מה הקטע עם השקעות נדל"ן בחו"ל והאם זה כדאי?

היום ברשותכם אקח אתכם לטיול קטן בחו"ל, כבר הרבה שנים שנושא של השקעות נדל"ן בחו"ל נמצא בכותרות ועד כה נמנעתי מלדבר על הנושא.

יחד עם זאת, היו לא מעט בקשות כאן בבלוג לפשט את הנושא ולכתוב עליו (במיוחד בפוסט יום הולדת שבו ביקשתי עזרה מכם למציאת חומרים חדשים) ולכן אני כן רואה לנכון לכתוב בכמה מילים על הנושא ולפי דרישה אני אשתדל להרחיב בעתיד.

הקדמה:

אני חייב לומר שאני לא מומחה גדול בנושא, ההבנה שלי מגיעה מקריאת החומר הכתוב באינטרנט, שיחה עם חברים וגם התנסות קצרה שטרם הסתיימה.

לכן, כל מה שאכתוב כאן לא יהיה מדויק ב-100% ואם אתם שוקלים לקפוץ למים כדאי לשקול לקחת איש מקצוע שילווה אתכם.

במידה ותהיה מכם דרישה, אארח כאן בבלוג אנשי מקצוע שיוכלו לתת לכם יותר פרטים ומן הסתם הם יהיו יותר קונקרטיים ומדויקים.

הדוגמאות בפוסט יתייחסו להשקעות נדל"ן בארה"ב, אבל העקרונות הכלליים דומים גם במדינות אחרות כגון גרמניה וספרד.

אז יאללה בואו נתחיל, על מה כולם מדברים?

סוגי ומטרות ההשקעה

כשמדברים על רכישת נכס בארה"ב, בדרך כלל מדובר על 2 סוגי ומטרות השקעה מרכזיים:

1. קניה, שיפוץ ומכירה מיידית
   פה מדובר על איתור נכס שבדרך כלל זקוק לשיפוץ כבד, ובגלל זה יימכר משמעותית פחות ממחיר השוק.
   אתם כביכול רוכשים אותו, משפצים אותו ובסיום השיפוץ אתם מיד מוכרים אותו וגורפים לעצמכם את הרווח היזמי מהעניין.
   
   ניתן דוגמא:
   – רכשתם נכס ב-50,000$
   – שיפצתם אותו ב-20,000$
   – מכרתם אותו ב-90,000$
   – הרווח: 20,000$ (לפני הוצאות מימון)
2. קניה והשכרה לטווח קצר / ארוך ומכירה
   פה מדובר על איתור נכס (לאו דווקא שזקוק לשיפוץ), השכרתו לדיירים מקומיים ולאחר כמה שנים מכירת הנכס.
   בשונה מהסעיף הקודם, פה יש לכם מדי חודש דמי שכירות שאתם מקבלים ובסוף אתם בשאיפה לקבל גם את ההחזר על ההשקעה שלכם (בשאיפה שמחירי הדירות יעלו ואתם תמכרו ביותר ממה שרכשתם).
   
   ניתן דוגמא:
   – רכשתם נכס ב-50,000$
   – השכרתם אותו ל-3 שנים ב-800$ לחודש (9,600$ בשנה ו-28,800$ בשלוש שנים)
   – מכרתם אותו כעבור שלוש שנים ב-60,000$
   הרווח: 28,800$ מדמי שכירות + 10,000$ מהמכירה – סה"כ: 38,800$ (לפני הוצאות מימון)
   

איך עושים את זה?

אני מניח שרובנו לא יודעים איך לרכוש נכס בארצות הברית מכיוון שקיימים לא מעט חסמים – צריך לטוס לשם, לדעת איפה לקנות, לדעת מה מחיר השוק וכו', ואם אתם גם רוצים להשכיר אותו אז אתם צריכים גם חברת ניהול שתשכיר אותו עבורכם ותטפל בנכס לאחר שיושכר.

לשם כך,
יש חברות שזה המקצוע שלהן – הן יודעות (או לפחות אמורות לדעת) לאתר נכסים זולים באיזורי ביקוש, לשפץ אותם (אם מדובר על המטרה הראשונה) ו/או להשכיר אותם ולטפל בהם (אם מדובר במטרה השניה), וכמובן למכור אותם בסופו של דבר (פה מדובר על שתי המטרות).

לחברות הניהול אתם תשלמו דמי ניהול חודשיים או תשלום פיקס עבור רכישה ומכירה (כלומר, עבור השירותים הנ"ל).

מודל נוסף שקיים הוא מודל בו אתם לא הבעלים של הדירה אלא נותנים הלוואה בריבית גבוהה יחסית ליזם או לאותה חברת הניהול והם אלה שנרשמים כבעלי הדירה ואתם נרשמים כנותני ההלוואה (אתם מחליפים את הבנק בעצם)  – כלומר, אתם אלו שנותנים להם משכנתא והם אמורים להחזיר לכם את הכסף בסיום הפרויקט.

הרווח הצפוי בהשקעה בנדל"ן בחו"ל

יש כאן נעלם לא קטן בכלל, כי מדובר על איזורים שאנחנו לא מכירים ויחד עם זאת גם חברות ניהול או אנשים מסוימים שאנחנו לא מכירים וכל מה שנותר לנו זה לסמוך עליהם (ודי קשה לסמוך על מישהו כשמדובר על הרבה מאוד כסף).

יחד עם זאת, השקעה בארה"ב מתומחרת כיום בכ-8%-12% תשואה שנתית (לפני מסים) וזו תשואה יפה מאוד בהשוואה לריביות שמציעים האפיקים היותר סולידיים וגם יחסית להשקעה בשוק ההון.

הסיכונים ברכישת נדל"ן בחול להשקעה

הגענו לחלק הכי מעניין – יש בנושא הזה המון (אבל המון) סיכונים. אני אנסה למנות אותם, אבל אני בטוח שקיימים נוספים ואתם מוזמנים להוסיף אותם בתגובות.

1. חברת הניהול
   מכיוון שאנחנו לא יודעים לרכוש נכס לבד ולהשכיר אותו, אנו צריכים להתנהל מול חברת ניהול שאנחנו אמורים לסמוך עליה שהיא תרכוש עבורנו את הנכס, תמכור אותו וגם תטפל בו בזמן שיהיה שלנו.
   מכיוון שהתחום הזה הוא יחסית חדש (התפתח בעיקר בעשור האחרון), יהיה לנו קשה למצוא חברת ניהול אמינה ב-100% ונצטרך להתבסס לרוב על המלצות ממקורות ראשונים.
2. הנדל"ן בארה"ב
   הסיבה שהתשואות מאוד גבוהות היא שמחירי הנדל"ן ירדו בעשרות אחוזים בשנת 2008-2009 עקב המשבר הכלכלי.
   אז נכון שמספר שנים שהנדל"ן בארה"ב נמצא בתנופה והמחירים עולים, אבל אף אחד לא מבטיח לנו שמקרה כזה לא יחזור והמחירים עלולים לצנוח שוב.
   
   כמו כן, נכון שגם בארץ יש סיכוי שהמחירים יירדו, אבל ניסיון העבר מוכיח לנו שהסיכון שם הרבה יותר גדול מאשר פה, והסיכוי לקריסת מחירים ומשבר עמוק עדיין קיים ואי אפשר להתעלם ממנו.
3. הביטחונות על הנכס
   כאשר אתם רוכשים דירה בישראל, יש עו"ד שתפקידו להגן עליכם מפני עקיצות, לרשום את הבעלות שלכם בנכס ולהבטיח לכם ראש יחסית שקט שהכל בסדר.
   כאשר אתם רוכשים דירה בארה"ב אז כמובן שגם כל זה אמור להתקיים ואתם אמורים להירשם כבעלי הדירה (או אם נתתם הלוואה, אתם אמורים לקבל "הערת אזהרה" על הנכס ולהירשם כבעלי המשכנתא).
   אבל מכיוון שלרוב מדובר על רכישה מרחוק, השליטה שלכם מאוד מוגבלת ואתם זקוקים לבטחונות וערבויות נוספות שלא תמיד יגיעו (במיוחד כאשר ההבנה שלכם בתחום לא רחבה).
   
   מה יקרה לדוג' אם העברתם כסף למישהו והוא לא רשם אתכם כבעלי הנכס? איפה תתבעו אותו? מה הבטחונות שאתם מקבלים מרגע העברת הכסף לחברת הניהול ועד לרישום הנכס על שמכם?
   אז כמובן, שכולם יציעו לכם להפקיד את הכסף בנאמנות עד שזה יקרה, אבל פה תצטרכו להשגיח שאכן זה התקיים (אתם בטח זוכרים מה קרה בקבוצות הרכישה בשנים האחרונות שהיו אמורות לעשות את אותו הדבר, אבל בפועל שלשלו את הכסף היישר לכיסם מבלי שזה יגיע לנאמן).
4. תביעות
   נניח שרכשתם דירה בחו"ל ונניח שהיא נרשמה על שמכם ונניח שגם השכרתם אותה במחיר שרציתם והתחלתם לקבל דמי שכירות.
   אבל אז מתגלה לכם שהשוכר כבר לא משלם לכם את השכירות ובמקביל גם לא רוצה להתפנות מהבית (אני חייב להודות שזה יכול לקרות גם בארץ וזה ממש לא יהיה נעים לכם, אבל בארץ יהיה לכם הרבה יותר קל להתמודד עם זה בגלל הקרבה, ועל אף שדווקא בארה"ב נושאים כאלה מוסדרים מבחינה חוקית במדינות רבות).
   
   בארה"ב תצטרכו לסמוך על חברת הניהול שתנהל עבורכם את המלחמות האלו ואם היא לא תצליח אתם תהיו אלו שתצטרכו לנסוע לארה"ב, לשכור עו"ד ולהתחיל במלחמות לפינוי המושכר ולהשבת הכספים.
   
   זוהי רק דוגמא אחת למקרה שיכול לקרות, אני יכול לחשוב על עוד כמה דוגמאות שבהן תצטרכו להגיע לארה"ב בשביל לעמוד על זכויותיכם וגם אם, נניח שהטיסה לא מפחידה אותנו והיא אפילו קצת כיפית, ההתמודדות המשפטית עם החוקים הלא מוכרים, השפה הזרה וכו' היא חסם מרכזי שיש לתת עליו את הדעת.
5. מימון ומיסוי
   שימו לב שבנקים בישראל לא ממשכנים נכסים הנרכשים בחו"ל, ולכן תצטרכו לגייס את הכסף ממקורות אחרים (שימוש בהון עצמי, משכון נכס קיים או לקיחת הלוואה בנקאית לכל מטרה) – לכן, יהיה עליכם לבצע חישוב כדאיות גם בהסתמך על עלויות המימון שלכם.
   
   כמו כן, יש להתייעץ עם גורם המתמחה בנושאי מיסוי בנושאים הרלוונטיים לעסקה (היכן משלמים, מה גובה המס, מה ההשלכות עם יש הכנסות נוספות וכו') – מכיוון שגם עלויות אלה יכולות לקזז את תשואה פוטנציאלית ואת כדאיות ההשקעה.
   

לסיכום, השקעה בנדל"ן בחו"ל כדאית או לא כדאית?

השאלה הזאת תלויה כמובן במגוון נושאים, ויש לבחון כל מקרה לגופו.

אני אנסה לחלק את התשובה לשני חלקים עיקריים:

1. זה עשוי להיות כדאי כי התשואות גבוהות ונראה שיש באמת הזדמנות אמיתית לנצל מצב שוק נתון.
2. זה מאוד מסוכן ויש לבחור בקפידה את האנשים הנכונים שיעשו זאת עבורכם, להבין את הסיכונים שיש בשוק בארה"ב (קריסת מחירים וכו') וחובה יהיה עליכם לקחת עו"ד (מטעמכם ורק מטעמכם) שייתן את הדעת על כל התהליך וידליק לכם את הנורות האדומות כאשר הוא מריח משהו לא כשר.

אני מניח שיש לכם לא מעט שאלות ותובנות – כמו שציינתי בהתחלה, אני לא מומחה הגדול ביותר בתחום, אלא רק ניסיתי לפשט לכם מעט את הנושא שעליו רבים מדברים בשנים האחרונות.

אשמח מאוד לשמוע את הדעות שלכם ואני מבטיח לענות בהקדם – כמו כן, במידה ותהיה דרישה מכם אשמח לארח בעתיד בבלוג אנשי מקצוע שמבינים בתחום יותר ממני ולשמוע מפיהם על הסיכונים וההזדמנויות.

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.