כל מה שצריך לדעת על משכנתא לתושבי חוץ

החל מאמצע העשור הקודם (עוד לפני המשבר הכלכלי העולמי) החלה תנועה ענפה של יהודים תושבי חוץ (כלומר, כאלה שלא גרים בארץ) הרוכשים דירות בארץ.

המניעים שלהם היו רבים, להלן חלק קטן מהם:

1. ריבית משכנתא זולה ותנאי מימון נמוכים
2. תשואות הון גבוהות על דירות בישראל
3. הפניה של כספים משוק ההון (שקרס ב-2008) לנדל"ן
4. אנטישמיות בעולם ורצון שיהיה להם ביטחון נדל"ני בישראל

נכון לימים אלו, נפח הרכישות של תושבי החוץ ירד דרמטית (והם כמעט כבר לא רוכשים דירות בארץ) – לדוגמא, בסקירה של הכלכלן הראשי במשרד האוצר מלפני מספר ימים על חודש אפריל, עולה כי בחודש זה נרכשו רק כ-50 דירות על-ידי תושבי חוץ (ירידה של כ-65% ביחס לאפריל שעבר).

להלן חלק מההסברים לירידה ברכישות מסוג זה:

1. תנאי מימון יותר נוקשים
2. מחירי דירות גבוהים לצד התגברות סברות בנוגע לירידה עתידית של המחירים
3. תשואות הון טובות יותר בנדל"ן בחו"ל
4. סנטימנט שלילי בממשלה כלפי משקיעי נדל"ן

יחד עם זאת, אני ממשיך לקבל באתר (ובעיקר בפרטי) מדי פעם שאלות מתושבי חוץ בנוגע לתהליך המשכנתא – זאת מכיוון שלתושב חוץ די קשה לקבל משכנתא במהירות ובפשטות כמו לתושב ישראלי ולכן ראיתי לנכון כתוב פוסט שמסכם את הזכויות של תושב החוץ ואת דרך הגשת הבקשה.

מי מוגדר בתור תושב חוץ?

ברמת העיקרון כל יהודי שחי בחו"ל והכנסותיו בחו"ל נחשב כתושב חוץ, גם ישראלי שעבר לגור בחו"ל כדרך קבע יסווג כתושב חוץ.

ישראלי שעבר להתגורר בחו"ל לתקופה קצרה (רילוקיישין) יוכל לפנות לבנקים ולבקש שיגדירו אותו כתושב ישראלי לכל דבר ולא כתושב חוץ (ובהמשך נראה למה כדאי לו לעשות זאת).

האם תושבי חוץ יכולים לקבל משכנתא בישראל?

בעיקרון, תושב חוץ יכול לקבל משכנתא עבור דירה בישראל אבל רק עד לגובה של 50% מימון (כלומר, יש להגיע עם 50% הון עצמי למשכנתא).

זה לא קבוע בחוק או על-ידי בנק ישראל וזו ההגדרה העסקית שהגדירו הבנקים ולכן במקרים מיוחדים ייתכן ויתנו יותר מ-50%, אבל רוב הבנקים התיישרו לאחוזי מימון אלה.

בקשר לאחוזי המימון חשוב לציין שזה לא משנה אם הדירה הזו היא היחידה שלו (בארץ או בחו"ל) או דירה נוספת (בארץ או בחו"ל).

האם תושב חוץ יכול לקחת משכנתא בכל מסלול שירצה?

בפני תושב חוץ עומדים לבחירה כל מסלולי המשכנתא שנמצאים בישראל ובנוסף הוא יוכל לבקש (לשיקול דעתו של הבנק) שכל המשכנתא תהיה במסלול מט"ח (כרגע בישראל יש מסלול דולרי ומסלול יורו, ובחלק מהבנקים גם ין יפני).

בגלל מגבלות בנק ישראל, לקוח ישראלי מן המניין, לא יוכל לקבל את כל המשכנתא שלו במסלול מט"ח שכן המסלול הזה מוגבל לעד משליש המשכנתא.

לעומת זאת,  לתושבי חוץ כן מאפשרים זאת בשל הקשר ההדוק שלהם למטבע חוץ (הרי כל חייהם הכלכליים מתנהלים, וההכנסות בפרט, במטבע חוץ).

אילו טפסים הבנק יבקש מתושבי חוץ לטובת קבלת אישור עקרוני?

בדומה לכל משכנתא, הבנק יבחן את הבקשה כמו כל בקשה אחרת ולכן יבקש פרטים על הלווים, על ההכנסות שלהם ועל הדירה הנרכשת על-מנת לתת אישור עקרוני למשכנתא.

חשוב לציין שמסמכי ההכנסה המבוקשים משתנים בין מדינה למדינה ומכל תושב חוץ יבקשו טפסים אחרים.

אני אציג לכם את המסמכים שנדרשים מתושבי חוץ מארה"ב (בעיקרון זה דומה לכל המדינות, רק ששמות המסמכים ישתנו, ואני בכל מקרה אשתדל להרחיב את רשימת המסמכים למדינות נוספות בהמשך).

טפסים נדרשים לאישור משכנתא לתושב חוץ מארצות הברית:

• דרכון + רישיון נהיגה או תעודת זהות ישראלית (אם יש)
• נסח טאבו של הדירה הנרכשת
• 3-4 תלושי שכר אחרונים
• טופס 1040 (מרכז את ההכנסות של הלקוח ברמה שנתית)
• דפי חשבון בנק 3 חודשים אחורה
• קרדיט סקור (Credit Score)
• קרדיט ריפורט (Credit Report)

כמו שאמרתי, הרעיון יהיה דומה לכל מדינה אחרת, רק ששמות הטפסים ישתנו מעט.

בנוסף, רוב הבנקים ירצו שיהיה לכם קשר ישראלי (משפחתי לרוב), אליו הם יוכלו להפנות מכתבים, הודעות וכו'.

איפה מגישים את בקשת המשכנתא?

רוב הבנקים למשכנתאות בישראל הקצו סניפים ספציפיים שיגישו בקשות לתושבי חוץ (בגלל ריבוי הנהלים ובשל הצורך בשליטה בשפות זרות).

הבקשה יכולה להיות מוגשת גם מחו"ל, אבל הלקוח יהיה חייב להיות נוכח בארץ לטובת חתימה על מסמכי המשכנתא וביצוע משימות המשכנתא.

על-מנת לנהל את התהליך בצורה קלה ויעילה יותר, בהחלט כדאי לשקול להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות המתמחה בתיקים של תושבי חוץ, שכן הוא מכיר כבר את רוב הנהלים והתקנות ואני מניח שהוא יוכל גם לדאוג בצורה טובה יותר לתיק מאשר מישהו שגר בחו"ל וינסה לנהל הכל משם.

לסיכום,
כפי שאמרתי בהתחלה, כיום יש הרבה פחות רכישות דירה של תושבי חוץ בארץ, אבל עדיין ישנם כאלה וברגע שראיתי שחסר להם מידע חשוב ויעיל הרמתי את הכפפה לרשום את הפוסט הנ"ל.

אני מקווה שעזרתי ועכשיו יש לכם יותר כלים ומידע לקבל החלטות ולהניע את התהליך.

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.