עד כה זכו מעל ל-10,000 זכאים בהגרלות בתכנית מחיר למשתכן, וכעת עם סיום ההרשמה ל"הגרלה הגדולה" מספר זה יעלה לכ-25,000 בתוך מספר שבועות (ועל פי הערכות, עד לסוף השנה עד לכ-40,000).
על אף שיש עוד זמן עד שהזוכים הטריים יגיעו לבחור את הדירות, לחתום חוזים ולקחת את המשכנתא שלהם, מתחילות לצוץ כאן בבלוג לא מעט שאלות על משכנתא במחיר למשתכן. הסיבה לכמות השאלות הגדולה נובעת ממספר הבדלים שקיימים בפרויקטים של מחיר למשתכן ביחס לפרויקטים רגילים (אחוזי מימון, לוחות תשלומים ועוד).
לכן, בפוסט זה, אני רוצה להתרכז בלקיחת משכנתא עבור דירה בתכנית מחיר למשתכן – להסביר לכם מה ההבדלים ביחס לרכישת דירה שלא בתכנית, איך מתחילים את התהליך, למה חשוב לשים לב ואיך לקחת משכנתא בצורה נכונה במחיר למשתכן.
אז בואו נתחיל…
אחוז המימון במשכנתא
אחוז המימון במשכנתא הוא בעצם אחוז המשכנתא שניתן לקבל משווי הנכס (כלומר – כמה כסף אתם צריכים "להביא מהבית" וכמה כסף תוכלו לקבל מהבנק לטובת רכישת הדירה).
ראשית, ניתן סקירה קצרה על אחוזי המימון המאושרים היום למשכנתאות:
- למי שאין ברשותו דירה – יכול לקבל עד 75% מימון
- למי שמשדרג דירה (מוכר וקונה) – יכול לקבל עד 70%
- למי שרוכש דירה נוספת – יכול לקבל עד 50%
- למי שרוצה כסף לצריכה פרטית (משכון נכס קיים לכל מטרה) – יכול לקבל עד 50%
כמובן שמי שרוכש דירה דרך תכנית מחיר למשתכן הוא חסר דירה ולכן יכול לקבל עד 75% מימון.
תופתעו לדעת כי אחוזי המימון יישארו על 75% מימון אבל יש פה שינוי גדול – במקום שהבנק יחשב את אחוזי המימון על בסיס המחיר של הנכס הנרכש הוא יחשב את אחוזי המימון על פי השווי של הדירה בשוק החופשי (וכפי שנקבע על-ידי השמאי הממשלתי).
אז כמה אחוזי מימון ניתן לקבל במשכנתא במחיר למשתכן?
עד היום מי שהיה אמור לרכוש דירה ראשונה במיליון ₪ יכול היה לקבל עד 75% מימון, כלומר 750,000 ₪.
אך במחיר למשתכן, כולנו יודעים שהמחיר של הדירה בשק החופשי (כלומר, שלא במסגרת התכנית) הוא לא מיליון ₪ אלא יותר (כי היא נמכרת בהנחה משמעותית ממחיר השוק), ולכן אותו זוג (או היחיד) שרוכשים את הדירה יוכל לקבל עכשיו 75% מהמחיר "האמיתי" שקבע השמאי הממשלתי.
לדוגמא, אם אותה הדירה שנמכרת במיליון ₪ שווה בפועל 1.2 מיליון ₪ אז מי שרוכש אותה יוכל למשכן את הדירה לפי שווי השוק ולקבל עד 75% מימון מ-1,200,000 ₪ ולא מ-1,000,000 ₪ כך שהוא יוכל לקבל 900,000 ₪ משכנתא ויצטרך לתת הון עצמי של 100,000 ₪ בלבד.
זהו שינוי עצום, כי מי שרוכש כבר לא צריך להביא הון עצמי של 250,000 ₪ אלא של 100,000 ₪ וזה מכניס לתמונה הרבה מאוד אנשים שפשוט לא יכלו לרכוש דירה כזו אפילו במחיר למשתכן ועכשיו זה כבר בר השגה עבורם.
בנוסף לכך, המדינה מעניקה מענק מקום מיוחד לרוכשי דירות במגוון יישובים בפריפריה – המענק עומד על 40,000 ש"ח לדירה במספר יישובים (אילת, אשקלון, חריש, נהריה, עפולה, רכסים ושלומי) ועל 60,000 ש"ח לדירה ביישובים הבאים: אופקים, דימונה, חצור הגלילית, טבריה, ירוחם, מגדל העמק, מעלות-תרשיחא, מצפה רמון, נצרת, נצרת עילית, נתיבות, סח'נין, ערד, קריית שמונה ושדרות.
כלומר, המחירים שמופיעים במחיר למשתכן הם לפני קבלת המענק – כאשר בעקבות שינוי שביצעה המפקחת על הבנקים, חדוה בר, בחודש נובמבר 2017 – במקום שהמענק יתקבל בשני תשלומים רק לאחר תשלום ההון העצמי וגמר השלד, ניתן להחשיב מענק זה כחלק מההון העצמי של הרוכשים.
האם קיימות מגבלות?
כן, קיימות 2 מגבלות:
- לא יכול להיווצר מצב של 100% מימון והרוכשים יצטרכו להעמיד הון עצמי של 100,000 ₪ לפחות.
- שווי הדירה בשוק החופשי לא יעלה על 1.8 מיליון שקל, ובמידה והוא גבוה ביותר, ההתייחסות אל הדירה תהיה כמו דירה רגילה (מגבלה הרלוונטית בעיקר לדירות גדולות ובאיזור ביקוש כגון הרצליה ורעננה, שם מחירי הדירות בתכנית בהחלט יעלו על 1.8 מיליון ש"ח).
האם לא מסוכן מדי לקחת משכנתא של 90% מימון?
בעיקרון, זו השאלה הראשונה שאמורה להישאל – אין שום צל של ספק שמימון כזה גבוה הוא מצב מאוד מאוד מסוכן, זה מסוכן עבור הבנקים אבל בעיקר עבור מי שלוקח אחוז מימון גבוה.
יחד עם זאת, אני לא חסיד גדול של עניין אחוזי המימון ואני חושב שאם יש משפחה שיודעת להחזיר 900 אלף ₪ משכנתא אז היא תדע לעשות זאת גם אם הדירה שווה מיליון ₪ ואז זה יוצא 90% מימון והיא תדע לעשות זאת גם כאשר הדירה שווה 1,800,000 ₪ ואז זה יוצא 50% מימון.
כמובן שהאופציה השנייה עדיפה בהרבה כי אם הזוג ייתקל בקשיים הוא יוכל למכור את דירתו ועדיין יישאר לו מספיק כסף ביד, בעוד הזוג הראשון פשוט ימכור ויישאר כנראה בלי כלום.
יחד עם זאת, אני חושב שיש כל כך הרבה משפחות נהדרות במשק, שלמדו ובעלי השכלה גבוהה, בני הזוג עובדים במשכורות מכובדות ומשרות יציבות יחסית שפשוט לא יכולים לרכוש דירה כיום כי אין להם מספיק הון עצמי ואני חושב שכדאי ואף חובה לתת להם את ההזדמנות.
אני כמובן הראשון שיעמוד ויצעק שצריך לבדוק אלף פעם האם הזוג ערוך למשכנתא שהוא נוטל, האם הוא ביצע כל את החישובים (גם הגרועים ביותר) ובדק שהוא נמצא בטווח הבטוח וגם אני הראשון שאייעץ לו לעבוד עם איש מקצוע שיבדוק שהכל בסדר והוא מוכן לקראת המשכנתא הגדולה, אבל יחד עם זאת אני לא חושב שמי שקיבל מההורים 300 אלף ₪ מתנה מוכן ומתאים יותר ממי שלא קיבל מתנה כזו מהוריו ולכן צריך לעזור לסקטור היותר חלש באוכלוסייה להגיע לדירה משלו (במיוחד בקצב עליות המחירים כיום).
כפי שכבר הבנתם, אני מאוד בעד הגדלת אחוזי המימון לזוגות צעירים ללא הון עצמי ויחד עם זאת אני קורא לכל הזוגות לנהוג בשיקול דעת מרבי ולעשות את כל הבדיקות על מנת להיות בטוחים שהם מסוגלים לעמוד במשכנתא כזו.
בחירת הפרויקט והדירה במחיר למשתכן
ישנם 2 פרמטרים חשובים במחיר למשתכן, הראשון הוא המחיר למ"ר והשני הוא גודל הדירה. את המחיר למ"ר אנחנו יודעים מראש (מכיוון שהוא מפורסם גם בעת ההרשמה להגרלה – תוכל לראות אותו גם באתר ברשימת "כל מכרזי מחיר למשתכן"). יחד עם זאת, את גודל הדירה שנבחר אין לנו דרך לדעת מראש – גם מכיוון שמדובר בהגרלה ולכל אחד תהיה זכות אחרת ומי שייבחר ראשון יוכל לבחור את הדירה שהוא רוצה ומי שייבחר אחרון יצטרך לבחור את הדירה האחרונה שנשארה, וגם כי גדלי הדירות המדויקים לא מפורסמים בהכרח לפני קיום ההגרלה.
כל זה מביא אותנו לחוסר-וודאות בנוגע לכמה תעלה הדירה בסופו של דבר, נניח שהמחיר למ"ר הוא 10,000 ש"ח ורכשתם 3 חדרים בגודל 80 מ"ר אז הדירה תעלה 800 אלף ואם אתם האחרונים בתור ונשארה רק דירה של 120 מ"ר אז מחיר הדירה כבר יעמוד על 1.2 מיליון ש"ח וזה הפרש גדול מאוד של 400 אלף.
זה שהמחירים בדירות שבפרויקטים של מחיר למשתכן זולים, זה לא סוד. אכן מדובר על דירות בהנחות גדולות מאוד יחסית לשוק החופשי (מאות אלפי שקלים). יחד עם זאת, ישנם זוגות שגם דירה של מיליון ש"ח תהיה יקרה עבורה וישנם זוגות שיכולים בקלות לרכוש דירה במיליון ש"ח אבל כשהדירה תעלה 1.5 מיליון או יותר (כמו ברעננה או הרצליה) זה יהיה כבר גדול עליהם.
לכן, לפני שנרשמים לפרויקט, כדאי לוודא (גם אם בחישוב גס יחסית) שאנחנו יכולים לעמוד ברכישת רוב הדירות המוצעות ולא רק באחוז קטן מהן. ובנוסף, חובה עליכם לבדוק מבעוד מועד שהמשכנתא שתצטרכו לקחת תתאים לכם ותוכלו לעמוד בה בכבוד.
לוח התשלומים במחיר למשתכן
לוחות התשלומים, כלומר קצב התשלומים לקבלן הינו קבוע מראש ולא ניתן למו"מ (כמו ברכישת דירה רגילה מקבלן). לרוב, מיד לאחר חתימת החוזה, תצטרכו להעביר כ-10% מעלות הדירה לקבלן.
אך ישנם כמה דברים חשובים לדעת:
א. רוב הבנקים יבקשו שתשלמו את ההון העצמי לפני שאתם לוקחים משכנתא, אבל ניתן לבקש בקשה חריגה ואם תוכלו להוכיח שיש לכם את הכסף בחשבון (או אצל ההורים) יש סיכוי טוב שיאשרו לכם לקבל משכנתא לפני מלוא תשלום ההון העצמי.
ב. קחו בחשבון, שבזמן בניית הדירה תצטרכו לקחת משכנתא ואולי לשלם במקביל שכירות וגם משכנתא. אתם צריכים להיערך לכך ומי שמרגיש שזה לא אפשרי עבורו יכול לבדוק אפשרות של גרייס לתקופת הבניה, דבר שיוריד בטווח הקצר את גובה התשלום אבל יעלה אותו בטווח הארוך (בעבר כתבתי על גרייס למשכנתא).
ג. בפרויקטים רגילים ניתן להקדים פעמים רבות תשלומים לקבלן, לרוב זה משתלם כי גם חוסכים תשלומים למדד תשומות הבניה וגם מבטיחים את ריבית המשכנתא של היום ולא של עוד כמה חודשים (אשר לא ניתן לדעת מה יהיה גבוהה).
לעומת פרויקטים רגילים, במחיר למשתכן זה מתחלק ל-3 מצבים שונים וזה מאוד תלוי בחוזה אותו תחתמו מול הקבלן (שימו לב לפרטים אלה בעת החתימה):
- ישנם פרויקטים בהם הקבלן לא מסכים להקדים תשלום בשום מקרה (כיום זה כבר פחות נפוץ במחיר למשתכן, אבל בהתחלה זה היה יותר נפוץ).
- ישנם פרויקטים שבהם הקבלן מסכים לקבל תשלומים לפני הזמן אבל הוא מגדיר לכם מראש שהוא עדיין יחייב אתכם בעבור מדד תשומות הבניה גם אם שילמתם לו לפני כן (ואז היתרון של הקדמת התשלום הוא רק "הבטחת ריבית משכנתא של היום" ולא חיסכון של מדדי תשומות הבניה). במקרים כאלו יש לזכור שבסוף הדרך יהיה חיוב של מדד תשומות הבניה שיכול להגיע לכמה עשרות אלפי שקלים ואולי יותר בדירות היקרות.
- ישנם פרויקטים שבהם בדומה לרכישה רגילה מקבלן ניתן יהיה להקדים תשלומים – ועבור התשלומים הללו לא תחויבו במדד תשומות הבניה.
קבלת אישור עקרוני למשכנתא מראש
אחד הדברים הכי בעייתיים שיכול להיווצר בתכנית מחיר למשתכן הוא אפקט הלחץ – אתם מקבלים מייל שמודיע שזכיתם, מזמינים אתכם מהר מאוד לכנס רוכשים ומשם אתם צריכים לחתום על חוזה ולקנות את הדירה.
אני קורא לכם בכל לשון של בקשה, לקבל את הייעוץ המתאים ולהוציא אישור עקרוני למשכנתא לסכומי המשכנתא ואחוזי המימון הרלוונטיים, לפני שאתם רוכשים ובוחרים את הדירה, כי כמו שציינתי, אפקט הלחץ הוא האפקט המכריע במחיר למשתכן ואני רוצה לנטרל אותו כמה שיותר.
לא לשכוח את זכאות המשכנתא
רוב הזוכים במחיר למשתכן הם גם בעלי זכאות ללקיחת משכנתא מהמדינה בתנאים מוטבים. לכן, אני הייתי מציע לכם להוציא תעודת זכאות (שהיא לא אותה התעודה שהוצאתם עבור מחיר למשתכן), אלא תעודה שאתם צריכים להוציא דרך הבנק והיא ממוקדת עבור המשכנתא.
תהליך הוצאת התעודה לוקח בין שבוע לשלושה שבועות והייתי שמח שתבצעו זאת עוד לפני הזכייה ולא תוך כדי הלחץ של כל נושאי הרכישה.
ניהול מו"מ מול הבנקים
לנהל משא ומתן מול הבנק על ריביות במשכנתא של מחיר למשתכן לא יהיה אותו הדבר כמו לנהל מו"מ למשכנתא ברכישת דירה רגילה – כל בנק רואה את הדברים בצורה שונה, יש כאלה שצריכים לאשר את הפרויקט הספציפי שבו תרכשו ויש בנקים שלא יאשרו לכם אחוזי מימון גבוהים כפי שהובטח, או יתנו ריביות מעט גבוהות יותר מאשר בפרויקטים אחרים.
קחו לכם מספיק זמן לניהול מו"מ נכון או שתיקחו איש מקצוע שיעשה את זה עבורכם, כי פעמים רבות זה יותר מורכב מעסקה רגילה.
לסיכום,
כפי שאמרתי בהתחלה, משכנתא עבור דירה במחיר משתכן היא בגדול משכנתא רגילה, אך יחד עם זאת יש כמה מאפיינים שצריך לקחת בחשבון (כגון בחירת הדירה הנכונה, הוצאת תעודת זכאות, חישוב אחוזי המימון וכו'). המסר הכי חשוב שרציתי להעביר בפוסט הזה הוא שתעשו את הכל מראש, מכיוון שאף אחד לא יודע מראש מתי יזכה, ולכן אני רוצה שאתם תנהלו את העניינים ולא שהעניינים ינהלו אתכם.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
היי
קודם אציין שאני מאוד נהנית לקרוא את הבלוג שלך
אתה נותן כלים רבים ופורש בצורה מאוד ידידותית את כל המושגים הנחוצים ותמיד בגובה העיניים
לשאלתי ,האם משתתפי הגרלה מחיר מטרה גם יהנו מהטבה זאת ?
יום טוב
שלום הילה,
טרם ראיתי התייחסות לנושא
במידה ואשמע, אדאג לעדכן
בהצלחה
האם ההוראה הזאת של אחוזי מימון שציינת במאמר כבר יצא לפועל או שייקח כמה ימים?
שלום אלי,
ההוראה רק בנוגע לפרויקטים במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" וההגרלות שלהם טרם החלו
בהצלחה
בוקר טוב ,
ידוע לך האם ההוראה תקפה גם לפרויקטים במסגרת מחיר מטרה להם נערכת ההגרלה בימים אלה?
שלום לילך,
טרם ראיתי התייחסות לנושא
במידה ואשמע, אדאג לעדכן
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
בעקיפין, בגלל החישוב "החדש" של אחוזי מימון למשכנתא במחיר למשתכן. בקניית דירה במיליון ש"ח שמחירה האמיתי 1.25 מיליון . 45% אחוז מימון (מדרגה ראשונה) מהווים 560 אלף שקל משכנתא ולא 450 אלף.
שלום רפאל,
האם אתה שואל או מציין?
ראיתי שהשבוע היתה ירידה במדד ב0.5%.
איך זה משפיעה על מסלולים צמודי מדד?
האם הירידה היא אוטומטית של 0.5%??
שלום יוסי,
הירידה משפיעה על הקרן שקטנה ב-0.5%
בהצלחה
לא הבאת את דעתך בנושא.
אתה לא חושב שהמצב הזה יצור עלייה בביקושים ועקרונית "ניפוח בועת הנדל"ן" בארץ?
מה שכמובן יגרום לעלייית מחירים או לפחות אי הורדתם
שלום רון,
אני חושב שזה בהחלט יעלה ביקושים, אבל מצד שני זה יעזור לזוגות צעירים ללא הון עצמי התחלתי גבוה
אין מצוין במקרים האלו
בהצלחה
אמנם כרגע הדירה שווה 1200000 ש"ח למרות שהם שילמו רק מיליון אבל אם שר האוצר ושר הבינוי מאמינים במה שהם מצהירים שמחירי הדירות ירדו במהלך השנים הקרובות אז איך אפשר להלוות סכומים כאלו מבלי לשעבד נכס ששווה את ההלואה הרי ההלואות היא לא לשנתים שלש
שלום פנחס,
לא חשבתי על זה,
אך האמת שאתה אומר דברים נכונים מאוד ובעצם משרד האוצר סותר את עצמו
אולי גם הוא לא באמת מאמין שהמחירים יירדו
בהצלחה ותודה על השיתוף
ברור שזו באמת עזרה גדולה אך על פי הדוגמא שהובאה כאן מדובר ב-900,000 ש"ח משכנתא עם החזרים של לפחות 5000 ש"ח לחודש לא כולל הוצאות דיור נוספות (ארנונה, חשמל , ועד בית , מים , גז) שנראה תעלה ל-6500 ש"ח לחודש וזו היום משכורת אחת ממוצעת של עובד במעמד הביניים ללא אוכל , חינוך, בריאות, תחבורה, ביגוד , פנאי , בילויים, תקשורת, וכו'
מה אם רק בן זוג אחד עובד? והשני לא יכול לעבוד?
מה עם משפחה עם יותר מילד אחד או שניים?
מה אם אין לי 100,000 ש"ח הון התחלתי, אז אני צריך עוד הלוואה של 500 ש"ח כל חודש וזה עולה ל-7000 ש"ח לחודש רק הלוואות והוצאות דיור.
נראה לי מאוד קשה להיות זוג צעיר עם ילדים במדינה שלנו.
שלום אלי,
כל מילה בסלע,
אבל כרגע זה המצב – כנראה שנצטרך להמשיך ולעבוד קשה
בהצלחה
לפי מה נקבעת הערך האמיתי של הנכס
האם יש הוראה קבועה במחיר למשכן, או שזה יוכלל בשמאות שהבנק שולח ?
שלום יהודה,
ככל הנראה שמאי ממשלתי (הבנק אינו שולח שמאי לדירות מקבלן)
בהצלחה
שלום
האם ההטבה מתאימה גם למחיר מטרה ?
שלום הילה,
טרם ראיתי התייחסות לכך
במידה ואשמח משהו, אדאג לעדכן
בהצלחה
שלום
אנחנו בתהליך של לקיחת משכנתא הציעו לנו בטפחות
סכום של 596k
196k בצמוד מדד משתנה -אגח ל25 שנה בריבית של 2.92
196k פריים ל25 שנה בריבית של 0.5
204k קבועה לא צמודה ל 20 שנה בריבית של 4.2
החזר חודשי של 2928 בשפיצר
אשמח לחוות דעת
שלום אלעד,
אני חושב שהריביות מעט גבוהות,
המשיכו בסקר שוק או שיקלו לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
לפני כשלושה חודשים פרסמת פוסט על כך שמינואר תרד הריבית לזכאים ל2.5%. לא היה ברור אם זה יחול גם על מי שכבר לקח משכנתא של זכאים. לא ראיתי שינוי בהחזרים שלי אחרי ינואר. באם הפירוש שהשינוי לא חל על מי שכבר לקח משכנתא?
תודה.
שלום דבי,
השינוי הוא ללווים עתידיים ולא למי שלקח בעבר
בהצלחה
היי משכנתאמן אחלה אתר!!! למדתי ממנו המון (וחסכתי כפול..)
שאלה לגבי מחשבון המשכנתא שלך
אני מחפש במסלולים את המשתנה כל 5לא צמודה אך לא מוצא ,
יש רק משתנה לא צמודה ( ללא אפשרות של שנים)
או משתנה כל חמש (ללא אפשרות של לא צמודה)
יכול להיות שאני לא מוצא/ לא מבין ?
שלום יצחק,
המסלול הוא "משתנה לא צמודה" (הוא קיים רק במשתנה כל 5)
בהצלחה
שלום ותודה על האתר!
אשמח להתייחסותך בשתי נקודות:
א. האם ידוע/יש צפי או הערכה מתי יהיו התשלומים בפועל במחיר למשתכן (כמה בחתימת החוזה וכמה במסירה)?
ב. איזה סכום משכנתא יכול לקחת זוג סטודנטים עם הון עצמי של 150K ומשכורת של 4.5K במסגרת מחיר למשתכן (כמובן שהצפי למשכורות רציניות יותר עוד שנתיים-שלוש). אם תוכל להתייחס בהקשר לשאלה הקודמת.
שלום ברוך,
1. לא ידוע לי
2. עם הכנסות כאלו יהיה קשה לאשר משכנתא כלשהיא, תצטרכו להביא ערב להלוואה ואז הטווח יגדל
בהצלחה
ברשותי מספר דירות ואני עומד להתחתן בעוד מספר חודשים לאישתי לעתיד אין נכס הרשום על שמה .
האם לאחר שנתחתן והיא תרצה לרכוש דירה על שמה בלבד האם היא תוכל לגשת לבנק ולקחת משכנתא על שמה בלבד ? ובמידה שכן היא תוכל לקחת מימון מלא זאת אומרת 75% או רק 50% בגלל שברשותי נכסים?
תודה רבה .
שלום סמי,
ככל הנראה תקבלו 62.5% מימון (כי לך יש דירה ומגיע לך רק 50% מימון ולה אין דירה ומגיע לה 75%)
בהצלחה
למרות שהדירה תהיה רשומה על שמה בלבד?
כנראה שכן כל עוד אתם נשואים
בהצלחה
שלום
ממשה שידוע לי אחוז המשכנתא נגזר מהמחיר בחוזה ולא ממחיר השוק כך שבסופו של דבר 75% הוא 100.000 ולא 1200.000
שלום משכנתמן
יש לי מספר הצעות אשמח אשמח אם תוכל לעזור לי , ומה משתלם
הציעו לי מסלול
30% פריים 0.82- ל 30 שנה
26% קל"צ 4% ל 30 שנה
29% ק"צ 2.9% ל 30 שנה
15% משתנה לא צמודה 3.2% ל 30 שנה
או עדיף
30% פריים 0.82- ל 30 שנה
30% קל"צ 4% ל 30 שנה
25% ק"צ 2.9% ל 30 שנה
15% משתנה צמודה 2.77% ל 30 שנה
ההבדל בניהם בהחזר חודשי 13ש"ח נכון לעכשיו
שלום סתיו,
אין הרבה הבדל בין ההצעות
אני אדיש ביניהן
בהצלחה
מה ההבדל בין תוכנית מחיר למשתכן לתוכנית מחיר מטרה ?
שלום אלי,
תוכל לקרוא על כך בקישור הבא
בהצלחה
שלום
לצערינו נוהל זה אך ורק למי שזכה במחיר למשתכן , במחיר מטרה אף בנק לא נותן מימון משווי הדירה אלא משווי הרכישה בפועל, לכן אני ועוד הרבה כמוני שכבר זכו , ייצטרכו לוותר על הזכיה 🙁
שלום דני,
אכן כתבתי שההתייחסות כרגע רק למחיר למשתכן
בהצלחה
שלום,
זכינו במחיר למשתכן, למשוואה נכנסים לחץ זמן לתשלומים הראשונים, אפשרות יותר גדולה למשחק עם ההון העצמי בגלל ההנחה, סיום תשלום תוך שנתיים(למעט 4% של טופס 4) ובניה של 3 שנים.
אנחנו זוג עם הון עצמי יותר ממינימלי ואפשרות הגדלתו ע"י פדיית קרה"ש, פיצויים, תוכנית חסכון וכו'
עד כמה חשוב הקטנת ההלואה יחסית לערך הדירה (מינוף), עד כמה כדאי להקדים את תאריך לקיחת המשכנתא כדי לחסוך מדד תשומות ועליית הריביות, וכן קראתי שאפשר להצמיד לפריים רק 33% מהמשכנתא אולי בגלל זה עדיף להשתמש בפחות הון עצמי ולהשתמש בחסכונות נניח למחזור אחרי שנתיים נניח. אני חושבת שבגלל מחיר למשתכן יש לנו אפשרות לשחק עם ההון העצמי.
לא מצאתי פוסט שעושה סדר בנושא ונראה לי שיש הרבה מה לדון עליו.
תודה
שלום רעות,
לא כל כך הבנתי את השאלות
1.עד כמה חשוב הקטנת ההלואה יחסית לערך הדירה (מינוף) – למה התכוונת?
2. עד כמה כדאי להקדים את תאריך לקיחת המשכנתא כדי לחסוך מדד תשומות ועליית הריביות – זה חשוב, כתבתי על זה בעבר, אבל בהחלט יש מקום לכתוב על זה שוב
3. אם הבנתי את מה שרשמת לגבי הפריים, אז כן, יש מקום לשקול לקחת משכנתא גדולה יותר לטובת פריים גדול יותר, אבל הכל בתאמה עם החסכונות ועם התשואה האלטרנטיבית
בהצלחה
בקשר לזכאות למשכנתא:
שמעתי ממישהו שאם אני לוקח אותה, אז הסכום שלה נחשב בעיני הבנק לחלק מההון העצמי שלי (היות וזה לא סכום שהבנק לוקח בסיכון על עצמו…).
האם זה נכון?
כי אם כן, אז זה עוד יתרון מ-א-ו-ד גדול שלא צויין באף אחד מהפוסטים שלך בנושא.
שלום אורי,
הזכאות אינה נחשבת כחלק מההון העצמי, אלא כחלק מאחוז המימון
בהצלחה
אהלן משכנתאמן!
זה מדהים וכיף לקרוא את הפוסטים הבהירים והחשובים שלך! מקווה שאתה גם עושה כסף מכל זה כי המידע שאת הנותן שווה הרבה!
רציתי רק להוסיף כמה דברים על מה שכתבת:
* פעם הגרלות מחיר למשתכן היו יוצאות להגרלה אך ורק כשכבר הם בשלב קרוב להיתר בניה אך בהגרלה הגדולה זה לא כך ויהיו דירות שעד שיתקבל היתר יכולות לחכות גם שלוש שנים, זה אמנם חיסרום מאוד גדול אבל הרווח מזה הוא שיש המון זמן להתכונן לקראת המשכנתא, בהגרלה זו כבר לא נשמע סיפורים של אנשים שקנו מתוך לחץ וכו….
* ישנם בנקים שעל דעת עצמם לא מוכנים לתת אחוז מימון על פי שווי שוק אלא רק על פי מחיר חוזה- כמו למשל בנק דיסקונט, (בנוסף בנק דיסקונט גם לא מוכן להביא מעבר ל70% אחוז מימון) איגוד, לאומי (אם כי בלאומי מי שמתעקש בסוף ייכול לאשר את זה!)
*ישנם בנקים שאף אם בסופו של דבר כן מאשרים אחוז מימון לפי שווי שוק הם מגבילים את זה לעד 80%-85% בכל מקרה משווי החוזה.
*כמו כן נשמח להתייחסותך לתקנה החדשה של בנק ישראל המאריכה את תוקף האישור העקרוני..
תודה על התוספת אהרן,
בנוגע להארכת האישור העקרוני – פרסמתי זאת היום בפייסבוק, אך צריך לחכות לכניסה של התקנה לפועל
בהצלחה
שלום וברכה!
תודה על כל החומר החשוב שאתה כותב כאן.
שאלה קטנה.
אם זכיתי במחיר למשתכן ואני ניגש לבנק לקבל הלואה והתשלום שהבנק יתן בפועל יהיה רק בעוד כחצי שנה – שנה. האם יבקשו ממני שוב להגיש נתוני הכנסות וכו'.
בתודה מראש על התיחסותך.
שלום שלמה,
כן, יבקשו הכל מחדש
בהצלחה
שלום,
המידע באתר מאוד עוזר, מסודר ומוגש בצורה ברורה וידידותית. בעקבות הזכיה בתוכנית מחיר למשתכן יש לי שאלות. אשמח אם תוכל לענות עליהם. עלות הדירה שאני צפוי לבחור היא דירה בת 5 חדרים ועלותה כ-1.55k כולל מרפסת וחניות באיזור ממש טוב ובשכונה טובה, איכלוס בעוד שנתים אולי יותר. הון עצמי כ-280000 קיבלתי אישור עקרוני ראשוני על משכנתא של 1.24k. הכנסות נטו כ-20000 , יש 2 ילדים. לא יהיו דירות קטנות יותר רק 5 חדרים. הדירה מאוד מפתה כי באיזור הזה דירה 5 חדרים בנויה עולה 1.8k ויותר. האם כדאי ללכת ולרכוש את הדירה? מה צפוי החזר החודשי בערך?
שלום ואדים,
בגדול נשמע הצעה טובה
אני בעיקרון תמיד בעד לרכוש אם האזור מתאים ואם הולכים לגור שם
יחד עם זאת, הייתי הולך לפגישת ייעוץ עם מישהו נייטרלי ומקבל חוות דעת מקצועית
בהצלחה
שלום , זכיתי במחיר למשתכן , מחיר הדירה בערך 1200000
יש לי כ 500000 שקלים , אך כרגע אני סטודנטית והכנסתי קטנה (לתקופה של 6 חודשים ).
ראיתי שיש אפשרות להוסיף ערב משלם.
האם האפשרות הזו אפשרית בתוכנית הזו ?
האם ניתן להוסיף ערב משלם רק לתקופה של עד שנה?
תודה
שלום מירי,
אפשר להוסיף גם במחיר למשתכן
ואפשר לבקש להוריד כשההכנסה תעלה (כמובן שזה יהיה כפוף לאישור הבנק)
בהצלחה
שלום ותודה על האתר.
ידוע לך משהו על תוספת משכנתת זכאות באיזורי עדיפות לאומית? באתר משרד השיכון כתוב שזה 70k או 100k ל20 שנה ב4.5 אחוז. האם כל השינויים הזכאות (הורדת ריבית ל3 אחוז וכו) חלה גם על זה?
שלום אבישי,
לדעתי על זה לא חל השינוי וזה נשאר 4.5%
בהצלחה
היי,
קודם כל תודה על המידע השימושי והאיכותי!
מכיוון שהריביות עכשיו נמוכות מאוד, רציתי לדעת באופן עקרוני, אם אתה ממליץ לקחת משכנתא כבר בתחילת הדרך לקניית הדירה (למרות שלא כל מלוא הסכום נדרש מההתחלה מהקבלן) ולהרוויח תנאים יחסית טובים בבנק אבל אז להתחיל לשלם אותה גם הרבה לפני שנכנסים לדירה וגם משלמים את מדד תשומות הבניה.
או שאולי עדיף לנסות לגייס הון נוסף (נניח עוד 40-50 אלף) בפרק זמן הזה ואולי גם התנאים של הבנקים יהיו טובים יותר.
תודה רבה מראש!
שלום מורן,
אין לזה תשובה ברורה וחד משמעית
אני חושב שכדאי לקחת חלק מהמשכנתא כעת על מנת לשריין את הריביות
בהצלחה
כתיבה מעולה וברורה, נהנה לקרוא.
הייתי שמח אם היית מסביר קצת יותר על דירות של 1.8 ומעלה.
אני מבין שאין 90% מימון השאלה אם זה עד ה 1.8 ועל השקל הנוסף יתנו לי 50% מימון או שברגע שזה 1,800,001 זה הופך את כל העסקה ל 50% מימון ולא 90%
תודה
שלום ברק,
לשון בנק ישראל לזכאי תכנית מחיר למשתכן:
"בדירות ששווין עולה על 1.8 מיליון ש"ח, יבוסס השווי על הגבוה מבין 1.8 מיליון ש"ח ועלות הרכישה"
כלומר, יהיה עליך להעמיד הון עצמי רגיל של 25% משווי הנכס כפי שיהיה כתוב בחוזה
בהצלחה
היי,
זכיתי במחיר למשתכן ואני מהפריפרייה, זה אומר שמגיע לי מענק של 60 אלף ש"ח
וצריך להיות לי הון עצמי של 60 אלף ש"ח.
עכשיו נניח ואני מעוניינת לרכוש דירה שעולה 750 אלף והשמאי מעריך אותה בעוד כ-100 אלף יותר, זה אומר שאני מקבלת משכנתא של 74% מתוך 850 אלף?
ואז בפועל אני מקבלת משכנתא בגובה 629 אלף ו 121 אלף הם הון עצמי ומענק
האם החישוב שלי נכון או שזה לא בדיוק ככה ?
כמובן בהנחה שזה סכום הדירה וזה הסכום שהשמאי מעריך.
מודה לך על תשובתך ועל המידע שאתה נותן
שלום אל,
במסגרת מחיר למשתכן ניתן לקבל עד 75% מהערכת השמאי (כלומר בדוגמא שלך 637.5)
ולכן, עליך להעמיד הון עצמי בגובה היתרה 112.5 אלף ש״ח
המדינה אכן מאפשרת להתייחס למענק כהון עצמי, ולכן בפועל עליך לגייס 52.5 אלף שקל כהון עצמי
בהצלחה
מודה לך מאוד על תשובתך
שאלת הבהרה לגבי דירות מעל 1.8 מיליון:
הבנתי שלעניין אחוז המימון המקסימלי ה- 75% נספרים ממחיר הדירה החוזי.
אבל מה לגבי ריבית המשכנתא?
נניח שהעלות של הדירה היא 2 מיליון והשווי שלה 2.4 מיליון.
אני צריך משכנתא של 1 מיליון.
אם הבנק מאפשר שמאות (לא לעניין אחוזי המימון) אז אני מתחת למדרגה של 45% ואם לא אז אני במדרגה של עד 60%.
אשמח להבהרה.
תודה רבה.
שלום אבי,
בהנחה והבנק מבקש שמאות, הוא יתייחס כמובן לשווי הדירה בשוק ולא לפי התקרה של 1.8
בהצלחה
היי
ראשית תודה על הבלוג המדהים הזה!
שנית רציתי לשאול האם אתה מכיר את הנוהל של קבלת המענק מחיר למשתכן בבנקים למשכנתאות למי שאינו זקוק למשכנתא…?
למשל אני לוויתי מהמשפחה ולא מהבנקים ולכן לא זקוק למשכנתא אבל כמובן זכאי למענק כי רכשתי באשקלון ולא יודע מה הפרוצדורה מול הבנק למשכנתאות ומה צריך להביא..
לא הצלחתי למצוא שום מידע מפורט ברשת וגם במוקדי שירות הטלפוניים של הבנקים לא ידעו לתת מידע..
תודה רבה!
שלום שי,
אתה אמור לגשת לבנק ולבקש זכאות משכנתא
שם נמצא המענק אותו תקבל (לא לחשבון שלך, אלא ישולם ישירות לקבלן)
ההחזר יהיה 0 ש"ח בחודש
בהצלחה
תודה על התגובה!
כתבת שההחזר יהיה 0 ש"ח בחודש.. אבל לכמה זמן/חודשים? כמה זמן אהיה קשור למשכנתא הפיקטיבית הזו…?
האם יש היגיון בזה שמכריחים אותי לקחת משכנתא פיקטיבית? האם יש סיכון במהלך הזה שאתה מצליח לחשוב עליו?
שוב תודה רבה!!
מצטט עבורך מתוך הנחיות משרד השיכון:
"תוכלו לקבל את המענק רק אחרי שכבר חתמתם על חוזה הרכישה. כדי לקבל את המענק עליכם לפנות לבנק למשכנתאות עם חוזה חתום.
המענק יינתן בשתי פעימות: 50% מהסכום בכל פעם.
פעימה ראשונה: לאחר השלמת תשלום מלוא ההון העצמי הנדרש – גמר ריצפה
פעימה שנייה: גמר שלד"
זוהי אינה משכנתא פיקטיבית, הבנק משמש פשוט כערוץ ביצוע עבור משרד השיכון
היי,
מה דעתך על האופציה של 90% משכנתא?
זכינו במחיר למשתכן, ואנחנו מתלבטים האם לנצל את האפשרות הזו ולתת הון עצמי מינימלי
כך שנוכל לנתב את שאר הכסף להשקעה אחרת,
או לשים הון עצמי כמה שיותר גדול..
תודה!
שלום נירית,
זו שאלה מצוינת, אבל מצריכה הכרות אישית – אחוז המימון כשלעצמו לא מספר הכל אלא תלוי גם בסכום שאתם לוקחים, יכולת ההחזר שלכם, וכמובן פוטנציאל הכנסות בהשקעות אלטרנטיביות
ממליץ להתייעץ עם איש מקצוע
בהצלחה
היי שאלה,
אני מבין את המגבלה שיש של 1.8 מבחינת אחוז המימון שאני מקבל על הדירה אבל האם במסגרת אחוז המימון שהבנק מסתכל עליו לצורך קביעת הרביות אין מגבלה?
לדוגמא: אני קונה דירה במחיר למשתכן במחיר של 1.6 מליון, שווי הדירה הוא 2 מליון.
בהתאם למגבלה של 1.8 אני חייב הון של 250 אלף ש"ח, האם שאני בא למשא ומתן מול הבנקים הם רואים אותי כלוקח משכנתא במימון של 0.75 (1.35/1.8) או 0.675 (1.35/2)?
שלום אסף,
לפי חישוב אחוזי המימון הכלליים של מחיר למשתכן – 0.75 (1.35/1.8)
בהצלחה
שלום
קניתי דירה ב 1950000 שילמתי 680000 ז"א שאני צריך משכנתא 1270000
שווי שוק של הדירה 2600000
השאלה אחוז זה נקרא שאני לוקח 65% או 48%
והאם זה כך בכל הבנקים
תודה מראש
שלום יקי,
אחוז המימון נקבע לפי הסכום בחוזה / הערכת שמאי – הנמוך מביניהם
בהצלחה
שלום, יש משהו לא מובן במאמר.
מצויין שדירות ששווי השוק שלהן הוא מעל 1.8 לא יקבלו מימון של עד 75% מתוך 1.8 אלא מתוך מחיר הדירה בפועל – מחיר החוזה.
קראתי באתר משרד הבינוי והשיכון שבמידה ושווי הדירה ע"י שמאי הוא מעל 1.8, המימון יהיה 75% משווי הדירה או ממחיר הדירה בפועל בחוזה – הגבוה מבינהן. מה שאומר שיש מימון של 75% מהערך המקסימלי שזה 1.8 ולא מתייחסים מבחינת מימון לדירה כאל דירה רגילה. אשמח לדעת אם הבנתי לא נכון את מה שכתוב.
שלום יקיר,
במצב שבו הדירה יקרה יותר מ-1.8 תוכל לקחת עד 75% מגובה החוזה ולא השווי בשוק החופשי.
במידה והדירה זולה מ-1.8 (אך השווי שלה בשוק החופשי גבוה יותר), ניתן לקחת עד 75% מ-1.8.
בהצלחה
שלום רב,
האם במעמד חתימה על חוזה חובה להציג אישור עקרוני מהבנק?
שלום רועי,
תלוי בקבלן, לרוב לא הכרחי
בהצלחה
שלום,
הבנתי שיש סיוע במשכנתא ממשרד השיכון, האם זה תקף לזכאים משפרי דיור?
שלום עדן,
אם הכוונה למשכנתא לזכאים – אז לא, זה רק לרוכשי דירה ראשונה
בהצלחה
שלום
במחיר למשתכן מחיר מקסימלי לחישוב מחיר דירה 1.8 מיליון, בשוק חופשי דירה עולה 2.3 מיליון.
האם אפשר בעתיד (אם כן אחרי כמה זמן) לעשות מיחזור משכנתא לפי שווי הדירה בשוק החופשי כדי להקטין אחוזי מימון למדרגת מימון נמוכה יותר ולקבל ריבית יותר אטרקטיבית?
שלום דוד,
אין לכך כ"כ משמעות במחזור באותו בנק מכיוון שלא תקבל תנאים טובים יותר בעקבות הורדת אחוז המימון
בהצלחה
היי
תודה על המידע הנדיב.
לגבי מגבלת ה- 1.8
יוצא שכל דירה שמחירה פחות מ- 1.8, ו"שוויה" בשוק מעל 1.8 – תקבל מקסימום מימון של 1,350,000, שזה 75% מ- 1.8
אני צודק?
שלום נתן,
אתה אכן צודק
בהצלחה
היי,
ניסיתי למצוא במאמר הנ"ל את התשובה לשאלתי 🙂 לא מצאתי.
אם קניתי דירה עם משכנתא מחיר למשתכן עם מענק פריפריה – האם אני יכול לבצע מיחזור חיצוני
עם מסלול מענק פריפריה שנגמר לי עוד 3שנים ? איך זה מתבצע מה קורה עם המענק נשאר אצל הבנק הנוכחי?
אודה לתשובתך 🙂
שלום נפתלי,
האמת שטרם יצא לי להתקל במקרה כזה מכיוון שהפרויקטים הראשונים במחיר למשתכן אוכלסו רק בשנתיים האחרונות…
ממליץ במקרה הזה לבדוק ישירות מול הבנק שבו אתה מעוניין למחזר
בהצלחה
תודה על ההאתר המצויין, בזכותך אני עומד לפני חתימת משכנתא בריביות מאד טובות,
כעת הבנק דורש התחייבות הקבלן לרישום הערת אזהרה, בנוסף להתחייבות לרישום משכנתא, והקבלן מסרב באומרו שעד שלא תשולם מלא התמורה הוא לא חותם על זה, האם אתה יודע עם מי הצדק ומה אני יכול לעשות?
שלום יהושע,
נא לברר מול עורך הדין שלך
בהצלחה