאול אותו משמעויות מיחזור?
נשמח לכל הערה והארה והמלצה/דיס המלצה מצידך בנושא המחזור
(חודש וחצי אחרי לקיחת ההלוואה).
תבורך על פועלך.
תודה רבה מראש,
שלומית
שלום משכנתאמן.
אני לקחתי משכנתא לפני כשנה בסך 450K, גם אז הריבית הייתה נמוכה, אך קצת יותר גבוהה מהיום. בפער שבין אז להיום יש סיכוי שכדאי לי למחזר את המשכנתא?
בתודה,
חגי
שלום אלי,
אם ניתן להוריד בה ריבית ואחרי עמלת הפירעון עדיין זה יהיה זול יותר אז יש כדאיות
בהצלחה
שלום שחר,
הצעה נחמדה וסבירה,
תמשיכו בסקר השוק
בהצלחה
האם הורדת הריבית האחרונה כבר באה לידי ביטוי בריביות המשכנתא?
אם לא? החל ממתי זה יבוא לידי ביטוי?
תודה
היי,
כמו בכל פעם, אתחיל במילות תודה על הבלוג האלוף הזה!!!
שאלה, יש ברשותי משכנתה הבאה:
1) 210K – פריים בריבית של P-0.9% ל- 29 שנים
2) 410K – קל"צ בריבית של 3.91% ל- 14 שניo
נראה לך ששוה לי לנסות מחזר? מה מצב הריביות היום בשוק במסלולים הנ"ל?
תודה רבה,
איתי
שלום גלעד,
1. תחשבו כמה אתם אומרים לשלם היום על כל המשכנתא ותחשבו אם המשכנתא החדשה + עמלת פירעון נותנת סכום נמוך יותר וכך תוכלו לדעת אם כדאי / לא כדאי למחזר
2. את הקנס ניתן להוסיך למשכנתא החדשה ולא צריך להביא את הכסף מהבית
בהצלחה
שלום יצחק,
נראה בסדר גמור,
בהצלחה
שלום איתי,
אולי תצליחו להוריד בקל"צ ואז תבדקו כמה זה חוסך לכם
בהצלחה
שלום לך
ברשותך יש לי שאלה
אני מתוכנן לקחת משכנתא של 850 אלף בתמהיל הבא
255000 בפריים : 0.9 ל – 30 שנה
540000 קל"צ 3.80 ל- 25 שנה
55000 מל"צ 2.56 ל – 25 שנה
החזר חודשי סביב 4000 ש"ח
שאלתי מבחינת התמהיל מה דעתך ?
שכן מלבד הפריים אין לי תזוזות
מל"צ תסולק מייד בתום 5 השנים ע"י קרן השתלמות
והפריים ירד בהרגה על ידי חיסכון אישי
תודה .
אנחנו זוג צעיר לדירה ראשונה אחרי פגישת משכנתא בבנק דיסקונט .
הלוואה של 1 מיליון שח .
אודה לתגובות על הריביות שהציעו לנו כמו גם הערות והארות לתמהיל . תודה מראש !!!
1/3 פריים-0.9 ל 25 שנה
1/3 קל"צ ל- 15 שנה , ריבית 3.43
1/6 משתנה 5 שנים צמודה ל-30 שנה , ריבית 1.83
1/6 משתנה ל 5 שנים לא צמודה ל- 30 שנה , ריבית 3.21
המחשבה של המשתנה 5 שנים היא שנוכל לסגור אחת מהם בעוד 5 שנים ואת השניה בעוד 10 שנים מכספי קרן ההשתלמות .
שלום
אני מרשה לעצמי לענות מניסיון אישי…
לקחנו משכנתא ביולי 2013 כמוכם – תמהיל של פריים – 0.9 וקל"צ % 2.55 ל-6 שנים.
לפני שבועיים מחזרנו את החלק של קל"צ (לפני הורדת ריבית האחרונה) ל 1.9% ל-5 שנים. לפי דעתי התשובות לשאלות שלך:
1. שווה לבדוק, אולי תשיגי משהו קצת יותר טוב. קחי בחשבון שבמחזור משכנתא הריביות פחות אטרקטיביות כי (א) הבנק לא רוצה שתעשו מחזור (ב) גם אם תביאו הצעה טובה יותר מבנק אחר לא אומר שהבנק שלכם ישווה להצעה הזו כי יש תשלום על פתיחת תיק, שמאות וכו אם תעברו בנק. הבנק שלכם מודע לזה ולכן מרשה לעצמו לתת הצעה פחות אטרקטיבית ב0.1-0.3 מזאת שהבאתם…
2. לא יודעת לענות על זה…
3. לא יהיv לכם קנס כי הריבית הנוכחית שלכם נמוכה יותר מהריבית הממוצעת במשק שאליה משווים (יש הסבר על זה בלינק שבתוך הכתבה והריבית מפורסמת על ידי בנק ישראל ככה שאין בעיה לדעת מהי)
4. כאן חשוב לי לציין שאם אתם הולכים לבדוק את הנושא בבנק שימו לב שהם לא מבלבלים אתכם ונותנים מידע נכון. כאמור, הבנק לא מעוניין שתמחזרו ולכן ינסה להגיד לכם כל מיני דברים אולי גם לא נכונים או אמיתיים. מכיוון שאתם במסלול קל"צ הרי מאוד קל לחשב כמה ריבית אתם משלמים היום (בשקלים) וכמה תשלמו עם ריבית חדשה וההפרש הוא בעצם החסכון שלכם. מציעה לכם לחשב בבית ולהגיע מוכנים לפגישה בבנק ולוודא שגם הבנק מאה לכם אותם מספרים.
שיהיה בהצלחה,
מעיין
אני מרשה לעצמי לענות – תקנו אותי אם אתם חושבים אחרת…
התשובה היא תלויה בכם,
אם אתם יכולים להשתמש בהפרש (3,000 פחות 1,740) ולהרוויח ממנו (בורסהנדלן וכו') יותר מאשר הריבית שמשלמים על ההלוואה, אזי לא כדאי למחזר. יש לזכור שזו הלוואה זולה מאד (המשכנתא), לכן ייתכן שניתן להשיג יותר מהחיסכון.
אבל אם הכסף "יבוזבז" על דברים אחרים (חופשות בגדים מסעדות) מיותרים, או שסתם ישכב בעו"ש, אזי כדאי להגדיל את ההחזר החודשי, ולקצר את התקופות. (ברור שעדיף לקצר את ההלוואה היקרה יותר).
שלום איילת,
תוכלו לעשות זאת, אבל ייתכן שהבנקיפגע לכם בריבית או יחייב אתכם לשלב גם מסלולים אחרים
בהצלחה
לא מומחה אבל מה שנראה לי הוא:
אין טעם למחזר את הקל"צ.. כשמו כן הוא… אתם תשלמו את פער הריביות בעת המיחזור.
דווקא ההלוואה המסוכנת בעני היא הפריים לעשרים שנה…. בשל העובדה כי אנו בשפל ריביות, מניח שהריבית הממוצעת בעשרים שנה הבאות תהיה גבוהה יותר מאשר היום. כל נסיון קיבוע בעתיד יגרור רביות גבוהות יותר… בשל העובדה כי תקופת ההלוואה ארוכה , אתם חותכים מהקרן דיי מעט חודש בחודשו , ולכן מגדילים את הסיכון. בקיצור, הייתי בודק קיבוע של חלק הפריים, או קיצור התקופה במידה שיש באפשרותכם לעמוד בהחזר החודשי..
לדעתי היום מסלול הפריים הגיוני רק לתקופות קצרות יחסית על מנת לחסוך החזר חודשי… לתקופות ארוכות הייתי בוחר קל"צ.
בהצלחה,
שי
שלומית שלום,
לכו לסקר שוק ובדקו מה הקל"צ שניתן לקבל היום, תשוו אותו למה שיש לכם כבר ותראו מה הרווח
ממנו תפחיתו את העמלה והנה לכם הפתרון המדוייק
בהצלחה
שלום ,
ברשותי נכס בשווי 1.2 מ' ללא משכנתא – ברצוני לקחת משכנתא לכל מטרה בשווי 300 אש"ח , מהם הריביות הכי טובות כרגע שאפשר להוציא מהבנקים כיום- לתוכנית של עד 15 שנה (כאשר המשכנתא מיועדת לסילוק בין שנה לשנתיים ואצתרך מסלולים נוחים לסילוק) ?
תודה מראש
עמית
שלום,
אנחנו זוג מבוגר (גיל 60) ובעל הכנסה גבוהה וכעת מבצעים שדרוג לקניית בית פרטי.
על מנת לא להשאיר מספיק רזרבה בצד, אנו מעוניינים לקחת משכנתא של 500K לתקופה של 8 שנים (גובה המשכנתא הינה כ 20% מעלות הנכס).
איזה מסלול אתה ממליץ לנו לבחור.
האם משתלם לקחת את כל הסכום בריבית קבועה לא צמודה (2.57%).
נשמח לתשובה
היי משכנתאמן ,
אני זקוק למשכנתא של 455K ואילו התהמיל והריביות שקיבלתי :
משתנה כל 5 שנים – 15 שנים – ריבית 2.3%
ריבית פריים – 20 שנה – 1.75%
ריבית קבועה לא צמודה – 18 שנים – 3.88% .
סכ"ה החזר חודשי 2740
אשמח מאוד לשמוע את דעתך על התמהיל והריביות אם הן טובות ? האם אפשר לבנות תמהיל יותר טוב שאני אשלם פחות כסף בסוף התקופה ?
שלום:
האם כדאי לעשות משכנתא בחול?
האם אפשרי על דירה בארץ לעשות משכנתא בחול?
אם כן איזה בנקים בינלאומיים כדאי ללכת אליהם?
איזה ארצות?
האם יש בנק שנותן הכל פריים?
אם כן באיזה ריבית?
שלום אוהד,
1. אני חושב שהריבית של המשתנה מעט יקרה
2. אני כמעט בטוח שעם תמהיל שמתאים לכם באופן אישי, תוכלו לחסוך כסף בטווח הארוך
בהצלחה
אמנם אני לא האיש והאגדה.. 🙂
אבל גם אני לקחתי לפני שנה בקל"צ וכיום אני ממחזר וזה חוסך לי כסף (המון כסף!).
בהצלחה
לקחתי לפני כשנתיים 440,000 ש"ח כאשר 1/3 בריבית פריים – 0.9%. ו-2/3 קל"צ בריבית 4.85%.
אני עומד לפני מחזור של מסלול הקל"צ, לשליש קל"צ ל- 10 שנים בריבית של כ-3%, שליש במשתנה כל 5 לא צמודה ל- 10 שנים בריבית של כ- 3.3%, ושליש בריבית פריים – 0.5% ל-20 שנים.
הריביות הן לפני מו"מ ורציתי לדעת:
1. מה אפשר להשיג עוד בגובה הריביות.
3. מה דעתך על התמהיל.
2. האם כיום שהריביות נמוכות לא כדאי לקבע יותר במסלול הקל"צ, שכן הריביות יכולות רק לעלות בעתיד.
תודה מראש
שלום רב,
קודם כל המון תודה על כל הפוסטים המעניינים והמחכימים שלך. אני עוקבת אחריהם כבר למעלה משנה ונהנית בכל פעם. וגם לומדת משהו חדש על הדרך.
ועכשיו לשאלתי:
לקחתי משכנתא לפני שנה ושלושה חודשים. המשכנתא מהווה 75% מערך הנכס והיא בגובה של כ 900K.
מכיוון שהריבית הייתה נמוכה כבר אז ומכיוון שהבנתי שאין לי קנסות יציאה, ושההחזר החודשי היווה שיקול מרכזי, החלטתי להמר ולקחת משכנתא בתמהיל קצת פחות מומלץ:
33%- פריים : 0.9- ל 30 שנה
67%- משתנה כל 5 שנים ב 1.55% ל 30 שנה
הבנתי שאלה לא מסלולים שמומלץ לי להישאר איתם 30 שנה והתכנון שלי היה להנות מהריבית הנמוכה לשנתיים- שלוש הקרובות ואז לשנות את התמהיל ולהכניס את המרכיב של הקבועה לא צמודה.
יש לי עכשיו שתי שאלות:
1. האם מומלץ לי עכשיו לעשות את השינוי?
2. מה הריבית הקבועה לא צמודה הטובה ביותר שאוכל לקבל?
3. מה יש לך חהגיד בכללי על קבלת ההחלטות שלי 🙂 ומה היית ממליץ לי לעשות.
תודה רבה
מיכל- עוקבת נאמנה אחר הפוסטים שלך 🙂
מיכל שלום,
1. זה זמן מתאים למחזור
2. הייתי משלב בתמהיל החדש גם קל"צ – כי זו ריבית שכדאי לנצל כיום
בהצלחה
שלום משכנתהאמן,
לאור הריביות הנמוכות ניתן להניח שחלק המשכנתה שבפריים עוד יעלה.
וזאת בזמן שניתן לקחת קלצ או קבועה צמודה בריביות נוחות.
האם כדאי לקחת משכנתה ללא רכיב הפריים?
תודות,
מיכל
שלום משכנתאמן,
אתר מצויין, נהנה לקרוא בו מידי פעם.
רק דבר אחד לא ממש הבנתי…
קיימת סתירה בין המאמר לתשובות הניתנות לגולשים לגבי מיחזור קל"צ שאיני מצליח לישב.
בהנחה שלקחתי קל"צ בריבית X, ונניח ירדה מאז הריבית, האם יתכן רווח כספי כלשהו במיחזור הסכום הנלקח בקל"צ? לפי הבנתי, את הרווח הפוטנציאלי מירידת הריבית, הבנק יגבה כעמלת פרעון. האם קיימים מיקרים שבהם עמלת הפרעון תהיה נמוכה מיתרת ההלוואה מהוונת לפי הפרש הריביות?
במידה ולא, מה הטעם למחזר קל"צ?
מיכל שלום,
אני בעד הפריים, כי הוא ממש נמוך ותמיד יהיה ניתן להפוך אותו לקבועה
יחד עם זאת, אם את "שונאת סיכון" ולא רוצה להשתמש בו – זה בסדר גמור
בהצלחה
תוספת קטנה:
הריבית על הקל"צ אכן מאוד מאוד נמוכה, זו לא טעות!
קיבלנו לקל"צ ריבית של 2.34 לשבע שנים, ו-2.7 לעשר שנים.
במחשבה שניה, עם ריבית כזו אולי עדיף לשים את כל השני שליש הנותרים בקל"צ? מה דעתך?
שלום קארין,
הייתי מוותר על הקבועה הצמודה ומצרף אותה לקל"צ,
לא הייתי מוותר על הפריים
בהצלחה
שלום עופר,
המקרה שלך אכן מעט חריג, אבל אין מה להיבהל
גש למספר בנקים והצג את העניין בכללותו – אני לא רואה בעיה מסוימת שלא יאשרו לך משכנתא
בהצלחה
שלום חן,
הייתי לוקח פריים ארוך וקבועה צמודה קצרה
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
תודה על האתר הנפלא!
שאלה שלא ידעתי בדיוק היכן לשאול… אז סליחה אם היא לא קשורה בדיוק לנושא המאמר לעיל.
קניתי בזמן האחרון בית בשומרון מיזם, במחיר של 1.1 מליון ש"ח עבור קומת קרקע + מעטפת לקומה ב' (סוג החוזה הוא כמו "בנה ביתך" דהיינו במסגרתו רכשתי קרקע + חוזה למתן שירותי בניה).
אני מעונין לבנות גם את קומה ב' שמחירה יהיה כ 250 אש"ח.
אך את קומה ב' אין לי אפשרות לסגור מול היזם בחוזה הרכישה המקורי, אלא אני סוגר את זה מול קבלן המשנה שבפועל עובד בבית.
ז"א סה"כ מחיר הבית יעלה כ 1350 אש"ח.
אני מעונין לממן את 2 הקומות יחדיו ע"י משכנתא של כ 70% (כ 950 אש"ח). שאלותי הן-
האם ההפרדה בין החוזים יוצרת פה בעיה?
האם זה אפשרי או חלילה ישנם בנקים שכלל לא יסכימו לתת לי מימון לקומה ב'?
מה הפרצודורה שאני צריך לעשות כדי שיתייחסו להכל כעיסקה אחת ולא כקניה ובנוסף שיפוץ (שהבנתי שיתכן והריביות בו שונות. זה נכון?)
תודה רבה ושנה טובה ומבורכת!
תודה רבה ושנה טובה!
שלום רב וברכות רבות על האתר המעולה!!
אני הולך לקראת מיחזור משכנתא לבד
כרגע המסלול:
משכנתא על 400000 החזר חודשי 1900
פריים- 0.9 – 132000
משתנה כל 5 לא צמוד- 3.66%- 127000 ₪
קבועה אח' עוגן חדש- 2.32% 141000
רציתי לשאול אם כדאי להשאיר את התמהיל במצבו הנוכחי, כמובן שאחרי המחזור יהיו ריביות אחרות, או שכדאי לי לשנות את התמהיל, להשאיר את הפריים ולקחת 2 מסלולים אחרים…
תודה!
שלום,
תודה רבה על האתר הנפלא! ההסברים פשוטים וברורים במיוחד עבור מי שאין לו ידע בנושא. תודה רבה!!
אנחנו מעוניינים למחזר את המשכנתא שלנו:
לפני כשנתיים לקחנו משכנתא של 625000 בהחזר חודשי של כ-3300, שליש פריים, שני שליש משתנה צמודה, למשך 20 שנה.
כיום הקרן שלנו עומדת על 608000 וההחזר החודשי שלנו יכול לגדול באופן משמעותי ולהגיע ל-6000-6500 ש"ח בחודש. (אין לנו עמלת פירעון על המחזור).
בבנק הציעו לנו את ההצעה הבאה:
שליש פריים לעשר שנים בריבית של 0.85
שליש קל"צ ל-7 שנים בריבית של 2.34
שליש קבועה צמודה לעשר שנים בריבית של 1.8.
סה"כ החזר 653,000
האם ההצעה טובה לדעתך?
האם תוכל להציע לנו תמהיל טוב יותר?
תודה.
שלום רב,
ברצוני לשאול שאלה חשובה וקצת דחופה, אני במצב לחוץ לקבל משכנתא עקב הרחבת בנייה, והסיבה שאני צריכה לשלם לקבלן את כספו. העניין הוא שהבנק נתן לי הצעה לא טובה יחסית לבנקים אחרים, ואני לוקחת ממנו משכנתא נוספת כיוון שאין לי זמן למחזר. השאלה במצב כזה, איזה מסלול הכי "זול" לי לקחת לתקופה הקרובה, עד שאני אמחזר. כי בוודאי אני אמחזר, קיבלתי הצעות הרבה יותר טובות בבנקים אחרים.
מה אתה מציע?
שלום מיטל,
פריים ומשתנה כל חמש צמודה
בהצלחה
משה שלום,
בהחלט הייתי שוקל מחזור ולו רק בגלל הריביות המשתנות
שקול לקחת ייעוץ מקצועי הפעם שלא תחזור על הטעויות
בהצלחה
משכנתא מן שלום,
תודה על המידע המקצועי והחשוב.
ברצוני לשמוע את חוו"ד ביחס למחזור משכנתאות.
לקחתי משכנתאות כנגד 2 דירות לפני 2-3 שנים. כל המסלולים אמורים להסתיים בין 2036-2037 .
במסלול פריים בריבית -0.8 480 K גרייס קרן עד 2017.
משתנה כל 8 בריבית 2.79 240K עמלות סילוק 12606 ש"ח
משתנה כל 5 בריבית 2.75 560K עמלות סילוק 9730 ש"ח
משתנה כל 5 בריבית 2.13 160Kעמלות סילוק 845 ש"ח
משתנה כל 5 בריבית 2.79 40 K עמלות סילוק 845 ש"ח
במסלול פריים בריבית -0.7 200 K גרייס קרן עד 2017.
משתנה כל 5 בריבית 2.56 270 K עמלות סילוק 4015 ש"ח
משתנה כל 5 בריבית 2.35 90 K עמלות סילוק 1015 ש"ח
בתודה משה
שלום,
ראשית כל הכבוד על ההשקעה.
אודה לדעתך :
מימון 1050000 מהווה כ52% מהנכס
600K קל"צ ל 20 שנה 3.7%
250 פריים ל 25 שנה% 0.9-
100 קצמ 12 שנה 1%
100 קל"צ 18 שנה 3.5%
החזר ראשוני כ 5800 כ 27% מהכנסות
אמח לדעת את דעתךעל התמהיל והריביות
שלום אלין,
נראה סביר,
בהצלחה
שלום ,
אנו זוג +0, בני 30, בתכנון ילד 1 בשנה הקרובה, רוכשים דירה יד 2 ,בשווי של 1.8 מיליון ₪. ללא הלוואת נוספות. אציין שזו עסקה במשפחה (משנה לבנק בעיקר). הכנסה יחד של 12,000 ₪ שלא צפויה לעלות בשנים הקרובות ואם כן אולי ב- 2000 ₪ נטו. עוד 6 שנים קהש"ת של כ- 70,000 ₪. הון עצמי של 990,000 ₪ משכנתא מבוקשת 810,000 ₪ (45% מימון).
התמהיל שקיבלנו: על בקשה של 810,000 ₪ :
צמוד מדד, משתנה כל 5 שנים, שפיצר 267,000 ₪ 25 שנים 1.84%
לא צמוד, פריים, שפיצר 243,000 25 0.95%
לא צמוד ריבית קבועה, שפיצר 200,000 25 3.9%
לא צמוד ריבית קבועה, שפיצר 100,000 18 3.55%
סה"כ החזר חודשי 3,692 ₪
טרם בדקתי אך, לדעתי: אפשר להחליף בין הסכומים בריביות הקבועות לא צמודות (קל"צ) ולהאריך ל- 30 שנים את הפרים ולקצר את הקבועה ל 18 שנים.
שאלה נוספת: האם בחישוב קרן שווה כאשר הריבית עולה ההחזר החודשי עולה ביותר או שבחישוב שפיצר עולה יותר ההחזר החודשי כאשר הריבית עולה.
אשמח לדעתך בנושא לתמהיל משופר יותר,
תודה ושבת שלום,
שלום וברכה,
1. התמהיל והריביות סבירים, אני מניח שאפשר לעשות טוב מזה
2. לפעמים כדאי להאריך את הפריים ולקצר מסלול אחר במקום, אבל יש לבדוק כל מקרה לגופו
3. בקרן שווה זה יעלה יותר
בהצלחה
היי
יש לי משכנתא ישנה שכולה ע"ב הפריים. האם אפשר למחזר אותה כך שכולה תהיה ע"ב הפריים? או שמיחזור = משכנתא חדשה ואז יש הגבלה ל1/3…תודה!
שלום שרון,
כן – במיחזור ניתן לשמור את אחוז הפריים המקורי
שלום לך,
שאלה לגבי חוק השליש:
כרגע יש לי משכנתא שמורכבת 33% פריים ועוד 20% צמוד מדד משתנה כל 5 שנים.
לפי מה שהבנתי, במיחזור עכשיו, אני יכולה לשנות ל- 55% בריבית פריים?
שלום הדס,
לא חושב שאת צודקת,
הפריים אמור להישאר על 1/3 מערך המשכנתא
בהצלחה
שלום
אני מעונין למחזר משכנתא קיימת על סך 750000 במקור
מתוכה 400000 פריים – 0.7
250000 משתנה כל שנה – 2.25
100000 ק"צ – זכאות 4ֵֵ
אני תכננתי למחזר את הזכאות + משתנה צמודה ולשמר את פריים
שאלות:
1. אם אני עובר לבנק אחר – האם אני אחויב לקחת הלוואות לפי חוק השליש ?
2. אם ארצה למחזר את משתנה + זכאות לקל"צ בבנק שלי – האם זה יהיה אפשרי או יגבילו אותי באחוז המימון ? האם זה בכלל כדאי לדעתך
תודה רבה
שלום סלבה,
1. כן – תחויב לחוק השליש
2. יש מצב שיגבילו אותך ויש מצב שלא, תלוי בבנק
3. אני חושב שזה נכון לשמר את הפריים ולמחזר את האחרות
בהצלחה
קודם כל תודה רבה על האתר הנהדר!!!
ההורים שלי רוצים למחזר משכנתא, אני רוצה לחשב את עמלת פרעון מוקדם למשכנתא שלהם, לאחר שקראתי את הפוסטים שלך בנושא ביקשתי מהם לבקש מהבנק את המידע על המשכנתא שלהם כיום,
הנתונים שהבנק הציג לא מובנים עד הסוף.
יש להם 5 תוכניות, סכום הביצוע סה"כ בכל התוכניות היה 320K , תאריך הביצוע היה 04.09.2000.
אפרט רק על התוכנית הראשונה, אם יבין אותה אני אצליח להבין את כל שאר התוכניות – הלוואה צמודה למדד בריבית קבועה:
1. סכום חלק זה בעת הביצוע 128,300
2. תאריך חיוב הראשון 1.10.2000
3. תאריך סיום חלק זה של ההלוואה 1.09.25
4. שער הריבית בחלק זה 7.4%
5. שער הריבית המותאמת 7.656215%
6. מדד הבסיס לחישוב ההצמדה 107.2420 נקודות
7. מדד הבסיס 2012 77.5034 נקודות
8. סכום החיוב החודשי בגין חלק זה 1236.84 ש"ח
9. שיעור הריבית הממוצעת 2.16%
10. הריבית הממוצעת המותאמת 2.181513 %
11. יתרת הקרן 83,866.27 ש"ח
12. הפרשי הצמדה על הקרן 26,832.33 ש"ח
13. ריבית 442.08 ש"ח
14. הפרשי הצמדה על הריבית 141.44 ש"ח
15. עמלת פרעון מוקדם – עמלת אי הודעה 110.7 ש"ח
16. פיצוי מדד – אין
17. הפרשי היוון 19,780.46 ש"ח
18. הנחה על הפרשי היוון 40%
19. סה"כ עמלת פרעון מוקדם 19891.16 ש"ח
20. סה"כ סילוק בחלק זה של ההלוואה 131,173.28 ש"ח.
לא ברורים לי כמה נתונים הבאים:
1. ריבית מתואמת ? האם אני צריך להתייחס אליה בחישובים שלי ?
2. מדד בסיס לחישוב ההצמדה ? מדד בסיס 2012 ? איפו אני משתמש בהם בחישובים?
3. הפרשי הצמדה על הקרן ? מדובר על סכום מאוד גדול של 26,832 ש"ח, איך מחשבים אותו ?
4. ריבית 442.08 ש"ח מה זה? איך מחשבים את זה ?
5. הפרשי הצמדה על הריבית ? איך מחשבים את זה ?
תודה רבה מראש על העזרה
שלום אלפרד,
אני לא בקיא בחישובים האלו ולא רוצה להטעות אותך ולכן אבקש ברשותך לא לענות על השאלה
בהצלחה
היי משכנתאמן,
תודה על כל המידע המפורט. ברצוני לשאול שאלה.
יש לי משכנתא ובה גם מסלול קל"צ וגם מסלול פריים. קיבלתי ריבית טובה במסלול קל"צ.
בעתיד כאשר ארצה למחזר את מסלול הפריים (בגלל שהריבית בו תעלה) האם אצטרך למחזר גם את מסלול הקל"צ שקיבלתי בעבר או שניתן למחזר רק את מסלול הפריים?
המון תודה
שלום עדי,
לא – ניתן למחזר כל חלק בנפרד ללא תלות בחלק השני
בהצלחה
לקחתי משכנתא ב-2001 באחוזי ריבית 6.7 6.2 5.5 5.5 6.4 האים אני יכול למחזר את המשכנתא . בבנק אמרו לי שלא כדאי ….. אנא עזור לי בבקשה……..מסיים לשלם ב-2025 ריבית קבועה …
שלום אליקו,
כדי לבדוק כדאיות מחזור צריך לבדוק מה היתרה לסילוק (כולל קנסות) ומה ההצעה שתוכל לקבל ואז להזין את זה למחשבון המשכנתא באתר –
כך תוכל לבדוק כדאיות מול המשכנתא הנוכחית
בהצלחה
שלום רב,
לפני כ-3 שנים לקחנו משכנתא בשני מסלולים:
115,000 p-0.9 ל-20 ש׳, ו-235000 בקלצ עם ריבית 4.9 ל-15 ש׳. סה״כ בקרן נשאר כ-330000 ש״ח. כיום אנחנו עומדים בפני הרחבת הבית ורוצים לקחת עוד כ-450000 ש״ח.
האם כדאי למחזר את כל המשכנתא הקיימת או שאפשר/כדאי להשאיר אותה או את חלקה כמו שהיא ולהוסיף הלוואות במסלולים נוספים?
שלום יעל,
הייתי ממחזר ועושה הכל מחדש
בהצלחה
שלום רב! לקחתי משכנתה ב סך 460000 היום יש לי חוב 370000.אני רוצה לעשות מיחזור משכנתה.אני יכול לקחת 400000 למשכנתה חדשה? תודה מראש!!!
שלום ראובן,
בעקרון כן אך זה תלוי במספר גורמים
בכל מקרה ההלוואה לא תוכל להיות יותר מ-50% משווי הנכס
ממליץ לפנות לבנק ולבדוק את זה פרטנית
בהצלחה
שלום,
תודה רבה על המידע באתר, זה מאד עזר לי.
יש לי שאלה לגבי אופן חישוב ההחזר כאשר לוקחים הלוואה צמודה למדד.
אני רוצה לקחת 100 אלף צמוד למדד עם ריבית משתנה כל 5 שנים ולהחזיר בנקודה שינוי ריבית בעוד 5 שנים.
ברור לי שחזרי הקרן יתכן ויגדלו אם המדד יעלה.
נניח בסוף 5 שנים החזרתי 30 אלף מתוך הקרן המקורית.
כמה עליי להחזיר לבנק כדי לסגור את המסלול?
שאלה נוספת, איפב ניתן לראות את גובה המדד וכל כמה זמן הוא משתנה?
תודה
אירנה
אירנה שלום,
1. אם הקרן תיוותר על 70 אלף ש"ח (כולל עמלות פרעון אם קיימות) זה מה שתצטרכי לשלם על מנת לסלק את ההלוואה
2. במרוצת החמש שנים הקרן תשפיע גם על הקרן וגם על ההחזר
3. הנה קישור לשינויי המדד בשנים האחרונות (הוא מתפרסם בכל 15 לחודש על החודש הקודם)
בהצלחה
שלום,
אשמח לעצה: בבנק דפקו אותי רגע לפני העברת הכספים, והעלו לי את הריבית באופן משמעותי למרות שהכל היה חתום וכל המסמכים הוגשו (העלו למעלה מ10% מגובה הריבית שניתנה לי, למרות שלא ידוע לי על שינוי משמעותי במשק). יש לי הצעות טובות יותר מבנקים אחרים (דומות להצעה הקודמת), אך אין לי זמן לממש אותן כבר כיוון שיש הערת אזהרה ואני חייבת את הכסף כרגע לחוזה (מצאו לקוחה שבויה). אני שוקלת לקחת את המשכנתא מהם, ולגשת למחזר משכנתא בעוד שבוע-שבועיים עם בנקים אחרים שנתנו לי ריביות טובות יותר. האם כדאי לנסות להזדרז ולמחזר משכנתא כבר לפני התשלום הראשון או שעשויות להיות בעיות שלא חשבתי עליהן?
תודה!
שלום שירה,
לא אמורות להיות בעיות לפני התשלום הראשון, אבל אני מניח שעד שלא תהיי "בעלת הבית" לא תוכלי למחזר את המשכנתא (וכרגע את רק בהערת אזהרה עד שעורך הדין יקבל את המסמכים בו הוא יוכל להעביר את הדירה לבעלותך)
אגב לא בטוח שהמחזור ישתלם
בהצלחה
שלום,
אנו שוקלים למחזר את המשכנתא הקיימת. הייתי רוצה לדעת עד כמה מצב בחשבון עו"ש (מינוס קיים בחשבון/הלוואות) עלול להשפיע על ההצעות של ריביות/גמישות של הבנקים? האם נחשב ללקוח "פחות כדאי" לבנק במקרה כזה?
במידה וממחזרים באותו בנק בו לקחו את המשכנתא, עד כמה קיימת גמישות בנושא תשלום של דמי פתיחת תיק?
תודה
שלום זואי,
כל עוד ההלוואות משולמות + אין חריגה בחשבון אז אין לזה כל כך משמעות
בכל הבנקים ניתן לבקש הנחה בדמי פתיחת תיק
בהצלחה
אני מתלבטת במיחזור משכנתא לאור שיטת שפיצר. משכנתא נלקחה ב2004 כשחלקה בריבית קבועה צמודה ל30 שנה. (פריים ודולרי נגסו יפה מהקרן ולהם נשאר עוד 14 שנה). הבעיה זה בחלק של הקבועה צמודה שהיום מהווה אחוז דיי גדול מהתיק היות והקרן כמעט לא השתנתה ועד עכשיו אני משלמת בעיקר ריביות. בעוד 5 שנים יש התהפכות יחס ההחזר של יותר קרן ופחות ריבית (שפיצר). במיחזור אני רוצה להשאיר את הפריים ולעבור עם השאר לריבית קבועה לא צמודה, כך ארוויח ריבית יותר נמוכה ולא תהיה הצמדה למדד. האם לאור שפיצר שיתהפך בעוד 5 כדאי בכל זאת למחזר? האם המחשבון אליו אתה מפנה,ומראה את הסכום הסופי של ההחזר משקלל נתון זה? (הזמן שנישאר להתהפכות יחס ההחזר בין הקרן לריבית – שפיצר)
שאלה חשובה לי:
כתבת: "אבל אם יש לכם משכנתא קיימת ונמצא בה יותר מ- 1/3 בריביות משתנות (פריים, משתנה כל שנה וכו') אתם יכולים לשמור על היחס של הריבית המשתנה גם במחזור המשכנתא".
מה קורה אם יש לי משכנתא שכולה ריבית משתנה אבל רק שליש מתוכה בפריים והשאר צמוד מדד משתנה כל שנה, האם אוכל במיחזור לקבל משכנתא שחציה או אולי אף רובה בפריים?
תודה רבה
שלום שמואל,
כן,
בהצלחה
שלום,
אני מתלבטת קצת לגבי מחזור משכנתא , יש לנו מסלול של קבוע לא צמוד של ריבת 4.9 והבנק נותן לנו ב3 אחוז למחזר שהסכום עומד 335,000.
פרעון הוא 33,161
האם כדאי לי לבצע זאת?
יש לי מסלול נוסף של פריים של סכום 150000
סך הכל ההחזר של שני המסלולים החודשים עומד על 2700 שח
במידה ואני יחליט למחזר יהיה 3100 ש"ח
שלום
ככה זה כשצוללים לתוך המשכנתא… חשבתי שאני מבינה את העניין של שפיצר, אבל כנראה שלא.
המשכנתא הנוכחית שלי מורכבת:
ממסלול ריבית קבועה צמודה 4.8% (30 שנה)
מסלול פריים (פריים מינוס חצי. זה אומר שבתחילת משכנתא ריבית של 5.5%) (25 שנה)
מסלול דולרי (25 שנה)
כל אחד מהמסלולים מורכב לפי שפיצר וכולם נלקחו פחות או יותר באותן ריביות.
היום לאחר 10 שנים שאני משלמת משכנתא, במסלול הפריים החזרתי 26% מההלוואה, במסלול הדולרי החזרתי 40% ובמסלול ריבית קבועה צמודה לא החזרתי כלום (אם להיות מדויקים החזרתי 3000 שח)!! אך עם עמלת הסילוק אני אחזיר עכשיו יותר ממה שלקחתי.
אני יודעת שבמסלול הדולרי ובפריים הריבית/הדולר ירדה לאורך השנים ולכן שילמתי פחות ריבית על הקרן שנותרה, אבל איך הפערים כל כך גדולים? איך זה שבצמודה כלום לא ירד? אפילו אצל שפיצר היה יורד משהו (: מה לא הבנתי בפאזל הזה?
שלום לי,
1. הבעיה בצמודה ששמתם את כל הצמדות המדד בשנים האלו ולכן הקרן לא סולקה (כל פעם שקיזזת מהקרן בא המדד והוסיף מחדש על הקרן סכום נוסף)
2. אין חובה לקחת שליש מכל מסלול
בהצלחה
שכחתי להוסיף וחשוב לציין שקבועה צמודה 42% מסכום ההלוואה, 33% הדולרי, 25% הפריים (איזה תנאים גרועים… אבל היינו צעירים….)
האם הבנק בעצם החליט על אחוז החזר שונה מכל מסלול? לא אמורים לחשב את ההחזר החודשי שיהיה שליש מכל חלק?
היי.
רציתי לדעת האם אתה יודע מה הריבית הממוצעת שהבנקים לוקחים היום על 350,000 ש"ח קל"צ ל25 שנה..
שמעתי מחבר 3.2 וזה מוזר לי כי אני לפני שנתיים חתמתי על 5.8 וזה היה הצעה מעולה..
ואם זה אכן נכון שהריבית היום היא 3.2 כדאי ללכת ולמחזר או שאחרי שנתיים וחצי של משכנתא זה מידי מהר למחזר?
שלום ידידיה,
כדי לבדוק כדאיות מחזור צריך לבדוק מה היתרה לסילוק (כולל עמלות פרעון) ולקבל הצעה חדשה מהבנק
לאחר מכן ניתן לחשב באמצעות מחשבון המשכנתא אם משתלם למחזר או לא
בהצלחה
שלום רב
אני רוצה למחזר משכנתא לחבר
חלק מההלוואה זה הלוואה חופשית מכספי הבנק
וחלק זה הלוואה תקציבית רציתי לדעת מה ההבדל ?
והאם יש לזה השלכות לגבי המיחזור?
תודה רבה
שלום יוסף,
חופשית מדובר בהלוואה רגילה ותקציבית מדובר על זכאות משכנתא שניתנה מהמדינה
אין הרבה הבדל בין השניים למעט העובדת שעל הזכאות אין עמלת פירעון
בהצלחה
לא הבנתי את החישוב שצריך לעשות. בפוסט כתוב:
"יש לחשב כמה תעלה לכם המשכנתא בסוף התקופה"
האם הכוונה למה שנשאר מהמשכנתא (מעכשיו ועד הסוף)?
או מההתחלה, כולל מה שכבר שילמתי (מרגע שלקחתי ועד הסוף)?
ואם אני חושב למחזר רק חלק, האם אני משווה רק את החלק הזה או את הכל?
שלום ישי,
הכוונה למה שנשאר מהמשכנתא אל מול המחזור שתוכל לבצע
מה ששולם כבר לא רלוונטי במקרה זה
כנ"ל בנוגע לחלק יחסי
בהצלחה
היי
האם יש מגבלה של מחזור משכנתא מיום קבלתה? הכוונה אם לקחתי משכתנא לפני שנתיים האם אני יכולה לבצע מחזור משכתנא? או שאני צריכה להמתין תקופה מסוימת?
כמו כן, לקחתנו 1M מהבנק ל-30 שנה ב4 מסלולים שונים כולם כוללים פריים, היום אנחנו מעוניינים להכניס 300K למשכנתא ובכלל למחזר אותה כי ההכנסות עלו משמעותית, אנחנו רוצים לבדוק אופציה לשנות את ההחזר החודשי ל- 10 שנים, האם אתה חושב שזה מומלץ?
שלום נופר,
אין מגבלה בנוגע לזמן מחזור המשכנתא
כדי לבדוק כדאיות מחזור צריך לבדוק מה היתרה לסילוק (כולל עמלות פרעון) ולקבל הצעה חדשה מהבנק
לאחר מכן ניתן לחשב באמצעות מחשבון המשכנתא אם משתלם למחזר או לא
בהצלחה
תודה על התשובה 🙂
לפי דבריו של הבנק נאמר לי שממש לא כדאי לנו לגעת במשכנתא שיש לנו היום, לטענת הנציג בבנק , יש חוק חדש של בנק ישראל המחייב שמסלול אחד במשכנתא חייב להיות קבוע ואילו אצלנו אין שום מסלול קבוע כולם צמודים מדד, האם זה נכון? מרגיש לי שהוא קצת משקר לנו…
תודה רבה
נופר
שלום נופר,
היום אכן יש מגבלות, אך אם לקחת את המשכנתא לפני המגבלה אתם רשאים לשמור על ההרכב שלה גם במחזור
בהצלחה
אני לא מבין איך אפשר להרויח ממיחזור קל"צ 5%
לקל"צ 3% אם את כל הרווח משלמים חזרה
בעמלת ההיוון.
תודה רבה
שלום אופיר
לקחנו משכנתה לפני 14 שנה בערך זכאות 1400 שח כול חודש ומשלימה של 100 אלף אחזר כול חודש של500 שח מה היתה ממליץ לנו לעשות תודה
שלום אופיר,
כדי לבדוק כדאיות מחזור צריך לבדוק מה היתרה לסילוק (כולל עמלות פרעון) ולקבל הצעה חדשה מהבנק
לאחר מכן ניתן לחשב באמצעות מחשבון המשכנתא אם משתלם למחזר או לא
בהצלחה
נניח שיש לי משכנתא בבנק X, ב3 מסלולים שונים.
ואני רוצה למחזר רק חלק מהמסלולים, ואת החלק הנותר להשאיר.
האם עדיין ניתן למחזר את המשכנתא גם בבנקים מתחרים?
אני מניח שלא… ואז בעצם הבנק שלי יודע את זה, ואז אני מניח שהוא יהיה די קשוח בהצעות שהוא יתן לי, לא?
שלום יוסף,
לא ניתן למחזר חלק מהמשכנתא בבנק אחר אלא את כל המשכנתא בלבד
בהצלחה
שלום.
אני לקחתי משכנתא ב 2013 בסכום של 360000 מחולקת לשתים: 1- משתנה כל 5 שנים עם ריבית 2.26
2- משתנה כל 5 שנים עם ריבית 2.45
והתשלום חודשי זה בערך 1650 שקל לחודש.
העם כדי לי לעשות מחזור ו איזה תוכנית? אני מוכן לעלות ל 2000 שקל החזר חודשי.
תודה