רבים שואלים אותי למה במחשבון המשכנתא החדש בבלוג התוצאות הן מעט שונות ממחשבוני משכנתא אחרים ברשת והסיבה לכך היא שאני מציג לכם שם את הריבית המתואמת ולא את הריבית הנומינלית.
אני יודע ש"קיללתי" אתכם עכשיו אבל אל תדאגו אני מבטיח שעד סוף הפוסט אתם תבינו את ההבדל בין השתיים ותבינו עוד טריק בעולם המשכנתאות (איך מדברים איתנו על ריבית מסוימת ובפועל אנחנו משלמים ריבית אחרת).
אז הנה ההסבר ואני מבטיח לנסות לעשות אותו פשוט
ריבית נומינלית היא הריבית עליה כולם מדברים, לדוגמא אתם מבקשים מהבנק משכנתא בריבית קבועה צמודה ואתם מקבלים הצעה של 6% ריבית לשנה (נכון שזה גבוה, אבל זה רק לשם הדוגמא).
אתם הולכים לבנק מתחרה והוא מוריד לכם את הריבית ל- 5.8%, אתם לא מסתפקים בזה ופונים ליועץ משכנתא חיצוני והוא מבטיח לכם שישיג עבורכם ריבית של 5.5% וכן הלאה והלאה…
המשותף לכל הגורמים הנ"ל הוא שהם דיברו אתכם על ריבית נומינלית, כלומר ריבית שנתית על ההלוואה שלכם.
אבל בפועל אתם לא משלמים את הריבית בסוף השנה אלא בכל חודש וחודש, וכאשר הריבית הזו מתחלקת ל- 12 חודשים בשנה היא הופכת להיות ריבית מתואמת (או אפקטיבית – זה בעצם אותו מושג).
ניתן דוגמא מספרית –
נניח כי אתם לוקחים משכנתא בסך מיליון ₪ ל- 20 שנה.
בבנק החתימו אתכם על ריבית של 6% לשנה,
אז הריבית הנומינלית תהיה כמובן 6% והריבית המתואמת (אפקטיבית) תהיה 6.17% (החישוב נעשה על פי הנוסחה הבאה [1 – 12(0.005 + 1)] ≈ 0.0617 = 6.17%, אבל אל תבקשו ממני להסביר לכם אותה כי זה באמת יהיה קשה, העיקר שתבינו את העיקרון).
למה הריבית המתואמת (האפקטיבית) יקרה יותר מהריבית הנומינלית?
מפני שזו בעצם פעולה של "ריבית דריבית", הרי ה- 6% ריבית אינה מחויבת פעם בשנה אלא פעם בחודש, משמע כל חודש מחייבים אותנו ב- 0.5% ריבית (6/12), כך שבחודש הראשון אנו משלמים 0.5% ריבית ובחודש השני אנחנו משלמים עוד 0.5% ריבית אבל הפעם אנחנו משלמים גם על הריבית מחודש שעבר, בחודש השלישי אנחנו משלמים עוד 0.5% ריבית והפעם שילמנו גם על החודשיים שלפני כן וכך הלאה והלאה עד לסוף השנה.
ניתן להסיק מכך שאם היו מחייבים אותנו בכל יום ויום ולא בכל חודש בחודשו אז הריבית המתואמת (אפקטיבית) הייתה הרבה יותר יקרה מ- 6%.
בכמה זה באמת יותר יקר?
זה משתנה מריבית לריבית ואין כלל אצבע יחיד שניתן לקבוע לפיו, יש מחשבונים שניתן להמיר בהם מריבית נומינלית לריבית מתואמת (אפקטיבית) והפוך, מצ"ב קישור למחשבון כזה של בנק ישראל.
בעיקרון אם נסתכל על הדוגמא מקודם, ריבית נומינלית של 6% הפכה להיות ריבית מתואמת (אפקטיבית) בגובה של 6.17%, ההחזר החודשי על הלוואה של מיליון ₪ ל- 20 שנה יושפע ב- 97 שקל, כלומר אתם תשלמו בפעול כמעט 100 שקל יותר בחודש ממה שחישבתם במחשבון משכנתא (וכמעט 24,000 ש"ח יותר לאורך חיי המשכנתא!).
אז למה אני מציג ריבית מתואמת (אפקטיבית) ולא נומינלית?
כמו שאמרתי בהתחלה, המחשבון משכנתא שלי מציג את התוצאות בריבית מתואמת ולא בנומינלית כמו שעושים שאר מחשבוני המשכנתא ברשת, אתם יודעים שאין לי מטרה לסבך אתכם אלא אני רוצה להראות לכם את האמת מול העיניים.
נכון שכולם מדברים אתכם בנומינלית (זה לא שכולם שקרנים, פשוט זה מה שנהוג בעולם הבנקאות והפיננסים), אבל כשאתם מחשבים את המשכנתא העתידית שלכם אצלי במחשבון אני רוצה שיוצג לכם הסכום הקרוב ביותר לאמת שאותו אתם תשלמו ולא "סכום נומינלי" שהחל מהחודש השני כבר לא יהיה רלוונטי.
אתם יכולים להקליד את הריבית שאמרו לכם בבנק (זו הריבית הנומינלית, אתם זוכרים?), אבל בפועל המחשבון יציג לכם את התוצאה המתואמת (אפקטיבית) שהיא הרבה יותר קרובה למציאות וזה מה שבאמת תשלמו.
מקווה שלא סיבכתי אתכם יתר על המידה, פשוט היה לי חשוב שתבינו את ההבדלים ועוד יותר היה לי חשוב שתדעו למה מחשבון המשכנתא שלי שונה משאר המחשבונים ברשת ותבינו שזה לא חלילה "באג" (למרות שגם המחשבון שלי לא חסין מבאגים כלשהם שיצוצו בטח בעתיד), אלא תבינו שזה רק נועד לשרתכם, לדמות מציאות יותר מדויקת ולהכין אתכם יותר טוב לתשלום החודשי שתשלמו.
תודה על ההסבר והמחשבון !
פשוט מעולה מה שאתה עושה ותורם להבנה עמוקה של התחום !
היי ארתור,
בשמחה ותודה על הפרגון!
בהצלחה
תודה רבה על כל הידע, יישר כח על הרצון ועל העשייה למען האנשים הקטנים והפשוטים שלא מבינים בעולם הפיננסי
היי יהודה,
תודה רבה על הפרגון – כיף לקרוא!
שלום
האם יש אפשרות לאחר הזנת נתונים למחשבון לקבל את לוח הסילוקין המלא ?
היי שחר,
ניתן לקבל לוח סילוקין שמציג את החודש הראשון בכל שנה (הסיבה שהחלטתי לוותר על לוח סילוקין של כל חודש היא מכיוון שזה יוצר עומס נתונים שקשה לעקוב אחריו – מה גם שעלייה בתשלום בין חודש לחודש לפעמים זניחה, אבל מה שכן מעניין זה לראות את המגמה הכללית בין השנים).
כדי לקבל את הלוח, הזן את פרטיך בצד ימין למטה של המחשבון והכל ישלח אליך למייל בתוך מס' דקות.
בהצלחה
תודה רבה על ההסבר, סוף סוף באמת מישהו טרח להסביר לנו, תודה
היי מרואן,
בשמחה ובהצלחה – תודה על הפרגון!
שלום משכנתאמן ושוב תודה מכל הלב..
מה שהצלחתי להבין מהפוסט זה – שריבית נומינלית זה טוב לי, וריבית מתואמת \ אפקטיבית זה לא טוב לי.
מה שלא הבנתי, האם בכל מקרה בסופו של דבר מה שאני יקבל מהבנק זה ריבית מתואמת \ אפקטיבית או שאני יכול לדרוש \ לקבל ריבית נומינלית?
מקווה שהשאלה מובנת..
חיים.
היי חיים,
השאלה בהחלט מובנת.
הבנק תמיד ידבר איתך במושגי ריבית שנקאת "נומינלית", בפועל חישוב ההחזר החודשי הוא מעט מורכב יותר והופך אותה לאפקטיבית.
כלומר, בכל מקרה אתה תשלם את הריבית האפקטיבית.
בהצלחה
good explaination
היי רוני,
תודה רבה על הפרגון!
הי,
הצטרפתי אתמול לאתר שלך ולמדתי ממש המון.
אני עומד לקחת משכנתא של 500,000 ש"ח.
החזר חודשי רצוי 6000 ש"ח בחודש.
אני מעדיף להחזיר את המשכנתא תוך 10~ שנים.
מה המלצתך בבקשה….
תודה,
מוטי
היי מוטי,
1/3 פריים ל- 15 והשאר צמודה קבועה לתקופה קצרה (7-8 שנים)
שלום,
הרגע חזרתי מהבנק וקיבלתי 2 אופציות:
משכנתא ל 500,000
מסלול 1:
166,000 – P-0.9 ל 10 שנים
167,000 – 3.9 קבועה לא צמודה ל 8 שנים
167,000 1.8 קבועה צמודה ל 8 שנים.
החזר חודשי 5,451
מסלול 2:
166,000 – P-0.9 ל 10 שנים
344,000 – 3.9 קבועה לא צמודה ל 8 שנים
החזר חודשי 5,610
מה לדעתך עדיף?
תודה רבה איש מדהים ומקצוען שכמותך.
מוטי
היי מוטי,
אני מעדיף את האופציה השנייה.
בהצלחה
תודה!!!!
ומה שקרה לנו בבנק, בבואנו לחתום על המשכנתא, שמתי לב כי אכן בטבלת הריביות שהחתימו אותנו עליה היו שתי עמודות – אחת ריבית נומינלית – בה הריביות היו כמו שסגרו איתנו, ועמודה נוספת של הריבית האפקטיבית, -בה אכן הריבית היתה גבוהה יותר.
לשאלתי, מה זו הריבית האפקטיבית, ועל מה אני משלמת בעצם בפועל, ענתה לי הפקידה כי בנק ישראל מחייב אותם לכתוב את הריבית האפקטיבית, אבל אין לי מה לדאוג, כי אני אשלם לפי הריבית הנומינלית.
ביקשתי לראות איפה זה כתוב בהסכם בינינו לבין הבנק, שאכן התשלום בפועל מתבצע לפי הריבית הנומינלית, וכמובן שזה לא כתוב בשום מקום, אלא "עליי לסמוך עליהם שזה מה שקורה בפועל, ככה זה אצל כולם".
עכשיו אני מבינה שממש שיקרו לי בפנים במצח נחושה!
מכיוון שעדיין לא קיבלתי את המשכנתא, והריביות שסגרו איתי אז כבר לא רלוונטיות להיום (עברו 12 ימים…), האם יש משהו שאני יכולה לעשות כדי להבטיח לעצמי תשלום של הריבית הנומינלית?
היי ענבר,
לצערי זה אכן קורה מדי פעם שיש נציגים בבנק ש"מקטינים ראש".
בכל אופן, אין לך מה לעשות בנוגע לכך, מכיוון ששיטת החישוב של ההחזר היא ברמה חודשית ולא שנתית – ולכן בכל מקרה תשלמי את האפקטיבית.
פשוט חשוב לשים לב לכך מבחינת תכנון של החזר חודשי.
בהצלחה
תודה רבה על הפוסט, כרגיל, בגובה העיניים…
בטח אפשר לנצל את זה במו"מ מול הנבק ולבקש להקטין את הריבית הנומינאלית, כך שהאפקטיבית תהיה בדיוק מה שהבנק משווק לנו: אם מציעים לי 2.3% נומינאלית, אבקש 2.8 כדי שאפקטיבית זה בדיוק מה שאשלם, 2.3%.
יש לי שאלה בהמשך למחשבון המעולה שלך, פריים ועלות הכסף:
אם אנחנו לוקחים 100 א' במסלול הפריים בריבית 2.35% ל-10 שנים, ההחזר הכולל מסתכם ב-111,976 ש"ח והחזר חודשי 1,031 ש"ח. אם אאריך את התקופה ל-15 שנה, ההחזר הכולל עולה ב-5,939 ש"ח אבל החיסכון שלי כתוצאה מהקטנת ההחזר החודשי הוא 277 ש"ח כל חודש, 3,324 ש"ח בשנה, ככה שכבר אחרי שנתיים אני ברווח לעומת עלות ה"מריחה" של ההלוואה. השאלה היא, אם הכסף הוא זול כל כך, 1.2% בשנה בממוצע על 15 שנים, למה שלא "אמרח" את ההלוואה לכמה שיותר זמן?? היא לא צמודת מדד, אקח את מה שאני חוסכת ואשקיע במשהו אחר (זה מה שהבנקים עושים לנו הרי, לא? לוקחים כסף בזול ומוכרים לנו ביוקר).
אודה מאוד על תשובתך!!
שלום וברכה,
אני תמיד ממליץ להאריך את הפריים על חשבון הקבועות והמשתנות הצמודות.
יחד עם זאת ככל ש"תמרחו" יותר אתם לא תנגסו מהקרן סכומים גדולים וזה לא תמיד ישתלם
צריך למצוא את האיזון בין המסלולים
בהצלחה
הי,
הבנתי (בערך) את ההסבר אבל אם אכן הבנתי נכון, אתה מדבר על ריבית צמודת מדד, האם כל החישובים האלו רלוונטים גם עבור ריבית קל"צ (קבועה לא צמודה)? אם כן, אשמח אם תוכל לומר לי על קל"צ של 3% כמה הריבית האפקטיבית?
תודה מראש וישר כח על מורה הנבוכים,
שחר.
היי שחר,
מדובר על כל הריביות (צמודות מדד, קל"צ, פריים, מט"ח וכיו"ב).
ריבית נומינלית של 3% = ריבית אפקטיבית של 3.04%.
בהצלחה
התכוונתי כמובן ל-2.28% ולא 2.8.. סליחה
מה עושים שרוצים לקנות מגרש ורק אחרי שנה להתחיל לבנות
האים אפשר להתחיל להחזיר משכנתא שנתיים אחרי שקבלתי את הכסף ומה המשמעות של זה מבחינת עלויות
האים צריך לקחת שתי משכנתאות ?
סהכ 900k
הון עצמי 450k
אתה יכול לקחת משכנתא כעת ולבקש גרייס (דחיית תשלום) מהבנק,
אתה חייב לאשר זאת מולם מראש.
תודה רבה כיף לקרוא את הפוסטים שלך כול פעם מחדש.
היי יוסי,
תודה על הפרגון ובהצלחה!
לא הבנתי את המשפט:
"..כך שבחודש הראשון אנו משלמים 0.5% ריבית ובחודש השני אנחנו משלמים עוד 0.5% ריבית אבל הפעם אנחנו משלמים גם על הריבית מחודש שעבר"
מה זאת אומרת על הריבית מחודש שעבר? אני משלם על הקרן שנשאר לי. לא על הריבית ששילמתי כבר. לא?
יכול להיות שלא ניסחתי במדויק.
התכוונתי שבחודש הראשון אני משלם 0.5% ובחודש השני עוד 0.5% וכן הלאה והלאה,
בסיכומים של דבר סך ה- 12*0.5% לא יוצא 6% אלא קצת יותר.
שלום ותודה על השירות הענק שאתה עושה עבורנו
אני קונה מגרש בקרוב. מחירו 800k ויש לי 450k הון עצמי
בעוד שנה ארצה להתחיל לבנות ואז אצטרך עוד 550k מהבנק
היות שאני משלם שכירות לא יהיה באפשרותי להתחיל להחזיר את המשכנתאות עד תום הבניה בערך שנתיים מיום קניית המגרש
מה עושים ? לקחת שתי משכנתאות ?
אחת עכשיו על 350k ועוד אחת בעוד שנה על 550 k?
אפשר להתחיל להחזיר בעוד שנתיים ?
שלום,
1. לוקחים משכנתא עכשיו על הקרקע ובהמשך מרחיבים אותה גם לבניה
2. אתה יכול לבקש גרייס מהבנק (דחיית תשלום) לתקופת הבניה, שים לב שצריך לבקש ולאשר זאת מראש מול הבנק.
בהצלחה
היי משכנתאמן, כתבתי את השאלה הנ"ל בפורום בתפוז, אשמח לשמוע גם את דעתך:
ברשותנו סכום של כ 500000
מעוניינים לקנות דירה שעולה 800000
הכנסה חודשית נטו של שנינו ביחד 16000 , ללא צפי לשינוי, ומניח שיהיו 2 ילדים מתישהו ב 5 השנים הקרובות.
מתלבטים בין 2 אפשרויות:
1.רכישת הדירה בהון עצמי משותף של שנינו 500000 – כלומר משכנתא של כ 300000.
2. רכישת דירה בהון עצמי של 300000 (משכנתא של 500000) ובנוסף רכישת דירה נוספת להשקעה שעולה כ 450000 עם הון עצמי של 200000 (משכנתא של 250000) והשכרתה.
על השכירות אפשר לקבל כ 2000 ש"ח , מה שמכסה במלואו את תשלום המשכנתא השניה.
לפי חישובים שעשיתי – ההפרש בהחזר הכולל בין משכנתא של 500 למשכנתא של 300 עומד על כ 280000 (כולל הצמדות וכו), וההפרש בתשלום החודשי הוא כ 1200 ש"ח בחודש.
מצד שני בסוף התקופה נשארת דירה שאפשר למכור ולקבל עליה (בתקווה) יותר מ 450000 מחיר הקניה, כך שהרווח הוא לפחות 450-280 ->170 אלף ש"ח
ברורים לי הסיכונים באפשרות השניה (אם לא נמצא שוכר, אם מחירי הדירות ירדו דרסטית, החזר חודשי גבוה יותר) לכן אני די חושש ממנה למרות שהיא יותר משתלמת מבחינה כלכלית נטו.
אשמח לשמוע את דעתך , ואם אין איזשהו פאק בחישוב שלי.
תודה!
שלום וברכה,
השאלה היא לא כל כך כלכלית.
אם אתה חושב שאתם מסוגלים לטפל בשוכרים (קח בחשבון שדירה זולה מביאה איתה "שוכרים בעלי מאפיינים כלכליים חלשים") ובכל העניינים, אני חושב שזה משתלם לרכוש דירה להשקעה בנוסף לדירה הנרכשת למגורים.
כמובן שהשאלה הזו יותר "רחבה" וצריכים להכנס לכאן שיקולים נוספים (עבודות, הכנסה, ביטחון עתידי, מתי תשקלו להחליף את הדירה שלכם ליותר גדולה ועוד).
מאוד יהיה קשה לי לייעץ מרחוק על הסוגיה הנ"ל.
בכל מקרה שיהיה המון בהצלחה
שלום לך אדון משכנתאמן
היום יש חוק חדש שדירה שניה אפשר לקבל עד 50 % משכנתא
השאלה שלי אם אני אומר לבנק שהדירה שאני גר בה אני הולך למכור אותה
אז ההלואה שאני רוצה זה נקרא לגבי משכנתא אולי דירה ראשונה והיה אפשר לקבל 70%
שלום ישראל,
תוכל לקרוא בפוסט הזה על ההגבלות החדשות של בנק ישראל ומה השלכותיהן על משדרגי דיור.
בהצלחה
משכנתאמן יקר, השאלה שלי לגבי תקופת הפריים , 10 או 15, לא הייתה תיאורטית, אודה מאוד אם תתייחס, תודה!
תגדירי בבקשה יותר מדויק את השאלה,
במידה וזה ניתן לחישוב אתן לך בשמחה את הדרך לחשב.
שלום
אני בודק כיום אם כדאי לי למחזר משכנתא. יש ךי שתי שאלות:
1. איך אפשר לבדוק את חישוב עמלת ההיוון שהבנק דורש עבור סילוק מוקדם? האם יש איזה אתר ממשלתי שנותן את החישוב?
2. הלכתי לכמה בנקים לשמוע הצעות וכשאני מציין שיש לי הצעה יותר טובה מבנק אחר, הם אומרים לי "תביא ת זה בכתב ואז נשפר". מה אתה חושב? האם ניתן לבקש הצעה בכתב? זה מעצבן שהם פשוט לא יכולים לתת את ההצעה הכי טובה שלהם (וברור שאני לקוח עם סיכון נמוך).
שלום וברכה,
1. מחשבון לחישוב עמלת פרעון מוקדם תמצא באתר בנק ישראל (כנס לקישור הזה, תבחר בקובץ האמצעי באמצע וכשייפתח לך הקובץ תבחר בגליון של המחשבון).
כמובן שתוכל לדבר גם עם שירות הלקוחות בבנק ולקבל את המידע המדויק.
2. ככה הבנקים עובדים, אכן מעצבן…
בהצלחה
הסבר יפה כשאני לקחתי משכנתא והופיעה ריבית נומינלית שהיתה גבוהה יותר הבחורה מהמשכנתאות לא ידעה לפרש לי מה ההבדל ומהי בכלל ריבית נומינלית. רק לא הבנתי האם אתה מתיחס בדבריך גם למשכנתא בריבית קבועה לא צמודה
חייבת לציין שגם לאחר נטילת המשכנתא אני מתענינת בפוסטים שלך שהם כלכך מפשטים ועוזרים להרבה אנשים. כל הכבוד
תודה על הפרגון נילי!
הריבית הנומינלית / אפקטיבית חלה על כל סוגי המסלולים במשכנתא.
האם ההבדל בין הריבית המתואמת לריבית הנומינאלית, כפי שתיארת בפוסט, לא קיים רק בשיטות פירעון הלוואה שבהן הריבית לא משולמת באופן חודשי אלא מצטברת על הקרן?
באילו שיטות פירעון קיים ההבדל עליו אתה מדבר בפוסט?
היי דוד,
אם אני לא טועה בכל שיטות ההחזר קיים ההבדל בין נומינלי ואפקטיבי (כמובן כאשר מדובר על תשלום ריבית חודשי).
שלום,
זה לא מדוייק, ודוד צודק.
במסלולי החזר רגילים, הריבית משולמת כל חודש (יחד עם חלק מהקרן) ולכן אין תשלום של ריבית דריבית. ההבדל בין ריבית נומינלית לאפקטיבית במקרים אלה הוא בסה"כ ענין של שפה: איך מתרגמים בין ריבית חודשית לריבית שנתית (היה הרבה יותר פשוט אילו היינו עוסקים רק בריבית חודשית, אבל נהוג לתרגם לריבית שנתית, וכאן נוצרת הבעיה). אבל זה לא נכון ש"משלמים" ריבית אפקטיבית "במקום" נומינלית, אלא אם כן מדובר בבלון מלא או משהו כזה ששם ריבית דריבית מצטברת.
חשוב שהבנקים יגדירו את שתי הריביות כדי שלא יהיו ספקות או אי-הבנות לגבי הריבית החודשית על ההלוואה, אבל בהחלט אין כאן שום טריקים או הונאה מצד הבנק.
-שמעון
שמעון שלום,
כפי שכתבתי לתגובות הקודמות, הרעיון שלי לא היה להיות מדויק מבחינה מתמטית אלא להדגיש את השוני בריביות שמוצגים בבנק לבין אלו שישלמו בפועל.
את הקהל שלי (וגם אותי האמת) מעניין הרעיון הכללי ולא ההסבר המתמטי או הסמנטיקה.
תודה רבה על ההערה המפורטת.
ובהצלחה כמובן
אני מצרפת שוב את השאלה:
תודה
——————–
יש לי שאלה בהמשך למחשבון המעולה שלך, פריים ועלות הכסף:
אם אנחנו לוקחים 100 א' במסלול הפריים בריבית 2.35% ל-10 שנים, ההחזר הכולל מסתכם ב-111,976 ש"ח והחזר חודשי 1,031 ש"ח. אם אאריך את התקופה ל-15 שנה, ההחזר הכולל עולה ב-5,939 ש"ח אבל החיסכון שלי כתוצאה מהקטנת ההחזר החודשי הוא 277 ש"ח כל חודש, 3,324 ש"ח בשנה, ככה שכבר אחרי שנתיים אני ברווח לעומת עלות ה"מריחה" של ההלוואה. השאלה היא, אם הכסף הוא זול כל כך, 1.2% בשנה בממוצע על 15 שנים, למה שלא "אמרח" את ההלוואה לכמה שיותר זמן?? היא לא צמודת מדד, אקח את מה שאני חוסכת ואשקיע במשהו אחר (זה מה שהבנקים עושים לנו הרי, לא? לוקחים כסף בזול ומוכרים לנו ביוקר).
אודה מאוד על תשובתך!!
עכשיו הבנתי, תודה על ההבהרה.
צריך לזכור שני דברים:
1. הכסף "זול" לעומת מסלולי משכנתאות אחרים, אם את יודעת להשקיע אותו במקומות אחרים ולהניב יותר ממה שתשלמי על ההלוואה אז בוודאי ובוודאי שווה להשאיר אותו לאורך זמן.
2. צריך גם לזכור שריבית הפריים אינה קבועה ועוד תעלה עם השנים (כך שבשלבים מסוימים סביר שתהיה יותר גבוהה לעומת האפיקים האחרים שבהם את משקיעה).
בהצלחה
אני שוקל לרכוש נכס עסקי (חנות).
האם כדאי לי לעשות את זה באמצעות חברה בע"מ?
האם חברה בע"מ יכולה לקחת משכנתא על נכס עסקי בתנאים דומים (מבחינת הריבית) למשכנתא "רגילה" של דירה?
תודה מראש.
היי רון,
אני לא כל כך מעורה בנושא ולכן לא רוצה לבלבל.
מצטער ובהצלחה
איך עוד לא תבעו אותם על מצגי שוא???
זה הון תועפות.
היי תומר,
זה לא בדיוק מצג שווא כי זהו החישוב החשבונאי להחזר הלוואה ברמה חודשית.
העניין שהוא שכדי לא לסבך אותנו מדברים איתנו בריבית שנתית, ובכל זאת צריך להיות מוכן לנושא ההחזר החודשי האמיתי.
בהצלחה
קודם כל אי אפשר להמלט ממילת תודה על כל המידע הטוב שניתן כאן. אז תודה.
ולשאלה, אני אמור לקחת משכנתא שכוללת הלוואת בלון לחודשיים ימיים עד שאקבל את התשלום האחרון לדירה שמכרתי. (סכום של 400 אלף) עם התנאים החדשים של בנק ישראל המשכנתא (כולל ההלוואת בלון שאמורה לחזור תוך חודשיים תגיע ל 58% (בלעדיי ההלואת בלון 38% ) הלואת הבלון לפי היועץ בבנק נחשבת חלק מההמשכנתא מבחינת אחוזים. האם יש אופציות אחרות שאפשר לבקש מהבנק הלוואה של חודשיים על מנת לא להכניס את המשכנתא לתחום היקר יותר שלה (אני קונה בית יד שנייה לא מקבלן) ?
תודה
היי אבי,
תודה רבה על הפרגון!
הייתי מסביר זאת שוב ליועץ בבנק ומבקש ממנו להתחשב במצב.
כביכול אין דרך פורמלית לא להחשיב את ההלוואה הזו, אבל ייתכן ובשיקול דעת של היועץ הריביות לא ייפגעו
היי משכנתאמן.
תודה על הבלוג הנפלא. נותן חשק לקחת עוד ועוד משכנתאות…
רציתי לשאול, אני עומד לקחת משכנתא בגובה 70% מ925000 ש"ח, קרי: 647500 ש"ח. עם החזרים חודשיים של עד 3000 ש"ח.
חשבתי (על סמך הבלוג שלך אבל אולי אני טועה ולכן אני שואל) לתמהל אותה כך:
82250- הלוואת מדינה מתעודת זכאות קבועה צמודת מדד. ל-25 שנה.
129500- קל"צ ל-20 שנה.
213000 – פריים ל-30 שנה.
222750 – משתנה כל 5 ל-30 שנה
ממה שהבנתי, בהלוואת מדינה אלו הם התנאים. אין מה לשנות, וכמובן שהפריים הוא 33% מההלואה. גם בזה אם אני טועה – תקן אותי.
מה דעתך?
שוב המון תודה. הלוואי ויירבו כמותך בישראל!!!!
היי רפאל,
תודה על הפרגון!
בגדול התמהיל נראה בסדר ומאוזן נכון,
בהצלחה
קצר, קולע, ומופשט.
כרגיל, תענוג לקרוא.
המון תודה וחג שמח איש יקר!
היי דוד,
תודה רבה על הפרגון וחג שמח!
היי,
שמעתי מכמה חברים שההון העצמי שצריך להביא כדי לקחת משכנתא מהבנקים עולה ל 45%, האם שמועה זו נכונה?
תודה
היי הילה,
לא שמעתי דבר כזה.
לדעתי אתה טועה
שהבנק מצהיר על ריבית נומינלית
החישוב עצמו נעשה על בסיס הריבית האפקטיבית
מה שאתה עשית במחשבון חישבת ריבית אפקטיבית
וחילקת שוב ב 12
כל שיצרת החזר שהוא שאינו אמיתי.
אנא בדוק את עצמך
חוץ מזה אתר יפה !!!
היי דובי,
כתבתי כי הבנק מדבר איתנו בנומינלית, אך מכיוון שהתשלום עבור הריבית הוא חודשי ולא שנתי, אנו משלמים אותה כאפקטיבית.
המחשבון עצמו לוקח את הריבית שהזין הגולש (בנומינלית) ומתרגם אותה לריבית חודשית (כלומר אפקטיבית).
ותודה על הפרגון כמובן!
שלום משכנתאמן,
ברשותי דירה(ללא משכנתא) שהקונה מציע פריסה של תשלומים למשך שנה (1.4 מיליון סה"כ).
50 אלך במעמד החתימה, 350 אלף לאחר 45 יום.
500 אלף לאחר חצי שנה מהחתימה ו 500 אלף שנה מהחתימה.
(לקונה יש דירה ללא משכנתא בשיווי 1 מליון שח)
אני קונה בית ב 1.9, זא" אני לוקח משכנתא של 500,000 שח,ואני צריך את הכסף תוך 4 חודשים(לכניסה דיי מידית)
ז"א שיש לי חור של 1 מיליון שאני צריך לקחת עבור הלוואת בוליט לשנה.
האם לקחת את הבוליט ובאיזה מסלול כדאי?
האם יש פתרון יצירתי אחר?
תודה,
מוטי
מוטי שלום,
זה קצת מורכב וצריך להיערך לזה ברצינות.
את הבוליט הייתי לוקח בקבועה צמודה (כי חבל לבזבז את הפריים עליו)
תודה על התגובה,
מה זה אומר לבזבז את הפריים?
לפי המחשבון באתר בריבית פריים יוצא החזר חודשי יותר כדאי מאשר קבועה צמודה.
והסיכון הוא נמוך מאחר שזאת תקופה קצרה לשנה.
שבת שלום,
מוטי
התכוונתי שאם תיקח את הבוליט בפריים לא תוכל לקחת את מלוא האפשרות שלך בפריים (מותר לך עד 1/3) ולכן אתה תפסיד לטווח הארוך מסלול טוב שיכול להיות חלק מהתמהיל שלך.
אז יכול להיות שזה יעלה לך יקר יותר בטווח הקצר (על החלק של הבוליט) אבל לטווח הארוך אתה תרוויח
בהצלחה
תודה רבה,
ההסברים שלך פשוט מצוינים.
מוטי
היי מוטי,
תודה רבה על הפרגון!
שלום משכנתאמן,
שוב, תודה רבה רבה על הבלוג הנהדר, אני לומדת ממנו המון ואני ממליצה עליו לכל מי שמדבר איתי על רכישת דירה ומשכנתא.
הייתי במספר בנקים וקיבלתי ריביות שונות למסלול ריבית משתנה צמודה למדד והבעיה שאני לא יודעת כיצד להשוות בין הבנקים.
בנק אחד נתן לי בסיס ריבית גבוה ומרווח ריבית במינוס,
ושני בנקים אחרים נתנו לי בסיס ריבית נמוך אך מרווח ריבית בפלוס.
אני מבקשת לדעת, האם במסלול זה, חשובה סה"כ הריבית שהבנק מציע, או שאני צריכה גם להתייחס לבסיס הריבית וגם למרווח הריבית?
תודה רבה
אתי
אתי שלום,
העוגנים די דומים בהתנהגותם ולכן הייתי מתייחס לריבית ולא לעוגן ולמרווח
בהצלחה
מר משכנתאמן שלום,
תודה על הבלוג המעניין, יישר כח !
האם אתה יודע לומר מהם רביות טובות עבור המסלולים האלו:
פריים לעשרים שנה
קבוע צמודת מדד לעשר שנים
יורו משתנה כל 3 חודשים לעשרים שנה
תודה מראש
נועם
היי נועם,
תודה על הפרגון!
ריביות עדכניות תוכל למצוא במחשבון משכנתא.
בהצלחה
האם הרבית האפקטיבית של שנה חמישית (לדוגמא) מחושבת גם על כל אחת מארבע השנים הקודמת כך שלמעשה יש כאן ריבית דריבית שתופחת משנה לשנה
כך שבנוסחה של החזקות החזקה של השנה סוף השנה החמישית היא 60
(במקום 12 של סוף השנה הראשונה)
וכמובן תודה תודה תודה לך על הכל !!!!!
שלום עדינה,
לא בטוח שהבנתי את שאלתך.
אבל בעקרון הריבית משולמת ברמה חודשית על יתרת הקרן נכון לאותו רגע.
שלום לך שאלה קטנה בקשר לחישוב שעשית לגבי הריבית האפקטיבית כאשר חישבת את הריבית האפקטיבית לשנה יצא לך 6.17% אך עלינו להעביר את האפקטיבית שנתית לאפקטיבית חודשית ע"י : הוצאת שורש 12 ל (1+0.0617)
ואח"כ לחסר 1..ואז להציב את הריבית האפקטיבית החודשית ב נוסחה של ערך נוכחי של סדרה קבועה PMT המשולמת בכל סוף תקופה במשך n תקופות ?
אשמח לתשובה, תודה מראש
שלום שגיא,
יש משהו בדבריך,
אבל אם אני אתחיל להסביר את זה כאן, אז אני אסתבך ובטוח שהגולשים יסתבכו.
המטרה הייתה להעביר את המסר ולא להיות "נכון" מתמטית, מקווה שהצלחתי.
בכל אופן, תודה על השיתוף
בהצלחה
שלום רב,
אשמח לקבל פירוט נוסף בנוגע למשפט הבא: "ההחזר החודשי על הלוואה של מיליון ₪ ל- 20 שנה יושפע ב- 97 שקל". כיצד בצעת את החישוב הזה?
שלום שירה,
יש קישור בפוסט למחשבון של בנק ישראל להמרה מריבית נומינלית לריבית אפקטיבית.
במחשבון המשכנתא בבלוג זה נעשה באופן אוט' (את מזינה ריבית נומינלית שקיבלת מהבנק והוא מבצע חישוב לפי ריבית אפקטיבית).
משכנתאמן שלום,
משהו לא מסתדר לי עם החישובים. אני מבין שככל הנראה אני מבצע את החישוב לא נכון, אבל לא מצליח לזהות את הטעות.
הנחות:
1. ריבית נומינלית של 6% שווה לריבית אפקטיבית של 6% כאשר מדובר בחיוב חד פעמי בסוף השנה. כלומר, על הלוואה של 1000 ש"ח, התשלום הוא 1060.
2. ברור לי שכאשר מדובר בריבית שמחושבת פעם בחודש, התשלום בסוף השנה יעמוד על 1061.677812. אכן רואים כי הריבית דה-ריבית משפיעה ומתקבל כי שילמנו בסוף השנה ~1.67 יתר (ריבית אפקטיבית 6.167%).
עד כאן הכל טוב וברור.
כאשר אני מכניס לחישוב את ההחזר החודשי למשוואה, אני מתחיל להסתבך!!! על פי ההיגיון (וגם על פי התוצאות שאני מקבל):
– בכל תשלום חודשי, אני משלם 0.5% ריבית על היתרה של הקרן, ובנוסף הרי כל חודש אני מחזיר קצת מהקרן עצמה.
-לאור האמור לעיל, בחודש הבא הקרן קטנה מעט, וה0.5% שאני אשלם בחודש הבא על ייתרת הקרן, קטנים מהתשלום הקודם.
בדוגמא מספרית:
על הלוואה של 1000 ש"ח, בריבית 6% שנתית, בפריסה ל-12 תשלומים מתקבל תשלום חודשי קבוע של ~86.07 ש"ח.
בחודש הראשון התשלום על חשבון הריבית הוא 5 שקלים, והיתרה על חשבון הקרן.
בחודש העוקב, הקרן קטנה ל-918.93 ש"ח, כך שעל הריבית אני אשלם סך של 0.005 כפול היתרה. מתקבל 4.59 ש"ח על חשבון הריבית.
בסוף התקופה אני אשלם 1032.8 ש"ח ובתרגום לריבית אפקטיבית 3.28%.
—-
אודה לך אם תוכל להסביר לי איפה אני טועה.
אודה לך עוד יותר אם תוכל להסביר/להפנות אותי למאמר שמסביר איך מחשבים תשלום חודשי תוך התחשבות בריבית האפקטיבית.
מיכאל
שלום מיכאל,
בלוחות הסילוקין השונים – החלק של הקרן והריבית שיורד אינו קבוע, כך יוצא שאתה לא באמת משלם 0.5% ריבית לחודש בצורה שווה בכל חודש.
תוכל לקרוא על כך בפוסט הבא על לוחות הסילוקין השונים
בהצלחה
שוב שלום, ואני מראש מתנצל אם אני נודניק. פשוט עברתי על רוב הפוסטים וכל אחד מהם עזר לי להבין יותר על המשכנתא. הפוסט הזה, מבלבל אותי, ואחרי שקראתי את התגובות כאן, הוא מבלבל עוד אנשים אחרים.
הפנית אותי לפוסט שלך בנושא לוחות הסיליקון השונים, שם אתה מסביר את ההבדל בין שפיצר, לקרן שווה. בשום מקום אתה לא מתייחס לכך שיש "סוגים שונים של שפיצר". אגב, הפכתי את כל האינטרנט ביומיים האחרונים (גם באתרים באנגלית), וגם שם אין שום התייחסות לריבית אפקטיבית בתשלום החודשי. גם בדוגמה שלך בפוסט על לוחות הסיליקון, אתה מבצע את מה שאמרתי כאן: מתשלום על הריבית לפי הכפלה של יתרת הקרן בריבית השנתית חלקי 12.
עם זאת, המחשבון שלך מציג תוצאות שונות לגמרי, אשר נוגדות את המשוואות של שפיצר. והשאלה היא למה? למה התשלום הראשון עבור קרן של מיליון ש"ח ל10 שנים בריבית 6% קל"צ (0.06/12=0.005 לחודש) מתקבל 11,186, ולמה מתוכם 5,140 ש"ח הוא על חשבון הריבית? למה לא 5000?
זה לא מסתדר עם שום מאמר שקראתי על שפיצר, על ריביות אפקטיביות ועל ריביות בכלל.
אודה לך אם תסביר מה מתווסף לנוסחאות של שפיצר על מנת לקבל 5140 ש"ח על חשבון הריבית במקום 5000 בדוגמה שנתתי.
וגם, איך הבנק עושה את החישוב הזה?
ועוד משהו קטן, תצפית מעניינת שהבחנתי בה.
ככל שמספר התשלומים קטן הריבית האפקטיבית עולה.
זה קצת נוגד את כל ההמלצות של יועצי המשכנתאות, שטוענים כי "נחזיר פחות כסף אם נפרוס לפחות תשלומים".
האם יש זה נכון להשוות הצעות של בנקים על פי ריבית אפקטיבית, או שמה עלי להתייחס רק ל"סך כל ההחזרים בסיום התקופה", כמו שכולם עושים? או אפילו שאלה כללית יותר (או רעיון לפוסט באחד מן הימים), על פי אילו פרמטרים ניתן לבצע השוואות בין הצעות של בנקים שונים?
אני רוצה לציין שהבלוג שלך הוא עבודת קודש. עוד לא הייתי בבנק פעם אחת, אבל אני יודע על המשכנתא הרבה יותר מפעם.
תודה על הטיפ .
זה הפורום הכי מובן ויעיל שניתקלתי בו !
תודה על הפרגון אלון
תודה רבה! פשוט ובהיר 🙂
בהחלט עוזר להבין מה בדיוק נשלם בפועל ולהתארגן בהתאם.
תודה על הפרגון ורד
שלום רב ותודה על האתר המושקע. אני עוקב אחר המשכנתא שלנו שמורכבת כרגע בגדול משליש פריים ושני שליש קבועה צמודה.
לא אפרט הכל רק אומר שהחיוב החודשי שלנו הינו 4000 ולאחר התשלום האחרון בעשירי ליולי הסכום הכולל היה 605400. הסכום היום לאחר שבועיים וחצי עומד על 607100. המשכנתא שלי גדלה בכל יום ולא רק אחת לחודש, והבנק מסביר לי שיש "ריבית יומית" ואני לא מצליח להבין את זה.. אשמח לקבל את חוות הדעת שלך האם זה מצב הגיוני והאם יש הסבר לזה. תודה רבה, דניאל.
דניאל שלום,
זה הגיוני
נניח שאתה חייב לי 100 אלף ש"ח, ומשלם כל חודש 5000 ש"ח (3000 ש"ח עבור הריבית ועוד 2000 לטובת הקרן)
ממחר תהיה חייב לי 100 אלף ועוד 100 ש"ח (שזה החלק היחסי של הריבית), בסוף החודש ה- 5000 ש"ח יכסו את החוב החדש של הריבית וגם 2000 ש"ח מהקרן
מקווה שהצלחתי להסביר
בהצלחה
אפשר שאלה?
שלום ניר,
כן – אתה יכול לשאול במסגרת האתר
אתר מצויין ואתה עושה עבודה נפלאה!
שאלה לגבי מספר ההחזרים של ההלוואה. האם יש יתרון לפרוס את ההלוואה ל4 החזרים שנתיים לעומת 12שנתיים?
שלום דורין,
לא ניתן לבצע זאת ככל הידוע לי – החיוביים הם חודשיים בלבד
מבחינה כלכלית, אם הדבר אפשרי, זה אכן משתלם
בהצלחה
שלום, פוסט מעולה.
אשמח לחידוד קטן, ריבית דריבית היא דבר שקורה כאשר הריבית מתווספת לקרן, אם אני מבין נכון. האם במשכנתא גביית הריבית במשכנתא מתבצעת ככה? כי להבנתי תשלום הריבית מגולם בהחזר החודשי ובמקרה כזה אין השפעה של החזר הריבית על גדילת גובה ההחזר.
תודה!
שלום אסף,
הריבית ״מוצמדת״ לקרן רק לטובת חישוב הריבית החודשי, אך אינה מגדילה את הקרן עצמה
מקווה שההסבר הנוסף מבהיר את הנושא
בהצלחה
שלום רב
נתקלתי בהסבר הזה רק היום והוא אכן ברור ומבהיר
יש בו רק בעיה אחת שמצאתי שלא קשורה ישירות למה שניסית להסביר אלא למשפט:
"ניתן להסיק מכך שאם היו מחייבים אותנו בכל יום ויום ולא בכל חודש בחודשו אז הריבית המתואמת (אפקטיבית) הייתה הרבה יותר יקרה מ- 6%."
זה פשוט לא נכון מתמטית. אני לא יכול להוכיח את זה או לפחות אין לי כוונה לנסות להראות שנגזרת הפונקציה שואפת לאפס אבל אמפירית אם תכניס את הנוסחה לאקסל כאשר מספר החיובים משמש גם לחלוקה של האחוז הנומינלי וגם להעלאה בחזקה, תקבל שהערך האפקטיבי מתכנס.
אני השתמשתי ב 6% שהשתמשת בדוגמא ואז הצבתי ערכים שונים.
עבור 12 זה אכן יוצא 6.168
עבור 30 זה יוצא 6.177
עבור 100 זה יוצא 6.182
עבור 1000 זה יוצא 6.183
עבור 10000 זה יוצא 6.184 כלומר מעל 100 אין שום הבדל משמעותי.
תגובה ליאיר!!!
זה אכן לא משמעותי כ"כ ביחס לריביות אבל במצטבר של היום יום – זה הרבה!!!
ז"T שכל יום זה ריבית של 182% ריבית יותר כך שאם תכפיל את זה ב30 (מספר הימים בחודש )זה יוצא ממש הרבה יותר
מפני שזו בעצם פעולה של "ריבית דריבית",
ובחודש השני אנחנו משלמים עוד 0.5% ריבית אבל הפעם אנחנו משלמים גם על הריבית מחודש שעבר
לא הבנתי למה משלמים ריבית על הריבית של חודש שעבר הרי שילמתי אותה?
שלום מורדי,
מכיוון שבלוח סילוקין שפיצר, החלק של תשלום הריבית בכל חודש אינו זהה
ניתן לקרוא על כך עוד כאן
בהצלחה