אחרי שנה מטלטלת – מה עושים עכשיו עם המשכנתא?

ֿטוב, אז נראה לי אפשר להכריז רשמית שעברנו את השנה הכי מטלטלת בעולם המשכנתאות ב-20 שנה האחרונות לפחות.

אני באמת לא זוכר (אולי חוץ מהמשבר הפיננסי ב- 2008 ובתחילת הקורונה) עוד תקופה כזו מתוחה מבחינת ריביות משכנתא, המדדים ובעיקר בעיקר חוסר וודאות.

קשה לדעת מה יהיה בעוד מספר חודשים וקשה אפילו לצפות מה הכיוון לשנים הבאות, אבל גם בתוך כל הכאוס הזה אנחנו צריכים לקבל החלטות כלכליות ולכן חשבתי לכתוב פוסט שבו אני מספר מה אני חושב על המצב הנוכחי ואיך אני רואה את הדברים בעתיד הקרוב.

אני אנסה לענות על מגוון שאלות פיננסיות שמעסיקות את כולנו בימים אלו, אבל כמו תמיד, אני מזכיר לכם שמדובר בהערכות אישיות שלי ולא בהערכות רשמיות של בנק ישראל או גורם רשמי מוסמך ולכן התפקיד שלכם הוא להמשיך ולחקור ולהמשיך וללמוד גם ממקורות אחרים ואז לגבש את דעתכם האישית על המצב.

אז על מה נדבר:

1. האם כדאי לקחת משכנתא דווקא עכשיו?
2. לאלו שכן לוקחים משכנתא עכשיו – למה חשוב לשים לב?
3. למי שיש משכנתא – האם כדאי למחזר עכשיו או דווקא להמתין?
4. למי שיש משכנתא – האם כדאי לו להביא "כסף מהבית" ולסגור משכנתא (או את חלקה)?

האם כדאי לקחת משכנתא עכשיו?

בעיקרון, השאלה המקדימה לזה, היא האם כדאי לקנות דירה עכשיו (אבל את השאלה הזו נשאיר לפוסט אחר).

בואו נניח שרכשתם דירה עכשיו ויש לכם 2 אפשרויות:

1. לקחת משכנתא בימים האלו
2. לקחת משכנתא בעוד שנה

היתרון של לקחת משכנתא בימים אלו, הוא שאתם נועלים את הריביות והאישור ואם המצב יחריף (כלומר, הדולר ימשיך לעלות, מדד המחירים לצרכן יזנק והריביות יעלו בעקבות כך) לפחות קיבלתם ריבית נמוכה יותר ממה שתקבלו עוד שנה.

החיסרון של לקחת משכנתא עכשיו: הריביות בנקודה גבוהה ואולי בכלל תוך שנה, המגמה תתחלף והריביות והתנאים יהיו טובים יותר.

זו שאלה קשה לענות עליה כי באמת קשה לחזות מה יקרה קודם ובאיזו רמה, האם הריביות יירדו כפי שכולנו מקווים, או שמחכה לנו תקופה עוד יותר קשוחה עם עוד עליית ריביות ומדדים גבוהים.

מה אני חושב:

אני חושב שהאמצע פה עדיף, לדעתי כדאי לכוון את המשכנתא לחודש דצמבר השנה (זה בעוד כ-3 חודשים מהיום) ונוכל להבין בזמן הזה אם יש החרפה או הקלה ויותר חשוב מכך, ניקח משכנתא בתקופה די טובה בבנקים, מכיוון שסוף שנה כמעט תמיד מאופיין במלחמה על הלקוחות מצד הבנקים ובתנאים משופרים שהבנקים מציעים.

חשוב לדעת שכבר היום הבנקים נותנים מרווחים טובים עבור מסלולי המשכנתא – זה לא אומר שהריבית זולה (גם פריים מינוס 1 עולה היום 5.25% לשנה וזה יקר), אבל המרווח הוא מעולה וכשהפריים יירד זה ישחק לטובתכם.

אותו דבר גם במסלול משתנה לא צמודה – היום היא ניתנת בריבית של כ-5% בממוצע, אבל המרווח הוא טוב ובנקודת העדכון הבאה של המסלול, במידה והריביות יהיו זולות במשק, הריבית שלכם תוטב אפילו יותר מהממוצע.

לאלו שכן לוקחים משכנתא עכשיו – למה חשוב לשים לב?

נתחיל מהדעה הרווחת אצל רוב הכלכלנים, אשר רובם ככולם מניחים שהמדד יתייצב ואז הריבית תרד, הנחה זו קיבלה תמיכה בעצירת הריבית ב-2 ההכרזות של בנק ישראל שהיו לאחרונה, אך מצד שני אנחנו רואים שהדולר עולה וזה יכול להביא למצב הפוך.

הכלכלנים גם מציינים שהם מצפים לירידת ריבית החל מאמצע שנת 2024 ומניחים שתהיה ירידה של 1% – 1.5% מהריבית הנוכחית.

אם אכן יתממש המצב הזה, סביר להניח שנרצה למחזר את המשכנתא שלנו. אך, הבעיה במחזור משכנתא, היא עמלת הפירעון שנצטרך לשלם כאשר נמחזר את המשכנתא ולכן אני אוסיף מספר דברים שלדעתי חשוב מאוד לקחת בחשבון:

1. להמעיט בחלק של הריבית הקבועה – נכון שאנו רוצים להבטיח ריבית קבועה, אבל כאן יהיה הקנס הגדול ביותר ולכן לדעתי, ברוב המקרים עדיף לקחת רק ⅓ בריבית קבועה ולא יותר (כמובן שיש מצבים שעדיף להגדיל את סכום הכסף במסלול זה וכל מקרה לגופו), אבל בגדול, היום כבר לא כל כך משתלם לקחת המון כסף בריבית קבועה.

2. לשקול לקחת קבועה צמודה – על אף ההצמדה הנוראית שהייתה בשנתיים האחרונות ועל אף שההצמדה העתידית גם כן לא נמוכה, ברגע שתמחזרו את המשכנתא כשהריבית תרד, ככל הנראה עמלת הפרעון בקבועה הצמודה תהיה נמוכה מהעמלה בקבועה הלא צמודה (הסיבה לכך היא שהריבית הממוצעת על המסלול של הקבועה הלא צמודה עלתה בהרבה יותר מהריבית הממוצעת על הריבית הקבועה הצמודה ולכן הצפי בירידה הוא הפוך – שהריבית הלא צמודה תרד יותר וכך הקנס גם יהיה יותר גבוה).
   
   אגב, אני ממליץ לכם לקרוא על עמלת הפירעון במשכנתא בעמוד הבא, זה ייתן לכם הרבה מידע חשוב בבניית תמהיל המשכנתא שלכם.

3. לנסות לקצר את השנים של הריביות הקבועות – לא משנה אם אתם לוקחים את הקבועה הצמודה או את הקבועה הלא צמודה, בכל מקרה, כדאי מאוד לנסות לקחת לכמה שפחות שנים, כי ככה הקנס שלכם במחזור יהיה נמוך יותר.

4. לנסות לברוח מהמסלולים הצמודים – למעט הקבועה הצמודה שאותה כדאי לשקול (לא בכל מחיר כמובן), השתדלו לקחת כמה שפחות הלוואות בריבית צמודה למדד, מכיוון שהמדד הוא גבוה בשנתיים האחרונות ובעיקר בעיקר לא צפוי.
   
   שני הדברים שמשפיעים עליו ישירות, מחירי שכר הדירה והדולר ממשיכים לזנק ואני חושב שזה זמן פחות מתאים להיות צמודים למדד אלא עדיף לשלם ריבית יקרה באחוז וחצי-שניים ולהיפטר מהמדד (גם כאן, זה לא נכון לכל האוכלוסייה וייתכן מצבים שדווקא הצמדה למדד תעשה עם המשפחה חסד שהיא זקוקה לו כל כך בטווח הקצר).

5. להשתמש במסלול המשתנה לא צמודה – המסלול הזה (בעיקר משתנה כל שנתיים או שלוש שנים) ייתן לכם 3 יתרונות חזקים מאוד בתקופה זו:
   
   א. אתם לא צמודים למדד
   ב. הריבית לא תזוז לכם בשלוש השנים הקרובות
   ג. עמלת הפירעון על מסלול זה תהיה נמוכה יחסית מריביות קבועות או משתנות לטווח ארוך יותר (כמו 5 שנים)

למי שיש משכנתא – האם כדאי למחזר עכשיו או דווקא להמתין?

שאלה טובה, בעיקרון אין טעם כל כך למחזר עכשיו כי הריביות אכן גבוהות.

מצד שני, אי אפשר להתעלם מכך שכרגע ככל הנראה אין לנו עמלת פירעון (והיא תגיע כשהריביות יירדו) ובנוסף כמו שאמרתי המרווחים היום במשכנתא מצויינים וזה יעזטר לנו בהמשך הדרך בזמן שינויי הריבית.

ולכן בשאלה זו אני חלוק, אני לא יכול לומר בוודאות של 100% שעכשיו זה הזמן הנכון ומצד שני ייתכן ובעוד שנה לא נוכל לקבל כאלו מרווחים טובים.

ולכן ההמלצה שלי היא לנסות למחזר רק את הריביות המשתנות ולברוח מהמדד, כלומר, לנסות לשפר את המרווחים שלנו בפריים ובריביות המשתנות ותוך כדי גם למחזר את המשתנות הצמודות מדד ולהחליף אותן למשתנות לא צמודות מדד.

דבר נוסף וחשוב – לכל אלו שההחזר החודשי שלהם עלה פלאים וגם אם ימחזרו למסלולים לא-צמודים, עדיין לא יוכלו לעמוד בהחזרים – ההמלצה היא חד-משמעית:

1. לעצור את תשלומי המשכנתא למספר חודשים (רוב הבנקים מאשרים זאת ללא בעיה) – כמובן שצריך לוודא מה התנאים בבנק ומה המשמעות להמשך מבחינת יתרת חוב, החזר חודשי עתידי וכו׳…
2. או לעבור למסלולים צמודי מדד כדי להוריד את ההחזר החודשי, למרות שהם לא טובים לטווח הארוך (ובעתיד לבצע מחזור למסלולים לא צמודים).

העיקר שלא יחזרו לכם חיובים במשכנתא ושלא תעמיקו את הגרעון שלכם בכל חודש – זה לדעתי הרבה יותר גרוע ממשכנתא לא טובה.

למי שיש משכנתא – האם כדאי לו להביא "כסף מהבית" ולסגור משכנתא (או את חלקה)?

שאלה מצויינת אבל תלוייה בהמון המון פרטים, לדוג' האם הכסף שלנו בצד מייצר תשואה טובה? האם זה הכסף היחיד שיש לנו? האם נצטרך אותו בעוד מספר שנים או לא?

כלומר, לכל משפחה יש עולם פיננסי שלם ומורכב וזו לא שאלה פשוטה של כן או לא.

ועדיין, אתן כמה טיפים שאני חושב שכדאי שתדעו:

1. אם אתם צריכים את הכסף הזה בשנים הקרובות, אל תחזירו איתו משכנתא כי אחרת ייתן ולא תוכלו ללוות אותו בחזרה מהבנק, וגם אם יאפשרו לכם ללוות אותו הוא יהיה בריביות ובתנאים נוראיים, ולכן מראש תוותרו על סילוק המשכנתא.
   
   בזמן הזה (בהנחה והכסף לא מושקע במקום אחר) יהיה חכם לשים את הכסף בפיקדון או בקרן כספית ובכך למזער את הנזק של הריבית היקרה במשכנתא.

2. אם זה סכום הכסף היחיד שיש לכם בצד – גם כאן, הייתי ממליץ לא להחזיר, אנחנו בעיצומו של משבר פיננסי וחוסר הוודאות מאוד גבוה, ייתכן שאתם תצטרכו את הכסף הזה בשנה הקרובה ולכן אם זה הכסף היחיד שלכם לא הייתי ממהר להיפטר ממנו.
   
   גם כאן, במידה והוא לא מושקע, הייתי ממליץ להפקיד אותו לפיקדון לשנה (עם נקודות יציאה) או בקרן כספית ובכך גם לשמור על נזילות וגם למזער את ההפרש בין הריבית הגבוהה שאתם משלמים במשכנתא ובין התשואה שתקבלו עבור ההשקעה שלכם.

3. אם זה לא הכסף היחיד שלכם ואם אתם לא תצטרכו אותו בקרוב – אז אני חושב שראוי ונכון להקטין סיכונים ולהיפרד מחלק מהכסף שלנו על מנת שנשלם פחות ריביות והצמדות לבנק.
   
   לאור ריביות המשכנתא, קשה לנצח בהשקעה בשוק ההון את הריביות הגבוהות שאנחנו משלמים, במקרה הטוב נצא בתיקו ובמקרה הפחות טוב אנחנו נפסיד אחוז או שלושה אחוזים בשנה בהשוואה בין גובה הריבית שנקבל בשוק ההון לבין הריבית שאנחנו משלמים במשכנתא.

4. אם יש לכם 2 אפשרויות – להביא כסף פנוי מקרן השתלמות או ממקור חיצוני אחר (לדוג׳ – פקדונות, תיקי מניות וכו׳), אני ממליץ להשתמש במקור האחר מכיוון שבקרן ההשתלמות אתם פטורים ממס רווחי הון וחבל לבזבז את ההטבה הזאת.

5. כדאי לבדוק במקביל אם ניתן לקחת הלוואה על חשבון קרן ההשתלמות או כספי הפנסיה שלכם – זה לא תמיד נכון וחשוב מאוד לבדוק כמה תשלמו על ההלוואות האלה, אך זאת אופציה שיכולה להיות רלוונטית ולהוזיל עבור חלקכם את עלות המשכנתא ביחס לריביות שאתם משלמים לבנק (במיוחד אם יש לכם אפשרות לקבל גרייס מלא על ההלוואה).
   
6. האם כדאי להחזיר את כל המשכנתא?
   במקרה הזה אני חושב שזה לא חכם להחזיר את כל המשכנתא, אפילו היום ישנם מסלולים טובים שכדאי להשאיר במשכנתא שלנו וככל הנראה בעוד שנה-שנתיים יהיו הזדמנוית טובות יותר.
   
   ולכן, אני חושב שבכל מקרה כדאי להשאיר סכום מסויים במשכנתא ולנסות לנהל אותו חכם. אני מאמין שבעתיד הנראה לעין נגיע לריביות שאפשר כבר לנצח אותן ונוכל להרוויח יותר בהשקעה מאשר מה שנשלם במשכנתא.

לסיכום,
אני מקווה שהשאלות האלו היו רלוונטיות עבורכם ואני עוד יותר מקווה שעזרתי לכם עם המידע שנתתי, אני מזכיר שוב שמדובר פה בדעה אישית שלי ולא במחקר או נתונים אמפיריים עליהם אני מתבסס.

אשמח לדעת מה אתם חושבים על המצב ומה אתם מתכוונים לעשות.

בברכת שנה טובה וכתיבה וחתימה טובה לכל החברים שלנו כאן