משכנתאמן
  • קטגוריות
    • ריבית משכנתא
    • תמהיל משכנתא
    • ייעוץ משכנתאות
    • ביטוח משכנתא
    • מסלולי משכנתא
    • עמלת פירעון מוקדם
    • מיחזור משכנתא
    • לוחות סילוקין
    • מדריך משכנתא
    • מחיר למשתכן
    • טיפים למשכנתא
    • הצעות משכנתא נבחרות
    • חיסכון, גמל והשתלמות
    • חדשות משכנתא
    • מחירי הנדל"ן
    • פוסטים כלליים
  • מכרז בין הבנקים Walty
  • מחשבון משכנתא
  • יועץ משכנתא מומלץ
  • חסכון בביטוח המשכנתא
  • מחשבון משכנתא
  • יועץ משכנתא מומלץ
  • חסכון בביטוח המשכנתא
  • מכרז בין הבנקים Walty
  • קטגוריות
    • ריבית משכנתא
    • תמהיל משכנתא
    • ייעוץ משכנתאות
    • ביטוח משכנתא
    • מסלולי משכנתא
    • עמלת פירעון מוקדם
    • מיחזור משכנתא
    • לוחות סילוקין
    • מדריך משכנתא
    • מחיר למשתכן
    • טיפים למשכנתא
    • הצעות משכנתא נבחרות
    • חיסכון, גמל והשתלמות
    • חדשות משכנתא
    • מחירי הנדל"ן
    • פוסטים כלליים
משכנתאמן
  • קטגוריות
    • ריבית משכנתא
    • תמהיל משכנתא
    • ייעוץ משכנתאות
    • ביטוח משכנתא
    • מסלולי משכנתא
    • עמלת פירעון מוקדם
    • מיחזור משכנתא
    • לוחות סילוקין
    • מדריך משכנתא
    • מחיר למשתכן
    • טיפים למשכנתא
    • הצעות משכנתא נבחרות
    • חיסכון, גמל והשתלמות
    • חדשות משכנתא
    • מחירי הנדל"ן
    • פוסטים כלליים
  • מכרז בין הבנקים Walty
  • מחשבון משכנתא
  • יועץ משכנתא מומלץ
  • חסכון בביטוח המשכנתא
  • מחשבון משכנתא
  • יועץ משכנתא מומלץ
  • חסכון בביטוח המשכנתא
  • מכרז בין הבנקים Walty
  • קטגוריות
    • ריבית משכנתא
    • תמהיל משכנתא
    • ייעוץ משכנתאות
    • ביטוח משכנתא
    • מסלולי משכנתא
    • עמלת פירעון מוקדם
    • מיחזור משכנתא
    • לוחות סילוקין
    • מדריך משכנתא
    • מחיר למשתכן
    • טיפים למשכנתא
    • הצעות משכנתא נבחרות
    • חיסכון, גמל והשתלמות
    • חדשות משכנתא
    • מחירי הנדל"ן
    • פוסטים כלליים
עמוד הבית»מיחזור משכנתא»כל מה שצריך לדעת על מיחזור משכנתא!

כל מה שצריך לדעת על מיחזור משכנתא!

משכנתאמן 10 בספטמבר 2019 12:39 507 תגובות
רוצים להיפגש עם יועץ משכנתא שנבדק ואושר על-ידי משכנתאמן? לחצו כאן עכשיו לפרטים!
כל מה שצריך לדעת על מיחזור משכנתא

אחד המושגים הנפוצים ביותר בעולם המשכנתאות בעשור האחרון (מלבד יועץ משכנתאות) הוא "מיחזור משכנתא", כאשר בחודשים האחרונים (2019) הוא נמצא שוב בלב העניינים בעקבות הירידה בריביות המשכנתא.

בפוסט הזה אני אנסה לעשות לכם סדר בנוגע למיחזור משכנתא, מה זה, מתי ואיך מבצעים אותו, ועוד… אז בואו נתחיל.

מה זה מחזור משכנתא?

מיחזור משכנתא, כפי שנשמע מהשם, אומר לקחת את המשכנתא הקיימת שלכם, להכניס אותה ל"סל המחזור" ולקבל במקומה משכנתא חדשה. בעצם, אנחנו "ממירים" את המשכנתא הישנה שלנו בתנאים הישנים למשכנתא חדשה בתנאים חדשים.

בואו ניתן דוגמא:

נניח (רק לטובת ההסבר), שכל המשכנתא שלנו מורכבת ממסלול אחד בלבד (לדוגמא  ריבת קבועה לא צמודה למדד בריבית של 4%).

אם נרצה לבצע שינוי כלשהו במשכנתא, הפעולה תוגדר כ"מחזור משכנתא".

שני השינויים שיחשבו כמיחזור הם:

  • שינוי/המרה של מסלול המשכנתא למסלול אחר
  • השארת המסלול אך שינוי של התקופה (קיצור/הארכה) או ריבית המשכנתא

עכשיו הבנתם? לקחת את המשכנתא שלנו ולשנות בה את התנאים זה נחשב למחזר את המשכנתא שלנו. 

מכיוון שאנחנו מבצעים שינוי במשכנתא בהתאם לתנאי השוק כיום, יש לנו אפשרות לחסוך לא מעט כסף על ריביות, הצמדות ועוד.

בפועל, יש שני סוגי מחזורים שיש ביניהם הבדל קטן:

מחזור פנימי – זה כאשר אנו ממחזרים את המשכנתא שלנו בבנק שבו היא נמצאת (לדוג' – אם המשכנתא שלנו בבנק הפועלים אז נשאיר אותה בבנק הפועלים אבל נדאג לקבל תנאים אחרים).

מחזור חיצוני – זה כאשר אנחנו לא משנים רק את התנאים אלא גם מעברים את המשכנתא לבנק אחר.

מתי מבצעים מיחזור משכנתא?

כדי לבצע מיחזור משכנתא, יש קודם לכן לבדוק כדאיות לכך והאם יש צורך בכך. רובכם כבר יודעים שאני ממליץ לבדוק את תנאי המשכנתא שלנו לפחות אחת לשנה (מבחינתי זה כמו לעשות טסט לאוטו או כמו לעשות בדיקות דם שגרתיות).

מלבד אותה בדיקה שנתית, ישנם מספר מצבים שמחייבים לדעתי בדיקה מידית ומקיפה:

  1. ירידת ריביות במשק (או בשוק המשכנתאות)
    אם שמעתם/קראתם שישנה ירידה בריביות במשק (ריבית בנק ישראל וריבית הפריים) או ירידה בריביות המשכנתא (כפי שמתרחשת כעת ב-2019), חובה עליכם לבדוק האם הריבית שיש לכם היום משקפת את המציאות בשוק או שמא אתם משלמים הרבה יותר ממה שאתם יכולים לשלם.

    זוכרים שפעם היינו מבזבזים מאות שקלים בחשבון על טלפון נייד והיום זה עולה סביב ה-30-50 ש"ח, אז ככה זה גם במשכנתאות, הריביות בעבר היו הרבה הרבה יותר גבוהות ואילו היום הן הרבה יותר זולות.

    חשוב לדעת, שריבית המשכנתא היא דבר שעשוי להשתנות מדי חודש ולכן גם אם לקחנו משכנתא לפני חצי שנה, יש בהחלט מצב שהריבית ירדה בחדות וזה כבר יצר אצלנו סיכוי לא רע לחסוך כמה עשרות אלפי שקלים רק בגלל מספר פיפסים שירדו.

     

  2. אנו צריכים שינוי בהחזר החודשי
    נניח שלקחנו משכנתא לפני 4 שנים והתחייבנו להחזיר מדי חודש 4,000 ש"ח, אבל היום אנו מרגישים שאנחנו יכולים לשלם בקלות 5,000 ש"ח, אז פה בוודאי המקום לבדוק האם כדאי לנו למחזר את המשכנתא באמצעות שינוי המסלולים, הגדלת ההחזר החודשי, סיום המשכנתא לאחר פחות זמן וחסכון כספי.

    אגב, זה פועל גם לצד השני, אם התחייבנו לשלם 4,000 ש"ח אבל זה מאוד מקשה עלינו ואנחנו בקושי גומרים את החודש  (או גרוע מכך, אנו גומרים את החודש במינוס שהולך וגדל), גם כאן חובה עלינו לבדוק מחזור משכנתא ובאמצעותו נוריד את ההחזר החודשי (ונאריך את חיי המשכנתא).

     

  3. החזר של סכום גדול במשכנתא
    אם יש לנו משכנתא של 700,000 ש"ח ואנחנו קיבלנו או חסכנו סכום גדול שאותו נרצה לסלק מהמשכנתא (לדוג' 150,000 ש"ח), זה בוודאי אומר שהמשכנתא שלנו עומדת להשתנות (או בשנים או בהחזר החודשי או בשניהם) ולכן הייתי ממליץ לפני נקודת הסילוק לבדוק האם כדאי למחזר את המשכנתא ובהתאם לכך לבצע את ההחזר (שימו לב שסילוק משכנתא כשלעצמו לא נחשב מיחזור אם לא ביצענו שינוי נוסף).

איך בודקים אם המחזור משתלם או לא?

טוב, נניח ששכנעתי אתכם שכדאי לבדוק אם מחזור משכנתא זה משהו שיכול לחסוך לכם כסף, אתם בוודאי שואלים איך עושים זאת בפועל.

הדבר הראשון שעליכם לבצע כדי לבדוק כדאיות למחזור המשכנתא הוא הוצאת דו"ח יתרות משכנתא עדכני מהבנק.

דו"ח יתרות כולל את שמות המסלולים שיש לנו במשכנתא, התקופה שנותרה בכל מסלול, גובה הריבית הנוכחי שאנו משלמים, גובה ההחזר החודשי, ומידע האם עלינו לשלם עמלות פרעון מוקדם במקרה של סילוק ו/או מיחזור משכנתא.

חלק מהבנקים למשכנתאות מאפשרים לכם לקבל דו"ח יתרות באופן עצמאי דרך אתר האינטרנט (יש כאלה שמאפשרים זאת רק אם אתם לקוחות הבנק גם בעו"ש), וחלקם מאפשרים לכם לבקש דו"ח יתרות רק במוקד שירות לקוחות טלפוני.

אני מצרף לכם כאן מידע מסודר על כל הבנקים למשכנתאות והאפשרויות לקבל בהם דו"ח יתרות:

שם הבנק

הוצאות יתרות באינטרנט

הוצאת יתרות במוקד שירות

מזרחי טפחות

ניתן להוציא דו"ח באינטרנט – בין אם יש לכם עו"ש בבנק ובין אם אין.
לינק

טלפון – *8860
ימים א'-ה' – 08:00-18:30
יום ו' – 08:00-13:00

לאומי

ניתן להוציא דו"ח באינטרנט רק אם יש לכם עו"ש בבנק.
לינק

טלפון – *6062
ימים א-ה' – 08:30-16:30
(מומלץ להתקשר בדיוק ב-08:30)

הפועלים

ניתן להוציא דו"ח באינטרנט – בין אם יש לכם עו"ש בבנק ובין אם אין (בתנאי שיש לכם גישה לאתר).
לינק

טלפון – *2401
ימים א'-ה' – 08:00-16:00

דיסקונט

ניתן להוציא דו"ח באינטרנט רק אם יש לכם עו"ש בבנק.
במידה ואין לכם עו"ש, ניתן להוציא מידע בעזרת כרטיס מידע מגנטי בעמדות שירות.
לינק

טלפון – *2009
ימים א'-ה' – 08:00-19:00
יום ו' – 08:00-13:00

אגוד

לא ניתן להוציא דו"ח באינטרנט.

טלפון – 03-5191555 (שלוחה 2)
ימים א'-ה' – 09:00-13:00

מרכנתיל

ניתן להוציא דו"ח באינטרנט רק אם יש לכם עו"ש בבנק.
לינק

טלפון – *3477
ימים א', ג', ה' – 08:30-13:45
ימים ב', ד' – 08:30-13:00, 16:00-18:15

הבינלאומי

ניתן להוציא דו"ח באינטרנט – בין אם יש לכם עו"ש בבנק ובין אם אין (בתנאי שיש לכם גישה לאתר).

טלפון – *3533
ימים א'-ה' – 08:00-18:00

אוצר החייל

לא ניתן להוציא דו"ח באינטרנט.

טלפון – 1-700-700-185 (שלוחה 2)
ימים א'-ה' – 08:00-18:00

מסד

לא ניתן להוציא דו"ח באינטרנט.

טלפון – *3533
ימים א'-ה' – 08:00-18:00

פאגי

לא ניתן להוציא דו"ח באינטרנט.

טלפון – *3360
ימים א'-ה' – 08:00-18:00

ירושלים

לא ניתן להוציא דו"ח באינטרנט.

טלפון – 076-8095115
ימים א', ג', ד' – 08:30-15:30
ימים ב', ה' – 09:00-14:00, 16:00-18:00
יום ו' – 09:00-12:00

כלל

לא ניתן להוציא דו"ח באינטרנט.

טלפון – 03-6251009
ימים א'-ה' – 09:00-15:00

כך נראים לדוגמא דו"חות יתרות משכנתא בבנקים מזרחי-טפחות, לאומי והפועלים.

לאחר שקיבלתם דו"ח יתרות מהבנק אפשר להתחיל לבצע בדיקה מעמיקה יותר לטובת כדאיות:

אפשרות ראשונה היא להיעזר ביועץ משכנתאות – רובם מאפשרים בדיקת כדאיות כזאת ללא תשלום וללא התחייבות (חשוב כמובן לבחור יועץ אמין שיאמר לנו את האמת ולא ידחוף אותנו לבצע מחזור משכנתא אם אין כדאיות).

רוצה לבדוק כדאיות למיחזור משכנתא בחינם?

אני מזמין אותך להשאיר פרטים בטופס הבא ולבצע בדיקת כדאיות (והערכת חסכון) למיחזור משכנתא.

הבדיקה היא בחינם וללא
התחייבות ונערכת 2 חברות ייעוץ שנבדקו ונבחרו על-ידי >>

שליחה

כמו כן, ניתן להתייעץ גם עם הבנק ולשאול אותו מה דעתו, האם כדאי לנו למחזר את המשכנתא או לא, הבעיה היא שאני לא תמיד סומך על האמינות של הבנק ולכן הוא לא הראשון שהייתי פונה אליו על מנת לשאול אותו את השאלה הזו (תבינו, שאם כדאי לנו למחזר את המשכנתא אז זה אומר שאנו עומדים לחסוך כסף ואם אנחנו חוסכים זה כסף זה חייב לבוא על חשבונו, כי כל מה שאנחנו חוסכים זה בדיוק מה שהוא ירוויח פחות).

במידה ואתם רוצים לבצע בדיקה עצמאית בנוגע לכדאיות המחזור, לאחר קבלת היתרות יש לבצע את השלבים הבאים:למלא את כל הפרטים מהדו"ח במחשבון המשכנתא ולבדוק את ההחזר הסופי אותו אנו אמורים לשלם לבנק בהתאם לנתונים העדכניים.

זה אמור להיראות בערך ככה:

ניתן לראות, שיתרת המשכנתא כאן עומדת על 1,070,382 ש"ח, שאנחנו מחזירים לבנק כל חודש 6,661 ש"ח ושבסופו של דבר נשלם לבנק 1,485,581 ש"ח (כלומר, 415,199 ש"ח ריביות ומדדים).
אגב, את עמלת הפרעון לא נכניס לטבלה הזו אלא לטבלה נפרדת שתכף אתייחס.

כעת הגיע הזמן לבנות תמהיל משכנתא שנכון לזמן הזה

תמהיל המשכנתא שאנו נבנה עכשיו אינו קשור ואינו צריך להיות קשור לתמהיל הראשוני אותו בנינו לפני מספר שנים. זהו תמהיל שצריך להיות רלוונטי לנקודה החדשה בחיינו, לעבודות החדשות, המשכורות החדשות, ההוצאות החדשות וכו'…

אני מאוד מאוד ממליץ להתייעץ עם יועץ משכנתא מקצועי בבניית התמהיל כי התמהיל חשוב מאין כמוהו להצלחת המשכנתא.

כמו כן, התמהיל יושפע גם מריביות המשכנתא שניתן לקבל בכל מסלול כעת ומצפי המדד ושינויי הריבית העתידיים.

בקיצור – תמהיל משכנתא חדש לגמרי שתואם את חיינו ותנאי השוק העכשוויים.

עכשיו אפשר לקבל ולבדוק הצעות משכנתא אמיתיות עבור התמהיל שבנינו

עכשיו זה הזמן ללכת לבנק (שבו נמצאת המשכנתא וכמובן גם לבנקים מתחרים) ולבקש הצעת ריבית לתמהיל שבנינו.

המטרה שלנו לבחון האם נשלם פחות כסף (בהחזר החודשי או בטווח הארוך).

לצורך הדוגמא, נניח שבחרנו בתמהיל החדש להישאר עם אותו ההחזר החודשי (תציצו למעלה ותראו שהוא עמד על 6,661 ש"ח) ונניח כי יש לנו 25,000 ש"ח עמלת פרעון מוקדם.

שימו לב, שאנחנו צריכים לבקש הצעת מהבנק על משכנתא בסכום של 1,095,382 ש"ח (מכיוון שמלבד יתרת המשכנתא, אנו ללוות גם את הכסף לעמלת הפרעון המוקדם, ועלינו לבדוק שיש כדאיות למחזור גם בשקלול עמלת הפרעון שעלינו לשלם).

נניח והלכנו לבנקים ולאחר סקר שוק איכותי וטוב הגענו להצעת ריבית הבאה:

שימו לב, שההחזר החודשי נשמר סביב 6,660 ש"ח ושגובה המשכנתא עלה ב-25 אלף (גובה עמלת הפרעון) אבל ההחזר הסופי לבנק עומד כעת על 1,392,370 ש"ח בלבד וזה אומר חיסכון של 93,211 ש"ח שהיינו אומרים לשלם לבנק ובעצם לא נשלם אותם – תודו שזה לא רע!

מה נדרש מאיתנו בביצוע מחזור משכנתא (עלויות ובירוקרטיה)? 

נניח שבדקנו (או שיועץ משכנתא בדק עבורנו) וראינו שכדאי לנו למחזר את המשכנתא – חשוב שנדע שלתהליך המחזור הזה יש עלויות נלוות וגם לפעמים לא מעט בירוקרטיה שמצטרפת לתהליך הנ"ל.

אני אפרט את הבירוקרטיה שאנו נצטרך לעבור (שימו לב שעם חלק מהבירוקרטיה נצטרך להתמודד רק אם נעבור לבנק אחר אבל אם נמחזר באותו הבנק שבו אנו נמצאים לא נצטרך לעשות זאת).

  1. לפתוח תיק ולשלם עמלת פתיחת תיק

    לא משנה איפה נמחזר את המשכנתא (בבנק שלנו או בבנק אחר) נצטרך לפתוח תיק משכנתא וזה עולה 0.25% דמי פתיחת תיק מגובה ההלוואה (כלומר, מהלוואה של מיליון ש"ח נצטרך לשלם 2,500 ש"ח).

    חשוב לציין, שיהיו בנקים שיקחו פחות (במיוחד אם מדובר במחזור פנימי) ואם נעבור לבנק אחר אולי נקבל הנחה בדמי פתיחת תיק (אם נבקש ואם נדע מתי לבקש).

  2. שמאות – נצטרך לעשות רק אם נעבור בנק

    הבנק החדש לא מכיר את הדירה שלנו ומעולם לא ערך עבורה שמאות ולכן הוא ידרוש מאיתנו לבצע שמאות חדשה שתעלה לנו בין 600-2,000 שקלים.

  3. הרשאה מהבנק הישן לרשום הערת אזהרה לבנק החדש – רק מעצם הכותרת אתם מבינים שזה יקרה אך ורק אם נצטרך לעבור בנק.

    הבנק החדש ירצה שנרשום לטובתו ביטחון (כומר הערת אזהרה) אבל הוא צריך את אישורו של הבנק הישן שמחזיק בהערת אזהרה הנוכחית ולכן הוא יבקש מאיתנו שנלך לבנק הקיים ונבקש את אישורו.

    אתם בטח שואלים מה קורה אם הבנק הישן לא מסכים לתת אישור כזה? אז אין לכם מה לדאוג, הבנק הישן חייב לתת לכם אישור כזה ובנק ישראל יקפיד על כך שזה יקרה במידה ומישהו עושה לכם בעיה.

    רישום הערת אזהרה בטאבו עולה סביב – 200-250 ש"ח.

  4. לעדכן ביטוחי משכנתא

    אני יודע שאתם כבר משלמים ביטוחים לטובת המשכנתא, אבל הביטוחים שלכם תקפים למשכנתא הישנה עם הסכומים הישנים והתקופות והריביות הישנות ואם אתם משנים אותם תידרשו לעדכן את הביטוח (זה לא משנה אם תעברו לבנק אחר או לא).

    אגב, זה זמן מעולה לבדוק אם אתם משלמים יקר או זול על ביטוחי המשכנתא שלכם ואולי כדאי לכם למחזר גם אותם (כאן תוכלו לקרוא על מחזור ביטוח משכנתא).

  5. יועץ משכנתאות – כמובן שאם שכרתם שירות של יועץ משכנתאות, יש לשקלל גם את עלות השירות שלו.

אלו פחות או יותר המשימות שתידרשו לבצע על מנת להשלים את מחזור המשכנתא שלכם.

מיותר לציין, שהבירוקרטיה הרבה יותר פשוטה אם נשארים בבנק המקורי, אבל זה נכון עבורכם רק אם ההצעה שקיבלתם מהבנק הנוכחי אכן משתלמת יותר ממעבר לבנק אחר.

אם ההצעה של הבנק הקיים לא משתלמת אז אין ספק שכדאי להשקיע קצת בבירוקרטיה ובריצות (ואף לשלם טיפה עלויות נלוות) וכך לחסוך כמה שיותר.

מיתוס במחזור משכנתא שכדאי לנפץ

הרבה מאיתנו חושבים שאם שילמנו כבר כמה שנים משכנתא אז בעצם שילמנו את כל הריביות ומה שנשאר עכשיו זה לשלם את הקרן בלבד.

אני מבין את החשש של הממחזרים והוא נובע בגלל שרוב המשכנתאות שלנו פועלות לפי שיטת לוח שפיצר (שיטה שבה כל שנה שעוברת אנו מחזירים באופן יחסי יותר קרן מאשר ריבית מהשנה הקודמת לה), אז אנו חושבים שאם נעצור את המשכנתא עכשיו ונחליף לאחרת אז בעצם אנו נעצור את התהליך החיובי שבו אנו מגדילים את תשלום הקרן על חשבון הריבית.

אבל זה לא ככה, מהסיבה הפשוטה שגובה החזר הריבית מההחזר החודשי מושפע משני דברים (גובה הריבית ומספר השנים) ואם הריבית תקטן ו/או נצמצם את השנים (וזה בדרך כלל מה שקורה שאנו ממחזרים את המשכנתא) אז לא רק שניפגע אלא נרוויח ובגדול כי ככל הנראה גם הורדנו את גובה הריבית וגם קיצרנו את השנים אז לא רק שניפצנו את המיתוס שאנו נפגעים אלא ממש מחקנו אותו לגמרי כי אנו נרוויח פעמיים מהמהלך.

"חוק השליש" במחזורי משכנתא

כידוע לכם, החל מ-2012, כאשר לוקחים משכנתא לא ניתן לקחת מסלול המשתנה אחת בפחות מ-5 שנים (כלומר, פריים, עוגן מק"מ, מט"ח ושאר המסלולים שמשתנים כל שנה/שנתיים וכו') בהיקף של יותר מ-33% מהמשכנתא (ניתן לקרוא על כך כאן).

יחד עם זאת, אם לקחתם משכנתא לפני תקופה זאת והיקף הפריים (לדוגמא) במשכנתא שלכם עומד על למעלה מ-33%, תוכל לשמור על אותו יחס גם במחזור המשכנתא.

לסיכום,
כמו שאמרתי אני ממליץ בכל שנה ושנה לבדוק האם כדאי לנו למחזר את המשכנתא, ובעיקר ממליץ לבחון יותר לעומק ולבדוק האם מחזור משכנתא הוא כדאי בתקופה של ריביות נמוכות, כאשר אנו מבינים שגובה ההחזר לא מתאים לנו או כאשר יש לנו סכום כסף שאנו רוצים לסלק מהמשכנתא – אני מקווה שהפוסט הזה עשה לכם סדר בנושא ויעזור לכם לבצע בדיקת כדאיות ולחסוך כסף.

רוצה לבדוק כדאיות למיחזור משכנתא בחינם?

אני מזמין אותך להשאיר פרטים בטופס הבא ולבצע בדיקת כדאיות (והערכת חסכון) למיחזור משכנתא.

הבדיקה היא בחינם וללא
התחייבות ונערכת 2 חברות ייעוץ שנבדקו ונבחרו על-ידי >>

שליחה
אני מזמין אותך לקבל הצעה לתמהיל משכנתא אוטומטי מותאם אישית ולבצע מכרז בין כל הבנקים!
כדאיות מחזור כדאיות מיחזור מחזור משכנתא מחזור משכנתאות מיחזור משכנתאות קנס מיחזור משכנתא תמהיל משכנתא
« פוסט קודם
פוסט הבא »

507 תגובות

  1. ארז הגב 23 בדצמבר 2012 בשעה 15:42

    שלום,

    לקחתי משכנתא ב 2008 בתמהיל הבא:
    – 100,000 בפריים -1.15 ל25 שנה
    – 200,000 בריבית קבועה צמודה של 3.81% ל15 שנה
    – 200,000 בריבית משתנה צמודה של 3.45% ל25 שנה

    האם שווה לי למחזר? לפחות את החלק של ההלוואה שצמוד למדד?

    תודה מראש,
    ארז

    • משכנתאמן הגב 24 בדצמבר 2012 בשעה 0:48

      היי ארז,
      אני מניח ששווה לך, אבל אתה צריך לעשות בדיקה פשוטה ולבדוק:
      1. מה הריביות החדשות שאתה מקבל בתמהיל חדש
      2. מהם עמלות ההיוון שיהיו לך
      ואז תוכל לקבל החלטה מעט מושכלת יותר,
      בהצלחה

  2. ענבר הגב 18 בפברואר 2013 בשעה 21:21

    הי,
    לקחנו משכנתא בסך 780000 בשנת 2006 בשישה מסלולים שונים, כולם צמודי מדד בריבית קבועהחצי קבועה של 4-4.5% למשך 20-30 שנה עם החזר חודשי שהתחיל ב4800 וכבר הגיע ל5200 וממשיך לטפס…
    לאחר בירור לגבי מיחזור, הוצא לנו למחזר את המשכנתא – 33% בפריים והשאר בריבית משתנה (בערך 2.6%) ולפרוס את התשלומים ל30 שנה או 25 שנה. כתוצאה מכך ההחזר החודשי יורד ל3100 (30 שנה) או 4100 (25 שנה).
    הקנס שאנחנו צריכים לשלם הוא 28000 ש"ח.
    האם זה כדאי?
    כרגע ההחזר החודשי כבד לנו…
    תודה מראש,
    ענבר

    • משכנתאמן הגב 19 בפברואר 2013 בשעה 0:07

      היי ענבר,
      בגדול זה כדאי,
      אבל התמהיל שקיבלת הוא ללא מחשבה רבה ו"מסבך" אותך שוב עם עליות מדד ועליית ההחזר החודשי בטווח הארוך.
      נסו לשנות לתמהיל טוב יותר

      • ענבר הגב 19 בפברואר 2013 בשעה 10:03

        תודה רבה על התשובה המהירה!
        על איזה תמהיל אתה ממליץ? כדאי לשלב בין ריבית משתנה לקבועה (בנוסף ל33% בפריים)?

        תודה שוב

        • משכנתאמן הגב 19 בפברואר 2013 בשעה 14:12

          היי ענבר,
          תכנסי לפוסט הבא בנושא: תמהיל ל- 800 אלף ש"ח
          בנוסף את מוזמנת להיוועץ עם איש מקצוע (את יכולה לקבל הצעות מיועץ משכנתא בדף הבא)

          • ענבר הגב 19 בפברואר 2013 בשעה 14:56

            תודה רבה,
            עזרת מאוד והאתר נהדר!!!
            ענבר

            • משכנתאמן הגב 19 בפברואר 2013 בשעה 15:42

              בשמחה ובהצלחה!

  3. רמי מלול הגב 23 בפברואר 2013 בשעה 21:06

    היי.האם ניתן למחזר רק מסלול אחד מתוך המשכנתא או צריך לעשות הכל מחדש? לקחתי 700000 שמיתוכם 230000 בפריים מינוס 0.9 והשאר משתנה כל 5 ונאמר לי שבמחזור כבר לא אקבל פריים מינוס 0.9 אך אני רוצה למחזר את המסלול השני.מה עושים?

    • משכנתאמן הגב 23 בפברואר 2013 בשעה 21:13

      היי רמי,
      כן – יש אפשרות למחזר רק מסלול אחד או חלק מהמשכנתא.

      בהצלחה

  4. רמי מלול הגב 26 בפברואר 2013 בשעה 22:39

    כן אבל רק באותו הבנק נכון?

    • משכנתאמן הגב 26 בפברואר 2013 בשעה 23:10

      אם אתה ממחזר רק חלק מהמשכנתא, אז כן – רק באותו בנק.
      במידה ואתה ממחזר את כל המשכנתא אתה יכול לעבור לבנק אחר.

  5. רמי מלול הגב 29 במרץ 2013 בשעה 16:44

    היי משכנתא מן.שאלה בבקשה:
    יש לי דירה בשווי כ-580 אלף שקל ללא כל משכנתא.אני צריך הלוואה מהבנק של כ300 אלף שקל לכיסוי הלוואות ועזרה למשפחה.האם ניתן לקבל את ההלוואה מהבנק למשכנתאות? אם כן כמה אחוזי מימון ובאילו תנאים? האם גם כמו הלוואה של משכנתא המוגבלת לשליש וכו' או ישנם חוקים אחרים.תודה מראש…
    והאם אני צריך את ההלוואה לשיפוץ או חלק ממנה חייב להביא הצעות מחיר וחייב להראות לאחר קבלת ההלוואה ששילמתי לקבלן שיפוצים או לא.

    • משכנתאמן הגב 31 במרץ 2013 בשעה 11:06

      שלום רמי,
      1. ניתן לקחת עד 50% מערך הנכס כמשכנתא
      2. הריביות יהיו גבוהות יחסית מאשר לרכישה
      3. אם הכסף לשיפוץ אז כמובן שאתה צריך להביא הוכחות מתאימות
      4. ממליץ ללכת ולבקש עקרונית מהבנק את ההלוואה כי היא לא תמיד תאושר בקלות
      בהצלחה

  6. דרור הגב 17 במאי 2013 בשעה 17:18

    שלום רב.
    יש לי 3 הלוואות בריבית קבועה 4.5% צמוד מדד.
    יתרת השנים לסיום 12.5.
    הראשונה ביתרת קרן 106000 ש"ח + עמלת החזר ~10000 ש"ח. (החזר חודשי ~900 ש"ח)
    השנייה ביתרת קרן 260000 ש"ח + ריבית החזר: ~25000 ש"ח. (החזר חודשי ~2200 ש"ח)

    את הראשונה יש באפשרותי להחזיר היום.
    את השנייה אני אוכל להחזיר (אם לא אפדה את הראשונה) בערך בעוד 3-4 שנים (קרן השתלמות אשר טרם נפתחה).

    מהי המלצתך? או האם כדאי למחזר?

    תודה, מראש

    • משכנתאמן הגב 18 במאי 2013 בשעה 23:42

      שלום דרור,
      אם זה עניין של 3-4 שנים, לא הייתי ממחזר (אלא אם כן היה מוכח לי שאני חוסך יותר מ- 25 אלף) ב 3-4 שנים ונראה לי שזה יהיה קשה להוכחה.
      בהצלחה

  7. הילדה הגב 23 במאי 2013 בשעה 7:40

    תודה, על הפוסט הזה ובכלל. האתר מחכים מאד. זה חשוב. אשמח אם תקדיש לנושא המיחזור עוד פוסטים הכוללים דוגמאות כמו בלקיחת משכנתא. לנו הסבירו, שבעת מיחזור הבנקים קשוחים יותר ונדיבים פחות.

    • משכנתאמן הגב 24 במאי 2013 בשעה 15:41

      תודה על ההערה,
      אני בהחלט מקווה לעשות זאת.
      הבנקים אכן מעט יותר קשוחים במחזור, אבל ניתן לקבל תנאים טובים גם במחזור
      בהצלחה

    • מירב הגב 3 ביוני 2013 בשעה 21:33

      הי, אנחנו לפני מיחזור. כרגע יש לנו 632000 יתרת משכנתא כולל עמלה.
      50000 פריים1- ל15.5 שנים(במקור 18) ו582000 ק"צ 2.36 ל12.5 שנים (במקור 15) מיחזרנו ב2010. ההחזר החודשי עלה מאוד, הגיע החודש ל4800. ורצינו למחזר ולהגיע לכ-4000 החזר מבלי ל"להפסיד" מדי כסף ושנים…
      ישנו תמהיל של קל"צ 432000 ריבית 4.2 ופריים 200000 ריביות פריים0.5-
      איזה תמהיל תמליץ? מה הריביות המומלצות? לכמה שנים לפרוס? איך מקבלים אישור עקרוני כתוב מבנק אחר למיקוח עם הבנק שלנו?? מירב

  8. רמי מלול הגב 23 במאי 2013 בשעה 7:55

    בוקר טוב! שאלה לי דווקא בנושא משכנתא חדשה: האם יכול להיות שאני לוקח משכנתא של סה"כ 650 אלף שקלים לפי התקדמות בנייה בריבית משתנה כל 5 שנים ובשחרור הראשון של הכסף נותנים לי 190 אלף ש"ח בעוגן+0.5% ולאחר כשלושה חודשים אני אקבל את אותו המסלול 170 אף שקל עם עוגן -0.5% שיוצא פעם 1.89% ופעם 2.89%? כי חשבתי שכשאני חותם על המשכנתא אז המרווחים נשארים קבועים תמיד לא?
    תודה מראש ואחלה פוסט;-)
    אה ועוד שאלה לגבי החוק השלישי: יש לי גם אפשרות למחזר את החלק שהוא מעל 33% וגם בבנק אחר או רק להישאר איתו ובאותו הבנק?

    • תמי הגב 25 ביוני 2013 בשעה 16:21

      הייתי שמחה לדעת קצת יותר בכל הקשור לגרירת המשכנתא
      תודה
      תמי

  9. ניר הגב 23 במאי 2013 בשעה 7:55

    עכשיו, אתה צריך לעדכן את הריביות המומלצות במחשבון.
    תודה על השירות הנפלא באתר הזה.

    • משכנתאמן הגב 26 ביוני 2013 בשעה 21:03

      תמי שלום,
      מבטיח לעדכן בנושא
      תודה על ההצעה ובהצלחה

      • משכנתאמן הגב 22 ביוני 2013 בשעה 23:33

        אורנה שלום,
        נראה בסדר
        בהצלחה

        • משכנתאמן הגב 22 ביוני 2013 בשעה 23:33

          אנדי שלום,
          1. התמהיל נחמד (לא אהבתי את המשתנה כל 10)
          2. הריביות לא "משהו"
          3. שקול לקחת ייעוץ מקצועי, חבל לטעות פעמיים על אותה המשכנתא
          בהצלחה

  10. אורון הגב 23 במאי 2013 בשעה 7:57

    תודה כרגיל על הפוסט המחכים והכתוב בשפה שווה לכל נפש.
    גם אני הייתי שמח להרחבת נושא מיחזור. כידוע, בארץ, רוב ההלוואות נפרעות לפני תומן המקורי. הייתי מאד שמח אם ניתן היה ליצר "מחשבון" מיחזור- הצבת כל משתני המשכנתא הקיימים (מסלולים, סכום, ריבית, שנות פרעון), מול הצעות עכשויות לבדיקת כדאיות.

  11. טניה הגב 23 במאי 2013 בשעה 8:25

    שלום
    תודה על הפוסט!
    האם יש גם מגבלת זמן במחזור משכנתא? כלומר כמה זמן צריך לעבור מרגע שלוקחים משכנתא עד ש״מותר״ למחזר אותה? האם מותר למחזר כמה פעמים שרוצים?
    תודה!

    • משכנתאמן הגב 4 ביוני 2013 בשעה 23:59

      מירב שלום,
      1. התמהיל שהצגת הוא נחמד וסולידי
      2. תמהילים אחרים על 600 ו- 700 ניתן למצוא בקישורים שצורפו
      3. הולכים לבנק אחר ומבקשים הצעה כתובה
      בהצלחה

      • משכנתאמן הגב 4 ביוני 2013 בשעה 23:58

        שלום שלומי,
        בעיקרון זו מדיניות של בנק,
        אולי הבטחונות כבר ישנים וזקוקים לעדכון או שסתם הבנק מנסה להערים קשיים בנושא.
        לצערי, אין לי יכולת לעזור לך אבל הייתי מבקש מהבנק את הסיבה האמיתית לכך ומברר מול בנק ישראל האם יש לכך הצדקה
        בהצלחה

  12. סי הגב 23 במאי 2013 בשעה 8:45

    שלום רב,
    אנו שקולים למחזר משכנתא שנטלנו ב- 2001.

    2 שאלות הבהרה:

    1. בשלב הראשון בקביעת נתוני המשכנתא המקרית (תמהיל, ריביות, ומסלולים) , איך קובעים את "עלות" המשכנתא המקורית עד לסוף התקופה? ועל איזה תחזית מדד שנתי עלי להזין כדי למצוא את העלות?
    מדד שנתי לפי התחזית היום?

    2. בעת חישוב המשכנתא "החדשה" האם בתוך כל העלות הסופית של המשכנתא עלי להכניס למחשבון המשכנתא את עמלת הפירעון המוקדם? ואם כן, איזה ריבית "להריץ" עליה, אם בכלל.

    תודה רבה

  13. טל הגב 23 במאי 2013 בשעה 8:53

    עצה ללוקחי המשכנתא והמחזור: תלכו לבנקים הקטנים כמו מרכנתיל, איגוד, ירושלים ותראו מה הם נותנים על פי מסלול מומלץ לפי גובה המשכנא שממליץ משכנתאמן. תעבדו עם המחשבון, ותראו כמה משלמים בסוף בכל מסלול.
    הקטנים לפעמים תמורת פתיחת חשבון או כי רוצים אתכם, נותנים הצעות טובות.
    לאחר מכן תגשו לבנק שלכם בו יש לכם חשבון פעיל ותלחצו בלי לוותר על התמהיל שאתם בחרתם על פי משכתאמן. זה פשוט יותר ממה שזה נראה.
    זה עובד חזק!!!

    משכנתא מן עושה עבודת קודש ל"אדם העובד" של אדון שר האוצר שלנו יאיר לפיד.

    • משכנתאמן הגב 24 במאי 2013 בשעה 15:41

      שלום רמי,
      1. אם חתמת על שני מסלולים שונים (אחד עם עוגן + 0.5 ואחד עם עוגן – 0.5) אז זה יכול להיות
      2. אם חתמת על מסלול אחד עם עוגן + 0.5% זה לא יכול להיות
      3. כן, אתה יכול להעביר את החלק הגדול של המשתנה גם לבנק אחר
      בהצלחה

      • משכנתאמן הגב 24 במאי 2013 בשעה 15:43

        שלום,
        1. מזינים במחשבון את היתרה היום עם המסלולים והריביות של היום. הייתי ממליץ לקבוע את המדד על ממוצע ה- 5 שנים האחרונות
        2. צריך לקבל הצעה מהבנק בשביל להזין אותה למחשבון.
        בהצלחה

        • משכנתאמן הגב 24 במאי 2013 בשעה 15:44

          שלום גולן,
          לרוב, הריביות שקיבלתם דרך הקבוצה לא יישמרו לכם בעתיד, אלא תצטרכו להתחיל את המו"מ מההתחלה
          בהצלחה

          • משכנתאמן הגב 24 במאי 2013 בשעה 15:44

            שלום אבי,
            הכל תלוי כמה היה במקור.
            אם היה רק שליש פריים אז לא ניתן להשאיר אותו ואת היתרה לחלק ל1/3 פריים נוסף.
            אם היה חלק גדול יותר בפריים, אז אפשר להשאיר 1/3 פריים ואת היתרה למחזר שוב לפריים עד לרמה שהייתה
            בהצלחה

  14. גולן הגב 23 במאי 2013 בשעה 8:56

    שלום רב,
    הפוסט הזה היה מאד מעניין ומוסיף. תודה!
    האם אתה יודע לגבי מיחזור משכנתא של קבוצת רכישה – האם אחוז הריבית המשתנה יכול להשמר גם במיחזור הלוואה מעין זו?
    תודה רבה

  15. אבי הגב 23 במאי 2013 בשעה 9:02

    בהקשר לחוק השליש האם ניתן להשאיר חלק מהלוואה שנמצא בפריים
    ואת היתרה שהם כשני שליש למחזר כאשר 1/3 מתוכו יהיה במסלול פריים והיתרה במסלולים אחרים ?

    • משכנתאמן הגב 24 במאי 2013 בשעה 15:41

      שלום ניר,
      הריביות במחשבון יעודכנו כמובן ברגע שנראה את השינוי בשטח.

  16. ליאוני הגב 23 במאי 2013 בשעה 9:56

    הי

    רגע רגע רגע, אני רוצה להבין, אם יש לי משכנתא שנלקחה לפני 5 שנים בסכום של 985K עם 400K בפריים ו200K משתנה כל 2.5 שנים זה אומר שעכשיו אני יכולה למחזר ו60% מהמיחזור למשל יכול להיות בפריים?
    (כרגע המשכנתא עומדת על 915K)

  17. מתן הגב 23 במאי 2013 בשעה 10:54

    שלום,
    ראשית תודה רבה על המידע השימושי.
    יש לי משכנתא שההיתרה שלה היא 400,000 (קרן)
    צמודת מדד +4% ריבית נלקחה לפני 5 שנים
    אז לא היה לי מושג רציתי ריבית נמוכה(לאותה תקופה) ולא הבנתי את המשמעות של הצמדה למדד.
    אני מעוניין למחזר אותה,
    מה עמלת ההיוון שיקחו לי עליה?
    מה הרביות שאני יכול לקבל? הנכס שברשותי שווה היום באיזור ה900,000 ש"ח.
    על איזה מסלולים כדאי ללכת?

    תודה!

    • משכנתאמן הגב 24 במאי 2013 בשעה 15:42

      שלום אורון,
      רעיון טוב מאוד (יהיו כמה בעיות כמו חוסר אפשרות לדעת איזו הצעה לקוח ספציפי יקבל, אבל הרעיון הוא נכון)
      תודה רבה, מבטיח לשקול את זה
      בהצלחה לבינתיים

  18. shery הגב 23 במאי 2013 בשעה 13:20

    בקשר לתמהילי משכנתא

    מאחר וקיים סיכוי לא קטן שארצה להחזיר את המשכנתא לפני הזמן, עקב סכום כסף שייתכן ויתקבל עוד שנתיים ממכירת נכס אחר..

    העדפתי לקחת מסלולים בריבית משתנה כל חמש שנים, אבל צמוד למדד

    מאחר שהבנתי שבמסלולי קל"צ יכולה להיות ריבית פרעון מוקדם גבוהה מאוד, בייחוד אם פורעים לאחר שנתיים

    מצד שני, אם המסלול צמוד מדד, זה שאומר שאני צריכה להוסיף לריבית בערך 2.5 % שזאת עליית המדד הממוצע.?
    כך שאם קיבלתי ריבית ממוצעת של בנק ישראל מינוס 0.3 שזה בערך 2% אבל צמוד לזה מדד, זה אומר שאשלם 4.5% ?

    האם מניסיונך, תמיד המדד עולה,
    האם זה נכון, האם זה אומר שבמסלולים צמודי מדד, בעצם צריך להוסיף 2.5% על הריבית ?

  19. אלי הגב 23 במאי 2013 בשעה 17:53

    אהלן
    אני בשלבים האחרונים של לקיחת המשכנתא
    הריביות שקיבלתי הם
    פריים -0.9
    משתנה כל חמש 1.87
    קלצ 3.5

    את הריביות קיבלתי לפני הורדת הריבית וטרם חתמתי, בדקתי עם הבנק אחרי הורדת הריבית אם ניתן לשפר והם אמרו לי שלמרות שירד לא ניתן לשפר
    האם להערכתך ניתן לשפר למרות מה שאומר הבנק?

    תודה על בלוג מצוין
    האם הרי

    • משכנתאמן הגב 24 במאי 2013 בשעה 15:43

      שלום טניה,
      אין מגבלות בנושא,
      כל אחד רשאי למחזר מתי שהוא רוצה אבל לרוב זה לא משתלם למחזר שוב ושוב
      בהצלחה

  20. חגית הגב 23 במאי 2013 בשעה 18:00

    שלום
    התוודעתי לפוסט שלך אמש תבורך זה בהחלט עוזר
    יש לי הלוואה שנלקחה בשנת 2000 ברור לי שהמשכנא לא ריווחית אולם יש מושגי יסוד כמו – ה.סל או מענק מותנה או כספי קרן שלא ברור לי המשמעות
    אשמח להבהרות בנושא ע"מ לחשב במחשבון מחזור האם כדאי למחזר

    תודה

    • משכנתאמן הגב 24 במאי 2013 בשעה 15:50

      שלום חגית,
      מענק מותנה זה לא משהו שאפשר למחזר (הוא יישאר כפי שהוא),
      ממליץ לך ללכת למספר פגישות בבנק ואולי לקבל ייעוץ מגורם מקצועי
      בהצלחה

  21. עמית הגב 24 במאי 2013 בשעה 18:43

    שלום משכנתאמן יקר,
    גם אני לומד הרבה מהאתר המצוין וממליץ לחברים. חזק ואמץ.
    הייתי שמח לקבץ הכוונה לקראת לקיחת משכנתא קרובה.
    נתוני הרקע שלנו:
    הכנסה נטו כ15, זוג צעיר עם שני תאומים בני שנה וחצי שמכר דירת 3 חדרים וקונה בית גדול יותר ב2.1 מ׳.
    הון עצמי מיידי: 1.39 מ׳ מהמכירה + 0.2 מ׳.
    הון עצמי שישתחרר מתוכנית חיסכון במרץ 14: 0.2 מ׳.
    סה״כ, עם כל ההוצאות הנלוות (עו״ד, מס רכישה, שיפוץ…) החלטנו לקחת 0.4 מ׳ ועוד הלוואת גישור/גרייס למספר חודשים על ה0.2 מ׳ שישתחררו במרץ (לשלם רק את הריבית ולכסות מיד את הקרן עם שחרור הכסף).
    מאחר ואנחנו לא רואים כסף גדול שמשתחרר בשנים הקרובות חשבנו ללכת על בטוח ולקחת 1/3 פריים ו2/3 קל״צ מתוך הבנה שהריביות נמוכות היום ואם הפריים יעל. תמיד יהיה אפשר להעביר אותו למסלול אחר/ לקבע את הריבית. כמובן שאם נזכה בפייס או משהו בסגנון נוכל לזרוק תמיד כסף לפריים ולכסות לאט לאט את הקרן ללא קנסות.
    נשמע הגיוני? אגב, כדי שלא להילחץ בחרנו ללכת על החזר של 2500 לחודש.
    מעבר לכך – איך אתה ממליץ לקחת את ההלוואה הזמנית על ה0.2 מ׳? צמודה? לא צמודה?
    תודה מראש, ושבת מנוחה לכל הממושכנים.

    • משכנתאמן הגב 24 במאי 2013 בשעה 15:49

      שלום.
      1. חבל שלא לקחת ריבית משתנה כל חמש לא צמודה למדד
      2. זה בערך ככה, מוסיפים את המדד לריבית ומקבלים בערך (אבל ממש לא בדיוק) את הריבית שתשלמו באופן שנתי.
      כתבתי פוסט בנושא, אתם מוזמנים לקרוא על כך
      בהצלחה

      • משכנתאמן הגב 24 במאי 2013 בשעה 15:47

        שלום מתן,
        1. עמלת היוון תוכל לקבל בשיחת טלפון לבנק
        2. גם הצעת מחיר קונקרטית תוכל לקבל בבנק
        3. לגבי תמהילים, תנסה בפוסט הבא.
        4. אם אתה רואה שאתה מתקשה, שקול לקחת ייעוץ מקצועי (ניתן לקבל הצעה בדף הבא)
        בהצלחה

  22. ערן הגב 25 במאי 2013 בשעה 9:55

    תודה רבה על העדכונים.
    רציתי לשאול מה דעתך על לקחת 100% ריבית קבועה עבור סכום של 500 אלף ל20 שנה.. האם זה משתלם בעקבות הורדת הריבית?

  23. איתי הגב 26 במאי 2013 בשעה 7:41

    שלום שלום
    התלבטות למחזור נתונים:
    1. שפיצר משתנה כל 5 294,761 עמלת סילוק 4251 ריבית להיוון 2.14 וריבית נוכחית 2.59.(צמוד)
    2. קבועה לא צמודה 135,609 עמלת סילוק 7625 ריבית להיוון 4.31 ריבית נוכחית 5.33.

    תודה מראש!

    • משכנתאמן הגב 24 במאי 2013 בשעה 15:50

      שלום אלי,
      תעשו סקר בנקים נוסף ותוכלו לדעת את התשובה האמיתית

  24. אורית הגב 27 במאי 2013 בשעה 22:22

    שלום רב,

    לקחנו משכנתא לפני כחודשיים. סה"כ כ 625000, המחולקים כך: שליש מק"מ, כשליש משתנה כל 5 שנים, וכשליש קבועה לא צמודה. כעת עם ירידת הריבית, האם יש משהו שנוכל לעשות כדי לשפר התנאים? האם יש טעם אחרי תקופה כה קצרה למחזר, ולו מסלול אחד? תודה על תשובתך.

    • משכנתאמן הגב 27 במאי 2013 בשעה 0:38

      שלום ערן,
      1. אני מקווה שאתה מתכוון לקבועה לא צמודה, כי קבועה צמודה ממש לא מומלץ
      2. אני אוהב את הפריים ובכל מקרה הייתי לוקח 1/3 ממנו
      בהצלחה

      • משכנתאמן הגב 27 במאי 2013 בשעה 0:40

        שלום רב,
        1. הרעיון שלכם בסדר גמור (אגב, אם תזכו בפיס והריבית במשק תעלה אז לא תצטרכו לשלם כלל קנסות על הקל"צ. אבל קודם כל תזכו ואז נשוחח…)
        2. נדמה לי שלא נותנים קל"צ על בולט וחבל ל"בזבז" עליו את הפריים, על כן הייתי לוקח אותו כצמודה
        בהצלחה

  25. מיכל הגב 28 במאי 2013 בשעה 7:47

    הי,
    אני חדשה פה ומאוד נהנת מהאתר. תודה רבה!
    שאלה – יש לי משכנתא ותיקה בסך 330,000 שח.
    מכרתי דירה ואני רוצה לקנות חדשה עבורה אני צריכה לקחת משכנתא של מליון שח.
    האם ניתן "למחזר" משכנתא ישנה – להשאיר את התנאים (בהנחה למשל שיש לי 50% פריים) אבל להגדיל את הסכום?

    תודה, מיכל.

  26. יהורם הגב 28 במאי 2013 בשעה 8:09

    שלום,
    אשמח לעצתך.
    לפני כשנתיים לקחנו משכנתא על 900K ל20 שנה, שהיא 40% מערך הנכס. המשכנתא צמודת מדד בריבית קבועה של 3%. הרציונל שלנו היה "לישון בשקט".
    אין לנו בעיה לעמוד בהחזר.
    כעת שקלנו לבדוק אם יש אפשרות להוריד ריביות, ואם באמת המסלול הוא סולידי אך משתלם.

    1. האם כדאי להישאר במסלול כזה? והאם יש טעם לשפר ריביות?
    2. אם ממחזרים, האם בעצם הפסדתי את כל הריבית ששילמתי בשנתיים האחרונות (שפיצר- כ100K)?

    על איזה אפיק סולידי, עם החזר קבוע לטוב ולרע היית ממליץ בסכום הנ"ל?

    • משכנתאמן הגב 27 במאי 2013 בשעה 0:33

      שלום איתי,
      קבלו נתונים מן הבנקים (הצעות מחיר) ותוכלו להשוות ולראות כמה כסף זה חוסך לכם
      בהצלחה

  27. יצחק הגב 28 במאי 2013 בשעה 12:27

    כל הכבוד על היעוץ למשכנתאות………..
    האם יש גם תכניות למי שרוצה להשקיע קצת כסף………תודה..

  28. שחר הגב 29 במאי 2013 בשעה 9:34

    שלום רב,

    נתחיל בזה שאתה תותח אמיתי וכל הכבוד על השירות לציבור!

    אני נמצא במו"מ על דירה שעלותה כ900,000 הצורך שלי הוא ב60% מימון מהבנק, קיבלתי מספר הצעות ממספר בנקים שונים, ואני דיי מבין את החומר הדבר היחיד שאיני הצלחתי להבין הוא איך עובדת כל שיטת היציאה מהמשכנתא אני מתכוון למכור את הדירה ב4-5 שנים הקרובות ורוצה למזער נזקים.
    להבנתי ה"פריים" ניתנת ליציאה בכל רגע, רציתי לברר לגבי שאר המסלולים העיקריים, משתנה כל 5 וקלצ.

    תודה מראש,

    • משכנתאמן הגב 30 במאי 2013 בשעה 0:44

      שלום אורית,
      קשה לי לענות על שאלתך מבלי לדעת את תנאי ההלוואה שלך.
      תבדקי את הריביות הקיימות, מה גובה עמלת הפרעון במידה וקיימת ולאחר מכן תקבלי הצעות מהבנק – כך תוכלי לדעת אם כדאי למחזר.

      בהצלחה

      • משכנתאמן הגב 30 במאי 2013 בשעה 0:44

        שלום יהורם,
        1. המסלול הוא לא סולידי בכלל כי הוא צמוד למדד ובעיקרון הייתי משנה אותו למסלול סולידי יותר כמו קבועה לא צמודה
        2. ברגע שממחזרים כביכול לא תקבלו החזר על מה ששילמתם ותישארו עם גובה הקרן היום + עמלת הפירעון אם תהיה (ויש לי הרגשה שתהיה עמלה לא קטנה)
        3. יש לכם משכנתא לא קטנה, אם אתם לא מבינים בתחום – שקלו לקחת ייעוץ מקצועי
        בהצלחה

        • משכנתאמן הגב 30 במאי 2013 בשעה 0:48

          שלום יצחק,

          נכון להיום הבלוג עוסק רק בנושאי משכנתא.

  29. אברהם הגב 29 במאי 2013 בשעה 15:16

    שלום משכנתאמן אחלה אתר
    יש לי שאלה כללית אני נמצא בסוף המחזור רציתי לשאול קיבלתי מהבנק
    בקשה לרישום מקרקעין ו4 שטרות משכנתא מה עלי לעשות?
    האם כדאי לקחת עורך דין או שאפשר לעשות זאת עצמאית?
    איך עושים את התהליך וכמה זה עולה?

  30. עמרם הגב 29 במאי 2013 בשעה 16:06

    משכנתאמן שלום
    למרות ההסברים המפורטים עדיין לא הבנתי כנראה.
    יש לי משכנתא 500.000 ש"ח מלפני 5 שנים בפריים בלבד.
    האם ניתן למחזר את כולה לפריים בלבד בהנחה שאקבל ריבית טובה יותר היום?
    תודה כמובן מראש על ההתייחסות.
    עמרם

    • משכנתאמן הגב 30 במאי 2013 בשעה 0:44

      מיכל שלום וברוכה הבאה,
      את מתכוונת לגרירה (העברת המשכנתא הישנה באותם תנאים לדירה החדשה),
      את יכולה לעשות זאת, שימי לב שהמשכנתא החדשה תצטרך כן להתיישר עם החוק החדש אבל הישנה יכולה להישמר כפי שהיא היום
      בהצלחה

  31. אברהם הגב 30 במאי 2013 בשעה 13:01

    שלום שוב יש לי שאלה כללית.
    אי-התאמה בין יתרת המשכנתא ליתרת הביטוח, שעלולה לגבות אלפי שקלים מיותרים.
    איך בודקים ויודעים בדיוק?

    • משכנתאמן הגב 30 במאי 2013 בשעה 1:17

      שלום אברהם,
      1. אתה הולך עם הטפסים לטאבו ומחתים אותם (וודא מול הבנק שהכל כבר מוכן לחיתום בטאבו),
      אחרי שהחתמת את השטרות, אתה צריך להוציא נסח טאבו מקורי על מנת להוכיח בבנק שהטאבו אכן רשם משכון על הנכס ולהחזיר את העתקי השטרות לבנק
      זה לא סיפור כזה גדול
      בהצלחה

  32. שלומי הגב 3 ביוני 2013 בשעה 18:10

    שלום רב,

    אני מעוניין למחזר משכנתא, נשאר באותו הבנק. בבנק מבקשים ממני לרשום מישכון מחדש.
    אינני מבין מה ההצדקה לכך. הרי הנכס כבר ממשוכן לזכותם.
    זה יכול להיות מובן אילו זמן הפירעון מתארך, אבל אני דווקה מקצר אותו.

    אשמח לשמוע אם יש הסבר לכך.
    תודה

    • משכנתאמן הגב 30 במאי 2013 בשעה 0:35

      שלום עמרם,
      כן,
      אם יש לך משכנתא בריבית משתנה,
      אתה יכול להישאר איתה ולמחזר אותה לפריים שוב
      בהצלחה

  33. יעקב הגב 4 ביוני 2013 בשעה 15:57

    יש לנו משכנתא שנלקחה לפני 12 שנים צמודה בריבית משתנה. סכום המשכנתא היה 400,000 ₪ . נשארו עוד שמונה שנים, יתרה לסילוק היא 265,000 ₪. חיוב חודשי כ-3256 ₪. האם כדאי לבצע מיחזור ואם כן באיזה תמהיל?

    • משכנתאמן הגב 2 ביוני 2013 בשעה 14:21

      שלום אברהם,
      מתקשרים לחברת הביטוח ולבנק במקביל ובודקים מהו סכום הביטוח ומהו סכום היתרה בכל אחד מהמקומות וכך מגלים את ההפרש
      בהצלחה

  34. יעקב הגב 5 ביוני 2013 בשעה 10:18

    בוקר טוב

    היום המשכנתא בריבית משתנה כל שנה. כיום 2.75% + הצמדה למדד.
    בשנים האחרונות התחלנו לנגוס מהקרן. הוצע לנו ע"י הבנק:
    1. מסלול ריבית קבועה 0.9% + הצמדה למדד
    2. שליש בפריים 1.85% לא צמוד, שני שליש ריבית 0.9% קבועה + הצמדה
    3. ריבית קבועה 2.9% לא צמוד מדד
    האם כדאי ואפשר לקחת את כל המשכנתא בריבית פריים לא צמוד 1.85%

    תודה רבה על העזרה

    • משכנתאמן הגב 5 ביוני 2013 בשעה 0:02

      שלום יעקב,
      צריך לבדוק מה אתם מקבלים במקומה (כלומר הריבית והתנאים) ואז להשוות בין המשכנתא הקיימת למשכנתא החדשה כביכול.
      בהצלחה

      • שלומי הגב 5 ביוני 2013 בשעה 9:18

        תודה. פניתי לבנק עם שאלה זו, ואשמח לעדכן כשתהיה תשובה.

  35. עמית הגב 5 ביוני 2013 בשעה 15:30

    הי, רציתי להתייעץ איתך בנוגע למסלולים בנוגע למחזור משכנתא.

    להלן המצב הקיים נכון להיום
    280,000 בפריים 2.4%
    310,000 קבועה צמודה 3.65%
    138,000 משתנה צמודה כל 5 שנים ל 20 שנה 2.3%

    החזר חודשי של 4530 ₪"ח .

    תודה מראש

  36. עמית הגב 5 ביוני 2013 בשעה 15:49

    בהמשך לבקשה מקודם שכחתי לציין שגם הלוואת הפריים וגם הקבועה צמודת ממד נלקחו ל 20 שנה ופרעון מוקדם הוא 17,500 ש"ח

    • משכנתאמן הגב 6 ביוני 2013 בשעה 23:46

      המסלולים והריביות טובים (ממליץ לא לקחת הכל בפריים, אלא מקסימום עד 50%).
      במידה והמשכנתא כרגע לא בפריים, אין לך אפשרות לקחת את כולה בפריים (עד 33%).

    • david הגב 26 ביוני 2013 בשעה 22:24

      שלום
      אולי תוכל לאמר לי באיזה בנק השגת ריבית קבועה לא צמודה של 2.9 אחוז ?
      על כמה שנים?
      תודה

  37. משה הגב 6 ביוני 2013 בשעה 1:47

    שלום
    יש לי שאלה לגבי המדד-נושא מאוד מסקרן.
    המשכנתא נילקחה בשנת 1995 כל הריביות צמודות וקבועות למדד.
    נכון להיום היתרה לסילוק עומדת על 150000 (מאה חמישים אלף).
    ביקשתי למחזר – מהבנק – הנציג שטיפל בפנייה אמר שזה לא כדאי ולא משתלם אפילו שנשאר לי עד 2025 ונימק זאת בטענה שכבר שילמתי את כל ההצמדות והריביות ובעצם שלאחר המחזור אני כאילו מקבל הצמדות חדשות ונוספות על אלו שהיו. שאלתי היא כדאי או לא כדאי לפי ההסבר של הנציג שיטת שפיצר עובדת כך שבהתחלה משלמים ריביות+הצמדות ובאמצע לקראת הסוף קרן ולכן לא משתלם למחזר…הסתבכתי:) הסבר פרט והדגם:)

    • יעקב הגב 7 ביוני 2013 בשעה 10:01

      בשורה התחתונה – לאור כל הנתונים האם כדאי למחזר?

      • משכנתאמן הגב 6 ביוני 2013 בשעה 23:47

        שלום וברכה,
        אני לא יכול לעשות בדיקת כדאיות מחזור מכיוון שמעורבים בזה המון גורמים שאני לא יכול לקבל עליהם אחריות.
        הסברתי בפוסט הבא איך בוחנים כדאיות של מחזור משכנתא, מקווה שמשם תוכל להתחיל לבדוק ולקבל החלטה על הנתונים האישיים שלך
        בהצלחה

  38. אורנה הגב 7 ביוני 2013 בשעה 12:58

    בקשר למיחזור משכנתא יש לי משכנתא משנת 1999 לפי החלוקה הבאה
    70000 לפי 5.50% ל-25 שנים צמוד למדד ו- 240000 בריבית 5.9% ל- 25 שנים צמוד למדד
    לפי בירור עם הבנק יתרת המשכנתא נכון להיום 283000 (כולל קנס פרעון ע"ס 25000 ש"ח) לפי מחשבוני המשכנתא באינטרנט כדאי לי למחזר
    האם המסלול הבא כדאי 2/3 קל"צ ל-10 שנים ו-1/3 פריים ל-20 שנה ? האם אפשר לדעת איזה ריביות ניתן לקבל על מסלול כזה כמו כן במידה ואני רוצה להוסיף למשכנתא 50000 נוספים האם אפשר באותו מסלול? ההחזר החודשי הנדרש 2500-2600 רצוי עם מינימום תנודות והפתעות

  39. רמי מלול הגב 12 ביוני 2013 בשעה 21:07

    היי משכנתא מן,
    יש לי משכנתא של 470 אלף ש"ח 350 אלף ש"ח מתוכם בפריים,אבל פריים פלוס 2.2% ולא מינוס כנהוג כיום.. נגיד ואני חושב על למחזר את המסלול הזה עדיין ייתנו לי כזה מרכיב גדול של ריבית משתנה או שיגבילו אותי ל-33%עפ"י החוק..
    לפי מה שקראתי בהוראת הנגיד אין שם התייחסות למיחזור משכנתאות קיימות למרות שיש כיום משכנתאות שהן גם 100% פריים.

    תודה מראש…

  40. רמי מלול הגב 16 ביוני 2013 בשעה 10:20

    תודה רבה והמשך יום טוב

  41. אני הגב 17 ביוני 2013 בשעה 20:52

    לקחנו משכנתא לפני כחצי שנה בריביות הבאות-

    ל-14.5 שנה קל"צ 4.15
    ל-5 שנה קל"צ 3.05
    שליש מהמשכנתא פריים -0.9

    אחוז מימון פחות מ-50 % , זוג +1 .
    קנס עמלת פרעון מוקדם עומד על כ-1200 ש"ח שמתוכם 500 על אי הודעה מוקדמת (כלומר כ-700 ש"ח)

    לאור ירידת הריביות האחרונה השאלה האם כדאי למחזר את המשכנתא בהתחשב בריביות הנ"ל?

    האם יש אפשרות לרדת עוד יותר בריביות קל"צ (בעיקר ל-14 שנה שם רוב המשכנתא נמצא) ?

    שוקלים אם כדאי לצאת שוב למסע בין הבנקים….
    תודה מראש !!!

    • משכנתאמן הגב 14 ביוני 2013 בשעה 16:27

      שלום רמי,
      ההגבלה אינה חלה על מיחזורים ותוכל למחזר את ההלוואה לפי אחוז הפריים הנוכחי שלך.

      בהצלחה

      • משכנתאמן הגב 9 ביוני 2013 בשעה 19:08

        שלום אורנה,
        1. התמהיל נראה בסדר
        2. ריביות ניתן למצוא במחשבון משכנתא
        3. תצטרך לבקש מהבנק הלוואה נוספת של 50 אלף, ניתן לקחת באותם המסלולים אבל בריביות מעט יותר גבוהות (תבדוק מול הבנק)
        בהצלחה

        • משכנתאמן הגב 6 ביוני 2013 בשעה 23:49

          שלום משה,
          בשנות המשכנתא האחרונות החלק מהתשלום החודשי שהולך לטובת הקרן הוא גדול ולכן לא תמיד כדאי למחזר את ההלוואה.
          להסביר ולהדגים על שיטת ההחזר יהיה קשה פה בכמה שורות, ממליץ לך לקרוא את הכתבה על לוחות הסילוקין.
          בעיקרון אם היום אתה מחזיר חלק גדול לקרן וחלק קטן לריבית, אז יכול להיות שהוא צודק (אבל תברר זאת מול הבנק ותדע את האמת)
          בהצלחה

  42. אורית הגב 18 ביוני 2013 בשעה 14:32

    שלום

    עברתי על האתר ובאמת מאוד מרשים.
    גם יישר כוח על התייחסותך המהירה , האדיבה והמקצועית .
    לקחנו משכנתא לזכאים לפני כ-13 שנה.
    משכנתא בריבית קבועה צמודה ריבית 4% מתואמת 4.07% .
    כיום משלמים 630 ש"ח לחודש ויש עוד 13 שנה.
    הציעו לנו לשלם 556.25 לחודש לאותה תקופה.
    היתרה לתשלום כיום 71 א'ש"ח .
    האם אפשר לקבל הצעה טובה יותר בבנק אחר על הלוואה שניתנה בעבר מכספי המדינה לזכאים ? או שהתנאים לזכאים בכל הבנקים הם אותו דבר
    תודה רבה מראש , אורית

  43. אורית הגב 20 ביוני 2013 בשעה 10:19

    שלום

    קראתי את התמהיל שפירסמת וחושבת שנכון.חושבת על לקיחת תמהיל 2/3 קל"צ ו-1/3 פריים.
    סכום הבקשה 950 א' ש"ח . שווי הדירה 1.75 מ' ש"ח .הכוונה להשקיע בשיפוצים כ-200 א' ש"ח .לכאורה כיום לבנק זה נראה שיעור מימון גבוה ,ולכן מציע ריביות פחות אטרקטיביות ,אולם עם השיפוצים ערך הדירה יעלה מעל 2 מ' ש"ח .ואז זה יהיה בעצם שיעור מימון נמוך יותר.
    השאלה : האם כדאי לקחת באוגוסט משכנתאות שניתן יהיה למחזר ללא עעמלות פרעון על מנת שבסביבות נו'ב-דצמ' (עם גמר השיפןץ ) נמחזר לתמהיל האופטימלי שרשמתי לעיל .
    תודה רבה

  44. דודי הגב 20 ביוני 2013 בשעה 10:24

    חייב לציין שזה האתר היחיד שבאמת מצליח להסביר בצורה כל כך מקיפה על תחום מחזור משכנתאות, רב תודות לך.

    פניתי לבנק לבצע מחזור משכנתה ועל פי החישובים קיבלתי כך:
    1. משכנתה נוכחית 642,169
    2 לאחר מחזור 606,524
    במחשבון בערך מדד הקלדתי 2.5
    על פניו נראה שמשתלם. במסלול הנוכחי יש לי יותר מ 50% פריים והפקידה בבנק טענה שאם אמחזר הכל אצטרך לשנות את התמהיל של הפריים(לפי הדברים שלך היא טועה)
    בכל מקרה ההצעה למחזור תכלול רק את החלק של הריבית קבועה(אפצל לקבועה ומשתנה כל 5 שנים)
    אם אני ממחזר רק חלק מההלואה עדיין יש צורך בהערכת שמאי?

    תודה

    • משכנתאמן הגב 20 ביוני 2013 בשעה 7:34

      אורית שלום,
      ההצעה לזכאים ממש לא אותו הדבר בכל בנק
      לכו לסקר שוק ואלי תקבלו הצעות טובות יותר
      בהצלחה

      • משכנתאמן הגב 19 ביוני 2013 בשעה 21:52

        שלום,
        1. על פניו אולי ניתן לקבל כמה פיפסים פחות
        2. לא בטוח שזה שווה את הריצות
        3. תקבלו הצעות חדשות ותראו כמה זה באמת חוסך לכם
        בהצלחה

  45. אנדי הגב 20 ביוני 2013 בשעה 20:54

    תודה תודה ושוב תודה על האתר הנהדר!!!
    אחרי שחקרנו וקראנו את מרבית הפוסטים (המועילים מאוד!) החלטנו למחזר את המשכנתא:
    בשנת 2006, לקחנו משכנתא על סך 780000 בשישה מסלולים שונים, כולם צמודי מדד בריבית קבועהחצי קבועה של 4-4.5% למשך 20-30 שנה עם החזר חודשי שהתחיל ב4800 וכבר הגיע ל5200 וממשיך לטפס…
    כיום נשאר לשלם 776000 מתוך זה 30000 דמי היוון והמטרה העיקרית שלנו היא להוריד את ההחזר לסביבות 4000 ש"ח (וכמובן להיפטר מהצמוד מדד…)
    ניגשנו לבנק עם תמהיל מוכן וקיבלנו –
    258000 P-0.75 ל24 שנים
    166000 מל"צ 4% ל20 שנים
    175000 קל"צ 5.1% (!!!) ל 20 שנים
    177000 משתנה כל 10 שנים צמודה 2.7% ל 20 שנים
    אומנם בחלק מהמסלולים נשארו 14 שנים, אבל היינו חייבים להפטר מהמדד וכן להוריד את ההחזר החודשי.
    אחרי המחזור ההחזר יהיה כ – 4100 ש"ח.
    הריביות שקיבלנו הן אחרי התמקחות, מה דעתך לגבי הריביות והמסלולים?
    תודה רבה רבה!
    אנדי

  46. אורנה הגב 20 ביוני 2013 בשעה 22:20

    משכנתאמן שלום
    אני לפני סגירת מיחזור סך 285000 ש"ח עם הבנק שלקחתי ממנו את המשכנתא
    1. 94000 ש"ח ל-25 שנה לפי P-0.9% החזר 391 ש"ח
    2. 191000 ש"ח ל- 10 שנים קל"צ לפי 3.45% החזר 1884 ש"ח
    בנוסף לקחתי 50000 נוספים המוגדרת ע"י הבנק כהלואה לכל מטרה
    1.סך16000 ש"ח ל- 20 שנה לפי P+0.70 החזר 92 ש"ח
    2. סך 34000 ש"ח ל-15 שנה בריבית B+1.2% צמוד למדד בריבית משתנה (3.20%) החזר חודשי 238 ש"ח (רציתי מסלול קל"צ אבל הריבית מאוד גבוהה)
    סה"כ החזר חודשי 2606 ש"ח מאחר וההצעה הזו סופית ואני אמורה לסגור את המיחזור ביום רביעי הקרוב חשובה לי דעתך מבחינת סולידיות ויציבות אודה לך מאוד אם תחווה דעתך בהקדם לפי מה שרשמתי לך ההצעה סופית !!!! תודה אורנה

    • משכנתאמן הגב 22 ביוני 2013 בשעה 23:27

      שלום אורית,
      שאלה קשה כי לא ניתן לדעת איך תתנהג הריבית עש סוף השנה.
      כמו כן, לא בטוח שאחוזי המימון מובילים אתכם לריביות הגבוהות (אולי זו הסיבה אבל לא היחידה).
      לצערי, אין לי תשובה החלטית לתת לכם
      בכל אופן, בהצלחה

  47. david הגב 26 ביוני 2013 בשעה 22:37

    שאלה "קשה" אולי
    אני רוצה למחזר 250 אלף שח בריבית קבועה לא צמודה ל 15 שנים.
    מה הריבית המינימלית שאני יכול לצפות לה מהבנק?
    תודה

  48. אבי הגב 14 ביולי 2013 בשעה 14:53

    שלום
    האם אפשרי לקחת משכנתא ע"ח הבית שברשותי ולהעביר
    לבני ?

    • משכנתאמן הגב 16 ביולי 2013 בשעה 19:49

      כן,
      תוכל למשכן עד 50% מערך הבית ולהעביר לבנך
      בהצלחה

      • משכנתאמן הגב 18 ביולי 2013 בשעה 1:18

        צביקה שלום,
        על הנייר אולי התוכנית שלך ישימה אך בפועל, עד שתשפץ ועד שתמחזר ייתכן והריביות יעלו או שהריביות שתקבל עבור 60% מימון לא יהיה כאלו נמוכות שיהיה לך שווה למחזר.
        בהצלחה

        • צביקה הגב 18 ביולי 2013 בשעה 8:56

          נניח והריביות נשארות באותה רמה, האם באופן עקרוני אפשר לעשות "ריפייננס" כזה ?
          אם רוצים להגדיל את סכום ההלוואה תוך הקטנת שיעור המימון ?

          • משכנתאמן הגב 21 ביולי 2013 בשעה 1:05

            לא,
            אם אתה לא משפר את התנאים, מה זה משנה לך מהם אחוזי המימון הקיימים לך במשכנתא

  49. צביקה הגב 16 ביולי 2013 בשעה 14:38

    שלום וברכה,
    אני רוכש נכס ב2.2 מיליון ש"ח ולוקח עליו 65% משכנתא, 1,430 אלפ"ש.
    מיד אחרי הרכישה אני משפץ את הנכס בעלות נוספת של 500 א' ש"ח, ממומן מהון עצמי.
    דהיינו – שווי הנכס אחרי השיפוץ (נניח על פי שמאי) הוא כ-2.7 מיליון לפחות.
    שווי הנכס על פי חוזה רכישה : 2.2. מיליון.
    התוכנית שלי היא למחזר את את המשכנתא זמן קצר אחרי השיפוץ וזאת כדי להקטין את שיעור המימון מתחת 60% וכפועל יוצר מכך את הריביות. סכום המשכנתא לא יגדל במיחזור.

    האם התוכנית שלי ישימה? יש המלצות וטיפים?

    תודה
    צביקה

  50. דימיטרי הגב 22 ביולי 2013 בשעה 23:42

    שלום,
    לפני 7 חודשים (12/2012) לקחנו משכנתא במימון של 90% (הספקנו ברגע האחרון, לפני השינויים של בנק ישראל)
    המשכנתא ל 30 שנה, עם החזר חודשי של 2450 ש"ח (סכום הלוואה 590000 ש"ח)
    כיום, חצי שנה אחרי, אנו מבינים שאנו חייבים לצמצם את תקופת ההלוואה ואנו מוכנים להגדיל את ההחזר החודשי.

    האם היום, לאחר הרפורמות של בנק ישראל, הבנק יהיה מוכן למחזר לנו את ההלוואה או ו אם לא האם יש טעם לגשת לבנק מתחרה ולמחזר בבנק האחר.

    מה האפשרויות שלנו, האם לדעתך יש מה לעשות?

    אנו ממש נודה לך באם תעזור לנו בתשובתך המקצועית

    תודה מראש!!!

    • דימיטרי הגב 22 ביולי 2013 בשעה 23:44

      ששכנו לציין פרט חשוב, המשכנתא עם EMI

    • משכנתאמן הגב 24 ביולי 2013 בשעה 9:17

      שלום דימיטרי,
      אני מניח שתוכלו למחזר רק בבנק שלכם,
      כמובן שהם לא יסירו את EMI מההלוואה, תנסו לבדוק בבנק שלכם.
      בכל מקרה, אם הם לא יסכימו – תפתחו תוכנית חיסכון על יתרת הסכום ובכל שנה תקזזו חלק מהמשכנתא
      בהצלחה

  51. משה ל הגב 15 באוגוסט 2013 בשעה 15:11

    אני משלם על משכנתא ישנה 5% ריבית קבועה ויש לי כסף להחזיר 90 אלף ש"ח , והבנק רוצה 14 אלף ש"ח קנס ( היוון ) , מה עדיף ? לשלם ? או להשקיע את הכסף ? המשכנתא כיום כ- 300 ש"ח , או שכדאי בכלל להוון הכל ולקבל משכנתא על – 200 אלף ש"ח

    • משכנתאמן הגב 16 באוגוסט 2013 בשעה 16:01

      שלום משה,
      אם אתה לא ידוע לעשות תשואה גבוהה מ- 5% בשנה, החזר את הכסף
      בהצלחה

  52. עזרא הגב 19 באוגוסט 2013 בשעה 10:26

    שלום,
    יש לי משכנתא על 450000 שח ל21 שנה הוצע לי למחזר עם אותו החזר חודשי וקיצור תקופה ב 3 שנים, עלות המחזור 5000/שח עבור החברה שעושה לי המחזור.
    – האם המחזור כדאי או שעובדים עלי?
    – האם עלות המחזור הגיונית?

    • משכנתאמן הגב 22 באוגוסט 2013 בשעה 7:14

      שלום עזרא,
      זה לא מספיק נתונים בשביל לדעת.
      צריך לבחון את מה שהיית אמור לשלם במשכנתא הקיימת אל מול מה שאתה אמור לשלם במשכנתא החדשה (אני מדבר על סוף התקופה ולא על ההחזר החודשי), כמו כן יש לבדוק מה הריביות ומהי הגדלת הסיכון.
      לא נראה לי רציני העבודה שעשו לך או שלא הסברת זאת נכון
      נסה להבין יותר מה יש לך ומה עושים לך ואז אולי תוכל להבין אם עובדים עליך או שעושים לך עבודה טובה
      בהצלחה

  53. עוזי הגב 26 באוגוסט 2013 בשעה 15:41

    שלום רב

    ברשותי משכתנא ישנה (משנת 95) שעתידה להסתים ב 2019 ,המשכנתא מחולקת לשלשה חלקים :40000 שח בריבית 4% צמוד 85% (כספי תקציב) ללא עמלת פרעון מוקדם.החלק השני 23000כספי בנק ,ריבית 4.3% קבועה עמלת פרעון מוקדם 1000 שח ,חלק שלישי 160000 כספי בנק ריבית קבועה 4.75 עמלת פרעון מוקדם 8500 שח.
    שאלתי בבנק שני יועצים שונים האם כדאי לי למחזר את המשכנתא ושנם אמרו לי שלא כדי מאחר ונותר לי זמן מועט יחסית לסיום המשכנתא ,האם זה נכון ? מה דעתך ?
    שאלה שניה ,מתפנה לי סכום כסף של כמה עשרות אלפי שקלים ,האם כדאי לפרוע חלק מהמשכנתא ? ואם כן מאיזה חלק להתחיל ?

    תודה

    • משכנתאמן הגב 27 באוגוסט 2013 בשעה 22:15

      שלום עוזי,
      1. בגלל שהמשכנתא עומדת להסתיים אולי באמת לא כדאי למחזר, אבל הייתי בודק גם גורם מקצועי לפני שהייתי מקבל החלטה סופית
      2. תתחיל בכיסוי ההלוואה של ה- 4.75%
      בהצלחה

  54. נעם הגב 12 בספטמבר 2013 בשעה 3:28

    שלום ותודה רבה על כל המידע המועיל!

    שאלה לגבי מיחזור משכנתא באופן כללי: האם המשכנתא החדשה יכולה להיות על סכום גבוה יותר מהמשכנתא המקורית? למשל, נניח שהיתרה לסילוק שלי כרגע היא 500,000 ש"ח, ויש לי חובות אחרים (הלוואות קצרות טווח וכו') בסך 100,000 ש"ח. האם ניתן למחזר את המשכנתא הנוכחית כך שהמשכנתא החדשה תהיה ע"ס 600,000 ש"ח?

    שוב תודה,
    נעם

    • משכנתאמן הגב 14 בספטמבר 2013 בשעה 21:37

      נעם שלום,
      בעיקרון כן, ניתן לעשות זאת.
      אבל אתה צריך שהדירה תהיה שווה פי 2 מהמשכנתא שאתה רוצה (במקרה שלך 1,200,000 ש"ח)
      וכמובן שהבנק צריך לאשר את הבקשה
      בהצלחה

      • נעם הגב 15 בספטמבר 2013 בשעה 4:36

        תודה וחתימה טובה!

  55. סטפני הגב 25 בספטמבר 2013 בשעה 8:45

    היי, רציתי להתחיעץ איתך לגבי מחזור משכנתא. כיום יש לי דירה שקניתי ב2010 ב410000 עם משכנתא בסה״כ 364350 במסלול ריבית קבועה 100000צמוד מדד בשיעור 3.43, משתנה 250000 בריבית 2.10 וemi 14350. כיום אני מוכרת את הבית שלי ב675000 ורוצה לקנות בית ב900000. מה אתה מציע לי לעשות? תודה וחג שמח!!!

    • משכנתאמן הגב 28 בספטמבר 2013 בשעה 22:23

      שלום סטפני,
      תסלקי את המשכנתא כליל ותקחי חדשה,
      כך תוכלי להנות מהריביות החדשות ולקבל החזר פרמיה חלקי מ- EMI
      בהצלחה

      • סטפני הגב 11 באוקטובר 2013 בשעה 16:37

        תודה על ההמלצה זה בדיוק מה שעשיתי. כרגע לקחתי משכנתא של 594000 במסלולים פריים 190000 2.5 בריבית של 0.87 משתנה כל חמש שנים 202000 בריבית של 2.5 וקבועה- 202000 בריבית של 4.55האם הריביות טובות או שיש רביות יותר נמוכות? תודה מראש

        • סטפני הגב 11 באוקטובר 2013 בשעה 16:58

          שכחתי לציין שאת הקבועה אני לוקחת ל18 שנה והפריים והמשתנה ל25 שנה

          • משכנתאמן הגב 12 באוקטובר 2013 בשעה 21:45

            נראה בסדר,
            בהצלחה

  56. גיא הגב 2 באוקטובר 2013 בשעה 8:54

    היי,

    לקחתי משכנתא לפני שנה וחודשיים לערך וזה התמהיל שלה:
    377,789 ש"ח ריבית 3.21 לא צמודה, ריבית משתנה כל שנה – 29 שנים
    516,721 ש"ח ריבית 4.52 צמודה למדד, ריבית משתנה כל 5 שנים – 24 שנים
    230,681 ש"ח ריבית 4.52 צמודה למדד, ריבית משתנה כל 5 שנים – 19 שנים
    85,747 ש"ח ריבית 4.39 צמודה למדד, ריבית משתנה כל 5 שנים – 24 שנים
    5,680 ש"ח ריבית 4.39 צמודה למדד, ריבית משתנה כל 5 שנים – 19 שנים

    עמלת היוון 62,985 ש"ח.

    לאור השינויים בריבית האם שווה למחזר? מה התמהיל שהיית ממליץ?

    תודה

    • משכנתאמן הגב 3 באוקטובר 2013 בשעה 21:13

      שלום גיא,
      1. יש כדאיות מחזור
      2. קשה לי להמליץ על תמהיל אישי מבלי להכיר אותך באופן אישי (יש תמהילים באתר שתוכל להיעזר בהם או שתוכל להיעזר בייעוץ מקצועי)
      בהצלחה

      • משכנתאמן הגב 3 באוקטובר 2013 בשעה 21:15

        שלום גיא,
        1. יש כדאיות מחזור
        2. קשה לי להמליץ על תמהיל אישי מבלי להכיר אותך באופן אישי (יש תמהילים באתר שתוכל להיעזר בהם או שתוכל להיעזר בייעוץ מקצועי)
        בהצלחה

  57. גיא הגב 2 באוקטובר 2013 בשעה 20:30

    היי

    לפני שנה וחודשיים לקחתי משכנתא עם תמהיל:
    377,789 ש"ח ריבית משתנה כל שנה לא צמודה, ריבית 3.21%, 29 שנים.
    516,721 ש"ח ריבית משתנה כל חמש שנים צמודה למדד, ריבית 4.52, 24 שנים.
    230,681 ש"ח ריבית משתנה כל חמש שנים צמודה למדד, ריבית 4.52, 19 שנים.
    85,747 ש"ח ריבית משתנה כל חמש שנים צמודה למדד, ריבית 4.39, 24 שנים.
    5,680 ש"ח ריבית משתנה כל חמש שנים צמודה למדד, ריבית 4.52, 19 שנים.
    עמלת הוון 62,985
    כיום משלם ~6,300 ש"ח בחודש.

    האם שווה למחזר? באיזה תמהיל?

    תודה

  58. אסתר הגב 13 באוקטובר 2013 בשעה 19:43

    שלום משכנתאמן
    קיבלנו החלטה על משכנתא תחת לחץ גדול, ולקחנו מה שהיה. עבר חודש, ואנחנו מתחילים לחשוב על מיחזור. אני מתלבטת מה כדאי לעשות, כי העמלות הנלוות (נוטריון, טאבו שמאי וכו') נשארות אותו דבר, וההלוואה שלנו היא של 245K. שליש בפרים פלוס 1.4 (יש דבר כזה…) ושני שליש בקל"צ בריבית מדהימה של 5.35 (מתואמת 5.48).
    ידענו שהריביות האלה ממש גבוהות אבל לא הייתה לנו ברירה. ההלוואה היא ל9 שנים, וההחזר כרגע הוא בערך 2800 ש"ח.
    כדאי להתחיל תהליך של מיחזור? או שהעלויות הנלוות (והכאב ראש…) כבר הופכות את זה ללא ריווחי?
    נ.ב. אנחנו מתכננים למכור בעוד 5 שנים בערך.
    תודה רבה

    • משכנתאמן הגב 16 באוקטובר 2013 בשעה 6:05

      שלום אסתר,
      1. תלכו לקבל הצעות חדשות
      2. תחשבו מה העלויות הנוספות ותראו מה החיסכון, לאחר מכן יהיה לכם הרבה יותר קל לקבל החלטה
      בהצלחה

  59. דוד הגב 18 באוקטובר 2013 בשעה 15:05

    רציתי לשאול – אם בבנק מסויים יש לי משכנתא שתמהילה מורכב מ 50% ריבית משתנה (למשל משתנה כל שנה) וברצוני למחזר את המשכנתא אך בבנק אחר, האם גם בבנק אחר אוכל לקבל 50% בריבית משתנה (למשל 50% פריים והשאר בקבועה לא צמודה) ?! אשמח לתגובה מהירה על מנת לדעת איך לפועל, בתודה דוד.

    • משכנתאמן הגב 20 באוקטובר 2013 בשעה 6:28

      דוד שלום,
      אני חושב שכן, למרות שכל בנק מתנהג אחרת בנוע לתקנה זו.
      אני ממליץ לבדוק בכל מקרה במספר בנקים ולראות איך הם נוהגים
      בהצלחה

  60. אורטל הגב 27 באוקטובר 2013 בשעה 9:18

    שלום לך,
    רציתי לשבח אותך ולומר לך שאתה פשוט תותח!!!!!! אתה מסביר בצורה כל כך ברורה ומובנת את כל עיניין המשכנתאות ופשוט כייף לקרוא ולהבין! לאחרונה לקחתי משכנתא ל 25 שנה ובזכות הבלוג הזה היה לי הרבה הרבה יותר קל!
    אני נהנת לקרוא את הכתבות ולקבל אותן למייל.
    כל הכבוד את עושה מצווה בכך שאתה עוזר לכ"כ הרבה אנשים שלא מבינים כלום במשכנתאות.

    • משכנתאמן הגב 27 באוקטובר 2013 בשעה 16:03

      שלום אורטל ותודה רבה לך על הפרגון, כיף גדול לקרוא!

  61. איסי אלון הגב 27 באוקטובר 2013 בשעה 9:24

    יפה, הדגש של כולנו צריך להיות תקופת הלוואה קצרה ככל הניתן
    כלל אצבע (שלי) הלוואות צמודי מדד לא יותר מ15 שנה. כך יתרת החוב מהתשלום הראשון קטנה ולא צוברת חובות חדשים

  62. סי הגב 27 באוקטובר 2013 בשעה 9:42

    שלום משכנתאמן,

    נושא המיחזור נראה לי סבוך יותר מנטילת משכנתא חדשה. מה שמרתיע אותי להתחיל בתהליך.

    לפני 11 שנה נטלנו משכנתא ל- 25 שנה בסך:770,000 ₪. היתרה נכון להיום: 503,000 ₪.
    החזר חודשי של כ- 3,900 ₪ בחודש.

    בזמנו היינו שכירים.
    כיום, אחד מאתנו עצמאי והשני שכיר. השינויים גרמו, להפחתה ניכרת בהכנסות. אך אנו מקפידים על מוסר תשלומים חודש בחודשו.

    שאלותי הן:
    1. האם בעת מחזור נבחנות מחדש יכולת ההחזר שלנו?
    2. האם יכול להיות מצב שיכולת החזר נמוכה, תמנע מאתנו למחזר או אחר?
    3. מה ההדגשים שעלינו לשים לב במחזור היום כאשר הכנסותינו פחתו משמעותית אם כי מצליחים לשלם את ההחזר החודשי תוך ויתור משמעותי על הוצאות חיוניות אחרות.

    בברכה,

    סי

    • משכנתאמן הגב 27 באוקטובר 2013 בשעה 16:03

      תודה על התגובה איסי

      • משכנתאמן הגב 27 באוקטובר 2013 בשעה 16:01

        שלום יוסי,
        את רוב הריבית אכן כבר שילמתם,
        אם להחזיר או להחזיר זה כבר תלוי ברצון שלכם, זה ללא קשר לריביות ששולמו
        (יש כאלו שהיו רוצים לסיים את המשכנתא גם ללא קשר לריביות ששולמו בעבר)
        בהצלחה

  63. עידן הגב 27 באוקטובר 2013 בשעה 10:36

    הדוגמה מצויינת , אני מניח שזה נוגע לשפיצר
    אפשר להוסיף למאמר קרן שווה והשוואה בין הסוגים ?

  64. יוסי הגב 27 באוקטובר 2013 בשעה 14:04

    האם זה נכון שאם אתה 3 שנים לפני סיום המשכנתא ואתה חוצה להחזיר אתה לא מרויח כלום כי כבר שילמת את הריבית עד הסוף

    • משכנתאמן הגב 27 באוקטובר 2013 בשעה 16:02

      סי שלום,
      חשוב לציין כי מאוד אם קשה לשלם את המשכנתא בימים אלו כדאי מאוד לבדוק אפשרות מחזור והקטנת ההחזר החודשי
      לשאלותייך:
      1. כן, נדרשים להציג משכורות מחדש
      2. לא מאמין שימנעו מכם למחזר כל עוד התשלומים יורדים תקין
      3. לבנות תמהל משכנתא חכם שיתאים לצרכים הנוכחיים שלכם
      בהצלחה

  65. משה הגב 27 באוקטובר 2013 בשעה 18:52

    שלום,
    ישר כוח על כל מה שאתה עושה כאן זה ממש עוזר לנו.
    בקשתי לא קשורה באופן ישיר לפוסט אלא על עניין מסלול ריבית פריים.
    לאחר שביררתי קצת הבנתי שהחישוב במסלול פריים שונה ממסלולים אחרים ( יש נוסחה אחרת לחישוב ולא נוסחה ישירה של חישוב ריבית מתוך הקרן) זאת אומרת שאם למשל הריבית עלתה ב 0.25%, ההחזר החודשי יכול לעלות ביותר מכך, האם תוכל להרחיב בעניין?

    תודה מראש,
    משה.

    • משכנתאמן הגב 31 באוקטובר 2013 בשעה 6:50

      שלום משה,
      לא כל כך הבנתי את השאלה,
      אבל כשהריבית עולה ב- 0.25% פשוט משלמים יותר ריבית על הקרן שנותרה.
      הכי פשוט עבורך יהיה להיכנס למחשבון משכנתא ולשחק עם הריביות, כך תראה איך כל שינוי של הריבית משפיעה על ההחזר
      בהצלחה

  66. אורון הגב 27 באוקטובר 2013 בשעה 21:01

    לקחנו לפני מס' שנים הלוואה גדולה שהורכבה מהלוואות פריים (ריבית ממוצעת של P-1), קל"צ ב-5%, והלוואות בריביות משתנות למיניהן. כעת, כשבאנו למחזר, עושה רושם שאין טעם לגעת בהלוואות צמודות (כי הלוואות פריים התייקרו ומוצעות בסביבות P-0.4), ולעומת זאת הקל"צ – "על הרצפה" (3.82%) שזה פחות מכל יתר ההלוואות מבוססות מדד או עוגנים (עוגןמדד+ 2.0-2.2 אחוז).
    אם כך, נראה לי שנכון לעכשיו כדאי להמיר את שלל הלוואות צמודות מדד בקל"צ עקב מחירה הנמוך נכון לעכשיו, שרק יהפוך את העיסקה לאטרקטיבית עוד יותר עם כל עליית מדד או ריבית (להערכתי, אפילו נגידתנו החדשה, ד"ר קלוג, לא תוכל לשמור ריביות כה נמוכות לאורך זמן (שנים))…, ובהנחת מדד סביבות 2-3%, הצירוף יעלה כנראה על 3.82% המוצעת.
    אני יוצא גם מההנחה שעלייה בריביות תאפשר פרעון מוקדם ללא קנס, וכן גם ההלוואה צמודת הפריים. האם אני טועה??

  67. לימור הגב 27 באוקטובר 2013 בשעה 21:08

    היי

    מה העוגן של אג"ח לא צמודות (ובקיצור של משתנה כל 5 לא צמודה)

    איזה תמהיל אתה מציע ל 800.000 ????…..

    תודה!

    • משכנתאמן הגב 31 באוקטובר 2013 בשעה 6:54

      שלום אורון,
      אל תיגעו בפריים,
      ואם אתם חוששים פשוט תחליפו את הצמודות בקל"צ
      בהצלחה

  68. לימור הגב 28 באוקטובר 2013 בשעה 0:41

    גיליתי היום שמס רכישה עלה מאוד מאז אוגוסט, חיפשתי פה פוסט על כך ולא מצאתי…

    • אורון הגב 31 באוקטובר 2013 בשעה 13:49

      תודה. עזרת כרגיל…

      • משכנתאמן הגב 31 באוקטובר 2013 בשעה 7:07

        שלום משה,
        נראה בסדר,
        בהצלחה

  69. שלומי הגב 28 באוקטובר 2013 בשעה 10:39

    שלום,
    אני לא בטוח שהבנתי עד הסוף. לפי מה שהוסבר לי,
    אז באופן כללי, המיחזור הוא למעשה הלוואה חדשה, והחזר מה שנשאר מההלוואה הקודמת. בהלוואה החדשה מחושב לוח סילוקין מחדש.
    אם משך זמן ההלוואה קטן מההלוואה המקורית, אז יהיו חלוקת ריביתקרן טובה יותר. אבל זה לא מובטח. אם לא הקטנו את אורך ההלוואה (למשל אם רצינו למחזר רק כדי להקטין החזר חודשי), החלוקה תשתנה לרעתינו.
    נכון?

    • משכנתאמן הגב 3 בנובמבר 2013 בשעה 21:30

      בשמחה ובהצלחה

  70. פדילה סעיד הגב 29 באוקטובר 2013 בשעה 11:43

    שלום
    אני מעוניין לדעת למה בטירה לא נותנים משכנתא למרות שלא חסר שום ניירת ?!!!!! אני אודה לך אם יש לך תשובה תודה .

  71. משה הגב 30 באוקטובר 2013 בשעה 21:35

    שלום,

    זוג צעיר + ילדה – הכנסה משותפת נטו – 21.5 .
    קונים דירה ב- 1.475.
    הון עצמי – 950.

    חשבתי לקחת בעזרת פתיון –
    295 בפריים.
    295 קל"צ לסביב ה- 8 שנים.
    295 – משתנה כל 5 שאותו בכוונתי להחזיר מוקדם ממאוחר.

    אני רק מתחיל את סבב המשכנתאות, אולם מעוניין לקבל חוות דעת אודות התמהיל והאפשרויות השונות.

    בברכה

    • משכנתאמן הגב 31 באוקטובר 2013 בשעה 6:53

      שלום לימור,
      1. תוכלי לקרוא כאן על עוגנים.
      2. היעזרי בתמהילים המומלצים ל-800 אלף ובתמהיל מחודש יוני.

      בהצלחה

      • משכנתאמן הגב 31 באוקטובר 2013 בשעה 6:55

        לפי הידוע לי מס הרכישה נשאר בעינו (הנה כתבה שפורסמה בחודש מאי)
        אבל אני מבטיח לבדוק את הנושא ולעדכן לפי הצורך.
        תודה רבה על ההערה והשיתוף

        • משכנתאמן הגב 31 באוקטובר 2013 בשעה 6:55

          שלום שלומי,
          הבנת מצויין

  72. יולי הגב 3 בנובמבר 2013 בשעה 14:10

    שלום רב

    ברצוני לקבש אם אתה יכול בבקשה לכתוב תמהיל משכנתא מומלץ לתקופה של 15 שנים כאשר מדובר בהלוואה של 350K ו400K.

    אשמח מאוד לקבל את תשובתך
    שבוע טוב ומבורך
    בכבוד רב
    יולי

  73. שאלה הגב 8 בנובמבר 2013 בשעה 23:55

    היי

    שאלה דומה לסוגייה שהעלית, אשמח לדעתך.

    יש לי הלוואה (רגילה, לא משכנתא) שנלקחה לפני כשנתיים על סך 4,000 שח בערך ואמורה להסתיים עוד שנתיים לפי שפיצר בריבית של 7%. ביקשתי מהבנק הלואה נוחה לפריסה רחבה יותר של ההלוואה הנ"ל – שמכבידה מאוד על השוטף (800 שח בחודש). הוצעה לי לסגור את ההלוואה הקיימת על ידי לקיחת הלוואה אחרת – צמודה לריבית פלוס חצי, משהו מאוד נמוך (לסטודנטים). לארבע שנים כלומר פרישה לשנתים נוספות בהחזר של כ- 400 שח לחודש (אם הריבית תישאר כך)והיא יוצאת זולה יותר בכ-100 שח מהקיימת. ומאחר ולא מדובר בשפיצר גם אם הריבית תעלה הרי שהקרן יורדת כל חודש וגובה ההחזר מצמצם בהתאמה. ויישאר לי עודף של 3,000 שח מקיזוז ההלוואה. עשיתי חשבון וגיליתי שהיא משתלמת יותר במידה והריבית לא תעלה… אבל גם אם הריבית תעלה עדיין היא לא גרועה בהנחה שהחזרים הפחותים כל חודש מקלים עליי.

    הבעיה – הם דורשים – עמלת היוון (?!) על ההלוואה שאני כביכול סוגרת – על סך 660 שח! יחד עם העמלה הזו יוצא שאני משלמת בדיוק לבנק כבר כרגע בנקודת ההתחלה את אותו החזר שאני אמורה לתת בהלוואה המקורית. וזה עוד לפני עליית ריביות.

    האם זה הגיוני לבקש עמלה גבוהה יותר על הלוואה במחצית הדרך כשמבקשים לסגור אותה? מה זו עמלת היוון? והאם הצעתך לגבי המשכנתא והפריסה מחדש *לאותה תקופה?* תקפה גם כאן? כלומר אם אפרוש לאותה תקופה, כלומר שנתיים את העמלה עם הריבית הקטנה יותר – עמלת ההיוו תבוטל?

    במקרה שלי המרת ההלוואה לא כל כך משתלמת.. אני טועה?

    • שאלה הגב 8 בנובמבר 2013 בשעה 23:57

      לא 4,000 שח כמובן, אלא 40,000 אלף שח סכום ההלואה המקורית
      ועל מנת לסגור את ה-18,000 הנותרים ולקחת פריסה נוחה יותר בחצי – אני מבקשת הלוואה אחרת בסך 21,00 (זה מה שאושר) תמודה לריבית בשוק+ חצי.

    • משכנתאמן הגב 11 בנובמבר 2013 בשעה 21:43

      שלום וברכה,
      1. ייתכן והיום יש לך מסלול קבוע ובגלל זה את משלמת עמלת היוון
      2. אני ממליץ לך למחזר, כי עדיף פריים + חצי מאשר 7%
      3. שימי לב שאת צריכה לסיים את ההלוואה הזו ולא לפרוס אותה שוב ושוב (חבל על הכסף).
      תפרסי אותה לכמה שאת יכולה (אם הסתדרת עד היום עם 800 ש"ח החזר, אולי תוכלי להסתדר גם עם 600 או 500).
      לבנק יש אינטרס שתמשיכי עם ההלוואה כמה שיותר שנים ולך יש אינטרס לסיים איתה כמה שיותר מהר
      בהצלחה

  74. דנה הגב 26 בנובמבר 2013 בשעה 21:38

    שלום רב!
    תודה על האינפורמציה היעילה והברורה. ממש עבודת קודש כי כל כך חשוב להבין מה המשמעות של כל התהליכים האלו, אפילו אם זה בצורה שטחית.
    בהמשך לעניין הריבית – במידה ולקחתי משכנתא לפני שנה וחצי וכרגע יש בידי סכום כסף ששוקלת להכניס למסלול הפריים. מהווה 10% מסכום ההלוואה הראשונית. איך הדבר ישפיע על חלוקת התשלום לריבית מול קרן? והאם יש לך המלצה לגבי זה? (אולי עדיף דווקא לחכות קצת כי הריביות עומדות לעלות ואז כדאי יהיה להזרים כסף למסלולים אחרים)

    תודה,
    דנה

    • משכנתאמן הגב 28 בנובמבר 2013 בשעה 7:25

      דנה שלום,
      1. זה יקצר את השנים ואז זה פועל לטובת כי החלק היחסי עבור הקרן יגדל מול החלק של הריבית
      2. אולי כדאי להחזיר למסלולים האחרים עכשיו כסף גם עם העמלת סילוק שלהם או שבאמת כדאי להמתין שהריביות יעלו (אבל אף אחד לא יכול לומר לך מתי זה יקרה). את הפריים לא הייתי ממהר לסלק כל עוד יש עוד הלוואות יקרות במשכנתא
      בהצלחה

  75. גל פלג הגב 5 בדצמבר 2013 בשעה 12:19

    היי,אני לפני קבלת החלטה לקחת משכנתא,אשמח לקבל יעוץ לגבי תמהיל נכון.
    הספור שלי קצת מורכב שכן יש לי משכנתא שצריכה לסגור בכלל משכנתאות על סך 378000 ש״ח.ובנוסף ברצוני לקחת סכום של כ500000 ש״ח על בנייה עצמית בצפון.אין ברצוני למכור את הבית שיש לי.
    חשבתי על תמהיל של שליש פריים,שליש קל״צ ושליש ריבית משתנה.צריכה עזרה לגבי משך השנים של כל מסלול .בהנחה שברצוני לא לעבור החזר חודשי של 4700 בחודש.
    אשמח מאוד להכוונה….
    תודה גל

    • משכנתאמן הגב 7 בדצמבר 2013 בשעה 23:09

      שלום גל,
      פריים הכי ארוך, אחרי זה משתנה והכי קצר את הקל"צ
      בהצלחה

      • משכנתאמן הגב 7 בדצמבר 2013 בשעה 23:01

        לבנקאים שלום רב,
        כל עוד הפריים והריבית הדולרית נמוכים ואתם עם יד על הדופק,
        לא הייתי נוגע במשכנתא והייתי משאיר את המחזור לימים שבהם יעלו הריביות
        בהצלחה

  76. גל פלג הגב 5 בדצמבר 2013 בשעה 14:28

    שלום,
    לוקחת משכנתא על סך 850000.
    צריכה המלצה לתמהיל נכון,חשבתי על שליש קל״צ,שליש ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה ופריים-0.9.
    השאלה שלי לכמה שנים לפרוס כל אחד מהמסלולים בהנחה שברצוני להחזיר כ-4700.כל חודש.
    תודה

    • משכנתאמן הגב 7 בדצמבר 2013 בשעה 23:08

      שלום גל,
      פריים הכי ארוך, אחרי זה משתנה והכי קצר את הקל"צ
      בהצלחה

  77. nav הגב 7 בדצמבר 2013 בשעה 2:01

    חוק בל יעבור משכנתא צמודת מדד לא לוקחים ליותר מ-7 שנים לדעתי ההמלצה שלך לרפי לא נכון …

    עדיף שליש פריים
    שליש משתנה כול 5 לא צמוד
    שליש לא צמוד מדד

  78. יולי הגב 7 בדצמבר 2013 בשעה 10:20

    שלום משכנתאמן

    אנחנו עם בעלי מתלבטים בין שני תמהילים שהם:
    סכום הלוואה הינו:400000 של והתלבטות הינה:

    תמהיל 1:
    133000 פריים P-0.9 ל20 שנים
    133000 קבועה צמוד בריבית 2.15 ל15 שנים
    134000 בריבית קבועה בריבית של 4 ל 15 שנים.
    כאשר החזר חודשי הינו:2504 שח

    תמהיל 2:
    130000 פריים P-0.9 ל23 שנים
    270000 בריבית קבוע של 4.1 ל15 שנים.
    כאשר החזר חודשי הינו 2655

    התלבטות שלנו שבתמהיל השני החזר חודשי עולה אומנם ריבית בקבועה של 4.1 הינו לאורך כל חיי הלוואה.

    אחכה לתשובתך
    מאוד חשוב לנו לשמוע את דעתך
    יולי

    • מאיר וידר הגב 7 בדצמבר 2013 בשעה 16:40

      התמהיל שרשמת לא משקף את כל הפרמטרים שיש לבדוק כאשר בונים תוכנית פיננסית של משכנתא לאורך כל התקופה ומתייחסת רק למצב הנתון להיום

  79. Miki הגב 7 בדצמבר 2013 בשעה 11:03

    שלום,
    אם ברשותי שני מסלולים, פריים וריבית קבועה לא צמודה,
    האם אני יכול למחזר רק את החלק של הריבית הקבועה?
    במידה וכן,
    האם זה חייב להיות באותו הבנק שבו מתנהלת המשכנתאות ??

    תודה

  80. בנקאים הגב 7 בדצמבר 2013 בשעה 16:08

    משכנתאמן שלום רב!
    אנחנו זוג בנקאים ויש לנו מושג מה בתחום המשכנתאות ובכל זאת אני שואל אותך לדעתך: לקחנו לפני כשנתיים וחצי משכנתא בסך כ650000 ₪
    ל-20 שנה בשני מסלולים המחולקת כך: 200,0000 ₪ צמוד לדולר בריבית של 2.38% ו-4500000 ₪ צמוד לפריים בריבית של p-0.9% . כעת נותרו כ- 590000₪ ואני שואל אותך באם היית ממחזר, ואם כן איך? ידועה לנו רמת הסיכון בהלוואה שלקחנו ואנחנו משתדלים להיות עם היד על הדופק ובכל זאת נשמח לשמוע דעתך גם בהתייחס לרמת הסיכון.תודה, הבנקאים.

    • אליעזר הגב 11 בדצמבר 2013 בשעה 14:28

      הי,

      ממתינים להמלצתך משכנתאמן

      • מיקי הגב 8 בדצמבר 2013 בשעה 17:10

        סליחה, שכחתי לציין ששני המסלולים האחרונים הם ל-25 שנים.

        תודה.

        • משכנתאמן הגב 16 בדצמבר 2013 בשעה 23:17

          שלום עדו וסליחה על העיכוב בתשובה,
          1. לגבי התשלום לקבלן והבטחונות שתקבלו אנא התייעצי ען עו"ד שלך
          2. לגבי תשומות הבניה – גם אם אני מחשב 3% מדד תשומות בניה בשנה אני לא מגיע ל- 40 אלף על 170 אלף חוב אלא "רק" ל- 15 אלף
          חשוב לדעת שעל סכומים אלו לא ניתן לקחת משכנתא והם לא נחשבים חלק מעלות הדירה
          בהצלחה

          • משכנתאמן הגב 24 בדצמבר 2013 בשעה 17:56

            שני שלום,
            נראה סביר.
            תשקלי להחליף את המשתנה הצמודה בקבועה צמודה

      • משכנתאמן הגב 12 בדצמבר 2013 בשעה 7:12

        שלום מיקי,
        סביר ונחמד
        בהצלחה

        • אביב הגב 15 בדצמבר 2013 בשעה 15:18

          תודה רבה 🙂

          • עידן הגב 19 בדצמבר 2013 בשעה 12:52

            תודה רבה
            יש לך המלצה לתמהיל נכון?

            האם כדאי רק לקצר את המשכנתא הזו בתמהיל הנוכחי?

  81. מרי הגב 8 בדצמבר 2013 בשעה 10:40

    בוקר טוב
    אולי מישהו מכיר עו"ד שמתמחה בנושא הנד"לן (חתימת חוזה) ומה העלות שלוקחים?

  82. עדו הגב 8 בדצמבר 2013 בשעה 11:57

    במאמרים שלך ההמלצה שלך להשאיר בין 5%-10% תשלום לקבלן.
    הדירה תבנה בעוד שנתיים , הסכום שהשארתי הוא 170 אלף מתוןך 1,370 מליון , העלות הדירה.
    עד אז יעלו כנראה תשומת הבנייה ואני יצטרך להוסיף עוד 40,000 ₪ בערך אולי אפילו יותר
    אם ברצוני להוסיף זאת למשכנתא כמה בערך אני צריך להוסיף על מנת שלבסוף אני לא יצטרך להוציא את הכסף מההון העצמי שלי
    והאם זה כדאי היות ומדובר בסכום שהוא גבוה ושאולי לשלם את הכול עכשיו ?

    • משכנתאמן הגב 12 בדצמבר 2013 בשעה 7:13

      שלום מרי,
      המלצה על עו"ד כדאי לקבל מחברים / מכרים על סמך נסיון או היכרות אישית.
      בהצלחה

  83. מיקי הגב 8 בדצמבר 2013 בשעה 17:09

    היי,

    ראשית, חייב לציין שהאתר שלך סייע לי רבות ועשה לי המון סדר.
    ממש למדתי איך העסק עובד ובאתי עם ידע (ששווה המון בתחום) להתמקח עם הבנקים ואני חושב שאפילו די הצלחתי.

    בכל זאת, אשמח לשמוע דעתך על ההצעה הטובה ביותר שקיבלתי עד היום:
    סך ההלוואה: 670000, מהווה 75% מימון מערך הדירה. (דירה ראשונה)

    מסלול 1: 224,000 ש"ח קל"צ 230 חודשים, ריבית 4.42%
    מסלול 2: 223,000 ש"ח פריים לא צמוד, ריבית P-0.9
    מסלול 3: 223,000 ש"ח משתנה כל 5 לא צמודה, עוגן אג"ח + 0.62%

    אודה להתייחסותך.

  84. אביב הגב 9 בדצמבר 2013 בשעה 13:54

    שלום משכנתאמן,
    אשמח לחוות דעתך.
    אני לפני לקיחת משכנתא ומגובל להחזר חודשי של כ 4500 בחודש (אני לוקח בחשבון עליית ריבית בהמשך וכד')
    ברצוני להתייעץ איתך לגבי המסלול והריביות:
    גוובה המשכנתא 970,000
    ההרכב: 320,000 ב פריים ל 30 שנה : -0.9
    300,000 קל"צ 25 שנה 4.75
    150,000 משנה כל 5 לא צמודה: 3.7
    200,000 משתנה צמודה 1.78

    תודה מראש אביב

  85. איגור הגב 11 בדצמבר 2013 בשעה 17:35

    שלום משכנתאמן,

    רציתי למשוך את קרן ההשתלמות שלי ואז בית ההשקעות הציע לי בלון ל 7 שנים בפריים מינוס 0.5 על סך 100000, האם לדעתך שווה לפדות את קרן ההשתלמות לטובת רכישת דירה או לקחת את הבלון שהם מציעים?

    איגור

  86. עידן הגב 14 בדצמבר 2013 בשעה 14:19

    שלום רב,
    ברצוני להתייעץ (התייעצות גוראלית) בעניין המשכנתא הקיימת שלקחתי במאי שנה שעברה שכן אני חושב ומעוניין למחזר אותה (אלא אם תגיד לי שלא כדאי לעזות כן, אני די בטוח שכן לפחות בכל הקשור לקיצור התקופות)
    המשכנתא שלקחנו היתה בעלות כוללת של 779K ובנויה כך (כולל יתרון נכונות להיום)
    1. פריים (שליש) 259K ל 30שנה ונותר נכון להיום 252K בריבית -0.9
    2. קלצ 185 K ל 18 שנה ונותר 177K בריבית 4.9
    3. משתנה כל 5 שנים 335K ל 35 שנה ונותר נכון להיום 327K בריבית 2.04

    סך היתרה:
    756 K

    שווי הכנסות עומד בערך על כ 12K נטו וההחזר כיום עומד על כ 3.4 בממוצע
    יש קרן השתלמות חדשה (תיהיה זמינה רק בעוד 6 שנים)
    מה אתה מציע?

    תודה רבה

    • משכנתאמן הגב 12 בדצמבר 2013 בשעה 7:04

      שלום איגור,
      בנוגע לקרנות השתלמות תוכל לקרוא בפוסט הבא.

      בהצלחה

  87. שני הגב 14 בדצמבר 2013 בשעה 14:59

    משכנתא מן שלום,
    ברצוני להתייעץ עמך בנוגע למחזור משכנתא,
    לקחתי משכנתא לפני שנתיים וחצי על גובה 300000 ש"ח במסלולים: מסלול ריבית משתנה צמודת מדד על סך 90,111.05 (מה שנשאר כיום), תדירות שינוי הריבית כל שנה, סכום החיוב החודשי: 672.18, הריבית המוצעת כיום: 2.110000
    וריבית משתנה כל 5 שנים על סך 189,350.66, סכום החיוב החודשי: 1,484.41 הריבית המוצעת כיום: 3.410000
    סך הכל ל-15 שנה, נשארו 12.5 שנים.
    כיום, אני מעוניינת לעשות מחזור משכנתא אך אינני יודעת באיזה מסלול ובאיזה ריביות לקחת, אשמח לעזרתך.

    תודה רבה
    שני

  88. מגי הגב 15 בדצמבר 2013 בשעה 20:46

    שלום רב
    מבקשת המלצתך לגרירה/מיחזור משכנתא:
    כרגע- 220,000ש"ח ב P-0.5 ש"ח 140,000קבועה 4% צמודה, נשארו 13 שנים
    הוצע לי להשאיר הפריים כפי שהיא ולמחזר רק הקבועה- לקל"צ ל 10 שנים בריבית 2.8
    או למחזר הכל
    120 אלף p-0.9 ל 13 שנים
    140 קל"צ ל 15 שנים ריבית 3.4
    100 אלף קבועה צמודה 2% ל10 שנים
    אשמח לדעת על מה אתה ממליץ
    תודה
    מגי

    • משכנתאמן הגב 29 בדצמבר 2013 בשעה 8:11

      קשה לי לתת תמהיל טוב ואישי מבלי להכיר אתכם אישית,
      תנסו להיעזר בפוסט של התמהיל המומלץ ל- 2014
      בהצלחה

  89. ססט הגב 16 בדצמבר 2013 בשעה 14:11

    לקחתי משכנתא בגובה של 540K לפני 5 שנים בטפחות
    לפי התמהיל הזה:
    280K – פריים מינוס 0.9, ל 24 שנה
    100K – משתנה צמוד מדד, פלוס 1.25 – משתנה כל 12 חוד',ל 25 שנה
    160K – משתנה- עוגן, פלוס 1.09 – משתנה כל 5 שנים, ל 25 שנה

    ב 15.1 משתנה לי הריבית של מסלול ה 160K, לפי הנתונים כרגע היא תעמוד על 1.97 (עוגן=0.88, ויש תוספת של 1.09) מה שמוריד לי קצת את ההחזר החודשי

    ביקשתי מהבנק לבדוק אפשרות למחזר את החלק הזה ולקבל הצעה לריבית קבועה (שאני מבינה שדי נמוכה וכדאית)
    הבנק חזר אלי עם תשובה שלילית, לא רואים סיבה לשנות את המסלול כי זה יגדיל לי את ההחזר, הם נתנו לי הצעה לריבית קבועה בגובה של 4.6

    השאלה אם כדאי לי לפנות לבנקים ולנסות למחזר את כל המשכנתא, כדי להכניס מרכיב של ריבית קבועה
    או לנצל את היתרון היחסי שיש לי שחצי מהמשכנתא שלי מבוססת פריים, משהו שלא אשיג כיום

    תודה מראש 🙂

  90. רועי הגב 19 בדצמבר 2013 בשעה 12:58

    משכנתאמן יקר שלום!

    אני מעוניין למחזר הלוואה ורוצה לדעת מה דעתך מבחינת מסלולים אפשריים.
    ההלוואה נלקחה ב2007על סכום של 460,130,00שח במסלול של ריבית קבועה של4.2%.
    כיום בדוח שקיבלתי מצויין שיתרת הקרן היא 347,115 ויתרת הריבית 1118
    שורת הסיכום היא 452,829.
    איך יכול להיות שב 6 שנים הוחזר רק הסכום הזה?

    תודה
    רועי

    • משכנתאמן הגב 16 בדצמבר 2013 בשעה 23:04

      שלום,
      הייתי מקבל הצעות מעוד 2 בנקים ואז משווה את ההצעות אל מול ההצעה הקיימת
      בהצלחה

      • שני הגב 14 בדצמבר 2013 בשעה 15:02

        אגב אני נמצאת במזרחי טפחות 🙂

        • משכנתאמן הגב 19 בדצמבר 2013 בשעה 7:19

          שלום עידן,
          אם אתם יודעים להרכיב תמהיל טוב יותר שבסוף מוזחר לבנק פחות כסף מאשר היום, לכו על זה
          אין ספק שהריביות היום יותר זולות, אבל שימו לב שגם אחרי הקנסות של הבנקים אתם עדיין חוסכים
          בהצלחה

          • משכנתאמן הגב 16 בדצמבר 2013 בשעה 23:06

            מגי שלום,
            אני ממליץ על ההצעה הראשונה ולא לגעת בפריים
            בהצלחה

      • משכנתאמן הגב 16 בדצמבר 2013 בשעה 23:08

        שני שלום,
        1. את צריכה קודם כל לבדוק את התמהיל הרצוי עבורך (ללא זה את תלכי לאיבוד מהר מאוד)
        2. לאחר שיהיה לך תמהיל תוכלי לקבל הצעות מחיר מהבנקים ולבדוק מה ה"חיסכון" הצפוי
        שקלי לקחת ייעוץ מקצועי אם את מרגישה שאת לא מצליחה להתגבר על החומר
        בהצלחה

        • שני הגב 18 בדצמבר 2013 בשעה 18:08

          משכנתא מן שלום,
          הסתכלתי באתר וראיתי שהתמהיל הרצוי הוא: פריים, משתנה לא צמודה, ריבית קבועה לא צמודה.
          הייתי בבנק מזרחי טפחות וקיבלתי ההצעה הבאה:
          משתנה צמוד מדד ל-10 שנים על סך 94,000, תקופת עדכון: 60 בריבית 2.13
          פריים לא צמוד ל-10 שנים על סך 93000 בריבית 0.75-
          יבית קבועה- לא צמוד ל-10 שנים על סך 93000 בריבית 3.65
          החזר חודשי 2643
          סך הכל משכנתא 280000

          האם זוהי הצעה טובה? מה לעשות עכשיו?

          תודה רבה
          שני

  91. רועי הגב 19 בדצמבר 2013 בשעה 13:02

    הערה נוספת:

    הצמדת הקרן היא 74,000
    ועמלת ההיוון היא 30,000

    תודה

    רועי

  92. רועי הגב 19 בדצמבר 2013 בשעה 13:03

    ההלוואה היא עד 2027 [ל20שנה]

  93. י.ר. הגב 7 בינואר 2014 בשעה 12:35

    בדוגמא של רפי שלקח 700,000 ש"ח נשאר לאחר 6 שנים 612,000 ש"ח.
    בדוגמת המיחזור סה"כ הסכום הוא 538,000 ש"ח ולכן התשלום החודשי ירד ל -3600,
    חסר אם כך עוד 74,000 ש"ח לתמהיל החדש, לא?

  94. אליהו הגב 22 בינואר 2014 בשעה 18:19

    היי ,
    לא הבנתי דבר אחד
    ברדע שנשאר 20 שנה להלוואה אז ממחזרי המשכנתאות
    מבצעים מיחזור עם תמהיל של פריים ל 25 או ל 30 שנה על מנת להשאיר מקום לקלצ שהוא יקר ובינתיים דופקים את הלו סילוקים שעכשיו חלק מהלוואה היא ל30 שנה אז מה העניין בזה ?

    • משכנתאמן הגב 23 בינואר 2014 בשעה 9:33

      שלום אליהו,
      שאלתך לא ברורה, אנא הסבר.

  95. לירן הגב 24 בינואר 2014 בשעה 17:15

    שלום משכנתא מן

    שאלה.
    לקחתי משכנתא בבנק דיסקונט לפני כשנתיים 615 א' הדירה עלתה 820 א' (75%) מימון
    החזר חודשי כ – 3000 ש"ח (שליש מגובה המשכורת) זו דירה ראשונה ואני לא גרה בה (משולמת לי שכירות של 3300 ש"ח)
    התמהיל שלקחתי:
    203 א' ל 25 שנה פריים P-0.73%
    203 א' ל 25 שנה משתנה כל 5 שנים צמודה למדד ב- 2.1% (עוגן מינוס 0.51% כאשר העוגן הוא 2.61) 25 שנה
    209 א' ל 25 שנה קל"צ בריבית של 5.48% (מתואמת 5.61)
    היום סכום נותר לסילוק הינו 595 אלף בנוסך יש קנס במסלול קל"צ ע"ס 11 אלף ש"ח.
    שאלותיי:
    1. האם אתה ממליץ לי למחזר את המשכנתא ?
    2. אם אמחזר את המשכנתא האם יש בנק שיתן לי למחזר אף על פי שאני ב- 75% מימון (כמובן עם ריביות טובות יותר ממה שיש לי עכשיו כדי שהמיחזור ישתלם לי)
    3. האם ניתן למחזר רק חלק מהמסלולים?
    4. בקרוב אקבל סכום של 80 א' בהנחה ואקבל סכום זה האם כדאי לי לפדות את חלק מהמסלול משתנה כל 5 שנים (ניתן לעשות במסלול זה פדיון מוקדם ללא קנס נכון להיום) ואז לקצר את תקופת ההלוואה מ- 25 שנה ל 10 שנים (החזר חודשי כ- 3200) או שלהקטין את גובה ההחזר החודשי? (נראה לי עדיף קיצור תקופה – חוות דעתך)
    5. האם במיחזור חובה שוב פעם לקחת שמאי? וכל הפרוצדורה מחדש?
    6. האם הבנק יתן לי לעשות שינוי בתמהיל למשל לקחת ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה במקום ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה
    תודה רבה ושבת שלום
    לירן

    • לירן הגב 27 בינואר 2014 בשעה 23:59

      הי
      אין צורך לענות הבנתי כבר את התשובות..
      תודה

      לירן

      • משכנתאמן הגב 27 בינואר 2014 בשעה 7:26

        שלום לירן,
        בהנחה והריבית הממוצעת תהיה יותר גבוהה אז לא תהיה עמלת פרעון.

    • משכנתאמן הגב 30 בינואר 2014 בשעה 7:25

      לירן שלום,
      1. אני ממליץ למחזר
      2. יהיה לך קשה לקבל אישור למחזור עם 75% מימון
      3. בעיקרון כן
      4. תסלקי את הסכום ואז אחוז המימון יירד ואולי תקבלי אישור למחזור ביתר קלות
      5. אם את נשארת בבנק שלך אז הפרוצדורה הרבה יותר קלה
      6. כן, אבל זה מחזור לכל דבר
      בהצלחה

      • משכנתאמן הגב 3 בפברואר 2014 בשעה 7:05

        לירן שלום,
        נראה סביר
        בהצלחה

  96. לירן הגב 25 בינואר 2014 בשעה 21:58

    הי משכנתא מן

    האם יש עמלת פרעון מוקדם במסלול ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה לפני תחנת היציאה, בהנחה וריבית ממוצעת גבוהה יותר מהריבית שבה לקחתי את ההלוואה? תודה
    לירן

  97. לירן הגב 28 בינואר 2014 בשעה 1:46

    הי משכנתא מן

    קיבלתי הצעה היום למחזור משכנתא ורציתי לדעת האם ההצעה טובה
    מחזור של 525 א' שח – 60% מימון החזר חודשי 3,500 שקלים
    250 אלף בקל"צ 12 שנה 3.9%
    175 א' בפריים 25 שנה 0.9-P
    100 א' צמודה משתנה כל 5 שנים ל 15 שנה 1.86% (משתנה על בסיס תשואת אג"ח (עוגן +0.85) תשואת האג"ח כרגע 1.01% ולכן יוצא 1.86%
    האם נראה לך תמהיל כדאי מבחינה כלכלית
    והאם נראה לך שהריביות שקיבלתי הן מספיק אטרקטיביות או שיש עוד מקום לשיפור?
    תודה
    לירן

  98. אלון הגב 29 בינואר 2014 בשעה 8:15

    משכנתאמן שלום
    לאחר שנעזרתי רבות באתר ותודה לך על כך,לקחתי משכנתא החודש.
    (שליש פריים ושני שליש קל"צ) אלא שנוצר "תאקל" עם הבנק,והריביות שחוייבתי בהן בתשלום הראשון גבוהות מהריביות שסיכמתי עם פקידת המשכנתאות.
    מבחינתי אין לי יותר אמון בהם ואני מעוניין לעזוב את הבנק.
    איך אני עושה את זה עם משכנתא שרק עתה התחלתי לשלם?

    • משכנתאמן הגב 30 בינואר 2014 בשעה 7:20

      שלום אלון,
      המחזור הוא מחזור ללא קשר לתקופה של המשכנתא,
      פשוט גשי לבנק אחר ובקשי הצעה ומשם תמשיכי בתהליך הרגיל
      בהצלחה

  99. לירן הגב 11 בפברואר 2014 בשעה 14:15

    הי
    משכנתא נוכחית שלי בסכום של 437 א' 305 א' בריבית קבועה צמודה למדד 3.6% נותרו 8.5 שנים
    ועוד 132 א' ש"ח בפריים מינוס 1.25% נותרו 18 שנים
    יש לי 100 א' ש"ח שנפדו לי מקרן השתלמות
    אני רוצה להכניס אותם למשכנתא למסלול של הריבית הקבועה
    ואז סכום ההלוואה יעמוד על 337 א' ובנוסף לקצר שנים ולקבל ריביות טובות יותר
    האם זה אפשרי? כי אם הסכום 337 א' אז 132 א' שבפריים זה כבר יותר משליש? במידה ולא ניתן בגלל ההגבלה של 1/3
    האם ניתן להכניס חלק לקבועה וחלק לפריים כך שהפריים לא יעמוד מעל 1/3?
    תודה
    לירן

    • משכנתאמן הגב 12 בפברואר 2014 בשעה 19:51

      לירן שלום,
      אם אתה ממחזר באותו הבנק אין לך חובה להיות 1/3 בפריים, החלק הזה יכול להיות גבוה מ- 1/3
      רק אם תעבור בנק תצטרך להוריד את הפריים ל- 1/3
      בהצלחה

  100. דוד הגב 13 בפברואר 2014 בשעה 17:44

    שלום משכנתא-מן!
    יש דרך להגדיל את ההחזר החודשי של המשכנתא מבלי למחזר את המשכנתא?
    (וכמובן – לקצר את משך ההלוואה)

    האם יש הבדל בין המסלולים השונים?
    למשל – במסלול פריים (בו לכאורה יש לבנק חלופות לשימוש בכסף באותה ריבית)
    במסלול קל"צ (אם הריבית של המשכנתא גבוהה יחסית – הבנק יפסיד לכאורה מהחזר חודשי גבוה יותר)

    תודה!

    • משכנתאמן הגב 17 בפברואר 2014 בשעה 9:44

      שלום דוד,
      אי אפשר להגדיל את ההחזר החודשי מבלי למחזר את המשכנתא,
      תוכלו לחסוך מדי חודש ולהחזיר מדי פעם לאחד המסלולים
      בהצלחה

  101. אליקו הגב 22 בפברואר 2014 בשעה 23:52

    היי,
    אבל מה לעשות אם לדוגמא יש הלוואה שאני רוצה למחזר שנותר לה 20 שנה
    ויועץ נותן עליה 3 מסלולים של חלוקה של שנים שאחד מהם מגיע ל30 שנה והאחרות מתקצרות .
    אז האם הפסדתי בעניין של נגיסה בקרן למרות שבלוח הסילוקים רואה שהמיחזור עם כל המסלולים מעולה יותר מהמקור ?

    • משכנתאמן הגב 23 בפברואר 2014 בשעה 18:00

      שלום אליקו,
      במסלול הזה "הפסדתם" אבל צריך להסתכל על כל התמונה המלאה

  102. יהודה הגב 4 במרץ 2014 בשעה 14:38

    יש לי היום משכנתא עם כ- 65% ריבית משתנה (פריים + צמודת אירו) + 35% עם ריבית המשתנה כל 5 שנים, ואני מעוניין למחזר.
    בניגוד למה שרשמת בבלוג, הבנק טוען שלא ניתן לקבל יותר מ- 33% בריבית משתנה לתקופה קצרה לאחר מיחזור.
    אנא ודא האם טעית או שהבנק מנסה להטעות אותי.
    תודה.

    • משכנתאמן הגב 6 במרץ 2014 בשעה 0:50

      שלום יהודה,
      אני חושב שהבנק מטעה אותך
      הייתי בודק איתם שוב

  103. יפעת הגב 18 באפריל 2014 בשעה 0:06

    שלום משכנתאמן! בעל האתר הנקרא ביותר בביתנו.

    רוב תודות על הנגשת המידע.
    שאלה לגבי מחזור משכנתא.
    אנחנו מתעניינים בקניית בית קטן ולכבודו נצטרך לקחת משכנתא של 750000 ש"ח. בעלי היקר תחת הרושם שנוכל לבנות בשטח בית נוסף בעוד כחמש שנים והכסף למימון יגיע ממחזור המשכנתא.
    ז"א בתקווה שנחסוך 100000ש"ח נוספים עד אז נוכל לקחת משכנתא לערך העתידי של הבית, אחרי הבניה.
    האם הבנק נותן אפשרות כזו?
    מקווה ששאלתי מובנת. ותודה על ההתיחסות

    • משכנתאמן הגב 20 באפריל 2014 בשעה 9:14

      שלום יפעת,
      אני מתנצל אבל לא הבנתי את השאלה
      אשמח אם תוכלי לכתוב בבירור כדי שאוכל להגיב

  104. דקלה הגב 4 במאי 2014 בשעה 12:10

    הי משכנתא מן,
    אנחנו לקחנו משכנתא בסך 800 אלף ש"ח בתחילת 2013. לאחר קריאה אינטנסיבית ולימוד החומר באתרך לקחנו אותה במסלולים הבאים:
    1. שליש פריים ל-20 שנה
    2. משתנה צמוד כל 5 שנים (התקופה הכוללת היא 15 שנה) – 130 אלף ש"ח בריבית 1.67%
    3. 100,000 קל"צ ל-9 שנים בריבית 3.6%
    4. 100,000 קל"צ ל-11 שנה בריבית 3.9%
    5. 206,000 קל"צ ל-14 שנה בריבית 4.08%

    לאור הירידות בריבית בשנה האחרונה, כל מיני חברים אמרו לנו שאפילו לאור הזמן הקצר שעבר מאז לקיחת המשכנתא כדאי לנו למחזר. האם לדעתך כדאי להתעסק עם זה תוך זמן כ"כ קצר או שכל נושא מחזור המשכנתא הוא משהו שמתאים לפערי זמן גדולים יותר כשפער הריביות הוא משמעותי יותר?
    תודה רבה מראש !!!

    • משכנתאמן הגב 4 במאי 2014 בשעה 18:31

      שלום דקךה,
      אין קשר בין מועד לקיחת המשכנתא למועד המחזור.
      אם תעשו סקר שוק ותגלו שאתם יכולים לקבל ריביות טובות יותר בניכוי עמלת פרעון (אם ישנן), אז לכו על זה.
      לכסף אין ריח, צבע ולא זמן…
      בהצלחה

  105. סופיה הגב 27 במאי 2014 בשעה 10:07

    שלום,אני רוצה למחזר משכנתא שלקחתי לפני 15 שנה והריביות היו בין 4.5 ל 6.6 % צמוד למדד.
    אבל עוד חצי שנה נגמר לי המענק(שהיה מותנה ב 15 שנה)
    האם כדאי לי מחזר עכשיו או לחכות עוד חצי שנה?

    • משכנתאמן הגב 29 במאי 2014 בשעה 9:36

      שלום סופיה,
      אני לא חושב שזה משמעותי,
      הייתי ממליץ למחזר
      בהצלחה

  106. רון הגב 8 ביוני 2014 בשעה 11:51

    שלום,

    בעל משכנתא שנלקחה בדצמבר 2013:
    1,050,000 קל"צ 17 שנה 4.1%
    450,000 פריים 30 שנה 0.95%-
    החזר ~8500 ש"ח.

    מעוניין להחזיר 100,000 ש"ח.

    1. אני מניח שעדיף להחזיר בקל"צ ?
    2. לפי חישוביי אין קנס בקל"צ, נכון?
    3. האם עדיף להחזיר ולשמור על התנאים הקיימים (החזר חודשי), או להוריד שנים/ריבית, בהנחה שאני אדיש בין 2 האופציות?

    תודה,
    רון.

    • משכנתאמן הגב 11 ביוני 2014 בשעה 9:01

      שלום רון,
      1.אני הייתי מחזיר את הקל"צ
      2. תבדוק בבנק לגבי הקנס
      3. אני הייתי מקצר את השנים
      בהצלחה

  107. רועי הגב 17 ביוני 2014 בשעה 10:46

    שלום משכנתאמן ותודה על הבלוג המרתק.

    אשתי לקחה ב-2007 משכנתא יחסית נמוכה (כ-450K ש"ח) אך כולה בריבית קבועה וצמודה, שכידוע, הייתה גבוהה מאוד אז. נקודת היציאה היחידה היא בעוד 8 שנים. ההחזר החודשי קטן (כ-2700 ש"ח).
    מבחינה פיננסית, אנחנו יכולים לפרוע את המשכנתא כולה וגם יכולים להמשיך להחזירה כל חודש.

    שאלה 1: לגבי מחזור המשכתנא
    כאמור, הריבית גבוהה ולכן עלות הפרעון המוקדם מאוד גבוהה (כ-60K ש"ח).
    בכל סימולציות המיחזור, משתלם לבצע זאת, אבל תמיד ההסתכלות היא על המצב הנוכחי ללא התייחסות לצפי ריביות בשנים הקרובות. אם הריבית תעלה, כצפוי, המיחזור יהיה זול משמעותי.
    איך ניתן להעריך זאת?

    שאלה 2:
    אנחנו שוקלים למחזר את המשכתנא ולקחת אחת חדשה. מכיוון ששווי הנכס עלה משמעותית, אנחנו יכולים לקחת משכנתא גבוהה (מיליון ש"ח) אך איננו זקוקים לכל הכסף. חשבתי על "התחכמות" על מנת לנצל את שערי הריבית הנמוכים כיום – לקחת משכנתא של מליון ש"ח, 30% פריים והיתר קבוע. למחרת קבלת המשכנתא, לפרוע את החלק הקבוע (הריבית לא השתנתה ולכן עלות הפרעון תהיה אפסית) ולהישאר עם 300K בריבית משתנה וזולה.
    האם ניתן לעשות דבר כזה? האם מומלץ?

    שוב תודה על האינפורמציה החשובה.
    רועי

    • משכנתאמן הגב 23 ביוני 2014 בשעה 9:00

      רועי שלום,
      1. אם המחזור משתלם תעשה את זה.
      אם תמתין שהריבית תעלה אז אולי עמלת הפירעון תקטן אבל הריביות שתקבל יהיו גבוהות יותר
      2. לא תוכל לעשות את זה. כי את החלק הנוסף למשכנתא אתה תקבל בריביות גבוהות משמעותי שייצרו בסופו של דבר עמלות פירעון
      בהצלחה

  108. רפאל זליג הגב 20 ביוני 2014 בשעה 6:57

    לקחתי משכנתא לשיפוץ לפני כשנה (לכל מטרה בריביות גבוהות יחסית בגלל מורכבות העסקה )
    עכשו אני מעוניין למחזר אותה .
    האם הבנק שבו אני מעוניין למחזר יודע שלקחתי משכנתא לכל מטרה
    והאם ניתן למחזר משכנתא שכזאת

    • משכנתאמן הגב 23 ביוני 2014 בשעה 8:50

      שלום רפאל,
      ניתן למחזר משכנתא כזו, אבל בכל בנק יידעו שהמשכנתא נלקחה לכל מטרה
      בהצלחה

  109. ארז הגב 2 ביולי 2014 בשעה 8:50

    שלום,

    אני עומד לפני מחזור משכנתא, ואשמח לדעת כיצד מחזור מסלול הקל"צ יכול לחסוך לי כסף.
    נניח שיש לי 100000 ש"ח במסלול קל"צ ל 20 שנה בריבית 5%.
    האם קיים חסכון במעבר למסלול קל"צ בריבית נמוכה יותר (קיים מס היוון)?
    או שהחסכון יכול לנבוע רק אם מקצרים את השנים ואז באמת משלמים פחות ריביות לאורך השנים.

    תודה!

    • משכנתאמן הגב 6 ביולי 2014 בשעה 9:36

      שלום ארז,
      אתה לא תקבל חיסכון מוכח במעבר לקל"צ אלא רק ביטחון שאם הריבית תעלה אז אתה תפגע פחות
      בהצלחה

  110. שי הגב 9 ביולי 2014 בשעה 20:47

    שלום משכן נאמן
    אני פניתי לבנק הפועלים בו לקחתי משכנתא וביקשתי לבדוק את הכדאיות הפקיד לא חשב שיש כדאיות גדולה
    פרטי ההלוואה שלי הם :
    הלוואת זכאות על סך 27403.84 ₪ שעליה אני משלם ריבית קבועה של כ4% והיא מסתיימת ב1/8/25 ללא קנס פרעון מוקדם .נלקחה בשנת 1997
    הלוואת זכאות על סך 7030.08 ₪ שעליה אני משלם ריבית קבועה של 4% והיא מסתיימת ב 1/8/22 ללא קנס פרעון מוקדם נלקחה בשנת 1997
    הלוואה בנקאית על סך 296752 שעליה אני משלם ריבית קבועה של כ5.1% והיא מסתיימת ב1/9/28 והסכום הזה כולל בתוכו ריבית פרעון מוקדם של 35431.17 ₪ למרות שלדעתי הסכום גבוה ממה שהוא אמור להיות לפי מה שקראתי על ההחלטה של המפקח על הבנקים לגבי ההנחה שמגיעה למי שמעוניין למחזר .הלוואה זו נלקחה ב2004 .
    מה דעתך לגבי המחזור ואם כדאי באיזה תמהיל .
    יש לי סכום שאיתו אוכל לסגור את שני הלוואות הזכאות האם כדאי
    לתשובתך אודה אני מסתובב זמן מה עם ההרגשה שאני חייב לשנות אך חושש לעשות טעויות
    תודה שי

    • משכנתאמן הגב 13 ביולי 2014 בשעה 8:44

      שי שלום,
      על פניו אני חושב שכדאי ל למחזר
      במקרה שלך הייתי פונה לייעוץ מקצועי על מנת לקבל ליווי (הבנק תמיד ייתן לך הרגשה שלא שווה לך למחזר ולא תמיד זה נכון)
      אתה צריך מישהו שיהיה בצד שלך
      בהצלחה

      • שי הגב 14 ביולי 2014 בשעה 0:55

        תודה על ההכוונה
        שי

  111. ישי הגב 10 ביולי 2014 בשעה 0:53

    לפני כשנתיים לקחתי הלוואה ע"ס 440,00 ש"ח. התמהיל: שני שליש קל"צ בריבית של 4.8%, ושליש בריבית פריים -0.95. הבנתי מכמה יועצים שיש כדאיות במיחזור של כ-40,000 ש"ח.
    האם תוכל לומר לי מה הכיוון הכללי של התמהיל אותו אני צריך לקחת כדי להגיע לחיסכון הזה?
    אני מעוניין להישאר עם אותו גובה החזר ולהפחית שנים. בנוסף, יש לי 50,000 ש"ח בעוד שנתיים שארצה להשתמש בהם לפירעון מוקדם.

    תודה מראש

    • משכנתאמן הגב 13 ביולי 2014 בשעה 8:44

      שלום ישי,
      את הכסף שאתה אמור להחזיר מוקדם קח כהלוואת גישור לשנתיים ואת היתרה תנסה לקצר בשנים של הקל"צ
      בהצלחה

  112. יגאל הגב 18 ביולי 2014 בשעה 12:39

    שלום רב!
    רציתי להתייעץ לגבי מחזור משכנתא ברשותך
    לקחתי משכנתא לפני כשנה
    ל13 שנה קל"צ 3.92% 300 אלף (נשאר 290)
    ל29 פריים p-0.9 לקחתי 150 אלף (נשאר 145)
    רציתי למחזר בגלל האפשרות לקבל קל"צ לתקופה זו בריבית יותר נמוכה, עמלת היוון היא כ3500 ש"ח, בתוספת של פתיחת תיק ושמאי זה יוצא כ5000 ש"ח אבל לפי המחשבון שלך זה יוצא משתלם למחזר
    בנוסף יש לי הלוואה של 100 אלף ש"ח בp+0.5% האם כדאי להכניס את זה במחזור?
    אודה לתשובותיך, סופ"ש שקט ורגוע ושחיילנו יחזרו בשלום הביתה.

    • משכנתאמן הגב 21 ביולי 2014 בשעה 22:22

      שלום יגאל,
      1. אם זה מראה על חיסכון – אז אני בעד למחזר
      2. לא בטוח שתקבל את ההלוואה של היום במחירים נמוכים יותר אבל שווה לשאול
      בהצלחה

  113. דוד הגב 23 ביולי 2014 בשעה 21:06

    שלום רב
    כל כמה זמן מומלץ לבצע מיחזור ?
    לקחתי משכנתא לפני שנתיים
    יש טעם לבדוק מיחזור ?
    תודה

    • משכנתאמן הגב 25 ביולי 2014 בשעה 19:22

      שלום דוד,
      אין כלל אצבע,
      צריך לבדוק אם משתלם מבחינת ההצעה שתקבל ועמלות הפרעון
      בהצלחה

  114. אלון הגב 30 ביולי 2014 בשעה 16:30

    היי,
    לפני שנתיים לקחתי משכנתא על 690000. כעת יש לי 100K שהצלחתי לחסוך
    האם כדאי לי למחזר את המשכנתא ולהכניס את ה 100K ?

    • משכנתאמן הגב 9 באוגוסט 2014 בשעה 22:13

      שלום אלון,
      נראה לי שכן, אבל תוכל לדעת רק אם תשווה את המשכנתא הקיימת להצעה ייתנו לך היום
      בהצלחה

  115. אלכס הגב 6 באוגוסט 2014 בשעה 13:33

    שלום משכנתא מן.
    תודה על הפוסט אורח. אודה אם אוכל לקבל תשובה לשאלה לא סגורה אצלי.

    איך נקבע אחוז ממון במחזור משכנתא?

    כלומר, לקחתי משכנתא של 200,000 ש"ח לפני כמה שנים. נכון להיום אני עדיין חייב להם 200,000 ש"ח, אך כעת אני רוצה למחזר משכנתא ביחד עם ההלוואה של 100,000 ש"ח. שווי הדירה בעת הקנייה היה 350,000 ש"ח היום המחיר עלה ל-600,000 ש"ח. לפי כך 300,000 מתוך 600,000 זה – 50% ממון, כאשר 300,000 מ-350,000 זה 85 אחוז ממון. האם בנק עושה הערכת שמאי מחדש במקרה כזה, או שמתשמש באחוזים של עליית מחירים או משהו?

    המון תודה מראש על התשובה.

    האם עושים הערכת שמאי שוב?

  116. ANAT הגב 11 באוגוסט 2014 בשעה 16:52

    שלום ,
    פרסמתם פה הסבר פשוט וברור ,

    יש לי שאלה לגבי מיחזורים :
    יש לי משכנתא שמחולקת ל 2 חלקים (שניהם בריבית פריים לא צמודה וכל חלק לתקופה אחרת ) ,
    אם אני ארצה למחזר אותה האם אני חייבת למחזר את כל ההלוואה או שאני יכולה למחזר כל חלק בנפרד ?

    מה החוקים של בנק ישראל אומרים על מקרים כאלו ?

    תודה
    ענת

    • משכנתאמן הגב 14 באוגוסט 2014 בשעה 10:08

      שלום ענת,
      את יכולה למחזר כל אחד מהחלקים בנפרד (ואף רק חלק מתוך אחד מהחלקים)
      בהצלחה

  117. ישראל הגב 29 באוגוסט 2014 בשעה 17:12

    הי:

    בקשר למיחזור משכנתא:
    לקחנו משכנתא בבנק מזרחי טפחות לפני שנה ועכשיו אנחנו מעוניינים לעשות מיחזור..

    הלכנו לבנקאית משכנתאות במזרחי טפוחות והיא התחילה לשקר לי בפנים:
    היא אמרה שאסור לקחת יותר מ25% פריים (בהתחלה היא אמרה שזה בנק ישראל קבע ואחר כך שאמרתי לה בפירוש שאני אבדוק באינטרנט תוך הוצאת הפלאפון מהכיס היא אמרה שזה חוקיות של מזרחי טפחות)
    היא עוד אמרה שבנק ישראל חייב לקחת קבועה לא צמודה.

    והיא נתנה לי עוד ריביות פחות טובת מהמשכנתא הקודמת שלי למרות שקיצרתי את השנים P-0.6.
    ועוד היא אמרה משהו מאוד דבילי, כאילו לתת לי הרגשה טובה, שלה גם לא נותנים ריביות טובות והיא עוד "עובדת של הבנק". (שהיא מבחינת הבנק נחשבת סוג ג)

    זה נראה שהם מעוניינים להשאיר אותי עם משכנתא לנצח.

    השאלה העיקרית היא שכמה פריים אפשר לקחת במיחזור?
    היה לנו 363000 פריים וכרגע אנחנו רוצים לקחת 800000 משכנתא (מקטינים את גובה המשכנתא). האם אפשר לקחת פריים בגובה השכנתא הקודמת או שחייב רק שליש המשכנתא החדשה זה 267000.

    • משכנתאמן הגב 30 באוגוסט 2014 בשעה 22:19

      שלום ישראל,
      תוכלו לקבל במחזור את הפריים באותו חלק כפי שהיה במשכנתא המקורית

  118. אבי הגב 4 בספטמבר 2014 בשעה 1:16

    לקחתי לפני פחות משנתיים משכנתה ע"ס 440,000 ש"ח. בתמהיל של 2/3 במסלול קל"צ בריבית של % 4.85 (ל- 19 שנה), ושליש בריבית פריים – 0.9%.

    עמלת ההיוון של הקל"צ עומדת ע"ס 16,000 ש"ח. האם יכול להיות שעדיין יש כדאיות במחזור של הקל"צ? ואם כן, מה הכיוון הכללי של צורת המחזור. (בנוסף, אני יכול להעלות ב 200 ש"ח את ההחזר החודשי).

    והאם יש אפשרות למחזר את ה2/3 הקל"צ לשליש קבוע, שליש פריים ושליש אחר? כמובן בלי למחזר את השליש פריים, כך שבס"ה יהיה במשכנתה יותר משליש פריים.

    תודה מראש

    • משכנתאמן הגב 11 בספטמבר 2014 בשעה 16:30

      שלום אבי,
      1. אם תוכלו לקבל ריבית קל"צ שהיא נמוכה לטווח הארוך ותחסוך לכם יותר מ- 16 אלף אז זה משתלם
      2. אם תעלה את ההחזר ותוכל גם לקצר בשנים אז אדרה
      3. לא ניתן למחזר ולקבל שוב 1/3 פריים על החלק הנותר
      בהצלחה

  119. עדיאל הגב 4 בספטמבר 2014 בשעה 8:03

    פוסט נהדר ואתר ממש חשוב!!!
    אולי כדאי לעדכן את הפוסט בנוגע למסלולים מומלצים לשנת 2014?
    זה יהיה ממש טוב… 🙂
    תודה רבה!!!

    • משכנתאמן הגב 11 בספטמבר 2014 בשעה 17:51

      תודה על הפרגון עדיאל,
      אשתדל לפרסם תמהיל מומלץ חדש בקרוב

  120. בוריס הגב 4 בספטמבר 2014 בשעה 8:33

    שלום!
    מאמר יפה, קצר וקולע כרגיל!

    אמור לי בבקשה, האם אני יכול להחזיר חלק מהפריים בכל רגע נתון מבלי לאבד מהתנאים שקיבלתי במסלול הפריים? במידה ואחזיר אז חישוב החזר ההלוואה יחושב מחדש? (שיטת ההחזר היא שפיצר ולכן אני שואל האם מחשבים את ההחזרים החודשיים מחדש)
    תודה איש יקר!

    • אלמוג הגב 11 בספטמבר 2014 בשעה 18:03

      פוסט מעולה,
      האם תוכל לפרסם בבקשה תמהיל מומלץ בריבית של היום למשכנתא בסך 650,000 שח?

  121. דוד הגב 4 בספטמבר 2014 בשעה 8:39

    האם יש טעם במחזור מסלול פריים? הרי הוא מתעדכן מיידית עם פרסום הריבית החדשה. נכון?

    • משכנתאמן הגב 14 בספטמבר 2014 בשעה 11:59

      שלום אלמוג,
      אולי בהמשך
      ממליץ להיעזר בתמהיל המומלץ ל-2014

      • משכנתאמן הגב 14 בספטמבר 2014 בשעה 11:54

        שלום אבי,
        הייתי מחליף את המשתנה כל חמש לקל"צ
        בהצלחה

        • משכנתאמן הגב 14 בספטמבר 2014 בשעה 11:55

          שלום ישראל,
          לא מכיר בנקים בחו"ל שנותנים משכנתא לדירות בארץ
          בהצלחה

  122. אלי הגב 4 בספטמבר 2014 בשעה 8:54

    היי משכנתאמן,
    שוב תודה ענקית על הפוסטים שאתה מביא לנו כל שבוע, תענוג!
    בגדול, האם יש כדאיות למחזר משכנתא שנלקחה ליפני חודשיים כאשר למעלה מחצי ממנה בריבית קבועה לא צמודה?

  123. איילת הגב 4 בספטמבר 2014 בשעה 9:35

    שלום משכנתאמן,
    יש ברשותנו 2 הלוואות בריבית פריים לעוד 18 שנה (את הלוואות צמודות המדד כבר פרענו) בהחזר חודשי של 1,740 ש"ח לחודש נכון להיום.
    1. 117 א' ב P-1.25 עד 10/2032
    2. 225 א' ב P-0.9 עד 06/2032
    יש לנו אפשרות להגדיל את ההחזר החודשי ל- 3,000 ש"ח.
    האם כדאי לנו למחזר את המשכנתא ולקצר את הזמן שלה?

    • משכנתאמן הגב 11 בספטמבר 2014 בשעה 17:50

      שלום בוריס,
      כן ניתן להחזיר לפריים, ואז אתה יכול לבחור בין אם להוריד את ההחזר החודשי או לחשב מחדש את השפיצר ואז להוריד בשנים
      בהצלחה

  124. גלעד הגב 4 בספטמבר 2014 בשעה 11:46

    תודה על הפוסט הנוכחי ועל הפוסטים בכלל. הם מעשירים מחכימים ונעימים לקריאה.

    רציתי לשאול לגבי מחזור וכן על עמלת הפירעון המוקדם.

    יש לנו משכנתא שתחילתה לפני כשנתיים בסכום של 400K.
    שני שליש קל"צ ל14 שנה בריבית של 4%,
    שליש פריים ל20 שנה P-0.9.

    אנחנו מעוניינים למחזר ואף להעלות החזר חודשי אך רק בכ-200 ש"ח לחודש.
    חשבנו על
    שני שליש קל"צ ל-8 שנים (ריבית של כ2.8%)
    פריים P-0.9 ל25 או 30 שנה (כך שיתאים להחזר החודשי).

    האם מומלץ למחזר?

    לפי דוח יתרות ועמלות פרעון, יש עמלת פרעון של כ- 6000 ש"ח על הקל"צ.
    האם כאשר ממחזרים, ניתן לבקש סכום הכולל את עמלות הפירעון המוקדם, או שזה כסף שצריך ל"הביא מהבית"?

    תודה רבה.

    • משכנתאמן הגב 11 בספטמבר 2014 בשעה 17:51

      שלום דוד,
      הפריים אכן מתעדכן מיד לאחר עדכון הריבית

      • משכנתאמן הגב 11 בספטמבר 2014 בשעה 17:06

        עמית שלום,
        1. ממליץ לקחת הלוואת גישור לשנתיים
        2. לטווח זה עדיף פריים וקבועה צמודה – לגבי ריביות זה בערך 1% מעל המקובל
        בהצלחה

        • משכנתאמן הגב 11 בספטמבר 2014 בשעה 17:54

          שלום פרנק,
          מכיוון שהיו שתי ירידות ריביות רצופות, הירידה האחרונה תבוא לידי ביטוי כנראה רק בעוד מספר שבועות
          בהצלחה

          • משכנתאמן הגב 11 בספטמבר 2014 בשעה 16:32

            שלום רונן,
            הייתי לוקח פריים וקל"צ
            בהצלחה

  125. שלומית הגב 4 בספטמבר 2014 בשעה 12:04

    שלומות למשכנתאמן היקר,
    בחודש יולי האחרון לקחנו משכתנא ע"ס 590,000 ש"ח, בתמהיל הבא:
    194,000 ש"ח בP-0.9 ל20 שנה
    396,000 בקל"צ 2.54% ל8 שנים
    החזר חודשי של כ-5,470 ש"ח.
    עם סיום החזרת הקלצ נקצר את הפריים לשנתיים ונסיים הכל בעה"ש
    תוך 10-11 שנים לכל היותר, ואולי קודם נפרע חלק מהפריים.

    לתדהמתנו, הריבית ירדה פעמיים מאז לקחנו את ההלוואה.
    בנתונים הנ"ל, האם היית מציע לנו למחזר את ההלוואה?
    הכוונה לחלק של הקל"צ כמובן…
    1. האם יש סיכוי להשיג ריביות נמוכות יותר משמעותית?
    2. אם כן, האם למחזר כבר כעת או כדאי לחכות חודש חודשיים שהירידה בריבית הפריים תבוא לביטוי גם במשכנתאות?
    3. מה אמור להיות גובה הקנס במצב של מחזור?
    אני מבינה שזה ההפרש בין הריבית המקורית לזו שכיום בשוק,
    אך במצב כזה האם בכלל משתלם למחזר, או שגובה הקנס יהיה חופף לסכום הכסף שייחסך לנו אם נקבל ריביות נמוכות יותר כעת?
    4. האם כדאי ליצור קשר עם הבנק ולשאול אותו משמעויות מיחזור?

    נשמח לכל הערה והארה והמלצה/דיס המלצה מצידך בנושא המחזור
    (חודש וחצי אחרי לקיחת ההלוואה).
    תבורך על פועלך.
    תודה רבה מראש,
    שלומית

  126. חגי הגב 4 בספטמבר 2014 בשעה 22:39

    שלום משכנתאמן.

    אני לקחתי משכנתא לפני כשנה בסך 450K, גם אז הריבית הייתה נמוכה, אך קצת יותר גבוהה מהיום. בפער שבין אז להיום יש סיכוי שכדאי לי למחזר את המשכנתא?

    בתודה,
    חגי

    • משכנתאמן הגב 11 בספטמבר 2014 בשעה 17:50

      שלום אלי,
      אם ניתן להוריד בה ריבית ואחרי עמלת הפירעון עדיין זה יהיה זול יותר אז יש כדאיות
      בהצלחה

      • משכנתאמן הגב 11 בספטמבר 2014 בשעה 17:06

        שלום שחר,
        הצעה נחמדה וסבירה,
        תמשיכו בסקר השוק
        בהצלחה

  127. פרנק הגב 5 בספטמבר 2014 בשעה 2:25

    האם הורדת הריבית האחרונה כבר באה לידי ביטוי בריביות המשכנתא?
    אם לא? החל ממתי זה יבוא לידי ביטוי?

    תודה

  128. איתי הגב 8 בספטמבר 2014 בשעה 23:46

    היי,

    כמו בכל פעם, אתחיל במילות תודה על הבלוג האלוף הזה!!!

    שאלה, יש ברשותי משכנתה הבאה:
    1) 210K – פריים בריבית של P-0.9% ל- 29 שנים
    2) 410K – קל"צ בריבית של 3.91% ל- 14 שניo

    נראה לך ששוה לי לנסות מחזר? מה מצב הריביות היום בשוק במסלולים הנ"ל?

    תודה רבה,
    איתי

    • משכנתאמן הגב 11 בספטמבר 2014 בשעה 17:49

      שלום גלעד,
      1. תחשבו כמה אתם אומרים לשלם היום על כל המשכנתא ותחשבו אם המשכנתא החדשה + עמלת פירעון נותנת סכום נמוך יותר וכך תוכלו לדעת אם כדאי / לא כדאי למחזר
      2. את הקנס ניתן להוסיך למשכנתא החדשה ולא צריך להביא את הכסף מהבית
      בהצלחה

      • משכנתאמן הגב 11 בספטמבר 2014 בשעה 17:07

        שלום יצחק,
        נראה בסדר גמור,
        בהצלחה

        • משכנתאמן הגב 11 בספטמבר 2014 בשעה 17:08

          שלום איתי,
          אולי תצליחו להוריד בקל"צ ואז תבדקו כמה זה חוסך לכם
          בהצלחה

  129. יצחק הגב 9 בספטמבר 2014 בשעה 19:54

    שלום לך
    ברשותך יש לי שאלה
    אני מתוכנן לקחת משכנתא של 850 אלף בתמהיל הבא
    255000 בפריים : 0.9 ל – 30 שנה
    540000 קל"צ 3.80 ל- 25 שנה
    55000 מל"צ 2.56 ל – 25 שנה

    החזר חודשי סביב 4000 ש"ח

    שאלתי מבחינת התמהיל מה דעתך ?
    שכן מלבד הפריים אין לי תזוזות
    מל"צ תסולק מייד בתום 5 השנים ע"י קרן השתלמות
    והפריים ירד בהרגה על ידי חיסכון אישי

    תודה .

  130. שחר הגב 10 בספטמבר 2014 בשעה 10:21

    אנחנו זוג צעיר לדירה ראשונה אחרי פגישת משכנתא בבנק דיסקונט .
    הלוואה של 1 מיליון שח .
    אודה לתגובות על הריביות שהציעו לנו כמו גם הערות והארות לתמהיל . תודה מראש !!!
    1/3 פריים-0.9 ל 25 שנה
    1/3 קל"צ ל- 15 שנה , ריבית 3.43
    1/6 משתנה 5 שנים צמודה ל-30 שנה , ריבית 1.83
    1/6 משתנה ל 5 שנים לא צמודה ל- 30 שנה , ריבית 3.21
    המחשבה של המשתנה 5 שנים היא שנוכל לסגור אחת מהם בעוד 5 שנים ואת השניה בעוד 10 שנים מכספי קרן ההשתלמות .

    • מעיין הגב 5 בספטמבר 2014 בשעה 18:34

      שלום
      אני מרשה לעצמי לענות מניסיון אישי…
      לקחנו משכנתא ביולי 2013 כמוכם – תמהיל של פריים – 0.9 וקל"צ % 2.55 ל-6 שנים.
      לפני שבועיים מחזרנו את החלק של קל"צ (לפני הורדת ריבית האחרונה) ל 1.9% ל-5 שנים. לפי דעתי התשובות לשאלות שלך:
      1. שווה לבדוק, אולי תשיגי משהו קצת יותר טוב. קחי בחשבון שבמחזור משכנתא הריביות פחות אטרקטיביות כי (א) הבנק לא רוצה שתעשו מחזור (ב) גם אם תביאו הצעה טובה יותר מבנק אחר לא אומר שהבנק שלכם ישווה להצעה הזו כי יש תשלום על פתיחת תיק, שמאות וכו אם תעברו בנק. הבנק שלכם מודע לזה ולכן מרשה לעצמו לתת הצעה פחות אטרקטיבית ב0.1-0.3 מזאת שהבאתם…
      2. לא יודעת לענות על זה…
      3. לא יהיv לכם קנס כי הריבית הנוכחית שלכם נמוכה יותר מהריבית הממוצעת במשק שאליה משווים (יש הסבר על זה בלינק שבתוך הכתבה והריבית מפורסמת על ידי בנק ישראל ככה שאין בעיה לדעת מהי)
      4. כאן חשוב לי לציין שאם אתם הולכים לבדוק את הנושא בבנק שימו לב שהם לא מבלבלים אתכם ונותנים מידע נכון. כאמור, הבנק לא מעוניין שתמחזרו ולכן ינסה להגיד לכם כל מיני דברים אולי גם לא נכונים או אמיתיים. מכיוון שאתם במסלול קל"צ הרי מאוד קל לחשב כמה ריבית אתם משלמים היום (בשקלים) וכמה תשלמו עם ריבית חדשה וההפרש הוא בעצם החסכון שלכם. מציעה לכם לחשב בבית ולהגיע מוכנים לפגישה בבנק ולוודא שגם הבנק מאה לכם אותם מספרים.

      שיהיה בהצלחה,
      מעיין

      • שלומי הגב 4 בספטמבר 2014 בשעה 10:17

        אני מרשה לעצמי לענות – תקנו אותי אם אתם חושבים אחרת…

        התשובה היא תלויה בכם,
        אם אתם יכולים להשתמש בהפרש (3,000 פחות 1,740) ולהרוויח ממנו (בורסהנדלן וכו') יותר מאשר הריבית שמשלמים על ההלוואה, אזי לא כדאי למחזר. יש לזכור שזו הלוואה זולה מאד (המשכנתא), לכן ייתכן שניתן להשיג יותר מהחיסכון.
        אבל אם הכסף "יבוזבז" על דברים אחרים (חופשות בגדים מסעדות) מיותרים, או שסתם ישכב בעו"ש, אזי כדאי להגדיל את ההחזר החודשי, ולקצר את התקופות. (ברור שעדיף לקצר את ההלוואה היקרה יותר).

      • משכנתאמן הגב 11 בספטמבר 2014 בשעה 17:49

        שלום איילת,
        תוכלו לעשות זאת, אבל ייתכן שהבנקיפגע לכם בריבית או יחייב אתכם לשלב גם מסלולים אחרים
        בהצלחה

    • שי הגב 7 בספטמבר 2014 בשעה 18:58

      לא מומחה אבל מה שנראה לי הוא:

      אין טעם למחזר את הקל"צ.. כשמו כן הוא… אתם תשלמו את פער הריביות בעת המיחזור.

      דווקא ההלוואה המסוכנת בעני היא הפריים לעשרים שנה…. בשל העובדה כי אנו בשפל ריביות, מניח שהריבית הממוצעת בעשרים שנה הבאות תהיה גבוהה יותר מאשר היום. כל נסיון קיבוע בעתיד יגרור רביות גבוהות יותר… בשל העובדה כי תקופת ההלוואה ארוכה , אתם חותכים מהקרן דיי מעט חודש בחודשו , ולכן מגדילים את הסיכון. בקיצור, הייתי בודק קיבוע של חלק הפריים, או קיצור התקופה במידה שיש באפשרותכם לעמוד בהחזר החודשי..

      לדעתי היום מסלול הפריים הגיוני רק לתקופות קצרות יחסית על מנת לחסוך החזר חודשי… לתקופות ארוכות הייתי בוחר קל"צ.

      בהצלחה,
      שי

    • משכנתאמן הגב 14 בספטמבר 2014 בשעה 12:00

      שלומית שלום,
      לכו לסקר שוק ובדקו מה הקל"צ שניתן לקבל היום, תשוו אותו למה שיש לכם כבר ותראו מה הרווח
      ממנו תפחיתו את העמלה והנה לכם הפתרון המדוייק
      בהצלחה

  131. עמית הגב 10 בספטמבר 2014 בשעה 14:17

    שלום ,
    ברשותי נכס בשווי 1.2 מ' ללא משכנתא – ברצוני לקחת משכנתא לכל מטרה בשווי 300 אש"ח , מהם הריביות הכי טובות כרגע שאפשר להוציא מהבנקים כיום- לתוכנית של עד 15 שנה (כאשר המשכנתא מיועדת לסילוק בין שנה לשנתיים ואצתרך מסלולים נוחים לסילוק) ?

    תודה מראש
    עמית

  132. רונן הגב 11 בספטמבר 2014 בשעה 14:12

    שלום,

    אנחנו זוג מבוגר (גיל 60) ובעל הכנסה גבוהה וכעת מבצעים שדרוג לקניית בית פרטי.

    על מנת לא להשאיר מספיק רזרבה בצד, אנו מעוניינים לקחת משכנתא של 500K לתקופה של 8 שנים (גובה המשכנתא הינה כ 20% מעלות הנכס).
    איזה מסלול אתה ממליץ לנו לבחור.
    האם משתלם לקחת את כל הסכום בריבית קבועה לא צמודה (2.57%).
    נשמח לתשובה

  133. אוהד הגב 11 בספטמבר 2014 בשעה 15:11

    היי משכנתאמן ,
    אני זקוק למשכנתא של 455K ואילו התהמיל והריביות שקיבלתי :
    משתנה כל 5 שנים – 15 שנים – ריבית 2.3%
    ריבית פריים – 20 שנה – 1.75%
    ריבית קבועה לא צמודה – 18 שנים – 3.88% .
    סכ"ה החזר חודשי 2740
    אשמח מאוד לשמוע את דעתך על התמהיל והריביות אם הן טובות ? האם אפשר לבנות תמהיל יותר טוב שאני אשלם פחות כסף בסוף התקופה ?

  134. ישראל הגב 12 בספטמבר 2014 בשעה 11:26

    שלום:

    האם כדאי לעשות משכנתא בחול?
    האם אפשרי על דירה בארץ לעשות משכנתא בחול?
    אם כן איזה בנקים בינלאומיים כדאי ללכת אליהם?
    איזה ארצות?

    האם יש בנק שנותן הכל פריים?
    אם כן באיזה ריבית?

    • משכנתאמן הגב 11 בספטמבר 2014 בשעה 16:31

      שלום אוהד,
      1. אני חושב שהריבית של המשתנה מעט יקרה
      2. אני כמעט בטוח שעם תמהיל שמתאים לכם באופן אישי, תוכלו לחסוך כסף בטווח הארוך
      בהצלחה

      • יגאל ארנין הגב 6 בספטמבר 2014 בשעה 11:58

        אמנם אני לא האיש והאגדה.. 🙂

        אבל גם אני לקחתי לפני שנה בקל"צ וכיום אני ממחזר וזה חוסך לי כסף (המון כסף!).
        בהצלחה

  135. אבי הגב 12 בספטמבר 2014 בשעה 16:52

    לקחתי לפני כשנתיים 440,000 ש"ח כאשר 1/3 בריבית פריים – 0.9%. ו-2/3 קל"צ בריבית 4.85%.

    אני עומד לפני מחזור של מסלול הקל"צ, לשליש קל"צ ל- 10 שנים בריבית של כ-3%, שליש במשתנה כל 5 לא צמודה ל- 10 שנים בריבית של כ- 3.3%, ושליש בריבית פריים – 0.5% ל-20 שנים.

    הריביות הן לפני מו"מ ורציתי לדעת:
    1. מה אפשר להשיג עוד בגובה הריביות.
    3. מה דעתך על התמהיל.
    2. האם כיום שהריביות נמוכות לא כדאי לקבע יותר במסלול הקל"צ, שכן הריביות יכולות רק לעלות בעתיד.

    תודה מראש

  136. מיכל הגב 15 בספטמבר 2014 בשעה 11:27

    שלום רב,
    קודם כל המון תודה על כל הפוסטים המעניינים והמחכימים שלך. אני עוקבת אחריהם כבר למעלה משנה ונהנית בכל פעם. וגם לומדת משהו חדש על הדרך.

    ועכשיו לשאלתי:
    לקחתי משכנתא לפני שנה ושלושה חודשים. המשכנתא מהווה 75% מערך הנכס והיא בגובה של כ 900K.
    מכיוון שהריבית הייתה נמוכה כבר אז ומכיוון שהבנתי שאין לי קנסות יציאה, ושההחזר החודשי היווה שיקול מרכזי, החלטתי להמר ולקחת משכנתא בתמהיל קצת פחות מומלץ:
    33%- פריים : 0.9- ל 30 שנה
    67%- משתנה כל 5 שנים ב 1.55% ל 30 שנה
    הבנתי שאלה לא מסלולים שמומלץ לי להישאר איתם 30 שנה והתכנון שלי היה להנות מהריבית הנמוכה לשנתיים- שלוש הקרובות ואז לשנות את התמהיל ולהכניס את המרכיב של הקבועה לא צמודה.
    יש לי עכשיו שתי שאלות:
    1. האם מומלץ לי עכשיו לעשות את השינוי?
    2. מה הריבית הקבועה לא צמודה הטובה ביותר שאוכל לקבל?
    3. מה יש לך חהגיד בכללי על קבלת ההחלטות שלי 🙂 ומה היית ממליץ לי לעשות.
    תודה רבה
    מיכל- עוקבת נאמנה אחר הפוסטים שלך 🙂

    • משכנתאמן הגב 20 בספטמבר 2014 בשעה 21:13

      מיכל שלום,
      1. זה זמן מתאים למחזור
      2. הייתי משלב בתמהיל החדש גם קל"צ – כי זו ריבית שכדאי לנצל כיום
      בהצלחה

  137. מיכל הגב 15 בספטמבר 2014 בשעה 21:38

    שלום משכנתהאמן,
    לאור הריביות הנמוכות ניתן להניח שחלק המשכנתה שבפריים עוד יעלה.
    וזאת בזמן שניתן לקחת קלצ או קבועה צמודה בריביות נוחות.
    האם כדאי לקחת משכנתה ללא רכיב הפריים?

    תודות,
    מיכל

  138. שי הגב 15 בספטמבר 2014 בשעה 22:52

    שלום משכנתאמן,
    אתר מצויין, נהנה לקרוא בו מידי פעם.
    רק דבר אחד לא ממש הבנתי…
    קיימת סתירה בין המאמר לתשובות הניתנות לגולשים לגבי מיחזור קל"צ שאיני מצליח לישב.
    בהנחה שלקחתי קל"צ בריבית X, ונניח ירדה מאז הריבית, האם יתכן רווח כספי כלשהו במיחזור הסכום הנלקח בקל"צ? לפי הבנתי, את הרווח הפוטנציאלי מירידת הריבית, הבנק יגבה כעמלת פרעון. האם קיימים מיקרים שבהם עמלת הפרעון תהיה נמוכה מיתרת ההלוואה מהוונת לפי הפרש הריביות?
    במידה ולא, מה הטעם למחזר קל"צ?

    • משכנתאמן הגב 20 בספטמבר 2014 בשעה 21:07

      מיכל שלום,
      אני בעד הפריים, כי הוא ממש נמוך ותמיד יהיה ניתן להפוך אותו לקבועה
      יחד עם זאת, אם את "שונאת סיכון" ולא רוצה להשתמש בו – זה בסדר גמור
      בהצלחה

      • קארין הגב 20 בספטמבר 2014 בשעה 13:42

        תוספת קטנה:
        הריבית על הקל"צ אכן מאוד מאוד נמוכה, זו לא טעות!
        קיבלנו לקל"צ ריבית של 2.34 לשבע שנים, ו-2.7 לעשר שנים.
        במחשבה שניה, עם ריבית כזו אולי עדיף לשים את כל השני שליש הנותרים בקל"צ? מה דעתך?

      • משכנתאמן הגב 20 בספטמבר 2014 בשעה 20:58

        שלום קארין,
        הייתי מוותר על הקבועה הצמודה ומצרף אותה לקל"צ,
        לא הייתי מוותר על הפריים
        בהצלחה

        • משכנתאמן הגב 20 בספטמבר 2014 בשעה 21:02

          שלום עופר,
          המקרה שלך אכן מעט חריג, אבל אין מה להיבהל
          גש למספר בנקים והצג את העניין בכללותו – אני לא רואה בעיה מסוימת שלא יאשרו לך משכנתא
          בהצלחה

          • משכנתאמן הגב 20 בספטמבר 2014 בשעה 21:01

            שלום חן,
            הייתי לוקח פריים ארוך וקבועה צמודה קצרה
            בהצלחה

  139. עופר הגב 17 בספטמבר 2014 בשעה 17:02

    שלום משכנתאמן,

    תודה על האתר הנפלא!

    שאלה שלא ידעתי בדיוק היכן לשאול… אז סליחה אם היא לא קשורה בדיוק לנושא המאמר לעיל.

    קניתי בזמן האחרון בית בשומרון מיזם, במחיר של 1.1 מליון ש"ח עבור קומת קרקע + מעטפת לקומה ב' (סוג החוזה הוא כמו "בנה ביתך" דהיינו במסגרתו רכשתי קרקע + חוזה למתן שירותי בניה).
    אני מעונין לבנות גם את קומה ב' שמחירה יהיה כ 250 אש"ח.
    אך את קומה ב' אין לי אפשרות לסגור מול היזם בחוזה הרכישה המקורי, אלא אני סוגר את זה מול קבלן המשנה שבפועל עובד בבית.
    ז"א סה"כ מחיר הבית יעלה כ 1350 אש"ח.

    אני מעונין לממן את 2 הקומות יחדיו ע"י משכנתא של כ 70% (כ 950 אש"ח). שאלותי הן-
    האם ההפרדה בין החוזים יוצרת פה בעיה?
    האם זה אפשרי או חלילה ישנם בנקים שכלל לא יסכימו לתת לי מימון לקומה ב'?
    מה הפרצודורה שאני צריך לעשות כדי שיתייחסו להכל כעיסקה אחת ולא כקניה ובנוסף שיפוץ (שהבנתי שיתכן והריביות בו שונות. זה נכון?)

    תודה רבה ושנה טובה ומבורכת!

    • מיכל הגב 21 בספטמבר 2014 בשעה 13:31

      תודה רבה ושנה טובה!

  140. חן הגב 17 בספטמבר 2014 בשעה 20:49

    שלום רב וברכות רבות על האתר המעולה!!
    אני הולך לקראת מיחזור משכנתא לבד
    כרגע המסלול:
    משכנתא על 400000 החזר חודשי 1900
    פריים- 0.9 – 132000
    משתנה כל 5 לא צמוד- 3.66%- 127000 ₪
    קבועה אח' עוגן חדש- 2.32% 141000

    רציתי לשאול אם כדאי להשאיר את התמהיל במצבו הנוכחי, כמובן שאחרי המחזור יהיו ריביות אחרות, או שכדאי לי לשנות את התמהיל, להשאיר את הפריים ולקחת 2 מסלולים אחרים…
    תודה!

  141. קארין הגב 20 בספטמבר 2014 בשעה 12:02

    שלום,
    תודה רבה על האתר הנפלא! ההסברים פשוטים וברורים במיוחד עבור מי שאין לו ידע בנושא. תודה רבה!!
    אנחנו מעוניינים למחזר את המשכנתא שלנו:
    לפני כשנתיים לקחנו משכנתא של 625000 בהחזר חודשי של כ-3300, שליש פריים, שני שליש משתנה צמודה, למשך 20 שנה.
    כיום הקרן שלנו עומדת על 608000 וההחזר החודשי שלנו יכול לגדול באופן משמעותי ולהגיע ל-6000-6500 ש"ח בחודש. (אין לנו עמלת פירעון על המחזור).
    בבנק הציעו לנו את ההצעה הבאה:
    שליש פריים לעשר שנים בריבית של 0.85
    שליש קל"צ ל-7 שנים בריבית של 2.34
    שליש קבועה צמודה לעשר שנים בריבית של 1.8.
    סה"כ החזר 653,000
    האם ההצעה טובה לדעתך?
    האם תוכל להציע לנו תמהיל טוב יותר?
    תודה.

  142. מיטל הגב 22 בספטמבר 2014 בשעה 13:30

    שלום רב,
    ברצוני לשאול שאלה חשובה וקצת דחופה, אני במצב לחוץ לקבל משכנתא עקב הרחבת בנייה, והסיבה שאני צריכה לשלם לקבלן את כספו. העניין הוא שהבנק נתן לי הצעה לא טובה יחסית לבנקים אחרים, ואני לוקחת ממנו משכנתא נוספת כיוון שאין לי זמן למחזר. השאלה במצב כזה, איזה מסלול הכי "זול" לי לקחת לתקופה הקרובה, עד שאני אמחזר. כי בוודאי אני אמחזר, קיבלתי הצעות הרבה יותר טובות בבנקים אחרים.
    מה אתה מציע?

    • משכנתאמן הגב 30 בספטמבר 2014 בשעה 17:07

      שלום מיטל,
      פריים ומשתנה כל חמש צמודה
      בהצלחה

      • משכנתאמן הגב 6 באוקטובר 2014 בשעה 8:41

        משה שלום,
        בהחלט הייתי שוקל מחזור ולו רק בגלל הריביות המשתנות
        שקול לקחת ייעוץ מקצועי הפעם שלא תחזור על הטעויות
        בהצלחה

  143. משה הגב 30 בספטמבר 2014 בשעה 14:23

    משכנתא מן שלום,
    תודה על המידע המקצועי והחשוב.
    ברצוני לשמוע את חוו"ד ביחס למחזור משכנתאות.
    לקחתי משכנתאות כנגד 2 דירות לפני 2-3 שנים. כל המסלולים אמורים להסתיים בין 2036-2037 .
    במסלול פריים בריבית -0.8 480 K גרייס קרן עד 2017.
    משתנה כל 8 בריבית 2.79 240K עמלות סילוק 12606 ש"ח
    משתנה כל 5 בריבית 2.75 560K עמלות סילוק 9730 ש"ח
    משתנה כל 5 בריבית 2.13 160Kעמלות סילוק 845 ש"ח
    משתנה כל 5 בריבית 2.79 40 K עמלות סילוק 845 ש"ח
    במסלול פריים בריבית -0.7 200 K גרייס קרן עד 2017.
    משתנה כל 5 בריבית 2.56 270 K עמלות סילוק 4015 ש"ח
    משתנה כל 5 בריבית 2.35 90 K עמלות סילוק 1015 ש"ח
    בתודה משה

  144. אלין הגב 8 באוקטובר 2014 בשעה 11:05

    שלום,
    ראשית כל הכבוד על ההשקעה.
    אודה לדעתך :
    מימון 1050000 מהווה כ52% מהנכס
    600K קל"צ ל 20 שנה 3.7%
    250 פריים ל 25 שנה% 0.9-
    100 קצמ 12 שנה 1%
    100 קל"צ 18 שנה 3.5%

    החזר ראשוני כ 5800 כ 27% מהכנסות
    אמח לדעת את דעתךעל התמהיל והריביות

    • משכנתאמן הגב 13 באוקטובר 2014 בשעה 19:35

      שלום אלין,
      נראה סביר,
      בהצלחה

  145. זוג צעיר הגב 17 באוקטובר 2014 בשעה 17:59

    שלום ,
    אנו זוג +0, בני 30, בתכנון ילד 1 בשנה הקרובה, רוכשים דירה יד 2 ,בשווי של 1.8 מיליון ₪. ללא הלוואת נוספות. אציין שזו עסקה במשפחה (משנה לבנק בעיקר). הכנסה יחד של 12,000 ₪ שלא צפויה לעלות בשנים הקרובות ואם כן אולי ב- 2000 ₪ נטו. עוד 6 שנים קהש"ת של כ- 70,000 ₪. הון עצמי של 990,000 ₪ משכנתא מבוקשת 810,000 ₪ (45% מימון).
    התמהיל שקיבלנו: על בקשה של 810,000 ₪ :
    צמוד מדד, משתנה כל 5 שנים, שפיצר 267,000 ₪ 25 שנים 1.84%
    לא צמוד, פריים, שפיצר 243,000 25 0.95%
    לא צמוד ריבית קבועה, שפיצר 200,000 25 3.9%
    לא צמוד ריבית קבועה, שפיצר 100,000 18 3.55%
    סה"כ החזר חודשי 3,692 ₪
    טרם בדקתי אך, לדעתי: אפשר להחליף בין הסכומים בריביות הקבועות לא צמודות (קל"צ) ולהאריך ל- 30 שנים את הפרים ולקצר את הקבועה ל 18 שנים.
    שאלה נוספת: האם בחישוב קרן שווה כאשר הריבית עולה ההחזר החודשי עולה ביותר או שבחישוב שפיצר עולה יותר ההחזר החודשי כאשר הריבית עולה.
    אשמח לדעתך בנושא לתמהיל משופר יותר,
    תודה ושבת שלום,

    • משכנתאמן הגב 23 באוקטובר 2014 בשעה 11:08

      שלום וברכה,
      1. התמהיל והריביות סבירים, אני מניח שאפשר לעשות טוב מזה
      2. לפעמים כדאי להאריך את הפריים ולקצר מסלול אחר במקום, אבל יש לבדוק כל מקרה לגופו
      3. בקרן שווה זה יעלה יותר
      בהצלחה

  146. שרון הגב 2 בנובמבר 2014 בשעה 10:06

    היי
    יש לי משכנתא ישנה שכולה ע"ב הפריים. האם אפשר למחזר אותה כך שכולה תהיה ע"ב הפריים? או שמיחזור = משכנתא חדשה ואז יש הגבלה ל1/3…תודה!

    • משכנתאמן הגב 6 בנובמבר 2014 בשעה 10:15

      שלום שרון,
      כן – במיחזור ניתן לשמור את אחוז הפריים המקורי

  147. הדס הגב 11 בנובמבר 2014 בשעה 17:34

    שלום לך,
    שאלה לגבי חוק השליש:
    כרגע יש לי משכנתא שמורכבת 33% פריים ועוד 20% צמוד מדד משתנה כל 5 שנים.
    לפי מה שהבנתי, במיחזור עכשיו, אני יכולה לשנות ל- 55% בריבית פריים?

    • משכנתאמן הגב 13 בנובמבר 2014 בשעה 9:51

      שלום הדס,
      לא חושב שאת צודקת,
      הפריים אמור להישאר על 1/3 מערך המשכנתא
      בהצלחה

  148. סלבה הגב 15 בדצמבר 2014 בשעה 0:12

    שלום
    אני מעונין למחזר משכנתא קיימת על סך 750000 במקור
    מתוכה 400000 פריים – 0.7
    250000 משתנה כל שנה – 2.25
    100000 ק"צ – זכאות 4ֵֵ

    אני תכננתי למחזר את הזכאות + משתנה צמודה ולשמר את פריים

    שאלות:
    1. אם אני עובר לבנק אחר – האם אני אחויב לקחת הלוואות לפי חוק השליש ?
    2. אם ארצה למחזר את משתנה + זכאות לקל"צ בבנק שלי – האם זה יהיה אפשרי או יגבילו אותי באחוז המימון ? האם זה בכלל כדאי לדעתך

    תודה רבה

    • משכנתאמן הגב 17 בדצמבר 2014 בשעה 10:48

      שלום סלבה,
      1. כן – תחויב לחוק השליש
      2. יש מצב שיגבילו אותך ויש מצב שלא, תלוי בבנק
      3. אני חושב שזה נכון לשמר את הפריים ולמחזר את האחרות
      בהצלחה

  149. אלפרד הגב 29 בדצמבר 2014 בשעה 19:37

    קודם כל תודה רבה על האתר הנהדר!!!
    ההורים שלי רוצים למחזר משכנתא, אני רוצה לחשב את עמלת פרעון מוקדם למשכנתא שלהם, לאחר שקראתי את הפוסטים שלך בנושא ביקשתי מהם לבקש מהבנק את המידע על המשכנתא שלהם כיום,
    הנתונים שהבנק הציג לא מובנים עד הסוף.
    יש להם 5 תוכניות, סכום הביצוע סה"כ בכל התוכניות היה 320K , תאריך הביצוע היה 04.09.2000.
    אפרט רק על התוכנית הראשונה, אם יבין אותה אני אצליח להבין את כל שאר התוכניות – הלוואה צמודה למדד בריבית קבועה:
    1. סכום חלק זה בעת הביצוע 128,300
    2. תאריך חיוב הראשון 1.10.2000
    3. תאריך סיום חלק זה של ההלוואה 1.09.25
    4. שער הריבית בחלק זה 7.4%
    5. שער הריבית המותאמת 7.656215%
    6. מדד הבסיס לחישוב ההצמדה 107.2420 נקודות
    7. מדד הבסיס 2012 77.5034 נקודות
    8. סכום החיוב החודשי בגין חלק זה 1236.84 ש"ח
    9. שיעור הריבית הממוצעת 2.16%
    10. הריבית הממוצעת המותאמת 2.181513 %
    11. יתרת הקרן 83,866.27 ש"ח
    12. הפרשי הצמדה על הקרן 26,832.33 ש"ח
    13. ריבית 442.08 ש"ח
    14. הפרשי הצמדה על הריבית 141.44 ש"ח
    15. עמלת פרעון מוקדם – עמלת אי הודעה 110.7 ש"ח
    16. פיצוי מדד – אין
    17. הפרשי היוון 19,780.46 ש"ח
    18. הנחה על הפרשי היוון 40%
    19. סה"כ עמלת פרעון מוקדם 19891.16 ש"ח
    20. סה"כ סילוק בחלק זה של ההלוואה 131,173.28 ש"ח.
    לא ברורים לי כמה נתונים הבאים:
    1. ריבית מתואמת ? האם אני צריך להתייחס אליה בחישובים שלי ?
    2. מדד בסיס לחישוב ההצמדה ? מדד בסיס 2012 ? איפו אני משתמש בהם בחישובים?
    3. הפרשי הצמדה על הקרן ? מדובר על סכום מאוד גדול של 26,832 ש"ח, איך מחשבים אותו ?
    4. ריבית 442.08 ש"ח מה זה? איך מחשבים את זה ?
    5. הפרשי הצמדה על הריבית ? איך מחשבים את זה ?

    תודה רבה מראש על העזרה

    • משכנתאמן הגב 8 בינואר 2015 בשעה 0:00

      שלום אלפרד,
      אני לא בקיא בחישובים האלו ולא רוצה להטעות אותך ולכן אבקש ברשותך לא לענות על השאלה
      בהצלחה

  150. עדי הגב 21 בפברואר 2015 בשעה 17:54

    היי משכנתאמן,
    תודה על כל המידע המפורט. ברצוני לשאול שאלה.
    יש לי משכנתא ובה גם מסלול קל"צ וגם מסלול פריים. קיבלתי ריבית טובה במסלול קל"צ.
    בעתיד כאשר ארצה למחזר את מסלול הפריים (בגלל שהריבית בו תעלה) האם אצטרך למחזר גם את מסלול הקל"צ שקיבלתי בעבר או שניתן למחזר רק את מסלול הפריים?

    המון תודה

    • משכנתאמן הגב 28 בפברואר 2015 בשעה 23:18

      שלום עדי,
      לא – ניתן למחזר כל חלק בנפרד ללא תלות בחלק השני
      בהצלחה

  151. אליקו הגב 10 במרץ 2015 בשעה 20:53

    לקחתי משכנתא ב-2001 באחוזי ריבית 6.7 6.2 5.5 5.5 6.4 האים אני יכול למחזר את המשכנתא . בבנק אמרו לי שלא כדאי ….. אנא עזור לי בבקשה……..מסיים לשלם ב-2025 ריבית קבועה …

    • משכנתאמן הגב 11 במרץ 2015 בשעה 10:09

      שלום אליקו,
      כדי לבדוק כדאיות מחזור צריך לבדוק מה היתרה לסילוק (כולל קנסות) ומה ההצעה שתוכל לקבל ואז להזין את זה למחשבון המשכנתא באתר –
      כך תוכל לבדוק כדאיות מול המשכנתא הנוכחית
      בהצלחה

  152. יעל הגב 19 במרץ 2015 בשעה 23:17

    שלום רב,
    לפני כ-3 שנים לקחנו משכנתא בשני מסלולים:
    115,000 p-0.9 ל-20 ש׳, ו-235000 בקלצ עם ריבית 4.9 ל-15 ש׳. סה״כ בקרן נשאר כ-330000 ש״ח. כיום אנחנו עומדים בפני הרחבת הבית ורוצים לקחת עוד כ-450000 ש״ח.
    האם כדאי למחזר את כל המשכנתא הקיימת או שאפשר/כדאי להשאיר אותה או את חלקה כמו שהיא ולהוסיף הלוואות במסלולים נוספים?

    • משכנתאמן הגב 1 באפריל 2015 בשעה 10:41

      שלום יעל,
      הייתי ממחזר ועושה הכל מחדש
      בהצלחה

  153. ראובן הגב 23 במרץ 2015 בשעה 23:24

    שלום רב! לקחתי משכנתה ב סך 460000 היום יש לי חוב 370000.אני רוצה לעשות מיחזור משכנתה.אני יכול לקחת 400000 למשכנתה חדשה? תודה מראש!!!

    • משכנתאמן הגב 25 במרץ 2015 בשעה 10:22

      שלום ראובן,
      בעקרון כן אך זה תלוי במספר גורמים
      בכל מקרה ההלוואה לא תוכל להיות יותר מ-50% משווי הנכס
      ממליץ לפנות לבנק ולבדוק את זה פרטנית
      בהצלחה

  154. אירנה הגב 13 באפריל 2015 בשעה 22:03

    שלום,
    תודה רבה על המידע באתר, זה מאד עזר לי.
    יש לי שאלה לגבי אופן חישוב ההחזר כאשר לוקחים הלוואה צמודה למדד.
    אני רוצה לקחת 100 אלף צמוד למדד עם ריבית משתנה כל 5 שנים ולהחזיר בנקודה שינוי ריבית בעוד 5 שנים.
    ברור לי שחזרי הקרן יתכן ויגדלו אם המדד יעלה.
    נניח בסוף 5 שנים החזרתי 30 אלף מתוך הקרן המקורית.
    כמה עליי להחזיר לבנק כדי לסגור את המסלול?
    שאלה נוספת, איפב ניתן לראות את גובה המדד וכל כמה זמן הוא משתנה?
    תודה
    אירנה

    • משכנתאמן הגב 22 באפריל 2015 בשעה 18:51

      אירנה שלום,
      1. אם הקרן תיוותר על 70 אלף ש"ח (כולל עמלות פרעון אם קיימות) זה מה שתצטרכי לשלם על מנת לסלק את ההלוואה
      2. במרוצת החמש שנים הקרן תשפיע גם על הקרן וגם על ההחזר
      3. הנה קישור לשינויי המדד בשנים האחרונות (הוא מתפרסם בכל 15 לחודש על החודש הקודם)
      בהצלחה

  155. שירה הגב 13 באפריל 2015 בשעה 23:20

    שלום,
    אשמח לעצה: בבנק דפקו אותי רגע לפני העברת הכספים, והעלו לי את הריבית באופן משמעותי למרות שהכל היה חתום וכל המסמכים הוגשו (העלו למעלה מ10% מגובה הריבית שניתנה לי, למרות שלא ידוע לי על שינוי משמעותי במשק). יש לי הצעות טובות יותר מבנקים אחרים (דומות להצעה הקודמת), אך אין לי זמן לממש אותן כבר כיוון שיש הערת אזהרה ואני חייבת את הכסף כרגע לחוזה (מצאו לקוחה שבויה). אני שוקלת לקחת את המשכנתא מהם, ולגשת למחזר משכנתא בעוד שבוע-שבועיים עם בנקים אחרים שנתנו לי ריביות טובות יותר. האם כדאי לנסות להזדרז ולמחזר משכנתא כבר לפני התשלום הראשון או שעשויות להיות בעיות שלא חשבתי עליהן?
    תודה!

    • משכנתאמן הגב 22 באפריל 2015 בשעה 18:44

      שלום שירה,
      לא אמורות להיות בעיות לפני התשלום הראשון, אבל אני מניח שעד שלא תהיי "בעלת הבית" לא תוכלי למחזר את המשכנתא (וכרגע את רק בהערת אזהרה עד שעורך הדין יקבל את המסמכים בו הוא יוכל להעביר את הדירה לבעלותך)
      אגב לא בטוח שהמחזור ישתלם
      בהצלחה

  156. זואי הגב 29 באפריל 2015 בשעה 11:04

    שלום,

    אנו שוקלים למחזר את המשכנתא הקיימת. הייתי רוצה לדעת עד כמה מצב בחשבון עו"ש (מינוס קיים בחשבון/הלוואות) עלול להשפיע על ההצעות של ריביות/גמישות של הבנקים? האם נחשב ללקוח "פחות כדאי" לבנק במקרה כזה?
    במידה וממחזרים באותו בנק בו לקחו את המשכנתא, עד כמה קיימת גמישות בנושא תשלום של דמי פתיחת תיק?

    תודה

    • משכנתאמן הגב 3 במאי 2015 בשעה 0:51

      שלום זואי,
      כל עוד ההלוואות משולמות + אין חריגה בחשבון אז אין לזה כל כך משמעות
      בכל הבנקים ניתן לבקש הנחה בדמי פתיחת תיק
      בהצלחה

  157. לי הגב 1 במאי 2015 בשעה 17:30

    אני מתלבטת במיחזור משכנתא לאור שיטת שפיצר. משכנתא נלקחה ב2004 כשחלקה בריבית קבועה צמודה ל30 שנה. (פריים ודולרי נגסו יפה מהקרן ולהם נשאר עוד 14 שנה). הבעיה זה בחלק של הקבועה צמודה שהיום מהווה אחוז דיי גדול מהתיק היות והקרן כמעט לא השתנתה ועד עכשיו אני משלמת בעיקר ריביות. בעוד 5 שנים יש התהפכות יחס ההחזר של יותר קרן ופחות ריבית (שפיצר). במיחזור אני רוצה להשאיר את הפריים ולעבור עם השאר לריבית קבועה לא צמודה, כך ארוויח ריבית יותר נמוכה ולא תהיה הצמדה למדד. האם לאור שפיצר שיתהפך בעוד 5 כדאי בכל זאת למחזר? האם המחשבון אליו אתה מפנה,ומראה את הסכום הסופי של ההחזר משקלל נתון זה? (הזמן שנישאר להתהפכות יחס ההחזר בין הקרן לריבית – שפיצר)

  158. שמואל הגב 14 במאי 2015 בשעה 2:21

    שאלה חשובה לי:
    כתבת: "אבל אם יש לכם משכנתא קיימת ונמצא בה יותר מ- 1/3 בריביות משתנות (פריים, משתנה כל שנה וכו') אתם יכולים לשמור על היחס של הריבית המשתנה גם במחזור המשכנתא".

    מה קורה אם יש לי משכנתא שכולה ריבית משתנה אבל רק שליש מתוכה בפריים והשאר צמוד מדד משתנה כל שנה, האם אוכל במיחזור לקבל משכנתא שחציה או אולי אף רובה בפריים?

    תודה רבה

    • משכנתאמן הגב 20 במאי 2015 בשעה 12:46

      שלום שמואל,
      כן,
      בהצלחה

  159. רינה הגב 14 במאי 2015 בשעה 9:51

    שלום,
    אני מתלבטת קצת לגבי מחזור משכנתא , יש לנו מסלול של קבוע לא צמוד של ריבת 4.9 והבנק נותן לנו ב3 אחוז למחזר שהסכום עומד 335,000.
    פרעון הוא 33,161
    האם כדאי לי לבצע זאת?

    יש לי מסלול נוסף של פריים של סכום 150000
    סך הכל ההחזר של שני המסלולים החודשים עומד על 2700 שח
    במידה ואני יחליט למחזר יהיה 3100 ש"ח

  160. לי הגב 15 במאי 2015 בשעה 14:07

    שלום
    ככה זה כשצוללים לתוך המשכנתא… חשבתי שאני מבינה את העניין של שפיצר, אבל כנראה שלא.

    המשכנתא הנוכחית שלי מורכבת:
    ממסלול ריבית קבועה צמודה 4.8% (30 שנה)
    מסלול פריים (פריים מינוס חצי. זה אומר שבתחילת משכנתא ריבית של 5.5%) (25 שנה)
    מסלול דולרי (25 שנה)
    כל אחד מהמסלולים מורכב לפי שפיצר וכולם נלקחו פחות או יותר באותן ריביות.
    היום לאחר 10 שנים שאני משלמת משכנתא, במסלול הפריים החזרתי 26% מההלוואה, במסלול הדולרי החזרתי 40% ובמסלול ריבית קבועה צמודה לא החזרתי כלום (אם להיות מדויקים החזרתי 3000 שח)!! אך עם עמלת הסילוק אני אחזיר עכשיו יותר ממה שלקחתי.
    אני יודעת שבמסלול הדולרי ובפריים הריבית/הדולר ירדה לאורך השנים ולכן שילמתי פחות ריבית על הקרן שנותרה, אבל איך הפערים כל כך גדולים? איך זה שבצמודה כלום לא ירד? אפילו אצל שפיצר היה יורד משהו (: מה לא הבנתי בפאזל הזה?

    • משכנתאמן הגב 20 במאי 2015 בשעה 12:42

      שלום לי,
      1. הבעיה בצמודה ששמתם את כל הצמדות המדד בשנים האלו ולכן הקרן לא סולקה (כל פעם שקיזזת מהקרן בא המדד והוסיף מחדש על הקרן סכום נוסף)
      2. אין חובה לקחת שליש מכל מסלול
      בהצלחה

  161. לי הגב 15 במאי 2015 בשעה 14:16

    שכחתי להוסיף וחשוב לציין שקבועה צמודה 42% מסכום ההלוואה, 33% הדולרי, 25% הפריים (איזה תנאים גרועים… אבל היינו צעירים….)
    האם הבנק בעצם החליט על אחוז החזר שונה מכל מסלול? לא אמורים לחשב את ההחזר החודשי שיהיה שליש מכל חלק?

  162. ידידיה הגב 26 במאי 2015 בשעה 0:40

    היי.
    רציתי לדעת האם אתה יודע מה הריבית הממוצעת שהבנקים לוקחים היום על 350,000 ש"ח קל"צ ל25 שנה..
    שמעתי מחבר 3.2 וזה מוזר לי כי אני לפני שנתיים חתמתי על 5.8 וזה היה הצעה מעולה..
    ואם זה אכן נכון שהריבית היום היא 3.2 כדאי ללכת ולמחזר או שאחרי שנתיים וחצי של משכנתא זה מידי מהר למחזר?

    • משכנתאמן הגב 28 במאי 2015 בשעה 5:05

      שלום ידידיה,
      כדי לבדוק כדאיות מחזור צריך לבדוק מה היתרה לסילוק (כולל עמלות פרעון) ולקבל הצעה חדשה מהבנק
      לאחר מכן ניתן לחשב באמצעות מחשבון המשכנתא אם משתלם למחזר או לא
      בהצלחה

  163. יוסף הגב 5 ביוני 2015 בשעה 1:06

    שלום רב
    אני רוצה למחזר משכנתא לחבר
    חלק מההלוואה זה הלוואה חופשית מכספי הבנק
    וחלק זה הלוואה תקציבית רציתי לדעת מה ההבדל ?
    והאם יש לזה השלכות לגבי המיחזור?
    תודה רבה

    • משכנתאמן הגב 8 ביוני 2015 בשעה 9:38

      שלום יוסף,
      חופשית מדובר בהלוואה רגילה ותקציבית מדובר על זכאות משכנתא שניתנה מהמדינה
      אין הרבה הבדל בין השניים למעט העובדת שעל הזכאות אין עמלת פירעון
      בהצלחה

  164. ישי הגב 7 ביוני 2015 בשעה 10:29

    לא הבנתי את החישוב שצריך לעשות. בפוסט כתוב:
    "יש לחשב כמה תעלה לכם המשכנתא בסוף התקופה"
    האם הכוונה למה שנשאר מהמשכנתא (מעכשיו ועד הסוף)?
    או מההתחלה, כולל מה שכבר שילמתי (מרגע שלקחתי ועד הסוף)?

    ואם אני חושב למחזר רק חלק, האם אני משווה רק את החלק הזה או את הכל?

    • משכנתאמן הגב 8 ביוני 2015 בשעה 9:32

      שלום ישי,
      הכוונה למה שנשאר מהמשכנתא אל מול המחזור שתוכל לבצע
      מה ששולם כבר לא רלוונטי במקרה זה
      כנ"ל בנוגע לחלק יחסי
      בהצלחה

  165. נופר הגב 16 ביוני 2015 בשעה 8:32

    היי
    האם יש מגבלה של מחזור משכנתא מיום קבלתה? הכוונה אם לקחתי משכתנא לפני שנתיים האם אני יכולה לבצע מחזור משכתנא? או שאני צריכה להמתין תקופה מסוימת?
    כמו כן, לקחתנו 1M מהבנק ל-30 שנה ב4 מסלולים שונים כולם כוללים פריים, היום אנחנו מעוניינים להכניס 300K למשכנתא ובכלל למחזר אותה כי ההכנסות עלו משמעותית, אנחנו רוצים לבדוק אופציה לשנות את ההחזר החודשי ל- 10 שנים, האם אתה חושב שזה מומלץ?

    • משכנתאמן הגב 17 ביוני 2015 בשעה 10:12

      שלום נופר,
      אין מגבלה בנוגע לזמן מחזור המשכנתא
      כדי לבדוק כדאיות מחזור צריך לבדוק מה היתרה לסילוק (כולל עמלות פרעון) ולקבל הצעה חדשה מהבנק
      לאחר מכן ניתן לחשב באמצעות מחשבון המשכנתא אם משתלם למחזר או לא
      בהצלחה

      • נופר הגב 21 ביוני 2015 בשעה 8:45

        תודה על התשובה 🙂
        לפי דבריו של הבנק נאמר לי שממש לא כדאי לנו לגעת במשכנתא שיש לנו היום, לטענת הנציג בבנק , יש חוק חדש של בנק ישראל המחייב שמסלול אחד במשכנתא חייב להיות קבוע ואילו אצלנו אין שום מסלול קבוע כולם צמודים מדד, האם זה נכון? מרגיש לי שהוא קצת משקר לנו…

        תודה רבה
        נופר

        • משכנתאמן הגב 24 ביוני 2015 בשעה 12:58

          שלום נופר,
          היום אכן יש מגבלות, אך אם לקחת את המשכנתא לפני המגבלה אתם רשאים לשמור על ההרכב שלה גם במחזור
          בהצלחה

  166. ישראל הגב 23 ביוני 2015 בשעה 18:52

    אני לא מבין איך אפשר להרויח ממיחזור קל"צ 5%
    לקל"צ 3% אם את כל הרווח משלמים חזרה
    בעמלת ההיוון.
    תודה רבה

  167. אופיר הגב 1 ביולי 2015 בשעה 10:48

    שלום אופיר
    לקחנו משכנתה לפני 14 שנה בערך זכאות 1400 שח כול חודש ומשלימה של 100 אלף אחזר כול חודש של500 שח מה היתה ממליץ לנו לעשות תודה

    • משכנתאמן הגב 2 ביולי 2015 בשעה 8:38

      שלום אופיר,
      כדי לבדוק כדאיות מחזור צריך לבדוק מה היתרה לסילוק (כולל עמלות פרעון) ולקבל הצעה חדשה מהבנק
      לאחר מכן ניתן לחשב באמצעות מחשבון המשכנתא אם משתלם למחזר או לא
      בהצלחה

  168. יוסף הגב 16 ביולי 2015 בשעה 15:28

    נניח שיש לי משכנתא בבנק X, ב3 מסלולים שונים.
    ואני רוצה למחזר רק חלק מהמסלולים, ואת החלק הנותר להשאיר.
    האם עדיין ניתן למחזר את המשכנתא גם בבנקים מתחרים?
    אני מניח שלא… ואז בעצם הבנק שלי יודע את זה, ואז אני מניח שהוא יהיה די קשוח בהצעות שהוא יתן לי, לא?

    • משכנתאמן הגב 19 ביולי 2015 בשעה 16:41

      שלום יוסף,
      לא ניתן למחזר חלק מהמשכנתא בבנק אחר אלא את כל המשכנתא בלבד
      בהצלחה

  169. טימור הגב 31 באוגוסט 2015 בשעה 8:22

    שלום.
    אני לקחתי משכנתא ב 2013 בסכום של 360000 מחולקת לשתים: 1- משתנה כל 5 שנים עם ריבית 2.26
    2- משתנה כל 5 שנים עם ריבית 2.45
    והתשלום חודשי זה בערך 1650 שקל לחודש.
    העם כדי לי לעשות מחזור ו איזה תוכנית? אני מוכן לעלות ל 2000 שקל החזר חודשי.
    תודה

    • משכנתאמן הגב 2 בספטמבר 2015 בשעה 20:20

      שלום טימור,
      כדי לבדוק כדאיות מחזור צריך לבדוק מה היתרה לסילוק (כולל עמלות פרעון) ולקבל הצעה חדשה מהבנק
      לאחר מכן ניתן לחשב באמצעות מחשבון המשכנתא אם משתלם למחזר או לא
      בהצלחה

  170. טימור ה