מה קרה לריביות המשכנתא בחצי הראשון של 2018 (ומה הסימנים להיפוך מגמה)?

כמדי תקופה, אני אוהב לקחת פרק זמן של חצי שנה / שנה ולנסות לבחון את ההתפתחות בריביות במשק ובשוק המשכנתאות.
אני כותב "לנסות" ולא במקרה, מכיון שלא באמת ניתן לבחון תקופה קצרה כזו – למרות שמדובר בחצי שנה, זה עדיין תקופת זמן די מוגבלת בשביל להבין מגמות, אבל זו תקופת זמן מספיק נוחה בשביל אולי לגלות נקודת מפנה או התחלה של מגמות.

ברמת המאקרו חשוב לציין כי ריבית בנק ישראל (וריבית הפריים) לא השתנו במחצית השנה הראשונה – כפי שציינתי לפני מספר שבועות בפוסט עם תמהיל המשכנתא המומלץ נכון ליולי.

כמו כן, הנתונים שאציג כוללים את כל המשכנתאות שנלקחו מה-01/01/2018 ועד ל-30/06/2018 במסלולים צמודים ולא צמודים, כפי שהם מדווחים על-ידי הבנקים למשכנתאות לבנק ישראל, וכפי שתוכלו לראות תמיד בזמן אמת בעמוד ״ריביות משכנתא ממוצעות״ באתר.

בואו נתחיל להסתכל על המספרים

להלן הטבלה של הריביות במסלולים צמודי המדד

להלן הטבלה של הריביות במסלולים שאינם צמודים מדד

בואו נחפש את הדברים המעניינים בטבלאות

גזרת צמודי המדד:

• הריבית הממוצעת לכל התקופות ירדה מ- 3.37% בסוף שנת 2017 ל-3.31% (ירידה מוחלטת של 1.7%).
• בתקופות הקצרות (מסלולים עד 5 שנים) לא נרשמם כלל שינוי, אבל אני חושב שזהו נתון לא מייצג כל כך, מכיוון ש"מתחבאות" שם הלוואות גישור יקרות שנלקחו לתקופות קצרות ולכן הנתון הזה מטעה מאוד.
• אם לא ניקח בחישוב את התקופה הנ״ל, נוכל לראות שבכל שאר התקופות נרשמה ירידה בריבית של עד 0.2% וזו כבר ירידה בהחלט לא מבוטלת (במיוחד לאחר הירידות בריביות המשכנתא בשנה הקודמת).
  

גזרת הלא צמודים למדד:

• הריבית הממוצעת לכל התקופות ירשה מ- 2.92% ל- 2.81%  – ירידה של 0.11% – אך הנתון הזה לא מספר דבר כפי שמיד אסביר.
• הממוצע הכללי נמוך בעיקר בגלל שהחישוב כולל גם ריביות שנלקחו במסלול פריים שמוריד את כלל הממוצע (הן מחושבות תחת התקופה של עד שנה – שבה נרשמה ירידה של 0.03% בתקופה).
• יחד עם זאת, מבט על הריביות לכל שאר התקופות מציגה דווקא עליה של עד 0.12% בריביות המשכנתא הלא-צמודות לתקופות של 1-15 שנים, בעוד שלתקופות הארוכות (מעל ל-15 שנים) נרשמה ירידה קלה של עד 0.12%.
  

אז מה אפשר ללמוד מהנתונים הללו?

אם נרצה להניח שהריביות במגמת ירידה, נראה לי יהיה לומר שקצת פספסנו את הרכבת, כי בחודשיים האחרונים הן כבר עלו (כפי שתוכלו לראות בחודשים מאי-יוני בטבלאות, פרטים בהמשך) ולכן אפשר לומר שהריביות ירדו בחצי השנה הראשונה של השנה, אבל אי אפשר לומר שהן במגמת ירידה, כי יש מצב שבחודשיים האחרונים התחילה המגמה ההפוכה.

מה שכן ניתן ללמוד בוודאות, הוא שהירידות המשמעותיות היו במסלולי שצמודים למדד ואילו במסלולים הלא צמודות לא נרשמו ירידות אמיתיות, אלא אף עליות בתקופות של 1-15 שנים (וירידות בתקופה של עד שנה ומעל ל-15 שנים).

אז את זה בהחלט ניתן להסיק ואולי גם ללמוד על כך להמשך – מה שגרם לעליה בריבית הלא-צמודה זה מדד המחירים לצרכן שהתחיל לעלות באופן מאוד משמעותי בחצי השנה האחרונה, ובראיה של 12 חודשים אחרונים עומד כבר על 1.3% ונכנס לטווח הרצוי של בנק ישראל (1%-3%).

ברגע שהמדד גבוה, המסלולים צמודי המדד יהיו זולים יותר (כי הרי המדד אכן מפצה את הבנק בשמירה על ערכו של הכסף שהלוואה לכם), והמסלולים הלא צמודים למדד יהיו יקרים יותר (כי הרי הבנק מפסיד מכך שהמדד עולה וינסה לפצות את עצמו בריבית גבוהה יותר שנגבית מלכתחילה).

מה יקרה לריביות המשכנתא בהמשך השנה?

לפי דעתי זו נקודת מפנה ותחילתה של מגמה חדשה ויהיה מאוד מעניין לעקוב אחרי זה.

קשה לומר במדויק –  אמנם נכון שראינו ירידה בריביות בחצי השנה האחרונה, אך אם נבחן רק את החודשיים האחרונים, נגלה דווקא תחילת מגמה (אולי) של עליית ריביות, גם במסלולים הצמודים וגם במסלולים הלא צמודים ולכן לא הייתי ממהר להסיק / לנחש שהריביות ימשיכו לרדת, אלא אולי דווקא להיפך.

העליה של המדד (בשילוב עם עליות הריבית בארה״ב בשנתיים האחרונות), קיים גם סיכוי לא רע להעלאת הריבית במשק עוד השנה וזה בהחלט יכול להשפיע ולייקר את כל ריביות המשכנתא כלפי מעלה.

לסיכום,
מטרת הסיכום היא לשקף לכם את השינויים והמצב בשוק המשכנתאות בחצי השנה האחרונה מבחינת הריביות ואני מזמין אתכם לכתוב הערות אם יש לכם (גם ביקורות הולך).

קחו בחשבון שמדובר בתקופות ניתוח קצרות ולכן הנתונים יכולים קצת לבלבל ולשקר, אבל אם נמשיך לעקוב מדי חצי שנה, לדעתי כן נוכל להבין איפה השוק עומד כעת ואיך הוא יכול להתנהג בחצי השנה הבאה (כמובן שלא במדויק, אבל עם יכולת הבנה יותר טובה).

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.