אחד החלקים הכי משמחים של המשכנתא זה לפרוע באמצע הדרך סכומים מסוימים ממנה – בעזרת סכום כסף שהשתחרר לנו ממקור אחר.
עם כל הכיף שבדבר, אנו צריכים לעשות זאת בחכמה ובתבונה, על מנת להגיע לתוצאות הרצויות עבורנו, וזה בהחלט אחד הנושאים שאני מקבל עליו הכי הרבה שאלות בחודשים האחרונים.
בפוסט הבא אקדיש את הנקודות החשובות שיש להתייחס אליהן כאשר אנו מגיעים לפרוע חלק יחסי של המשכנתא.
איזה מסלול כדאי לפרוע?
השאלה הראשונה שתעלה לנו, היא איזה מסלול כדאי לנו לפרוע. המשכנתא שלנו כנראה מורכבת ממספר מסלולים שונים (לדוג': פריים / קל"צ / משתנה צמודה וכו') וכשיהיה לנו את הכסף לפרוע אנחנו נצטרך לומר לבנק איזה מסלול אנו מעוניינים לפרוע.
זה לא כל כך פשוט כמו שזה נשמע, לכן בואו נראה לאילו פרמטרים עלינו להתייחס:
- עמלת פרעון
כשמבצעים פרעון מוקדם יש סיכוי לכך שתהיה לנו עמלת פרעון מוקדם (קנס משכנתא), ולכן דבר ראשון שנרצה לבדוק הוא האם יש לנו מסלולי משכנתא עם עמלת פרעון ולקחת את זה בחישוב.
שימו לב, שאני לא אומר שאם יש עמלת פרעון מוקדם אז לא כדאי לפרוע, אלא אני אומר שאנחנו חייבים להתייחס לנתון הזה על מנת לעשות חישוב לאחר מכן אם כדאי לנו לפרוע מסלול מסוים או מסלול אחר. - גובה הריבית
אנחנו נשתדל לסלק את המסלול עליו אנו משלמים את הריבית הגבוהה ביותר.
כל זה נכון וקיים אם היו לנו את אותם המסלולים ובכל אחד מהם היה גובה ריבית אחרת (לדוג': שלושה מסלולי קל"צ לאותם השנים בעלי ריבית שונה בכל מסלול).
בפועל, ב-99% מהמקרים זה לא המצב, ולרוב יש לנו מספר מסלולים שונים בעלי מאפיינים שונים ולכן לא בטוח ב-100% שנרצה לסגור את המסלול עם הריבית הגבוהה ביותר וזה מוביל אותנו לסעיף הבא. - סיכון המסלול
כשאנו באים לסגור משכנתא, אנחנו בעצם מרכיבים את ההלוואה מחדש.
אם רצינו לפני מספר שנים שיהיה לנו מסלול קבוע בהלוואה כי אנחנו מפחדים משינויים בהחזרים החודשיים, אז זה לא כל כך הגיוני שעכשיו נרצה לפרוע דווקא את המסלול הקבוע ולהישאר רק עם מסלולים משתנים בהלוואה (אני לא אומר שלא כדאי לעשות את זה, אלא אני אומר שצריך לראות איך המשכנתא תראה לאחר הפירעון ולקבל החלטה אם התמהיל שנשאר מתאים לנו או לא). - קיצור השנים או הורדת ההחזר החודשי
הבנק ייתן לנו שתי אפשרויות, או לקצר את השנים ולהישאר באותו ההחזר החודשי, או להוריד את סכום ההחזר החודשי ולהישאר עם אותן שנות משכנתא.
מבחינה כלכלית, בוודאי שכדאי להוריד את השנים ולהישאר באותו גובה ההחזר החודשי (כי זה אומר שנקצר את המשכנתא ונשלם בפועל הרבה פחות תשלומי ריבית), יחד עם זאת אתם צריכים לבדוק שזה באמת מתאים לכם להישאר עם אותו ההחזר וזה עדיין מסתדר לכם.
אז מה עושים?
טוב, הצגתי חמישה פרמטרים שיש להתייחס אליהם, ובלי התייחסות ראויה לכל פרמטר אנו לא נוכל לקבל החלטה מושכלת ונכונה איך כדאי לפרוע ובאילו מסלול.
כמו שאין לי את האפשרות לתת לכל אחד מכם את התמהיל הכי טוב עבורו (כי אתם זוכרים שתמהיל משכנתא זה דבר מאוד אישי ובטח ובטח משתנה מאחד למשנהו), כך גם אין לי אפשרות לומר לכם איזה מסלול כדאי לפרוע ואיזה מסלול לא כדאי לפרוע.
יחד עם זאת, אני כן יכול להנחות אתכם במספר כללי אצבע חשובים:
- תבדקו את התמהיל שנשאר לאחר הסילוק
נניח שיש לכם משכנתא בעלת 3 מסלולים (פריים / קל"צ ומשתנה צמודה), ונניח שבכל מסלול יש 300 אלף ש"ח (סך הכל משכתא של 900 אלף) ונניח שאתם רוצים לפרוע מתוכה 300 אלף ש"ח.
אתם צריכים לקבל החלטה איך ייראה התמהיל שלכם לאחר הסילוק וזה אומר שיש לכם אפשרות לסלק מסלול אחד במלואו או לסלק חלק מכל מסלול.
זה ממש לבנות את המשכנתא מחדש וממש לקבל החלטה שוב על התמהיל הרצוי מבחינתכם,
פה יש לקחת החלטה על הסיכון שאתם רוצים להשאיר במשכנתא שלכם ועל גובה ההחזר החודשי הרצוי מבחינתכם לאחר הסילוק. - סילוק מסלול במלואו
קחו לדוגמא שיש לכם משכנתא עם 3 מסלולים ובכל מסלול יש החזר חודשי של 1,500 ש"ח (בואו נניח לשם הדוג' שההחזר החודשי דומה בכל מסלול), כלומר אתם משלמים על המשכנתא 4,500 ש"ח בחודש.
בואו גם נניח שיש לכם מסלול מסוכן בהלוואה, בריבית גבוהה מאוד וללא עמלת פרעון, כלומר זה מאוד קלאסי עבורכם לסלק אותו (הוא גם מסוכן, הוא גם בריבית גבוהה וגם אין לו עמלת סילוק).
יחד עם זאת, אם נסלק את אותו המסלול במלואו, אנחנו מתחיל להחזיר 3,000 ש"ח משכנתא (כי אין אפשרות לקצר את השנים, הרי החזרנו את המסלול במלואו) ולא בטוח שזה מתאים לנו להחזיר 3,000 ש"ח מכיוון שכשבנינו את המשכנתא רצינו להחזיר 4,500 ולסיים את המשכנתא בתקופה מסוימת.
אז מצד אחד לא שווה לנו להשאיר את המסלול הלא משתלם (גם מסוכן, גם יקר וגם אין לנו עמלת פרעון) ומצד שני אם נסלק אותו במלואו אז ההחזר שלנו ירד משמעותית ויפגע לנו בהחזר החודשי.
זה מוביל אותי לנקודה האחרונה והיא מחזור המשכנתא. - חשיבה על מחזור לפני / אחרי הסילוק
פעמים רבות לאחר הסילוק כדאי יהיה למחזר את המשכנתא – זה יקרה במצב כמו בדוגמא שנתתי בסעיף הקודם, שבה אמנם העפנו מסלול לא רווחי עבורנו אבל מצד שני הבאנו את עצמנו להחזר חודשי נמוך שאנו לא רוצים אותו.
בנקודה הזו כדאי למחזר את המשכנתא ולבחור את המסלולים הרצויים לנו ואת התקופה הרצויה לנו ופשוט לבנות את המשכנתא מחדש על בסיס ערך המשכנתא החדש.
פה עולה שיקול חדש, האם כדאי למחזר לפני או אחרי המשכנתא – אני אישית, הייתי ממחזר את המשכנתא לפני הסילוק (אלא אם כן, אחרי הסילוק אחוזי המימון יירדו פלאים ונקבל ריביות טובות יותר משמעותית) וכך תוכלו לבחור מסלולים חדשים עם מסלול אחד ברור שאותו אתם רוצים לסלק לאחר המשכנתא.
תוכלו גם לנהל מו"מ בצורה כזו שעל המסלול שאותו אתם מתכוונים לסלק "תעמיסו" את הריבית הגבוהה יותר ועל שאר המסלולים תוכלו לקבל ריביות טובות יותר.
כמובן שזה לא פשוט כמו שזה נשמע, וחייבים לבדוק טוב טוב שאנחנו לא נפגעים מהמהלך אבל בעיקרון עם חשיבה מתוכננת מראש אתם אמורים להביא את עצמכם למצב טוב יותר.
לסיכום,
ראינו שלסלק חלק מהמשכנתא לפעמים עושה כאב ראש לא פחות מעצבן מלבנות משכנתא חדשה, חייבים לתת לזה משקל ומחשבה וגם לא בושה להתייעץ עם האנשים הנכונים לשם כך.
הפלוס בעניין הזה שזה לפחות לטובה והרבה יותר כייף לסלק משכנתא מאשר לקחת אותה.
מאחל לכם שיהיה לכם הרבה כסף לסלק את המשכנתא ושתשכילו לבחור באופציות הנכונות ביותר עבורכם.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
כל כך נכון…. ושוב תודה על המידע והמוטיבציה לעצמעות כלכלית..!
כל אחד צריך לבדוק, אם ירצה לחסוך או לקצר את החיים..
תודה על הפרגון אבי
אני הייתי חושב על עוד אפשרות של השקעת הכסף המיועד באופן שייתן תשואה יותר גדולה מהריבית של המשכנתא כך שההפרש ביניהם יישאר רווח נקי שלנו.
שלום עוזי,
זאת בהחלט אפשרות אחת, בהנחה וישנם אפיקים סולידיים יחסית שיכולים לתת לכך מענה
בהצלחה
שלום,
לרובנו אין ביטחון תעסוקתי (קביעות, הסכמים קיבוציים) לכן לדעתי לפני שרצים לפרוע חלקית הלוואות אולי כדאי לשקול לשמור סכום כסף גדול ככל שניתן על מנת שיהווה רשת ביטחון לזמנים קשים יותר (כמה קשה למחפשי עבודה מעל גיל 50 במדינה וכו') על מנת להבטיח עמידה בתשלומי המשכנתא ולהימנע מלהגיע לסחרור מול הבנקים שבסופו ישאירו אותך עם פחות ממה שהבאת ???
מה דעתכם? פרנואידי ?
תודה על השיתוף רן,
זה בהחלט שיקול שיכול להיות רלוונטי עבור חלק מהרוכשים
בדוגמא שניתנה, האם לא ניתן לפרוע אתהמסלול "המסוכ", ולהגדיל פירען חודשי להלוואות האחרות? למיטב ידיעתי, הדבר אפשרי.
שלום אורון,
להגדיל פרעון חודשי זה אומר למחזר משכנתא
בהצלחה
פוסט מאוד מושקע ומעשיר. תודה רבה
תודה על הפרגון מני
מה הקטע של עמלת הודעה מוקדמת?
כמה זמן צריך להודיע להם מראש?
למה הם לא אומרים שיש אופציה כזו ורק בדיעבד אתה מגלה שחייבו אותך בעמלת הודעה מוקדמת, זה חוקי הדבר הזה?
ברור שהייתי מודיעה על פרעון ואז פורעת, אם הייתי יודעת שיגבו ממני עמלה נוספת על השטות הזו.
שלום מאיה,
צריך להודיע 10 ימים מראש,
בעיקרון זה חוקי כי זה הוגדר בתחילת ההלוואה
בהצלחה
מאמר מעניין
אך האם תוכל להוסיף קישור למחשבון או כלי (אם קיים בבלוג או ברשת) שיכול לסייע בהחלטה?
שלום משה,
אני אחפש משהו שקיים,
אבל אני לא מכיר אחד כזה
בהצלחה
הי. האם ניתן להחזיר חלק מסכום ה"משתנה כל 5" לפני התחנה?
שלום עפרי,
עקרונית כן, אך יכול להיות שתהיה עמלת פירעון מוקדם
בהצלחה
תודה על פוסט מעניין !
משהו אחד לא הבנתי – כתבת ש "לא בטוח שזה מתאים לנו להחזיר 3,000 ש"ח מכיוון שכשבנינו את המשכנתא רצינו להחזיר 4,500 ולסיים את המשכנתא בתקופה מסוימת". מה בעצם "הבעיה" בלהחזיר פחות ממה שתכננו? זה לא דבר חיובי בסה"כ שמתפנה לנו עוד קצת כסף ?
אם אתה מסוגל לעמוד בתשלום של 4.5 אז הדבר הכי יעיל כלכלית זה למחזר, להוריד את השנים ולהמשיך לשלם 4.5 על המסלולים שנותרו. תנסה לדמיין שהסילוק בעצם גורם לכם לקחת משכנתא חדשה. למה שתחזירו במשכנתא החדשה שלכם רק 3 לבנק (והמון ריבית) אם אפשר להגדיל ל4.5 ולשלם הרבה פחות ריבית.
שלום וברכה,
בעיקרון אין בעיה,
אבל יש כאלו שחושבים שאם אנחנו מחזירים 4500 ש"ח אז נמשיך להחזיר 4500 ש"ח וזה לא יהיה ככה
אין דבר רע בזה, רק חשוב לדעת את זה
בהצלחה
אבל איך מחשבים את זה בפועל?
יש מחשבון שמיועד לזה?
שלום דן,
אין מחשבון שאני מכיר
פשוט תכניסו את הסכום שנותר לסילוק למשך השנים שנשארו או עם אותו ההחזר שקיים
בהצלחה
האם בסילוק משכנתא אין חובה לשמור על אחוזים לפי חוקי בנק ישראל? מינימום שליש קבועה ומקסימום שליש פריים?
שלום שי,
לא חובה
בהצלחה
האם כדאי לסגור מסלול משכנתא עם כספים שעתידים להיפרע בקרוב מקרן השתלמות?
שלום רועי,
זה מאוד תלוי בלקוח,
קחו בחשבון שאפשר לקחת הלוואה מקרן השתלמות
בהצלחה
ראשית תודה על כתבה מעניינת.
גם אני מצטרף לשאלת ע', לא כל כך הבנתי מה הבעיה בלסלק מסלול מסוים, איך זה בדיוק פוגע בהחזר החודשי?
נניח לקחתי באחד המסלולים, משתנה כל 5 שנים, ומסלק אותה במועד החידוש, דהינו כעבור 5 שנים. למה זה אמור לפגוע בהחזר החודשי של שער המסלולים ובתקופת ההחזר שלהם? הרי לכל מסלול התקופה וההחזר שלו.
שלום וברכה,
זה לא יפגע במסלולים האחרים
אבל אם תכננתם להחזיר 4000 ש"ח והמסלול המסולק הוא עם 1000 ש"ח
אז זה אומר שמעלתה תתחילו להחזיר 3000 ש"ח
בהצלחה
איך אני יודעת מה יהיה ההחזר החודשי החדש וכמה אני חוסכת בפירעון החלקי?
ניסיתי לחשב במחשבון שבאתר ולא הצלחתי.
שלום מיטל,
את צריכה להכניס את ההחזר החדש עם הסכום החדש
בהצלחה
הכל טוב ויפה, אבל יש איזה מחשבון שבו אפשר להכניס את המסלולים ואת הסכום שרוצים לסלק כדי לדעת מה עדיף?
שלום וברכה,
לצערי לא מכיר מחשבון כזה
בהצלחה
שלום,
אני מבקש להבין את קו המחשבה שלך המייעץ למחזר משכנתא ואז לסלק חלק ממנה (ולא הפוך).
אם אקח כדוגמא משכנתא שלאחר המחזור נראית כך:
שליש פריים
שני שליש משתנה כל 5 שנים
החלק שניתן לסלק ללא עמלות פרעון הוא בהכרח החלק הזול במשכתנא החדש (הפריים). האם אתה מייעץ לסלק חלק מהרכיב של המשתנה כל 5?
ומאחר שנאלץ לשלם עמלת פירעון מוקדם האם אתה ממליץ להמתין 3 שנים ומעלה בכדי להנות מהנחה בגובה קנס הפירעון?
אשמח אם תוכל להבהיר ואפילו לתת דוגמא שתמחיש את היתרון בגישתך.
תודה
זיו
זיו שלום,
לא כל כך הבנתי את השאלה
תוכל לחזור עליה שוב בבקשה?
תודה
שאלה לגבי עמלת פרעון:
האם זה נכון שלצורך חישוב הפסד הריבית של הבנק (כלומר עמלת הפרעון), אין משמעות לריבית שאתה עצמך קיבלת אלא לריבית הממוצעת האותה תקופה שבה נלקחה המשכנתא?
שלום דנה,
הריבית שקיבלת משוקללת ביחס לריבית הממוצעת הנוכחית
בהצלחה
שלום,
יש לי הצעה לקנות דירה גדולה כאשר חלק ממנה ינותב להשקעה כלשהי שתניב בעז"ה רווחים יפים..
לצורך זה אני צריך לקחת 70 אחוז משכנתא , האם זה אפשרי כיום?
אם מדובר בדירה קיימת קצת ישנה בכמה אחוזים מקסימליים השמאי יכול להוריד לי את הערך של הדירה (מה שגורם שה70 אחוז של המשכנתא גם ירד)? איך אפשר למנוע את הפחתת הערך של השמאי?
שלום ישראל,
אפשר לקחת 70% משכנתא, כל עוד הדירה תהיה דירתך היחידה (ואם יש לך דירה כיום, זה אומר אתה מבטיח למכור את הדירה הקיימת שלך תוך שנתיים)
לגבי השמאי, אין לי מושג איך לגרום לו להעריך את הדירה ביותר
בהצלחה
האם נכון להיום שווה לפרוע מסלול של ריבית קבועה (מעל 4% ריבית),
ולהישאר רק עם מסלול פריים? (p-0.93 25 20 שנים),
או שכדאי לפרוע חלק וחלק?
שלום איילת,
נראה לי שכדאי לפרוע את הקבועה
בהצלחה
שלום
כל הכבוד לך אתה מייעץ, פותח את המחשבה ונוגע ממש בכל הנקודותשעוזרות לייעל ולהוזיל את המשכנתא.
והכי חשוב עושה זאת בפשטות כך שגם מי שלא מבין בתחום אחרי שקורא את הפוסטים שלך מבין יותר טוב
ועל כך
יישר כוח
עמלת פירעון מוקדם נובעת מהפסד הריבית של הבנק אבל בשנה האחרונה הריבית עלתה ביחס לשנים האחרונות.
השאלה :עדיין צריך לשלם עמלת פירעון?
אתה יכול לשלוח לנו את צורת החישוב של עמלת הפירעון עליו מתבסס הבנק
וכך נוכל לבדוק מה יותר משתלם להחזיר
תודה רבה
על הכול
שמואל
שלום שמואל,
אם הריבית כיום גבוהה יותר, לא תצטרך לשלם עמלת פרעון
יש בבלוג מספר מאמרים בנושא חישוב עמלת פירעון מוקדם
בהצלחה
האם פרעון חלקי של משכנתא אינו בהכרח מחזור ולא יגרור קביעת ריביות מחדש על הסכום שנותר?
נגיד שיש לי משכנתא בריבית קבועה בריבית 3% והריביות עלו ועכשיו הם 6% בממוצע.
אני פורע חצי מהסכום וחצי משאיר.
האם הבנק לא משנה את הריבית על יתרת המשכנתא?
שלום מאיר,
הריבית בפרעון נשארת אותו הדבר
בהצלחה
אני מעוניין לקחת משכנתא גבוהה ב 150,000 ש"ח ממה שאני צריך בפועל. להגדיל בכך את מרכיב הפריים.
את אחד המסלולים האחרים להגדיר מראש כמיועד לסילוק מיידי.
האם עדיף לסלק משתנה כל 5 , או קבועה?
שלום אורי,
משתנה
בהצלחה
פניתי לבנק בבקשה למחזר שליש מהמשכנתא שלקחתי לפני 8 שנים בריבית P-0.35.
כיום ע"פ הפרסום ניתן לקבל ריבית של P-0.95.
לדברי הבנק לא ניתן לקבל ריבית כזו משום שזה הפסד לבנק.
היתכן? הרי ע"פ תנאי הלוואת הפריים ניתן לפרוע ולסלק בכלל עת.
האם זה חוקי מבחינת הבנק?
האם הפתרון היחידי לפנות לבנק אחר?
שלום חלי,
1. הריביות כיום ממש אינן p-0.95% – גם במשכנתאות חדשות הריבית הנמוכה ביותר שיצא לי לראות בשנתיים האחרונות היא P-0.8% (וגם זה הפך לנדיר)
2. בכל מקרה, במחזור הריביות לא יהיו כמו במשכנתא חדשה
3. זה בהחלט חוקי מבחינת הבנק, זכותו לתת הצעה בהתאם לראות עיניו והרווחיות שלו – תוכלי לפנות לבנק אחר אבל אני לא רואה מצב שבו את מקבלת תנאים כפי שציינת
בהצלחה