בעבר כבר כתבתי על הנושא, אך בשל כך שהריביות ירדו שוב ובעיקר בשל פניות רבות לאחרונה, אני מרגיש צורך לחדד את הנושא.
ישנם אנשים רבים שרוכשים דירה מקבלן, האכלוס צפוי בעד שנה – שנתיים והקבלן אף מאפשר להם לשלם את התשלום במועד האכלוס, ככה שהם לא חייבים לקחת משכנתא עכשיו, אלא יכולים להמתין איתה לעוד שנה – שנתיים.
אז מה כדאי? לקחת משכנתא עכשיו או להמתין? כל התשובות בפוסט הבא
היתרונות בתשלום מוקדם לקבלן
כאשר אנו מקדימים תשלום לקבלן אנחנו בעצם זוכים ל-2 יתרונות מאוד משמעותיים:
ריביות נמוכות
אני לא יודע מה יהיו הריביות בעוד שנה – שנתיים, אבל אני יודע בוודאות מוחלטת שהריביות של היום מאוד נמוכות ולכן כאשר אנחנו לוקחים עכשיו משכנתא אז כמעט בוודאות של 100% אנחנו זוכים לריביות נמוכות שלא בטוח שיישארו איתנו גם בעוד שנה – שנתיים.
מפסיקים לשלם מדד תשומות הבניה
כידוע לכם, כל סכום שלא שולם לקבלן מוצמד לעלויות ההבניה (שמחושבות באמצעות מדד תשומות הבניה), מדד זה יכול לנוע בין 1% – 3% בשנה (זה מאוד משתנה ותלוי בלא מעט פרמטרים שאין לנו שליטה עליהם, כגון מחיר הנפט, האלומיניום, עלויות העובדים וכו').
אם אתם משלמים לקבלן את כספי המשכנתא מוקדם, אז אתם חוסכים בעצם את הכסף הזה ופטורים ממדדי תשומות הבניה העתידיים (על סכום של מיליון שקל זה יכול לנוע בין 10,000 ₪ – 30,000 ₪ בשנה וזה לא מעט).
החיסרון בתשלום מוקדם לקבלן
מצד שני בתשלום מוקדם לקבלן, יש גם חיסרון אחד והוא די משמעותי. זה אומר שאתם משלמים משכנתא כבר מעכשיו ואם אתם משלמים במקביל שכירות או משכנתא על הדירה הקיימת שלכם אז זה אומר תשלום כמעט כפול ולא בטוח שתוכלו לעמוד בזה.
נניח שאתם משלמים שכירות של 4,000 ₪ ורוצים לקחת משכנתא של 5,000 ₪, אז אתם צריכים להיערך לתשלום חודשי של 9,000 ₪ וייתכן מאוד שאתם לא מסוגלים לעמוד בזה.
האם יש פתרון לחיסרון הזה?
בעיקרון כן. אתם יכולים לבקש גרייס מן הבנק (שזה אומר שתשלמו את הריבית בלבד בתקופה עד האכלוס) ואז זה אמנם עדיין תשלמו שכר דירה ומשכנתא במקביל, אבל תשלום המשכנתא יהיה נמוך מאוד (כי יחושב בו רק מרכיב הריבית) וככל הנראה זה יעזור לכם לעמוד בתשלומים ויאפשר לכם לקחת משכנתא כבר מעכשיו.
צריך לזכור שלגרייס עצמו יש מספר חסרונות, העיקרי שבו הוא העובדה שההחזר החודשי שתכננתם יעלה בסיום תקופת הגרייס (נניח שתכננתם לשלם 5,000 ₪ משכנתא ולקחתם גרייס לשנתיים, אז ככל הנראה לאחר סיום הגרייס ההחזר האמיתי יהיה 5,250 ₪ ולא 5,000 ש"ח וזה מכיוון שעליכם לכסות את חוסר תשלום הקרן בשנתיים שעברו).
פתרון נוסף שקיים הוא לקחת כעת רק את המסלול של הריבית הקבועה על מנת לבטח את הריבית ואת המסלולים המשתנים כמו המשתנה כל חמש ובמיוחד הפריים לא לקחת עכשיו אלא רק כשיגיע מועד האכלוס (כמובן שאם הריבית תעלה במפתיע אז יהיה נכון לרוץ ולקחת את המשתנה כל חמש על מנת שהריבית לא תעלה משמעותית).
יש לזכור שזה מבטח רק את עניין הריבית אבל עדיין תצטרכו לשלם מדדי תשומות בניה על הכסף שעדיין לא שילמתם לקבלן.
לסיכום,
אין נכון ולא נכון במקרה זה וזה מאוד תלוי במי שלוקח את המשכנתא.
ככלל אצבע אני יכול להגיד שמי שיכול לשלם משכנתא כבר עכשיו אז אני מאוד ממליץ לו לקחת את המשכנתא.
מי שלא מסוגל לקחת את המשכנתא עכשיו אז התשובה היא לא חד משמעית עבורו וטוב שיעשה אם יבחן אותה מול איש מקצוע וישים לב לכל התרחישים שיכולים לקרות (כמו עליית תשומות הבניה, עליית ההחזר החודשי בעקבות הגרייס וכו').
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
שלום שלום,
הדילמה שלנו…
נניח ויש לנו את היכולת לשלם שכר דירה ומשכנתא של 5K במקביל.
להבנתי האלטרנטיבות הן, לקחת את החלק של המשכנתא הקבוע לא צמוד
ולהחזיר 5K או לחסוך שנתיים סכום של 120K ואז לקחת משכנתא קטנה יותר. כנראה לפחות שנים כנראה בריבית טובה יותר…(בהנחה שאין שינוי בריבית במשק).
במצב כזה הסכום שיוחזר לבנק יהיה קטן יותר ויפצה על העלאת הריבית(במידה ותקרה) וההצמדה לתשומות הבנייה. מה דעתך?
אשמח אם תוכל לשערך מצב של עליה בריבית במשק של 2%:
מה גובהה העלייה הצפוי בריבית למשכנתא בריבית קבוע?
מה גובהה העלייה הצפוי בריבית למשכנתא משתנה כל 5 שנים?
תודה רבה ,יגאל
יגאל שלום,
1. קשה לי להעריך מה יקרה לריבית אם המדד יהיה 2% בשנה כי הריבית תלויה בעוד מספר גורמים
2. אני לא בטוח שעל משכנתא יותר קטנה תקבל ריביות נמכות יותר באופן משמעותי (אולי כדאי לבדוק את הנושא כבר כעת, פשוט לקבל הצעה על משכנתא X ועל משכנתא של X-120K)
בהצלחה
הדילמה שלי!
הנכס: 2,200,000 ש"ח.
הון עצמי: 1,000,000 ש"ח.
משכנתא דרושה: 1,200,000 ש"ח.
הדירה תהיה מוכנה בעוד שנתיים.
התמהיל שקיבלתי נכון להיום.
360 אלף ש"ח פריים ריבית -0.9 (30 שנה).
240 אלף ש"ח משתנה כל חמש רבית 1.3 (30 שנה) פירעון מלא עוד חמש שנים ע"י קרנות השתלמות.
600 אלף ש"ח קל"צ ריבית 2.9 (25 שנה).
ההחזר החודשי: 4750 ש"ח.
אני אגור בשכירות שנתיים בסכום של 4000 ש"ח לחודש.
מה המלצתך אליי:
והאם אחרי שהריבית במשק מתחילה לעלות כדי לי לרוץ לבנק בכל מחיר.
שלום שרון,
1. אם אתה מסוגל לשלם שכר דירה + משכנתא במקביל אז הייתי הולך על זה
2. אם לא – הייתי שוקל לקחת רק את הקבועה
3. אם עדיין לא – אז תמתין בסבלנות לסוף הבניה
בהצלחה
אפשר לשאול אותך באיזה בנק קיבלת את הריביות האלה?
אני שלמתי את כל התשלום לקבלן ואני צריכה להתמודד עם שכירות ומשכנתא כשנתיים.
בחודש האחרון התקשרו אלי יועצי משכנתא בקשו את הסילוקין כדי לראות אם אפשר לשנות משהו במשכנתא.
הריבית סילוקין היתה גבוהה מאוד ושאלתי את היועץ משכנתא שלקחתי לפני שנה בהמלצתכם' איך זה יכול להיות שתוך שנה שלמתי כ"כ הרבה והוא אמר שיש ריבית על זה שמשלמים מוקדם.
האם הבנתי אותו נכון או יש כאן משהו לבדוק?
כי לפי הפוסט שלך בנושא הייתי אמורה להרויח .אז לא הבנתי
אשמח לעזרה
נורית
נורית שלום,
את מתכוונת שעמלת הפירעון היא גבוהה?
אם כן, אז זה הגיוני כי הריבית ירדה במשק ואם רוצים למחזר אז יש עמלת פירעון
אם את מתכוונת לכך שקרן המשכנתא עלתה זה לא כל כך הגיוני
בהצלחה
יש לי משכנתא סך 267000 ש"ח (כולל קנס 14000 ש"ח) קל"צ 3.82% נותרו 11 שנים-החזר חודשי 2300 ש"ח ביקשתי מהבנק למחזר .
בנק מתחרה ( בו נמצא העו"ש שלי) 31 פריים P-0.8 ל-20 שנה 32 קל"צ 8 שנים 1.89% -החזר חודשי 2414 ש"ח (עלות העברה 1500 שח שמאי טאבו פתיחת תיק)
הבנק שבו נמצאת המשכנתא 31 פריים P-0.7 ל-20 שנה קל"צ 8 שנים 2.7%
לא מוכנים להוריד את הריבית על הקל"צ (ז"א שאם אני ממחזרת אצלם בריבית 2.7% ל-8 שנים יש לי כבר קנס פרעון)
לאור הנתונים שציינתי האם משתלם לי לעבור בנק לצורך מיחזור? והאם כדאי פשוט לסגור את המשכנתא (יהיה לי את הסכום במלואו עוד חודשחודשיים) אני רוצה לקנות דירה נוספת להשקעה אבל ישאר לי הון עצמי 200,000 ש"ח (לאחר סגירת המשכנתא )ואז לקחת משכנתא חדשה (על הדירה שלי ) הייתי רוצה לשמוע את דעתך כדי שיהיה לי כיוון איך להמשיך מכאן הלאה.
שלום אורנה,
1. אני חושב שכדאי לעבור בנק (הכי פשוט לחישוב זה לבדוק מה קורה לסכום הסופי בטווח הארוך ולפעול לפי זה)
2. לגבי הסגירה, זה יהיה יותר נוח – אבל את צריכה לבדוק בוודאות שתהיה לך האפשרות להשלים את הרכישה על ידי ההון העצמי שיוותר ברשותך
בהצלחה
משכנתאמן שלום ותודה על האתר, הניוזלטר והכל.
אנחנו נרכוש דירה תמורת 1.7 מיל' ונרצה לשפץ פלוס הוצאות שונות בעוד 350 אלף.
ההון העצמי 800k. בתוך כשנה נמכור דירה ויהיה הון נוסף של 500k.
מה דעתך על התמהיל הבא תמורת 70% מימון (1190000):
70% קל"צ ל- 12 שנה
30% פריים ל- 25 שנה.
ההכנסות החודשיות מעל 30k.
שלום אריאל,
אם אתם מחזירים בעוד שנה 500 אלף, אני ממליץ לקחת אותם כהלוואת גישור
בהצלחה
תודה,
האם הלוואת גישור טובה או נוחה יותר מפריים מינוס 0.9 שהבנק מציע כחלק מהמשכנתא ושניתן להחזיר גם בכל עת?
לא
אבל למה להחזיר את הפריים, היא ריבית מאוד טובה (כנראה שגם לעתיד)
בהצלחה
משכנתאמן שלום
בבקשה תענה לשאלתי זה חשוב לי ( רשמתי את הפירוט למעלה )האם למחזר את המשכנתא או לסגור אותה ואם ארצה לקנות דירה נוספת ישאר לי הון עצמי של 200000 ש״ח (לאחר סגירת המשכנתא)ואז אקח משכנתא חדשה לדירה להשקעה מניחה שאקבל ריביות טובות יותר מבמיחזור .
שלום משנתאמן
ראשית תבורך על מעשייך באתר, כיף לקרוא וללמוד מהידע שלך.
אני כותב בקשר לפוסט שכתבת ואני מצטט:
"אם נדע לכמה שנים המשכנתא שלנו מתוכננת, נוכל לבחור ביתר קלות את המסלולים שאמורים לשרת אותנו ואני בטוח שנחסוך לא מעט כסף וריביות בדרך.
אני אתן דוגמא:
זוג צעיר רוכש דירת 3 חדרים – כמה זמן אתם חושבים יעבור עד שהוא ישדרג את הדירה שלו? אני מניח שזה יקרה בתוך 5-7 שנים, ואני מניח שאתם תסכימו איתי, נכון?
לכן, לזוג כזה אין טעם לקחת מסלול משכנתא קל"צ לטווח ארוך, כי הוא פשוט לא ישתמש בו לטווח הארוך והוא ככל הנראה "ישבור" את המסלול הנ"ל בעוד כמה שנים.
ידוע לכולנו שמסלול הקל"צ יקר יותר ממסלולים אחרים כי הוא מעניק יציבות ושקט נפשי, אבל במקרה הזה אנו בכלל לא צריכים יציבות ל- 20 שנה אלא רק לחמש שנים, אז מה הטעם לשלם כל כך הרבה בשביל יציבות שבכלל לא נשתמש בה? "
אני קונה דירת 3 חדרים, ולוקח משכנתא בסכום של 750 אש"ח, בריבית קל"צ – לפי דעתי, גם במידה ובעוד 7 שנים ארצה לשדרג את ביתי לדירת 4 חדרים, אני לא אפסיד על כך ששילמתי ריבית גבוהה בתחילת ההלוואה, מכיוון שאשאיר את המשכנתא כפי שהיא עם הריבית הנמוכה שקיבלתי היום ל- 25 שנה, ואקח משכנתא נוספת בבנק אחר על הסכום שחסר לי, עם הריבית הנוכחית שתיהיה אשר תהיה באותו הזמן, למה לא לנצל את הריבית הנמוכה שיש היום עבור הלוואה בקל"צ ולהישאר איתה ל-25 שנה? במידה ויהיה לי כסף מקרן השתלמות שתפתח וכו, אבקש מהבנק לבצע סילוק חוב, ואז אוריד או את השנים, או את ההחזר החודשי, אך זה לא נקרא מחזור…
וגם אם ארצה לגרור את המשכנתא כפי שהיא עבור שיפור דיור, אין בעיה להשאיר את החלק הישן כמו שהוא, ולקחת בנוסף את היתרה שחסרה לי כתוספת. תקן אותי אם אני טועה?
בברכה אלעד.
אלעד שלום,
בעיקרון את צודק "על הנייר" אבל יש עם זה מספר בעיות:
1. בדרך כלל שממחזרים צריכים עוד כסף ולכן המשכנתא גדלה, מאוד יהיה קשה לך להוסיף להחזר החודשי עוד סכום בעבור הסכום הנוסף
2. תוכל לגרור רק בבנק בו אתה נמצא ולכן אתה לקוח שבוי וככל הנראה הריביות שתקבל עבור המשכנתא החדשה יהיו גבוהות בהתאמה מהשוק
בהצלחה
שלום,
משכנתאמן היקר, הייתי מאוד רוצה לשמוע את דעתך על המצב(לא קשור ישירות לנושא הנוכחי).
אני בן 29.5 עתודאי לוגיסטיקה וכלכלה ובוגר תואר שני במנהל עסקים, משרת בקבע משנת 2009, תפקיד ברמת סרן, ישנה אפשרות לשרת עוד כשנה שנה וחצי בקבע ראשוני ואז להשתחרר ולחפש משרה אחרת, על כך בהמשך. ישנה אפשרות שהיא פחות סבירה(רצון) להיכנס לקבע מובהק עם דרגת רס"ן ולהישאר יותר זמן. שכר כרגע באזור 8,000 נטו.
החברה בת 26, בוגרת תואר ראשון בתעשייה וניהול, עובדת כרגע במשרת סטודנט באחת התעשיות הביטחוניות. שכר כ-5,000 ש"ח נטו, בסוף השנה תתחיל תואר שני.
אנו מתחתנים בסוף השנה, מחפשים כבר מעכשיו לקנות בית, לא צופים שמחירי הנדל"ן ירדו אי פעם ולכן לא רואים יותר סיבה לחכות ובנוסף לא רואים את התועלת בלשכור דירה, לשלם על בית של מישהו אחר כביכול.
הון עצמי: לי יש באזור 275 אש"ח בבנק, לה יש עוד כ-100 אש"ח. סה"כ כ-375 אש"ח.
ליד השכונה שבה אני גר(אני אשקלוני) התחילו לבנות שכונה חדשה בשם אגמים – המון פרויקטים שנבנים בו זמנית, הייתי שלשום בסיור באזור, נכנסתי למספר חברות נדלן שם, יש שם את אביסרור שבונים מספר פרויקטים, שמתי עין על דירת 4 חדרים יפה מאוד בעלות התחלתית של 915 אש"ח קומות 1-3, 925 אש"ח קומה רביעית ועוד 5,000 ש"ח לכל קומה נוספת. נגיד וניקח באמצע, ז"א 930 אש"ח. וזה לפני מיקוח. האיכלוס הוא עוד 24-28 חודשים.
אני חושב שמתוך ה-375 אש"ח הון עצמי יהיה חכם להשאיר 100 אש"ח בצד, כש-50 אש"ח הם ל-"יום שחור" – תקופת אבטלה וכד', ועוד 50 אש"ח לכניסה לדירה – שיפוץ, ריהוט, מכשירי חשמל וכד'.
ז"א אני אמור לקחת משכנתא של 655 אש"ח. זה יצא לי בערך 2,900-3,300 בחודש ל-25 שנה.
בסוף שנה הבאה אמורה להיפתח לי קרן השתלמות ע"ס כ-80 אש"ח. אשמח לדעת האם שמעתם על דרך שבה אני יכול לסגור עם הקבלן בחוזה על מחיר מינוס 80 אש"ח, לקחת את זה לבנק, לקבל משכנתא בהתאם ואז בקבלת המפתח לתת לו את ההפרש של ה-80 אש"ח שיהיו לי מהקרן השלמות.
ז"א 930-80 = 850 ש"ח שגורר משכנתא של 575 אש"ח ובטח התשלום החודשי הנגזר נמוך יותר ועוד השלמה של 80 אש"ח במפתח.
חוץ מזה, הקטע זה שאני לא יודע מה יהיה איתי עם הצבא, אני מת להשתחרר אבל לא יודע אם יש לי מה לחפש בחוץ עם ההשכלה שלי ועם הניסיון הצבאי בלבד וזה מכניס לי חשש שתקופה מסוימת אהיה בלי הכנסות יציבות, וגם ארוסתי שמתחילה ללמוד בטח היקף העבודה שלה ירד.
אשמח לשמוע את דעתך על המצב, על הצורה שאני רואה את הדברים, על הסכומים, בכללי אשמח לשמוע המלצות וטיפים ממך כיצד לנהוג.
כמו כן אשמח לשמוע איזה עלויות נלוות יש בקניית דירה שלא הזכרתי, חוץ מתשלום לעו"ד של החברה.
הערכה רבה!
אגב אני נהנה מאוד מכל הפרסומים שלך! יישר כוח!
שלום אריה,
1. ראשית, ברכות על הנישואין הקרבים – שיהיה לכם בהצלחה
2. אתם נוהגים נכון שאתם מחפשים דירה כבר כעת
3. למה יש צורך לרשום סכום נמוך יותר בחוזה? מה הבעיה לרשות סכום נכון בחוזה ולשלם לו בסוף מקרן ההשתלמות? (דרך אגב, הוא לא יסכים לעשות את זה בכל מקרה)
4. אני חושב שהמצב שלכם בסדר גמור ואם תחשבו נכון ותעשו סדר פיננסי המצב שלכם רק ישתפר (גם בתקופות לימודים)
5. לגבי הצבא – אם אתה רואה שם אופק ארוך טווח אז תישאר, אבל אם זה בשביל להתגלגל עוד שנה – שנתיים אז הייתי כבר מציע לעזוב
בהצלחה
שלום וברכה
אני קונה בית מקבלן ואמור לשלם את תשלומי המשכנתא רק עוד 8-10 חודשים אבל בנתיים חושש מאד שהריביות יעלו ולכן חושב לחתום עכשיו על משכנתא מול הבנק ולהקפיא את הריביות הטובות שקיימות כרגע עד מועד התשלום. הבנתי שיש אפשרות כזו ונדרש ממני לשלם בנתיים את הריביות בלבד.ולבסוף זה מתקזז לי כאשר אממש את ההלוואה.
אשמח לדעת בערך כמה זה יצא לי לחודש בהנחה שאני לוקח משכנתא של 550K כאשר שליש בפריים ושני שליש בקבועה לא צמודה – ריבית משוערת שאקבל היא 3.1, אם הבנתי נכון זה נקרא הלוואת גרייס.
אבל אם אני מבין נכון אין טעם להקפיא את ההלוואה במסלול הפריים ולכן הסכום שיוקפא הינו 360K, ולאור הדברים שקראתי פה אני מבין שלסוף זה יעלה את ההחזר החודשי עבור אי תשלום הקרן בתקופת ההקפאה – אשמח לדעת בכמה בערך מדובר פר חודש?
תודה רבה וכל הכבוד על האתר המקסים.
בברכה,
אלחנן
תודה רבה,
אלחנן
אלחנן שלום,
1. יש אפשרות כזו – זה נקרא גרייס
2. זה מתאים למי שרוצה לשלם עכשיו לקבלן וליהנות מהריביות של היום
3. החסרונות של זה – זה שההחזר החודשי העתידי יהיה גבוה יותר
בהצלחה
עוד משהו קטן ששכחתי :
האם הבנק מאפשר לי לחתום על ההלוואה כשהבית בעצם על הנייר ובשטח אין שלד קיים ?
שלום רב,
מעבר למקרה שלי שאשמח לשמוע את דעתך, אני חושב שכדאי לייחד פוסט/ מאמר לנושא משכנתא לקראת פרויקט פינוי בינוי.
במקרה שלי רכשתי דירה בבניין אשר נמצא בשלב מתקדם לפינוי בינוי.
לצורך הרכישה אני אמור לקחת כעת משכנתא מבנק משכנתאות כלשהו. נכון להיום טרם יצא עדיין היתר לפינוי בינוי אבל זה כנראה יקרה בשנה הקרובה.
מספר שאלות:
1. אילו מסלולים אתה מצע לי במידה והרכישה נעשתה לצורך השקעה (משמע צפי למכירת הדירה בשנתיים שלוש הקרובות)?
2. האם בנקי למשכנתאות יכולים להערים קשיים למתן משכנתא במצב שכזה (אני מזכיר אין עדיין היתר)? פשוט קראתי היכן שהוא באינטרנט שעשו למשהו בעיות שהבניין מיועד לפינוי בינוי הגם שעדיין לא אושר.
3. בחוזה הפינוי בינוי יש סעיף שמדבר על הצורך לסלק משכנתאות קיימות כדי לאפשר לבנק המלווה את הפרויקט לבצע שיעבוד ראשון. מה ידוע לך על הנוהג בנושא זה? האם אני באמת יהיה חייב להמיר את המשכנתא הקיימת במשכנתא של הבנק המלווה? מה האפשרויות הנוספות שקיימות לבעל דירה עם משכנתא במצב שכזה?
תודה מראש
גיא
גיא שלום,
1. אם המשכנתא לתקופה קצרה, הייתי ממליץ לשלב פריים, קבועה צמודה ומשתנה כל חמש צמודה (כי אני מניח שהמדד יהיה נמוך בשנתיים – שלוש הקרובות)
2. הם יכולים לבקש מסמכים מהיזם / קבלן אפילו בטרם יש אישור לפרויקט
3. זה בעיה והבנק המלווה יצטרך לתת את הדעת עליה
בהצלחה
שלום קיבלתי הצעה מבנק לאומי שהוא הבנק המלווה משכנתא ע"ס 750,000 ש"ח
250,000 – P-0.9
250,000-משתנה לא צמודה 2.7%
250,000-קל"צ 3.7
האם ריביות אלו גבוהות?
כעיקרון רציתי לעשות את מה שאתה ממליץ בנושא הגרייס
רציתי לקחת משכנתא 817,000
עלות הנכס 1,090,000
אני מתגורר אצל ההורים כך שאין לי שכ"ד
מתוך 272,500 לקחתי הלוואה של 60 אלף שקל להגיע להון עצמי של 25%
ואני רוצה לקחת עוד הלוואה כדי להגיע ל750,000 משכנתא.
ההחזר של ההלוואה הוא 2300 ש"ח וההכנסה שלי ואישתי היא 11 נטו.
אז הנציגה בבנק אמרה לי שאני אשלם רק את הריבית פלוס שתי ההלוואות עד הכניסה לבית ואת הקרן היא תחלק לי לאורך התקופה שנסכם.
האם זהו מהלך כדאי?האם אני מפסיד בו?
כניסה באוגוסט 2017
שלום עמית,
זה לא נראה הכי אופטימלי, אבל אני מניח שזה מגיע בגלל החזר חודשי נמוך
אני אישית לא אוהב גרייס והייתי מעדיף שתיקח רק את הקל"צ בשלב זה
בהצלחה
שלום משכנתאמן
נותרו לי 3 וחצי תשלומים לקבלן כל רבעון( ביולי,באוקטובר,בינואר והיתרה בקבלת הדירה) כל תשלום 115 אלף והיתרה 70 אלף כך שסך הכל המשכנתא שאני אמור לקחת היא 415 אלף. הסכומים צמודים למדד תשומות הבנייה.אני אמור לקבל את הדירה ביולי הבא (עוד שנה).
המשכנתא שמציעים לי היא שליש (135 אלף) בפריים מינוס 0.9 והיתר 280 אלף ריבית קבועה לא צמודה של 2.3.
האם יש טעם לשנות את התשלומים כפי שקבע לי הקבלן ולשלם לו הכל כבר עכשיו על ידי לקיחת משכנתא עכשיו במקום בתשלומים כל רבעון ובכך להימנע מעליית המדד (למרות שעד עכשיו במשך שנה וחצי של תשלומים המדד עלה באופן מתון יחסית למה שצפינו)
אודה לתשובתך
שלום יניב,
הייתי משנה את התשלומים ולוקח רק את החלק של הקל"צ עכשיו
בהצלחה
נשמח לעזרה בנדון
עלות הדירה 1.190
משכנתא מבוקשת 890 אלף
הצעה מבנק טפחות עם גרייס לשנתים כי אנחנו גרים בשכירות
וכן מעוניינים לשלם לקבלן את כל הסכום פחות120 אלף שנשאיר לפני הכניסה לדירה
נתחיל בגרייס
משתנה צמוד מדד לשנתיים על סכום 297 אלף שיעור ריבית 1.35
פריים לשנתיים על סכום 120 אלף שיעור ריבית 0.80
ריבית קבועה לא צמודה על סכום 328.500 אלף שיעור ריבית 3.57
משתנה צמוד מדד ל 28 שנה שיעור הריבית 135 על סכום 297 אלף
פריים ל 30 שנה שיעור ריבית 0.75 על סכום 147 אלף
פריים ג"ח ל 28 שנה 0.80
ריבית קבוע לא צמודה ל 28 שנה 3.57 על סכום 328.500 אלף
השמח לתגובתך המהירה ככל הניתן
תודה
שלום אסנת,
1. אני לא ממליץ על המשתנה צמודת מדד לשנתיים והייתי מחליף אותה בריבית פריים
2. אני חושב שיש לכם יותר מדי משתנות בתמהיל והייתי שוקל להוסיף מרכיב קבוע
3. מומלץ להיעזר בייעוץ מקצועי אם אתם לא מכירים את החומר ברמה גבוהה
בהצלחה
שלום
האם יש בעיה במחשבון כאשר אני נכנס אני מקבל את ההודעה שהשירות אינו זמין
שלום יעקב,
אכן יש בעיה – הנושא נמצא בטיפול
שלום.
אשמח לייעוץ,
אנחנו רכשנו דירה מקבלן שתהיה מוכנה רק עוד שנתיים.
אנחנו עדיין לא רוצים למכור את הדירה שיש ברשותינו כי נאלץ לשלם שכירות. וכן רוצים לקחת משכנתא מעכשיו כי הריביות נמוכות.
חשבנו לקחת בגרייס אך זה יעלה את התשלומים שנתחיל את החזר המשכנתא. אין לנו אפשרות לשלם גם משכנתא קיימת וגם חדשה.
התהמהיל שקיבלנו למשכנתא של 750000 (66÷ מימון)
שליש מינוס 0.7 פריים ל30 שנה
ושני שלישי קל"צ בריבית 3.5 ל25 שנה.
האם התמהיל טוב? אנחנו מחפשים משהו יציב .
והאם הברירה היחידה שנותרה לנו זה לשלם את הגרייס?
שלום רונית,
1. התמהיל סביר
2. יש אפשרות לקחת רק חלק מהמשכנתא בקל"צ ואז לא לשלם כל כך הרבה
בהצלחה
שלום אשמח לדעת איך אני מחשב מדד המוצמד לסכום שאני אמור לשלם לקבלן .המדד הוא מדד תשומת הבניה ? תודה
שלום יוחאי,
באותה דרך שמחשבים הצמדה של מדד המחירים לצרכן
המדד בכל חודש מתווסף על היתרה שאתה צריך לשלם לקבלן, ובהצמדה הבאה אתה מצמיד אותה על כל הסכום (המקורי + ההצמדות הקודמות)
בהצלחה
שלום,
האם קיים מצב שהקבלן יכול לסרב לקבל תשלומים מוקדמים? ובמידה וכן האם יש דרך להתמודד עם זה? תודה
שלום לידור,
בעיקרון זאת זכותו,
במחיר למשתכן המדינה התערבה על מנת להקל על הזוגות שלא יחטפו מדד תשומות,
אבל בעיקרון מותר לו לסרב לקבל תשלומים מוקדם
בהצלחה
כדאי לחדש את הכתבה הנ"ל ולהתאימה לתקופה
כמו כן חסר לי הערכות לגבי הריבית. אם אני מעריך שהריבית לטווח הקצר (בערך שנה) תרד אז לא כדאי להקדים תשלום לקבלן כי הריבית שאני אקח בעוד חצי שנה תהיה זולה יותר לאורך כל חיי המשכנתא וזה עדיף על התשלום של מדד תשומות הבניה בחצי שנה הקרובה.
שלום רם,
בהחלט כתבתי בנושא מספר פעמים נוספות מאז שהפוסט הנ״ל עלה
בהצלחה
שלום וברכה,
רציתי לשאול, כרגע בחרנו דירה במסגרת פרוייקט מחיר למשתכן על סך 1,578,000.
כרגע יש לנו 500,000, עד שנקבל את הדירה מקויים לחסוך עוד קצת.
כלומר אנחנו נצטרך משכנתא של בערך מיליון ש"ח.
הקבלן נותן אפשרות לשלם מוקדם יותר את התשלומים כדי לא להפסיד מההצמדה למדד תשואות הבנייה.
מה שכן, אנחנו כרגע משלמים שכר דירה ולא מעוניינת להוסיף הוצאה כבידה מידי…
שאלתי היא:
1. האם זה יעזור אם אתן עכשיו את כל החצי מיליון במקום 10 אחוז כל רבעון כדי להוזיל עלויות או רק אם נתתי את מלא הסכום?
2. על משכנתא של מיליון יוצא החזר פחות או יותר של 4000, במידה ואקח את זה כגרייס לתקופה של שנתיים- שלוש, מה יהיה ההחזר החודשי?
ובאופן כללי, איך היית ממליץ לנו לנהוג במצב הזה?
תודה רבה על המענה האדיב והמקצועי!
שלום ספיר,
1. יעזור חלקית על החלק שתשלמו (באופן יחסי), אני ממליץ לעשות זאת אם הכסף סתם "שוכב" בבנק
2. ההחזר יהיה סביב 2500
אני מציע לשלם את מלוא ההון העצמי + לקחת חלק יחסי מהמשכנאת בלבד ולא את כולה ולהמנע כמה שיורת מגרייסים ארוכים
בהצלחה