ישנם 2 מסלולים מאוד דומים אחד לשני שכל מה שמפריד ביניהם הוא ההצמדה למדד. הראשון הוא המסלול הוותיק שנקרא "ריבית משתנה כל חמש – צמודת מדד" והשני הוא מסלול די חדש (שנתיים פלוס מינוס) שנקרא "משתנה כל חמש – לא צמודת מדד".
כאשר אנו צריכים לבחור בין שני המסלולים אנחנו צריכים להתייחס לשני פרמטרים חשובים:
- מה יהיה המדד בחמש השנים הקרובות?
- מה יהיה המדד לאורך כל תקופת ההלוואה?
מה יותר כדאי?
לפני כשנה וחצי ביצעתי השוואה בין שני המסלולים והתייחסתי לשינוי בעוגנים של כל אחד מהמסלולים – באותו פוסט המלצתי לכם בעקבות השינויים על מסלול המשתנה הלא צמודה.
יחד עם זאת, לפני כשבועיים כתבתי פוסט ובו אמרתי לכם שהבנקים לא בדיוק פראיירים ואם הם מוכרים את הקל"צ בזול, הם יודעים טוב מאוד למה הם עושים זאת.
את אותו הדבר אני אומר לגבי המסלול הלא צמוד שנבחן כאן והוא המשתנה הלא צמודה. כיום ניתן להשיג אותו בטווח של 2%-3% בעוד שאת המשתנה הצמודה אנו יכולים "לרכוש" בטווח של 1.25%- 1.75% (כמובן שזה מאוד תלוי בשאר הפרמטרים שלנו כלווים).
כאשר החלטנו שאנו רוצים לשלב ריבית משתנה בתמהיל שלנו, אנו חייבים לקבל 2 הצעות נפרדות מן הבנק – אחת עם משתנה כל חמש צמודה והשנייה עם משתנה כל חמש לא צמודה ואז נוכל לדעת בכמה מעריך הבנק את המדד בחמש השנים הקרובות.
מפה ההחלטה עוברת אלינו, אם לדעתנו הבנק מתמחר בחסר את המדד אז כמובן שיהיה לנו יותר קל לבחור את המשתנה הלא צמודה ולהיפך.
אבל כמה המדד אמור להיות בחמש השנים הקרובות?
בשביל לדעת אם המדד מתומחר בחסר או ב"עודף" ע"י הבנק אנחנו צריכים לדעת מה ציפיות המדד לחמש השנים הקרובות, כרגע הציפיות נעות בין 0.5% ל-1% (כמובן שלטווח הארוך המספרים הרבה יותר גבוהים ונעים סביב ה-2% שזה יעד בנק ישראל).
כך לדוגמא, אם הבנק נותן לנו 2 הצעות:
- הצעה ראשונה: משתנה צמודה בריבית 1.5%
- הצעה שניה: משתנה לא צמודה בריבית 2.5%
אנחנו צריכים להחליט האם אנחנו חושבים שהמדד יהיה גבוה או נמוך מאחוז אחד (זהו חישוב גס רק לשם הדוגמא, נקודת השוויון מעט שונה) בחמש השנים הקרובות, וכך יהיה לנו הרבה יותר קל לקבל החלטה מושכלת (לא בטוח שנהיה צודקים, אבל לפחות ננסה).
מה קורה אם ההפרש הוא בדיוק מה שאנחנו חושבים?
בהמשך לדוגמא למעלה, מה כדאי לנו להחליט אם אנחנו חושבים שההפרש הוא בדיוק כמו הציפיות שלנו וכך בעצם 2 ההצעות הופכות להיות די שוות ולכן אנו אמורים להיות נהיה אדישים לגביהן?
במקרה הזה, אני הייתי מעדיף שנתכנס לשמרנות ונבחר דווקא במסלול הלא צמוד מכיוון שאולי אנחנו צודקים לגבי חמש השנים הראשונות אבל ייתכן וניפגע בשנים לאחר מכן ולכן אני מעדיף שבחר במסלול שמראש אנחנו לא נשלם בו מדד.
למה כדאי לשים לב?
קודם כל עלינו לדעת שאם בחרנו בריבית משתנה כל חמש ואנחנו לא מתכוונים לסלק את ההלוואה בסוף התקופה של חמש השנים, אנחנו חייבים להיות עם אצבע על הדופק ולבדוק לאיזו רמה הריבית אמורה לעלות בעוד חמש שנים.
אני ממליץ לבדוק בסיום כל שנה, לכמה הריבית הייתה אמורה להשתנות באותה נקודת זמן (הרי הריבית מורכבת מעוגן פלוס / מינוס מספר כלשהו ואת העוגן ניתן לדעת בכל רגע נתון).
כך שאם קיבלנו היום עוגן + 1% וזה יוצא 1.5% אני רוצה שנבדוק שנה הבאה ובכל שנה לאחר מכן כמה היה אמור לצאת לנו (לדוג' אם שנה הבאה העוגן יהיה 2% אז הריבית שלנו הייתי אומרה להיות 3%), אם נעקוב אחרי העוגן בכל שנה נוכל לדעת ולהיערך לקראת הריבית החדשה שתהיה לנו בהלוואה בעוד מספר שנים.
כמובן שאם אנחנו רואים שהיא עתידה לעלות באופן שייפגע בנו אני ממליץ למחזר עוד לפני סיום התקופה ובעצם לעבור למסלול שיהיה יותר נוח / בטוח / מוגן עבורנו.
לסיכום,
ברמת הריבית של היום אין צורך לקחת ריבית משתנה (צמודה או לא צמודה) אם הכוונה היא להישאר עם המשכנתא לטווח הארוך, הריבית כל כך זולה שפשוט כדאי לקחת את הריביות הקבועות (צמודות / לא צמודות).
אבל אם בחרנו בריבית משתנה, אני רוצה שתדעו שיש לכם אפשרות להצמיד אותה או לא להצמיד אותה למדד ושתקבלו שתי הצעות שעל בסיסן תוכלו לקבל החלטה מושכלת.
נ.ב: זוהי קריאה נוספת אליכם לומר לי אם יש נושאים אחרים שאתם רוצים שאכתוב עליהם, הפוסט הזה הגיע דרך תגובה שמישהו / מישהי ביקשו ממני שאפרט קצת יותר על השוני בין המסלולים האלו. אם יש לכם דרישות נוספות אשמח לדעת אותן ואשתדל מאוד לכתוב על מה שבאמת מעניין אתכם ויכול לעזור לכם.
נ.ב 2: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
שלום
רציתי לשאול לגבי מסלול הפריים, האם יש מנגנון בו ניתן להחזיר מלבד את התשלום המינמלי גם להוסיף כסף זמין (למשל מבונוס בעבודה) וכך לחסל את הקרן יותר מהר? הרי פריים ניתן למחזר בכל רגע, אשמח לקבל מידע על הפרקטיקה.
תודה
שלום יעקב,
כן,
אין בעיה להחזיר מדי פעם סכומים ובכך לחסל את הקרן
בהצלחה
משכנתאמן, האם הבנק מרוויח מעלית המדד ?
לכאורה המדד אינו אמור לייצר רווח לבנק אלא שמירה על ערך הכסף, אבל המדד לא מורכב מנתוני צריכה של מוצרים פיננסים (אולי אני טועה) אלא יותר ממוצרי היסוד אותם אנו רוכשים בשוטף.
האם הבנק מעדיף שנרכוש הלוואות צמודות מדד ?
לא יודע אם שאלתי תורמת פה למישהו אבל זה מאוד מסקרן אותי.
אשמח לקבל תשובה.
חג עצמאות שמח לכל חברי הבלוג.
שלום אלון,
הבנק לא "מרוויח" על המדד, בעיקר כי גם הוא לווה כסף במסלולים צמודי מדד
בהצלחה
להבנתי כדי להקטין את ההלוואה בחלק של הפריים צריך להודיע מראש אחרת יש קנס אי הודעה.
בנוסף חייבים להפקיד מינימום 10 % מיתרת הקרן .
כלומר אם יתרת הקרן 100 אלף ש"ח אנחנו חייבים לסלק מינימום 10 אלף ש"ח או יותר.
משכנתאמן, תקן אותי אם אני טועה.
חג שמח
שלום אלון,
זה נכון ברוב הבנקים
יש בנקים שלא מחייבים 10% מסכום הקרן
בהצלחה
בהמשך לקריאתך לנושאים שמעניינים את הקוראים. אני אשמח אם תוכל לפרט על משכנתאות לכל מטרה דהיינו משכון נכס קיים. על תהליך הלקיחה, אם ניתן לקחת כאשר קיים משכון על הנכס הקטן מ50%, מה גובה הריביות פחות או יותר, האם מחויבים לאותו בנק שיש בו כבר משכנתא, האם יש הגבלות במסלולים, לדוגמא, האם פריים ניתן לקחת רק שליש, וכו׳
תודה רבה
תמיד אתה מקפיד להדגיש שהמשכנתא היא מאוד אישית.
השאלה האם לקחת משתנה או קבועה קשורה מאוד לשאלה אם בכלל יש היתכנות להחזיר בעוד חמש שנים חלק מההלוואה.
שלום אברהם,
אתה צודק ואכן כתבתי זאת בפוסט
בהצלחה
היי
אני מצטרף לדבריו של אלעד ורוצה להוסיף שאלה לגבי הלוואה לכול מטרה.
מדוע הריביות יותר גבוהות הרי ממשכנים את הדירה .
שלום משה,
מכיוון שפעמים רבות כאשר לוקחים הלוואה לכל מטרה – הלוואה זו הינה לכיסוי חובות אחרים (לרבות הלוואות) ולכן הבנק מתמחר זאת במחיר גבוה יותר (אך עדיין זול מהלוואה רגילה)
בהצלחה
לא עדיף שאם משווים כבר שנשווה גם בין ריבית קבועה צמודה לריבית קבועה לא צמודה?
שלום רם,
נכון – אך במאמר זה השוויתי בין שני מסלולים אחרים
יש מספר פוסטים באתר העוסקים בנושא הקלצ מול הקצ
בהצלחה
שלום משכנתמן
על פי הריביות שצינת והחישובים שיוצאים הגעתי למסכנה על אף
שהמדד יהיה שלילי בחמש השנים הקרובות
ההחזר המלא של הצמוד מדד לא משתלם
לגבי הסעיף שצינת שרצוי לקחת בקבוע ולא במשתנה כל 5 זה לא מדוייק
אם נפרוס את התמהיל ל שליש פריים שליש מלצ ויתרה קלצ
אזי החזר המלא יהיה יותר אופטימלי בעוד שקלצ רק מייקר את ההחזר המלא
היתי מעוניין אם תרחיב מידע על :
ביטוח דירה ואיך זה מורכב,
וכיצד לבחור בין קלצ לקצ או אייך לשלב בין שניהם
תודה המידע
יניב
שלום יניב,
גם בנושאי ביטוח דירה וגם בנושא קלצ מול קצ יש מספר מאמרים בבלוג
בהצלחה
אם ההפרש בריבית הוא בדיוק בגובה המדד, עדיין שווה לקחת לא צמוד היות ואנו משלמים ריבית גם על ההצמדה, כך שבסיכום זה עדיין יקר יותר, ודי משמעותי.
שלום שמואל,
זאת הסיבה שכתבתי כך גם בפוסט – שבמידה וההפרשים זהים אני אטה לקחת את הלא צמודה
בהצלחה
תודה על הכתיבה המעולה
שתי נקודות
א. חישוב הסיכון מול המחיר, אם היום משלמים "ביטוח" של 1% כדי לא להיות צמוד מדד זהו חישוב נכון, כי אם המדד יהיה 0% נפסיד סה"כ 1 אבל המדד יכול להיות גם 2 3 ו4 לכן הסיכוי להפסד קטן יותר מהסיכוי לרווח
ב. ההפרש מחושב לפי דעת המוכר -הבנק ובעלי האגחי"ם הם מעדיפים לדוגמא רווח של 1%בטוח בקניית אג"ח לא צמוד מאשר ספק רווח של 2 לדוגמא באג"ח שאינו צמוד, אבל זה שמשלם רואה זאת בדיוק הפוך מהמוכר
שלום אלעד,
אני מקבל את שתי הטענות ואין נכון או לא נכון,
כל אחד יעשה כפי שהוא רואה לנכון, הכי חשוב זה להבין את הבעיה ולקבל החלטה מושכלת ולא "סתם לפי הרגש"
בהצלחה
תודה על הכתבה (-:
אשמח לקצת מידע על עמלת פירעון מוקדם. וספציפית – האם יש סיכוי לקבל הנחות על העמלה – מדובר על עמלה של 50,000 בבנק איגוד
שלום ענת,
יש בבלוג מספר פוסטים העוסקים בעמלות פרעון מוקדם
ישנן הנחות הקבועות על-ידי המדינה לפי ותק ההלוואה (והן מגולמות כבר בסכום שהבנק נותן לך), מעבר לזה לא נותנים על עמלות אלה הנחה
בהצלחה
אשמח לראות פוסט העוסק בחישובים הנוגעים לנקודת יציאה של משכנתא קיימת.
לצורך הדוגמא, יש לי משכנתא צמודה למדד ברבית קבועה ל 15 שנה שנלקחה לפני 10 שנים.
יש בה חלק עם נקודת יציאה אחרי 10 שנים שתהיה השנה. היתרה בחלק הזה היא בערך בגובה של 75000 ש"ח והרבית 4.0%
אז השאלה היא לפי מה מחליטים אם:
1. לפרוע אל כל החלק בעזרת כסף שמושקע כרגע בבורסה ונותן תשואה
2. למחזר את החלק למשהו אחר
3. להישאר עם החלק מתוך הבנה שהרבית עליו תרד בנקודת היציאה
תודה
שלום יאיר,
זו שאלה טובה שמצריכה תשובה אישית
1. אם התשואה שאתם משיגים בשוק ההון טובה ואתם לא רוצים להחזיר זה בסדר גמור – רק קחו בחשבון ששוק ההון גם יורד
2. הייתי בודק לאיזור ריבית היא אמורה לרדת בנקודת השינוי ובודק מול הריבית הזו אפשרות מחזור
בהצלחה
קיבלתי הצעה הלוואה ל15 שנה סכום של 500k
150k בריבית פריים 0.9
350k בריבית 2.9 קל"צ
שלום אורן,
ריביות מומלצות ניתן למצוא במחשבון המשכנתא באתר
בהצלחה
האם הריבית טובה?
הי מן יקר בשבוע האחרון הבנקים העלו באופן שרירותי את המרווח שלהם והעלו את גובה הריבית בכל החלופות. אשמח לקבל תמהיל למשכנתא של 400,000 ש"ח עפ"י המרווח והריביות של היום.
שלם אורנה,
לצערי אין לי אפשרות להתאים לכל גולש תמהיל אישי ללא היכרות
ניתן להיעזר בתמהילים המומלצים באתר או לשקול לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
ברצוני לשתף אותך ואת הקוראים בידיעה חשובה שנוגעת בעיקר למשקיעים
ישנם בנקים שאין עמלת היוון בפרעון מוקדם במסלול קל"צ, למשל לקחתי לפני כשנה בבנק ירושלים ופרעתי לפני כחודשיים ולא היה לי עמלה, יצא שאף שהוא בנק יקר מאוד אך מכיון שלא היה עמלה היה לי יותר זול מבנק אחר, אי לכך משקיע שמתוכנן לפרוע תוך תקופה קצרה כדאי לבדוק את הענין בלקיחת המשכנתא אם לא שאתה סבור שהריבית היא כבר בתחתית מה שאומר שלא יהיו קנסות בפירעון
ככל הידוע לי בבנק ירושלים לא מתחייבים לא לגבות עמלת פרעון מוקדם.
בפועל כבר מס' שנים הם לא גובים עמלת פרעון מוקדם.
זה טוב מאוד למי שרוצה הלוואה שכולה פריים(לא מומלץ אלא אם זה לתקופה קצרה) אם הצורך שלכם הוא לאחוז מימון נניח של 15% ,אפשר לעקוף את ההנחיה של בנק ישראל ,לקחת 15% אחוז פריים ,ועוד 30% קל"צ ,ולפרוע את הקל"צ לאחר חודש בעמלה של 60 שקקל בלבד!
ואז יש לך בפועל הלוואה שכולה לפי פריים
שלום אברהם,
אין לי מידע רשמי כזה בנוגע לבנק כזה או אחר
סביר להניח שלא שילמת עמלת פרעון מכיוון שלא היה פער בין הריבית בזמן לקיחת ההלוואה לפרעון
א. הפקיד אמר לי בלקיחת המשכתנא שאין עמלת פרעון על קל"צ (אולי דוקא במשתנה בחמש שנים) ב. היה הפרש בריביות פרעתי
בענין מה שכתב שמואל נכון שמשלמים גם על ההצמדה אך צריך לזכור שככל שהריבית נמוכה יותר התשלום החודשי מוריד יותר מהקרן ופחות מהריבית כך שהקרן יורדת וממילא גם ההצמדה
כמבן כל מקרה לגופו ותלוי מה ההפרש בין המסלולים
שלום,
מה דעתך על ההצעה שהציעו לי בבנק:
30% Prime -0.8% ל-25 שנה
70% קבועה לא צמודה בריבית של 3.27 ל-20 שנים
שלום ירון,
ריביות מומלצות ניתן למצוא במחשבון המשכנתא באתר
מעבר לזה קשה לי לענות כי חסרים פרמטרים נוספים
בהצלחה
היי מן ,
בתי עומדת לקחת משכנתא וכך מצאתי את עצמי מחפשת חומר בנושא והגעתי לאתר שלך, ביומיים האחרונים קראתי דיי הרבה פוסטים שלך ישנים וחדשים ושלא כהרגלי החלטתי לכתוב לך.,כל הכבוד אין לי מילים להביע את רגשות התודה שלי על כך שהקמת את האתר הזה הנתינה הזאת היא לא דבר מובן מאליו ,הידע שלך עזר לי ולמשפחתי מאוד ויעזור עוד לאלפי אנשים כפי שאתה מציין יידע זה כוח ואתה פשוט (לא בדיוק פשוט כי האתר המשוקע מעיד על עבודה לא פשוטה בכלל) אבל אתה החלטת לתתו לציבור הרחב ולדעתי זאת נתינה של צדקה ועל כך יישר כוח תמשיך להצליח מאחלת לך וליקרים לך בריאות שלמה מזל וברכה . בתודה מקרב לב. טובה
שלום טובה ותודה רבה על הפרגון והמילים החמות
בהצלחה
היי,
קודם כל תודה על האתר ושיתוף הידע.
חיפשתי ולא מצאתי יותר מידע לגבי גישור..
אנחנו צריכים גישור ל2.2 לשנתיים עד מחירת דירה קיימת.
לפי מה שאני מבין אפשר רק עד שליש פריים והשאר יכול להיות רק רבית קבועה צמודת מדד, האם מדוייק?
האם 1.2 ריבית קבועה צמודת מדד ו 0.9 פריים לא צמוד נחשב טוב?
תודה!
שלום אלי,
התמהיל שהוצע לכם הוא טוב
בהצלחה
האם יש אפשרות לקחת סכום של 800000 בריבית 3.2 קל"צ?
שלום תומר,
תלוי בתקופה כמובן ובטיב הלווים – תמיר אפשר לנסות לנהל מו"מ
בהצלחה
שלום רב,
אנחנו עומדים לקנות דירה מקבלן שכרגע היא רק על הנייר.
אנחנו מתלבטים לגבי מועד לקיחת המשכנתא.
1. האם לקחת את המשכנתא עכשיו ומצד אחד להנות מהריביות הנמוכות, אבל מצד שני להתחיל משכנתא כשהבית עדיין לא התחיל להיבנות
2. האם לקחת את המשכנתא רק בעוד שנה, ומצד אחד לא לשלם כשהבית עדיין לא בנוי אבל מצד שני לקחת סיכון לגבי הריביות.
מה דעתך?
בנוסף, מה דעתך לגבי צפי עליית ריביות בשנה הקרובה, או לחילופין בחצי שנה הקרובה.
תודה רבה
כמובן שלקבלן יש ערבויות בנקאיות.
שלום ישראל,
אני לא יכול לדעת אם הריביות יעלו או לא
אם תשלמו עכשיו תוכלו לקבל ריביות נמוכות בוודאות וגם לחסוך במדד תשומות הבניה
זה מאוד תלוי אם יש לכם יכולת להחזיר משכנתא כעת
בהצלחה
שלום,
תמיד מעניין לקרוא את הפוסטים שלך.
אשמח לשמוע דעתך על התמהיל שקיבלנו.
מדובר ב 60% מימון המהווים 1,035,000 ש"ח:
210,000 ש"ח : פריים מינוס 0.9 ל 30 שנה – 0.7%
500,000 ש"ח : קל"צ ל 13 שנה – 2.43%
103,500 ש"ח : משתנה כל 5 שנים צמוד מדד ל 25 שנה – 1.22%
121,500 ש"ח : משתנה כל 5 שנים לא צמוד למדד ל 25 שנה – 2.29%
100,000 ש"ח : משתנה כל 2 שנים לא צמוד למדד ל 30 שנה – 1.48%
האם הריביות הוגנות לדעתך או שאפשר לעשות יותר טוב ובכמה?
תודה רבה
שלום רועי,
נראה סביר,
הייתי מחליף את המשתנה כל שנתיים בפריים
בהצלחה
תודה רבה
שלום מן
רצתי לדעת על מה שנתנו לי על הללוואה של 7000000ש"ח לא צמוד ריבית קבוע,שפיצר 230,000 לשלושים שנה ריבית עוגן 1.60
לא צמוד ריבית קבועה ,שפיצר 230,00 ל25 שנה 3.50 ריבית עוגן
לא צמוד ר' מש' עוגן תשואת אג"ח,שפיצרעד 25 שנה ,עד חמש שנה 231,00 ל25 שנה 1.59עוגן תוסךת לרבית +ס.90
שלום זוהר,
לא נראה טוב,
אין פריים וזהו מסלול כמעט חובה
לפי דעתי יש בלבול אנא רשמו זאת שוב שבכל שורה יש מסלול אחר
בהצלחה
שלום משכנתא-מן,
האם יש מערכת מסויימת שניתן להבין ממנה מה סביבת הריבית שמציעה הבנקים ללוקוחות?
כלומר – מן מערכת של "עסקאות שבוצעו" שאני יכול להבין האם ההצעות שהבנק מציע לי בהנתן תנאים דומים, דומות להצעות הקיימות בשוק?
שלום אפל,
אני לא מכיר מערכת כזו
בהצלחה
היי משכנתאמן,
לפני חודש חתמנו על משכנתא, ואני חייב להגיד לך שלפני 3 חודשים כשידעתי שאני צריך להתחיל לעבוד על הנושא הזה וללמוד אותו לא היה לי מושג מה לעשות, מה זה מסלולים, ריביות מדד וכו'. וגם לא רציתי ישר לגשת ליועץ משכנתא ולשלם לו כמה אלפי שקלים מבלי לדעת מה וכמה הוא חוסך לי באמת.
פשוט רציתי רק להודות לך, עברתי על כמעט כל הפוסטים שלך פה לפני שניגשתי לבנק הראשון והבנתי כמה כוח וידע יש לי בידיים כבר בפגישה הראשונה מול הבנקאי.
היום אני יכול להגיד לך שהאתר שלך הוא באמת האתר מספר 1 ברשת עבור משכנתאות.
נ.ב: למרות שכבר לקיחת המשכנתא כבר מאחוריי אני עדיין נהנה להיכנס לפה ולקרא את הפוסטים החדשים שלך.
תמשיך עם העבודה המצויינת שלך.
תודה רבה על הפרגון, כיף לקרוא ובהצלחה
תודה על הפוסטים המעולים!
קראתי הרבה כאן באתר ובזכותך לקחתי משכנתא מצוינת!
אבל אני לא כלכלנית בכלל, ולא הצלחתי להבין בדיוק מה זה אומר "משכנתא משתנה".
לקחתי לפני כמה חודשים 450K שליש פריים + שליש קל"צ + שליש משתנה כל 5 לא צמודה 2.09% ריבית
וככל שעוברים הימים אני מטילה יותר ספק האם תיהיה לי יכולת לפרוע את המל"צ בעוד 4.5 שנים
חשבתי שבעוד 4 שנים אתחיל להתכונן למחזור של החלק הזה, אבל אני רואה שאתה כותב כאן שאני צריכה לבדוק את זה כל שנה
הבעיה היא שהמושגים שכתבת הם סינית בשבילי 🙁
תוכל בבקשה לכתוב פוסט יותר מפורט – מה זה בעצם משכנתא בריבית משתנה? ומה אפשר לעשות אם אני לא יכולה לפרוע אותה?
תודה רבה!!!
שלום אסתי ותודה על הפרגון,
יש באתר מספר פוסטים רב בנושא ריבית משתנה (ממליץ לעבור על רשימת הפוסטים לאורך כל הבלוג).
בהצלחה
שלום משכנתאמן ,
תודה על הסקירה וההסבר המפורט ,
יש לי 2 שאלות :
1.מה קורה כאשר המדדים שליליים – האם הקרן יורדת או רק התשלום ?
או שזה הרווח שהבנק "שומר לעצמו" .
(אני יודע שזה די נדיר אבל זה קורה)
2.שאלה שנייה ולא קשורה למדד :
למישהו ממשפחתי יש מסלול שנקרא "הלוואה לא צמודה בריבית פריים ,פרמיית ביטוח א.מ.י " ושמעתי שכבר ביטלו את הדברים אלו של EMI נדמה לי שהמשכנתא שלו היא משנת 2001 –
האם הוא יכול לפרוע / למחזר ולקבל זיכוי על מה שנותר לו במסלול הזה ?
שלום וברכה,
1. הקרן לא תרד אבל אם המדד יעלה, אז הוא לא יעלה עד שישלים את מה שירד לפני כן
2. אפשר להגיש מחזור ואם ערך הדירה עלה וההלוואה היא כבר פחות מ- 75% אז יש זיכוי שאי אם אי יחזירו להם חלק מהפרמיה
בהצלחה
היי, אני עומד לקחת משכנתא בחודש מאי הקרוב של 450,000₪
אשמח ליעוץ לגבי מסלולים.
תקופת המשכנתא ל 15 שנים. עד החזר חודשים של 3000₪
תודה.
שלום יניב,
לצערי אין לי אפשרות להתאים לכל גולש תמהיל אישי ללא היכרות
ניתן להיעזר בתמהילים המומלצים באתר או לשקול לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום לך יש לי הצעה לנושא חדש.
מחירי הדירות במרכז גבוהים מאוד כיום (גם בפריפריה אבל פחות) ולעומתם מחירי השכירות אומנם עוילם גם כן אבל לא באותה חדות.
לכן יש כאלה שיש להם יכולת לקנות דירה זולה – הם קונים דירה בפריפריה משכירים אותה וכנגד מחיר השכירות (בתוספת מסוימת כמובן) שוכרים דירה במקום המגורים שלהם.
מצד אחד זה אחלה פיתרון (גם אני עשיתי זאת) מצד שני זה הרבה כאבי ראש להשכיר דירה וכו' (יותר חששות מאשר כאבי ראש אמיתים). זהו אז אם זה לא נושא רחוק מידי מתחומו של הבלוג שלך זה יכול להיות נושא מענין.
שלום יואב,
בהחלט מדובר בנושא מעניין שהזכרתי אותו מספר פעמים בעבר, אשתדל לכתוב על כך בעתיד
תודה ובהצלחה
שלום משכנתאמן, נשמח לעזרה ולתובנות שלך, כי הסוגייה שנתקלנו בה נראית קצת סבוכה, ולמרות המאמרים הנהדרים שלך, אנו קצת הולכים לאיבוד.
אנו מעוניינים למחזר משום שהמשכנתא שלנו נראית כך:
זכאות – 22,000 שקל – ריבית 4.5% – (נותרו 121 לתשלום)
קבועה צמודה – 74,800 – ריבית – 4.53% – (נותרו 44 חודשים לתשלום)
משתנה צמודה כל 5 שנים – 161,000 – 5.2% – (נותרו 236 חודשים לתשלום)
דולרית – 92,000 שקלים – משתנה ריבית מתואמת ליום הבדיקה – 2.044% (נותרו 116).
סה"כ כ-350,000 שקלים.
קיבלנו הצעה מהבנק הנהנה מהמשכנתא כדלהלן, כשעלינו לבחור בין מסלול הק"צ לקל"צ:
116,000 – פריים – ריבית p-0.9=0.7% – ל-13 שנה
116,000 – משתנה כל 5 שנים – V+2.1%=1.51% – ל-15 שנה
118,000 – קבועה צמודה – 1.23% – ל-7 שנים
או
118,00 – קבועה לא צמודה – 2.2% – ל-7 שנים
כמו כן הציע הבנק אפשרויות נוספות (ריביות כמו בטבלה):
פריים – 10 שנים , משתנה – 10 שנים
או
הכל בריבית קבועה צמודה ל-10 שנים – ריבית 1.23% תשלום חודשי – 3,101
הכל בריבית קבועה ל-10 שנים ללא הצמדה – ריבית 2.53% החזר חודשי – 3300
לעומת זאת בנק אחר הציע לנו בשיחה טלפונית ראשונית להישאר בבנק שלנו (כי חבל לשלם את עמלת הפירעון עם סכום "קטן" שכזה) אך לדרוש:
116,000 – פריים בריבית 0.7% – 10 שנים
234,000 בקבועה לא צמודה – 2.2% – להוריד ל-2.05% – ל-7 שנים
את הבנקאי המתחרה אך ההוגן, לכאורה, שאלנו מה לעשות אם נקבל מהמשפחה מענק של 100,000 שקל. הוא הציע להשאיר את המזומן אצלנו, אם נשקול לשפר דיור בעוד כשנה. אם לא אז להחזיר חלק מהמשכנתא.
האם תוכל לתת לנו כיוון בכל המגוון הזה?
תודה מראש על העזרה!
שלום רונית,
אני ממליץ על ההצעה האחרונה (פריים ל- 10 שנים + קל"צ ל- 7)
את ה- 100 אלף הייתי משאיר "בכיס" ומשתמש בהם ברכישת הדירה הבאה
בהצלחה
שלום,
אני מתכוון לקחת משכנתא של 650 מתוכם כ 140 זה מחזור של משכנתת זכאות
אני יכול להחזיר 4-5 בחודש כאשר מקווה שעוד כשנתיים אוכל להגדיל את ההחזר ל 6-7.
מה ההמלצה לתמהיל?
בהמלצות התמהיל האחרות שראיתי, לא ראיתי האם עדיף מסלול קרן שווה או החזר שווה. ראיתי פוסט אחר שאומר (אם הבנתי נכון) שקרן שווה זה עדיף, בעיקר אם תהיה אפשרות לפריעה מוקדמת של המשנתא מה שאני מקווה שיקרה לי.
אודה אם גם תתיחס לשני מסלולים אלו בתמהיל.
שוב תודה
שלום דב,
לצערי אין לי יכולת להרכיב תמהיל אישי, אני מציע שתקרא את החומר ותנסה להרכיב בעצמך
כמו כן אני ממליץ לפנות לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום
למיחזור משכנתא של 510000 קיבלתי את התמהיל הבא:
33.33% פריים מינו 0.9 לסכום של 168,000 ל15 שנה.
120,000 ריבית צמוד למדד משתנה כל חמש שנים 1.5 ל20 שנה.
223,000 לא צמודה בריבית קבועה של 2.390 ל11 שנה.
העניין הוא שאני בעוד שנתיים רוצה לסגור את ה120 אלף מקרן השתלמות שלי ושל בעלי שתיפתח . האם זה נכון לקחת את החלק הזה במשתנה כל חמש שנים או עדיף משתנה כל שנתיים? בבנק אומרים שהקנס יהיה מזערי אם נסגור לפני חמש שנים.
מה עלי לעשות?
תודה!!!!
שלום בתחן,
כדאי לקחת במשתנה כל חמש (ככל הנראה הקנס באמת יהיה מזערי)
ואם תקחו במשתנה כל שנתיים תצטרכו לצמצם את החלק של הפריים כי לא ניתן לקחת פריים + משתנה כל שנתיים מעל לשליש
אני חושב שבבנק חושבים נכון במקרה זה
בהצלחה
רציתי להגיד תודה!
אתה מסביר מונחים מקצועיים מאד מבלבלים בשפה כל כך פשוטה ונהירה שלקח לי כשעתיים (בפעם הראשונה) לקבל הבנה לא רעה בכלל בנושא סבוך ומפחיד.
כל הכבוד לך ושוב תודה!
תודה על הפרגון איילת
שלום,
תודה על הפוסט!
1. האם אתה מציע במקום לבחור אחד המסלולים, כמו שכתבת בפוסט, – לבחור את שני המסלולים יחד (לחלק מסלול ל 2 חצאים) – משתנה לא צמודה ומשתנה צמודה כדי לפזר סיכונים?
2. האם בזמן שידרוג דירה ניתן לפרוע את מסלול של ריבית משתנה ולמחזר אותו ללא קנסות ובלי לפגוע במסלולים האחרים?
שלום אלכסנדר,
1. לרוב כן, אבל זה תלוי בהצעות ריבית שקיבלתם
2. אם זה בתום החמש שנים אז בוודאי, אם זה באמצע אז יש תמיד סיכוי לעמלת פירעון מוקדם
בהצלחה
בס"ד
היי מן
ראשית אתה ענק! תודה!
קיבלתי הצעה למשכנתא של 1,000,050. אשמח לקבל את את חוות דעתך.
שליש פריים בריבית 0.9— ל25 שנה
שני שליש קל"צ ל18 שנה בריבית של 2.8 ל18 שנה.
ההלוואה היא כ% 70מערך הנכס.
אין לי צפי לפרוע חלק מההלוואה בשנים הקרובות.
1.האם התמהיל טוב או שיש לשלב משתנה כל 5?
2. האם הריביות טובות?
שוב תודה!
תבורך!
שלום דבי,
נראה בסדר,
בהצלחה
משכנתאמן היקר,
אני נעזר באתר שלך ובמאמרים מזה כחודש ולמדתי המון.
אני ארצה לנסות ולהתייעץ איתך ועם יתר החברים בנוגע לסוגייה הבא:
אנו לפני רכישה של דירה ראשונה מקבלן.
מועד אכלוס בעוד שנתיים מהיום.
מחיר הדירה 1,270,000 ש"ח
הוצאות נוספות מחוץ למחיר שבהסכם (עו"ד / מונים וכו') – 20,000 ש"ח.
הוצאות צפויות לצורך הלבשת דירה חדשה – 30,000 ש"ח .
הון עצמי נכון להיום – 406,000
הכנסות : כ-22 K נטו יחד.
הכנסות צפויות : תוספת של כ-3,000 ש"ח לחודש החל מעוד שנה וחצי.
ילדים: 2 קטנים כרגע.
על מנת להגיע לריביות טובות יותר (כפי שנמסר לנו בבנק) רצוי לקחת לא יותר מ-60% מימון.
משמעות : עלינו לקחת משכנתא של 762K ולהיות בעלי הון עצמי של 508K.
ביחד עם יתר הוצאות "הלבשת " הדירה ועלויות רכישת נכס חדש לעיל, אנו נהיה בפער של כ- 150K מההון (בהנחה ומעוניינים לשמור על 60% מימון ולא להגדיל את המשכנתא).
אנו לא משלמים שכירות כיום וחוסכים כ-5000 ש"ח מדי חודש בקרן נאמנות סולידית.
רצון להחזר חודשי כ- 4,500 ש"ח לערך.
שאלתי הינה כזו לצורך גישור על הפער של כ-150K שנוצר:
מה עשויה להיות האופציה הטובה ביותר עבורי?
– האם לקחת משכנתא עכשיו ולשלם את מרבית הסכום לקבלן וכך להימנע ממדד תשומות הבנייה למשך השנתיים (באופציה זו ככל הנראה ההחזר החודשי יהיה 4,000 ש"ח ורק 1,000 ש"ח פנויים יוכלו להיחסך בקרן הנאמנות קרי קרן של כ-24K בשנתיים בלבד).
– האם להמשיך לחסוך כ-5000 ש"ח לחודש למשך שנתיים (קרן של 120K) לשלם לקבלן 100K כעת והיתר בכניסה לדירה (הקבלן מאפשר זאת) ובכך להיות חשוף למדד תשומות הבנייה ?
– האם כדאי לקחת את המשכנתא ולשלם את מרבית הכסף לקבלן כיום, ביחד עם גרייס מסוים כך שאשלם לבנק כ-1,000 ש"ח בחודש ואחסוך 4,000 במשך שנתיים (קרן של כ-96 K) ?
– או שאולי כדאי בכלל להגדיל את אחוז המשכנתא ל-65 % ?
מה דעתך מה תהיה הדרך המומלצת בנסיבות אלו וכיצד עלי להתנהל?
מתנצל על האריכות אך ניסיתי להסביר בתמציתיות המצב
המון תודה רבה מראש על כל עזרה והכוונה.
נירדוד
ניר שלום,
אני חושב שכדאי לקחת 65% משכנתא ולא להילחץ להגיע ל- 60%
כמו כן, אפשר לקחת חלק מהמשכנתא כעת ואת השאר התשלום לחסוך, הייתי ממליץ להתייעץ אחד על אחד עם איש מקצוע
בהצלחה
תודה רבה,
האם תוכל להמליץ לי על יועץ משכנתא באזור הקריות ?
אפשר גם באופן פרטי כמובן.
תודה רבה,
ניר
שלום ניר,
אתה יכול להשאיר פרטים בטופס המופיע באתר ואעביר את הפניה ליועצים מהאיזור
בהצלחה
שלום,
ההתלבטות שלי כרגע היא דווקא בין הקל"צ למשתנה כל 5.
מצד אחד, המדד כרגע נמוך, ולכן אני מרוויח ריבית נמוכה. ייתרון נוסף של המשתנה הוא, שגם כאשר המדד יעלה (הכוונה יעלה מעבר להפרש שהבנק מתמחר ) , אני כבר "אנגס" בחלק מהקרן, ואשלם מדד על קרן נמוכה יותר.
הצד השני הוא השקט הנפשי שקונה הקל"צ. יש לי כרגע שתי הצעות עבור משכנתא בסך 700 אלף ש"ח:
הצעה ראשונה:
– שליש פריים פחות 0.9% ל- 25 שנים
– שליש קל"צ 1.5% ל-8 שנים
– שליש משתנה כל 5 0.95% ל-15 שנים
הצעה שניה:
– שליש פריים פחות 0.9% ל- 25 שנים
– שליש קל"צ 1.5% ל-8 שנים
– 233 אלף ש"ח משתנה כל 5 0.95% ל-15 שנים
– 100 שלף ש"ח קל"צ 2.5% ל- 12 שנה
אני נוטה ללכת לכיוון ההצעה הראשונה, אבל איכשהו אאני לא שלם עם זה 🙁
מה דעתך?
שלום מיקי,
ההצעות די דומות,
בשביל השקט הנפשי ובגלל שהקלצ היא על 12 שנה הייתי הולך עליה בסכום של 100 אלף
בהצלחה
היי..
באיזה בנק מקבלים קל"צ כזה נמוך?
תודה.
הי משכנתאמן,
תודה על כל העזרה !
קיבלתי כעת הצעה בטפחות :
510K קל"צ 3.25% ל-25 שנים.
255K פריים 30 שנים -0.85 (יוצא 0.7)
מה אתה אומר על הריביות ? תודה רבה.
שלום ארתור,
נראה סביר
בהצלחה
דחוף ביותר
ברצוני לדעת כמה ימים לפני שצריך להעביר את הכסף צריך לחתום בבנק?
שלום רבקה,
לפחות 12 יום לפני כן, עדיף יותר (זה מאוד תלו במורכבות העסקה)
בהצלחה
הי משכנתאמן
הציעו לי שדרוג משכנתא:
על סך 160000 ל 8 שנים
מריבית קבועה צמודה 1.4%
לריבית קבועה לא צמודה 2.33%
האם זה בסדר?
תודה
שלום שרגא,
נראה סביר
בהצלחה
שלום,
קודם כל – תודה רבה על האתר השימושי והברור.
1. האם יש עוגנים למשכנתאות משתנות שצריך להיזהר מהם?
2. למה אתה עושה הפרדה בין הקרן לריבית כאשר אתה מדבר על החוב. אני מבין שאני משלם ריבית על כל שקל שאני חייב לבנק בשנה מסוימת, בין אם השקל הזה מקורו בקרן ובין אם מקורו בריבית (ריבית דריבית). מכאן שההבדל בין צורות פריסה נובע רק מגובה ההחזרים, כלומר, כל המידע נמצא בגרף שמראה את גובה החוב כפונקציה של הזמן, כאשר הגרף "מנסה לעלות" אבל כל חודש/שנה יש לו שבירה כלפי מטה. אם שוברים מטה חזק בהתחלה – העליות מתונות יותר (אבל לא תמיד אפשר לעמוד בזה).
אפשר לנסח זאת גם כך: כדי לחסל את החוב צריך לחסל את הקרן וגם את הריבית. האם אני טועה במשהו יסודי?
תודה,
דני
דני שלום,
1. אין עוגן מסוים כזה
2. לא הבנתי כל כך את השאלה / הערה
אבל הסייפא שלך נכונה ואם זה מתמצת את מחשבותיך אז אתה צודק בהחלט
בהצלחה
היי משכנתאמן
בתחילה חייב לציין שהאתר משרת אותי היטב בהבנת הדברים ותודה לך על כך.
קיבלתי הצעה למשכנתא על סך 650000 ולהלן התמהיל והריביות:
100 קבועה צמודה ל 20 שנה- 1.74%
120 קבועה צמודה ל 15 שנה- 1.46%
80 קבועה צמודה ל 10 שנים- 1.04%
200 פריים ל 25 שנה -0.72%
150 קל"צ-25 שנה 3.1%.
אשמח לשמוע את דעתך על התמהיל והאחוזים.
שלום צחי,
אני חושב שיש ריביו הלוואות צמודות, אולי כדאי להקטין קצת את החשיפה למדד (במיוחד בטווחים הארוכים)
בהצלחה
שלום וברכה. תודה רבה על הכל זה דבר ראשון . הייתי רוצה להתייעץ לקחתי משכנתא 400000 ל10 שנים קיבלתי הצעה משני בנקים והתמהילים מאוד מבלבלים אותי אם תוכל להמליץ לי על תמהיל טוב יכולת ההחזר שלי היא 3500 ואני מעדיף כמה שפחות "לתת" לבנק להרוויח עלי . כמו כן מסתבר שתהיה לי יכולת לפרוע את הפריים בעוד כ5 או 6 שנים תודה מראש
שכחתי לציין את התמהילים והרביות שקיבלתי :
תמהיל א. 100000 פריים 0.7 13 שנים
300000 קל"צ 2.85 13 שנים
תמהיל ב. 133000 פריים 0.7 15 שנים
133000 קל"צ 3.00 10 שנים
134000 קבועה צמודה 1.75 10 שנים
תמהיל ג. 100000 פריים 0.9 20 שנים
300000 קל"צ 2.9 10 שנים
שלום אליה,
הייתי הולך על האופציה הראשונה,
אם יש לכם אפשרות לשלם הכל בקרן שווה אז זה עדיף, אז זה יגרום לכם להאריך את השנים אז הייתי מוותר
בהצלחה
אם תוכל גם להתייחס לאופציה של קרן שווה במקום קרן שפיצר
שלום משכנתא מן.האם לקחת ?לשלושים שנים
צמוד מדד קבועה 560000 %2.7
צמוד מדד,ר משתנה 490000 1.99%
לא צמוד ר פריים 350000 0.78%
סהכ החזר 5160 או!!!!משכנתא אחרת
פריים 462000 0.7%
ר קבועה לא צמודה 350000 4%
ר קבועה צמודה למדד 280000 2.8%
משתנה כל 5 168000 1.7%. משתנה לא צמוד 140000 2.7%. אנא עזור לי זה דחוףףףף לי לקבל החלטה במהירות .תודה מראש.
סהכ משכנתא 1400000.לשלושים שנים.
שלום שי,
חסרים המון נתונים אבל בגדול נראה שההצעה השניה נראית סולידית יותר
בהצלחה
שלום מר משכנתמן
אני יושב שעות על שעות על האתר שלך, ממש בית ספר שלם, וממש אין לי מילים על כל המידע שאתה תורם לנו, חן חן
בפוסט הזה לא הצלחתי להבין כמה דברים, אולי תוכל להסביר לי יותר מפורט
אתה כותב ככה:
כאשר החלטנו שאנו רוצים לשלב ריבית משתנה בתמהיל שלנו, אנו חייבים לקבל 2 הצעות נפרדות מן הבנק – אחת עם משתנה כל חמש צמודה והשנייה עם משתנה כל חמש לא צמודה ואז נוכל לדעת בכמה מעריך הבנק את המדד בחמש השנים הקרובות.
מפה ההחלטה עוברת אלינו, אם לדעתנו הבנק מתמחר בחסר את המדד אז כמובן שיהיה לנו יותר קל לבחור את המשתנה הלא צמודה ולהיפך.
אני לא מבין איך יודעים כמה מעריך הבנק את המדד לחמש שנים הקרובות?
עוד אני לא מבין, למה אם הבנק מתמחר בחסר, אז נבחור את המשתנה הלא צמודה
עברתי על הבלוג לפחות שבע שמונה פעמים, ועוד לא הצלחתי להבין
בבקשה אם תוכל לפשט לי הענין
ועוד הפעם החסד שאתה עושה פה, הוא אדיר, שוה מליארדים, כי בעצם אתה גורם לאנשים לחסוך מכספם ממש מליארדים, אם נצרף כל האנשים שעשו הצעד הנכון בזכותך
שלום משה,
הבנק לא תמיד מתמחר בעצמו, אלא מתבסס על כוחות השוק שמתמחרים את האגחי"ם הצמודים מול הלא צמודים
התמחור הוא לטווחים ארוכים (כלומר מגלמים את ההערכה ל- 20 שנה קדימה לדוגמא), אם אתה לקוח משתנה ויודע שתסולק בעוד חמש שנים, כל מה שנשאר לך לקבוע הוא האם התמחור שהם תמחרו גבוה או נמוך מההערכה האישית שלך
בהצלחה
מר משכנתא נאמן
שלחתי לך שאלה לפני שבוע, ועדיין לא קיבלתי על זה תשובה
למה אני לא מספיק חשוב לקבל יחס על שאלותי כמו שאר הנרשמים כאן???
שלום משה,
אני משתדל לענות על שאלות בצורה מרוכזת אחת לשבוע ולכן נוצר לעתים עיכוב
מצ"ב קישור לתשובתי
בהצלחה
לא מצאתי באתר 🙂 מה החיסרון בלקיחת משכנתא משתנה לא צמודה כל שנתיים על פני כל חמש?
ראיתי שכתבת שמשתנה כל שנתיים אףפלוס פריים אי אפשר לקחת יותר משליש את שניהם יחד ולא נאמר לי כזה דבר מהבנק. זה תמיד ככה?
שלום עדי,
אכן לקיחת "משתנה כל שנתיים" תבוא על חשבון השליש של ריבית הפריים – זאת הנחיה של בנק ישראל וזה קבוע
בהצלחה
היי, לפני חמש שנים לקחתי משכנתא לרבות מסלול לעשרים שנה של ריבית משתנה צמודה עם ריבית של 1.45
עכשיו כשנגמרו חמש השנים הודיעו לי שהריבית היא 1.35
סליחה על השאלה התמימה, אבל איך זה הגיוני שהורידו לי את הריבית? האם היא לא הייתה אמורה לעלות (או להישאר אותו הדבר?) מה אני מפספסת?
שלום יעל,
ריביות משתנות צמודות לעוגן – וכפי שהעוגן עולה הוא יכול גם לרדת (בדומה לפריים שיכול לרדת כפי שהוא עולה)
בהצלחה