בתקופה האחרונה אני שומע וקורא מדי שבוע על כך שסטנלי פישר ובנק ישראל עומדים "להטיל פצצה" על שוק המשכנתאות, ישנן הרבה שמועות אבל הכיוון הוא שבנק ישראל יגביל את אחוזי המימון על רכישת דירה.
בעבר בנק ישראל כבר עשה כך והורה לבנקים להפריש סכום גבוה יותר על הלוואות מעל 60% מימון, מה שגרם לבנקים להעלות את המחיר (הריבית) על הלוואות מסוג כזה, יחד עם זאת הפעם השמועות מדברות על הגבלה של כ- 50% וזה כבר הרבה יותר משמעותי, הדעה שלי (שהיא ממש לא טובה משום דעה אחרת כי חוץ מסטנלי וחבריו אף אחד לא באמת יודע) היא שבנק ישראל יעשה את זה אבל ייטיב עם הזוגות הצעירים ולהם יאפשר לקחת אחוז מימון גבוה יותר.
אבל די לצרה בשעתה והיום אני רוצה לדבר איתכם על דבר אחר שקשור גם הוא לבנק ישראל.
רובנו כבר למדנו שלא ניתן לשלב בתמהיל המשכנתא שלנו יותר משליש פריים, אבל מכיוון שהיו כאן הרבה שאלות בנושא ובנוסף יש כמה דברים שכדאי לחדד בנושא, אני רוצה לתת לכם את ההגבלה של בנק ישראל במלואה (או לפחות את החלקים החשובים שלה) כולל מה קורה כשממחזרים או גוררים משכנתא.
אז הנה בבקשה, כל מה שרציתם לדעת על הגבלת התמהיל של בנק ישראל ולא העזתם לשאול.
מהי בעצם הגבלת השליש?
בנק ישראל קבע שהוא מגביל אותנו מלשלב בתמהיל המשכנתא יותר מ- 1/3 בריבית משתנה.
כלומר, אם אני לוקח מיליון ₪ משכנתא, אז אני לא יכול לקחת יותר מ- 333,333 ₪ (שזה בעצם שליש) במסלול בריבית משתנה.
הוא קבע שריבית משתנה נחשבת ריבית שמשתנה בתדירות נמוכה של עד חמש שנים, כלומר כל מסלולי המשכנתא שהריביות שלהם משתנות בפחות מחמש שנים לא יכולים להיות יותר משליש בתמהיל המשכנתא שלנו.
להלן המסלולים אליהם הוא מתכוון:
- מסלול בריבית פריים (הריבית כאן משתנה אחת לחודש)
- מסלול בריבית משתנה כל שנה / שנתיים
- מסלול בריבית מק"מ (הריבית כאן משתנה אחת לשנה)
- מסלול בריבית יורו / דולר (הריבית כאן משתנה אחת לחצי שנה)
המסלול "ריבית משתנה כל חמש שנים" אינו נכלל בהגבלה כי הריבית שלו משתנה אחת לחמש שנים ומבחינת בנק ישראל זה סוג של "ריבית קבועה" ולא משתנה.
למה בנק ישראל בכלל הגביל את החלק של הריבית המשתנה?
בעיקרון, בנק ישראל רצה להגן גם על לוקחי המשכנתאות (אתם) וגם על הבנקים כי במקרה של קריסה שנינו נפגע.
הוא הבין שהוא צריך להתערב בשוק על מנת לא לתת לו להגיע לרמות סיכון גבוהות והחליט על הפעולה של הגבלת המסלולים.
בנק ישראל שם לב למספר דברים שעודדו אותו לעשות כך:
- ראשית, מחירי הדיור עלו ב"פראות" בשנים האחרונות והביאו אותנו לקחת משכנתאות בסכומים הרבה יותר גדולים מבעבר.
- היום (וכמובן ביום שפורסמה ההגבלה) הריבית היא נמוכה במשק, מה שמעודד הרבה אנשים לקחת את כל המשכנתא שלהם בריבית משתנה (בגלל ההחזרים הנמוכים שלה), אבל אותם אנשים לא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא שלהם כאשר הריבית תעלה (ובנק ישראל אמר כמה וכמה פעמים שהריבית תעלה).
- סטנלי פישר מסתכל על העולם ומנסה ללמוד מהטעויות שלהם, בארה"ב ראינו מצב דומה בו המחירים של הדירות עלו מצד אחד והריבית הייתה נמוכה מצד שני.
זה גרם לאנשים לקחת הרבה כסף בריבית משתנה וכשהריבית עלתה הם פשוט לא יכלו להחזיר את ההלוואה שלהם וכך נוצר שם משבר הדיור הגדול.
בנק ישראל לא רוצה לראות דבר דומה בארץ ולכן קיבל החלטה להגביל את תמהיל המשכנתא על מנת לאזן קצת התמהיל ולהפחית ממנו את המשקל של הריבית המשתנה לשליש.
מה אפשר לעשות נגד זה?
בעיקרון, לא ניתן לעשות הרבה, הרי כל הבנקים עומדים בתנאי ההגבלה ולא יכולים בשום אופן לעבור על התקנה הזו של בנק ישראל, לכן כולנו כפופים להנחיה הזו.
מה קורה אם אתם רוצים למחזר?
הרעיון הוא פשוט מאוד.
המשקל של הריבית המשתנה בעבר יכול להיות גם המשקל במיחזור.
אני אסביר, נניח שלקחתם לפני 5 שנים משכנתא וכל כולה הייתה במסלול פריים, אתם יכולים היום למחזר את המשכנתא שלכם ולקחת 100% תמהיל בריבית משתנה (בכל אחד מהמסלולים שהצגתי למעלה).
בנק ישראל לא מגביל את אלו שממחזרים ומאפשר להם להישאר עם אותו המשקל בריבית המשתנה.
אם בנוסף למיחזור אתם מבקשים עוד כסף (כלומר, הלוואה כנגד נכס קיים) אתם תהיו "מוגבלים" רק על התוספת (לדוגמא, אם תרצו עוד 100,000 ₪ , תוכלו לשלב עד 33,333 ₪ בריבית משתנה)
יש לציין,
רוב הבנקים מבקשים להקטין את הסכום הממוחזר (בכמה שקלים) ו/או לקחת אחוז אחד במסלול קבוע וזאת לאור ההנחיה הלא ברורה של הנגיד (אבל יחד עם זאת זה בטל בשישים ולא משפיע על העיקרון).
מה קורה אם גוררים משכנתא?
אותו דבר כמו במיחזור, מה שהיה לכם לפני כן, אתם יכולים לשמור.
אם תצטרכו לקחת כסף נוסף בגרירה תצטרכו את ה"כסף החדש" לקחת על פי התמהיל (כלומר, אם חוץ מהגרירה אתם מוסיפים להלוואה 300 אלף ₪, תוכלו לקחת במסלול "ריבית משתנה עד 100,000 ₪ בלבד).
האם יש יוצאים מן הכלל?
כן, בהלוואות גישור (בוליט) חלק מהבנקים (לא כולם) מאפשרים לקחת את כל הסכום בריבית משתנה.
יש לבדוק מול הבנק בו אתם מתעניינים את האופציה הנ"ל ולפעמים היא מאוד משתלמת (כי הלוואות גישור הן לתקופה קצרה כך שאין חשש רציני מעליית הריביות) ובנוסף אין דבר יותר מבאס מלשלם ריבית בכל חודש ולהחזיר את הקרן בעוד שנה – שנתיים שהיא "נפוחה" ממדדים.
לסיכום,
אני מאמין שרובכם ידעתם על "מגבלת השליש" אבל אני גם מאמין שלא כולכם ידעתם למה היא באה ומתי צריך להתחשב בה ומתי לא.
יותר חשוב מהכל (ואני אומר את זה בכל פעם ואני אגיד גם עכשיו) הוא להירשם לרשימת התפוצה שלי, כי רק ככה תוכלו באמת ללמוד ולשמוע על כל החדשות שקשורות למשכנתא שלכם, הגבלות חדשות של בנק ישראל, מסלולי חדשים ומבצעים של בנקים למשכנתאות ועוד.
ההרשמה היא פשוטה והשירות כמובן ללא תשלום (כמו כן אין גם דואר זבל וניתן להסיר את עצמכם בכל רגע שתחפצו)
אז קדימה, אל תמתינו יותר מדי 🙂 ניתן להירשם מכאן.
שוב פעם
תודה רבה!
תודה על הזמן והמקצועיות שאתה מגדיש עבורנו
מכל פוסט שכתבת למדתי משהוא חדש שלא ידעתי
תודה תמשיך להעשיר ולהחכים אותו בנושא כה לא פשוט "משכנתא"
היי,
שוב תודה על הפרגון – אני שמח שהבלוג עוזר!
תמיד פה לרשותכם.
בודאי שאפשר לעקוף את ההגבלה! רק צריך מספיק הון עצמי.
לדוגמה:
אני רוצה לקנות דירה בשווי של מליון ויש לי 800K הון עצמי. אני רוצה לקחת משכנתא של 200K בריבית פריים בלבד (100%).
לצורך כך אקח מהבנק משכנתא של:
400K משתנה כל 5
200K פריים
כך שאני עומד במגבלת השליש.
חודש לאחר מכן אשוב לבנק ואפרע את ה-400K משתנה.
נותרתי עם 100% מהמשכנתא צמודה לפריים.
מעניין מאוד…
רציתי לדעת האם זה באמת אפשר לעשות כמו שיואב מציע?
האם ומתי זה כדאי.
תודה.
היי עודד,
כפי שעניתי ליואב:
אני מכיר את ה"טריק",
אבל זה מן סוג של "הונאה" (נכון שאף אחד לא יעצור אותך בגלל זה), אבל מבחינה ערכית זה לא ראוי.
אני אישית לא יכול לפרסם את זה וגם לא הייתי עושה את זה, אבל אני בטוח שהרבה אחרים כן.
לשיקולך ולשיקול האחרים.
היי יואב,
מכיר את ה"טריק",
אבל זה מן סוג של "הונאה" (נכון שאף אחד לא יעצור אותך בגלל זה), אבל מבחינה ערכית זה לא ראוי.
אני אישית לא יכול לפרסם את זה וגם לא הייתי עושה את זה, אבל אני בטוח שהרבה אחרים כן.
לשיקולך ולשיקול האחרים.
איזו הונאה?! את מי אתה חושב שמוליכים כאן שולל? למישהו נגרם נזק?
פועלים מול הבנק בדיוק לפי חוזה המשכנתא, משלמים על פתיחת תיק ועמלות והבנק לא מפסיד שקל.
גם לא סותר את הנחיית בנק ישראל. מטרת ההנחייה היא להקטין סיכונים ופה אפילו לוקחים סיכון קטן יותר ממה שההנחיה מאפשרת.
אל תתבלבל – אין כאן שום עניין ערכי. זה עניין עסקי.
אתי, לגיטימי וכשר.
לא מדויק,
אבל לא בא לי להיכנס לוויכוח.
כמו שאמרת האפשרות קיימת, כל אחד יעשה לפי ראות עיניו.
היי,
תודה רבה על הפוסטים שלך. הם כתובים בשפה פשוטה ונהירה, פשוט עושה סדר בראש בתחום לא פשוט!
שאלה לי אליך- היום הודיע הנגיד על הורדה של הריבית ב- 0.25. האם ההורדה הזו משפיעה באיזה שהוא אופן על הריבית הקבועה לא צמודה?
בהתאם למה הבנק קובע את הקל״צ? מהם השיקולים שלו?
אני כיום עומד בפני לקיחת משכנתא. שליש לקחתי בפריים ושני שליש אני לוקח בקל״צ. כיום יש לי שתי הצעות והשאלה היא האם אני יכול למנף את ההורדה בריבית ללחוץ קצת את הבנק ולהוריד את הקל״צ.
אשמח לשמוע את עמדתך. ושוב תודה על מלאכת הקודש שאתה עושה.
היי אריאל,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
1. הבנק מוכר קל"צ כי יש לזה ביקוש והוא מתמחר את הסיכונים שלו בריבית.
2. כן, הורדת הפריים תשפיע גם על הקל"צ ובהחלט אתה צריך לבקש הנחה / להמתין להורדת הריבית.
שלום רב,
על פי הנחיותך כפי שמופיעות באתר, אני נמצא בתהליך הסתובבות בין הבנקים השונים כדי לקבל הצעות.
להלן שתי ההצעות המובילות שקיבלתי עד כה:
הצעה 1:
* 100,000 ש"ח | קבועה צמודה | 120 חודשים | ריבית מתואמת 2.020%
* 180,000 ש"ח | משתנה כל 5 שנים | צמוד מדד | ריבית מתואמת 1.850% (ריבית בסיסית 1.190% לפי עוגן אג"ח צמוד מדד 0.660%+)
* 230,000 ש"ח | פריים | 300 חודשים | 0.95%- |
* 70,000 ש"ח | קבועה לא צמודה | 96 חודשים | ריבית מתואמת 3.610%
* 120,000 ש"ח | קבועה לא צמודה | 120 חודשים | ריבית מתואמת 3.820%
הצעה 2:
* 100,000 ש"ח | קבועה צמודה | 120 חודשים | ריבית מתואמת 1.764%
* 180,000 ש"ח | משתנה כל 5 שנים | צמוד מדד | ריבית מתואמת 2.314% (ריבית בסיסית 2.414% לפי עוגן ריבית בנק ישראל 0.100%-)
* 230,000 ש"ח | פריים | 300 חודשים | 0.90%- |
* 70,000 ש"ח | קבועה לא צמודה | 96 חודשים | ריבית מתואמת 3.608%
* 120,000 ש"ח | קבועה לא צמודה | 120 חודשים | ריבית מתואמת 3.867%
א. מה דעתך על ההצעות באופן כללי?
ב. במסלול עוגן מתחדש כל 5 שנים הרי מדובר על עוגנים מסוגים שונים:
בהצעה 1 העוגן הוא אג"ח צמוד מדד 0.66%+
ובהצעה 2 העוגן הוא לפי ריבית בנק ישראל 0.100%-
מה לפי דעתך המוצר המועדף?
אג"ב – אנחנו זוג שכירים שמרוויחים 23,000 נטו לחודש ומתכננים לצמצם את מסלול הפריים (או כל מסלול אחר שישתלם) מוקדם יותר (בעוד שנה וחצי שנתיים) בסכום של בין 100 ל-200 אלף שקל.
היי אלי,
1. ההצעה הראשונה יותר זולה (היה קשה לי לחשב את זה) אבל תקן אותי אם אני טועה.
2. הריבית ירדה היום ואמורה עוד יותר להוריד את הריביות שציינת.
3. אם אתם יכולים להחזיר בין 100 ל- 200 בשנתיים הקרובות, הייתי לוקח הלוואת גישור על הסכום הזה ומקטין את השנים של אחד המסלולים.
שלום שוב,
קודם כל תודה על ההשקעה – אני מצטער אם לקח לך המון זמן לחשב, אני אנסה לתמצת בפעם הבאה.
עדיין, אני מעוניין לדעת בנוגע לעוגנים – במסלול עוגן מתחדש כל 5 שנים הרי מדובר על עוגנים מסוגים שונים:
בהצעה 1 העוגן הוא אג"ח צמוד מדד 0.66%+
ובהצעה 2 העוגן הוא לפי ריבית בנק ישראל 0.100%-
אני לא מבין בעוגנים הללו די כלום 🙂 מה באמת עדיף על מה?
היי אלי,
שכחתי באמת להגיד על זה.
תראה, בעיקרון אין שינוי מהותי בין העוגנים, שניהם מושפעים מאותו המדד (שהוא ריבית בנק ישראל) וכשהאחד יעלה גם השני יעלה והפוך.
מה שכן, עוגן "ריבית בנק ישראל" הוא נפוץ יותר וקל יותר להתמצא בו למצוא אותו באתר בנק ישראל (הנה קישור)
העוגן השני מעט יותר מורכב ודי קשה לעקוב אחריו – זה בערך השינוי היחיד בין העוגנים.
* החליטה הערב (ב') הוועדה המוניטרית של בנק ישראל להפחית את הריבית
במשק לחודש נובמבר ב-0.25% ל-2%.
מה זה אומר מבחינתנו לוקחי המשכנתא בחודש הקרוב?
היי זיו,
הפריים יירד אוטומטית ביום חמישי (הראשון לנובמבר),
הריביות הקבועות והמשתנות ירדו גם הם אבל לא באופן מהיר אלא ייקח להם בין שבוע לשלושה שבועות לרדת והם לא ירדו ב0.25% אלא באיזור ה0.15% פלוס מינוס.
אז אם למדתי משהו….
פריים – השינוי לטובתי עד העלייה הבאה
משתנה כל חמש – השינוי לטובתי לחמש שנים
קל"צ – לטובתי לכל תקופת המשכנתא
היי זיו, בדיוק כך… בהצלחה
שלום רב,
תודה על הפוסטים – נהירים, מקצועיים ונעימים לקריאה
שאלותי (והאם מושפעות מהמגבלות החדשות):
1. האם ניתן לשעבד דירה שניה לצורך קבלת מימון לדירה בקבוצת רכישה?
לקבוצת הרכישה ישנו ליווי בנקאי בבנק א', האם ניתן לשעבד דירה אחרת (שאין כוונה למכור אותה) בבנק ב' לשם קבלת המימון?
(הריביות של פרוייקט ליווי גבוהות משמעותית ממשכנתא)
2. אם לוקחים קבועה צמודה משתנה כל 5 שנים, כיצד יודעים מתי "מתהפך הגלגל" וכדאי למחזר את ההלוואה? ברביות שפל של היום ברור שכדאי לקחת , אבל בעתיד שנרצה להעביר את המסלול לקל"צ אזי כבר יהיה יקר..
3. ציטוט לא מחייב לקל"צ ל 10 שנים ופריים ל 20 שנה לאור הורדת הריבית האחרונה
תודה תודה ושוב תודה
עידו
היי עידו,
1. כן, אפשר למשכן דירה קיימת, אבל לא ייתנו לך עליה יותר מ- 50% מימון (ובתנאי שזה לא יותר מ- 50% מימון המערך של הדירה הנרכשת).
2. ברגע שהפריים מתחיל לטפס, זה הסימן למחזר את ההלוואה( אבל למה לקחת משתנה לא צמודה עכשיו ולמחזר אחר כך? אם אתה כבר יכול לקחת עכשיו קל"צ ולהנות מריביות נמוכות לתמיד).
3. קל"צ – סביב ה4%, פריים מינוס 0.9
ערב טוב.
אני קונה דירה מקבלן (דירה על הנייר כרגע) וסכמתי מולו שאם אשלם סך של 95% מהמחיר עד תאריך X לא אשלם את סכומי ההצמדה למדד תשומות הבנייה.
אני אמור לקבל סכום של כ 180 אש"ח בחודשים הקרובים ( עד חצי שנה) . מדובר על כספים שרמת הוודאות שאקבל אותם שואפת ל 100%.
ההתלבטות שלי היא כיצד לייצג את הסכום שלהלן בתוכנית המשכנתא :
1. לקחת משכנתא לפי התוכנית המקורית ולקזז את הסכום מתוך רכיב הפריים ללא תשלום קנס.
2. לקחת הלוואת בלון ולשלם את הריבית במשך חצי שנה (אשמח לדעת מה הריביות הכי טובות שאוכל לקבל ?) ובסיום התקופה לשלם את הקרן.
3. לקחת משכנתא רק X-180 ולשלם כשיהיה לי את הכסף לפי הצמדה למדד תשומות הבנייה.
אשמח מאוד לשמוע את דעתך.
אלעד.
היי אלעד,
תשובה 2, ריביות ממוצעות תוכל לבדוק במחשבון משכנתא בבלוג.
שלום רב,
אני מעוניינת לבחון מסלולים שונים של החזר משכנתה בגובה 800 א' ש"ח.
ההכנסה הפנויה שלנו 26 א' ש"ח, זוג נשוי עם 2 ילדים. כיום אנו חוסכים בחודש כ-8 א' ש"ח אך אני מעוניינת בהחזר משכנתה של עד 5 א' בשנה (עוד ילדים, מדדים, הוצאות בלתי צפויות וכדומה).
השתמשתי במחשבון משכנתה ליצירת 2 מסלולים. אשמח לקבל חוות דעתך איזה מהם עדיף והאם טעיתי בחישוב של עד 1/3 פריים:
תמהיל ראשון:
1. 266 א' פריים, שפיצר 30 שנה, ריבית 1.5%
2. 100 א' קבועה צמודה, קרן שווה, 10 שנים, ריבית 2%, מדד 3%
3. 266 א, משתנה לא צמודה, קרן שווה, 20 שנה, ריבית 4%
4. 168 א', קבועה לא צמודה, שפיצר, 20 שנה, ריבית 4.75%
סה"כ החזר חודשי צפוי במחשבון: 5,030 ש"ח
תמהיל שני:
1. 266 א' פריים, שפיצר 30 שנה, ריבית 1.5%
2. 100 א' קבועה צמודה, קרן שווה, 10 שנים, ריבית 2%, מדד 3%
3. 266 א, משתנה כל 5 שנים, קרן שווה, 15 שנה, ריבית 2%, מדד 3%
4. 168 א', קבועה לא צמודה, שפיצר, 20 שנה, ריבית 4.75%
סה"כ החזר חודשי צפוי במחשבון: 4,949 ש"ח
אשמח לחוות דעתך,
תודה,
איילת
איילת שלום,
שני התמהילים מאוד דומים,
הייתי מחלק את הסכום של המשתנה כל חמש לחצי צמוד וחצי לא צמוד
בהצלחה
בעניין הגבלת שליש ריבית משתנה – מעיון אקראי באינטרנט בנוגע להנחיה מצאתי כי ההנחיה היא לגבי הלוואות לדיור הגבוהות מ-800 אלף שקל, בהן שיעור המימון גבוה מ- 60% ומרכיב הריבית המשתנה הוא לפחות 25%. האמנם פרטים אלו נכונים?
שלום אילן,
כבר לא,
פעם הייתה הנחיה כזו אבל היא בוטלה
בהצלחה