בשבוע שעבר סיפרתי לכם איך ההחזר הסופי של המשכנתא משתנה דרמטית כאשר מעלים את ההחזר החודשי ב- 500 ₪, ובדוגמא שנתתי ראינו שהצלחנו לחסוך יותר מ-100,000 ₪.
יחד עם זאת, הבהרתי כי צריך מאוד להיזהר עם זה כי אנו יכולים להתפתות ולהעלות את ההחזר החודשי לרמה כזו שיהיה לנו מאוד קשה להחזיר וזה רק יכניס אותנו ללחץ כספי ולמתח משפחתי מיותר.
על כן, אני רוצה להקדיש את הפוסט הזה כדי לתת לכם מספר טיפים ולספר לכם איך לדעתי צריך לקבוע את ההחזר החודשי.
אז יאללה, בואו נתחיל:
טיפ 1: העוגן שלכם הוא השכירות
אם אתם משלמים שכירות חודשית בסך 4,000 ₪ והכל בסדר מבחינה כספית (כלומר, אתם לא נכנסים למינוס בכל חודש), אז בטוח שזה החזר חודשי שאתם יכולים להתחיל לעבוד איתו.
כלומר, ייתכן וההחזר יהיה יותר גבוה או יותר נמוך אבל בגדול הוא צריך להיות באיזור גובה תשלום השכירות.
טיפ 2: עכשיו חשבו את החיסכון שלכם
אחרי שאתם יודעים כמה כסף אתם משלמים על שכירות (שזו בעצם ההוצאה שלכם על דיור), אני רוצה שתחשבו רגע ותראו כמה כסף אתם חוסכים בכל חודש ויחד עם תשלומי השכירות זאת תהיה תקרת הגג שלכם.
כלומר, אם בנוסף לשכירות של 4,000 ₪ אתם גם חוסכים 2,000 ₪, אז תקרת ההחזר החודשי שלכם עומדת על 6000 ₪ ולא שקל אחד יותר.
אני לא אומר לכם שאתם צריכים להחזיר 6,000 ₪ ואתם עוד מעט תראו שאני רוצה שתמשיכו לחסוך, אבל מה שאני כן רוצה להדגיש זה שאתם לא חושבים אפילו על להחזיר שקל אחד מעל 6000 ₪.
לסיכום שני הטיפים הראשונים:
- גובה השכירות – זה העוגן הראשון אליו הולכים כאשר חושבים על ההחזר החודשי.
- גובה החיסכון – יכול להעלות לנו את ההחזר החודשי, במידה ואנחנו יודעים שהחיסכון הוא יציב ואנו עומדים בו די בקלות.
טיפ 3: השאירו כמה שקלים לטובת חיסכון חודשי
למרות שאמרתי לכם שסכום החיסכון יכול להעלות לכם את ההחזר החודשי, אני רוצה להדגיש שחשוב לי שכן תמשיכו לחסוך, אני חושב שכל משפחה צריכה לחסוך בכל חודש (להוציא מקרים קיצוניים במיוחד).
אם נתבונן על הדוגמא מלמעלה (שכירות של 4,000 ₪ + חיסכון של 2,000 ₪), אז למשפחה כזו אני אמליץ לדוג' להחזיר 5000 ₪ משכנתא ואת היתרה של ה-1,000 ₪ להמשיך ולחסוך.
למה אני אומר את זה?
- כי יש מצבים שיהיה לנו קשה לעמוד ב-6000 ₪ ולכן יהיה לנו הרבה יותר נוח להחזיר "רק" 5000 ₪ (חיסכון להזכירכם תמיד אפשר להקפיא ולהפסיק למספר חודשים).
- ההוצאות יגדלו בעתיד בוודאות, אבל השכר נטו שלכם לא בהכרח – כמובן שזה משפט כוללני מדי אבל הוא גם נכון.
ההוצאות על הילדים ורמת המחיה שאנו מתרגלים אליה כנראה רק תעלה עם השנים ולכן אני מעדיף שניקח מראש "טווח ביטחון" כלשהוא על מנת שלא נגלה לאחר מכן שההחזר החודשי היה גדול עלינו.
טיפ 4: ההחזר על המשכנתא יעלה בעתיד
אתם זוכרים שאנו נמצאים בסביבת ריבית מאוד מאוד נמוכה, נכון?
מה שאומר שבוודאות של 100% אנו נראה עליה בהחזר החודשי של המשכנתא.
אתם חייבים להתכונן לכך ולכן אני ממליץ בכל תמהיל שאתם מגיעים אליו, לראות מה קורה להחזר עם השנים.
איך עושים את זה?
ראשית, בודקים מה קורה להחזר אם הריבית עולה בשני אחוזים לפחות וזה יתן לנו אינדיקציה ראשונית (כמובן שיש לעשות את הבדיקה הזו, רק על הריביות המשתנות ולא על הריביות הקבועות).
דבר שני שיש לעשות, זה לקבוע לנו תחזית מדד ולראות מה קורה למסלולים שצמודים למדד עם השנים.
תוכלו לעשות זאת ידנית על ידי הכפלה של הצפי שלכם למדד בהחזר החודשי (לדוג' אם ההחזר הוא 1000 ₪ ואתם צופים מדד של 2% בשנה, אז ההחזר בשנה הבאה יהיה 1020 ₪ וכן הלאה) – זה לא חישוב מדויק כמובן אבל ניתן להשתמש בו ככלל אצבע פשוט.
אפשרות נוספת היא לבצע חישוב באמצעות מחשבון משכנתא ולהוציא לוח סילוקין, כך שתוכלו לראות את זה באופן אוטומטי (כמובן שתצטרכו להגדיר צפי שלכם למדד לפני כן).
טיפ 5: אל תשכחו שיש לכם עלויות ביטוח
חשוב לזכור, שעל המשכנתא מתווספות עלויות ביטוח משכנתא – ביטוח חיים וביטוח מבנה.
עלות ביטוח המבנה תישאר די דומה כל השנים, אבל רוב הסיכויים שעלויות ביטוח החיים יעלו דרמטית עם השנים (גם מכיוון שאנחנו "מזקנים" וגם מכיוון שההנחות הגדולות שקיבלנו בתחילת הביטוח ייעלמו או יקטנו באופן משמעותי).
לכן, אם יוצא לכם עכשיו החזר של 100 ₪ לביטוחים, אני רוצה שתבדקו כמה הוא אמור להיות בעוד חמש שנים ולקחת גם את זה בסל השיקולים שלכם.
טיפ 6 והכי חשוב לדעתי: תעבדו בשיתוף פעולה
זו משימה מאוד קשה לביצוע, מאוד קשה לאדם הסביר להתחייב היום לתקופות של 20-30 שנה להחזרים המגיעים לסכומים מטורפים, לכן אני רוצה שתעשו חשיבה משותפת, תזרקו "דאגות" ו"חששות" לאוויר.
תחזקו אחד את השני ובסוף לאחר כל החשיבה תגיעו למספר שכל הרוכשים סגורים לגביו.
אם אחד מכם רוצה להחזיר 7,000 ₪ והשני רוצה להחזיר 5,500 ₪, זה בדיוק הזמן להשתמש בטריק החיסכון ולקבוע החזר של 5,500 או מקסימום 6,000 ואת השאר לשים בחיסכון.
טיפ 7 ואחרון: תעשו סימולציות על מספר החזרים
אם תבדקו איך המשכנתא שלכם מתנהגת כאשר אתם קובעים החזר של 4,000 / 4,500 / 5,000 ₪ אתם תוכלו גם לראות האם כדאי ל"השקיע" יותר והאם כדאי לסכן יותר כסף בכל חודש.
מאוד קשה (ומאוד לא נכון) לזרוק סתם גובה החזר חודשי לאוויר וללכת בעקבותיו, הרבה יותר קל (והרבה יותר נכון) לבדוק מה קורה למשכנתא בכל אחד מההחזרים שאתם רוצים לבדוק ולראות האם תוספת של כסף מקצרת שנים / גורמת למשכנתא שלנו להיות יותר בטוחה או פשוט חוסכת לנו כסף רב בטווח הארוך.
לסיכום,
אם בשבוע שעבר רציתי לדחוף אתכם לא לפחד ולהגדיל את ההחזר החודשי (ובעזרת זה לחסוך המון כסף בטווח הארוך), היום רציתי לתת מספר תמרורי אזהרה מצד אחד ומספר טיפים מצד שני שיעזרו לכם להבין איך ניגשים למלאכת המחשבת של הגדרת וקביעת ההחזר החודשי במשכנתא.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
שלום לכולם,
הוצאות דיור אמורות לעמוד על עד רבע בסך כל ההכנסות,
להלן דוגמא :
אם זוג מרוויח בממוצע 12000 שח נטו אתם יכולים להרשות לעצמכם
להוציא 4000 שח הוצאות דיור הכוללת משכנתא.
התכוונת אולי שליש? כי רבע מ12 זה 3
מה כוללות הוצאות דיור?
סליחה , נכון שליש, הוצאות הדיור כוללות :
חשמל
גז
מים
משכנתא
ועד בית
ארנונה
מסתכם בערך ב-4000 ש"ח לחודש בממוצע
משכנתאמן, אחלה טיפים!
אני רוצה לנצל את ההזדמנות ולתת טיפ משלי.
זה לא קשור ישירות למשכנתא, אלא להתנהלות כלכלית בריאה.
אני ממליץ לכולם לנהל תקציב חודשי של משק הבית.
זה עוזר בפירעון חובות, בהגדרת מטרות ובהגדלת החיסכון.
זה גם עושה המון סדר בראש. ניהול הכסף שלכם בתקציב מאפשר לכם לענות בכל רגע נתון ובקלות על שאלות שבדרך כלל קשה לענות עליהם, כמו:
כמה כסף בדיוק יש לכם לחופשה הקרובה?
מתי תוכלו להחליף את הרכב?
כמה כסף אתם חוסכים בממוצע בכל חודש?
אני משתמש כבר מעל שנתיים באפליקציה שנקראת You Need A Budget או בקיצור YNAB. מאד ממליץ עליה!
תודה על התוספת רועי, בהחלט נושא חשוב
רועי, האם הצלחת לחבר את הבנק ל YNAB? אני לא מוצא את הבנק שלי שם (דיסקונט) או כל בנק אחר בישראל, מה שמשאיר לי רק את האופציה של ייבוא ידני של המידע. אבל – הם מוכנים לקבל רק פורמטים ספציפים שאני לא יודע איך לייצא מהאתר של בנק דיסקונט.
היי
אני הולך לקחת משכנתא בתחילת השבוע הבא כי בשלישי מעדכנים ריביות. להבנתי הריביות עשויוץ לעלות, מצד שני התשואות על האגחים בימים האחרונים ירדו.
ממה שאתה רואה צפויה עליה בריביות שבוע הבא?
תודה רבה
שלום משה,
מתנצל על העיכוב בתשובה, אני מניח שכבר לקחת את המשכנתא
בהצלחה
רצוי להתייחס גם לגובה ההחזר החודשי ביחס להכנסה נטו של המשפחה, על מנת שלא להיכנס לגירעון. לי המליצו ככל אצבע בעבר בבנק לקחת חסם-עליון של 1/3 מההכנסה נטו שלי ושל אשתי. בפועל הגבלתי את עצמי ל-1/4 ואני ממליץ על כך.
חייבים להשאיר "שפיל" במאזן ההכנסות כי יחד עם הבית שקנינו מגיעות תמיד הוצאות נוספות – החל בשיפוצים וקניית ציוד חדש לבית ("…כי אנחנו כבר לא יכולים להמשיך עם הספה הישנה שעברנו איתה בין דירות שכורות…") וכלה במילוי החדרים שקנינו בדיירים חדשים קטנים מעשה ידינו ("…מאמי, לא בא לך כמה קטנטנים שירוצו לנו בבית ויעשו שמח?…").
ועוד נקודה – לא למתחו את הכיס יותר מדי כדי לקנות דירה יקרה באישור מבוקש – דעו גם להתפשר על מיקום הנכס כדי להתאים את המחיר ליכולות – לא קורה כלום, החיים דינמיים ותמיד יש הזדמנויות לשיפור או שדרוג!
שלום משכנתאמן
תודה רבה על כל המפעל החשוב הזה.
שאלה לגבי תמהיל משכנתא של 800K, בהנחה ששליש ייסגר תוך מספר שנים.
266K לפי פריים ל-25 שנה
134K משתנה כל 5 שנים ל-20 שנה לפי 2.15%
400K קל"צ ל15 שנה לפי 2.55%
שלום ברק,
נראה לי שטעיתם ריבית של הקל"צ, לא?
אם לא אז זה מצוין
בהצלחה
שלום ברק,
נראה לי שטעיתם בריבית של הקל"צ, לא?
אם לא אז זה מצוין
בהצלחה
שלום,
יש לי הצעה עבור משכנתא של 368000 כאשר עלות הנכס 968000:
121000 בפריים -0.9 ל-10 שנים
67000 קלץ 2.88 ל-10 שנים
80000 קלץ 2.72 ל-8 שנים
100000 משתנה כל 5 לא צמוד 2.92 ל-10 שנים
מה דעתך?
שלום דבי,
נראה בסדר
בהצלחה
שלום! האם תוכל לתת עצה גם לגבי רכישת דירה חדשה הכולל לקחית חשבון של השנים הראשונות בו אתה צריך לשלם לצרות שאינך גר או משכיר את הנכס? תודה
שלום ערן,
לצערי לא הבנתי את שאלתך, תוכל לנסות להבהיר את הכוונה?
שלום משכנתאמן,
אשמח לשמוע מה דעתך על ההצעה שקיבלתי היום מהבנק הבינלאומי עבור סכום של 850,000 ש"ח:
פריים: -0.9 עבור 255,000 למשך 15 שנים.
קל"צ: 2.8% עבור 595,000 למשך 10 שנים.
תודה
שלום יונתן,
נראה בסדר
בהצלחה
רציתי לשאול אם במידה ואני מעוניין לקנות נכס בשווי של 3 מליון ש"ח.
להוריי יש בית ללא משכנתא ששווה 3 מליון, לי יש הון עצמי של 300 אלף ש"ח.
האם הבנק יאפשר שהורי ימשכנו את ביתם ויקבלו על כך 1.5 מליון ואני אקח עוד 1.5 מליון משכנתא מהבנק (לוקח בחשבון שההון העצמי ישמש אותי לתוספות ושינויים).
השכירות (16k מן הנכס) אמורה לשלם לי את שתי המשכנתאות.
האם הבנק יאפשר דבר כזה?
שלום אבי,
עקרונית הדבר אפשרי אך יש לבדוק מול הבנק ולקבל אישור לכך כמובן
בהצלחה
שלום רב, להלן תמהיל המשכנתא שאני מתכוון לקחת (דיסקונט) והריביות המוצעות, אשמח אם תוכל לחוות את דעתך:
220K בריבית P-087 ל300 חודשים
135K בריבית 3.77 קבועה לא צמודה ל288 חודשים
140K בריבית 3.0 קבועה לא צמודה ל144 חודשים
240K משתנה כל 5 שנים (אג"ח) לא צמודה בריבית 2.98240K משתנה כל 5 שנים (אג"ח) לא צמודה בריבית 2.98 ל25 שנה
סה"כ משכנתא 735K
החזר חודשי 3818 ש"ח
תודה מראש
שלום אלירן,
נראה סביר
בהצלחה
שלום משכנתאמן
בנק הפועלים נתן לי את ההצעה הבאה:
סכום המשכנתא 1160000
לא צמוד ברבית פריים 382000 360 חודשים P-0.400
צמוד למדד בריבית משתנה (אגח) 360 חודשים V+2.900
צמוד למדד בריבית קבועה 360 חודשים 4.05
סה"כ החזר חודשי 4791
אשמח לקבל ממך הצעה
382,000 360 חודשים P-0.040% החזר חודשי 1264.07
382,000 360 חודשים V+2.900% החזר חודשי 1624.98
396,000 360 חודשים 4.05 החזר חודשי 1902.00
בנוסף יש לי שאלה לגבי התנהלות הבנק
ההון עצמי שלי 450000 כאשר המשכורת שלי בין 12 ל 13 אלף
אני רווק לא משכיר (גר עם ההורים ) בן 33
הבנק לא מעמיד לי את המשכנתא בלי ערב תומך או להכניס את האחי למשכנתא (לאחי אין דירה גם)
מה הסיבה שהבנק לא מאפשר לי לקחת משכנתא למרות שהשכר שלי יחסית גבוה בלי הוצאות ,כאשר יש לי 28 אחוז מערך הנכס?
שלום תמיר,
הבנקים היום הרבה יותר זהירים ולא מעוניינים לתת הלוואה ללווה יחיד ולכן מבשים תמיכה
ההצעה שקיבלת סבירה
שלום רב
אני לקחתי משכנתא של 1.300 וכל חודש ההחזר שלי בערך 7000 ש"ח
לקחתי את הלוואה ב 3 מסלולים המחולקים ל 433333 ש"ח
השאלה שלי : אם ודוג' יש לי 45000 ש"ח כסף ואני רוצה לפדות את האחד המסלולים שכן אני יכולה ( מסלול 5 שנים או פריים ) האם שווה לי לפדות ?
אם אני אפדה את המסלול האם זה יורד לי באופן משמעותי את החזר המשכנתא?
שלום ריבה,
זה לא יוריד דרמטית אבל זה בהחלט יוריד ותוכלו לבדוק זאת ול הבנק בו המשכנתא נמצאת
בהצלחה
ראשית תודה רבה על הבלוג המעולה !
שאלתי –
לקחתי לפני 6 שנים משכנתא של 600k, בריבית פריים-1% (100%) ל 25 שנים. אנ מתלבט האם נכון להחזיר את החוב שנותר / את חלקו, או לנסות "לייצר" תשואות אחרות עם חסכונותיי. אשמח להתייחסותך לאלטרנטיבות האפשריות.
תודה רבה
שלום אילן,
אם יש לכם אורך רוח להשקיע בשוק ההון ולא למכור גם כאשר יהיו הפסדים,
אני מאמין שבהשקעה לטווח ארוך תוכל לראות תשואות טובות ממה שאתה משלם במשכנתא
בהצלחה