כפי שידוע לכם, לאחר שעשיתם את כל השלבים המקדימים בתהליך המשכנתא (כלומר, בניתם תמהיל משכנתא שמתאים לכם באופן אישי, לבד או בעזרת יועץ משכנתאות, ומצאתם את הבנק שנותן לכם את התנאים הטובים ביותר לאחר שניהלתם מולו מו"מ), אתם ניגשים לבנק שנבחר ופותחים "תיק משכנתא", התהליך כולל חתימה על עשרות מסמכים (משעמם…) ובאותה העת גם תקבלו משימות לביצוע.
רק לאחר שתבצעו את כל המשימות, הבנק יבדוק את התיק ויעביר למוכר שלכם את הכסף (שימו לב שאתם לא מקבלים את כספי המשכנתא אל החשבון שלכם, אלא הם מועברים ישירות למוכר שלכם – מלבד במשכון נכס קיים, בו תקבלו את הכסף אליכם).
עד לפני כשנה את כל המשימות המפורטות מטה, הייתם צריכים להשלים בתוך 12 ימים בלבד, אך בעקבות התערבות של המפקחת על הבנקים, ד"ר חדוה בר, תקופה זאת הוארכה ל-24 ימים.
המשמעות היא שכאשר אתם מקבלים הצעת ריבית משכנתא מהבנק, היא תקפה ל-24 ימים בלבד מרגע ההצעה – ואם אתם בוחרים להתקדם עם אותו בנק, את כל התהליך תצטרכו לבצע בתוך אותם 24 ימים מיום ההצעה המקורי – לאחר מכן, הבנק לא מחויב לתת לכם את אותם תנאים ועשוי להתאים אותם בהתאם לשינויים בשוק.
יש לא מעט אנשים שנתקעים בשלב המשימות במשכנתא, ולאט-לאט עוברים הימים והם מגיעים למצב שלא השלימו את כל המשימות ולכן לבנק יש אפשרות להעלות את הריביות באופן חד צדדי ולהם לא נשאר מה לעשות חוץ מלהתאכזב ולשלם יותר.
אז בשביל שזה לא יקרה לכם אני רוצה לכתוב לכם בצורה מסודרת אילו משימות אתם תצטרכו לעשות, תזכרו שאני כותב את המשימות שיש לבצע עבור "עסקאות רגילות" ולא מורכבות, ישנן עסקאות יותר מסובכות שיצריכו משימות נוספות, אבל אני לא רוצה לבלבל את הגולשים כאן, אז אני כותב את המשימות שיש לבצע ב-90% מהמשכנתאות הרגילות ולא ב-10% המורכבות.
רשימת המשימות מחולקת לפי סוג העסקה, ותוכלוג לדלג ישירות לחלק בפוסט שרלוונטי עבורכם:
- משימות לאחר פתיחת תיק ברכישה מקבלן
- משימות לאחר פתיחת תיק ברכישת דירה יד 2
- משימות לאחר פתיחת תיק ברכישה במסגרת תכנית מחיר למשתכן
- משימות לאחר פתיחת תיק בלקיחת משכנתא על נכס קיים (הלוואה לכל מטרה)
- בדיקת תיק המשכנתא (לאחר שסיימתם את ביצוע המשימות)
משימות למשכנתא ברכישה מקבלן
ייפוי כוח נוטריוני
הבנק ייתן לכם מסמך רשמי שלו. אתם צריכים לקחת את המסמך ולהתייצב איתו (ועם תעודות זהות שלכם) אצל נוטריון ולהחתים את הנוטריון עליו.
הפעולה היא פשוטה מאוד, אתם לא צריכים לעשות כלום מלבד להזדהות מול הנוטריון ולהחזיר את המסמך הרשמי לבנק, הפעולה לוקחת כ-10 דקות וכדאי לבצע אותה מיד ביציאה מן הסניף (באופן טבעי, כמעט מול כל סניף בנק יש משרד נוטריונים וכדאי להגיע אליהם מיד בסיום פתיחת התיק).
חשוב לדעת:
- החתימה של הנוטריון עולה כסף ובדרך כלל מדובר במחיר אחיד בכל הארץ, המחיר עומד סביב ה-280 ₪ עבור החתימות.
ביטוחים
תידרשו להציג לבנק את שני ביטוחי המשכנתא – המורכבים מביטוח נכס וביטוח חיים.
בבנק יידרשו מכם ליצור קשר עם סוכנות הביטוח שלהם על מנת לסיים את הנושא כל עוד אתם בסניף. אני מציע לכם לקבל הצעה מסוכנות הביטוח של הבנק אבל גם לקבל הצעות מחברות ביטוח וסוכנויות ביטוח אחרות על מנת לבצע סקר שוק ולחסוך בעלויות הביטוח.
חשוב לדעת: עלויות הביטוח יכולות להגיע למאות שקלים ולכן הקפידו לבצע סקר שוק חכם עוד לפני רגע מעמד פתיחת התיק על מנת שתדעו כמה זה אומר לעלות לכם ותוכלו לקבל את ההצעה הטובה ביותר ללא לחץ (ד"א, אם תרצו תוכלו להשאיר פרטים בטופס הבא ולקבל הצעה מסוכנות גדולה שתבצע עבורכם השוואה בין כל חברות הביטוח).
חשוב לדעת:
- אם הכניסה לדירה מקבלן תתבצע בעוד מספר חודשים לא תצטרכו לבצע ביטוח נכס בשלב זה, אלא רק תתחייבו לבצע ביטוח נכס כאשר תקבלו את המפתח לדירה (מכיוון שעדיין לא קיים נכס לבטח).
חתימה על תמהיל דירה יחידה / תצהיר מכירת דירה
במידה ולקחתם אחוז מימון של יותר מ-50%, הבנק ידרוש שתחתמו בפני עו"ד שלכם על תצהיר שזו הדירה היחידה שלכם ובמקרה שהיא לא, אז הבנק ידרוש שתחתמו על תצהיר שאתם מתכוונים למכור את דירתכם הנוכחית בתוך 24 חודשים – זאת בגלל ההגבלות של בנק ישראל על הון עצמי למשכנתא לפי סוגי לווים שונים.
חשוב לדעת:
- ישנם עו"ד בקרבת הסניף שיוכלו להחתים אתכם על תצהיר זה (בתשלום כמובן) אבל ייתכן ועורך הדין שלכם, שמלווה אתכם בעסקה, לא ידרוש כסף עבור חתימה זו ולכן כדאי לשאול אותו על כך.
- אם זו דירה להשקעה, ואז בהכרח מדובר באחוז מימון נמוך מ-50%, לא תצטרכו לחתום על מסמך שכזה.
רישום משכון ברשם המשכונות
תדרשו לגשת לרשם המשכונות שנמצא באזור שלכם ולרשום על שמכם משכנתא.
הרישום נעשה באמצעות טופס מיוחד שהבנק ייתן לכם, ובנוסף תידרשו להוציא "עיון משכון" עבור בני הזוג שמהם רכשתם את הדירה.
חשוב לדעת:
- ישנם בנקים שיעשו את הרישום עבורכם ללא תשלום וישנם בנקים שיידרשו מכם כסף עבור שליחות (בין 60–90 ₪) עבור כך. בכל אופן, אני מאוד ממליץ לשלם על כך ולהוריד את המשימה הלא כל כך נעימה הזו מגבכם.
- בכל מקרה תידרשו לשלם את האגרות בנושא (דף עיון מרשם המשכונות עולה בערך 31 ₪ לכל לווה ורישום משכון עולה בערך 190 ₪).
אישור מהמוכר על קבלת הכסף ששילמתם
הקבלן ידרש לחתום על מסמך רשמי של הבנק ובו הוא יאמת כי שילמתם לו כבר כסף על חשבון הדירה (מההון העצמי שלכם) וגם ירשום ויצהיר בדיוק כמה שילמתם. שימו לב שמי שחותם על המסמכים מטעם הקבלן הוא עורך הדין שלו ולכן זה יכול להתעכב.
חתימה על כתב התחייבות
הקבלן (באמצעות עורכי הדין) יצטרך לחתום על מסמך שנקרא "כתב התחייבות" בו הוא מתחייב למספר דברים מול הבנק למשכנתאות (לדוגמא: הוא מתחייב להחזיר לבנק את כספי המשכנתא שקיבל במידה והעסקה תתפוצץ בשלב כלשהו ועוד).
הקבלן (באמצעות עורכי הדין) אמור לחתום על מסמך זה ולהחזיר אותו אליכם.
חשוב לדעת:
- ישנם עו"ד שמעוניינים לבצע שינויים על המסמך הנ"ל, יש ליידע את הבנק על השינויים שהם ביצעו והבנק יצטרך לאשר את אותם השינויים האלו.
- כלומר, כל שינוי בכתב ההתחייבות ידרוש קודם כל אישור המחלקה המשפטית של הבנק ורק לאחר מכן יוכלו המוכרים לחתום על מסמך זה
בקשה להסבת ערבות מהבנק המלווה
תצטרכו להגיע לבנק שמלווה את הקבלן ולבקש ממנו לחתום על מסמך שנקרא "הסבת ערבות", מסמך זה אומר שאחרי שהבנק ישלם לקבלן כסף ואתם תקבלו ערבות על שמכם, הערבות הזו תוסב ותהיה שייכת בעצם לבנק שנתן לכם את המשכנתא.
במידה ולקחתם משכנתא מהבנק שמלווה את העסקה, ככל הנראה יוותרו לכם על מסמך זה, כי הרי מדובר באותו הבנק.
משימות למשכנתא ברכישה בדירת יד שניה
שמאות
ברכישת דירה יד 2, הבנק מבקש מכם לבצע שמאות בכדי לוודא ששווי הנכס שאתם רוכשים לא נמוך מהסכום בחוזה שעליו חתמתם (גם כדי לוודא שבמצב כזה אתם לא לוקחים אחוזי מימון שחורגים מהמגבלות של בנק ישראל).
כשתפתחו "תיק משכנתא" תקבלו טופס "הפניה לשמאי" ובו רשימה של 3 שמאים שמוסמכים על ידי הבנק לבצע שמאות לדירה שרכשתם.
אתם אמורים להזמין שמאי אחד בלבד מתוך הרשימה. כאשר תזמינו אותו הוא יבקש מספר מסמכים (לרוב: נסח טאבו ותשריט בית משותף), אנא הכינו את המסמכים עבורו מבעוד מועד ותדאגו שיקבל אותם בזמן.
אין טעם להתמהמה עם השמאי, מיד ביציאה מהסניף ניתן להתקשר ולהזמין שמאי ולא צריך לחכות אפילו רגע.חשוב לדעת:
חשוב לדעת:
- השמאות עולה כסף והמחיר נע בין 430 ₪ ל-2,000 ₪ (תלוי במחיר הדירה שרכשתם).
- במידה ושילבתם בתמהיל ההלוואה זכאות משכנתא של המדינה, יש לכם הנחה על השמאות והיא אמורה לעלות לכם 269 ש"ח בלבד (הרחבתי על כך בפוסט הבא).
המשימות הנוספות שתצטרכו לבצע ברכישת דירה יד שניה, זהות ברובן למשימות שהרחבתי עליהן ברכישת דירה מקבלן:
- ייפוי כוח נוטריוני
- ביטוחי משכנתא
- חתימה על תמהיל דירה יחידה / תצהיר מכירת דירה
- רישום משכון ברשם המשכונות – כאן, בניגוד לרכישה מקבלן, תידרשו להוציא ברשם המשכונות "עיון משכון" עבור בעלי הדירה שמהם רכשתם את הדירה.
- אישור מהמוכר על קבלת הכסף ששילמתם
- חתימה על כתב התחייבות + רישום הערת אזהרה לטובת הבנק – כאן, בניגוד לרכישה מקבלן, מי שיחתום הם המוכרים ועורך-דינם – על כתב התחייבות לבנק (בו הם מבטיחים להחזיר לבנק את הכסף אם העסקה מתפוצצת + לרשום הערת אזהרה בטאבו וכו' וכו'). לאחר שהם יחתמו על מסמך זה, מישהו יצטרך לרשום גם הערת אזהרה בטאבו לטובת הבנק הממשכן ולהציג לבנק נסח טאבו לאחר רישום המשכנתא לטובתו.
משימות למשכנתא במחיר למשתכן
בגדול, המשימות ברכישת דירה במחיר למשתכן זהות לחלוטין למשימות ברכישת דירה מקבלן "רגיל", אך יש דבר אחד שונה והוא השמאות.
שמאות
מכיוון שבמסגרת לקיחת משכנתא במחיר למשתכן נקבע כי ניתן לקבל אחוזי מימון גבוהים יותר מאשר ברכישה רגילה, הבנק יבקש מכם לבצע שמאות בכדי להעריך את "מחיר השוק" של הדירה.
כשתפתחו "תיק משכנתא" תקבלו טופס "הפניה לשמאי" ובו רשימה של 3 שמאים שמוסמכים על ידי הבנק לבצע שמאות לדירה שרכשתם, אתם אמורים להזמין שמאי אחד בלבד מתוך הרשימה.
אין טעם להתמהמה עם השמאי, מיד ביציאה מהסניף ניתן להתקשר ולהזמין שמאי ולא צריך לחכות אפילו רגע.
חשוב לדעת:
- השמאות עולה כסף, בדרך כלל זה תלוי במחיר הדירה והמחיר נע בין 430 ₪ ל-2,000 ₪ (תלוי במחיר הדירה שרכשתם).
- במידה ושילבתם בתמהיל ההלוואה זכאות משכנתא של המדינה, יש לכם הנחה על השמאות והיא אמורה לעלות לכם 269 ש"ח בלבד (הרחבתי על כך בפוסט הבא).
- במידה והבנק שממנו אתם לוקחים את המשכנתא הוא גם הבנק המלווה בפרויקט של הקבלן, הוא לרוב ביצע כבר שמאות לדירות השונות בפרויקט ויאפשר לכם לדלג על סעיף זה מכיוון שהוא כבר יודע מה שווי הדירות על-בסיס השמאות שהוא ביצע.
משימות למשכנתא על נכס קיים / הלוואה לכל מטרה
במשכון נכס קיים / הלוואה לכל מטרה אתם בעצם מבקשים מהבנק כסף בתמורה למשכון נכס שכבר נמצא בבעלותכם ולכן המשימות מעט שונות מאשר במקרים הקודמים שהזכרתי. הדבר המרכזי שחשוב שתדעו לפני הכניסה לתהליך הוא שתוכלו לקבל משכנתא עד לגובה של 50% משווי הנכס, כולל המשכנתא הנוכחית שלכם, במידה וקיימת (כלומר, אם הנכס שלכם שווה מיליון ש"ח ויש עליו עדיין משכנתא בגובה של 300 אלף ש"ח, אתם תוכלו לקבל תוספת משכנתא של 200 אלף ש"ח בלבד).
שמאות
במידה והדירה ללא משכנתא (ולכן לבנק אין הערכה בנוגע לשווי הנכס שלכם), הוא יבקש מכם לבצע שמאות בכדי לוודא שאתם לא חורגים מאחוז המימון המותר (כפי שהסברתי בפסקה הקודמת).
כמו כן, במידה והדירה כן ממושכנת, ואתם רוצים לקבל תוספת משכנתא ומאמינים כי ערך הנכס שלכם עלה (וכך תוכלו לקבל סכום גבוה יותר), תצטרכו להוכיח זאת לבנק באמצעות שמאות חדשה.
כשתפתחו "תיק משכנתא" תקבלו טופס "הפניה לשמאי" ובו רשימה של 3 שמאים שמוסמכים על ידי הבנק לבצע שמאות לדירה שרכשתם, אתם אמורים להזמין שמאי אחד בלבד מתוך הרשימה.
אין טעם להתמהמה עם השמאי, מיד ביציאה מהסניף ניתן להתקשר ולהזמין שמאי ולא צריך לחכות אפילו רגע.
חשוב לדעת:
- השמאות עולה כסף, בדרך כלל זה תלוי במחיר הדירה והמחיר נע בין 430 ₪ ל-2,000 ₪ (תלוי בשווי הדירה).
רישום משכנתא בטאבו
מכיוון שהדירה בבעלותכם אתם נדרשים כבר ישירות לרשום משכנתא על הנכס. אתם תקבלו מהבנק "שטרות משכנתא" איתם תגיעו לטאבו (שימו לב שכל מי שבעל הדירה יצטרך להגיע פיזית לטאבו או לייפות כוחו של עורך דין), בטאבו יירשמו משכנתא על הדירה ואתם תצטרכו להציג לבנק את השטרות החתומים ואת נסח טאבו עדכני שמוכיח שרשמתם משכנתא על הנכס
אישור מהעיריה / המועצה על כך שאין חובות על הדירה
בהמשך לסעיף למעלה, בטאבו לא יסכימו לרשום לכם משכנתא, אלא אם כן תציגו לכם אישור מהעיריה (או מהמועצה על כך שאין לכם חובות על הנכס) ולכן חשוב מאוד לפני שאתם מגיעים לטאבו לרשום משכנתא, לדאוג שיש לכם בכיס אישור מהעיריה על העדר חובות (ישנן עיריות שניתן לבקש אישור כזה באינטרנט וישנן עיריות שתצטרכו להגיע פיזית למחלקה הרלוונטית, אך הפעם לא חייבים להגיע ביחד אלא רק אחד מכם או מיופה כח מטעמכם יספיק).
ביטוחים
במידה והדירה ממושכנת, הבנק ירצה לוודא שיש לכם ביטוח משכנתא המורכב מביטוח נכס וביטוח חיים.
במידה והדירה ללא משכנתא, הבנק ידרוש מכם לבצע ביטוח משכנתא, בהתאם להנחיות שנתתי מוקדם יותר בפוסט.
מה קורה לאחר ביצוע המשימות? בדיקת תיק המשכנתא
תהליך זה קורה בכל אחת מסוגי המשכנתאות שציינתי למעלה – לאחר שביצעתם את כל המשימות בתיק, תצטרכו להחזיר אותן באופן ידני לבנק (לא דרך המייל), הבנק יבדוק את התיק ורק אז ישחרר את כספי המשכנתא למוכרים (בהלוואה לכל מטרה כמובן שהכסף יגיע לחשבון שלכם).
ישנם בנקים שבהם הפקיד יבדוק את התיק וישחרר את הכסף וישנם בנקים שישלחו את התיק למחלקת בדיקות ונציג אחר (שמעולם לא ראה אתכם) יבדוק את התיק והוא זה שילחץ על כפתור שחרור הכסף.
לסיכום,
אמנם רשימת המשימות נראית ארוכה, אבל המצב היום הרבה יותר טוב ממה שהיה בעבר והיום יש לכם 24 ימים מלאים לבצע את המשימות (עד לא מזמן היו רק 12 ימים). שימו לב שמדובר על ימים רגילים ולא ימי עסקים ולכן גם שבתות וחגים נכללים בתוך ה-24 ימים הללו.
היו מוכנים למשימות אלו ונסו להיערך אליהן עוד לפני שפתחתם את תיק משכנתא. כמו כן, וודאו עוד לפני פתיחת התיק מול היועץ בסניף אילו משימות תדרשו לבצע על מנת לקבל את המשכנתא ודרשו אותן במסודר על מנת לבדוק כי אין עוד משימה או שתיים שלא מופיעות כאן (במידה ויש שינויים כלשהם בתיק).
אני יודע שזה קצת קשה עבור כל אחד שלא בא מעולם המשכנתאות, אבל זכרו כי רבים עשו זאת לפניכם וגם אתם תצליחו לעשות זאת, כל עוד תהיו עקביים, מסודרים ותהיה לכם דרך ברורה ולו"ז ברור לכל משימה ומשימה.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
תודה על המאמר, החכמנו. תוכל לכתוב מאמר דומה, או השלמות/התאמות, ללקיחת משכנתא לטובת קבלן?
שלום אופיר,
רוב הדברים נכונים גם לקבלן,
אבל אני מתכנן בעתיד לרשום קצת יותר בפירוט על רכישה מקבלן (לא רק המשימות אלא עוד דברים שיש לקחת בחשבון)
בהצלחה
אחלה מאמר,
אני מעונין לקחת משכנתא של 700 אלף + 100 אלף להשלמות פרטיות כגון: מס רכישה , עו"ד, ריהוט הבית וכדומה…
הבנר מאשר את זה? או רק את הסכום המדויק של מחיר הבית ניתן לקחת כמשכנתא?
כי ציינת שהכסף לא עובר אלי ישירות, אלה למוכר.
הייתה לי אותה בעיה ולצערך (ולצערי) הכסף שתקבל מהבנק מיועד אך ורק לדבר אחד- תשלום עבור מחיר הדירה.
לא עו"ד, לא שיפוצים ולא כלום.
יותר מכך, עבודות שהקבלן עשה לי בדירה ושאותם צירף למחיר הדירה לא נכללו במשכנתא ונאלצתי לשלם לו בנפרד.
שלום מוטי,
שאלה חשובה.
הבנק יעביר רק 700 למוכר ולא יעביר לך עוד 100.
על מנת לעשות זאת, השאר 100 אלף הון עצמי אצלך בחשבון ובקש משכנתא של 800
בהצלחה
משכנתאמן שלום ! אני באותה בעיה במובן של כיסוי הוצאות מעבר למשכנתא עצמה, אך בהמשך לתגובתך, האם לא עדיף לתת הון עצמי כמה שיותר/ניתן ובכך להפחית את גובהה המשכנתא, ובעבור הוצאות מעבר לקחת/לשאוף להלוואה מהבנק, גם אם מדובר בהלוואה של 100K?
אודה לך על תשובתך
שלום איתן,
תנאי משכנתא לעולם יהיו טובים יותר מאשר תנאים בהלוואה בנקאית רגילה כך שאיני רואה טעם בלקיחת משכנתא נמוכה יותר והשלמה של הסכום בהלוואה רגילה
בהצלחה
תודה רבה- הפוסט מאוד חשוב ועוזר
אתה יכול להסביר בבקשה מה זה "עלות הגיוסים של בנקים"- כי באמת שמעתי את זה לאחרונה- והיועצת בבנק "איימה" שההצעה שלה תקפה עד ליום.. ואז הריבית תעלה.. בכמה זה מעלה את הריביות, האם זה יכול להשתנות תוך זמן קצר?…
תודה רבה
נ.ב. והאם יש הבדל בין הבנקים בנושא זה?
שלום אורה,
עלות הגיוס זו הריבית שבו הבנקים מגייסים את הכסף שלהם,
היא משתנה בהתאם למספר פרמטרים (גובה הריבית במשק, שוק האג"ח ועוד).
עלות הגיוס אכן עלתה מעט בשבועיים האחרונים
בהצלחה
בנכס שאנו מתעניינים בו, רשומה הערת משכנתא ללא הגבלת סכום על הבעלים. מה המשמעות של זה ? תודה…
שלום אנה,
נא לשאול עורך דין, אני לא בקיא בנושא.
מאמר מצוין, וכרגיל בעיתוי המושלם.
האם תוכל בבקשה לפרט במה שונה קנייה של קרקע לבנייה מאדם אחר?
אם אין רישום בטאבו, אך יש אישור זכויות במנהל, במה שונה התהליך?
בעיקרון רושמים משכון ברשם המשכונות ובמנהל מקרקעי ישראל,
תשובה יותר מפורטת תוכלו לקבל בבנק
בהצלחה
המלצה
פוסט מצויין, מצטרפת להמלצה לבצע את הדברים בדחיפות ולא להתמהמה אפילו יום, טיפ נוסף: להצטייד במסמכיםהקשורים לשמאות מהטאבו ומהעירייה מראש ועוד לפני פתיחת תיק המשכנתא שכן לעיתים לוקח זמן לאתר אותם (מהעירייה ומטאבו). אם התיק לא נסרק בטאבו זה לוקח 3 שבועות לסרוק את התיק.
ועדין לא דיברנו על מקצה שיפורים שמגיעים לטאבו ומסתבר שחסרה חותמת וכו' .
תודה על הפוסט החשוב ומלמד.
האם יש "משימות" שניתן לבצע דרך אתר האינטרנט? לדוגמה נסח טאבו, עבור דירה שאני מתעניינת רכשתי נסח זה בעלות של 11 ש"ח, השאלה היא האם זה הנסח המדובר או שצריך לגשת פיזית?
שאלה נוספת: אני מעוניינת לקנות דירה יד 2 בבניין בן 12 שנה אך לפני שאני נותנת הצעת רכישה לבעל הדירה אני רוצה ששמאי יראה את הדירה ויעריך את מחירה האמיתי (זאת כאמור לפני לקיחת המשכנתא). האם הערכת השמאי תהיה כבילה גם עבור הבנק או שעליי להיצמד לשמאי של הבנק?
כיצד ניתן לקחת שמאי שישמש גם עבור הבנק בעת לקיחת המשכנתא?
אני עדיין לא יודעת באיזה בנק אקח את המשכנתא היות ולא הגעתי לשלב של מיקוח על הריביות.
(התאהבתי בדירה ולכן אני לא אובייקטיבית כל כך וגם המחיר נראה לי קצת גבוה לכן אני לא רוצה לפעול ממקום של רגש אלא ממקום ריאלי ושמאי הוא הכרחי מבחינתי)
תודה,
נוני
נוני שלום,
1. הנסח של האינטרנט הוא לא "מאושר וחתום" והבנק צריך נסח "מאושר וחתם" שהוא עולה מעט יותר.
אמנם ניתן להזמינו באינטרנט, אבל אין טעם כי במעמד רישום המשכנתא ניתן להוציא אותו בטאבו
2. תוכלי להזמין שמאי פרטי אבל הוא יצטרך להיות מוסמך של כמה בנקים.
הייתי מציע לך לקבל הפניה של שמאי מבנק גדול ולבדוק מולו אם הוא עובד עם מספר בנקים, במידה וכן תזמיני אותו.
זה לא אומר שבנק אחר יקבל אותו אבל הסיכוי יגדל
בהצלחה
את העיון ברשם המשכונות אפשר לעשות גם באינטרנט
במחיר של 10 שקלים
תודה רבה על המידע אלי.
אצלי היה עיכוב של כמעט חודשיים (לא משנה הסיבה כרגע) ולשמחתי המחיר שהוצע לי על ידי הבנק היה טוב יותר מהסגירה הראשונה וזאת כי הריביות המשיכו לרדת.
היי יהודה,
לפעמים כל עכבה לטובה.
תודה רבה,
מאמר מעולה, אתה יכול בבקשה לכתוב על הנושא של ביצוע העסקה עצמה מול המוכר וההתנהלות עם עו"ד בבקשה.
שלום וברכה,
1. אני חלש בנושא זה ולכן לא כותב עליו
2. לשם כך הזמנתי עו"ד מקצועי (גיא ראשין) שייתן את הנקודות החשובות בקניית נדל"ן, להלן הקישור לכתבה
בהצלחה
לצערי גם קורה שהוגשו כל המסמכים לבנק, וחסר טאבו נקי מהמשכנתא של המוכר, ואז הכל מתעקב כשהוא מבצע גרירה של משכנתא.
שלום אלכס,
כמובן יש גם גורמים שלא תלויים בנו בכלל לצערי.
אהלן משכתנאמן ,
אפתח כרגיל , פוסט/מאמר מצוין . לדעתי אתה צריך להדביק אותו צמוד למדריך משכנתא בכדי שהוא יהיה נגיש לכולם . בנוסף , הייתי ממליץ אופציה "להדפסת מאמר " . מה שכן, אני מתכוון להדפיס את המאמר הזה ולקחת אותו איתי לבנק .
מספר שאלות
1 , איך התשלום מתבצע לשמאי ? האם התשלום מתבצע דרך הבנק או התשלום מתבצע ישירות לשמאי?
2 , את המסמכים שיש להמציא לשמאי כגון , נסח טאבו ותשריט בית משותף, במקרא של רכישת בית יד,2 מה עושים כאשר אין למוכר תשריט בית משותף ? מהיכן משיגים כזה ?
3 , מתוך סקרנות , לשם מה דורש ממני "יפוי כוח נוטריוני" ? למה זה נועד ?
4 , שאתה אומר " ישנן מספר משימות אותן תקבלו מהבנק אבל כל תפקידכם הוא להעביר אותן קדימה למוכרים שלכם " זה אומר שהעו"ד דין עושים את זה? או שאני פיזית ניגש למוכר בבית ומחתים אותו ומחזיר לבנק ?
3 , כמה זמן לוקח לסיים את כל התהליך המייגע הזה ? או יותר נכון בכמה ימים לוקח לסיים את כל הבירוקרטיה מול הבנק ?
שלום,
תודה על הטיפים, אשקול בהחלט ליישם אותם, בנוגע לשאלותיך:
1. התשלום מתבצע ישירות לשמאי
2. את המסמכים לשמאי תוכל לקבל בטאבו או להזמין דר אתרי האינטרנט השונים
3. ייפוי כוח נוטוריוני נועד לבצע "שיוניים" ברישום בטאבו כאשר הבנק יצטרך (לדוג' מכירת דירתך ללא נוכחתך במידה ולא תעמוד בהחזרי המשכנתא)
4. אתם צריכים להעביר להם את הטפסים, הם צריכים ללכת לעו"ד שלהם ולהחזיר לכם את המסמכים
5. הכל ביחד אמור לקחת עד 12 יום
בהצלחה
תודה על התשובות המהירות .
עוד שאלה ,
הבנק דורש שמאי להערכת הנכס בכול סכום משכנתא ? גם כאשר גובה המשכנתא נמוך ?
כן,
הבנק רוצה שמישהו מוסמך ייכנס לדירה ויבדוק שהכל בסדר, ללא קשר לאחוזי המימון
תודה רבה
ישר כח כל מידע שאני לומד ממך רק יותר מחכים לקראת הבאות
תודה על הפרגון בראל – כיף לקרוא ונותן כוח להמשיך!
1. התשלום לשמאי מתבצע ישירות לשמאי.
2. תשריט בית משותף משיגים ברשם הטאבו -בעיריה.
3.
4.מהנסיון שלי זה תלוי בקשר שיש עם הצד השני..ניתן להעביר ישירות לקצר תהליכים וניתו דרך עורכי הדין.
5.צריך לשים לב שהכל מתועד בהסכם של 2 הצדיים. למשל לשים לב שצריך להעביר מכתב כוונות מספיק זמן לפני תשלום כסף המשכנתא .
6. אם השמאי מעריך את הבית בפחות, צריך לחזור אחורה מספר שלבים, לשנות את המהיל, וכו. דוח שמאי יכול לקחת גם שבוע. השמאי מגיש את הדוח לכם ולבנק. (לפי בקשתכם).
ראשית "שאפו" על כל המידע באתר שמסייע למספר גדול של אנשים.
אבקש לדעת "כיצד לבנות תמהיל נכון?"איך עושים זאת?כי אני מבין שזה החלק החשוב ביותר.
ארחיב קצת.איך אני יודע מה לבקש מהבנק?האם כדאי יותר קל"צ?הלואת מט"ח?ובאיז אחוזים?
אני לפני רכישת דירה בסכום של 1.2 מליון ש"ח.יש לי הון עצמי 300 והיתרה משכנתא.אני שכיר במוסד ממשלתי גדול משתכר כ-12.000 ש"ח נטו עם אפשרויות לקידום והשתכרות גבוהה יותר בעתיד ואשתי עצמאית(פתחה עכשיו עסק)שכר נטו 3.500 ש"ח.
קיבלתי כבר אישור עקרוני מארבעה בנקים.
תודה על תשובתך.
שלום וברכה,
מלאכת בניית התמהיל היא המלאכה הקשה והחשובה ביותר בבניית המשכנתא.
אין לי עצות פלא איך בונים תמהיל אבל בגדול כמעט כל הבלוג הזה מדבר על כך – תוכל להתחיל בפוסט הבא ובהמשך לקרוא המלצות לתמהילים לפי תקופות ולפי סכומים.
ממליץ לך לקרוא כמה שיותר ולשאול שאלות, ואם אתה מרגיש שזה עדיין לא מספיק ואתה מעט חושש הייתי ממליץ לך לקבל סיוע של יועץ חיצוני שיעזור לך בנושא
ממתי נספרים ה 12 יום ?
ממועד פתיחת התיק ?
או ממועד האישור העקרוני הראשוני ?
אז אולי עדיף קודם להשיג את האישורים ורק אח"כ לחתום על מסמכי פתיחת תיק.
אם לא היה שינוי בפריים, מה הסיכוי שהבנק יעלה את הריבית ?
ואז צריך שוב לעשות תמחור וללכת לבנק אחר, אם הבנק ינצל לרעה את חלוף הזמן ?
זה ממש סיפור מההפטרה
שלום שרי,
1. ה- 12 יום נספרים ממועד האישור האחרון שקיבלתם (בדרך כלל ממועד פתיחת התיק)
2. רוב האישורים לא תוכלו לקבל לפני פתיחת התיק (אולי למעט שמאות)
3. אם עלות הגיוס שלו תעלה או אם כמובן הפריים יעלה הוא יעלה את הריבית (זה כבר קורה היום)
בהצלחה
דבר נוסף – צריך להעביר לבנק בנוסף לתצהיר דירה יחידה מאומתת ע"י עו"ד גם את הדיווח לרשויות המס (4 עמודים) עם חותמת נתקבל – כל זה במידה וההלוואה עוברת את ה 50% מימון. אם יש זכאות ניתן לוותר על התצהיר מול עו"ד ולהביא רק את הדיווח למיסים.
לגבי תמציות עיון מהאינטרנט – לא בכל הבנקים יקבלו אותם ולכן עדיף להוציא מקור המעמד רישום המישכון (העלות היא 31 ש"ח לכל מספר זהות)
תודה רבה על המידע החשוב
בקניית דירה מקבלן ,במימון 75 אחוז. אני מעוניין להתחיל את תשלומי המשכנתא במיידי יחד עם השכירות.שאלתי היא, האם אפשרי להשאיר 10 אחוז מערך הדירה לתשלום בסוף מההון העצמי, או שחייבים לשים את כל ההון העצמי בהתחלה על מנת לקבל את המשכנתא?
שלום אבי,
אפשר לבקש מהבנק באופן חריג לשלם חלק מההון העצמי בסוף ולא כתשלום ראשון.
בדרך כלל הבנק לא יעשה בעיות כל עוד מדובר באחוזים נמוכים (כמו 10%)
בהצלחה
שלום רב
תודה רבה על המאמרים
למדתי מהם המון
רציתי לדעת
1.מהם המשימות אותם צריך לבצע במיחזור משכנתא
2.אם אני ממחזר באותו הבנק שבו קיימת ההלוואה האם זה מקצר את התהליך.
תודה ויישר כוח
שלום יהודה,
במחזור מתבטלות כל המשימות שקשורות במוכר.
כאשר זה בבנק אחר – יש בנוסף לקבל מהבנק הקודם (זה שעוזבים) מכתב כוונות וגם הסכמה לפרי פסו דרגה שווה
אם עושים באותו הבנק אין צורך בשני הטפסים שציינתי וגם ישנם בנקים שיוותרו על שמאות ורישום מחודש בטאבו
בהצלחה
שימו לב שבבנק הפועלים נותנים עכשיו 30 יום. למרות שאחד המסלולים היה קצת גבוה יותר ממה שהציעו בבנק אחר העדפתי ללכת אתם בראש שקט ובאמת לקח קצת פחות מארבעה שבועות. הביטוח לא שלח את הפוליסה המקורית, השמאי התעכב, הקבלן שהיה צריך לחתום על הזמכים היה בחול שבועיים. בעבר כבר ניכוותי כשעברתי ביומיים וכל הריביות עלו
שלום מיכאל,
זו בשורה חדשה שלא ידעתי, תודה רבה על העדכון
כל הכבוד על השיתוף
בהצלחה
השאלה שלי מה נכון כלכלית.
צריכה לקחת 700 אש.
כרגע ובשנתיים הבאות יכולה להקצות 16000 לדיור לחודש.
לקחת שליש בפריים שליש לחלק בין קלצ ובין משתנה כל 5 שנים והחזר חודשי ושליש בהלוואת בוליט לשנתיים. בהחזר חודשי של 4000 שח.
או להגדיל את ההחזר החודשי לסכום גבוה יותר.
המטרה שאחרי שנתיים לא אהיה מחוייבת להסב את כל הסכום הפנוי לדיור מחד ויחד עם זאת שאסיים את המשכנתא מהר ככל האפשר. אוכל לסגור את הפריים בקצב שלי וללא עמלת יציאה.
שלום עדי,
קחי משכנתא שמתאימה לך לטווח הארוך ולא רק לשנתיים הבאות.
את מה שתחסכי בשנתיים הבאות תקדישי לסגירה של אחד המסלולים
בהצלחה
הבנתי שעמלת פתיחת תיק עולה כ 1,500 ש"ח או 0.25% מסכום ההלוואה
למה כזה יקר ?
איך מבקשים להימנע מהעמלה הזו ?
הרי גם ככה הבנק מרוויח עלי ריביות ענק
בנוסף כל רישום משכון עולה כסף
שמאי עולה כסף
זה הרבה הוצאות מסביב
איך מבקשים מהבנק להוריד את העמלה הזאת ?
שלום שרי,
פשוט מבקשים הנחה (תעשי זאת בכמה בנקים וייתכן כי בנק או שניים יסכימו לכך)
בהצלחה
שרי שלום
בסמכות של מנהל מחלקת משכנתאות בסניף להפחית בחצי את הסכום. תתעקשי על זה במשא ומתן. בדרך כלל זה מצליח
האם תוכל לכתוב פוסט על לקיחת משכנתא לבניה בשיטת בנה ביתך (שם להבנתי לא ניתן לקבל הצעה אחת מהבנק אלא בכל שלב של הבניה מקבלים ריביות ע"פ מצב השוק וכו')
שלום יובל,
כתבתי על כך בעבר – תוכל לקרוא על כך כאן.
בהצלחה
משכנתאמן שלום
קיבלתי הצעה (לאחר אישור עקרוני) ב 9/7/13 ונאמר לי ע"י פקידת המשכנתא שההצעה בתוקף עד יום ראשון ה- 21/7/13.
אני מתכוון לפתוח תיק מחר (חמישי) או בראשון (היום ה- 12).
הפקידה ציינה כי גם לאחר פתיחת התיק הבנק רשאי לשנות את הריביות כיוון שחלפו 12 הימים.
שאלתי היא האם זה מקובל ומה לדעתךהסיכויים שאכן זה יקרה?
אציין כי מרבית הסכום הינו בקל"צ ולכן אולי בכלל עדיף לי לא למהר? (אני צריך את הכסף בעוד חודש בערך, ההצעה עומדת על 380,000 ב-4.35% ל- 18 שנה ואולי אם אחכה תהיה אפילו ירידה…)
בברכה,
שלום אבי,
1. הבנק אכן יכול לשנות את הריבית בתוך 12 יום והוא אכן יעשה זאת אם תהיה לו סיבה לכך
2. לא הייתי מחכה בשביל ירידת ריבית, כי ראשית הכיוון הוא לא ירידה והריביות של הקל"צ אפילו עלו מעט לאחרונה (הכל יכול להיות אבל אני אומר לך מה הכיוון הכללי)
בהצלחה
תודה רבה על התגובה המהירה ושאפו על השעה…
משכנתאמן שלום
ראשית תודה על האתר הנפלא. אני לומד ממנו המון
רציתי לשאול
א האם כל המשימות הנ״ל אני יכול לבצע בשביל מישהו אחר? או שאני צריך ייפוי כוח ע״י עו״ד ואם כן לאיזה משימות? אני מעוניין לבצע את העבודה הזאת לגיסתי .
ב כשאני לוקח קל״צ האם גם אם הריביות במשק נשארו אותו דבר. אני וודאי ישלם קנס פירעון מוקדם כי בעצם שני ההלוואה ירדו ומשכנתאות לפחות שנים הריבית הממוצעת שלהם היא פחות מהמשכנתא המקורית שהיתה ליותר שנים
בתודה מראש וכן תודה על כל האתר המושקע
יוסי
יוסי שלום,
1. את רוב המשימות אתה יכול לבצע לבד, חוץ ממשימות שדורשות את חתימות הלווים (כמו: ייפוי כוח נוטוריוני, ביטוחים, חתימות על תצהירים וכד')
2. יש צדק בדבריך, כל הכבוד על ההבנה
בהצלחה
שלום.
מה קורה אם הערכת שמאי נמוכה מהמחיר שנסגר בחוזה?
האם הבנק עדיין יעניק לנו את הכסף שביקשנו?
שלום הדס,
במידה ואושר לכם 75% מימון מדירה של מיליון ש"ח (לדוגמא), והשמאי מעריך את הדירה ב-900 אלף, תוכלו לקבל עד 75% מההערכה השמאי.
כלומר – הבנק מעניק את אחוז המימון שאושר מהשווי הנמוך יותר בין הערכת השמאי לחוזה.
היי
מאמר מעולה – עזר לי מאוד
שבע שעבר ביקר שמאי מטעם הבנק בדירה שאנחנו קונים ( חוזה נחתם והועברה מקדמה )
רציתי לדעת מה קורה במידה והשמאי מעריך את שווי הדירה פחות ממה שאנחנו קונים?
אנחנו לוקחים משכנתא של 75 % מערך הדירה
האם זה יכול לפגוע באחוזי המימון במידה והשמאי מעריך את ערך הדירה נמוך יותר?
שלום מוריה,
בהחלט כן – במידה והשמאי יעריך את הדירה בסכום יותר נמוך מהחוזה, הבנק יתייחס אל הסכום של השמאי ואז עשויה להיות בעיה עם האחוזים.
הבנק יאשר עד 75% מהסכום הנמוך בין החוזה להערכת השמאי.
בהצלחה
אני לוקחת הלוואת גישור למשך שנה בסך 1.600.000 ש"ח כאשר זה תמהיל של 1.000.000 בריבית פריים מינוס .5% ו 600.000 ש"ח בריבית 1.8% צמודה למדד. פרעון מוקדם אינו כרוך בקנס.
פתיחת תיק 4.000 ש"ח , מקווה להוריד לפחות ל 3.000 ש"ח
כל חודש תשולם ריבית בלבד.
האם זו עסקה טובה ????
האם ניתן ריבית פריים עם מינוס גדול יותר לקבל ??
אודה על תשובתך בהקדם האפשרי.
שלום דורית,
1. ההצעה הוגנת
2. תנסי בעוד שני בנקים ותבדקי אם מישהו מוכן לשפר
בהצלחה
היי,
תודה על הפוסט.
בהנחה שהדירה שלי מחוייבת שיפוץ, וכמובן שווייה יעלה לאחר שיפוץ, הבנתי שאפשר לבקש אחרי האישור בקשה לוספת לשיפוץ, איך זה הולך? מתי מתקבל הכסף?
וכמה הוא מס רכישה כרגע…?
שלום לימור,
1. את הכסף לשיפוץ אפשר לבקש לפני שמקבלים את המשכנתא למוכר, אבל בפועל תקבלו אותו רק אחרי שתשלמו את מלוא הסכום למוכר
2. נא לבדוק עם עו"ד שלך את גובה מס הרכישה, היו מספר תקנות חדשות ואני לא רוצה חלילה להטעות מישהו
בהצלחה
קודם כל- תודה רבה שהאתר הזה קיים, מסביר בצורה פשוטה וברוררה את כל הנושא המורכב הזה.
אנחנו זוג שבונה בית פרטי ונצטרך משכנתא של 750 אלף ש'ח, כמו כן אישתי מקבלת את שכרה בדולרים מידי חודש.
אנחנו מתכננים לקחת שליש בפריים, ורצינו לדעת איך כדאי לקחת את היתר, אני די בטוח שאפשר לנצל לטובתנו את העובדה שחלר מההכנסות שלנו הן בדולרים.
האם כדאי ששאר המשכנתא ילקח בצמוד לדולר? מהי להערכת הריביות שנוכל לקבל, פריים ודולרי..
תודה רבה
שלום חיים,
ראשית, כדאי לזכור כי אפשר לקחת מקסימום 1/3 מהפריים והדולר ביחד.
במקרה הזה אולי הייתי מחלק בין המסלולים חצי חצי, לגבי ריביות הכי טוב זה לעשות סקר שוק ולהיעזר במחשבון משכנתא שבאתר.
בהצלחה
תודה על תשובתך.
הצלחתי להוריד את מסלול הפריים ל : פריים מינוס 0.7
סך של : 1.000.000 ש"ח (בהלוואת גישור)
את הריבית הצמודה למדד ל : 1.6%
על סך של : 600.000 ש"ח ( בהלוואת גישור)
את הריבית הקבועה ( לא צמודה ) ל : 2.5%
את פתיחת התיק ל : 1.600 ש"ח
האם לדעתך לקחת את הריבית הקבועה, או הצמודה למדד ??
אודה על תשובתך בהקדם האפשרי, כי שעון החול שלי מתחיל לתקתק 🙂
בברכה,
דורית
להגיב
דורית שלום,
1. עבודה יפה
2. אם הבחירה היא בין הצמודה (1.6) ללא צמודה (2.5), אני הייתי בוחר בלא צמודה
בהצלחה
שלום,
האם בקנייה מקבלן יש צורך לקחת שמאי?
שלום אורן,
יש בנקים שיידרשו שמאי במידה והם לא מלווים את הבניה
בהצלחה
שלום רב,
עשיתי הגדלת משכנתא לצורך שיפוצים. נתבקשתי על ידי הבנק להביא דוח שמאות כאשר השמאי מטעם הבנק. המחיר ששילמתי לשמאי היה 900 ש"ח.
הבנק העביר לנו את מחצית הסכום וכדי שנוכל לקבל את שאר הכסף השמאי אמור לאשר שאכן מתנהל שיפוץ בבית. כעת השמאי מבקש עוד 600 ש"ח עבור אישור זה. האם זה תקין? לא נאמר לנו מראש שנצטרך לשלם סכום נוסף עבור אישור זה.
אודה על תשובה בהקדם.
תודה
אורנה
אורנה שלום,
נדמה לי שזה תקין, הרי השמאי מגיע פעמיים
אבל אולי כדאי לבדוק זאת מול המפקח על הבנקים, כי אני לא כל כך מכיר את התקנות
בהצלחה
שלום משכנתאמן.
שאלתי היא כזאת.
אנחנו רוצים לקנות דירה בסכום 950 אש"ח מקסימום. הון עצמי שקיים 300 אש"ח ז"א רוצים לבקש משכנתא 650 אש"ח ולהוצאות נלוות נצטרך ממש אבל ממש לגרד. במידה ופתחנו תיק על 650 אש"ח ואחר כך שמאי מעריך את הדירה בפחות נגיד לצורך הדוגמא ב-50 אש"ח, מה עושים? הרי אין לנו אפילו 10 אש"ח מיותרים בח-ן. האם ניתן לפתוח תיק חדש על סכום יותר גדול 700 אש"ח לדוגמא שלנו? או שיש פיתרון יותר טוב לדעתך?!
שלום יוליה,
כן,
עד גבול ה75% מימון
שוב פעם שלום.
עוד שאלה נוספת.
אם הבנתי נכון שתוך 12 יום מפתיחת תיק בבנק אנו צריכים להעביר למוכרים את הכסף והם צריכים לחתום בנוכחות עו"ד שקיבלו. אך מה קורה אם כסך שלנו סגור בתוכנית עם נ.יציאה כל חודש?! יש אופציה לעשות הסכם עם מוכרים ועם בנק שאנחנו נעביר כסך נגיד בנ.יציאה הקרובה? או שדרך יחידה כמה שיותר למשוך את הכסך לעו"ש כל עוד לא מצאנו דירה ולהחזיק פתוח? או במקרה ומחר נמצא דירה לשבור פיקדונות ולשלם קנס כדי לעשות הכל תוך 12 יום?
שלום יוליה,
אתם צריכים לסגור את נושא המסמכים תוך 12 יום,
אבל זה לא אומר שאיך שמצאתם דירה אתם משלמים עליה ולוקחים משכנתא
נניח שמצאתם דירה היום, עד שתחתמו חוזה ועד שתשלמו תשלום ראשון ייקח שבועיים שלושה שבמהלכם אני מאמין שהתוכנית תהיה ניתנת לפרעון.
נקודה נוספת, הייתי סוגר את הכסף לפחות זמן אם מטריד אתכם הנושא הזה, בדרך כלל מדובר על אותה הריבית שהבנק משלם לכם
בהצלחה
היי משכנתאמן
תודה על סידור המשימות זה יעזור לנו מאוד
רציתי לשאול: הגשנו מסמכים לאישור עקרוני לפני כחודשיים, והתשובה היתה חיובית, בינתיים כבר היה שמאי ונתן הצעה ובשבוע הקרוב אנחנו נכנסים לכל המשימות שפירטת, לצערי הרב בתקופה זו פיתרו את אישתי מעבודה, השאלה היא האם צריך להביא לבנק למשכנתאות מסמכים עדכניים מהבנק שלנו, והאם הם יכולים לראות שחסרה משכורת אחת בחשבון.
בברכה
אלכס
אלכס שלום,
מצטער לשמוע על הפיטורין ומקווה שהיא תמצא עבודה חדשה במהרה
בעיקרון, הבנק כנראה ישאל מה קורה עם המשכורת העדכנית ולמה היא לא נכנסה, מציע במקרה הזה לומר לו את האמת ולמצוא את הדרך עדיין לקחת את המשכנתא
בהצלחה
היי,
יש פוסט דומה ללוקחי משכנתא לדירה חדשה מקבלן?
האם ניתן להזמין שמאי לפני פתיחת התיק כדי לזרז עניינים ?
שלום יעקב,
להזמין לרוב לא יתנו לך, אך אתה יכול לבקש מהבנק רשימה של שמאים המאושרים על-ידו ולתאם איתם ליום פתיחת התיק
אם תרצה להזמין אותו לפני פתיחת התיק תצטרך לשלם את התעריף המלא (ללא הנחת הבנק) – וגם במקרה זה חובה לוודא שהוא מאושר על ידי הבנק הספציפי
בהצלחה
הי לך,
אחלה אתר. אשמח לעזרה
א.הנסח טאבו לא מעודכן לפי הנסח טאבו גודל הדירה 39 אך הוא הורחב באישורים לעוד 47 האם השמאי נותן ערכה לפי גודל הדירה בפועל או מעניין
אותו מה בנסח?
ב. מחיר הדירה המתבקש 1.595.יש לנו 700 הון עצמי ומתכננים לבקש משכנתא
930 אלף , אם הדירה תוערך (ניתנה פעם ערכה כזאת) ב 1.320 הבנק יאשר לנו את המשכנתא לדעתך?כמה?
תודה.
שלום מני,
1. השמאי עובד לפי הפועל ולא לפי הנסח
2. נראה לי שכן, כי זה מדובר עדיין על 70%
בהצלחה
שלום,
אני מעוניין לרכוש דירה שרשומה בטאבו בבניין בן 15 שנים אך בטאבו בפ"ת ובירושלים אין את השרטוט. כלומר יש הכל למעט השרטוט שממקם את הדירה והחניה בגוש. השמאי אמר לי שהוא מכיר את הסיפור גם מדירות אחרות בבניין והעו"ד הוציא נסח טאבו של כל הדירות וניתן לראות בבירור שיש משכנתאות על חלק גדול מהדירות. אנו מנסים בקדחתנות לאתר את התשריט מעו"ד הקבלן שבנה בזמנו. השאלה שלי היא מה גודל הסיכון שלאחר החוזה הבנק לא יאשר את המשכנתא בגין החיסרון של מסמך זה (אישור עקרוני כבר יש על סמך המשכורות). חשוב לציין שבשל הביקוש שיש על הדירה עו"ד המוכרים מסרב להתנות את החוזה באישור המשכנתא.
שלום אמיר,
אתה חייב להציג את הבעיה לבנק ולשאול את דעתם על הנושא,
אתה לא יכול לחתום עד שתקבל אישור על הנושא הזה מהבנק
בהצלחה
שלום אמיר, אשמח לדעת על איזה בניין מדובר? אני גם באותה בעיה.
שבוע טוב. יש לך אחלה אתר ואני ממש נעזר בו.
שאלתי אותך בסוף השבוע שאלה ואני לא זוכר באיזה מקום כך שאין לי תשובה עדיין. תמצית השאלה היא-קניתי דירה להשקעה- חצי מהסכום על הדירה הנרכשת וחלק(45%) על סמך שעבוד דירה קיימת. השמאי שם את הדירה הנרכשת פחות מהמחיר של החוזה,האם אני יכול להשלים את ההון העצמי מהדירה הקיימת או שאני חייב להביא "כסף מזומן מהבית". בתודה מראש. אבי.
שלום אבי,
ניתן לקבל עד 50% משווי הדירה הקיימת ועד 50% משווי הדירה הנרכשת
תעשה חשבון אם זה מספיק לך לכסות את כל הדירה הנרכשת
בהצלחה
שלום רב,
אתר מעולה, אינפורמטיבי, נוח וקל להתמצאות.
שאלתי היא: אם הקבלן (המוכר) רשם הערת אזהרה לטובתי באמצעות עורך הדין שלו, מה עליי לעשות לאחר לקיחת המשכנתא? האם עליי לגשת למנהל ע"מ לרשום הערה לטובת הבנק? האם כתב התחיבות לרישום משכנתא מספיק?
תודה
יחיאל
יחיאל שלום,
הבנק ידרוש הערת אזהרה לטובתו אם ניתן לרשום הערה כזו, בכל מקרה הוא גם יחתים את המוכר על כתב התחייבות
בהצלחה
שלום. קיבלתי הצעות מהבנקים ובאחד הבנקים, בתנאי שאפתח אצלם חשבון, ריביות טובות מאוד. בכל הבנקים אמרו לי כי אין ריביות כאלה אפילו בבנק שלי בידיעה שאני אעביר חשבון.
אישור לריבית קיבלתי בבנק בתאריך 30.11.15 עד לתאריך 7.12.15 שזה לא 12 יום, וביקשתי להאריך את האישור.
למוכרים שלי יש משכנתא, שאני עומדת לסגור עם כסף שלי לפני קבלת משכנתא. את המשכנתא אני צריכה להעביר לפי ההסכם ב 31.12.15.
צ'ק לבנק משכנתאות שלהם יצא לתאריך 6.12.15 ועוד 3 ימים עד לפירעון שזה בערך ב 9.12.15. יש כתב כוונות וצילום צ'ק לטובת הבנק.
לפי מה שהבנתי מעו"ד שלי אישור סילוק משכנתא לוקח כשבועיים מיום פרעון הצ'ק.
1. האם הבנק יוכל להעביר משכנתא לח"ן של מוכרים ללא אישור סילוק משכנתא על בסיס כתב כוונות וצילום צ'ק ? לדעתי זה בעיה למראת שבבנק אמרו, לא רשמי, שזה עוד יותר פשות כאשר אין משכנתא. אבל עדיין אין אישור סילוק.
2. במידה ואני אחתום על פתיחת תיק משכנתא, במקרה שלי, האם אני אספיק תוך 12 ימים להעביר את הכסף ?
3. האם לא כדאי לי להמתין עם פתיחת תיק ? אני חוששת שזה תרגיל של הבנק להחתים אותי על פתיחת תיק, שדמי ביטול חוזה משכנתא כנראה גבוהים, ושלא תהיה לי ברירה אלה להמשיך איתם כמעט בכל מחיר.
4. כמה זה דמי ביטול חוזה משכנתא ?
אשמח לקבל תגובתך בהקדם
שלום ויקטוריה,
1. הבנק לא יעביר כסף לבנק שלהם ללא אישור סילוק ונסח טאבו נקי
2. אני מאמין שתספיקי את המשימות שלך אבל אני לא יכול לדעת לגבי האישור סילוק ונסח הטאבו הנקי
3. תמתיני כמה ימים על מנת להיות על הצד הבטוח (שימי לב שבימים האלו הריביות לא עולות)
4. לא נראה לי שהבנק מתכנן לך בכוונה לעלות את הריבית
5. אין מושג כזה דמי ביטול חוזה משכנתא, את לא תצטרכי לשלם כלום אבל כבר תהיי אחרי המשימות ולכן תצטרכי בכל מקרה לעשות אצלם כי לא יהיה לך זמן לעבור לבנק אחר
בהצלחה
שלום
אני צריכה להעביר משכנתא למוכרים ב 31.12.15.
על הדירה יש משכנתא , את המשכנתא שלהם אני סוגרת ב 9.12.15 כבר יהיה הכסף בבנק המשכנתאות שלהם
הריביות שקיבלתי נכון להיום מאוד טובות אבל תקפות רק ל 12 ימים
האם כדאי כבר לפתוח תיק משכנתא ולחכות לאישור בנק שלהם על סילוק משכנתא או לחכות, וכמה לחכות, על חתימה על תיק פתיחת משכנתא
כי ברגע שאני חותמת על פתיחת תיק אני נתונה בידי הבנק בנושא הריביות.
כמה עולה ביטול פתיחת תיק ?
עו"ד שלי אומרת שאני כבר צריכה להתחיל כי התהליך לוקח כ3 שבועות..
אני לא רוצה להיות בידי הבנק .
אמשח לתגובתך המהירה
שלום ויקטוריה,
1. הבנק לא יעביר כסף לבנק שלהם ללא אישור סילוק ונסח טאבו נקי
2. אני מאמין שתספיקי את המשימות שלך אבל אני לא יכול לדעת לגבי האישור סילוק ונסח הטאבו הנקי
3. תמתיני כמה ימים על מנת להיות על הצד הבטוח (שימי לב שבימים האלו הריביות לא עולות)
4. לא נראה לי שהבנק מתכנן לך בכוונה לעלות את הריבית
5. אין מושג כזה דמי ביטול חוזה משכנתא, את לא תצטרכי לשלם כלום אבל כבר תהיי אחרי המשימות ולכן תצטרכי בכל מקרה לעשות אצלם כי לא יהיה לךזמן לעבור לבנק אחר
בהצלחה
תודה על המאמר. קיבלתי אישור מהבנק שלי למחזר משכנתא. הבנק שלי הוציא לי נסח משכנתא חדש והוא רוצה שאגש איתם לטאבו לרשום הערה לטובתם (יותר נכון לעדכן את הסכום כי הבית כבר משועבד).
השאלה שלי – אילו מסמכים עלי להביא איתי לטאבו מלבד השטר שהבנק נתן לי ?
שלום יואב,
את שטרי המשכנתא שהבנק הביא לך + תעודת זהות
אם הדירה רשומה על מישהו נוסף, גם הוא צריך להגיע
בהצלחה
תודה רבה על האתר. החכמתי רבות
שאלה: אם השלמתי את כל התהליך בפחות מ12 יום והגשתי לבנק. הבנק מעביר את התיק לעיון נוסף לפני שהוא נותן את הכסף והעיון הזה לוקח כ3 ימים. השאלה שלי האם הימים האלה ניספרים וזה יחשב שחרגתי מה12 ימים. או שברגע שהעברתי את כל המסמכים לבנק אני יכול להיות רגוע?
שלום שלומי,
1. גם הבדיקה של הבנק נחשבת בתוך ה- 12 ימים
2. לגבי הראש קטן – אני באמת לא יכול לענות על זה…
בהצלחה
כמו כן רציתי לשאול מדוע הבנק עושה ראש קטן ונותן 12 ימים שהם לא ימי עסקים? הרי יש באמצע כ4 ימים מתים של שישי שבת. ובחוק כתוב 12 ימים.
שלום ותודה לך על כל העזרה בבלוג הזה !
חתמנו בשבוע שעבר על משכנתא עבור דירה מקבלן. לצערי (לומדים מטעויות) לא הבאנו עו"ד לעסקה. כעת בשלב הסופי כבר של המשכנתא, דאגתי כבר לביטוחים, נוטוריון, הצהרת דירה יחידה. נשאר רשם המשכונות וההתחייבות משכנתא של הקבלן לבנק.
האם אפשר לבצע את כל הפעולות של הטאבו \ רשם המשכונות לבדנו ללא עו"ד ?
תודה !
שלום שי,
כן בהחלט, אלו פעולות פשוטות שאפשר גם להשתמש בשליח עבורן
בהצלחה
היי! תודה רבה על כל המידע החשוב באתר! עזר לנו המון.
קיבלנו הערכת שמאי נמוכה בכ 13% ממחיר הקניה. זה לא פגע לנו במשכנתא אבל פגע קשות בתחושה. השמאות נלקחה כבר אחרי סגירת המשכנתא עם הבנק וחתימה על חוזה הקנייה כך שאין אפשרות לבטל את העסקה.
האם אתה מכיר מקרים כאלה? האם זה נפוץ? האם כדאי להביא שמאי נוסף באופן פרטי? אשמח לשמוע את דעתך בנושא.
שלום וברכה,
זה די נפוץ היום,
אם זה לא פגע במשכנתא, אני לא רואה צורך להביא שמאי חדש
בהצלחה
היי, לגבי התצהיר מעו"ד לגבי זה שאנו מתכוונים למכור את דירתנו הנוכחית בתוך 24 חודשים – רשמת שכשמדובר בדירה להשקעה, לא נצטרך לחתום על מסמך שכזה.
אנו בשלב לפני החיתום והבנק אומר שבכל מקרה אני צריך להחתים עו"ד על כך ולא מעניין אותו מה השימוש בנכס הנוסף.
יש דרך להוכיח לבנק שמדובר בדירה להשקעה כדי לא לחתום על התצהיר?
שלום אמיר,
אם זו הדירה היחידה שלכם ואתם לוקחים מעל 50% מימן אז צריך לחתום, בלי קשר אם זה להשקעה או לא
אם אמרתי משהו שונה, תכוון אותי לשם ואנסה לבדוק למה התכוונתי
בהצלחה
תודה, רשמת את זה בסוף סעיף 4 לכתבה.
לגבי ההצהרה, בסופו של דבר הצלחתי להתחמק ממנה ע"י הצגת טופס משח (הצהרה לרשות המיסים בה נקבע מס הרכישה שיש לשלם), בו הצהרתי על מכירת הדירה עד שנה לאחר שהדירה מהקבלן תמסר לידי
תודה
הי שוב משכנתאמן,
שאלה – לי ולבן זוגי יש כבר ביטוח חיים דרך חברת הראל. האם הוא תקף כחלק מביטוח המשכנתא הכולל או שצריך לעשות עוד ביטוח נוסף? קצת מבולבלים.
תודה רבה!
שלום יהב,
יש 2 אפשרויות:
1. להסב אותו לטובת המשכנתא
2. לעשות חדש לטובת המשכנתא
בהצלחה
היי משכנתאמן,
תודה רבה על האתר המעשיר!
רציתי לדעת האם אישור עירייה זה מסמך שצריך לספק לבנק לצרכי המשכנתא? ומה עם אישור קק״ל לביצוע העסקה?
למיטב הבנתי אלו דברים שעשוי ויקח זמן ארוך יחסית להשיג וזה יכול לעכב את החוזה משמעותית.
תודה רבה!
שלום אדוה,
1. אין צורך באישור עיריה לגבי רכישת נכס (רק לטובת משכנתא לכל מטרה צריך אישור עיריה)
2. אישור קק"ל לרוב יש צורך אבל זה תלוי בחוזה ובדירה
בהצלחה
אני ואישתי רשומים בכתובות שונות [אני מבשרת והיא קדומים ועוד לא העברנו כתובת]
האם נוכל ללכת להרשם בתל אביב שזה הסניף הקרוב למקום מגורינו?
שלום עודד,
לדעתי כן, אבל ממליץ לוודא מול הבנק
בהצלחה
האם מישהו נתקל במקרה שבו הבנק מבקש מהקבלן פרוטוקול חברה לפני המסירה?
מנגד, האם מישהו ניתקל בקבלן שלא מוכן לספק אותו?
אני ובעלי מתכננים לקחת משכנתא ולסגור את העניין בשבוע הקרוב.
המוכרים שלנו אמרו שהיות והם גוררים את המשכנתא שלהם, הם יוכלו לספק מכתב כוונות רק בעוד חודש.
מה זה מכתב כוונות? האם זה אחד המסמכים שיש צורך לספק לבנק תוך 12 הימים הללו? יש איזה פתרון לעניין הזה?
שלום מריאנה,
מכתב כוונות זה מכתב מהבנק בו נמצאת המכשנתא של המוכר
ובו מפורט הסכום המדוייק שהמוכר חייב, אם אתם לוקחים משכנתא ולמוכרים שלכם יש משכנתא אז תצטרכו מכתב כוונות בתוך ה- 12 יום המוקצבים
בהצלחה
היי, משכנתאמן.
שאלה קטנה ולא ברורה שלא יודע אם תוכל לענות עליה.
קיבלנו את רשימת השמאים מהבנק והחלטנו להביא שמאי מהרשימה לפני החתימה על החוזה.
על סכום השמאות שילמנו משהו כמו 2000 שקל לא כולל מעמ. חשבנו שמדובר בשמאות מורחבת ומפורטת (אפילו פרטית) יותר מאשר שמאות מול הבנק.
כידוע, תשלום לשמאים שמביאים מהבנק אמור לעלות כ-650 שקל (השמאי טוען כי סכום זה הוא רק לאחר החתימה על החוזה)
האם בגלל שהוא הגיע לפני החתימה על החוזה מקובל לדרוש סכומים כאלה עבור אותה השמאות? האם העובדה שהוא הגיע לפני או אחרי חתימת החוזה משפיעה? האם זה מקובל?
שלום גלעד,
כן,
שמאות מוקדמת (לפני חוזה) עולה בערך 1500 ש"ח יותר
בהצלחה
שלום,
תודה רבה על המידע המועיל שאתה מעלה באתר.
תוכל להשיב האם תקופת שמירת הריביות ל- 24 יום ע"י המפקחת על הבנקים כבר נכנסה לתוקף?
תודה רבה.
שלום אליאור,
טרם נכנסה לתוקף למיטב ידיעתי, מעריך שיוחל בתוך מספר שבועות
בהצלחה
שלום,
במידה ודירה אותה אני ואשתי רוכשים על שם שנינו, האם כל החיתומים (נוטריון וכו') צריכים להתקיים גם בנוכחותה או שניתן לבצע ייפוי כח?
שלום וברכה,
בנוכחות שני הצדדים,
במקרים חריגים ובאישור מוקדם של הבנק ניתן לבקש חתימה באמצעות ייפוי כח אבל הבנקים לא מתלהבים מזה ולא תמיד מאשרים
בהצלחה
כדאי לעדכן שבמשכנתא של מחיר למשתכן לא משלמים על השמאות. הבנק ממן את השמאי.
שלום מנשה,
למיטב ידיעתי – במידה והמשכנתא נלקחת בבנק המלווה לא נדרש שמאי
לעומת זאת, במידה ונלקחת בבנק אחר יש צורך בשמאי וזה לא בחינם (אך למיטב זכרוני בעלות מוזלת כמו במקרה של זכאות)
אשמח להפניה למקור של ההערה שלך בכדי שאוכל לתקן במידה ויש טעות
בהצלחה
תודה על המאמר המחכים לאחר מו"מ מול כמה בנקים הגעתי להצעה הבאה
משכנתא 800 אש"ח ל-25 שנה
240 אש"ח פריים מינוס 0.45
267 אש"ח משתנה לא צמוד 2.95
293 אש"ח קבוע לא צמוד 2.75
האם זו הצעה טובה? ניתן לשפר אותה יותר לדעתכם?
תודה רבה
שלום רחל,
נראה בסדר
בהצלחה
שלום לך מר משכנתאמן,
ראשית תודה על הכל, אתה עזרת ועדיין עוזר מאוד.
אנחנו לוקחים שתי משכנתאות לטובת קניית דירה להשקעה, דאגנו לשמאות, ועכשיו עושים ביטוחים ורושמים את ההערות והמשכנתא.
יש טופס אחד שטיפה מבלבל אותי, 'הוראה בלתי חוזרת לתשלום' שבו אני צריך לכתוב לבנק מה להעביר ומתי.
לא הצלחתי להבין האם זה מסמך שאני חייב למלא 'בתוך ה24 יום' או שמרגע שיש את כל הביטחונות והחתימות ההלוואה 'הוקמה' ועכשיו אני צריך מתישהו למלא את הטופס.
הבעיה היא שמועד התשלום הראשון הוא ב1.5, ואני צריך בשבילו מכתב כוונות מהמוכר, מה אני עושה בנידון?
תודה!
אלעד
אלעד שלום,
אני מעדיף שתשאל את עורך הדין שלך על מנת שלא אטעה אותך חלילה
בהצלחה