כמעט בכל יום אני מוצא את עצמי עונה לשאלות בנושא גרייס ושמתי לב שעדיין לא כתבתי משהו מסודר בנושא. אז קבלו התנצלות כנה על החוסר מידע בנושא (דרך אגב, זו הזדמנות טובה לומר לכם שאתם תמיד מוזמנים לכתוב על מה אתם רוצים יותר מידע ומה חסר לכם בבלוג).
ונחזור לנושא, הביטוי גרייס מגיע מהמילה הלועזית "grace" שמשמעותה בעברית: חסד (מלשון "לעשות עם מישהו חסד").
בפוסט הבא אסביר מה זה גרייס, מתי כדאי להשתמש בו, איך הוא משפיע על התשלומים החודשיים שלכם בהתחלה ומה הוא עושה לתשלומים שלכם בעתיד.
אז נתחיל, מה זה בכלל גרייס?
כמו שאמרתי למעלה, גרייס הוא "חסד" שעושה איתנו הבנק (נראה לי שהבנק הלך "רחוק" מדי עם המחמאה שהוא נתן לעצמו…).
במידה ומישהו לא יכול לשלם את תשלום המשכנתא החודשי הוא מבקש "גרייס" (דחיית תשלום) ואז התשלום החודשי שלו נדחה באופן מלא או חלקי.
ישנם שני סוגים של גרייס:
- גרייס מלא – פה לא תשלמו בכלל בחודשים בהם מופעל הגרייס.
לדוגמא, אם אתם אמורים לשלם כל חודש 4,000 ₪ החזר חודשי וקיבלתם גרייס מלא לתקופה של 6 חודשים, אזי בכל ששת החודשים הבאים לא תשלמו בכלל משכנתא.
חשוב לציין, כי הבנקים כמעט ולא נותנים גרייס מלא ונדירים המקרים בהם הלקוחות מקבלים דחיית תשלום מלאה על כל המשכנתא. - גרייס חלקי – זה כבר נפוץ יותר בבנקים וניתן יותר בקלות.
משמעות הגרייס החלקי הוא שבחודשים בהם אתם נמצאים ב"תקופת הגרייס" תשלמו את החלק של הריבית בלבד ולא את החלק של הקרן.
לדוגמא, אם תשלום המשכנתא הוא 4,000 ₪ בחודש והוא מורכב מתשלום של 3,000 ₪ לטובת הקרן ותשלום של 1,000 ₪ לטובת הריבית, אז בחודשים בהם מופעל הגרייס תשלמו רק 1,000 ₪ בחודש ולא את ההחזר המלא שהיה אמור להיות (להזכירכם, 4000 ₪).
מה קורה עם הכסף שלא שילמנו?
כפי שראיתם בתקופת הגרייס ישנם תשלומים שלא משולמים ובעצם נדחים לתקופה מאוחרת.
תשלומים אלו נפרסים מחדש לתקופה של אחרי הגרייס.
אני אסביר בדוגמא מספרית:
נניח שלקחתם משכנתא ל- 20 שנה ואתם אמורים לשלם 4,000 ₪ בחודש וקיבלתם גרייס מלא לתקופה של שנה, אז כפי שהבנתם בשנה הראשונה לא תשלמו כלום (כי זה גרייס מלא, בגרייס חלקי הייתם משלמים רק את החלק של הריבית) ובמשך השנה הזו אתם תצברו חוב של 48,000 ₪ (חושב לפי 4,000 ₪ * 12 חודשים).
ה- 48 אלף הללו ייפרסו מחדש לאורך ה- 19 שנה שנשארו ויעלו את ההחזר החודשי בכמה מאות שקלים.
בשביל הסדר הטוב, אני נותן דוגמא מספרית (אבל תמיד תוכלו לחשב לבד במחשבון משכנתא).
- סכום המשכנתא – 1,000,000 ₪
- תקופה – 20 שנה
- מסלול – קבועה לא צמודה
- ריבית 5%
- סכום החזר חודשי (ללא גרייס) – 6,664 ₪
- במידה ותקחו גרייס מלא למשך שנה – אז בשנה הראושנה לא תשלמו כלום ואחר כך וב- 19 שנה הבאות תשלמו 7,226 ₪ (שזה גבוה בכמעט 600 ₪ מההחזר שהייתם אמורים לשלם)
- במידה ותקחו גרייס חלקי למשך שנה – אז בשנה הראשונה תשלמו 4,263 ₪ בלבד וב- 19 השנים הבאות תשלמו 6,866 ₪ (שזה יקר ב- 200 ₪ מסכום ההחזר הראשוני)
אני מקווה שהבנתם למה ההחזר החודשי עולה לאחר הגרייס, זה משום שבתקופת הגרייס לא שילמת לבנק את ההחזר המלא, אז הוא גובה אותו בתקופה שנשארה למשכנתא.
מתי כדאי להשתמש בגרייס?
בעיקרון מטרת הגרייס הוא להקל עליכם בתחילת המשכנתא (ישנם בנקים שנותנים גם גרייס מלא או חלקי באמצע המשכנתא אבל זה די נדיר).
כל אחד מבקש גרייס בגלל סיבותיו הם, אבל הסיבות הנפוצות הן:
- במידה ואתם מתחילים לשלם משכנתא אבל יחד עם זאת משלמים גם שכירות חודשית
- במידה ורכשתם מקבלן / יד שניה ולקחתם כבר משכנתא, אבל את הדירה תקבלו רק בעוד מספר חודשים ואתם לא רוצים לשלם גם שכירות (או משכנתא קודמת) במקביל.
- במידה וקיימת בעיה ספיציפית בגללה אתם לא יכולים לשלם בחודשים הראשונים (עומס תשלומים לדירה החדשה, לחץ נקודתי בגלל סיבות שונות וכדומה).
האם הגרייס מייקר את המשכנתא?
כן, שימו לב הוא לא מייקר את הריביות שתקבלו (כלומר, הבנק לא יגיד לכם אני נותן לכם משכנתא ב- 4% אבל אם תקחו גרייס לחצי שנה הריבית תעלה ל- 4.2%).
אלא סך התשלומים עבור המשכנתא יהיו גבוהים יותר לאלו שיבחרו להשתמש בגרייס.
הסיבה היא שבתקופת הגרייס אתם לא משלמים חלק מהמשכנתא ואז הכל נפרס לתקופה קצרה יותר, דבר שגורם לתשלומים החודשיים לעלות ואיתם לסך המשכנתא להיות יקרה יותר.
האם אני ממליץ להשתמש בגרייס?
בעיקרון כן, כי הגרייס נותן לכם פיתרון נקודתי וטוב למצבים שאתם לא מסוגלים לשלם משכנתא יחד עם שכירות (או יחד עם משכנתא קיימת).
אבל שימו לב,
הגרייס אמור להיות קצר ולא לתקופות ארוכות והוא צריך למלא את הצורך הנקודתי בלבד ואסור סתם ל"משוך" את הדחייה לחודשים בהם לא צריך אותה, כי כמו שראיתם אתם תשלמו עליה בסוף.
אני ממש לא ממליץ להשתמש בגרייס כי אתם חושבים ש"יהיה לכם קשה בהתחלה" ומעדיפים להתחיל מתשלומים נמוכים, כי אחרי זה הם יגדלו ואתם תמצאו את עצמכם בבעיה כפולה.
לסיכום,
גרייס זה בעצם "מכשיר פיננסי" שבא לתת לכם פיתרון לבעיה נקודתית שבה אתם לא יכולים לשלם משכנתא יחד עם עוד תשלום גדול (בדרך כלל שכירות או משכנתא קיימת), תנצלו את זה בתבונה ותמיד תבדקו מה יהיו התשלומים בתקופת הגרייס ויותר חשוב מכך לכמה הם יקפצו לאחר הגרייס.
אם משהו לא הובן כראוי (ואני יודע שזה לא הנושא הכי פשוט בעולם) אני כאן לשאלות.
כמו תמיד – המון תודה ומלאה הערכה
תמי
היי תמי,
תודה רבה על הפרגון!
שלום ,
תודה על המידע … ממשעשה סדר.
עכשיט בתקופת הקורונה נותנת האופציה לגרייס מלא על משכנתאות.
אני כרגע מחזיקה ב2 משכנתאות עד לעוד חצי שנה.
האם במידה ואני עושה גרייס מלא למשכנתא הישנה שנפרעת ממש עוד כמה חודשים יש לזה השפעה עלי?,
או שהסכום לסילוק יהיה מה שמופיע תמיד באתר של הבנקים?
שלום מוריה,
הסכום לסילוק יגדל כי הריבית נצברת ומגדילה את הקרן בעצם
ייתכן ודירוג האשראי שלך בבנק ייפגע עקב המהלך (זה לא אומר שלא ייתנו לך יותר אשראי או משכנתא, אבל זה נרשם בבנק ולא כנקודת זכות עבורך)
בהצלחה
תודה, המידע מאד מועיל.
האם תוכל לעדכן ריביות בהתאמה לשינויים שחלו בעקבות ההגבלות של בנק ישראל מחודש שעבר, אני כבר רואה 0.2-0.3% עליה בריביות.
יום נהדר
שלום מרים,
הריביות יעודכנו בקרוב במחשבון המשכנתא
שלום משכנתאמן ושוב תודה על המידע מאיר העיניים.
יש הגבלה על מספר החודשים של דחיית התשלום המלא?
ראיתי במחשבון שלך שאפשרת בדיקה של עד 60 חודש.
שלום אלישיב,
בעיקרון יש בנקים שנותנים גם ל- 10 שנים,
כל בנק מגביל את זה באופן שונה.
הסטנדרט הוא עד 5 שנים.
אני בדיוק בשלב של סקר שוק בבנקים ולפני מס' ימים הייתי בבנק טפחות. הבנק מאשר לי גרייס מלא לשנתיים אבל בהחלט אמרו לי שהריבית גבוהה יותר בגלל הגרייס.
לדוגמא ריבית קבועה לא צמודה ל- 21 שנה ב- 4.95% אמרו לי שלא ניתן להפחית בגלל הגרייס.
יש מה לעשות בנדון?
שלום סער,
תנסו גם בבנק אחר,
אתם בטוחים שזה גרייס מלא ולא חלקי? ואם כן האם זה על כל ההלוואה או על חלק ממנה?
אנחנו צריכים גרייס מלא כיוון שלבינתיים משלמים על המשכנתא בגין הדירה הנוכחית.
מבנק הפועלים הבנתי שניתן לקבל גרייס חלקי בלבד וזה מהווה בעיה אבל בכל אופן יש לנו פגישה איתם בעוד מס' ימים.
תודה על המענה והשירות האדיב
בשמחה,
לדעתי ברוב הבנקים יהיה קשה לכם לקבל גרייס מלא, אבל חשוב שתנסו.
קניתי דירה עם חוזה וערבות בנקאית הקבלן הודיע לי שהדירה לא תהיה מוכנה בזמן והוא מפעילא הגרייס ולאחריו הוא ישלם בגין העיקוב שחרר הגרייס בחוזה יש גרייס של שלושה חודשים מה מקובל לעשות
שלום אריה,
הייתי מתייעץ בנושא זה עם עורך דין המומחה במקרקעין
בהצלחה
מעניין מאוד לקרוא אותך.
הפוסטים רהוטים וכתובים היטב.
תודה.
היי איתן,
תודה רבה על הפרגון!
תודה.
הבהירות כמו תמיד נדירה
היי אליהו,
תודה רבה על הפרגון!
אחלה פוסטים.
הסברים כאלה לא ניתן למצוא באף מקום.
שאלה:
יש לי דירה שמציאים לי כבר עכשיו 1.4, ואני עומד לקנות בית ב 1.9.
הענין הוא שלא מצאתי בית לקנייה ואני מקבל שכירות על הבית שלי.
אם אמכור, הכסף ישכב בבנק עם תשואה שולית.
האם כדאי למכור למרות שעדיין לא מצאתי בית לקניה?
תודה רבה,
מוטי.
היי מוטי,
נראה לי שהיום יותר קל לקנות מאשר למכור אבל אולי אני טועה.
בכל מקרה, תמיד תישאל השאלה הזו, האם כדאי למכור או לקנות קודם.
לכל אחד יכול להיות טיעונים לכאן או לכאן (את האמת שזו שאלה מעניינת ואולי אכתוב פעם בנושא).
בכל מקרה אין לי ממש יכולת לעזור לך כי אני לא מכיר את המקרה לעומקו.
מה שנותר לי זה לאחר לך בהצלחה
משכנתא מן שלום.
בעניין דומה ,
לי יש דירה ועליה משכנתא של 40 אחוזדירה זו מיועדת למכירה
בנוסף רכשתי דירה מקבלת עליה שילמתי 15 % והיתרה אמורה להיות משולמת מכספי המכירה + משכנתא של 25%. נגשתי לבנק לבקש הלוואת גישור על הנכס הנרכש ולא על הנמכר . הם אמרו לי בתגובה שאין דבר כזה הלוואת גישור על הנכס הנרכש ופרסו לי את כל ההלוואה בגרייס . מה ההבדל מבחינת התשלומים בין גרייס לגישור? האם נכון לעשות כך? תודה
שלום שרה,
בעיקרון זה די דומה,
בגרייס משלמים את הריבית בלבד והקרן נפרסת מחדש לתקופה מאוחרת יותר ובבוליט מראש מתחייבים לשלם את הריבית בלבד ואת הקרן בתשלום אחד.
אני חושב שבמקרה שלך מתאים יותר בוליט ולא גרייס, תוכלי לקרוא יותר על בכתבות הבאות יותר על גרייס ובוליט.
בהצלחה
פשוט אתר מדהים.
כל הכבוד לך על כל העבודה וההשקעה!!
היי תומר,
תודה רבה על הפרגון – כיף לקרוא!
תודה רבה.
פשוט וברור. כמו תמיד.
אם אני לוקח גרייס לשנה נניח במשכנתא של 20 שנה, אני יכול פשוט להעלות את ההחזר לבנק ל 21 שנה ואז זה נשאר אותו החזר נכון? האם זה עדיף ככה באמת?
בעיקרון אתה צודק (מחשבה טובה)
ההחזר יהיה דומה אבל התשלום הסופי (על כל ההלוואה) יהיה מעט יותר יקר במסלול עם הגרייס (במיוחד בהלוואות צמודות מדד).
הי
האם כדאי להשתמש בכלי הנ"ל ע"מ לשריין משכנתא עם ריביות נמוכות?
היי שי,
זה יכול להועיל למי שצריך לקחת משכנתא בקרוב ורוצה להקדים על מנת לשריין את הריביות.
תודה ענקית.
כמו תמיד השכלנו עוד קצת בזכותך.
האם אפשר לקבל אינפורמציה על לקיחת משכנתא ליווי בנייה לבית פרטי משלב רכישת הקרקע?
זה יעזור מאוד בהחלטה אם לקנו או לבנות בית בתקופה זו.
מודה לך שוב על זמנך ותרומתך הענקית.
יישר כוח.
שלום ידידי,
אתה צודק ואני לא הרביתי לכתוב על הנושא,
מבטיח לחזק את הנקודה החלשה בנושא הזה, אם יש לך שאלה ספיציפית אתה מוזמן לשאול.
תודה ובהצלחה
תודה רבה, מאוד נעים לקרוא אותך!
אתה ברור ועושה הכרות בגובה העיניים לכל הנושא של המשכנתאות, נושא סבוך מאוד.
אשמח להמשיך לקרוא אותך
תודה
סמדר
היי סמדר,
תודה רבה על הפרגון – כיף מאוד לקרוא!
משכן מציעים איזה הסדר לפיו פעם בשנה קלנדרית אפשר לבחור חודש בו לא משלמים משכנתא. האם נכון להניח שאותם תנאים שפירטת כאן יחולו גם על הסדר כזה?
לא מכיר את ההסדר במדויק,
אני מניח שגרייס זה הבסיס שלו עם שינויים כאלו או אחרים.
שלום,
שכחת לציין שבמסלולים צמודי מדד, הקרן מתנפחת כתוצאה מהגרייס כלומר לא רק ההחזרים נפרסים על פני תקופה קצרה יותר אלא יתרת החוב לבנק גדלה.
שלום אבי,
צודק ב- 100%, אוסיף את זה לכתבה.
תודה רבה והמון הערכה על התגובה.
אחלה פוסטים הכל כתוב מצויין ברור ומובן
כל הכבוד לך על ההשקעה
זה לא מובן מאליו
היי אורן,
תודה רבה על הפרגון – כיף לקרוא!
משכנתאמן,
מצטרף בלב שלם לכל המחמאות באתר – אתה ענק!! המשך כך.
ולשאלות:
1. מהו הסכום החודשי המינימלי המומלץ להחזר ביחס להלוואה של 1.5 מיליון ש"ח? עד כמה כדי להאריך את התקופה (25 שנים זה משוגע)?
2. אם חברת הבניה (גינדי) נותנת אפשרות להלוואת גישור ללא ריבית (שמקבלים בעצם מהבנק), האם סכום זה מצטרף, לצורך חישוב אחוזי המשכנתא ממחיר הנכס, למשכנתא? בכוונתנו להשתמש בסכום זה לתשלום כעת ולהחזירו במלואו בעת מכירת הדירה הנוכחית. לכאורה יש פה הזדמנות מצויינת, אנחנו מפספסים משהו?
3. לכאורה לבנק המלווה את פרוייקט הבניה יש מידע קרוב על הפרוייקט ולכן רכיב הסיכון פוחת. האם הדבר בא לידי ביטוי בשיעור הריבית על המשכנתא?
תודה מראש.
שלום רב,
1. יש מסלולים ל- 20 שנה שיהיו יקרים פי 1.5 ממסלולים של 25 ו- 30 שנה.
כך שלשנים אין כ"כ משמעות אלא למסלול.
אני חושב שפחות מ7-8 אלף ש"ח החזר חודשי זה קצת "השתעבדות" מוגזמת למשכנתא שעוד תעלה.
2. אני מאמין שהבנק מחשיב את זה כחלק מאוחזי המימון (אבל מציע לך לבדוק את זה בעצמך)
3. לדעתי לא.
בהצלחה
כאחד שלקח משכנתא לצורך שיפוץ דירה להשכרה, כלומר שההכנסה לכיסוי תשלומי המשכנתא תתחיל רק בעוד כמה חודשים, ברצוני לשאול: מה עדיף, לעשות גרייס לכמה חודשים או לתת למשכנתא "לשלם את עצמה" כמה חודשים? (כלומר שלקחתי 100000 ש"ח ובעצם מתוך זה החזרתי לבנק 4000 בחודשים הראשונים מאותו כסף עצמו…)
אם אתה מסוגל לשלם רגיל אז תן למשכנתא לרוץ ולשלם את עצמה.
אם אתה לא מסוגל לעמוד בהחזרים, אז תעשה גרייס.
כל הכבוד לך על ההשקעה!
מאוד נעים לקרוא אותך!
תודה רבה
היי איגור,
תודה רבה על הפרגון!
שלום,
ראשית רציתי לציין שהבלוג הזה הוא בגדר קדוש במדינה שלנו וכל הכבוד לך.
לשאלתי, בינואר 2013 לקחתי משכנתא של 622,500 עם גרייס של 24 חודשים. (1/3 פריים- ל 25 שנה, 1/3 משתנה כל 5- ל20 שנה, 1/3 קל"צ- ל 15 שנה) מבדיקה באתר הבנק מופיע שהיתרה לסילוק עכשיו היא 641,500. האם תוספת הריבית מחושבת מראש לכל תקופת הגרייס? אולי לשנה? איך הם הגיעו לסכום הזה? והאם אני יכול לדעת מה תהיה היתרה לסילוק לאחר 24 חודשים?
תודה
רועי
רועי שלום ותודה על הפרגון,
מציע להתקשר לבנק ולבדוק, אני מניח שזו ריבית לא משולמת ומדדים.
בכל אופן ברר מולם את הפרטים
בהצלחה
משכנתאמן שלום רב ,
יישר כח על העבודה והמידע השימושי שאתה מעלה כאן
אני ואישתי בתהליך של סבב בנקים לגביי לקיחת משכנתא לדירה ראשונה לכ-45% מעלות הדירה – לאחר קריאת הפוסטים באופן מעמיק החלטנו לאמץ את הגישה לפי המלצתך לשנת 2013 לכ- 1/3 פריים ,40%+- בקל"צ והשאר בריבית משתנה כל 5 שנים , אבקש לקבל מידע מעמיק לגביי המסלול בריבית משתנה כל 5 שנים -צמודה למדד/לא צמודה למדד (יתרונות/חסרונות) והמלצתך בסופו של דבר מנסינך בשוק המשכנתאות
שלום רב,
לצערי קשה לי להתאים לך תמהיל באופן אישי כי אחנו לא "מכירים" לעומק.
יחד עם זאת, נראה כשאי לך לקחת מספר מסלולים, אבל עם ידיעה מראש שמסלול מסויים אתה תמחזר בעוד שנתיים.
בהצלחה
בעיקרון יש משתנה כל חמש שצמודה למדד ויש משתנה כל חמש אינה צמודה למדד.
אני המלצתי בתמהיל על משתנה כל חמש צמודה.
תוכלו להרחיב את הקריאה עליו בפוסט: מסלולי משכנתא נפוצים
בהצלחה
שלו איש
אתה מקצוען
דובר רבות על כך שהפריים וריבית העוגן יעלו בערך בהתאמה. כלומר כשאחד יעלה כך גם השני.
לכן אני חושב לפזר את הסיכון ולקחת חלק מהתמהיל צמוד לריבית הלייבור.
אני יודע שזה יקטין את הפריים אבל ייתן לי אפיק שלא תלוי באחרים.
מה דעתך בעניין?
תודה
היי אסף,
אני אישית לא ממליץ על מט"ח, כי ההצמדה לשער החליפין ולא רק לליבור נראית מוסכנת בעיני.
אבל המחשבה שלך טובה וכל עוד אתה יודע שבאמת תעקוב אחר שער חליפין ותמחזר כאשר הוא יעלה / יירד באופן משמעותי אז זה בסדר
בהצלחה
שלום רב,
דבר ראשון אני רוצה לפרגן על האתר המושקע והמקצועי שהעלתה,רכשתי ידע רב מגלישה בו. עושה רושם שהפרסומים שלך מקצועיים ביותר ונטולים אינטרס נסתר, תודה!
שאלה שרציתי לשאול:
אני ואשתי מעוניינים למחזר משכנתא והייתי מעוניין לדעת האם כדאי לי להמתין קצת ומה התנאים פחות או יותר שאני יכול לקבל:
1. אשתי חזרה לעבוד החודש לאחר שקיבלה 6 חודשי אבטלה האם כדאי לחכות ל 3 משכורות שלה
2. ערך הדירה שקנינו ב 2009 אלה ב 35 אחוז, האם כדאי לקחת שמאי גם אם נמחזר באותו הבנק?
3. המשכנתא הנוכחית 650 אלף ונשארו 17 שנה מתוך 20 מחולקת ל:א. 45 אחוז קבועה צמוד מדד 3.7 אחוז ב. 35 אחוז פריים -0.9 ג. 20 אחוז משתנה כל 10 שנים (נשארו 7 לשינוי) צמוד מדד ריבית 2.6
מה דעתך על פי נתונים אלו?
תודה על העזרה
בועז
בועז שלום,
1. המשכנתא נראית סבירה פלוס מינוס, אבל אולי אפשר לשפר אותה במעט – בכל מקרה שווה לבדוק
2. אם ההחזרים לבנקים היו בסדר כל התקופה, אין סיבה להמתין 3 חודשים, אלא אם כן אתה פונה גם לבנקים אחרים
בהצלחה
תודה על האתר והמידע, נעזרנו בו רבות!
מבקשים את דעתך על התמהיל והריביות הבאות:
משכנתא על מליון ש"ח החזר חודשי של 6,000 ש"ח לחודש
מתכננים להחזיר 100K תוך שנה ועוד 200K במהלך ארבע השנים שאחרי.
333K פריים ל30 שנה P-0.9
217K משתנה כל 5 לא צמודה ל25 שנה 3.9%
350K קבועה צמודה ל 9 שנים 1.45%
100K בוליט לשנתיים 1.75%
תודה רבה!
היי דודי,
תודה על הפרגון!
בנוגע לתמהיל – נראה בסדר.
שלום רב.
לאחרונה לקחתי משכנתא. תמיד החשבתי את עצמי כשאחד שמבין בתחום הפיננסי. (אני מתעסק בתחום הכלכלי). במקרה הגעתי לאתר שלך ונשבתי בקסמו.
אתה כותב כל כך ברור, מאיר את כל הנקודות הנסתרות, מסביר בבהירות, ונותן לכל אחד את כל הכלים והידע לפני אחת העסקאות החשובות בחייו.
כל זה שלא על מנת לקבל פרס.
אני ממש מוריד את הכובע בפניך.
תמשיך להצליח ולתת לציבור מידע אמיתי ונכון
היי מתי,
תודה רבה על המחמאות,
שמח שהייתי לעזר
שלום איש יקר,
נבקש דעתך לתמהיל הבא ולריביות בו:
משכנתא של 1.5 מש"ח מחולקת ל-
500,000 ש"ח למשך 240 חודש בריבית p-0.9
500,000 ש"ח למשך 180 חודש בריבית משתנה כל 5 – 1.69% (0.6 – ע)
500,000 ש"ח למשך 180 חודש בריבית קל"צ של 4.15%
תודה מראש וחג שמח
שלום קובי,
בסיסי וטוב,
בהצלחה
הי
בבעלותנו היו שני בתים.
בימים אלה מכרנו אחד מהם וכיסינו את המשכנתא שלו.
בקנותנו את הבית השני לפני כשלוש שנים, היה בידינו סכום של 480000 וחסרו לנו 400,000 לרכישתו וההורים הציעו כי נשעבד את ביתם (שאין עליו כל שיעבוד) בכדי שיתנו לנו הלוואה נוספת ע"ס 400,000 מהבנק (מעין הלוואת גישור של הסכום החסר לנו).
היום נותרנו עם שתי ההלוואות שיתרתן 738000 ש"ח. אנו מעונינים להסיר את השעבוד של בית ההורים. (בנתיים ביתנו החדש שנרכש ב880000 ש"ח העלה ערכו ושווה כיום כ1350000 בהערכת שמאי).
שלחנו מכתב לבנק בו אנו מבקשים לבצע הפרדת נכסים ומבקשים לדעת איזה סכום עלינו לכסות בכדי להשאיר רק את ביתנו משועבד למשכנתא.
מה שרציתי לשאול אותך הוא איזה אחוז מערך הנכס נותן הבנק היום מימון?
והאם במידה ולא יסכימו לבצע הפרדת נכסים כדאי לי לפנות לבנק אחר למיחזור המשכנתא ללא שעבוד בית ההורים? כיום הריבית שלי היא פריים 0.6%- .
בברכת חג שמח וישר כח על ההסברים המבוארים לעילה ולעילא.
ליאור
ועוד שאלה קטנה… איזה ריביות היום מציעים הבנקים? והאם עדיין ניתן לקחת משכנתא מלאה בפריים?
חג שמח שוב
ליאור
שלום,
1. הבנקים נותנים היום הלוואה לרכישת דירה חליפית בגובה עד 70% מערך הנכס ונותנים עד 50% מימון עבור נכס קיים.
2. משכנתא שהיא כולה בפריים מעט מסוכנת לימים אלו, שיקלו לשלב בה גם קל"צ
בהצלחה
ראשית :
אתר מדהים ונראה שגם אדם מדהים.
יישר כח על עבודה מבורכת.
נקודה שלא ברורה ואודה מראש על התיחסותך.
בתקופת הגרייס (חלקי )
האם ההחזרים על חשבון הקרן שלא שולמו מתווספות לסכום המשכנתא
בסוף תקופת הגרייס? ובמידה שהגרייס במסלול צמוד מדד,האם יש להוסיף את המדד לסכום המשכנתא בסוף תקופת הגרייס?
דוג' (המספרים להמחשה)
500000- סכום הלוואה.( מסלול צמוד ל-20 שנה)
3% – מדד שנתי ממוצע.
גרייס חלקי לשנתיים.
החזר התחלתי ללא הגרייס 3000, עם גרייס 1200(קרן), 1800(ריבית)
האם בתום השנה הראשונה יתווספו (( המדד החודשי * 1200) *12)
לקרן (500,000) .
ואז יתרת פתיחה שנה שנייה תהיה בקירוב 514,900
שתחושב מחדש ל-19 שנה. או
שה-500,000 שלא שולמו יצברו מדד של 3% שנתי ואז י.פ פתיחה שנה שנייה תהיה 515,000 (סביר להניח שיותר בגלל הריבית האפקטיבית של ה-3% שמחושבת לפי חודש).
האם יש להוסיף לסכום הנ"ל את סך ההחזרים על חשבון הקרן שלא שולמו בשנה הראשונה בגלל הגרייס כך שיתרת הפתיחה לשנה השנייה תהיה 530,000 בקירוב.
מה החישוב הנכון?
שלום תומר ותודה על הפרגון!
לשאלתך,
הגרייס מעכב את תשלומי הקרן.
בכל חודש הקרן גודלת בגלל שתי סיבות:
1. המדד
2. סכום הקרן שלא שולם
כך שבפתיחת השנה הראשונה יתווספו להלוואה תשלומי הקרן שלא שולמו (12*1200) + המדד שלא שולם במשך כל התקופה עבור הקרן שהלכה וגדלה מדי חודש
בהצלחה
בהמשך לשאלתי.
תיקון טעות
1.גרייס לשנה
2. שמציינים שהמדד עלה ב-3% שנתי אני מתאר לעצמי שזה גם הנומינלי וגם האפקטיבי)
כל הכבוד על ההשקעה וההסברים!
תודה רבה
דורית
שלום דורית,
תודה רבה על הפרגון!
שלום נאמן
אנו בסבב בנקים ובלעדיך היינו אבודים.
רב תודות על פועלך המבורך.
אנחנו בסיפור המורכב של בניה עצמית ורצינו לשאול מה עדיף.
עלות המגרש 800
סהכ הון עצמי 500k
מגרש 60 אחוז שווה 480 הלוואה ראשונה
לבניה הלוואה של 300 הלוואה שניה בתום השלד
גרייס שנתיים בשל מגורים בשכירות ועד תום הבניה
שליש פריים שני שליש קלצ (קרן (משתררת. עוד 6 שנים 80k)
כרגע משלמים 4500 שכירות וזה ההחזר המועדף
או
שליש קלצ שליש משתנה 5. שליש פריים
או שבכלל עדיף משהו אחר
אנחנו זוג שלא מחפש הרפתקאות אבל לא רוצים לצאת פריירים
שלום וברכה,
אני לא רואה הרבה ברירה אלא לקחת גרייס.
בנוגע לתמהיל, אם אתם שונאי סיכון ויכולים לעמוד בהחזר חודשי גבוה אז קחו 2/3 קל"צ והשאר פריים
בהצלחה
המחשבה על כל שבשל הגרייס החלק שצמוד למדד יעלה את הקרן בעשרות אלפי שקלים מטרידה בלשון המעטה
שלום וברכה,
אני עומד כרגע לקראת קניית דירה להשקעה יחד עם אחי,
מצאתי פתאום את האתר שלך וזה התחיל לעשות לי הרבה מאוד סדר ושינה טובה יותר בלילה, אז ראשית תודה ענקית.
רציתי לשאול שתי שאלות:
1. האם ניתן במקרה של שותפות על דירה, לחלק מישכון על דירות?
אנחנו רוצים למשכן את הבית הקיים של כל אחד מאיתנו על מנת לשלם את 50% הראשונים של הדירה החדשה. אשמח, אם תוכל להתייחס באופן כללי גם לשותפות וגם למישכון חלק מבית קיים לטובת קניית דירה חדשה או שתפנה אותי למאמרים שכבר כתבת על כך.
2. האם ניתן לקבע ריביות במקרה של גרייס מלא?
שוב תודה
אביעד
אביעד שלום,
1. לא ניתן לחלק מישכון, אלא כל הבית ימושכן לשניכם
2. בדירה להשקעה שמיועדת למכירה בשנים הקרובות יש לשים לב שהמסלולים צריכים להיות גמישים עם כמה שפחות סיכון לעמלות יציאה
3. בגרייס ניתן לקבע ריביות (שים לב, שלא ניתן לקבל על כל הסכום גרייס מלא)
בהצלחה
ובכן,
אני מבקשת לקחת משכנתא של 640.0 אש"ח ולבקשגרייס של 3 ח'.
למה הגרייס… מאחר ואני רוצה לחסוך בשלושת החודשים הללו סך של 4,500 ש"ח כל חודש בכדי ליטול משכנת של 13,500 ש"ח פחות.
האם כדאי לקחת משכנתא 640 עם גרייס 3 ח' או 653.0 אש"ח ללא גרייס (בהנחה שאשיג גרייס מלא).
תודה רבההההההההההההההההההה
שלום מירב,
המלצתי – 653 ללא גרייס
שלום רב!!
ראשית כל תודה רבה על האתר ועל הידע הרב שרכשנו בזכותו… 🙂
הייתי רוצה לבקש את הצעתך לתמהיל –
משכנתא בסך 650,000 (עלות הדירה 1.35K).
אני סטודנטית ולכן כעת ההכנסה שלי נמוכה (אך צפויה לעלות ב"ה עם סיום הלימודים בעוד כשנתיים).
לכן, מעוניינים בהחזר חודשי התחלתי סביב ה-3000 ש"ח.
(אני יודעת שזה מאוד לא מומלץ, אך בשנים הראשונות אני חוששת שלא נוכל לעמוד בהרבה מעבר לזה…), וזה גם בהנחה שההחזר גם כך יעלה עם הזמן. ואולי בתקווה שנוכל למחזר חלק מהמשכנתא עם השתפרות המצב בעוד מספר שנים.
כמו-כן, בחצי שנה הקרובה צפויים לשלם בו"ז גם שכר דירה.
אשמח לעצתך,
תודה רבה מראש!
שלום לכם,
את יכולה להשתמש באחד התמהיל שמוזכרים כאן ולמחזר את המשכנתא בעוד כשנתיים שתוכלו להחזיר יותר
בהצלחה
תודה על תשובתך.
שאלה בהמשך לכך – ואודה לך מאוד (!) אם תצליח להשיב בהקדם, כי אנחנו ממש על הקצה מבחינת זמנים ואמורים אפילו כבר מחר לסכם את העניין…
האמת היא שהתחלתי עם התמהילים שלך, ושעות רבות של שקידה ולמידה 🙂
ובכל זאת הצליחו לאחר 5 בנקים לבלבל אותי.
כרגע שתי הצעות עומדות על הפרק:
בנק א' :
זכאות ללקוחות הבנק – 93,200 בריבית קבועה 0.95% + מדד ל-10 שנים
פריים- 214,500 לפי P-0.9 ל20-30 שנים
קל"צ – 200,000 לפי 4.45 ל-18 שנה (או 4.5 אם ניקח ל-20 שנה)
משתנה כל 5 צמודה- 142,300 לפי 1.8 ל20-25 שנה
(אנו מנסים לעמוד במגבלה של החזר התחלתי סביב 3500 ש"ח).
בנק ב' (כהצעה נגדית לבנק א'):
50,000 בריבית 1.49 +מדד, ל-5 שנים
פריים- 214,000 לפי P-0.9 ל-22 שנים (עם גרייס חלקי על מסלול זה למשך 5 שנים)
קל"צ- 211,000 ל-232 חודשים (19.33 שנים…) בריבית 4.59
משתנה כל 5 צמודה- 175,000 למשך 20 שנה בריבית 1.75
בנק ב' ניסה לשכנע שהצעתו טובה יותר מבחינת חלוקת השנים ופריסת ההחזר.
הצליחו לסבך אותי עם עניין הגרייס החלקי על מסלול הפריים, ואני לא מצליחה ממש לחשב את זה במחשבון הנהדר שלך… 🙂 כך שאני לא ממש יודעת להשוות בין ההצעות.
בנק א' ניסה מאוד להכניס גם מסלול של משתנה כל 5 לא צמודה לפי 3.88 ל20-25 שנה, אך (לפי המלצותיך) העדפתי לא להכניס את זה.
בקיצור…. כפי שכתבת באחד הפוסטים שלך- הגעתי בהתחלה עם תמהיל בסיסי על הכוונת- בערך 1/3 פריים, 1/3 קל"צ, 1/3 משתנה צמודה….
ובכל זאת הצליחו לבלבל אותי, בעיקר בעקבות הזכאות ללקוחות בנק א' שעל פניו חבל לפספס, כך שהכל קצת השתנה סביב זה.
כמובן שאנו לא חייבים לנצל את זה וניתן באחד מהבנקים הנ"ל לחזור לתמהיל בסיסי/אחר, כאשר הריביות המוצעות אצל שניהם הן בכל מקרה פחות או יותר זהות למה שציינתי למעלה.
מצטערת על האורך,
שוב תודה רבה!!!
ממתינה בקוצר רוח לתשובתך המשכילה, באמונה שתצליח לעשות לי סדר בבלאגן המלחיץ הזה. 🙂
אנצל את זה שטרם הספקת לענות כדי לעדכן-
בהמשך למו"מ מול הבנקים, כרגע 3 הצעות בידינו:
אפשרות 1:
זכאות ללקוחות הבנק – 93,200 בריבית קבועה 0.95% + מדד ל-10 שנים
פריים- 214,500 לפי P-0.9 ל25-30 שנים
קל"צ – 180,000 בריבית 4.2 ל-18 שנה
משתנה כל 5 צמודה- 162,300 בריבית 1.69 ל25 שנה
(*ניתן להעביר כ-20,000 בין הקל"צ למשתנה, כל עוד ההחזר סביב 3500…)
אפשרות 2:
פריים- 214,500 לפי P-0.9 ל-20-25 שנים
קל"צ – 200,000 בריבית 4.05 ל-15 שנה (או 4.3 ל-18 שנה)
משתנה כל 5 צמודה- 235,500 בריבית 1.68 ל25 שנה
אפשרות 3:
פריים- 214,500 לפי P-0.9 לכ-23 שנים
קל"צ – 200,000 בריבית 4.4 ל-18 שנה
משתנה כל 5 צמודה- 235,500 בריבית 1.6 ל20 שנה
שוב סליחה על האורך!
אודה לחוות דעתך.
כמובן שאפשר לנסות לשנות מעט את התמהילים/חלוקה/שנים…
בתודה רבה מראש וחג שמח!
נ.ב.חשוב- האם הורדת ריבית בנק ישראל שהודיעו עליה היום אמורה להשפיע כבר עכשיו גם על הריביות המוצעות (מלבד הפריים)?
ההצעה הראשונה נראית טוב יותר.
בעיקרון, אתם צריכים לחשוב מה חשוב לכם יותר (גמישות ההלוואה, גובה הריביות, הסיכון במשתנות וכו כו'), אחרי שתדעו את הפרמטרים החשובים לכם יותר, אז תוכלו להבין מה לבחור.
אתם יכולים לרשום עוד 10 תמהילים כפי שרשמתם ב- 2 התגובות הקודמות אבל בחינתי אני אהיה אדיש בינהם כי הם מאוד דומות וניואנסים קטנים מפרידים בינהם, על שאלת הניואנס זה התפקיד שלכם לענות כי אתם מכירים את אצמכם טוב יותר ממני.
הריביות יירדו רק במהלך החודש הקרוב ואם אתם סוגרים בקרוב, ככל הנראה לא תראו שיפור בהצעות שקיבלתם
בהצלחה
משכנתאמן??
סליחה ממש על ההצקה,
אבל עד מחר עלינו להחליט והייתי שמחה לשמוע את דעתך… (2 ההודעות מטה).
תודה בכל מקרה וחג שמח!
שלום לכם,
עניתי לכם הערב – מצ"ב קיישור.
בסדר גמור,
אשקול ואבדוק שוב את ההצעות (שדווקא בגלל שהן דומות כ"כ כבר קשה לי להכריע)…
וככל הנראה מחר נסגור סופית.
בכל אופן, ברצוני רק לומר לך שוב המון תודה!!!
בזכותך ובזכות כל המידע והכלים שאתה מספק אני מרגישה רגועה שאני לפחות סופסוף מבינה ויודעת על מה מדובר… ואיך לנסות לעשות את זה נכון.
לצערי אני מכירה כ"כ הרבה אנשים שנכנסו לענייני המשכנתא "על עיוור" ובלי להבין באמת, ורק בדיעבד משיחות איתם הבנתי/הבינו כמה טעויות הם עשו…
אז תודה לך, ובבקשה תמשיך במלאכת הקודש הזו – לטובת כולנו 🙂
תודה על התגובה המפרגנת,
מעריך את זה מאוד ונותן לי כוח להמשיך
שיהיה לכם המון הצלחה
משכנתאמן שלום רב.
ראשית, כמו רבים כאן, מגיע לך כל הכבוד על הרצינות והסבלנות.
יש לי שאלה שמשום מה עדיין לא נשאלה כאן:
אנחנו במגעים לרכישת דירה מקבלן, דירה שתימסר לידינו רק בעוד שנתיים.
והנה התלבטות: לקחת משכנתא מסוג גרייס, ובכך לחסוך את עלויות ההצמדה למדד תשומות הבניה, או משכנתא רגילה – רק בעוד שנתיים?
במלים אחרות: מה ״יקר״ יותר, גרייס או מדד תשומות הבניה?
בינתיים נגור כמובן בשכירות, כך שאין לנו יכולת בשלב זה לשלם את החזרי המשכנתא.
תודה גדולה על תשובתך.
שלום יאיר,
אם אי אפשר לדעת מה יהיה בגורל תשומות הבניה,
תחשבו כמה עולה לכם הגרייס וכמה מדד התשומות הבניה עשה בשנים האחרונות ותשוו ביניהם.
בכל אופן יש עוד שיקולים האם לקחת משכנתא אחת, לדוגמא מה תהיה הריבית בעוד שנתיים ואם לא כדאי לנצל את הריבית הנמוכה שיש כיום ?
בהצלחה
אני לוקח משקנטא במימון של 75% ( הכי גבוה של הבנק) והבנק טוען שבאחוזי מימון כאלו הבנק לא נותן גרייס בכלל, מה דעתך ?
שלום אדי,
הם צודקים,
גרייס מעלה את אחוזי המימון (כי בעצם אתה צובר חוב חדש בכל חודש וזה כבר יהיה מעל 75% מימון)
למה זה מעלה את אחוזי המימון?
נכון שאני צובר חוב חדש בכל חודש אבל החוב הזה מתקזז מיתרת ההלוואה
נניח גןבה המשכנתה 900K חלק הקרן בהחזר חודשי 5K, גרייס חלקי לשנה זה אומר שבסוף השנה צברתי חוב 60K בגין הגרייס אבל מצד שני ה 900K ירד ל 940K.
האם אני טועה?
החוב לא יורד, אלא נשאר אותו דבר ובנוסף לכך יש הצמדות מדד וכו'
במידה וכל ההלוואה אינה צמודת מדד (או לפחות החלק שבגינו הגרייס)
אז זה לא מעלה את אחוזי המימון, נכון?!
מבחינה מתמטית נכון, צריך לבדוק מול הבנק לאיזה חישוב הם מתייחסים
שלום למשכנתאמן
שאלה, אני רוצה לחתום חוזה עבור דירה (יד II) שתאריך הכניסה אליה בעוד שנה מהיום, מה היא הדרך הנכונה שבה ניתן להבטיח היום את התנאים שקיבלתי מהבנק, אני לא רוצה לקחת את המשכנתא היום מכיוון שאז אאלץ לשלם אותה + שכ"ד …
כלומר האם ישנה דרך שבה ניתן לקחת את משכנתא (בתנאים של היום ) ולשלם רק חלק מסויים ממנה..? או לקחת רק חלק מהמשכנתא (נאמר את ה-10% במעמד חתימת החוזה ) מלבד אפשרות של גרייס (שממנה אני מעדיף להמנע) ?
אני מקווה שהצלחתי להסביר את עצמי
.
כרגיל .. תודה מראש על התשובה ובכלל על האתר ..(:
שלום וברכה,
לא ניתן לקחת משכנתא היום ולשמר את התנאים לעוד שנה.
1. אפשרות ראשונה זה הגרייס
2. אפשרות שניה היא למשוך סכום נמוך ואת השאר בעתיד, אבל אלו יהיו בכל מקרה ריביות משתנות שאם יעלו הם יורגשו במשכנתא.
כך שאין לכם הרבה ברירות.
בכל מקרה, שיהיה בהצלחה במה שתבחרו
קנינו דירה חדשה מקבלן וטרם מכרנו את שלנו, אנחנו שוקלים לקחת משכנתא גרייס ע"מ להביא כסף לקבלן ולא להיות חשופים למדד תשומות הבניה.
האם השיקול הוא נכון?
שלום גלית,
בעיקרון כן, שיקלו גם בוליט
בהצלחה
בוקר טוב,
ראשית תודה רבה רבה על התשובה המהירה!!!
ואם אפשר הסבר קצר על בוליט?
תודה רבה ויום נפלא.
שלום גלית,
תוכלי לקרוא על בוליט בפוסטים הבאים:
על לוח סילוקין בוליט.
על מלכודת הבוליט שיש להיזהר ממנה.
בהצלחה
שלום,
דבר ראשון, אני רוצה להודות לך על האתר המצוין. הכל כתוב כל כך ברהיטות שא"א להתבלבל.
רציתי להתייעץ איתך, אנו קונים עכשיו דירה ב1320000 בתחילה קיבלנו הצעה מהבנק של שליש בפריים מינוס 0.87 ל18 שנים והשאר בקל"צ 3.6 ל-9 שנים. מכיון שניתן לבנות על גג הדירה עוד קומה שלימה החלטנו קודם לשפץ ורק אח"כ להכנס לדירה בקשנו מהבנק אפשרות לגרייס על החלק של הקל"צ לשנתיים והוא אישר לנו רק ל-18 חודש עם ריבית של 3.95 רציתי לדעת אם זה עדיין משכנתא טובה או ששווה לי ללכת להתמקח עם עוד בנקים? (אציין שזמני לחוץ מאוד ואני צריכה את ההלוואה עד סוף החודש)
שוב תודה,
בתיה
שכחתי לציין שהמשכנתא היא על 70% מערך הדירה
בתיה שלום,
ההצעה טובה אבל תמיד כדאי לבדוק בעוד בנק או שניים
בהצלחה
שלום,
כל הכבוד על האתר – אני נעזר בו הרבה לאחרונה. תודה רבה!
אני ואשתי לוקחים משכנתא של 350000 על נכס של 1370000.
אנו רוצים להחזיר כ 4300-4500 ש"ח בחודש. קיבלנו הצעה עם גרייס חלקי ואני לא יודע אם זה כדאי, אשמח לעצתך.
ההצעה היא לקל"צ ל 5 שנים ב 3.45% ו שליש בפריים עם גרייס חלקי ל 5 מתוך 10 שנים על הפריים.
אני חשבתי על קל"צ ל 6 שנים ואת הפריים לפרוס להרבה שנים (15) כי אני מעריך שנוכל להחזיר את הפריים הרבה יותר מהר (משהו כמו עוד 7 שנים).
מה דעתך?
תודה רבה,
יורי
יורי שלום,
אני מעדיף את ההצעה שניה השלכם ללא הגרייס.
אני לא מוצא תועלת בגרייס החלקי, כי זה סתם דוחה את ההלוואה למועד מאוחר יותר
בהצלחה
תודה רבה!
יש לי הצעה 70% (245000ש"ח) של 2.99% בקל"צ ל 6 שנים
ואת השאר בפריים 0.75%- ל 15 שנה כשאני מעריך שזה יוחזר תוך כ 7 שנים.
לי נראה שאת הפריים אפשר להוריד עוד.
נראה לך הצעה סבירה?
נראה נחמד יותר,
בהצלחה
הי,
בלוג מדהים ומלמד, תודה רבה!
יש לי שאלה שהפתרון שלה הוא אולי גרייס, אבל אולי לא:
אני מתכננת לקנות דירה שתתפנה רק עוד שנה, עדיין לא חתמנו עם המוכרים.
את חלק הארי של התשלום יש לי במימון עצמי (80%).
אצטרך משכנתא רק לתשלום האחרון (20%) שינתן עם מסירת המפתח עוד כשנה.
האם אני צריכה לקחת משכנתא כבר מעכשיו, עבור חתימת החוזה עם המוכר? ואז אצטרך גרייס כי בנתיים שוכרת דירה ואין לי כסף גם לשכירות וגם להחזר משכנתא…
או, האם אני יכולה לשלם לו מכספי, ורק כאשר יגיע הרגע לשלם את ה-20% האחרונים – לקחת משכנתא מהבנק? נשמע לי לא סביר אבל אולי יש דרך… או אולי יש דרך שלישית להתמודד עם מצב כזה?
תודה רבה רבה מראש!
ש
שלום וברכה,
כשאת חותמת עם המוכרים על חוזה, אתם קובעים לוח תשלומים (כלומר, מתי תשלמו כל סכום).
בעיקרון, אין בעיה (וזה גם די נכון לעשות) לשלם את התשלום האחרון מהמשכנתא ולקחת אותו רק בעוד שנה, ככה לא תצטרכו גרייס.
בהצלחה
היי משכנתאמן,
יש לי קרן השתלמות של 100K שצפויה להשתחרר בעוד 3 שנים.
אני חושבת על משכנתא של 400-450K, הון עצמי 200K.
הציעו לי לקחת 100K בגרייס חלקי שתיפרע על ידי קרן ההשתלמות.
האם מסלול הגרייס החלקי מתאים גם למקרה הזה? או שאולי יש מסלול שיתן לי ריביות טובות יותר ועדיין יאפשר לי להשתמש בסכום של קרן ההשתלמות כדי לפרוע חלק מהמשכנתא?
המון תודה מראש!
שלום אנה,
את יכולה לקחת גם בוליט (הלוואת גישור) במקום גרייס חלקי,
תנסי מה נותן לך יותר תועלת
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
אתה עושה מצווה לכל עם ישראל עם האתר הנפלא שלך!
אנחנו זוג נשוי + ילד בדרך. מרווחים 16K נטו בחודש.
אנחנו עומדים לקנות דירה ב1350K. ניתנת לנו משכנתא של 50%.
בנוסף למשכנתא אנחנו לוקחים הלוואה של 140K ל5 שנים, לכן אנחנו שוקלים לקחת משכנתא גרייס חלקי.
סדר קצר:
משכנתא – 670K
הלוואה ל5 שנים – 140K (כל חודש 2500 כולל ריבית)
איזה תמהיל אתה מציע?
לכמה זמן לקחת את הגרייס לדעתך?
שלום וברכה,
1. קשה לי לייעץ על תמהיל מבלי להכיר אתכם באופן אישי (נסו להיעזר בפוסט על התמהיל המומלץ או בייעוץ מקצועי)
2. לא ממליץ לקחת גרייס, אלא לתכנן החזר נמוך יחסית לחמש השנים הבאות ולמחזר בעוד חמש שנים
בהצלחה
אתה מתכוון, למשל, לקחת 1/3 בפריים ו2/3 במשתנה כל 5 צמודה?
אתם לא יכולים כי אתם חייבים לקחת 1/3 משכנתא בריבית קבועה או קבועה לא צמודה
היי,
אנחנו רוכשים עכשיו דירה ב1,270,000 אך הדירה תהיה בנויה רק עוד 36 חודשים.
בנתיים אנחנו משלמים שכירות.
יש לנו 2 אפשרויות תשלום לקבלן:
1. לשלם את הסכום במדרגות עם התקדמות הבניה ללא ריבית והצמדה.
2. או לשלם באופן גמיש עם ריבית של 1.5% וצמוד למדד (הכל היום או הכל בעוד 3 שנים או בכל חלוקה שנבחר).
אחד הרוכשים הנוספים בבניין הציע לנו לקחת גרייס חלקי על התקופה של השכירות (36 חודשים).
חשיבו קטן שעשיתי עבור קל"צ מראה שההבדל בין תשלום הריבית לתשלום משכנתא מאה הוא בקושי 1000 ש"ח. משכנתא מלאה זה 4870 ורק ריבית זה 3640.
יכול להיות!?
האם יש מצב בו ניתן לשלם סכום נמוך היום, כדי לשמור על התנאים של המשכנתא שהיא טובה היום כי הריבית נמוכה, ולהתחיל להחזיר את המשכנתא בסוף?
איך משקללים את זה מול הפאשרות לשלם באופן גמיש עם ריבית של 1.5% והצמדה למדד?
תודה!
שלום רפי,
1. את הגרייס תבדקו המחשבון משכנתא, בעיקרון זה עלות הריבית השנתי חלקי 12 חודשים
לדוג', 100000 ש"ח בגרייס בעלות 5% זה 5000 ש"ח לשנה, תחלקו את המספר הזה ל- 12 וקבלו את ההחזר החודשי
2. לא תמיד כדאי לקחת גרייס כי לפעמים זה מייקר את המשכנתא הסופית
3. ממליץ לכם להיעזר בשירות מקצועי לטובת קבלת ההחלטות
בהצלחה
תודה על הפוסט משכנתאמן!
אנחנו רוכשים דירה מקבלן ומתלבטים האם לקחת גרייס או לא, עדיין לא הבנו באילו שימושים ניתן לשתמש בגרייס.
בגדול אנו שוקלים לקחת משכנתא ולהעביר את הסכום לקבלן מיידית אבל רוצים להתחיל לשלם את הקרן רק בעוד 4-5 חודשים כדי לחסוך בתקופה הזאת עוד כסף – עקרונית אין לנו בעיה להתחיל לשלם, אין לנו שכירות וכדומה
השאלה היא האם הגיוני לדחות (גרייס חלקי או מלא) על מנת לחסוך להון האישי שלנו או עדיף בכל זאת לשלם כבר מעכשיו את הקרן והריביות ללא גרייס מלא או חלקי?
שלום מתן,
לדעתי כדאי להתחיל לשלם את המשכנתא ולא לדחות חלק מההלוואה בשביל לחסוך עוד הון עצמי
בהצלחה
היי,
תודה רבה על המידע הנרחב שאתה נותן!!!!
שאלה לי בנושא גרייס
עשיתי את המחשבון והסתכלתי על השורה התחתונה דהיינו ההחזר המוערך פר כל תקופת ההלוואה…. ראיתי שאין הבדל בין עם גרייס ובין ללא גרייס… האם זה כך או שההסתכלות שלי לקויה?
אנחנו רוצים לקחת גרייס חלקי לכ-7 חודשים לכל היותר
ההבדל לחוד יוצא כ-100 שקלים איתם אנחנו יכולים להתמודד
אני תוהה לעצמי האם בסך הכללי אחזיר בסוף יותר או שהביטוי הוא חודשי והסך הכללי נשאר זהה….
אשמח לתשובה בהקדם,
אנחנו במירוץ מול קונה אחר 🙂
תודה רבה
ותבורך!
שלום תמי,
תסתכלו על ההחזר הסופי של כל מסלול והעל ההחזר הסופי עבור כל המסלולים ושימו לב שיש הבדלים עם או בלי גרייס
בהצלחה
שלום רב – זקוקה לחחןת דעת מקצוית
קודם כל אציין שהכתבות שלך מדהימות!!!
בנק מסויים מציע לנו לקחת גרייס חלקי לתקופה של 5 שנים במסלול של פריים (מסלול הפריים המוצע הינו ע"ס 233,000 ל-30 שנה P-0.9). וזאת לטענתם, כדי להקטין את ההחזר החודשי במשך אותן 5 שנים של הגרייס ב-500 ש"ח, על מנת להקטין שנים וע"י כך להוריד גם את הריבית במסלולים אחרים-שיקרים יותר (כגון קל"צ), הדבר יביא אותנו לשלם את אותם ה-500 ש"ח בעבור מסלולים יקרים יותר (מקווה שהסברתי את עצמי כמו שצריך). הם טוענים שזו הטבה ואנחנו רק נרוויח מזה כי נחסוך במסלולים יקרים יותר!!! האם הדבר יכול להיות הגיוני אפילו שגם ככה התכווננו לקחת קל"צ ל-16 שנה שזה יחסית לא הרבה לעומת 15 שנה שהם מציעים. ע"י כל הסיפור הזה מצמצמים לי שנים כמובן ניתן אז גם להוריד ריביות ואז הם טוענים שהם הולכים לקראתי כשאני נדרשת להשתמש בגרייס! תחושת הבטן שלי אומרת שאם הבנק מעוניין בלקוח הוא יוריד ריביות לא על חשבון זה שילביש עליו הלוואות גרייס אבל אולי אני לא מבינה משהו. ואם הפריים יעלה אז בכלל, למרות שאמרו לנו שניתן לצאת מגרייס בכל רגע נתון.
מה דעתך המקצועית על העניין? אני פשוט כבר כל כך מבולבלת (סליחה על אי חיסכון במילים פשוט אין את מי לשאול!)
תודה רבה רבה
שלום מוריה,
1. אני לא אוהב את הרעיון ב"לדחות" את מסלול הפריים בחמש שנים כי זה בעצם לדחות החזר חובות לעוד חמש שנים ועצם הרעיון הזה לא מוצא ח בעיני (אשמח לדעת באיזה בנק הציעו לך את זה כי אין הרבה בנקים שמאשרים זאת)
2. יכול להיות שהם הציעו לכם את זה בשביל לשפר את "יחס ההחזר" שלכם (במקרה והחזר המשכנתא שלכם עולה על 40% מן המשכורת שלכם)
2. תנסו לוותר על רעיון הגרייס ולקצר את הקל"צ עד כמה שניתן
בהצלחה
כל כך ברור!!
מפורט לפרטי פרטים!
כל הכבוד!
אתה צריך לנהל את המדינה אדוני.
לפחות ההשקעה שלך השקיפות והנכונות לעזור זה משהו שיש לקחת ממך דוגמא למופת לכל מי שיושב בראשי המחלקות והארגונים.!
יישר כוח!
תודה!
שלום שרון,
תודה רבה,
אשתי אומרת שאת הבית שלי אני לא יודע לנהל, אז אני אשאיר את המדינה לטובים ממני
שוב תודה ובהצלחה
הי ותודה רבה על המידע החשוב.
רציתי לשאול האם ניתן להאריך את הגרייס לזמן שנקבע או לקצר אותו מעבר .
ומה המשמעות הכספית של זה ?
תודה
שלום ציון,
לקצר אפשר (בדרך כלל ללא תשלום נוסף), להאריך אותו זה הרבה יותר קשה
בהצלחה
שלום משכנתאמן
מצטרף למחמאות על האתר, הרמה והמחשבון !!!
שתי שאלות:
1. חוות דעת על תמהיל
2. שימוש בגרייס
ולפני כן נתונים:
זוג נשוי + 1 (צפי להתרחבות בשנים הקרובות) הכנסה משותפת נטו 30000, דירה יד 2 בשווי 1580000, משכנתא מבוקשת 830000.
החזר ראשוני כ – 8000., נדרש מדרגות יורדות לאורך הדרך.
תמהיל כולל ריביות:
50000 ק"צ 7 שנים רבית אפס (הטבה לקוח לאומי)
190000 ק"צ 5 שנים רבית 0.85 (מדרגה יורדת מ~8000 ל 5000)
180100 קל"צ 9 שנים רבית 2.9 (מדרגה יורדת ל 2500)
136000 ק"צ 10 שנים רבית 1.4 (מדרגה יורדת ל 1090 – פריים בלבד)
273900 פריים (1.35%) (או עוגן מק"מ 1.45%) 25 שנים.
ע"פ המחשבון החזר כולל של 951000 בהנחת 2% מדד. (יחס של 1.15 לכל שקל)
לגבי התמהיל: איך הוא נראה? איך הריביות? האם יש קצת מידי בקל"צ? (ההנחה שלי הייתה שהצמדה למדד בשנים קצרות יחסית היא סבירה)
2. קבלתי הצעה (בבנק…) לעשות גרייס על הפריים כדי לקצר מסלולים אחרים, ניסיתי לשכלל ולהתאים לתנאים שלנו והגעתי לתמהיל הבא (חלק מהרביות משוערות וחלק מסתמכות על הצעות שקבלתי):
273900 פריים (או עוגן מק"מ) 15 שנים, גרייס חלקי ל5 שנים.
140000 ק"צ 5 שנים רבית 0.85% (גובה המסלול שיסתיים שווה ערך לגובה הפריים שאתחיל לשלם, תשלום נשאר סביבות 8000)
170000 ק"צ 6 שנים רבית 0.85% (מדרגה יורדת לאזור 6000)
50000 ק"צ 7 שנים אפס% רבית (מדרגה קטנה ל5500)
196100 קל"צ 8 שנים רבית 2.8% (מדרגה יורדת ל 2500 פריים בלבד)
ע"פ המחשבון החזר כולל של 924000 בהנחת 2% מדד. (יחס של 1.11 לכל שקל).
לכאורה מסלול זה אכן חוסך סכום משמעותי של כ 27000, איך התמהיל נראה?
ושאלת השאלות – האם יש לחשוש מהגרייס במקרה זה? בזכותו קצרתי את המסלולים האחרים ובעיקר את הפריים מ25 ל15 (ורק זה יחד עם הגרייס חסך כ10000 ש"ח), החשש שלי שאם פתאום הפריים יעלה בקצב גבוה (לא סביר בעיני אבל צריך להיות מוכנים להפתעות) אז ה"קנס" של הגרייס יהיה מאוד גבוה כי הקרן לא השתנתה וגם ש"אאחר" את הרכבת של פריים נמוך…
(למזלי המסלול התקשר ל 15 שנים מ25)
בכל אופן סביר שארצה / אוכל לסגור את הפריים תוך 10 עד 15 שנים.
* כאשר ציינתי החזר כולל – חושב באמצעות המחשבון בהנחת 2% מדד שנתי*
** במחשבון היה עוזר אם אפשר היה ניתן לשחק עם הפריים לאורך זמן ולא רק ערך קבוע אלא לקבוע את אופן השינוי של הרבית**
תודה על האתר הנפלא ותודה מראש על התגובה
וסליחה אם יצא ארוך מידי 🙂
שלום יואב,
1. לגבי התמהיל והריביות, זה נראה בסדר גמור
2. הרעיון על הנייר נראה טוב, אני אישית לא אוהב לדחות הלוואות.
אם אתם מכירים את עצמכם כזוג רציני, בעל מוסר תשלומים גבוה ולא נוטה ל"שכוח" שיש לו הלוואה עומדת, אתם יכולים ללכת על זה.
מבין את החשש שלך לגבי הפריים, קיצור התקופה ועליית ריבית בהתאמה יכולות להביא אותו להחזר מאוד גבוה, יחד עם זאת ככל הנראה כבר עד אז תסיים חלק מההלוואות
בהצלחה
שלום רב,
לקחנו משכנתא על סך 825,000 אשר מתוכם 30% בפריים 0.95- ל- 30 שנים והשאר בקל"ץ לפי 4.95 ל- 25 שנים. רכשנו דירה מקבלן בעלות של 1,100,000 לפני כשנה. כמו כן לקחנו גרייס לשנתיים וכיום אנו משלמים 2,600 ריבית ותשלום חודשי לאחר הגרייס יהיה כ- 4,500 לחודש.
בזמן הזה הדירה עלתה לאזור ה- 1,350,000 ואנו מעוניינים למכור ולקנות יד 2 במקום נוח יותר עבורנו.
האלה היא מה קורה עם הכסף ששילמנו עבור הגרייס?
לפי מה שהבנתי יש לי 2 אופציות:
1. להעביר את המשכנתא לנכס החדש, מה קורה אז עם כספי הגרייס שכבר שולמו?
2. למחזר את המשכנתא, מה קורה אז עם כספי הגרייס שכבר שולמו?
תודה מראש וכל הכבוד על האתר! למדנו מכאן המון!
חג שמח!
שלום אלכס,
הגרייס ששולם היה עבור הריביות בלבד, ולכן אין לו משמעות – הוא לא באמת הוריד מערך המשכנתא והיא נשארה כפי שלקחתם אותה על סך 825 אלף
בהצלחה
שלום רב,
ברור לנו שלא קיזזנו את הקרן, השאלה היא האם הכסף ששולם הולך "לאיבוד" או שלמעשה זה מקצר לנו את תקופת המשכנתא (בסוף הגרייס יישאר לנו 23 ו- 28 שנים בהתאמה)?
בברכה,
כן,
לא יאריכו לכם את השנים אלא מה ששילמת יקוזז ממהלך השנים
בהצלחה
מאמר מצויין.
ההסברים ברורים ומובנים.
ישר כוח!
תודה על הפרגון אודי
מה עם האופציה של לקחת גרייס כדי לשפר את תמהיל המשכנתא. כלומר – נגיד משכנתא על 650 אש"ח שמתוכה שליש בפריים והשאר מחולק במסלולי קל"צ לפי שנים… אפשר לקחת גרייס חלקי על החלק של הפריים ל4 שנים לדוגמא ובמקביל לקחת חלק מההלוואה בקלצ ל 4 שנים בתנאים הרבה יותר טובים…
אתן דוגמא ל650 אש"ח משכנתא ( במקרה שלי מדובר ב53% מימון):
בנק אחד מציע תמהיל כזה:
216,000 שח פריים ל30 שנה ב1.35 ריבית
200,000 קלצ ל18 שנים ב3.65 ריבית
234 קלצ ל13 שנים ב3.35 ריבית
החזר חודשי 3860 והחזר בסוף התקופה 827,477
לעומתו – בנק שני מציע
216000 פריים ל25 שנה ב1.35 ריבית
373000 קלצ ל15 שנים ב3.73 ריבית
ו 30000 קלצ ל4 שנים ב 2.5 ריבית
אבל, ופה הקטע – גרייס חלקי על החלק של הפריים ל4 שנים ככה שבעצם ההחזר החודשי הראשון הוא 3834 וההחזר בסוף הגרייס הוא 3919 כשהגרייס נגמר בדיוק כשהמסלול הקלצ הקצר נגמר. סהכ אותו החזר חודשי פלוס מינוס אבל במסלול זה ההחזר החודשי הוא 819,519 שח. שזה כ8 אלף פחות…
השאלות שלי הן:
1. מה אתה אומר על התמהילים?
ב. האם השני באמת עדיף? ( ביחוד אם נרצה לסלק את הפריים ב6 -4 שנים הקרובות… כי הרי הקרן של הפריים לא משתנה בתקופת הגרייס…(
ג. כיצד ניתן לשפר את התמהיל יותר אם משתמשים בטריק הזה של הגרייס?
תודה רבה לך על האתר המדהים! אתה מציל את כולנו!
יהונתן
יהונתן שלום,
1. תבדוק על כמה תעמוד הקרן בעוד 4 שנים ואז יהיה לך מקור להשוואה נכון
2. כמו כן, אני לא רואה לנכון להעיף את הפריים (שהוא ללא ספק החלק הכי זול בהלוואה) כבר אחרי 4-6 שנים אלא הייתי רוצה להשתמש בו לתקופה ארוכה ולכל אורך חיי ההלוואה
3. אם כבר כדאי להשתמש בבוליט (גישור) או בגרייס על מסלול צמוד שאותו כדאי להחזיר בעוד כמה שנים
בהצלחה
העיניין שמהפריים אנחנו הכי חוששים מכיוון שהריבית בו עלולה לעלות. בנוסף – זה המסלול היחיד שאפשר לסלק בלי לשלם קנס בתמהיל שלנו… הפחד שלנו הוא שעד שנסיים עם הגרייס ריבית הפריים תעלה ואז ההחזר יתפח…
מסובך יותר לקבל גרייס חלקי על מסלול שהוא לא פריים…
בגדול – היית ממליץ על הטריק עם הגרייס ?
אני מבין את השיקול שלך, זה עניין של ניהול סיכונים
אין בעיה לקחת גרייס על מסלול אחר (לא חייב פריים)
בהצלחה
שלום,
אני בודק עכשיו אפשרות של מחזור משכנתא,
אחד המסלולים שיש לי במשכנתא הנוכחית הוא גרייס גמיש ללא גביה (משנת 2006 בריבית קבועה של 4.68, צמודה למדד).
אני לא זוכר שביקשתי לשלם ריבית בלבד כפי שהסברת.
קראתי את המאמר לעיל, ולא הצלחתי להבין ממנו מה המשמעות של המסלול שציינתי.
אשמח אם תוכל להסביר לי את המשמעות של "גרייס גמיש ללא גביה" לאור מה שכתבתי לעיל.
אגב, אני משלם על 250 אש"ח שלקחתי ב- 7/2006, ונשארה לי יתרה של 155 אש"ח (נכון ל10/2014), מועד תום הפרעון: 6/2020,
תודה מראש.
שלום זאב,
עד כמה שאני מבין,
גרייס משמעותו שלא משלמים על הקרן אלא רק על הריבית
במקרה שלך לא הבנתי את הנושא, כי מדובר אולי במסלול ספציפי של בנק ספציפי (גרייס גמיש ללא גביה)
אם זה היה גרייס רגיל הקרן לא הייתה אמורה לפחות ואצלך היא כן פחתה
הייתי פונה לשירות הלקוחות של הבנק ומבקש הסברים
בהצלחה
אחרי שקראתי את המאמר, אני מבין מה זה גרייס.
תודה על התגובה המהירה, לפחות כעת אני יודע מה צריך לשאול את שירות הלקוחות.
אין ספק שאתה מספק שירות מצוין.
תודה זאב,
בהצלחה
רציתי לשאול אם גרייס רלוונטי גם למקרה שכבר לקחתי את משכנתא לפני חודשיים. מעוניינת לקחת גרייס למשך שנתיים. כיום מחזירה 3400 ש"ח. האם זה עלול לייקר את המשכנתא באופן משמעותי? האם שייך לגשת לבנק עם בקשה כזאת מאחר וכבר התחלתי לשלם?
אודה לתשובתך.
שלום שרה,
לרוב לא ייתנו לכם גרייס כזה ארוך לאחר נטילת המשכנתא
גם אם כן, זה ייקר את המשכנתא בסיום הגרייס באופן די משמועתי (כמה מאות ש"ח לערך)
בהצלחה
היי,
האם נהוג לבקש משכנתא נוספת כאשר עדין לא סגרנו את המשכנתא הראשונה ולקבל גרייס מהבנק?
מדובר במקרה של מכירת בית ורצון לקנות בית אחר כאשר עדיין לא הספקנו לכסות את המשכתנא (זה יבוצע בהתאם לפעימות שנקבעו בהסכם המכירה).
האם נכון לבקש משכנתא נוספת ובינתיים לשלם רק את הריבית על המשכנתא החדשה?
שלום דנה,
אפשר לבקש תוספת למשכנתא ועדיף לקחת אותה בבוליט אם מתכוונים לסלק אותה מוקדם
בהצלחה
היי,
החלטנו ממגוון שיקולים ללכת על המשכנתא הבאה (והיא גם אושרה לנו):
סכום: 1,008,000
מסלול של ריבית קבועה לא צמודה למדד
למשך 25 שנים
ריבית שנתית 3.56
המשיכה היא מדורגת:
תשלום ראשון בחתימה – רובו לסגירת משכנתא של המוכרים והיתרה לבעלים
תשלום שני אחרי חודש
תשלום שלישי אחרי 4 חודשים
והיתרה בקבלת מפתח (חצי שנה ממועד החתימה על ההסכם)
אנו עודכנו כי יש מצב שהריביות ישתנו משלב לשלב (יעלו או ירדו) לא בגלל שינוי מנגנון המשכנתא אלא בגלל שינוי עלויות גיוס.
חשבנו למשוך את הכל בגרייס חלקי – אך זה בעייתי כי ממתינים לאישור סופי לסילוק המשכנתא. וכן יש צורך להעביר חלק מהסכום לקרן נאמנות עד לקבלת אישורים מסוימים. כמובן יש מגבלה של היצמדות להסכם.
השאלה:
היכן ניתן לראות תנודות בריבית בגין תנודות בעלויות גיוס (אמרו לנו שלא צפויות כאלה לפני הבחירות, ואז יוותרו רק חודשיים עד למשיכת כל הסכום). האם הסיכון הוא גדול? האם הסכום עלול לעלות באופן משמעותי (הלוואי וירד).
מדובר בבנק טפחות, למקרה ולכל בנק יש את העלויות שלו…
המון תודה!
שלום שיר,
אני לא מכיר לינק מסויים שמפנה לעלויות הגיוס של טפחות (תנסו לבקש מהם),
הסיכון הוא קיים ולא נראה לי שהוא קשור ישירות לבחירות אלא יותר בריבית בשוק ובציפיות של השוק לריבית
בהצלחה
שלום,
אתר מצויין, תמשיך להעשיר את כולנו במידע…
אני בשלבי הסכם רכישת דירה ואני מתלבט מה עדיף לשלם עד למסירת הדירה בעוד כשנה וחצי, האם לשלם מדד תשומות הבניה או לקחת כבר מעכשיו משכנתא עם גרייס חלקי ולשלם רק את הריבית?
נכון שהמספרים והאחוזים משתנים ובכל זאת, מניסיונך, מה עדיף?
האם לקחת בחשבון רק את גובה התשלום או שצריך לשים לב לפרטים נוספים?
שלום אליהו,
אני ממליץ לקחת רק חלק מהמשכנתא ולא לקחת כי גרייס,
כי לאחר מכן התשלום יעלה באופן מלאכותי וחבל על תוספת התשלום שתיאר הרבה שנים קדימה
בהצלחה
לא ברור לי איך סך תשלומי המשכנתא גבוה יותר עם גרייס. הרי בסך הכל דוחים את תחילת התשלומים, ו שלמים את מה שלאשילמנו בשנת הגרייס. איפה פה החלק שבו משלמים יותר?
תודה,
יואש
שלום יואש,
במשכנתא אתה משלם ריבית על יתרת הקרן של ההלוואה, ומכיוון שבתקופת הגרייס הקרן לא "נאכלת", אתה צובר ריבית על כל הסכום
מכאן נובע ההפרש
בהצלחה
שלום תודה רבה על המידע
הבנק אישר לי משכנתא על מיליון עשרים שח
חלק מזה לשטח וחלק לבניה.מה לדעתך המסלול הכי טוב בעבורי מבחינת רביות יש לציין שאני צריך גרייס של שנה ושמונה הודה לך לתשובה
שלום עדי,
לצערי אין לי אפשרות להתאים לכל גולש תמהיל אישי ללא היכרות
ניתן להיעזר בתמהילים המומלצים באתר או לשקול לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
היי משכנתאמן,
ראשית אני רוצה להגיד לך שאתה עושה עבודת קודש תודה,
חתמתו על הסכם ראשוני עם קבלן על דירה של 975 אלף ההון העצמי שלנו הוא400 אלף וצריכים משכנתא של כ 600 אלף, שוכרים דירה במקביל
אני צריך לתת לקבלן 20% בחתימה שזה 195 אלף
75% בארבע תשלומים לפי התקדמות הבניה של 182 אלף
5% כ 50 אלף 30 יום לפני קבלת המפתח
השאלה שלי היא מתי אני צריך לקחת משכנתא?
אם ברשותי 400 אלף אז אני יכול לעמוד בתשלומים לקבלן עד אחרי התשלום הראשון. זה אפשרי לקחת משכנתא בנקודה זו?
תודה מראש
שלום נדב,
כן, אין בעיה
אלא אם כן תרצו להקדים את המשכנתא
בהצלחה
היי משכנתאמן,
האם היית ממליץ לקחת גרייס חלקי ל-5 שנים במסלול פריים -0.8 באם התכנון הוא לסגור את המסלול הזה בעוד 5 שנים? (על סך 200,000 ש"ח).
יש לציין שאת שאר המשכנתא עך סך 550,000 ש"ח ניקח בקל"צ ל-11 בריבית של 3%.
המימון שאנחנו לוקחים הוא 37% מערך הדירה.
אשמח לשמוע את דעתך.
תודה
שלום הלן,
זה יכול להיות רעיון טוב רק במידה ואת בטוחה שתוכל להחזיר את הסכום הנל
בהצלחה
שלום,
אני מתלבטת אם לקחת חלק מהמשכנתא כגרייס חלקי.
קיבלתי הצעה כזו – בלון חלקי 250,000 ש"ח, ריבית 2% צמוד לשלוש שנים.
אני אמורה לקבל את הסכום.
האם הקרן צמודה? האם היית ממליץ לי לקחת את הבלון כחלק מהמשכנתא?
תודה!
שלום משה,
נראה בסדר, אבל הייתי בודק עוד הצעות
אני בעד בלון כל עוד הכסף יגיע ב- 100% ותוכל להחזיר אותו
בהצלחה
שלום רב
קודם כל תודה רבה על שיתוף הידע – נעזרתי בו רבות בעבר ואני מודה לך על כך
אני מתלבט אם לקחת בוליט (חלקי או מלא) לשנתיים כנגד סכום שיכנס כמעט בוודאות של 90 אלף מקרן השתלמות כחלק ממשכנתא של 500 אלף
מאחר ובבנק אמרו לי שההלוואה צמודה למדד (האם זה באמת כך – כלומר הקרן צמודה ולא רק הריבית) אני קצת חושש מההצמדה
האם כדאי לקחת את המסלול הזה וכמה מרווח ביטחון כדאי לקחת כתוצאה מההצמדה למדד ?
תודה רבה
שלום גיא,
אני אישית חושב שאם אתה מתכוון להחזיר את ה-90 אלף בעוד שנתיים,
אז בוליט בהחלט פתרון טוב גם אם הוא צמוד
בהצלחה
שלום,
הבנק הציע לנו לקחת כחלק מהמשכנתא בלון חלקי לשלוש שנים של 250,000 בריבית 2% צמוד.
אנחנו אמורים לקבל סכום כזה ומתלבטים אם ההצעה משתלמת.
נשמח לעיצתך,
תודה.
שלום משה,
זאת שאלה כללית וקצת קשה לי לענות עליה
זה מאוד תלוי בסיטואציה, בצורך ובכוונת שלכם
בהצלחה
שלום
נבקש דעתך לתמהיל הבא ולריביות בו:
משכנתא של 802,500 ש"ח מחולקת ל-
257000 ש"ח למשך 360 חודש בריבית לא צמוד p-0.9
255,500 ש"ח למשך 360 חודש בריבית משתנה צמוד כל 5 – 2.8%
290,000 ש"ח למשך 360 חודש בריבית קבועה לא צמודה של 4.1%
אשמח לעצתך
שלום אבירם,
נראה סביר,
יש לציין כי המשכנתא ארוכה מדי ויש בה חלק גדול של ריביות משתנות
בהצלחה
שלום רב
יש לי משכנתא של 1.170000
אני אמורה לשלם לקבלן ב4 מנות
385 אלף באוק
385 אלף ב ינואר
200 אלף אפריל
200 אלף בכניסה יולי 2016
החל מאוקטובר אני אמורה לשלם שכירות ומשכנתא במקביל כמובן על החלק היחסי בכל פעם שאשלם לקבלן , אני רוצה לקחת גרייס חלקי והקבלן מציע לי שאתן לו במכה 1 את כל המיליון – אשאיר 170 אלף לכניסה
והוא ישלם לנו את הריבית וכך גם לא אשלם מדד תשומות הבניה עד יולי 2016
יש לנו ערבות בנקאית של בנק מלווה הפועלים
האם זה נשמע הגיוני ? מוזר לי שהקבלן מציע דבר כזה
הוא מוכן להוריד לי לפי החישוב שלו כ 12 אלף שח עבור הגרייס
מה דעתך ? אשמח מאוד לתשובה
תודה רבה
שלום רויטל,
בעיקרון יש קבלנים שמציעים את ההסדר הזה,
אבל כדאי לדעת שיש לזה גם מינוסים:
1. את תצטרכי למחזר את המשכנתא בעוד שנה ואולי הריביות יהיו גבוהות יותר
2. את תוכלי למחזר רק בנק שבו לקחת את המשכנתא דרך הקבלן
בהצלחה
שלום רב,
קצת רקע, אישתי ואני לקחנו משכנתה + גרייס חלקי ל 18 חודשים. נכון לעכשיו הדירה מהקבלן תתעכב בעוד חצי שנה ויהיה עלינו לשלם שכ"ד ומשכנתה ללא גרייס.
שאלתי היא כזו: האם ישנה אפשרות להאריך את תקופת הגרייס בעוד 6 חודשים באותם תנאים שהשגנו או שמדובר במיחזור משכנתה לכל דבר?
תודה מראש
עומר
עומר שלום,
תנסו לבקש מהבנק להאריך את הגרייס, לא בטוח שהוא יסכים
גם למחזר מחד לא כל כך ריאלי כי אי אפשר למחזר מגרייס לגרייס
בהצלחה
שלום משכנתאמן!
אני רוצה לרכוש דירה שעולה 1.5M ויש לי כרגע 400 אלף, אני צריך משכנתא של 1.1M אתה המשכנתא אני רוצה לפרוש ל30 שנה, הכניסה לדירה היא בספטמבר 2017, אני גר כרגע בשכירות ואני רוצה כבר להעביר לקבלן את כל הכסף, השאלה היא אם הבנק יכול להעביר לקבלן את כל הכסף ואני יתחיל לשלם לבנק רק החל מעוד שנתיים ל30 שנה, אין לי בעיה לשלם לו ריבית כל חודש, רק השאלה היא אם בעוד שנתיים שאני יכנס לדירה יתחילו לספור את ה30 שנה משכנתא או מהיום שבו חתמתי על המשכנתא שזה ישאיר לי 28 שנה ואז התשלומים יהיו גבוהים יותר?
שלום דורון,
ניתן לבדוק דחיית תשלום לשנתיים (בתקופה זו תשלם ריבית בלבד),
אבל לא תוכל לספור את ה-30 שנה מבעוד שנתיים, אלא יישארו לך תכלס 28 שנות משכנתא וכך ייראה גם התשלום החודשי
בהצלחה
שלום רב ……ותודה מראש !!!!!!!!
אני נמצא בתהליך של רכישת מגרש ומתכוון לבנות עליו שתי קוטג'ים
(המגרש מאושר לשתי יחדות ) אך הכסף שנמצא ברשותי מספיק רק לרכישת הקרקע , אני זקוק לעוד 1200000 כדי לבנות ,
אני מתכוון לקחת הלוואת גרייס לתקופה של 18 חודשים ולאחר סיום הבניה
אני מעוניין למכור אחד מהקוטגי'ם ולפרוע את כל ההלוואה .
א) האם הבנק נותן הלוואת גרייס עבור בניה ?
ב) אם כן , האם יש דברים שאני אמור לדעת לפני לקיחת הלוואה כזו ?
ושוב תודה , אתה אדם מדהים וזה כיף אדיר לקרוא את
הדברים שלך שמנוסחים בצורה כל כך מובנת ופשוטה
שלום איציק,
1. כן
2. כדאי למשוך את הריבית הקבועה בהתחלה
3. הייתי משתמש במשכנתא לטובת רכישת הקרקע כמה שיותר ומשאיר כמה שיותר מזומן בכיס לטובת הבניה
בהצלחה
שלום,
לקחתי הלוואת בלון של 440000 לשנתיים, ומשכנתא של 550000. השיפוץ עלה לי יותר ממה ששיערתי, ואני יכול להחזיר בערך 300000 במועד המקורי. האם כדאי לבקש דחייה של עוד שלוש שנים מהבנק, ולכסות באמצעות קרן השתלמות כשתיפתח, או להחזיר את מה שאפשר היום ולבקש דחייה רק של היתרה (יש לציין שההחזר לא מפריע לי במיוחד)? האם לדעתך הבנק נוטה .בכלל להסכים למשוך את ההלוואה לעוד שלוש שנים? אני מניח שיש לו אינטרס להמשיך לקבל את הריבית…
שלום גיא,
אני מניח שהבנק יסרב למשוך את המשכנתא לעוד 3 שנים ויבקש ממך את הכסף או במקביל לפרוס את המשכנתא לשפיצר לתקופה ארוכה
בהצלחה
אני אכסה כמה שניתן היום, ואנסה לדחות את היתרה או להגיע להסדר כלשהוא איתם.
תודה רבה על תשובתך.
שלום,
אנחנו לקראת לקיחת משכנתא לדירה חדשה מקבלן שתהיה מוכנה עוד שנתיים.
במהלך שנתיים אלו גרים בשכירות. מכיוון שהריביות מאוד נמוכות כעת היינו רוצים להבטיח את המשכנתא בתנאים אלו ולכן לקחת אותה כבר עכשיו. הבעיה היא שאנחנו לא יכולים לשלם את המשכנתא בנוסף לשכירות בחצי שנה הקרובה, כלומר צריכים גרייס מלא לחצי שנה. כמו כן, לאחר חצי שנה (כלומר שנה וחצי מהאכלוס) נוכל להתחיל לשלם משכנתא באופן חלקי אך לא את כולה (בנוסף לשכירות). האם ניתן לבקש מהבנק גרייס מלא לחצי שנה על כל המסלולים ואז למחזר/לשנות לגרייס חלקי לעוד שנה וחצי על חלק מהמסלולים ? האם יש חיות כאלה ?
(מתכננים לקחת משכנתא בתמהיל של 50% קלצ, 30% פריים, 20% משתנה כל 5).
תודה !
שלום לירן,
בדרך כלל לא נותנים גרייס מלא אלא רק חלקי, אבל תמיד כדאי לנסות
כמו כן, אולי תוותרו על הפריים והמשתנה בשלב זה ותקחו רק את הקל"צ – זה יועיל לכם בהורדת הסכומים לתשלום
בהצלחה
שלום היום אני גרה בבית בשווי 1.3 ואני מעוניינת ללכת דרך עמותת רכישה על בית בשווי 1.7 קיום נשאר לי 230,000 ₪ משכנתא אשמח להסבר האם אני יכולה לקחת גרייס מבנק אחר ולא מהבנק ממנו יורדת המשכנתא
תודה שאפו על הפוסט
שלום מיטל,
את הנכס הקיים לא תוכלו למשכן בעוד בנק לבד הבנק הממשכן כיום
בהצלחה
שלום ותודה רבה על המידע המסייע
בהנחה ואני רוצה לקחת גרייס על חלק מההלוואה וזאת כדי לשלם כמה שיותר לקבלן מראש ובכך לחסוך את ההצמדה למדד תשומות הבנייה על סכום גבוה.
באיזה מן המסלולים אני יכול לקחת גרייס ומצד שני לא להגדיל את חוב הריבית שלי?
אני אסביר את עצמי לשם הביאור:
לפי מה שאני מבין, אם אני לוקח הלוואה של 1000000 וההחזר החודשי מחולק ל3000 קרן ו1000 ריבית (מספרים קלים לא מדוייקים)
בהנחה ואשלם את הריבית בלבד (גרייס) הקרן תמשיך להיות 100% והריבית שאשלם עליה תמשיך להיות 100%.
האם יש מסלול בו אני לוקח גרייס וההשפעה היחידה היא בהגדלת ההחזר החודשי שלאחר מכן?
מקווה שהסברתי את עצמי נכון
תודה מראש
שלום דויד,
כל מסלול שהוא לא צמוד יעזור לך לא להגדיל את הקרן,
מסלולים צמודים יגדילו את הקרן במידה והמדד יעלה
בהצלחה
שאלה קטנה וסליחה אם היא בסיסית מידי,
בסעיף האם הגרייס מייקר את המשכנתא כתבת :
הסיבה היא שבתקופת הגרייס אתם לא משלמים חלק מהמשכנתא ואז הכל נפרס לתקופה קצרה יותר, דבר שגורם לתשלומים החודשיים לעלות ואיתם לסך המשכנתא להיות יקרה יותר.
אם לקחתי משכנתא של 100,000 ש"ח לצורך הדוגמא ופרשתי אותה על פני 10 שנים, אשלם בחודש 833 ש"ח. (הסכום חלקי 120 חודשים)
אם לקחתי גרייס של שנתיים אשלם בחודש 1041 ש"ח (הסכום חלקי 96 חודשים).
למה זה מייקר לי את המשכנתא? מה הוא הפרט שאינני מבין?
תודה מראש.
אריאל
אריאל שלום,
נניח שלקחת גרייס לשנה ובמהלך השנה הזו שילמת רק ריבית בסך 1000 ש"ח לחודש
מה שאומר שזה כבר 1000 שח יותר ממה שהיית משלם לו הייתי משלם גם קרן וריבית
כמו כן, בחלק ממסלולי הגרייס הם צמודי מדד ובשנות הגרייס הקרן עולה עם המדד ואז בוודאי שסך התשלומים עולה
בהצלחה
אני לוקח משכנתא 1000000
הכנסותי כיום 140000
האם זה להתאבד!
שלום דוד,
זאת שאלה כללית מדי שלצערי אין לי אפרות לענות עליה ללא היכרות מעמיקה
בדוק מה יהיה בערך גובה ההחזר על משכנתא כזאת ותראה אם זה מתאים פחות או יותר לסכומים שאתם משלמים שכירות
בהצלחה
וכמובן תודה
שלום
הסבר ברור ויפה, תודה!
שאלה:
על פניו, הגרייס אינו מייקר את ההלוואה מהבנק אלא מרכז את הסכום של ההלוואה לפחות שנים.
איזו בעיה יש בזה אם ההערכה היא שכאשר ייגמר הגרייס (כי הדירה אותה אני אשכיר כבר תהיה ברשותי) אני אוכל לשלם בקלות את כל המשכנתא?
הארה: נראה לי שבדוגמה המספרית שנתת, בסכום של התשלום בשנה הראשונה אם לוקחים גרייס חלקי, נפלה טעות. לכאורה זה לא אמור להיות תשלום של סביבות 4000 ש"ח אלא בסביבות 1500 ש"ח, לא?
תודה
שלום יוחאי,
אם יש לך את האפשרות לשלם את כל המשכנתא בסיום הגרייס אין בעיה, למעט האפשרות שיהיו עמלות פרעון משכנתא (במקרה כזה אולי כדאי לשקול בוליט במקום גרייס)
כמו כן, לא מצאתי את הטעות – תוכל לכוון אותי שוב איפה מופיע בפוסט?
תודה ובהצלחה
קבל ביג לייק על ההסבר שלך ממש ברור !!!!!!!!!!!
שאלה טפשית אך אולי יש לך פתרון זוג שאין לו הון עצמי איך בכל זאת יכול להגיע לדירה???. הלא הוא משלם שכ"ד עומד בתשלום בכבוד בני הזוג עובדים בעבודה מסודרת אך בכל זאת אין הון עצמי קשה לחסוך..אז איך אפשר לקבל 100% משכנתא???????
תודה מראש
חני
שלום חני,
לצערי אין אפשרות כיום לקבל 100% מימון בשום צורה (בתכנית מחיר למשתכן ניתן לקבל עד 90% מימון)
בהצלחה
תודה רבה לך ……….
שלום,
רציתי לקחת משכנתא גרייס אך מכיוון שיש לי רק 25 % הבנק סירב,
קיבלתי הצעה נוחה מקבלן שבה אני משלמת 20 % עכשיו ו80 באיכלוס ללא הצמדה, מה זה אומר מבחינת המשכנתא שאני יכולה עדיין לא לקחת אותה אלא מספיק אישור עקרוני ואז רק באיכלוס לקחת משכנתא ולהתחיל לשלם האם הבנתי נכון כי אז זה פותר לי את הבעיה.
שלום אנה,
כן
אבל קחו בחשבון שייתכן והריביות שיוצעו לכם בעוד שנה וחצי יהיו יקרות משמעותית מהיום
בהצלחה
כל הכבוד על הכתבה
עזר לי מאוד להבין בפשטות את הנושא
יישר כוח המשך כך.
תודה על הפרגון אוהד ובהצלחה
שלום משכנתאמן
הפוסטים שלך מועילים מאד תודה רבה!
כבר שאלו פה האם כדאי להשתמש בגרייס ע"מ לקבע ריביות.
אם כן כיצד מחשבים את הכדאיות? או במילים אחרות כיצד מחשבים את עלות הגרייס? כמובן שתלוי גם במשתנים שאינם דטרמיניסטיים (מדד וכד')
תודה
שלום גילי,
תחשב כמה "עולה" לך הגרייס הזה לטווח הקצר והארוך
ובכמה הריבית צריכה לעלות בשוק על מנת שתהיה יותר יקרה מן העלות הנוספת בגלל הגרייס
ברגע שתמצא את נקודת האיזון (כלומר את גובה הריבית) אז תצטרך לבחור אם אתה חושב שהיא תעלה בגובה זה או בגובה נוך יותר ולפי זה לקבל החלטה
בהצלחה
א. תודה על ההסבר המפורט.
ב. אבקש לדעת ברמה העקרונית האם ניתן באמצע משכנתא לקחת "גרייס" לשנה שנתיים
תודה
שלום עמית,
באמצע המשכנתא לא ניתן,
יש בנקים שמאפשרים לכם לקחת חודש או חודשיים חופש בשנה
בהצלחה
שלום משכנתאמן. במידה ויש לי שטח לבניה בבעלותי, האם ניתן לקבל גרייס על מנת לבנות בית פרטי
למטרת מכירה? (למטרות רווח). לחידוד השאלה, האם ניתן לקבל גרייס כאשר השיעבוד הוא בעצם הנכס העתידי?
שלום יוגב,
כן
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
תודה על ההסבר המפורט והברור!
אשמח לעזרתך-
לפני כ3 שנים רכשנו דירה יד 2. עכשיו אנחנו מעוניינים לקנות דירה מקבלן שתהיה מוכנה רק בדצמבר 2018. כלומר, עוד שנה וחצי-שנתיים.
בעלי ואני חושבים שהכי נכון זה למכור את הדירה עכשיו כל עוד אנחנו לא לחוצים למכור.
הבעיה היא שנצטרך לשלם שכירות + משכנתא + תוספת למשכנתא (נמכור את הדירה סביב ה900K והבית החדש עולה 1,100,000ׂ).
שתי השאלות הן:
1. האם את התוספת למשכנתא מוסיפים למסלולים הקיימים או שיותרים מסלול חדש?
2. האם ניתן לקבל גרייס רק על התוספת של המשכנתא/מסלולים מסוימים במשכנתא?
תודה!
שלום אילה,
1. זה תלוי אם תגררו ותוסיפו או שתקחו הכל חדש
2. אפשר גרייס רק על הכסף החדש
בהצלחה
שלום וברכה,
לגבי הדוגמה של:
משכנתא = 1000000
תקופה: 20 שנה
ריבית לא צמודה = 5%
אפשר בבקשה להבין למה ההחזר החודשי (ללא גרייס) הוא 6664?
הרי סכום של 5% הוא 50000 ולכאורה יוצא שההחזר החודשי מחושב כך:
(20*12)/1050000 = 4375
תודה רבה,
נוריאל
שלום נוריאל,
ההחזר החודשי מורכב מתשלום קרן וריבית (תוכל לקרוא עוד על כך בפוסט על "קרן שפיצר")
בהצלחה
שלום וברכה,
התייחסתי גם לקרן (מליון ש"ח) וגם לריבית (5%).
סכום שניהם = מליון + 50K
= 1050000
עדיין לא הבנתי איפה טעיתי.
תודה רבה,
נוריאל
היי לגבי הגרייס,
במידה ואני לוקחת משכנתא ללא גרייס… ולאחר חצי שנה אני מתחילה לשלם גם שכירות וגם משכנתא על הדירה שרכשתי, האם ניתן להוסיף גרייס? האם ניתן "לערוך" את המשכנתא?
אם כן. .במה זה כרוך?
תודה !
שלום שלי,
צריך לבקש מראש גרייס
אני לא בטוח שאפשר להפעיל אותו רק עוד חצי שנה אלא זה מתחיל מיידית
בהצלחה
שלום
אפשר בבקשה תשובה לשאלה הבאה
האם שיטת ״גרייס מלא״ שבה אנו דוחים גם את הקרן וגם את הריבית,
היא בדיוק כמו הלוואת ״בלון״ ?
או שיש הבדל בין 2 השיטות ?
שלום חנן,
לא – בלון דומה יותר לגרייס חלקי (תשלום הריבית), רק שבגרייס בתום התקופה אתה משלם קרן + ריבית ליתרת תקופת ההלוואה, בעוד שבבלון עליך להחזיר את הקרן בבת אחת
כמו כן, בשנים האחרונות הבנקים אינם מאשרים כבר גרייס מלא (שבו אין תשלום כלל בתקופה המוגדרת – לא ריבית ולא קרן)
בהצלחה
היי
האם אפשר לקחת גרייס בכל זמן במשכנתא לדוגמא אישה בחופשת לידה ויודעים שיש כמה חודשים שאין
שתי משכורות ומה השלכות של זה
שלום יוני,
צריך לבקש משירות הלקוחות בקשה באופן אישי,
הם בדרך כלל נוטים לאשר לחודשיים שלושה
בהצלחה
שלום משכנתאמן.
תודה על הפוסטים המחכימים.
שאלה- אנחנו לפני לקיחת משכנתא על דירה מקבלן שהכניסה אליה רק עוד שנתיים וחצי.
יש לנו 45 אחוז מהכסף של הדירה ועל השאר צריכים משכנתא.
אין לנו כושר החזר מאוד גבוהה ולכן כנראה שנצטרך לעשות גרייס לתקופה הזאת.
עלה לי רעיון לקחת משכנתא על 60 אחוז מערך הדירה ואז החמש אחוז שנשארו אצלי
הם יממנו לי את התשלומים לתקופה הזאת, וכך נוכל לחסוך את הגרייס על התקופה הזאת.
(הרווח שלי גם שאני נשאר על אותו מדרגת מימון)
השאלה אם זה חשיבה נכונה והאם זה מהלך שבאמת יחסוך כסף ואת הריביות של הגרייס?
כמובן שאני לוקח בחשבון שהמשכנתא החודשית תיהיה קצת יותר גבוהה בגלל החמש אחוז שאני ישאיר אצלי, אבל לדעתי אני יוכל לעמוד בזה..
שלום דביר,
הרעיון לא רע, אבל חובה לבדוק 2 מצבים:
א. מצב של לקיחת 55% מימון בגרייס
2. מצב של לקיחת 60% מימון ללא גרייס
תשווה בין ההחזרים לטווחים הקצרים והארוכים ותראה מה משתלם יותר
בהצלחה
משכנתאמן תותח שלום 🙂
ראשית, קורה את הפוסטים שלך כבר תקופה. תרם לי רבות כשלקחתי משכנתא לראשונה, ותורם גם עכשיו בעת המחזור.
שאלה:
במסגרת סקר שוק לטובת מחזור הציעו לי אופציה שלא הכרתי קודם.
הרכב משכנתא:
1/3 פריים (בעת מחזור כ310 אלף)
2/3 קל"צ (בעת מחזור כולל קנס פרעון כ622 אלף)
החזר חודשי של כ 7600
ההצעה הייתה לעשות גרייס חלקי על הפריים ל8 שנים.
בזמן הזה ההחזר החודשי הולך כולו לטובת הקל"צ.
בתום 8 שנים הקל"צ מסתיים, ואני חוזר לשלם את הפריים (שיוצא כ3,400).
קצת מתקשה להבין לגמרי האם זה נותן יתרון על פני המסלול שיש עכשיו (הקל"צ פרוש על פני תשע שנים ומספר חודשים. הפריים על פני כמעט 30 שנים. ההחזר החודשי בתום תשע וקצת הוא 1400 שח).
היתרון המשמעותי אמור להיות ביחס קרן/ריבית עבור הקל"צ בעת תקופת התשלום.
המחשבון לצערי לא מאפשר גרייס של מעל 5 שנים (אני יכול לעשות, ואעשה חישוב באקסל).
מחשבונים אחרים הם כמה רמות מתחת, וגם הם לא מושלמים בכלל עם גרייס.
מתנצל על האורך.
אשמח לכל תובנה.
טל
טל שלום,
1. צריך לבדוק שני מצבי עולם:
א. מה יותר זול לטווח הארוך (עד סיום ההלוואה)
ב. מה יותר זול לתקופה של 8 שנים (תום תקופת הגרייס)
2. אני לא נגד הרעיון, אבל צריך לבדוק אם היא באת טובה יורת או סתם מסורבלת יותר
בהצלחה
שלום רב, תודה על המידע, אשמח למענה על כמה שאלות:
האם יש תנאים לקבלת גרייס מלא/חלקי? (אחוז מימון מסוים, הכנסות, כפי לכסף נזיל וכו?
האם 10 חודשים הם זמן שניתן לקבל בקלות ברוב הבנקים?
והכי חשוב- אם לוקחים גרייס , על מנת לדחות את תחילת המשכנתא, האם זה משנה אם יש שתי תחנות תשלום? לדוגמה אני זקוקה לחלק מהסכום בחודש ינואר ואת השאר רק באפריל, האם בכל מקרה הבנק נותן לי את כל המשכנתא בינואר ודוחה עד סיום הגרייס, או שניתן לחלק את קבלת הכסף בהתאם ללוח התשלומים וכך להקטין את הפערים שיוצר הגרייס?
תודה!
שלום וברכה,
1. אין תנאים לקבל גרייס, אבל צריך להיות הגיון בבקשה (לדוג' נכנסים לדירה רק בעוד 10 חודשים ובינתיים משלמים שכירות)
2. הריבית בכל אחת מהתחנות תשתנה, אבל האישור העקרוני יינתן על כל הסכום במלואו
בהצלחה
שלום וברכה,
האם יש מושג שהוא הפוך מגרייס?
אם כן מהו?
אני ואשתי פשוט מעדיפים נגיד לשלם ב10 שנים הראשונות (מתוך 30) 50% ואת ה50% הנוספים ב20 שנה האחרות. כלומר להישאר עם אותן השנים ואותן הריביות, רק שב10 שנים הראשונות לשלם יותר באופן יחסי. גרייס הפוך.
יש כזה דבר? יש לו שם?
תודה
שלום אוראל,
לצערי אין מוצר כזה
אתם כן יכולים לקחת מסלולים קצרים שיסתיימו תוך 10 שנים וזה יהיה בערך אותו הדבר
בהצלחה
היי האם במצב בו במחיר למשתכן בכדי להמנע מתשלום שכירות ומשכנתא ביחד והכניסה לדירה היא בעוד 3 וחצי שנים האם מומלץ לבצע גרייס לכל התקופה עד הכניסה לדירה על בסיס ההנחה שלאחר 5 שנים ניתן למחזר את המשכנתא ולפרוס את כל הסכום מחדש?
האם ניתן לקצר את תקופת הגרייס במצב בו תוקדם הכניסה לדירה?
שלום יוסי,
אם אין ברירה, אז גרייס הוא פתרון
ברוב הבנקים ניתן להפסיק גרייס באמצע
בהצלחה
שאלה
במציאות הקורונה, כאשר הסבירות לקבל משכנתא נמוכים והתנאים לא טובים.
האם ניתן לקחת הלוואה רגילה עם גרייס כדי לעמוד בלוח התשלומים, ולאחר מספר חודשים כשהמצב ישתפר לקחת את המשכנתא ולכסות את ההלוואה?
או שלא ניתן לכסות הלוואה באמצעות המשכנתא?
שלום יוסי,
זה מאוד מסוכן, כי יש מצב שלא יאשרו לך להחזיר את הגלגל ולקחת משכנתא אחרי שכבר שילמת למוכר
בקיצור – ממש לא מומלץ.
בהצלחה
היי,
שאלה בנוגע למסלול ריבית משתנה לא צמודה.
קראתי את המדריכים באתר, והבנתי כי אין וודאות לריבית שתהיה לנו בעוד חמש שנים.
מהו המסלול המומלץ למי שמאמין שהריביות יחזרו לרמתן לפני משבר הקורונה.
בריבית משתנה כאשר בתקופת התשלומים הריבית יורדת התשלום החודשי יורד?
שלום בניהו,
לא הבנתי כל כך
אתה מתכוון לקחת עכשיו משכנתא ולמחזר אחרי הקורונה?
לא נראה לי שאחרי הקורונה נראה ריביות נמוכות מאלה (לפחות לא באופן משמעותי)
בהצלחה
היי,
רכשתי דירה מקבלן תהיה מוכנה עוד 3 וחצי שנים
מדד תשומות בנייה בא לבטא את עלויות הבנייה ומשקף את השינוי שחל מדי חודש במחירי הבניה של הקבלנים ו סל קבוע של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבנייה.
השאלה:
אם לדוגמה הדירה עלתה מיליון, חלק מהמחיר הוא מחיר הקרקע, פיתוח וכו' אז מה הסיבה שתשומות הבנייה חלות על כל ערך הדירה?
שאלה 2:
האם הקבלן מצהיר באיזה תאריך רכש את חומרי הבנייה? הרי בסוף הבנייה סביר להניח שהוא לא משלם על אותם חומרים ששילם עליהם בתחילת הבנייה והפוך.
האם יש דרך להפוך את מימון תשלום המדד להגיוני יותר?
תודה רבה
שלום וברכה,
יש לא מעט ויכוחים בנושא מדד תשומות הבניה והנקודות שהעלית אכן נכונות (חלק מההוצאות כבר נרשמו כגון רכישת קרקע, וכגון רכישת חומר גלם שמבוצעת לרוב מראש ולכן מתקבעת)
יחד עם זאת, זה המצב כרגע וההצמדה מתבצעת על כל הסכומים ללא קשר למועד רכישת החומרים וכו'
הדרך היחידה לחסוך זאת היא להקדים תשלום לקבלן, במידה וניתן
בהצלחה
היי,
אני לקראת לקיחת משכנתא, יש לי אפשרות לדחות את לקיחת המשכנתא בחצי שנה עד שנה.
אני לא מצליח להבין את השפעת הקורונה על תנאי המשכנתא על פי חלק מהנתונים נראה כי אין שינוי בריביות והן די מתאימות לשינויים היסטורים שחלו בהם, מצד שני מדברים על זעזוע.
האם התנאים של הריביות השתנו?
אם אני צופה שמשבר הקורונה יפתר בחודשים הקרובים, כדאי לי להמתין עם לקיחת המשכנתא או לקחת כעת?
שלום גורי,
אם מצב הקורונה יחריף, אז יש סיכוי שיקרה שוב מה שקרה בחודש מרץ
מה שקרה הוא שמחירי האג"ח ירדו באופן קיצוני ומשם תשואות האגח עלו באופן קיצוני וזה הביא לעליית בריביות המשכנאת באופן קיצוני
כל זה קרה למשך חודש בערך ובחודש הזה מי שלקח משכנאת נפגע בצורה חמורה
ולכן, הרבה ימליצו עכשיו להקדים תשלום ולא להיות בסיכון למצב כזה שיקרה שנית
בהצלחה
היי,
יש לי משכנתא של קבוצת רכישה שבה כל אחד משלושת המסלולים (צמוד, משתנה צמוד ופריים) ל 30 שנה שמתוכם 4 שנים בגרייס חלקי.
צפי סיום הבניה הינו 3 שנים ולכן אני מתכנן למחזר את המשכנתא כשזה יקרה, כלומר שנה לפני סיום הגרייס.
בחישוב עמלת הפירעון המוקדם הנחתי משכנתא ל 30 שנה שבה עברו 3 שנים. האם זה נכון להתייחס לשנת הגרייס האחרונה (שעליה אני מוותר) כמו אל שנת משכנתא רגילה?
תודה רבה!
שלום אייל,
נכון מאוד
בהצלחה
שלום,
זכיתי במחיר למשתכן. במידה ואני רוצה לרכוש דירה בסכום של 1M ויש ברשותי 250K, ובזמן הבנייה אני שוכר דירה. כרגע אני לא חושב שאצליח לעמוד בתשלום גם למשכנתא וגם לשכירות.
האם כדאי לי לעשות הלוואת גרייס, או לצורך העניין לקחת הלוואה נפרדת מקרוב משפחה שאיתה אוכל לשלם את המשכנתא או השכירות עד שיהיה לי מפתח ואוכל להשכיר את הדירה שקניתי?
תודה.
שלום נתנאל,
אני חושב שגרייס עדיף
בהצלחה
שלום וברכה
אין כמו המדריכים שלך!
הציעו לי כעת הצעת משכנתא (לצורך מחזור, אם זה משנה)
הריביות ממש נמוכות, אבל כדי שאוכל לעמוד בהחזר החודשי
הבנק הציע לי גרייס חלקי של 96 חודשים על הפריים, כך שאסיים עם הקבוע עד אז, ואז אתחיל לשלם על הפריים
יש כאן איזה עוקף בהצעה?
שלום יוסי,
אין עוקץ
אבל חשוב להשוות זאת לתמהיל רגיל ולהשוות ביניהן
בהצלחה
שלום,
לקחתי משכנתא עם גרייס חלקי לחצי שנה כדי שיתאפשר לי בזמן הזה למכור דירה קיימת (ולסלק את המשכנתא עליה).
הבית נמכר ממש מהר (עוד לפני התשלום הראשון של המשכנתא), וההון העצמי של הקונים מכסה את המשכנתא הישנה שלי… כך שבסוף אני לא זקוק לגרייס – ידוע לך אם ניתן "לבטל" את הגרייס שניתן לי?
תודה
שלום,
לקחתי משכנתא עם גרייס בשביל התקופה שבין קניית הבית החדש למכירת הבית הקודם. בסוף הבית נמכר מהר מהצפוי, יש מה לנסות לבקש מהבנק לבטל את הכרטיס או שאין פרוצדורה כזו?
תודה
קראתי את הכתבה בשקיקה, וממש תודה רבה
ורק רציתי לשאול למה לא הזכרת את הפיתרון שאחרי שגומרים את תקופת הגריס ,אפשר פשוט למחזר את המשכנתא וככה זה יחזור לפריסה של 20 שנה וככה ההחזרים יחזרו לאותו הסכום שהיה אמור להיות אילו זה היה משכנתא רגילה?
שלום מרדכי,
נכון שאפשר למחזר, אבל לא תמיד זה נוח ולפעמים נצטרך לשלם ריבית גבוהה יותר כי הריביות עלו במשק
בהצלחה