כאשר באים להרכיב תמהיל משכנתא (לדעתי זה החלק החשוב ביותר במשכנתא, יחד עם מעקב אחרי המשכנתא), אנו בודקים את המסלולים האפשריים (ובישראל יש הרבה כאלה) מפריים המשתנה בכל חודש ועד הקל"צ שלעולם לא משתנה, ביניהם יש עוד לא מעט מסלולים ושניים מהם פופולאריים במיוחד, הראשון: משתנה כל חמש צמודת מדד והשני אותו המסלול פשוט לא צמוד (ערכתי ביניהם השוואה בפוסט הקודם).
לפני שאני אתחיל, אני רוצה לומר שאין לי שום דבר נגד המסלול הזה, אני חושב שהוא דווקא מסלול מצוין שניתן לקבל בו ריבית אטרקטיבית מאוד והוא יכול לספק לנו פתרונות להרבה מצבים שדורשים אותם (כמו פרעון מוקדם, הלוואות לטווחים ארוכים ועוד…)
יחד עם זאת, יש משפט שקצת קשה לי איתו כאשר אומרים אותו והוא:
"ניקח את המשתנה כל חמש ומקסימום אם הריבית תעלה פשוט נמחזר אותו" – אני חושב שיש פה פרדוקס גדול בעצם האמירה של המשפט מכיוון שאם אתם חושבים שהריבית תעלה אז זה ממש לא יעזור לכם כאשר תגיעו למחזר את המשתנה כל חמש.
אני אסביר קצת יותר בהרחבה
נניח שאתם מחזיקים במסלול של ריבית משתנה כל חמש בריבית של 1.75% ונניח שבעוד שנה הריבית עומדת להשתנות ואתם כבר רואים שהריבית במשק עלתה בשני אחוזים, כך שסביר להניח שהריבית החדשה שלכם תהיה על סך 3.75%, בשלב זה אתם כבר חושבים שזה הרגע למחזר את המשכנתא כי הרי הריבית הבאה שלכם עומדת להיות גבוהה מאוד ואתם לא מרוצים מהעניין.
רק שפה מחכה לכם הפתעה קטנה…
כל מסלול אחר שתרצו ללכת אליו פשוט יהיה יקר באותה המידה, הריביות הקבועות יהיו בשמיים, הריביות המשתנות יהיו גבוהות גם כן, הריביות הצמודות למט"ח כנראה גם כן יהיו יקרות (לא הגיוני שהריבית עלתה רק בארץ) ומן הסתם גם הפריים יהיה יקר יותר (מה שגם כרגע אתם לא יכולים לקחת ממנו יותר משליש).
אז מה זה אומר בעצם?
זה אומר דבר די פשוט, אם אין לכם צורך בריבית משתנה אל תיקחו אותה. מה שמנסים למכור לכם בבנקים עם האמירה "מקסימום, תמחזרו אותה" היא אמירה לא אחראית כי כאשר תרצו למחזר אותה אתם פשוט תשלמו הרבה יותר יקר.
למה לא למחזר אותה מיד כשהריבית תעלה?
רעיון חכם יהיה, לקחת עכשיו משתנה כל חמש (שהריבית שלה נמוכה מן הריביות הקבועות) וברגע הראשון שהריבית תעלה פשוט לגשת לבנק ולמחזר אותה.
היתרון הוא לנצל בשנים אלו את הריבית הנמוכה ולא לספוג יותר מדי עליה כאשר הריבית תעלה, אבל הבעיה היא (וחשוב שתדעו גם את זה) שכאשר תרצו למחזר אותה אתם תהיו בעצם שבויים של הבנק כי שאר המשכנתא שלכם תהיה טובה (ככל הנראה פריים וקבועה) ולבנק לא יהיה אינטרס גבוה במיוחד לתת לכם ריבית מצוינת במקום המשתנה, הרי יהיה לכם קשה לעזוב את הבנק שלהם ולוותר על הריבית הקבועה הטובה שיש לכם. ולכן גם הרעיון הזה לא כל כך ישים.
אז לא לקחת ריביות משתנות כל חמש?
ממש לא אמרתי את זה, אני חוזר ומדגיש כי אני חושב שלמסלול זה יש הרבה יתרונות והוא מתאים להרבה מצבים – בשביל לא להיות יותר מדי עמום, אני אפרט את חלקם:
- הוא מצוין למי שרוצה להחזיר חלק מהסכום בשנים הקרובות
- הוא מצוין למי שמעוניין למחזר את המשכנתא בשנים הקרובות
- הוא מצוין בימים של ריביות גבוהות
- הוא מצוין למי שרוצה למכור את ביתו בשנים הקרובות ולקחת משכנתא אחרת
יש עוד סיבות למה כדאי לבחור במסלול הזה, אבל יש הרבה סיבות למה לא לעשות זאת.
בכל המקרה הטענה שגורסת כי כדאי לקחת מסלול זה כי "תמיד ניתן למחזר אותו" היא טענה לא רצינית ובעיקר מכשילה, כי בריביות שבהן אנו נמצאים בימים אלה, ניתן לומר כמעט בוודאות שהריביות שיהיו מחר יהיו הרבה יותר גבוהות.
לסיכום,
אני קורא לכם לא לקבל דברים כמובנים מאליהם ולא להישמע לעצות ש"נשמעות הגיוניות" אך לא משרתות את הצרכנים והרצונות שלכם. עליכם להשקיע מחשבה בתכניות שלכם לשנים הקרובות (ובכלל) ולראות כיצד אתם בוחרים את המשכנתא שניתן להשיג בתנאי השוק כך שהיא תהיה הטובה והמתאימה לכם.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
פוסט יפה מאוד ומתבקש, לאחר הפוסט הקודם.
זו אולי הדוגמה הכי טובה לכך ש'אין תמהיל משכנתא טוב', אלא 'תמהיל משכנתא טוב לך'. זה תלוי בנסיבות האישיות של כל אחד
אברהם , מה שאמרת מדויק מאד !
תודה על התגובה והפרגון אברהם
שלום ותודה על המידע,
שאלה כללית: לקחנו משכנתא לפני שנתיים בדיוק. האם יש סיכוי שמשתלם למחזר אותה כעת?
שלום משה,
בהחלט קיים סיכוי – בדקו מול הבנק מה התנאים שתוכלו לקבל היום
בהצלחה
שלום משכנתאמן
האם הדבר לא נכון גם לגבי מסלול הפריים? אם נניח לוקח מסלול פריים ואומר " אם הפריים יתחיל לעלות אז מקסימום נמחזר" אז גם ריבית הקל"צ תעלה לא? ואז אם תרצה למחזר הפריים לקלצ תקבל מהבנק ריבית גבוהה לא ?
אני לפני לקיחת משכנתא של 500K ומתלבט בדיוק בגלל העובדה הזו האם לקחת הכל קלצ או לשלב שליש פריים. הריביות קלצ כלכך נמוכות היום שאולי לא כדאי בכלל פריים. מה דעתך? (נכס של 2.2 מליון , 1.7 מליון הון עצמי)
תודה
ירון
שלום ירון,
אני מאמין גדול בפריים ויודע שהוא נמוך משמעותית מהחלופות האחרות
כמו כן, בניגוד לבעלי המשתנות כל חמש, בפריים ההחזר יעלה מידית וידליק לכם נורה אדומה ואז תוכלו למחזר את המשכנתא
ככל שתעשו זאת מוקדם יותר עדייו תוכלו לקבל ריביות קבועות טובות יותר
בהצלחה
שליש פריים יתר קל"צ 3.06 גם אני מאוד התלבטתי לגבי המשתנה, בסוף היה לי שווה להילחם על הריבית בקל"צ ולא לקחת סיכון עם המשתנה. גם אם הפסדתי עכשיו קצת – בטוח הרווחתי בעתיד הקרוב. כיוון שאני יכול לתכנן (לבנות) על התקציב העתידי שאני בטוח יודע שתשלום משכנתא לא יעלה.
שלום משכנתאמן ותודה על הפוסט.
יש לי שאלה בנוגע למיחזור חלק מהמשכנתא וליתר דיוק, החלק של הקל"צ.
יש לי דירה בבעלותי שיש לי עליה משכנתא.
קניתי דירה מקבלן שיש לי עליה הלוואת קבלן לשנתיים.
אני מתכנן למכור את הדירה שברשותי בשנה וחצי הקרובות ומהכסף שאקבל אפרע את המשכנתא ואת ההלוואת קבלן ואז אקח משכנתא חדשה על היתרה לתשלום.
השאלה שלי היא: נניח והחלק שלי של הקל"צ הוא 300000 שקל במשכנתא הנוכחית.
האם משתלם לקחת 300000 קל"צ משכנתא על הדירה החדשה ולכסות באמצעותם את החלק של הקל"צ מהמשכנתא הקיימת?
ובכך בעצם לקבע את הריביות הנוכחיות של הקל"צ לתקופה ארוכה.
בתודה יאיר
יאיר שלום,
אם הריבית טובה יותר אז בוודאי
בהצלחה
לא מדברים פה על הסירבול שבמיחזור משכנתא לבנק אחר, תהליך ארוך ומייגע: קבלת הצעה מבנק אחר ופתיחת תיק, אישור לטאבו מהעירייה, אישור מהבנק הישן לטאבו, רישום הערה בטאבו , ביטוח משכנתא חדש מול הבנק החדש, המשך תהליך מול הבנק החדש , חזרה לטאבו . (מספר ימי עבודה).
שלום אריאל,
אתה בהחלט צודק בכך שמדובר בתהליך שלא תמיד משתלם בעקבות הביורוקרטיה שמסביב
משכנתאמן שלום
מודה לך על הבלוג המצוין והמחכים,
לפני כשנתיים רכשנו דירה בירושלים ואני בודק לגבי כדאיות מחזור המשכנתא
המסלולים הקיימים:
232K פריים -0.8 נשאר 23 שנים – קנס יציאה 300 ש"ח
144K קל"צ 4.8% נשאר 16 שנים – קנס יציאה 15 אלף ש"ח
228K משתנה כל 5 שנים צמוד 2.29% נשאר 18 שנים – קנס יציאה 2200 ש"ח
62K מענק – לא לתשלום – מסתיימת בעוד שנתיים – קנס יציאה 2000 ש"ח
החזר החודשי עומד על כ3250ש"ח
היכולת ההחזר שלנו עכשיו הוא 3600ש"ח
בעוד כ4 שנים יהיה שחרור קרן השתלמות של כ80K.
אודה לעזרתך לקבל תמהיל מפורט
תודה
ברכות
מני
שלום מני,
לצערי אין לי אפשרות להתאים לכל גולש תמהיל אישי ללא היכרות
ניתן להיעזר בתמהילים המומלצים באתר או לשקול לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום,
הייתי בבנק אתמול ושמעתי לראשונה משהו כזה:
כאשר אחד מתוך 3 המסלולים של המשכנתא יגמר נניח שילמתי עליו 1200 שח, אוכל להעלות את התשלום החודשי של ה2 מסלולים שנותרו לי על הסכום הזה שירד ממני 1200 שח ולקצר את התקופה של ה 3 שנים לשנה או חצי שנה נניח.
מה זה התהליך הזה שאפשר להעלות את ההחזר? זה לא מחזור לפיד ברי נציגת הבנק…אז מה זה?
בברכה
שלום גיא,
זה מחזור במלוא מובן המילה
בהצלחה
שלום,
קודם כל אני חייבת שוב לומר לך, כל הכבוד על היוזמה. האתר שלך פשוט מצוין!! והתמשתי בו לא מעט כשלקחתי משכנתא לפני כמעט שנתיים ומאז אני עוקבת אחרי הניוזלטר שלך בכל חודש.
שאלתי היא:
המשכנתא שלקחתי לפני שנתיים היא בתמהיל לא כל כך מומלץ מבחינתך
33% פריים- 0.9-
67%- משתנה כל 5 צמודה- 1.55%
הסיבה הייתה שהריביות היו מצוינות וההחזר החודשי נמוך בהתאם.
הריבית הקבועה הייתה לפני שנתים בשביבות 4.9% ל 30 שנה. שמעתי מחברים שאפשר עכשיו לקבל ריבית קבועה ל 30 שנה בסביבות 3.3%
ואני מעוניינת למחזר כדי לשנות את תמהיל המשכנתא ולהוסיף מסלול של קבועה לא צמודה.
1. האם אני יכולה למחזר גם בבנק אחר או רק בבנק שלקחתי את המשכנתא?
2. האם אני יכולה למחזר לפני תום 5 שנים?
3. האם הריבית שציינתי, 3.3% זה מספר שאתה מכיר?
תודה מראש על המענה
שלום מיכל,
את יכולה למחזר בכל בנק שתרצי (אך לא תמיד הדבר ישתלם בגלל הביורוקרטיה מסביב)
את יכולה למחזר לפני תום 5 שנים אך הדבר עשוי להיות כרוך בעמלות פרעון
ריביות מומלצות ניתן למצוא במחשבון המשכנתא באתר
בהצלחה
אגב, צריך להתייחס בהתאם גם למסלול הפריים.
רבים מחזיקים ב100% פריים על משכנתאות ענקיות, ואומרים שבינתיים ההחזרים רק ירדו להם….
זה נכון, אבל גם כאן באותה המידה, כשהריביות במשק יעלו והם יתחילו להרגיש את זה בוער להם בכיס עם התנפחות ההחזר החודשי, האלטרנטיבות שלהם לא יהיו אטרקטיביות בכלל.
מה שאומר שגם מי שיש לו 100% פריים חייב לעשות את החשבון איך יתמודד ביום שאחרי העליות ואולי לגשת כעת למחזר חלקים מהמשכנתא על מנת לייצב אותה לימים אחרים.
שלום אור,
הצדק עמך,
יחד עם זאת בעלי הפריים יכולים להמתין עד שייראו שיש שינוי במגמת הריבית ורק אז למחזר
כמו כן, הם ירגישו אות העליה מיד ולכן אני סומך על כך שיטפלו במחזור הרבה יותר מהר לבעלי המשתנות שיכולים להירדם ופתאום לגלות שהריבית עלתה ואין להם הרבה מה לעשות בנידון
בהצלחה
הבנק מציע לי הפרש של 1% או 1.2%(תלוי במספר השנים) בין הצמוד מדד לקלצ. מה עדיף לקחת? הקלצ שמציעים נמוך מ-2% בגלל הטווח הקצר.
מה זה אומר? שאם המדד גדול מאחוז בשנה אז עדיף הקלצ? הצפי ל10 שנים הבאות זה מדד של 2%. מה עדיף?
שלום יואל,
הייתי לוקח את הקל"צ
בהצלחה
גם אם זה לתקופה קצרה של 10 שנים או פחות?
תודה!
אם זה לטווח קצר, אז אני בעד הקבועה הצמודה
בכל מקרה אולי כדאי לשלב בין השניים
בהצלחה
כתבה מצויינת. הייתה עוד כתבה חשובה, אבל אז כבר לקחתי משכנטא, וכתבה ההיא הייתה משפיע לי על התמהיל שלקחתי. לא נורא, תמשיך לכתוב.
דרך אגף מתי תעשה שינוי לאתר, לתגובות, כי אם מישהו עונה לך, אתה לא יודע עד שלא תיכנס לאתר. בזמנו נתתי לך הרבה הצעות לשפר את האתר
תודה על הפידבק אולג
בקרוב יבוצעו שינויים
היי,
קודם כל אני חייבת לציין שהאתר שלך מצויין והכתבות מעולות!
השאלה שלי היא לגבי גובה סכום המשכנתא.
יש לנו הו עצמי של כ850k על דירה בגובה 1400K ואנחנו מתלבטים איזה גובה משכנתא לקחת. האם לשים את רוב הסכום ולסגור את המשכנתא בגיל "סביר" או לקחת משכנתא מקסימלית שידועה כהלוואה אטרקטיבית ובמידה והריבית תעלה לסגור חלק ממנה.
(ד"א זה יכול להיות אחלה רעיון לכתבה מעניינת כי אני לא מצאתי משהו קונקרטי/ אמין בנושא)
אשמח לשמוע על גישתך
שלום נטשה,
קודם כל תודה על הרעיון, אכן אמור להיות פוסט מעניין
אם יש לכם מה לעשות עם הכסף ואתם יודעים בוודאות להשיג תשואה עודפת אז לכו על זה (יש לבדוק את כל המשמעויות של הנושא)
במידה ולא תדעו להשיג תשואה עודפת, אז הייתי מוותר על הנושא
מומלץ להיעזר בייעוץ מקצועי בשביל לבחון את כל האלטרנטיבות
בהצלחה
אנחנו מנסים ללמוד כמה שיותר מהאתר המעולה שלך, בזמן הקצר… נשמח מאד לשמוע מה דעתך על ההצעה שקיבלנו!
משכנתא ע"ס 1700000 (ממשכנים 2 נכסים).
ביקשנו החזרים גבוהים בהתחלה, שילכו וירדו. כיום יכולת ההחזר שלנו גבוהה (13-14 לחודש).
ביקשנו אפשרות לסלק כמה עשרות אלפי ש"ח בשנה.
זה מה שקיבלנו:
70,000 ל-5 שנים – ריבית קבועה צמודה – 0.85.
100,000 ל-30 שנה – משתנה אג"ח, צמוד מדד – 1.35.
200,000 ל-20 שנה – פריים – 0.7.
680,000 ל-11 שנה – ריבית קבועה, לא צמוד – 2.55.
ולמשכנתא השניה, אותו תמהיל, מספר שונה של שנים:
70,000 ל-5 שנים – ריבית קבועה – 0.85.
70,000 ל-25 שנה – משתנה אג"ח, צמוד מדד – 1.35.
180,000 ל-20 שנה – פריים – 0.7.
330,000 ל-11 שנה – ריבית קבועה, לא צמוד – 2.55.
שלום ירון,
נראה בסדר,
בהצלחה
משכנתאמן לתשומת לבך: כתבת על כך שבעלי משכנתא במסלול פריים יכולים להגיב באופן מיידי ואני רוצה להפנות אותך לבעייתם של האוחזים במשכנתאות במסלול זה: הבה נניח שבעוד מספר חודשים תעלה ריבית הפריים כנהוג במקומותינו ב0.25% . או אז ישקלו האנשים לעבור לקל״צ אבל בעצם מצבם יהיה בדיוק כפי שהוא כיום. וההסבר להלן: כיום במסלול הפריים הריבית הינה 0.75-0.95% לעומת הקל״צ 2.5-3.5% . הפער ברור והציבור כולו נמצא עד כמה שהוא יכול במסלול הפריים. מה בעצם ישתנה עם העלייה בריבית? בעצם כלום מבחינת חוסר הוודאות בו מצוי הציבור. מסלול הפריים יחזיק ריבית בשיעור של 1-1.25% ומסלול הקל״צ יהיה סובב 2.75-3.75% ( אני ער לכך שלא בהכרח אבל כעיקרון נוח לי להשתמש במספרים אלו) שוב תעמוד לנגד עיני הציבור אותה הדילמה- האם כדאי לקבע ריבית במסלול הקל״צ ולשלם 2-3% יותר? התשובה לדילמה זו כרוכה בתשובה לשאלה אחרת שצריך הלווה לשאול את עצמו:מה אני חושב שיקרה לריבית בטווח החודשים /שנים הבאות. אם אני חושב שהעלייה בריבית הינה חד פעמית או כזו שתתרחש פעם בכמה חודשים יתכן שאשקול להשאר במסלול הפריים. אם אני צופה עלייה בכל חודש כנראה שאעדיף לחתוך סיכון ולעבור לקל״צ . בכל מקרה יגרם לי נזק מינימלי הכרחי. כאן נשאלת השאלה שאין לי תשובה עליה – האם יש סימנים מקדימים לעליית ריבית המשכנתאות ואם כן מהם?
שלום ירון,
1. כל מה שכתבת נכון
2. הרעיון הוא להבין את המגמה של הריבית. אי אפשר לעשות זאת בוודאות של 100% אבל בדרך כלל ניתן להרגיש את השוק על בסיס מדד המחירים לצרכן וברגע שאנחנו שמים לב שהוא עולה והשוק יוצא מהמיתון אז אנחנו נבין שהפריים מתחיל במגמת טיפוס לפי מעלה
בהצלחה
היי
כרבים כאן אני חייבת להודות על האתר הנפלא ובמיוחד על המחשבון משכנתא.
כמי שעוסקת בימים אלו במיחזור המשכנתא יש לי שאלה שאני שואלת את עצמי שוב ושוב מחדש. למה לא ללכת על כל המשכנתא בריבית קבועה לא צמודה? כל פעם אני חושבת שעוד מידע שאקרא יבהיר לי למה זה לא כדאי, אבל דעתי רק מתחזקת.
אנחנו בתקופה של ריבית 0.1%, מדד המחירים שלילי, ריבית הפריים נורא נמוכה 1.6%. אם אקח מסלול קל"צ אפילו ביום שארצה למחזר או לפרוע חלק מהסכום הסיכוי שתהיה עמלת פרעון הוא נמוך כי הרי לוקחים זאת במידה והריבית במשק תהיה גבוהה יותר מיום לקיחת המשכנתא. אם כך מה הסיבה לשלב מסלול פריים או צמוד מדד? יש משהו שאני לא חושבת עליו?
יכול להיות שניכנס בארץ לריבית שלילית ומדד שלילי, אך הרי זה לא יהיה לאורך זמן במושגים של משכנתא. לפעמים בטווח של שנתיים היו קפיצות בפריים של 2% ויותר. ברור שהיה גם קפיצות למטה, אבל כמה למטה מכאן יכול לרדת? כנ"ל לגבי המדד, למה לקחת מסלול צמוד מדד אם עכשיו היא כל כך נמוכה וסביר להניח שמפה היא תתחיל לעלות (אפילו אם תהיה תקופה של שנתיים-שלוש במדד שלילי)
שאלה נוספת:
אם המשכנתא שלי כרגע עומדת על 25% מערך הדירה ואני רוצה לקחת הלוואה ע"ח הדירה, כך שהמשכנתא תעמוד על 30% מערך הדירה, האם זה נכון שהבנק אומר לי שהם לא יכולים לתת הלוואה סתם כך במשכנתא (ז"א להגדיל את המשכנתא) הווה אומר שאני חייבת לקחת הלוואה בנפרד וחייבת להגדיר לאיזה מטרה (שיפוץ דירה, קניית רכב וכו' ולהביא ניירת שמוכיחה זאת) האם אני חייבת לתת סיבה לכסף הנוסף שאני רוצה?
שלום לי,
1. כי הפריים יותר זול משמעותי מהקל"צ (לפחות בטווחים הארוכים של 20 שנה ומעלה)
2. כן, כל משכנתא נוספת שנלקחת לאחר שהדירה בבעלותך נחשבת משכנתא לכל מטרה וכמובן יש לומר לאיזו מטרה את צריכה אותה
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
מעריץ של הבלוג הכה מועיל, תמשיך בעבודתך הנאמנה.
שאלה לקחתי לפני שנה משכנתא ע"ס 700 אלף ש"ח, שליש פריים שלשי קל"צ 2.57% ושליש משתנה צמודה 1.59%.
אני עוקב בכל חלק בתמהיל באדיקות ועם כל תשלום חודשי אני בוחן את אחוזי הקרן לעומת הריבית שנלקחים.
לאחרונה, אני די מתחרט על שלקחתי שליש משתנה צמושה מהפחד של העתיד לבוא, וחושב למחזר חלק זה כעת לקל"צ או משתנה לא צמודה (לפני שכמו שאמרת הריביות.תהיינה גבוהות), אשמח לשמוע דעתך.
שלום עידן,
כרגע המסלול הזה דווקא עושה את העבודה הכי טוב
אם אתה מתכנן להשאיר אותו לטווחים ארוכים אז הייתי משנה לקבועה לא צמודה, אם בדעתך לסגור אותו בשנים הקרובות, הייתי משאיר אותו כפי שהוא
בהצלחה
משכנתאמן שלום רב!
אודה לדעתך על המהלך עליו אני חושב.
לפני שנה וחצי נטלתי משכנתא בגובה 714 אלף שח.
1/3 פריים ל 30 שנים, 1/3 משתנה כל 5 צמודה ל 30 שנים ו- 1/3 קל"צ ל 19 שנים. לאור ירידת הריבית לשפל חדש במהלך השנה וחצי האלו.. חשבתי על מחזור החלק משתנה והקלצ של המשכנתא ולהמירו למסלול קלצ בלבד. הערך של חלק זה כולל הקנס הוא 478 אלף שח. הריבית שאני משלם היום על הקלצ עומדת על 4.55% ועל המשתנה כל 5, 1.94%. במסלול הפריים הריבית היא פריימים פחות 0.9% אז בחלק הזה לא חושב שצריך לגעת. את המסלול החדש בקלצ ארצה לקחת ל 18 שנים. זה יעלה את ההחזר החודשי בכ 600 שקלים אבל אנו יכולים לעמוד בזה. תודה מראש על התגובה.
יקיר
יקיר שלום,
נשמע בסדר, רק תבדוק שיש "רווח" מן המהלך
בהצלחה
שלום למשכנתאיש,
הבוקר ישבתי אצל הפקידה ובדקנו כמה אופציות למשכנתא .
ראשית יצרנו את המשולש הבסיסי :קל"צ ,פריים ומשתנה צמודה כל 5.
אח"כ {בסערת המוחין} נכנסה למשוואה גם ריבית קבועה {ממנה הבנתי שהיא צמודה למדד} ונדמה לי שגם המשתנה היא צמודה למדד .
מכאן אני מבקש לשאול מה בדיוק ההפרש בין שני המסלולים הנ"ל {ריבית קבועה ומשתנה -אג"ח צמוד מדד ?
נקודה שניה : ממנה הבנתי שאם המדד עולה ברבע אחוז והריבית שהוצאה לי בקבועה היא 1.55% אזי הריבית עכשיו לא תהיה שווה לערך ל1.8% {כמו שעשוי לחשוב מישהו שאינו מבין כמוני} אלא העלאה בתשלום היא רק איזה חלק יחסי של 0.031{אינני יודע איך היא חישבה } אבל אמרה שפשוט יותר להסתכל על זה דרך סכום התשלום שעל 800 ש"ח חודשי אחוז עליה זה 8 ש"ח, יוצא מכאן ש 10% עליה זה 80 ש"ח .
בקיצור אני מבקש להבין כיצד פועלת הריבית שעולה על התשלום? באיזה יחס ? {מה הקטסטרופה של עליה בסך של אחוז או שניים או יותר ?}
ומראש סליחה על ההתנסחות הכלכלית העילגת.
אשמח לקבל תשובה בימים אלו שבהם אני מרכיב משכנתא לבית ומנסה לברר ולהבין קצת יותר את התמונה. תודה וברכה על פועלך היקר.
שלום חיים,
1. ההבדל בין ריבית משתנה צמודת למדד וריבית קבועה צמודת מדד הוא שאחד המסלולים קבוע והשני משתנה (כמובן שהריבית הקבועה הרבה יותר בטוחה)
2. שהמדד עולה קורים 2 דברים במקביל:
א. הקרן עולה
ב. בעקבות העליה של הקרן ההחזר החודשי עולה
3. בעיקרון, לטווחים ארוכים כדאי להתרחק מן המדדים
4. אני לא כל כך ממליץ לעשות סיעור מוחין עם הבנקאים, אלא לעשות זאת לבד או עם ייעוץ מקצועי ולבוא מוכן לסניף
בהצלחה
שלום משכנתאיש
תודה על התשובה
עכשיו ההתלבטות היא במסגרת מעשית יותר ומצומצמת אשמח אם תוכל לעזור קמעה לקבל החלטה ריביתית למשכנתא של 700000:
כרגע השגתי 300000 בקל"צ 2.82%
250000 פריים 0.7
200000 {פה ההתלבטות} האם לקחת צמודה לחמש ב1.35%
או ריבית קבועה ב 1.77% מה עדיף במסגרת המשכנתא הנוכחית?
אם ה- 200 אמורים להיות לטווח הארוך ולא להיפרע באמצע אז קבוע
בהצלחה
היי,
אכן אתר מעולה, למדתי ממנו המון והוא שימושי מאוד, .
אני עומד לקחת 400K לתקופה ארוכה יחסית כדי להגיע להחזר נמוך של עד 2000 ש"ח. קיבלתי כמה הצעות, המשתלמת מביניהן להרגע נראית כך:
בחלוקה לשלישים : פריים, קל"צ, משתנה כל 5, ההחזר הוא 1780 ש"ח לחודש. ההחזר הכללי מוערך ב502K (הנחת מדד 1%)
לעומת זאת, אבל אם אני לוקח שני שליש משתנה כל 5, ומניח מדד של 1% לשנה, ההחזר הוא 1500 ש"ח בלבד. ההבדל הוא כמעט 15000 ש"ח בחמש שנים, וההחזר הכללי המוערך גם הוא נמוך יותר בכמה אלפי שקלים.
השאלה הראשונה היא, מה לדעתך עדיף לעשות במקרה כזו. בהנחה שזו הולכת להיות סביבת הריבית במשך ברוב השנים הקרובות.
היתרון כמובן הולך ונשחק כשאני בוחן את הצפי בעת עליית הריבית. אם הפריים יעלה ב-2%, ההחזר החודשי יעלה אבל באופן לא משמעותי (100 ש"ח) , אלא שאני לא יודע להעריך בכמה תעלה הריבית על 'משתנה כל 5' במצב הזה לכשתגיע התחנה .
האם יש דרך פשוטה לחשב מה צפויה להיות הריבית בתרחיש כזה?
תודה רבה.
אבי.
אבי שלום,
1. אין אפשרות לדעת מה תהיה הריבית בעוד חמש שנים ואי אפשר גם לצפות
2. אתה לא יכול לקחת 2/3 משתנה כל חמש אלא רק שליש בלב (אלא אם אתה מוותר על הפריים)
3. אני הייתי צופה מדד של 2% ולא של 1%
בהצלחה