בנק ישראל התכנס אתמול והחליט להוריד את ריבית בנק ישראל מרמה של 1.25% ל-1% בלבד.
כמובן שזה משפיע על ריבית הפריים שמעכשיו תהיה בגובה 2.5% במקום 2.75%, זו בשורה טובה מאוד ללוקחי המשכנתאות ובכללם גם לממחזרים משכנתא.
אז למה הריבית ירדה? מה זה יעשה למחירי הדירות בישראל? איך זה ישפיע על המשכנתא שלכם, וממתי? כל זה בפוסט זה.
למה הריבית יורדת? (כבר שנתיים רצוף…)
האמת שבנק ישראל לא כל כך מעוניין בריבית נמוכה, זה גורם לשוק המשכנתאות שלנו לצמוח בהיקפים מדאיגים והוא היה מעוניין להיות עם פריים הרבה יותר גבוה ולצנן את השוק.
אבל בנק ישראל לא יכול לקבוע את המגמות בארץ ובעולם ולכן נותר לו רק להגיב אליהן ואחת התגובות המיידיות שנותרו בידיו היא להוריד את הריבית (שוב ושוב…)
לירידת הריבית הנוכחית (וגם לאלו שלפניה) יש 2 סיבות עיקריות:
- המיתון בשוק
מדינת ישראל (יחד עם שאר העולם ובעיקר ארה"ב ואירופה) נמצאת במיתון עמוק.
מיתון זה אומר שהמשק שלנו לא צומח כפי שרצה ובעקבות כך קצב עליית המחירים הוא נמוך. כשאני אומר "קצב עליית המחירים" אני מתכוון למדד המחירים לצרכן (אינפלציה).
בנק ישראל מעוניין שהוא יהיה בגובה 2% בממוצע בכל שנה ולפי איך שזה נראה עכשיו הוא רחוק מכך (הקצב עומד כרגע על 1.3%).מה יכול למדד לטפס לאזור ה-2%? נכון, ירידת ריבית.
ברגע שהריבית יורדת קורים מספר דברים במקביל, קודם כל אנו משלמים פחות על ההלוואות שלנו וזה יוצר לנו כסף פנוי לבזבז, במקביל אנו גם לא כל כך "מתלהבים" להשאיר את הכסף שחסכנו בבנק כי הריבית שאנו מקבלים עליה היא מאוד נמוכה ולכן אנחנו מעדיפים לבזבז / להשקיע אותו.שני הדברים האלו גורמים לכך שאנחנו מתחילים לבזבז את הכסף שלנו ובכך יוצרים עלייה בביקושים במשק, וכאשר אנו מעלים ביקושים המחירים אמורים לעלות ומה קורה כשהמחירים עולים? נכון, המדד עולה בעקבותיהם. - ירידת הדולר
הסיבה השנייה להפחתת הריבית היא ירידת הדולר בתקופה האחרונה בפרט (ובשנה האחרונה בכלל).
דולר נמוך גורם הרבה כאב ראש לישראל, כי זה אומר שהכסף שאנחנו מקבלים שווה הרבה פחות "שקלים" עבור מוצרים שאנו מוכרים לחו"ל.ניתן דוגמא, נגיד שטבע מוכרת בכל חודש במיליארד דולר, היא מוכרת את המוצרים בחו"ל ומקבלת עבורם דולרים, אותם היא צריכה להחזיר הביתה ולהמיר אותם לשקלים.
כאשר שער הדולר עומד על 4 ₪ זה אומר שהיא הרוויחה 4 מיליארד ₪ אבל כאשר הוא צונח לכיוון ה- 3.5 ₪ זה אומר שהיא הרוויחה רק 3.5 מיליארד (חצי מיליארד פחות על אותם כמות המכירות).בנק ישראל דואג ליצואנים (אלו שמוכרים סחורה לחו"ל ובחו"ל) כי הוא מבין שאם הדולר יהיה נמוך המשק הישראלי ייפגע באופן ישיר (גם אני ואתם).
המשק הישראלי הוא מוטה ייצוא (זה תופס כמעט 45% מהתוצר הגולמי) וכאשר הדולר נמוך זה פוגע ביצואנים תחילה ולאט לאט מחלחל לכל המשק וגורם להמשך והעמקת המיתון.ירידת הריבית אמורה להעלות את הדולר וזה בדיוק מה שבנק ישראל רוצה היום.
מה ירידת הריבית תעשה לשוק הדיור?
בעיקרון שוק הדיור והמשכנתאות מושפע באופן ישיר מהריבית במשק.
כאשר הריבית היא גבוהה זה מצנן את השוק, כי המשכנתא שלנו עולה יותר ובמקביל יש לנו אפיקי השקעה יותר מעניינים ובטוחים (לדוגמא אג"ח מדינה).
אבל כאשר הריבית נמוכה זה גורם בדיוק להיפך, כי מצד אחד מאוד "זול" לקנות כסף לרכישת דירה.
ומצד שני, בגלל שהריבית נמוכה כבר לא כדאי להשקיע אותה בבנקים (פק"מ / מק"מ) ולא באג"ח שנושאים כעת ריבית מאוד נמוכה.
אז האם מחירי הדירות ימשיכו לעלות בעקבות הריבית הנמוכה?
בעיקרון זה מה שאמור להיות לנו בקרוב, יחד עם זאת חייבים לציין כי בנק ישראל מנסה מדי פעם לצנן את הרוחות עם הנחיות חדשות שקשורות באופן ישיר לשוק המשכנתאות ואני לא אתפלא אם נשמע בקרוב על הנחיה חדשה שבאה לייקר את הריבית של המשכנתא או ל"בטח" את הבנקים (כמו ההנחיה האחרונה שייקרה את הריבית הקבועה והקבועה הלא צמודה).
מתי נוכל להרגיש את ירידת הריבית?
למי שעומד לקחת משכנתא בימים אלו חשוב לדעת כי הוא לא ירגיש את הירידה מיד, אמנם בריבית הפריים הירידה תהיה מיידית (והיא תרד מ- 2.75% ל- 2.5% כבר בסוף החודש).
אבל בשאר המסלולים אנו צריכים להמתין קצת עד שנרגיש את הירידה, זה יכול לקחת שבועיים ולפעמים זה לוקח גם חודשיים עד שמרגישים באופן משמעותי את ירידת הריביות.
חשוב לדעת כי במהלך החודש האחרון דווקא הריביות של המשכנתאות קצת עלו (רק לפני מספר ימים עדכנתי כלפי מעלה את הריביות במחשבון משכנתא), ולכן המהלך הזה של בנק ישראל ייטיב מאוד עם לוקחי המשכנתאות כיום והם יזכו לקחת משכנתא בריבית מאוד נמוכה שלא נראתה הרבה שנים בארץ (לפחות לא ב- 4 השנים האחרונות).
יש לכם שאלות על ירידת הריבית? יש משהו שלא סיפרתי? זה לא המקום להתבייש.
תשאלו ואנסה לענות על כל השאלות (לפעמים זה לוקח לי יום – יומיים, אבל בסוף אני עונה על כולן).
כמו כן, זוהי גם הזדמנות פז להירשם לרשימת התפוצה שלנו, אתם כבר יודעים שזה בחינם וללא דואר זבל ובסך הכל תקבלו עדכון חשוב במייל כאשר יש אירוע חשוב בשוק המשכנתאות שכדאי שתדעו עליו בזמן.
ההרשמה היא מכאן והיא מהירה ופשוטה מאוד – עשו זאת עכשיו.
תודה רבה על הפוסט, אני לומד מכך המון.
רציתי לשאול שאלה העל הריביות מהמחשבון.
האם הסף התחתון בריביות (לפי מספר השנים) היא בקשה לגיטימית שאני יכול להגיע לבנק ולבקש את הריביות האלו או שאני צריך לבקש יותר נמוך ובמשא ומתן להגיע לריביות הממומלצות?
בתודה יאיר
נ.ב.
אם אני הבנתי נכון שאם זה אפשרי, אז דוקא מומלץ לחכות חודש חודשיים ללקיחת המשכנתא?
נכון?
יאיר שלום,
1. כן זה אפשרי
2. במידה ולא תהיה עליית ריבית (כרגע לא נראה באופק) אז עוד חודש – חודשיים הריביות אמורות להיות נמוכות יותר
בהצלחה
תודה רבה ,עזרת מאוד ,רציתי לשאול אם כדאי לעכב את לקיחת המשכנתא בשבוע שבועיים או שלא יהיה שנויים בטווח הקרוב ?
שלום דוד,
קצת קשה לי לענות לך על זה מראש – הנושא יכול לקחת מספר שבועות (אולי יותר משבועיים) והכל תלוי באפשרויות שלך.
שלום,
תודה רבה על כל העזרה ולימוד שאתה והאתר נותנים לאנשים הפשוטים, כמוני.
אנחנו לקחנו משכנתא בסביבות חודש מאי בגובה של 520K.
האם כדאי למחזר את המשכנתא לאור הריבית הנמוכה, להכניס חלק מהמסלולים המשתנים למסלול קל"צ?
גם אני הוצאתי משכנתא במאי – והריביות שקיבלתי לא פחות טובות מהריביות עכשיו (ואפילו קצת יותר טובות)
אז לא בטוח שתקבל הצעות יותר טובות. כרגע דווקא המסלולים שאינם קלצ נמצאים במצב טוב.
בכל מקרה, לענ"ד אם אין לך לפחות 40% בקלצ אז כדאי לשקול להגדיל את הקלצ.
אז ככה, המסלולים שלי הם כאלו :
247K – קל"צ, 14 שנה, ריבית 3.94
173K – פרים, 25 שנה, ריבית P-0.9
100K – משתנה כל 5, 25 שנה, ריבית 1.53 (0.6 – עוגן דיסקונט)
כלומר רוב המשכנתא, 47.5% נמצא כבר בקל"צ.
יש מה לשנות? להוסיף יותר לקל"צ?
שלום אסף,
לא הייתי נוגע,
על פניו נראה בסדר
בהצלחה
שלום אסף,
כדי לבדוק כדאיות תצטרכו לבדוק עם הבנק עמלות פרעון ואח"כ לחשב במחשבון את הנתונים של המשכנתא הנוכחית ושל המשכנתא שתוכלו לקבל במחזור.
בהצלחה
אני חותם ל משכנתא בימים בקרובים. הגיוני למחזר בעוד חודשיים שלושה?
כמעט בטוח שלא יהיה משתלם לך למחזר.
מסלול הפריים – מיחזור לא ישנה. אלא אם כן תצליח להשיג נוסחה טובה יותר למשל במקום פריים – 0.9% תצליח להשיג פריים – 1%.
מסלולים אחרים – יש עמלת פרעון מוקדם שבד"כ גורם למיחזור להיות לא משתלם.בעצם משלמים את כל הפרש הריבית בין מה שאתה קיבלת לבין מה שהבנק עכשיו יוכל לקבל עבור הכסף הזה.
בכל מקרה – לפני מיחזור כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות טוב.
קיבלתי מפועלים ריביות ממש טובות לדעתי כדי אני אעבור מבנק לאומי לשם.
פריים – 0.9 , משתנה לא צמודה ל20 שנה 3.76 , וקלצ ל10 שנים 3.55.
האישור העקרוני הוא לעוד 10 ימים , השאלה אם ללחוץ אותם עוד עקב ירידת הריבית , או כבר לסגור , כי היו עליית ריביות מאז (כמו שעודכנו במחשבון משכנתא המעולה פה באתר ) , ואני לא רוצה שהאישור העקרוני יפוג…
יש סיכוי סביר שהמל"צ ישתנה גם ככה למרות האישור העקרוני. באישור העקרוני הוא ככל הנראה מופיע כנוסחה שכרגע זה 3.76 אבל האישור הוא רק על הנוסחה והריבית הסופית תקבע ביום לקיחת הכסף.
שלום איציק,
זה משהו שאין לי אפשרות לענות עליו מראש – צריך לבדוק את התנאים שתקבל היום ומה יהיה בעוד מספר חודשים.
בהצלחה
איך השינויים משפיעים על מסלול המק״מ? לקחתי משכנתא ששליש ממנה במק״מ האם יש על מה לעקוב במשך השנה או רק לקראת סיום השנה בה צפוי להיות השינוי?
שלום אילה,
רק לקראת סיום השנה כי הריבית שלך "התקבעה" למשך שנה
שלום,
קודם כל תודה רבה!!
כתבת שריביות בשאר המסלולים גם ירדו, ושזה יכול לקחת שבועיים או חודשיים עד שנרגיש את זה, השאלה שלי היא איך הריביות קשורות? האם הבנקים מנסים להיות אטרקטיביים לאור ריבית הפריים הנמוכה?
שלום שירן,
ברגע שהריבית של בנק ישראל יורדת, זה אומר שגם "עלות גיוס הכסף" של הבנקים יורדת ואז הם יכולים להציע לך ריבית יותר נמוכה.
אני בתהליך מתקדם של נטילת משכנתא
האם כדאי להמתין לעדכון ריביות של הבנקים, כוונתי למסלולי המשתנה צמודהכל 5 ושל הקל"צ? מתי הבנקים אמורים לעדכן את הריביות?
שלום אבישי,
קצת קשה לענות ולחזות מראש.
הריבית אמורה להתעדכן בעוד מספר שבועות.
בהצלחה
תודה על העידכון החם, שאלה: משכנתא ל- 7 שנים בריבית קבועה, האם כדי לשלם עוד 2% נוספים על מנת להשתחרר מההצמדה למדד, או שזה קצת יקר ?
האם קיים עוד מסלול אופטימלי לתקופה כזו חוץ מהריבית הקבועה, והפריים כמובן?
שלום שלמה,
אני הייתי מחלק את הסכום חצי לקבועה וחצי ללא קבועה וכך מפזר את הסיכון שלי
בהצלחה
שלום ותודה רבה על העידכון.
אנחנו זוג המביא הביתה 11500 שקל
אנחנו לוקחים משכנתא של 483000 שקל
הצעה בנק מזרחי מלפני שבוע
פריים ל 30 שנה -0.91 שליש משכנתא
קל״צ ל 20 שנה 4.4 2/3 משכנתא
ניתן לשפר בגלל הורדת הריבית?
שלום יוסי,
נראה בסדר,
אם יש כספים שאתם יודעים שאתם תצטרכו להחזיר לפני הזמן אז כדאי לקחת גם משתנה כל חמש
לא מאמין שבקרוב תראו ריביות הרבה יותר נמוכות
בהצלחה
שלום "משכנתאמן" ותודה רבה על העידכונים באתר.
שאלה לגבי משתנה כל ימש שנים. שמתי לה שבמספר פוסטים ציינת שאם יש כסף שמתפנה , אפילו קרן השתלמות בעוד שש שניםאו ךפנית בעוד 4 שנים, אז כדאי לקחת משנה כל חמש שנים.
לא הבנתי איך זה עוזר בדיוק, כי ניתן להחזיר/לפרוע את המשכנתא רק בתחנת היציאהת קרי כל חמש שנים.
תודה רבה
אריאל
אריאל שלום,
אכן יש נק' יציאה אחת לחמש שנים, אבל אם אתה תצא לפני כן ויהיה קנס היוון הוא יחושב עד לנק' היציאה הבאה (במקרה שלך יחושב על 4 שנים אם תצא אחרי 6 שנים). בקבועות ארוכות לעומת זאת אתה תצטרך לשלם היוון עד לסוף המסלול וזה הרבה יותר יקר.
למידע נוסף בנושא קנסות לחץ על עמלות פירעון מוקדם
בהצלחה
תודה רבה,
אם כך, במקרה של משיכת ק"ה עןד 6 שנים יש תמהיל בעל ריביות נמוכות אחר (מעבר לפריים של 33%) שכדאי לקחת למזער קנסות יציאה?
עןד שאלה,
בהנחה שהריביות יהיו גבוהות יותר (לפחות ב1.5%) עןד שש שנים,
האם אשלם קנסות יציאה גם אם יישארו 9 שנים לקל"צ שלקחתי?
אריאל
אריאל שלום,
1. אולי קבועה צמודה, תלוי בריביות (עדיין אני חושב שהמשתנה תהיה זול יותר)
2. במידה והריבית בשוק תהיה נמוכה ממה שלקחת אז כן
בהצלחה
מאחר שנושא הריביות הוא דינמי, מה עושים בזמן הביצוע של ההלואה אולי הייתה ירידה בריבית ? איך ניתן לדעת ? והאם כעת לאחר שסגרתי על ריבית עם הבנקאי כבר קשה יותר לשפר את הריבית מאחר שאני כבר נעול וחתום ? כמובן השאלה לא על פריים וכדומה, תודה.
שלום שלמה,
כן,
לאחר שחתמת הבנק לא יתנדב להוריד את הריביות.
אלא אם כן תגיד להם שאתה מתחיל סקר מחדש אבל אז אתה מסתכן בעלות פתיחת התיק במידה ותבחר בבנק אחר
בהצלחה
תודה על העדכון וכמו תמיד מעניין וברור יישר כוח .
למה בנק ישראל עושה פעולות "הגנה לבנקים " ולא עושה פעולות הגנה לטובה לוקחי המשכנתאות כדי שלא יקרסו ?
כאשר בנק ישראל מקביל את לוקחי המשכנתאות כך הוא שומר גם על הבנקים !!!
שלום גידעון,
זה בעצם מה שהוא עושה,
כוונתו להגן על הבנקים ויחד איתם על הלווים.
מועדים לשמחה
אפשר בבקשה להסביר למה זה טוב לנו או/ו למדינה שיש אינפלציה-שקצב עליית המחירים עולה? הרי הכסף שלי לא יהיה שווה את המחירים?
אז למה בעצם לא לנסות להישאר במצב של שיווי משקל- לא אינפלציה ולא דפלציה… במקום לנסות לעלות את האינפלציה מ-1.3% ל-2%?
ד"א- תודה רבה על האתר המושקע שלך הוא עוזר לנו להבין הרבה דברים
שלום יוסף,
כי מדינה מבינה שברגע שצומחים (התל"ג עולה) אז זה אומר שרמת החיים אמורה להשתפר וכאשר אנחנו מרוויחים יותר אנחנו אמורים לבזבז יותר ומכאן ליצור "לחץ מחירים" כלפי מעלה.
אני מניח שהתכנון של הוא להרוויח יותר בשנים הבאות, ובמידה וזה יתקיים מן הסתם אתה תבזבז יותר ותיצור לחץ מחירים על המוצרים.
זה דבר נורמלי וטוב למשק כל עוד הוא מוגן בתחום נמוך יחסית כפי שקבוע (בין אחוז לשלושה)
בהצלחה
תודה רבה!
כייף ללמוד מהאתר והבלוג.
1. אני חייב לקחת משכנתא בימים הקרובים (צריך לשלם על עיסקה שבוצעה)
האם יש לי אפשרות בימים הקרובים לנסות לשפר את החלק של הקל"צ 650K ש"ח בריבית של 4.2%?
2. האם שווה בנסיבות לפצל את לקיחת המשכנתא:
* לקחת את הסכום המינימלי שאני צריך להעביר בשלב א,.
* להגדיל את המשכנתא בעוד חודש?
תודה רבה!
דודי
דודי שלום,
1. קשה לי להאמין שישפרו לך הריבית במהירות כזו
2. גם אם תפצל את המשכנתא אתה תצטרך לחתום על כל התיק היום ואז הריביות ייקבעו ביום החתימה וזה לא יעזור לך כל כך
בהצלחה
תודה על הפוסט ובכלל האתר מאוד עזר לנו בתהליך לקיחת המשכנתא.
אנחנו מתכוונים לקחת משכנתא של 970,000 בחלוקה הבאה:
* קלץ 320,000 הציעו – 4.61% ל-15 שנה
* פריים 320,000 הציעו – P-0.9% ל-30 שנה
* משתנה 5 צמודה 330,000 הציעו ע-%0.5 ל-25\30
ההחזר החודשי ההתחלתי: 4,780
הכנסה של 24K
ריציתי לדעת מה אתה חושב על הריביות ואם יש עוד מקום לשפר אז איפה כדאי לנסות להתעקש ומה דעתך על התמהיל?
תודה
שלום ניר,
התמהיל נראה סביר,
תנסו להוריד ריבית בקל"צ
בהצלחה
שלום.
אני חתמתי על מכנתא בבנק רק עוד המוכר לא קיבל כסף, המסמכים בתאליך אישור בסניף מרכזי. מסלולים שאני לוקחת
אחד הוא צמוד לעוגן בנק ישראל פחות 0.4
ושני הוא צמוד לאג"ח ממשלתי בתוספת 1.4
כדי לעצור ולחכות שבועיים??
אם אני לא טועה שני המסלולים שלך צמודים בצורה כזאת או אחרת לריבית בנק ישראל ולכן זה לא משנה אם תחכה או לא, הם יתעדכנו אוטומטית.
מסלולים קבועים שפועלים על פי נוסחה מסויימת (למשל משתנה כל 5 שנים) – הריבית הסופית נקבעת ביום שלוקחים את הכסף ולכן היא תתעדכן על פי הנוסחה.
שלום נעה,
קשה לחזות זאת מראש – זה יכול לקחת מספר שבועות ואולי יותר משובעיים.
הכל תלוי באפשרויות העומדות בפנייך.
שלום משכנתאמן, אני חדש בבלוג ואני מפיק ממנו תועלת רבה.
קיבלתי הצעה למיחזור אחד המסלולים בשכנתא לפני שבועיים וחצי – להפוך סכום של 300,000 (מסך של 750,000) מריבית קבועה צמודה לריבית קבועה לא צמודה, בריבית של 4.65 ל18 שנה.
היום הגעתי לבנק ואמרו לי שהריבית קפצה ל5.65, האם הדבר הגיוני?
ואם כן ,האם בצב שוק נוכחי הגיוני שהיא תרד שוב? וכדאי להמתין?
שאר השכנתא – 280000 פריים, 170000 משתנה כל 5 צמודה.
שלום שוקי,
נראה לא הגיוני (היו עליות ריבית במסלול זה לפני כחודש אבל זו קפיצה גדולה מדי)
תנסה בבנקים אחרים לקבל הצעות מקבילות
בהצלחה
שלום ותודה על העדכון
יש לי שאלה בנוגע לפרעון מוקדם
לפני כחודשיים נטלתי משכנתא בסכום של 600,000 ש"ח
כעת קיבלתי לידי סכום של 50,000 ש"ח ואני מעוניינת לבצע פרעון חלקי מוקדם של המשכנתא
אני מתלבטת באילו סוגי הלוואות לבצע את הפרעון המוקדם
יש לי 200,000 בריבית משתנה של פריים מינוס 0.9. למיטב הבנתי בסוג כזה של ההלוואה לא תהיה לי עמלת פרעון מוקדם למעט עמלה תפעולית בסך 60 ש"ח
חלק נוסף של ההלוואה ע"ס 250,000 הוא בריבית של 1.65 למשך חמש שנים, צמוד למדד.
השאלה, באיזו משתי ההלואות שלעיל כדאי לבצע את הפרעון המוקדם ?
האם במסלול צמוד מדד של ריבית לחמש שנים, אין עמלת פרעון מוקדם ?
אודה לשמיעת דעתך
שלום שרי,
המסלול השני (המשתנה כל חמש) הוא מסלול פחות טוב ולכן הייתי מסלק אותו
תבדקי מול הבנק האם יש או אין עמלת פירעון (ייתכן ותהיה אבל היא אמורה להיות נמוכה)
בהצלחה
להשלמת השאלה הקודמת , שכחתי לציין שהמסלול של החמש שנים בנוי מעוגן של ריבית ממוצעת של בנק ישראל מינוס 0.4 כאשר בתום החמש שנים העוגן משתנה.
הפקידה בבנק המליצה לי לפרוע את המסלול של החמש שנים, כי לטענה זה חוסך במדד
אבל……….
היתה לי תחושה שהיא לא כל כך בקיאה בעמלות הפרעון המוקדם במקרה שכזה.
מה דעתך ?
שלום
הורדת הריבית משפיעה ישירות על הפריים – זה ברור !.
כיצד אם בכלל הורדת ריבית הפריים משפיע על מסלולי צמודי מדד ועל המסלולים שאינם צמודים. במידה ואין אז ממה מושפעת הריבית והעוגנים במסלולים אלו ואיך מתעדכנים בריביות באותם המסלולים?
שלום תומר,
הריבית בשאר המסלולים מושפעת מכיוון שברגע שבנק ישראל מוריד את הריבית, זה אומר שעלות גיוס הכסף של הבנקים זולה יותר – דבר שמאפשר להם לגלגל אליך את ההנחה.
משכנתאמן תודה רבה לך על עזרתך.. אין עליך.
יש לי 2 שאלות:
1. אני מבין שצריך להמתין כדי שנרגיש שהריביות ירדו.
באיזו דרך אוכל לדעת שהריביות בבנק שלי ירדו? רק דרך הבנקאי? או שמא ניתן
לראות את זה באינטרנט?
2. משהו לא קשור לפוסט הזה: לפי הבנתי, "עמלת פרעון מוקדם" קיימת כשאני רוצה למחזר/לפרוע משכנתא, כשהריבית במשק נמוכה מזו שקיימת בהלוואה שלי.
רציתי לשאול למה אין "עמלה הפוכה" או "מענק" כשהריבית במשק גבוהה בהרבה, ומשתלם לבנק לקחת ממני את הכסף ולהלוות אותו למישהו אחר.
לכאורה היה שווה לבנק לנסות להוציא ממני כסף שאני מלווה בריבית נמוכה כדי להלוות אותו למישהו בריבית גבוהה.
(אני שואל את השאלה כהכנה לימים שבהם הריביות יעלו)
תודה רבה שוב
1. הבנקים לא מפרסמים באינטרנט את הריביות שלהם. כל בנקאי תמיד ינסה לתת לך את הריביות הכי גבוהות שאתה תהיה מוכן לקחת.
מסלולי משכנתא שעובדים על פי נוסחא יתעדכנו אוטומטית והבנקאי כמובן יוכל לומר לך בדיוק על כמה הם עומדים.
מסלולים כמו קלצ- הבנקאי ינסה לא להוריד את הריבית אלא אם כן תבוא עם הצעה נגדית טובה יותר. אל תצפה שהם פשוט יגידו לך "הריביות של בנק ישראל ירדו ולכן עלויות הגיוס שלנו ירדו – אז אתה מקבל ריבית נמוכה יותר".
2. אם אני לא תועה ניסו לבטל את עמלת ההיוון (עמלת פירעון מוקדם) אך לא הצליחו. אחד הטענות היה בדיוק מה שאמרת. אל תשכח שכשאתה תבוא למחזר מסלול של נניח 20 שנה בריבית מסויימת אך נשארו רק 10 שנים – הם ישוו את הריבית שלך לריבית שהם יקבלו על אותם 10 שנים. ולכן למרות שעכשיו נניח תקבל 4.2% על 20 שנה ועוד 10 שנים מסלול זהה יהיה 4.5% אבל מסלול קצר יותר (של ה 10 שנים שנותרו) הריבית תהיה נניח 3.9% ולכן הבנק עדיין מפסיד….
שלום יוסי,
1. ככל הנראה תצטרך לכתת רגליים בשביל להבין שהריבית ירדה
2. כי הבנק לא פרייאר….הוא מעדיף שתמשיך עם ההלוואה (גם אם הריבית שלה נמוכה) ולגייס כסף ממקורות אחרים בשביל הלקוחות החדשים שלו
בהצלחה
אקדים שאלתי לאודה לך שוב על פוסט כה חשוב ומעשיר,
שלום רב,
זה מספר חודשים אני חושב על מיחזור משכנתצא בעקבות ירידת הריבית אך איני בטוח שיהא זה מעשה נכון.
אשמח לשמוע דעתך והאם אתה ממליץ על מיחזור ובמידה וכן [ובהתחשב בעובדה שלא יהיו קנסות גבוהים וכן גובה ההחזר שלי יעמוד על כ 4000 ש"ח בחודש לערך (כיום אני מחזיר כ 3500 בחודש) ישתלמו בהתאם וכן אולי יתקצרו השנים שזו גם בשאלה בעניין אופי המחזור, קיצור שנים אל מול ירידה בסכום הכולל]
המשכנתא נלקחה לפני כשנה ע"פ הנתונים הבאים ו 3 המסלולים הללו:
סכום כולל העומד על 779000 ש"ח
1. משתנה כל 5 335000 2.02 ריבית ל 35 שנה
2.פרמיים 1/3 , קרי 259000 ש"ח לפי -0.9 (בזמנו 2.8) ל 30 שנה
3. קל"צ 185000 ש"ח לפי 4.8 ריבית ל 18 שנה
לעזרתך אודה,
עידן
עידן שלום,
1. אני מניח שיש מקום לשפר את המשכנתא
2. על אחת כמה וכמה אם אתה מתכוון להעלות את ההחזר החודשי כי 3500 זה "קצת" מדי למשכנתא כזו
3. תבדוק כמה תחסו מהמחזור ואם התוצאה טובה אז לך על זה
בהצלחה
שלום לך
ברצוני להודות לך על המידע באתר תבורך!
אני לוקח משכנתא בגובה 300000שח
קיבלתי הצעה מהבנק כדלקמן:
99000 למשך 15שנה בפריים 0.85-(ריבית 2.75 )
201000 למשך 11שנה קבועה לא צמודה 4%
החזר חודשי 2535 שח לחודש.
מה חוות דעתך??
תודה
נראה בסדר,
בהצלחה
שלום רב,
אשמח לשמוע את דעתך.
אני רגע לפני חתימה על משכנתא ע״פ התמהיל הבא
גובה המשכנתא 516k, משתכרת בין ל 10-11 k בחודש.רווקה
181kריבית קבועה צמודת מדד 2.35
165k פריים לא צמוד 0.7 – כרגע ע״פ 2.75
170k משתנה לא צמוד ע״פ 4.9
(3.6 ריבית + 1.3 עוגן)
תודה
שלום רחלי,
נראה סביר,
אם יש אפשרות להחליף את הקבועה הצמודה לקל"צ הייתי עושה זאת
בהצלחה
הי,
תודה רבה על ההסברים,
אני הולך לחתום בקרוב על חוזה לקניית דירה. 900000 ש"ח, מתוך זה 70% במשכנתא. אני חותם על החוזה בשבועיים הקרובים אבל יכול להיכנס רק במרץ-אפריל. אני יכול להתמקח על התשלומים עם המוכרים. האם שווה לי לקחת את המשכנתא עכשיו עם הריביות הנמוכות בשוק (במסלול גרייס)? או לתת סכום ראשוני מהון עצמי עכשיו, ולקחת את המשכנתא עם הכניסה לדירה במרץ-אפריל ועם הסיכון שעד אז יעלו הריביות?
תודה רבה!
יעקב
יעקב שלום,
1. אין צפי לעליה משמעותית בריביות עד אז
2. לא הייתי משתמש בגרייס, כי זה יכול לייקר לכם את המשכנתא בעתיד
3. תנסה לדרג את התשלומים וגם אם תיקח משכנתא עד אז תוכל לקחת רק חלק ולשלם רק על חלק
בהצלחה
שלום משכנתאמן.
תודה על עדכונים חמים והסברים.
אתה כותב על ירידת ריבית ודווקא במחשבון משכנתא עדכנת ריביות כלפי מעלה. מה גרם לעליית ריבית ?
יש לי אפשרות לקחת משכנתא בנובמבר השנה או במאי שנה הבאה.
מצד אחד כתבת שבסוף השנה ניתן לקבל ריבית יותר נמוכה. האם ריבית יותר נמוכה בצורה משמעותית ?
מצד שני לקיחת משכנתא בשנה הבאה מאפשרת לצמצם סכום המשכנתא.
אשמח לשמוע את דעתך בעניין.
תודה.
אירה.
אירה שלום,
1. הריביות עלו בחודש שעבר מעודף לחץ על המסלולים: קבועה צמודה וקבועה לא צמודה
2. בסוף שנה הריביות אכן נמוכות יותר (בדרך כלל ב 0.1-0.2)
3. הייתי לוקח בנובמבר ומחזיר את מה שתחסכו עד מאי
בהצלחה
שלום רב,
לאור השינויים וההגבלות שביצע בנק ישראל לאחרונה האם תוכל להמליץ על תמהיל משכנתא ע"ס 1,000,000 ש"ח?
תודה
שלום טל,
אתה מוזמן להסתכל בתמהיל המומלץ מחודש יוני – הוא התמהיל הבסיסי עליו אני ממליץ (וממנו לבצע התאמות בהתאם לצרכים שלכם).
בהצלחה
היי משכנתאמן תודה על הפוסט, כמה טוב לדעת שיש מי שעוזר "לפזר עננים "
אני לוקחת משכנתא סהכ 5000000 ,העברה הכסף תתבצע קרוב לוודאי ב- 29/9 או 30/9
מסלולים 150000 פריים , 250000 קלצ, 3. 100000מלצ אגח כל 5 שנים.
האם הורדת ריבית הפריים מתעדכנת 'אוטומטית ( ולא צריך להתמקח שוב עם הבנק ….) כבר מעכשיו או מחודש מאוקטובר ,ואם לא ,האם כדאי להמתין לתחילת החודש הבא ,
האם ירידת הריבית משפיעה גם על המסלולים האחרים שאני לוקחת , ועליי לדרוש הפחתה בגובה הריבית או שאין קשר ומה שסוכם קודם הוא הקובע .
תודה מראש ,
שלום שרה,
1. הפריים יתעדכן אוטומטית
2. המסלולים האחרים לא יתעדכנו ותצטרכי לדבר עם הבנק על כך, ייתכן והוא יסרב להוריד את הריביות בטענה (נכונה אגב) שהריביות במסלולים האחרים יירדו רק בעוד חודש – חודשיים
בהצלחה
משכנתאמן שלום
ראשית כל הכבוד לך על כל הפוסטים והמידע, עושה סדר בראש
יש אתר מאוד מעניין ומיוחד שנותן לך מסלולים ואתה גם יכול לשנות פרמטרים
של אינפלציה וכו'
האתר נותן פרוט של התשלומים לפי שפיצר ובודק את המסלולים שקיבלת
ומציע מסלולים חלופיים אופטימאליים ומראה את החסכון באחוזים ובכסף.
בדקתי כמה פעמים מסלולים שונים שקיבלתי והוא נותן הצעה אופטימאלית
עם אותו מסלול בהפרש של שנה – התוצאה הסופית יש חסכון
האם תוכל להסביר לנו מדוע שני מסלולים בהפרש של שנה באותם תנאים חוסכים כסף
תודה וחג שמח
שלום יוסי ותודה על הפרגון,
בנוגע לשאלתך, ברגע שאתה מוריד שנה מההלוואה אתה בעצם חוסך שנה של ריביות + שנה של הצמדת מדד.
דבר שעשוי לחסוך כמובן הרבה כסף.
אנחנו עומדים בפני לקיחת משכנתא, האתר ובעיקר האיש מאחור הינם נקודת משען אדירה בשבילינו.
אני כרגע מתחבט בשאלה האים לקחת כלל חלק מהתמהיל הינו צמוד מדד (מעבר לפרים).
כלומר בהנחה שהריבית בצמוד מדד הינה כ-2% פחות מהמסלול שאינו צמוד, בכמה צריך לעלות המדד בכדי להדביק את הפער?
שלום אייל,
ברגע שהמדד יהיה 2% ומעלה אז עדיף לקחת קל"צ.
אפשרות נוספת היא לחלק בין הסכומים, חצי לקל"צ וחצי לקבועה
בהצלחה
שלום לך משכנתאמן , קודם ,רוצה להודות לך על עוד פוסט כל כך חשוב קריא ומפורט
אני עוקב אחרי ההתנהלות כבר מספר חודשים ועם כל הפחד הזה שלקיחת משכנתא(שצריכה להחתם בכל יום) הגעתי לתמהיל הבא
1. פריים 300 אלף , ל 30 שנים , ריבית P-0.9
2. משתנה כל 5שנים 180 אלף , ל 25 שנים, ריבית B-0.5
3. קבועה לא צמודה מדד 190 אלף , ל 22 שנים, ריבית 4.9
4. קבועה צמודה מדד 190 אלף , ל 22 שנים , ריבית 2.5
5. קבועה צמודה מדד 40 אלף , ל 5.5 שנים , ריבית 2.5
סה"כ משכנתא 900 אלף.
הון עצמי 600 אלף.
שווי הנכס 1.5 מיליון
מקסימום גובה ההחזר החודשי 5500 שח.
מס נקודות חשובות
* זוג צעיר עם ילד ללא שכירות(אצל ההורים)
* כמות הכנסות משוטפת 15-17 אלף נטו
* דחיית המשנתא=גרייס חלקי של שנה וחצי על מנת לחסוך את כל הסכום שנותר (מאוד מייקר את התמהיל)
* אני מוקיר את העניין שאין שכירות כרגע לתקופת הגרייס ,ולכן חוסך הרבה יותר ע"מ להפקיד בפעם אחת סכום נכבד
* אני בונה על עוד כספים שיגיעו מ 2 קרנות השתלמות שנפתחות לנו בשנה הבאה במרחק של שנה אחת מהשנייה
* אני בונה על החזר של לפחות מסלול אחד במהלך ה 10 שנים הקרובות ע"מ להקטין את גובה ההחזר החודשי
*התמהיל בנוי בצורה כזאת שההחזר החודשי במהלך השנים הראשונות הוא קשה (5000 בחודש) ומשם רק יורד לאורך הזמן – הגרף במחשבון המשכנתא המרוכב מאוד עוזר – תודה!
אשמח להמלצתך על התמהיל הנ"ל ובכלל .
תודה,
עידו
עידו שלום,
1. התמהיל והריביות נראים טוב
2. הייתי מנסה להוריד קצת את הריבית בקל"צ
3. אם יש כספים שאמורים בוודאות להגיע בשנים הבאות (קרנות השתלמות) אז הייתי לקוח עבורם בוליט (גישור)
בהצלחה
שאלה שמציקה לי-
קיבלתי הצעה למחזור ואני לא מצליחה להבין אם הוא משתלם ואני חוסכת משהו.
לקחתי משכנתא לפני כמעט 4 שנים (ינואר 2010) 350.000
150.000 בפריים מינוס 0.6
ו200.000 קבועה צמודה 3.6
לקחתי את שני המסלולים ל- 15 שנה מתוכם עברו כבר 3 שנים ו 9 חודשים.
ההחזר החודשי הקיים 2.556 ש"ח.
נשאר לי לשלם כ- 295.000 וקנס על פירעון מוקדם כ- 10.000 ש"ח על הקבועה.
בהצעה מאוגוסט קיבלתי פריים מינוס 0.85 ומשתנה כל 5 לא צמודה ב 4.23
אלא שהבנק התנה את לקיחת המשתנה לתקופה של 15 שנה.
בדקתי במחשבון- למרות שזה לא מדויק כי התקופה שם נמדדת בשנים ולא חודשים…על פי המחשבון אני לא חוסכת, אולם בנקאי ידיד אמר שכן.
האם זה משתלם? האם אני חוסכת? אודה לך מאוד על העזרה!!!
שלום לימור,
אם המחשבון אמר שאת לא חוסכת אז כנראה את לא חוסכת…
שימי לב שהכנסת מדד במחשבון על המסלול הקבוע שלך (שימי מדד של 2% בערך)
בהצלחה
משכנתא מן שלום,
ראשית אנחנו מודים לך מקרב לב. אנחנו שוקדים על האתר שלך יומם וליל, והידע מוסיף לנו (לי במיוחד) שעות שינה. תודה.
שאלה:
כבר חתמנו על עיסקה בדירה שאנחנו גרים בה בשכירות.
המשכנתא שאנחנו עומדים לחתום עליה בימים הקרובים היא על 1,009,000 ש"ח
משתכרים יחד 20K
משלמים שכר דירה 5,500 ש"ח
מטרת התמהיל הוא מקסימום יציבות, ומינימום סיכונים במידת האפשר.
התמהיל כרגע (שני הבנקים שאיתם אנחנו מנהלים מו"מ מאוד קרובים בהצעה שלהם):
570K קל"צ, 25 שנה, ריבית 4.7%
330K פריים (-0.9) 25 שנה = 1.85%
109K משתנה כל חמש, 20 שנה, (עוגן 0.95+ מרווח 0.7)= 1.55%
מה אתה אומר?
שוב תודה,
רן.
רן שלום,
נראה בסדר
שינה נעימה ובהצלחה
מה עושים אחרי שכבר סגרתי עם הבנק על הריבית ועדיין לא ביצעתי את ההלואה וכעת יש ירידה בריביות מה ניתן לעשות כדי להנות גם כן מההוזלה של הריבית ?
עוד רציתי לשאול מה עדיף קבועה לא צמודה 7 שנים 3.5%
או קבועה צמודה 1.5% ?
תודה רבה רבה
שלום שלמה,
1. תלוי אם הבנק יסכים להוריד לך ריביות (הוא לא חייב אבל אתה יכול לנסות)
2. לא ניתן לדעת, במדד 2% ומעלה ההצעה הראשונה עדיפה (3.5) בפחות מ- 2% אז ההצעה השניה עדיפה (1.5)
אני הייתי מחלק את הסיכון חצי חצי
בהצלחה
שלום רב
אשמח אם תייעץ לנו במה לבחור
צריכים משכנתא של 500,000 אלף
אנו רוצים שההחזר החודשי לא יהיה יותר מ 2,400 שח עקב הלוואה לדיור נוספת
שני הצעות שקיבלנו מ: 1.בנק לאומי 2.בנק טפחות
יש לציין שהריבית של בנק טפחות היא ריבית אג"ח ובנק לאומי ריבית למשכנתאות
את ההבדל בניהם אני לא יודע בגלל זה אני שואל אותך (האיש שעושה עבודת קודש)
וכמה זה משנה לנו.
בנק לאומי
1.קבועה צמודה 40,000 שח ל 10 שנה ריבית 1.81- החזר 364 ש"ח
2. משתנה כל 5 ( עוגן – 0.10 ) 295,000 שח ל 25 שנה ריבית 2.03 – החזר 1258 ש"ח
3. פריים ( P -0.9 ) .-סכום 165,00 שח ל 25 שנה ריבית 1.86 – החזר 687 ש"ח
2,287 שח החזר חודשי
בנק טפחות
1.קבועה צמודה 40,000 שח ל 10 שנה ריבית 1.85- החזר 365 ש"ח
2. משתנה כל 5 ( עוגן – 0.10 ) 295,000 שח ל 25 שנה ריבית 1.95 – החזר 1243 ש"ח
3. פריים ( P -0.9 ) .-סכום 165,00 שח ל 25 שנה ריבית 1.6- החזר 668 ש"ח
2,276 החזר חודשי
שלום ערן,
ההצעה השניה טובה יותר,
אין משמעות לעוגן
בהצלחה
שלום משכנתאמן
אנו צריכים לקחת משכנתא של 850,000
בעוד 5 שנים אני אמור לקבל סכום שיכסה לי את כל המשכנתא ואני אבצע פרעון מוקדם .
ההחזר החודשי שלי במשך 5 השנים האלה הוא בסביבות 5000 ש"ח
איזה תמהיל עלי לבחור? ואם כדאי לקחת הלוואת בלון?
שלום איציק,
פריים, משתנה כל חמש וקבועה
אין טעם בבלון
בהצלחה
תודה על התשובה
איזו קבועה עדיף- צמודה או לא?
חוץ מזה בפרעון מוקדם אני אצטרך לשלם קנס, אז בגלל זה חשבתי שעדיף בוליט
1. יהיה לך קשה לקבל בוליט לחמש שנים
2. בקבועה עדיף צמודה
בהצלחה
שלום,
קודם כל ברצוני להודות לך על העבודה שאתה עושה!
אני צריך קצת עזרה, אני רוצה לקחת משכנתא בדצמבר בסכום של 300K.
100K בפריים, ואת המאתיים הנותרים בקל"צ ו/או במשתנה לא צמודה.
מדובר על החזר חודשי בין 3000-3500
האם לדעתך כדאי לקחת את כל המתאיים בקל"צ או לפצל? כמה בקלצ וכמה במשתנה לא צמודה?
וכן במידה ואני לוקח משתנה כל 5 לא צמודה, מה בערך גובה השינוי לאחר 5 שנים? האם ניתן לצפות זאת?
שלום דוד,
אתה שואל שאלות חשובות שלא כל כך פשוט לענות עליהן כי הכל תלוי במדד ובריביות שיהיו ואתם לא ניתן לנבא
1. אני הייתי הולך על קל"צ, אלא אם כן אתה רוצה להחזיר את המשתנה לפני הזמן
2. אין לי מוןשג מה תהיה הריבית בעוד חמש שנים
בהצלחה
שלום ותודה רבה על העדכונים השוטפים!
רציתי לקבל המלצה, בנוגע ללקיחת הלוואה בגובה 300K לצורך רכישת קרקע ובניית בית פרטי בשותפות עם מס' יזמים,
הצפי להחזר הסכום לאחר מכירת הבית או השלד הוא בעוד שנה-שנה וחצי (וכמובן תמיד יכולים להיות עיכובים)
כרגע יכולת ההחזר החודשית אינה גבוהה מדי (הכנסות 8-9K ) אבל בסוף התהליך הצפי הוא לפרוע את כל הסכום בבת אחת.
אילו מסלולים מתאימים במקרה הזה?
שלום אסף,
פריים, קבועה ומשתנה כל חמש
תבקש גרייס או גישור על רוב הסכום
בהצלחה
שלום משכנתאמן!
קודם כל אני חיייב לציין שהאתר שלך ממש מושקע ונותן מענה להמון אנשים!!!
אני ובת זוגתי (זוג צעיר ללא ילדים) רכשנו דירה בשווי של 1,560000K והתחייבנו להעביר את מלוא הסכום עד ליום 1.12.13.
המשכנתא שלנו היא 900K ואני מתלבט בין שתי הצעות שקיבלתי.
הצעה ראשונה:
300K פריים 0.9 – 25 שנים
450K קלץ – 4 אחוז- 18 שנים
150K משתנה כל 5 צמודה – 1.85- 25 שנים
הצעה שניה:
300K -פריים 0.9- 25 שנים
350K קלצ- 4.5- 18 שנים
100K קלץ 3.1 – 10 שנים
75K -משתנה כל 5 שנים צמודה -1.63- 25 שנים
75K משתנה כל 5 שנים לא צמודה 4.24- 25 שנים
אין לנו עתודות כספיות ואני לא מתכנן להחזיר סכום משמעותי בתקופה הקרובה.
החזר החודשי בהצעה הראשונה נמוך יותר בכמה מאות שקלים וזה קורץ לי.
לפי חישוב שיבצעתי במחשבון שלך ההצעה הראשונה יקרה יותר בכ-15 אלף ש"ח.
מה אתה חושב על הצעות? האם התמהיל סביר? האם הריביות טובות? האם כדאי להמתין מעט עם לקיחת ההלוואה עד אשר הורדת הריבית תורגש ביתר המסלולים?
שלום איתי,
1. התמהיל השני טוב יותר כי אחד המסולים הוא ל- 10 שנים
2. בתמהיל השני תוכל לוותר על המשתנה הלא צמודה ותעביר לצמודה וזה יוריד קצת את ההחזר החודשי
3. בכל מקרה אם ההחזר החודשי בתמהיל השני מלחיץ אותך אז גם הראשון טוב
בהצלחה
שלום,
בחודש הקרוב אני מתכוון לקחת משכנתא ע"ס 400,000 שקלים, שמהווים 30% משווי הנכס אותו אני רוכש.
אני מעוניין שההחזר החודשי שלי לא יעלה על 5000 שקלים.
המסלול עליו אני סגור ב90% הוא מסלול ריבית קבועה לא צמודה, ומקווה שהריבית שאקבל עבור 8-9 שנים תהיה סביב ה3%.
ראיתי שרשמת מס' רב של פעמים לחלק את הסכום חצי חצי, בין קל"צ לקבועה, ואני פשוט לא מצליח להבין איך זה הגיוני… מכיוון שברור לי שהידע הפיננסי שלך גדול בהרבה משלי (אני מהנדס במקצועי), אני מעוניין לקבל הסבר:
במסלול קל"צ, עם ריבית כזו, אני מקבל כי על כל 1 שקל שאני לוקח אני מחזיר 1.13 שקלים
אם מניח תנאים אופטימיים, ומחלק את ההשקעה חצי חצי (בין אם זה קבועה צמודה, ובין אם זה פריים), אני מקבל כי במקרה הטוב אני חוסך 10,000 שקלים בערך.
מצד שני כמובן שיש את האפשרות לתנאים לא אופטימיים, ואז אפשר להפסיד כמה אלפי שקלים.
השאלה שלי: איך זה שעבור הלוואה כה גדולה, וכה משמעותית בחיים, ממליצים לי להמר על תנאים בשביל סכום שמהווה קצת יותר מ2% מסך הכסף שאני לווה…?
אני בכנות לא מצליח להבין איך מבחינה לוגית משתלם ללכת על מסלול שאינו קל"צ, עבור משכנתא בסגנון שאני צריך לקחת (תקופה לא ארוכה, מימון לא גבוה). ושוב – בגלל שאין לי את הידע הפיננסי שיש לך ולקולגות שלך בתחום, אני אשמח לקבל תשובה על כך.
תודה רבה ויום טוב,
אור
אור שלום,
1. אני נוטה לחלק בין סיכונים.
הסיכון שבין ריבית קבועה צמודה ללא צמודה הוא המדד בלבד ולכן אם אני נפגש עם 2 מסלולים כאלו שההפרש בינהם הוא 2% (שאלו ציפיות האינפלציה לשנים הבאות) אז אני מעדיף לחלק בין השניים וכך לפזר את הסיכון למדד גבוה (בו הקל"צ מנצח) למדד נמוך (בו ההצמודה מנצח).
2. בפריים זה אפילו קל יותר.
לרוב אתה מקבל היום p-0.9 שזה יוצא 1.6, כלומר 1.4 פחות ממה שאתה תשלם (בהנחה שתגיע ל- 3% שזה קצת קשה אבל בהצלחה…)
משמע אתה צריך שהריבית תעלה ב- 1.4 בשביל שהקל"צ יהיה עדיף, אני לא מוצא את הסיבה לעשות כך ולכן ממליץ על הפריים
נ.ב
לשונאי הסיכון שבינינו אני תמיד ממליץ על קל"צ, כי לישון בלילה טוב שווה הרבה יותר מ- 15,000 ש"ח
בהצלחה
היי
שאלה עקרונית:
אנו נטולי הון עצמי ואין צפי באופק להיווצרות/ קבלת אחד כזה.
כרגע מחירי הדירות מטורפים ויכולת ההחזר לא משהו, אבל אני רוצה להיערך ליום בו:
א. יהיה לנו מספיק הון עצמי לרכישת דירה
ב. מחירי הדיור ירדו
ג. השכר שלנו או של אחד מאיתנו יהיה יציב וגבוה מספיק לעמוד בתשלומים השוטפים
אני מדברת על עוד שנתיים שלוש בערך, במטרה לרכוש דירה שעולה לא יותר מ – 700,000 שח (דירת 2 חדרים בקומה גבוהה באחת מהערים בגוש דן).
בקרן הפנסיה של שנינו יהיו כ-150,000 שח עד אז. האם היית ממליץ במקרה כזה – לפדות את קרן הפנסיה, מה שישאיר כ-100,000 שח ולתעל אותה לרכישת דירה כהון התחלתי? או לקחת הלוואה בתנאים מיטביים מגורם חוץ בנקאי על מנת להשאיר את הפנסיה? אנחנו באמצע שנות השלושים לחיינו ונוכל להתחיל פנסיה מחדש (נכון שזה לא אידיאלי אבל במילא הפנסיות נשחקות אז עדיך שזה יילך על דירה במקרה כזה לדעתנו)
אציין שאנחנו חייבים לרכוש דירה והבעיה המרכזית היא ההון ההתחלתי. שכר הדירה חונק לא פחות ובמחיר שציינתי לא מדובר בקפיצה מעל לפופיק.
מה דעתך?
שלום וברכה,
לא הייתי מבטל את הפנסיה, מקסימום הייתי לוקח הלוואה כנגד הפנסיה או כנגד קרן השתלמות
בהצלחה
שלום,
ראשית ברכות ותודות על האתר ועל פעילותך.
מקווה שזה המקום הנכון לשאלה,
אני מתעד לקנות דירה להשקעה בקרוב ולקחת משכנתא בגובה של 400K להשלמת הרכישה.
שכר הדירה הוא 4500 ש"ח ואני רוצה לשמור על החזר (שישאר לי) מזומן ממנו בגובה של 1500 מינימום,וכמובן בסיכון הנמוך ביותר.
מתוך ה – 400 , 200K אמורים להיות זמינים להחזר בשנתיים- שלוש הקרובות.
1.האם יהיה נכון לקחת 200K בקל"צ ל-20 שנה ואת השאר בפריים לתקופה קצרה (5-10)? ואם לא איזה תמהיל תמליץ שישאיר 1500 פנויים?
2.אם אני מחזיר את החלק של הפריים האם זה נחשב מחזור משכנתא והאם אז פותחים גם את הריבית של הקל"צ שוב?
3.כפי שהבנתי הקנס על מחזור משכנתא בקל"צ יהיה רק אם הריבית ברגע המחזור תהיה נמוכה מהריבית שבה נלקחה המשכנתא, האם הבנתי נכון?
כלומר אם ריבית בנק ישראל תרד מתחת ל1% רק אז יהיה קנס?
4..אם יש לי ביטוח חיים דרך העבודה האם הוא מבטל את הדרישה של הבנק?
תודה רבה ויום טוב,
אסף
שלום אסף,
1. קח בוליט (גישור) בקבועה צמודה על ה-200 שאותם אתה רוצה להחזיר בשנים הקרובות והשאר בפריים וקלצ
2. לא. פשוט מקצרים את השנים של הפריים
3. הבנת נכון, זה לא מחושב בדיוק לפי ריבית בנק ישראל אלא לפי הריביות הממוצעות של הקל"צ, אבל ריבית בנק ישראל משפיעה עליהם באופן ישיר ואם ריבית בנק ישראל תהיה מעל 1% כנראה גם ריביות הקל"צ יהיו גבוהות ממה שהם היום
4. צריך להסב אותו לטובת הבנק (לא תמיד זה מסתדר)
שלום
ראשית אני מצטרף לכל פרגון שנרשם לפניי. אני כבר 4 ימים לא זז מהאתר.
שנית, מבין כל הכתבות שקראתי אצלך התעכבתי על זו העוסקת בתמהיל למשכנתא של מיליון ש"ח בו נאמר כי החזר של פחות מ-5000 ש"ח בחודש זו טעות יקרה.
אנחנו לפני לקיחת משכנתא של 1,020,000 ש"ח ובתמהיל שבניתי עם הבנק (ועזרה רבה מהמחשבון הנפלא שלכם) אני עומד על החזר התחלתי של 4600 ש"ח.
האם אני מפספס משהו ולוקח סיכון רב מידי? (אני מבין שההחזר ה"זול" נובע מסכומים גדולים במסלולים צמודים ומשתנים הלקוחים לתקופה ארוכה)
התמהיל המוצע לי-
98000- זכאות 25 שנה (האם זה בכלל משתלם לקחת?)
106000 קבועה צמודה ל-15 שנה ב-1.99
144000 קל"צ 15 שנה ב-4.05
336000 פריים ל-30 שנה ב-1.85 (P-0.9)
336000 משנה 5 שנים ל-30 שנה ב-1.8 (ריבית ממוצעת-0.29)
אשמח מאוד להתייחסותך
ושוב ישר כח! בתקופה שלנו, שיתוף ידע כה רב זו ממש שליחות
שלום אורן,
התשובה בגוף השאלה…
2/3 מההלוואה שלכם בריבית משתנה שאמורה לעלות עם השנים
2/3 מההלוואה שלכם צמודים למדד, שעולה באופן יציב ב- 2% בממוצע לשנה
כמו כן רוב ההלוואה פרוסה ל- 30 שנה שזה ממש לא עוזר לכם.
בקיצור, אכן הלוואה מסוכנת
ממליץ להעלות את ההחזר החודשי או לחשוב מאיפה תוכלו לקבל סכומי כסף גדולים בקרוב
בהצלחה
שלום רב
אנו צריכים לקחת משכנתא סוף שנה בחודש דצמבר.
מתי כדאי לנו להתחיל לעבור בבנקים ולקבל הצעת מיועצי משכנאות?
האם בעקבות ירידה בריבית כדאי לנו ללכת כעת לבנק ולקחת משכנתא חודשיים לפני הזמן??
אשמח לקבל תשובה
תודה מראש
שלום יולי,
1. לא הייתי ממהר לקחת את המשכנתא כבר עכשיו
2. בהחלט הייתי כבר הולך לסבב בנקים לקבל הצעות
בהצלחה
תודה לך על האתר,רציתי לשאול לגבי התמהיל הבא שקיבלתי לגביו אישור,האם הוא סביר ?האם ניתן לשפר?
משכנתא בסך 550,000 ש"ח
370,000 ל 22.5 שנה בקבועה לא צמודה ריבית 4.75
180,000 בפריים-0.9
אני יכול לחכות עוד כחודשיים לקחת את המשכנתא
אך הבנק העלה את הקל"צ ל 5.1 האם כדאי לקחת חלק כדי לשמור על המרווח ,ולקוות שעלויות הגיוס של הבנק ירדו?או לחכות
שלום דניאל,
1. נראה סביר
2. לא הייתי מחכה חודשיים אם צריך לשלם על זה בריבית גבוהה יותר
בהצלחה
תודה שענית
אשמח אם תוכל לענות על:
1.לאיזה בנקים אתה ממליץ ללכת לקבלת הצעות?
2.אנו חושבים לקחת משכנתא ל15 שנים כאשר תשלום חודשי יהיה חצי מהכנסה שלנו זהו מצב נוכחי.הכנסה תעלה בעתיד בעוד שנה או לכל היותר שנתיים מה דעתך על זה?
תודה מראש
אחכה לתשובתך
יום טוב
שלום יולי,
1. תלכו לגדולים שביניהם (טפחות, לאומי, פועלים וכו')
2. הבנק צריך לאשר לכם את זה ואתם צריכים להיות בטוחים (אבל בטוחים) שההכנסה אכן תעלה
בהצלחה
תודה על האתר,
בהמשך להתייחסותך להשפעת הורדת הריבית,האם אתה עדיין צופה כי
תהיה השפעה על ריבית הקל"צ-כפי שציינת שאתה מעריך שתרד בזמן של שבועיים עד חודשיים.
תודה.
שלום דניאל,
אנחנו נמצאים בדיוק בתקופה שזה יורד,
זה לא קורה הכל ביום אחד, אבל זה קורה בכל רגע ורגע ועוד מעט יסתיים
בהצלחה
קודם כל, אתר מדוגם ומוסבר בשפה שכל אחד ואחת יכולים להבין.
שנית – שאלה – אנו כמובן עומדים בפני סגירת המשכנתא ומתלבטים בין שתי הצעות –
בנק 1 –
380,000 פריים -0.9 ל 25 שנה או 30
400,000 קל"צ ל 20 שנה בריבית של 4.73
370,000 משתנה כל חמש ל15 שנה בריבית של 1.91
בנק 2 –
פריים זהה
קל"צ בריבית של 4.85
משתנה כל חמש בריבית של 1.75
שאלות –
בנתוני פתיחה אין יכולת לקצר את הקל,צ כדי להרוויח ריביות טובות יותר עקב מגבלת ההחזר החודשי ורצון להעיף את המשתנה כל חמש כמה שיותר מהר
1. מה עדיף?
2. האם כדאי לבקש לוחות סילוקין שונים משפיצר?
תודה, ענת
ענת שלום,
1. תכניסי את שתי ההצעות למחשבון משכנתא ותראי מה יוצא יותר זול
2. אם אתם מתכוונים לסלק מוקדם את המשתנה כל חמש, אז עדיף לקחת את ההצעה הראשונה כי הקל"צ יישאר איתכם לאורך כל ההלוואה ואילו המשתנה כל חמש לא, אבל זה רק בתנאי שתעיפו מהר את המשתנה
3. לא, נראה לי ששפיצר עדיף במקרה הזה
בהצלחה
ממה מושפעת הריבית הקבועה הניתנת במסלול הלא צמוד?
אמרו לי בבנק שבגלל עליית הריבית על האג"חים היא עולה ולכן המשכנתא שלי תתייקר והריבית שהציעו לי קודם כבר לא רלוונטית.
הייתי רוצה להבין איך זה קשור
שלום רפאל,
הריבית מושפעת מעלויות גיוס הכסף של הבנקים,
תבדקו גם בבנקים אחרים
בהצלחה