היום ברשותכם אקח אתכם לטיול קטן בחו"ל, כבר הרבה שנים שנושא של השקעות נדל"ן בחו"ל נמצא בכותרות ועד כה נמנעתי מלדבר על הנושא.
יחד עם זאת, היו לא מעט בקשות כאן בבלוג לפשט את הנושא ולכתוב עליו (במיוחד בפוסט יום הולדת שבו ביקשתי עזרה מכם למציאת חומרים חדשים) ולכן אני כן רואה לנכון לכתוב בכמה מילים על הנושא ולפי דרישה אני אשתדל להרחיב בעתיד.
הקדמה:
אני חייב לומר שאני לא מומחה גדול בנושא, ההבנה שלי מגיעה מקריאת החומר הכתוב באינטרנט, שיחה עם חברים וגם התנסות קצרה שטרם הסתיימה.
לכן, כל מה שאכתוב כאן לא יהיה מדויק ב-100% ואם אתם שוקלים לקפוץ למים כדאי לשקול לקחת איש מקצוע שילווה אתכם.
במידה ותהיה מכם דרישה, אארח כאן בבלוג אנשי מקצוע שיוכלו לתת לכם יותר פרטים ומן הסתם הם יהיו יותר קונקרטיים ומדויקים.
הדוגמאות בפוסט יתייחסו להשקעות נדל"ן בארה"ב, אבל העקרונות הכלליים דומים גם במדינות אחרות כגון גרמניה וספרד.
אז יאללה בואו נתחיל, על מה כולם מדברים?
סוגי ומטרות ההשקעה
כשמדברים על רכישת נכס בארה"ב, בדרך כלל מדובר על 2 סוגי ומטרות השקעה מרכזיים:
- קניה, שיפוץ ומכירה מיידית
פה מדובר על איתור נכס שבדרך כלל זקוק לשיפוץ כבד, ובגלל זה יימכר משמעותית פחות ממחיר השוק.
אתם כביכול רוכשים אותו, משפצים אותו ובסיום השיפוץ אתם מיד מוכרים אותו וגורפים לעצמכם את הרווח היזמי מהעניין.
ניתן דוגמא:
– רכשתם נכס ב-50,000$
– שיפצתם אותו ב-20,000$
– מכרתם אותו ב-90,000$
– הרווח: 20,000$ (לפני הוצאות מימון) - קניה והשכרה לטווח קצר / ארוך ומכירה
פה מדובר על איתור נכס (לאו דווקא שזקוק לשיפוץ), השכרתו לדיירים מקומיים ולאחר כמה שנים מכירת הנכס.
בשונה מהסעיף הקודם, פה יש לכם מדי חודש דמי שכירות שאתם מקבלים ובסוף אתם בשאיפה לקבל גם את ההחזר על ההשקעה שלכם (בשאיפה שמחירי הדירות יעלו ואתם תמכרו ביותר ממה שרכשתם).
ניתן דוגמא:
– רכשתם נכס ב-50,000$
– השכרתם אותו ל-3 שנים ב-800$ לחודש (9,600$ בשנה ו-28,800$ בשלוש שנים)
– מכרתם אותו כעבור שלוש שנים ב-60,000$
הרווח: 28,800$ מדמי שכירות + 10,000$ מהמכירה – סה"כ: 38,800$ (לפני הוצאות מימון)
איך עושים את זה?
אני מניח שרובנו לא יודעים איך לרכוש נכס בארצות הברית מכיוון שקיימים לא מעט חסמים – צריך לטוס לשם, לדעת איפה לקנות, לדעת מה מחיר השוק וכו', ואם אתם גם רוצים להשכיר אותו אז אתם צריכים גם חברת ניהול שתשכיר אותו עבורכם ותטפל בנכס לאחר שיושכר.
לשם כך,
יש חברות שזה המקצוע שלהן – הן יודעות (או לפחות אמורות לדעת) לאתר נכסים זולים באיזורי ביקוש, לשפץ אותם (אם מדובר על המטרה הראשונה) ו/או להשכיר אותם ולטפל בהם (אם מדובר במטרה השניה), וכמובן למכור אותם בסופו של דבר (פה מדובר על שתי המטרות).
לחברות הניהול אתם תשלמו דמי ניהול חודשיים או תשלום פיקס עבור רכישה ומכירה (כלומר, עבור השירותים הנ"ל).
מודל נוסף שקיים הוא מודל בו אתם לא הבעלים של הדירה אלא נותנים הלוואה בריבית גבוהה יחסית ליזם או לאותה חברת הניהול והם אלה שנרשמים כבעלי הדירה ואתם נרשמים כנותני ההלוואה (אתם מחליפים את הבנק בעצם) – כלומר, אתם אלו שנותנים להם משכנתא והם אמורים להחזיר לכם את הכסף בסיום הפרויקט.
הרווח הצפוי בהשקעה בנדל"ן בחו"ל
יש כאן נעלם לא קטן בכלל, כי מדובר על איזורים שאנחנו לא מכירים ויחד עם זאת גם חברות ניהול או אנשים מסוימים שאנחנו לא מכירים וכל מה שנותר לנו זה לסמוך עליהם (ודי קשה לסמוך על מישהו כשמדובר על הרבה מאוד כסף).
יחד עם זאת, השקעה בארה"ב מתומחרת כיום בכ-8%-12% תשואה שנתית (לפני מסים) וזו תשואה יפה מאוד בהשוואה לריביות שמציעים האפיקים היותר סולידיים וגם יחסית להשקעה בשוק ההון.
הסיכונים ברכישת נדל"ן בחול להשקעה
הגענו לחלק הכי מעניין – יש בנושא הזה המון (אבל המון) סיכונים. אני אנסה למנות אותם, אבל אני בטוח שקיימים נוספים ואתם מוזמנים להוסיף אותם בתגובות.
- חברת הניהול
מכיוון שאנחנו לא יודעים לרכוש נכס לבד ולהשכיר אותו, אנו צריכים להתנהל מול חברת ניהול שאנחנו אמורים לסמוך עליה שהיא תרכוש עבורנו את הנכס, תמכור אותו וגם תטפל בו בזמן שיהיה שלנו.
מכיוון שהתחום הזה הוא יחסית חדש (התפתח בעיקר בעשור האחרון), יהיה לנו קשה למצוא חברת ניהול אמינה ב-100% ונצטרך להתבסס לרוב על המלצות ממקורות ראשונים. - הנדל"ן בארה"ב
הסיבה שהתשואות מאוד גבוהות היא שמחירי הנדל"ן ירדו בעשרות אחוזים בשנת 2008-2009 עקב המשבר הכלכלי.
אז נכון שמספר שנים שהנדל"ן בארה"ב נמצא בתנופה והמחירים עולים, אבל אף אחד לא מבטיח לנו שמקרה כזה לא יחזור והמחירים עלולים לצנוח שוב.
כמו כן, נכון שגם בארץ יש סיכוי שהמחירים יירדו, אבל ניסיון העבר מוכיח לנו שהסיכון שם הרבה יותר גדול מאשר פה, והסיכוי לקריסת מחירים ומשבר עמוק עדיין קיים ואי אפשר להתעלם ממנו. - הביטחונות על הנכס
כאשר אתם רוכשים דירה בישראל, יש עו"ד שתפקידו להגן עליכם מפני עקיצות, לרשום את הבעלות שלכם בנכס ולהבטיח לכם ראש יחסית שקט שהכל בסדר.
כאשר אתם רוכשים דירה בארה"ב אז כמובן שגם כל זה אמור להתקיים ואתם אמורים להירשם כבעלי הדירה (או אם נתתם הלוואה, אתם אמורים לקבל "הערת אזהרה" על הנכס ולהירשם כבעלי המשכנתא).
אבל מכיוון שלרוב מדובר על רכישה מרחוק, השליטה שלכם מאוד מוגבלת ואתם זקוקים לבטחונות וערבויות נוספות שלא תמיד יגיעו (במיוחד כאשר ההבנה שלכם בתחום לא רחבה).
מה יקרה לדוג' אם העברתם כסף למישהו והוא לא רשם אתכם כבעלי הנכס? איפה תתבעו אותו? מה הבטחונות שאתם מקבלים מרגע העברת הכסף לחברת הניהול ועד לרישום הנכס על שמכם?
אז כמובן, שכולם יציעו לכם להפקיד את הכסף בנאמנות עד שזה יקרה, אבל פה תצטרכו להשגיח שאכן זה התקיים (אתם בטח זוכרים מה קרה בקבוצות הרכישה בשנים האחרונות שהיו אמורות לעשות את אותו הדבר, אבל בפועל שלשלו את הכסף היישר לכיסם מבלי שזה יגיע לנאמן). - תביעות
נניח שרכשתם דירה בחו"ל ונניח שהיא נרשמה על שמכם ונניח שגם השכרתם אותה במחיר שרציתם והתחלתם לקבל דמי שכירות.
אבל אז מתגלה לכם שהשוכר כבר לא משלם לכם את השכירות ובמקביל גם לא רוצה להתפנות מהבית (אני חייב להודות שזה יכול לקרות גם בארץ וזה ממש לא יהיה נעים לכם, אבל בארץ יהיה לכם הרבה יותר קל להתמודד עם זה בגלל הקרבה, ועל אף שדווקא בארה"ב נושאים כאלה מוסדרים מבחינה חוקית במדינות רבות).
בארה"ב תצטרכו לסמוך על חברת הניהול שתנהל עבורכם את המלחמות האלו ואם היא לא תצליח אתם תהיו אלו שתצטרכו לנסוע לארה"ב, לשכור עו"ד ולהתחיל במלחמות לפינוי המושכר ולהשבת הכספים.
זוהי רק דוגמא אחת למקרה שיכול לקרות, אני יכול לחשוב על עוד כמה דוגמאות שבהן תצטרכו להגיע לארה"ב בשביל לעמוד על זכויותיכם וגם אם, נניח שהטיסה לא מפחידה אותנו והיא אפילו קצת כיפית, ההתמודדות המשפטית עם החוקים הלא מוכרים, השפה הזרה וכו' היא חסם מרכזי שיש לתת עליו את הדעת. - מימון ומיסוי
שימו לב שבנקים בישראל לא ממשכנים נכסים הנרכשים בחו"ל, ולכן תצטרכו לגייס את הכסף ממקורות אחרים (שימוש בהון עצמי, משכון נכס קיים או לקיחת הלוואה בנקאית לכל מטרה) – לכן, יהיה עליכם לבצע חישוב כדאיות גם בהסתמך על עלויות המימון שלכם.
כמו כן, יש להתייעץ עם גורם המתמחה בנושאי מיסוי בנושאים הרלוונטיים לעסקה (היכן משלמים, מה גובה המס, מה ההשלכות עם יש הכנסות נוספות וכו') – מכיוון שגם עלויות אלה יכולות לקזז את תשואה פוטנציאלית ואת כדאיות ההשקעה.
לסיכום, השקעה בנדל"ן בחו"ל כדאית או לא כדאית?
השאלה הזאת תלויה כמובן במגוון נושאים, ויש לבחון כל מקרה לגופו.
אני אנסה לחלק את התשובה לשני חלקים עיקריים:
- זה עשוי להיות כדאי כי התשואות גבוהות ונראה שיש באמת הזדמנות אמיתית לנצל מצב שוק נתון.
- זה מאוד מסוכן ויש לבחור בקפידה את האנשים הנכונים שיעשו זאת עבורכם, להבין את הסיכונים שיש בשוק בארה"ב (קריסת מחירים וכו') וחובה יהיה עליכם לקחת עו"ד (מטעמכם ורק מטעמכם) שייתן את הדעת על כל התהליך וידליק לכם את הנורות האדומות כאשר הוא מריח משהו לא כשר.
אני מניח שיש לכם לא מעט שאלות ותובנות – כמו שציינתי בהתחלה, אני לא מומחה הגדול ביותר בתחום, אלא רק ניסיתי לפשט לכם מעט את הנושא שעליו רבים מדברים בשנים האחרונות.
אשמח מאוד לשמוע את הדעות שלכם ואני מבטיח לענות בהקדם – כמו כן, במידה ותהיה דרישה מכם אשמח לארח בעתיד בבלוג אנשי מקצוע שמבינים בתחום יותר ממני ולשמוע מפיהם על הסיכונים וההזדמנויות.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
מבחינת השקעות נדל"ן בארה"ב קיימת נישה נוספת אותה לא הזכרת והיא הצטרפות לחברה שעיסוקה איתור נדלן להשבחה , ריכוז מספר משקיעים המעוניינים להשקיע בהשבחה, הקמת חברה להשבחת הנכס בה השותפים הם המשקיעים והחברה המרכזת את הפרוייקט ומבצעת אותו ומוכרת בזמן נתון את הדירות . כמובן שישנם סיכונים להם צריך להיות ערים
שלום איציק,
אתה צודק וקיבלתי על כך מספר פניות,
ארחיב על זה בפוסט הבא
תודה
יש גם את נושא הנדל"ן המסחרי שלא ציינת.
אשמח אם תארח כאן בבלוג איש שזהו עיסוקו, שיוכל לתת יותר פרטים, ומידע, וטיפים ממה להזהר וכד'… אפשר גם מישהו עם הצלחות בתחום- שיוכל לתת השראה וכד'.
תודה על הפוסט!
תודה על התוספת אלון, בהחלט אשתדל
בנוסף למה שכתבת
כדי לבחון כדאיות, צריך לקחת בחשבון גם את כל ההוצאות
ביניהן: רו"ח אמריקאי (בארץ) להגשת דוח לרשויות המס באמריקה
רו"ח ישראלי, כי ההשקעה מחויבת בדיווח ותשלומי מס בארץ
בהחלט חשוב ענת, תודה על התוספת
שאלה:
מבחינת הרישום אין בעיה לאזרח זר להיות בעלים של נכס? גם לא באירופה? זה תהליך פשוט?
לאזרח זר אין כל בעיה לקנות נכס בחו"ל, בעבר רכשתי נכסים במזרח אירופה ושם בזמנו היתה מגבלה מתקופת הקומוניזם, היה ניתן לרכוש דירה כאזרח זר אך את האדמה רק אזרח מקומי יכול היה לרכוש. כיום יתכן וחוק זה שונה עם הצטרפות מדינות אלו לאיחוד האירופי.
תודה רבה על השיתוף והמידע המועיל רוני!
שלום יקי,
שאלה טובה, אני מאמין שאין בעיה עם זה
אבל אשתדל לבדוק ביתר פירוט
בהצלחה
משהו אחד לא ברור לי במה שתיארת ואשמח לקבל הסבר.
אמרת שיש מסלול בו אנו כמשקיעים נותנים הלוואה בריבית במקום הבנק.
האם זה לא נכון שהריביות בבנקים מאוד נמוכות? נשמע לי שלא נוכל בתור משקיעים להתחרות
בכדאיות של הריביות של הבנקים.
מצד שני אתה יכול לבוא ולומר שהבנק לא נותן הלוואה לאותם אנשים ולכן הם צריכים מימון חיצוני.
אבל אם כך הדבר, למה שאני ארצה להלוות למישהו שהוא מסורב מהבנק?
אודה לתשובתך
שלום אלכס,
הבנקים לא יתנו למשקיעים כסף בריבית נמוכה לרכישת נכסים בחו"ל
לכן, אתה נכנס פה לתמונה.
אני לא אומר לתת להם כסף אלא לבחון את האפשרות, זה שהם לא יכולים לקבל בבנק מימון לעסקה זה לא אומר שהיא לא כשרה אלא שיש בה סיכונים שיש לבחון אותם
בהצלחה
היי
הייתי לא מזמן בהרצאה לא ממומנת של חברת פאסיפיק הולדינגד שאריחה את פרופ' ירון זליכה
בנוגע להשקעות נדל"ן בחול. האמת שהחברה מציעה רעיון מעניין בו אנחנו בעלי הנכס בטאבו, יחד עם זאת החברה מנהלת בעבורנו את הכל, כולל הכל. גביית די שכירות, מלחמות במקרה והשוכר לא משלם וכו..'
מה דעתך על חברות אלה?? לעניות דעתי אלו יותר מחברות ניהול
שלום אלעד,
לא מכיר את החברות הללו לעומק ולכן מעדיף לא להגיב על חברה ספציפית
בהצלחה
הדרך הנכונה לפעול זה באמצעות למידה והבנה כיצד להתנהל כמשקיע מרחוק, כיצד למצוא ולהחליף חברת ניהול כשצריך, עם איזה אנשי מקצוע מקומיים לעבוד, כיצד למלא דוחות מס בחו"ל ובארץ כדי לשלוט בהשקעה ולחסוך עלויות רואי החשבון, היכן להשקיע משיקולי מס, עלויות רכיש, רמת סיכון ההשקעה ……..
בשורה התחתונה מומלץ ללמוד ולפעול, אלו המצפים שאחרים ירוויחו עבורם עלולים להתאכזב או להיות תלויים באחרים משום שהם לא יודעים כיצד לפעול במידה ומתעוררות בעיות.
בכל השקעה בנדל"ן ולא משנה אם זה בארץ או בחו"ל, במהלך השנים נאלצים להתמודד עם בעיות כאלו או אחרות, במידה ואין ידע כיצד להתנהל, המשקיעים עלולים למכור בזול עסקה טובה.
מאחר ואני פועל כמשקיע גלובלי מאז שנת 99 אני ממליץ על כך, ומניסיוני אני מציע להשקיע בלמידה של התחום.
אני קניתי בשנה האחרונה כמה נכסים בארהב. הסיכוי לעקיצות נמוך יותר מבישראל (מעבירים לחברת טיול לא ישירות למוכר) קל לפנות (500 דולר ואחרי חודש הדייר בחוץ) וזה מאוד רווחי. אני עושה למעלה מ20 אחוז לפני מס. אבל זו עבודה לא קלה. בכל החברות הישראליות שנפגשתי טמון עוקץ, לפעמים קל ולפעמים קשה. הרבה פעמים מוכרים נכסים בסביבות שאמורות להניב 20 אחוז אך המחיר שמבקשים הופך את התשואה ל10 אחוז. במבט ראשון זה נראה אטרקטיבי אך שבודקים קצת יותר לעומק רואים שזו עסקה גרועה. עסקה ראשונה עשיתי מישראל לבד בלי להבין כמעט כלום. זו העסקה הכי פחות טובה שעשיתי אך עדיין טובה משמעותית מכל ההצעות שקיבלתי מעשרות חברות ישראליות, כמובן שכולל את החברה המוזכרת כאן למעלה
ל-עופר צור איתי קשר למייל a2817775@gmail.com
תודה רבה על השיתוף עופר
ל עופר אם תוכל צור איתי קשר למייל 887nak@gmail.com מחפש מישו להתייעץ מה לעשות אם 700000 ש,ח (וואלה תפתח חברת ניהול : ))
תודה רבה על הפוסט המעניין. אשמח אם תארח כאן מומחה בתחום שיסביר את נושא המיסוי בעסקאות האלו.
שלום אילנה,
בהחלט אשתדל
תודה ובהצלחה
מנסיון אישי אני רוצה ליידע אותכם שכיון שרוב הבתים המוצעים בארה"ב הם ישנים מאוד עלות התחזוקה הם יקרים מאוד (הרבה יותר ממה שאומרות לכם חברות הניהול) ויש לקחת את זה בחשבון וכן בשונה מישראל כל בעל נכס מושכר יש לו לנהל תיק ברשויות המס בארה"ב (בפרט כאשר זה בחברת ניהול) וזה עוד עליות לא קטנות (רו"ח אמריקאי דוחות ועוד) ובפרט למי שאינו אזרח אמריקאי
תודה על השיתוף אברהם
יש עוד אופציה שלא הוזכרה ומשווקת המון לאחרונה, זה להצטרף לקבוצת/ קרן משקעים, שקונה בתים למטרת השכרתם. ואז אתה שותף ברווחים באופן יחסיהיתרון שסף הכניסה יותר נמוך, (100- 150 אלף שח), אין לי נסיון בתחום אבל מבירורים שערכתי טוענים שכך הסיכון יותר מתפזר כי גם עם שוכר אחד לא משלם אז ההפסד הזמני מתחלק בכולם. החסרון בעיניי זה שאתה תלוי 100% במנהלי הקבוצה כי כל התשלומים, העברות כספים וגם והאפשרות למכור את החלק היחסי בקבוצה מתבצע דרכם.
שלום זיו,
נכון אתה צודק ואוסיף על זה מידע בפוסטים הבאים
תודה
תודה על ההרחבה לתחום ההשקעות!
באופן אישי אני אשמח אם זה לא יסתכם בפוסט אחד אלא יהפוך לתחילתה של מגמה.
עניינית, אפשרות נוספת שאני מכיר היא קניה של קרנות/ תעודות סל העוקבות אחר מדדי ריט (REIT).
היתרון – פיזור ההשקעה במקומות שונים בעולם והפחתת הסיכונים באופן משמעותי.
החיסרון – עם הסיכון יורד גם פוטנציאל התשואה.
בכל מקרה, מדובר בהשקעה בנדל"ן בחו"ל.
תודה על השיתוף שמואל
שלום,
אני רוצה להעלות נקודה קצת בעייתית, לפחות מבחינתי.
קראתי ב'אודות' שאתה עומד מאחורי הכינוי 'משכנתאמן' ומעדיף שלא לחשוף את זהותך מכיוון ש"עבדתי שנים רבות בתוך המערכת הבנקאית".
אז,
א. מה הקשר? מה אתה בדיוק חושש שעלול להיגרם לך עקב חשיפת שמך שקשור בעיסוקך הקודם? האם אתה חושש שקולגות יראו בבלוג הזה סוג של בגידה או חשיפת סודות מקצועיים? או שזה בעצם לא עיסוק קודם שלך אלא גם עיסוק נוכחי?
ב. אתה שוקל לארח מומחים בתחומים מסוימים בבלוג שלך.. איך תעשה את זה מבלי לחשוף את זהותך? הרי עם הפניה למומחה/ קולגה הראשון זהותך תיחשף בדיוק לאנשים שאתה מנסה למנוע מהם זאת.
ג. והסיבה שבכלל מפריע לי כל העניין – אתה מפרסם בבלוג המלצות ליועצי משכנתא בצירוף הטענה לחוסר ניגוד עניינים, אני מניח גם שזה אחד ממקורות ההכנסה לקיום הבלוג הזה (וזה לגיטימי לחלוטין). אבל זה לא נראה לך קצת בעייתי, ולו בשם ההגינות, שמאחורי המלצות מסוג זה לא עומד לפחות שם של אדם אמיתי? מניין לי כקורא שבאמת אין בהמלצותיך ניגוד עניינים?? ורק אל תטען שמאוחרי ההמלצות עומדים הפוסטים הרבים שאתה כותב (ואני מאוד מכבד ומעריך) ומי שלא מאמין – שלא יקנה, כי גם נוכלות יכולה לבוא בצורה כזו ותמיד יהיו אלו שיפלו ויפגעו.
אם זה לא ברור, אז אני מכבד ומעריך אותך ואת פועלך בבלוג זה וכמובן מאמין שאתה לא נוכל.
אבל בכל זאת אשמח לקבל תשובה ממך על העניין הקטן הזה.
תודה,
טל
שלום טל,
1. במערכת הבנקאית לא "אוהבים" את הבלוג (בלשון המעטה), ומכיוון שאני מגיע לאחר הרבה שנים בתוך המערכת עצמה, אני שומר לעצמי את זכות הפרטיות כדי לא לפגוע בקשרי עבודה כאלה ואחרים.
2. כבר אירחתי בעבר מספר מומחים בבלוג בנושאים שונים (מיסוי, השקעות בארץ וכיו"ב) – את חלקם אני מכיר באופן אישי, וחלקם נמצאים באינטראקציה עם הבחור שמתפעל את האתר ברמה הטכנית עבורי.
אני מזמין כל איש מקצוע בכל תחום רלוונטי לפנות לאתר, ולהציע פוסט אורח שנותן ערך מוסף לגולשים.
3. כל השירותים הניתנים בבלוג הינם בחינם לחלוטין, וכאשר הבלוג עלה לאוויר (דצמבר 2011) לא בוצעה הפניה לאף גורם באף תחום.
גם כיום, ניתן להתייעץ איתי בכל נושא בחינם לחלוטין במסגרת השירות שאני נותן בבלוג, בפייסבוק ובמייל.
ההפניות שמתבצעות להשוואת ייעוץ וביטוח משכנתא, הגיעו לאחר שהחלו להתקבל עשרות בקשות בחודש מגולשים שאמליץ להם על יועץ וכו'.
מי שמעוניין להיעזר ביועץ משכנתא בתשלום, יכול לעשות זאת דרך האתר עם אחד היועצים שנבדקו על-ידי (פגישה ראשונית עם כל אחד מהם הינה בחינם וללא התחייבות).
בנוסף, אני עורך בקרת איכות על השירות ועבודת היועצים ומקבל פידבקים מקהל הגולשים והלקוחות על כך.
שלום ותודה על ההרחבה המעניינת בתחום הנדל"ן.
אני צופה נלהבת בתכנית "מקום תחת השמש" בערוץ החיים הטובים. שם מחפשים דירות נופש באזורים מלאי שמש, בעיקר ספרד, פורטוגל, איטליה ומקומות נוספים. אני מפנטזת על אפשרות כזו, לקנות דירה קטנה (או גדולה) ולנסוע אליה כמה פעמים בשנה ואולי גם להשכיר אותה. האם תוכל להרחיב קצת גם על האפשרויות האלה? תודה.
שלום יעל,
באופן אישי אני פחות מכיר את הנושא הספציפי, אבל אשתדל לארח מישהו שמתמחה בכך
בהצלחה
סיכון נוסף שיש להיות מודעים אליו- שינויים בשער המטבעות.
למשל, אם בשנה מסוימת הרווחתם 10% תשואה משכירות, אך שער הדולר ירד מ 3.9 ל3.5 ש"ח, ואתם ישראלים כך שבסופו של דבר מעניינת אתכם התשואה בשקלים, אז הפסדתם כסף באותה שנה.
אמנם, יש גם סיכוי להרויח במקרה ההפוך- השאלה האם אתם מסוגלים לקחת את הסיכון.
כמובן, אם מדובר במדינה עם כלכלה יציבה פחות- הסיכון נעשה מוחשי הרבה יותר.
תודה על השיתוף יהושע
לשמחתי, אני חובש את שני הכובעים הרלוונטיים כבר מעל לעשור:
יועץ פיננסי למימון ומשכנתאות, ויועץ ובונה תיקי השקעות בנדל"ן (לא ני"ע) בארץ ובחו"ל.
יש לי שלל הערות והארות על הפוסט החביב, אך אגע לרגע בנקודה חשובה שלא הוזכרה (גם בתגובות):
מס ירושה.
קחו זאת בחשבון!
לדוגמא, בארה"ב, למי שאינו אזרח אמריקאי, יש כ-40% מס ירושה על כל סכום מעבר ל-60 אלף דולר…!!!
כל השקעה היא רק חלק מפסיפס כלכלי של אותו משקיע/תא משפחתי.
חשוב לתכנן במאקרו לפני בירורי מיקרו, ולשכלל כל פרט ופרט.
ולזכור להתייעץ ולהתייעץ ולהתייעץ.
בהצלחה לכולם!
תודה על השיתוף אוהד
הציעו לי להשקי בהוספיטלט שליד ברצלונה בספרד.
אני מבין שיש שם סטודנטים והמחירים שם עדיין זולים משמעותית מרחובות ברצלונה הסמוכים.
אני לא מכיר את האזור בכלל. איך אני יכול לבדוק את כדאיות ההשקעה?
שלום עדי,
אישית אני לא מכיר מספיק את השוק הספרדי
תנסה להיעזר בפוסטים האורחים הבאים של אסף לבנת מחברת נדל״ן ספרד בבלוג
בהצלחה