איך השפיעה עליית מחירי הדיור בישראל על נוטלי המשכנתאות?

התייקרות מחירי הדירות בישראל, כמו גם ההעלאות האחרונות בשיעור הריבית, מהווות סיבה ממשית לדאגה עבור אלו המעוניינים לרכוש דירה והופכים את רכישת הדירה לחלום שהולך ומתרחק. גם עבור מי שכבר רכשו דירה ומשלמים את תשלומי המשכנתא, לעליית הריבית עשויה להיות השלכה כלכלית מיידית וכבדת משקל. ככל שהריבית עולה, גדלה איתה גם עלות המשכנתא, ורבים מגלים שאין באפשרותם לעמוד עוד בהחזרי המשכנתא ההולכים ומתייקרים, בייחוד אלו שמראש לקחו משכנתא בהיקף משמעותי. במאמר זה נדון בהשלכות אלה ונוספות.

הקושי בגיוס ההון הראשוני לרכישת דירה

הוצאות הדיור ובראשם המשכנתא, מהווים את ההוצאה הגדולה ביותר של משקי הבית בישראל. מכיוון שכך, עליית מחירי הדיור בישראל, אשר נמשכת בהתמדה בשנים האחרונות, משפיעה באופן משמעותי על נוטלי המשכנתאות ועל הוצאותיהם החודשיות.

משקי בית רבים מתקשים לגייס את ההון הראשוני הנדרש על מנת שיוכלו לקחת הלוואה לצורך רכישת הדירה. זאת, בשל העובדה שמחירי הדירות מוסיפים לעלות, וגם ההון העצמי הנדרש עולה בהתאמה. בפני משקי הבית שכבר מצליחים לגייס את ההון הראשוני, עומד המכשול שקובע שהחזר המשכנתא לא יעלה על 50% מההכנסה החודשית (מגבלה מוצדקת, שכמובן נועדה להגן על הלווים). הדבר הביא לכך שלקיחת משכנתא הופכת לאפשרות פחות ופחות ריאלית עבור משקי בית רבים.

בהתחשב בכך שמרבית האנשים מצליחים לגייס את ההון הראשוני המינימלי בלבד (וגם זאת לעיתים באמצעות נטילת הלוואות), המשמעות היא שגובה המשכנתא מאוד גבוה ובמרבית המקרים גם הפריסה תהיה לתקופת הזמן המקסימלית המתאפשרת.

השפעת עליות הריבית על החזר המשכנתא החודשי

המשכנתא שלווים מהבנק לצורך רכישת דירה מורכבת ממספר מסלולי הלוואה שונים, אשר לכל אחד מהם תנאים משלו. בין היתר, ריבית קבועה וצמודה למדד, ריבית משתנה וצמודה למדד, ריבית פריים וריבית קבועה שאינה צמודה למדד. לפיכך, שינויים ברמת האינפלציה ושינויים בשיעורי הריבית הינם קריטיים עבור נוטלי משכנתאות, שכן הם משפיעים מאוד על עלות ההחזרים החודשיים של המשכנתא.

בשנים האחרונות הריבית במשק הייתה נמוכה במיוחד, והדבר הביא לכך שרבים נטלו משכנתאות בהיקפים משמעותיים מאוד. נוסף על כך, בסוף שנת 2020, בנק ישראל ביטל את מגבלת ריבית הפריים אשר קבעה שרק שליש מהמשכנתא תהיה בריבית פריים, במטרה לסייע למשקי בית ולאפשר להם ליטול משכנתא שתאפשר להם לרכוש בית. הדבר אכן הביא לכך שרבים הזדרזו לנצל את התנאים החדשים ולקחת משכנתא. אלא שזמן לא רב לאחר מכן, בנק ישראל התחיל להעלות את הריבית.

העלאות הריבית של בנק ישראל בחודשים האחרונים, הביאו את ריבית הפריים כבר ל 4.75% (ריבית בנק ישראל פלוס 1.5%) נכון לרגע כתיבת שורות אלה. יחד עם הזינוק ברמת האינפלציה, מחירי המשכנתאות זינקו באופן משמעותי והצפי הוא לעליות ריבית נוספות.

מכיוון שמרבית המשכנתאות נלקחות למשך תקופת זמן ארוכה, ההחזר החודשי יכול להיות מאוד משתנה לאורך השנים, וקשה לניהול. הדבר יכול להוביל לחוסר ודאות ולקשיים כלכליים עבור הלווים, שכן הם נאלצים לשלם עבור הבית שרכשו הרבה יותר משציפו.

בסופו של דבר, נוטלי המשכנתאות נפגעו פעמיים – גם מהעלייה במחירי הנדל"ן בישראל שמאלצת אותם לקחת משכנתא גבוהה יותר וגם מהעלאות הריבית שמייקרת את החזרי המשכנתא.

בכמה התייקרה משכנתא ממוצעת?

העובדה שריבית הפריים הייתה נמוכה הביאה לכך שבשנים האחרונות רבים לקחו משכנתא בריבית משתנה וחלק מהאנשים אף מחזרו משכנתא קיימת על מנת לצמצם את ההוצאות. לקיחת משכנתא בריבית משתנה יכולה להיראות כדאית לעומת הריבית הקבועה, כאשר הריבית נמוכה. יחד עם זאת, היא עשויה להתברר כמסוכנת מאוד כאשר הריבית עולה, ועמה גם ההחזרים החודשיים.

בעקבות העלאות הריבית על ידי בנק ישראל במהלך שנת 2022, עלות ההחזר החודשי של משכנתא ממוצעת עלתה בכ-745 ש"ח, וסה"כ בכמעט רבע מיליון ש"ח למשכנתא ממוצעת בפריסה ל-25 שנים. מדובר בעליה משמעותית ביותר בהוצאה למשק בית. כשלוקחים בחשבון גם את העלייה ברמת האינפלציה במשק, הדבר מעלה באופן משמעותי את הסיכון לכך שחלק ממשקי הבית יתקשו לעמוד בתשלומים החודשיים.

אם ננסה לסכם, עבור מרבית משקי הבית, האפשרות לממן רכישת דירה מבלי לקחת משכנתא לא ממש קיימת. יחד עם זאת, נטילת משכנתא היא דבר שאין להקל בו ראש, בעיקר כאשר מחירי הדירות כל כך גבוהים. טעות בבחירת מסלול המשכנתא יכולה להיות בעלת השלכות מרחיקות לכת על מצבו הכלכלי של התא המשפחתי. בנוסף לקושי הכלכלי, לעליית גובה המשכנתא יכולה להיות השפעה פסיכולוגית, שכן העול של התשלומים ההולכים וגדלים יכול לגרום ללחץ רב ולחרדה עבור מי שמתקשה עם תשלום ההחזרים. על כן, חשוב מאוד להתאים את המשכנתא להכנסה הפנויה ולקחת בחשבון את כלל ההוצאות הקיימות והפוטנציאליות, כמו גם את האפשרות לשינויים לאורך חיי המשכנתא, כפי שאנחנו רואים שקורה בשנה האחרונה עם עליית האינפלציה ושיעורי הריבית.

למידע ומדריכים נוספים בנושאי נדל"ן, דיור והשקעות ניתן לבקר באתר נדלן מאסטר.