עומדים לקחת משכנתא או לשפר תנאי משכנתא קיימת? הדבר הראשון שעליכם לדעת הוא מה ההיקף ואופן המשכנתא שתוכלו לקחת. על כן ריכזנו עבורכם את כל התנאים והמגבלות שקבע בנק ישראל בתחום המשכנתאות
הריבית העולה במשק משפיעה על תחומים רבים בחיינו, כשאחת ההשלכות העיקריות שלה היא על המשכנתאות וההחזר החודשי שלהן. כדי לוודא שהלווים ואף הבנקים עצמם, לא ייכנסו להרפתקה פיננסית הגדולה על מידותיהם, קבע בנק ישראל שורה של כללים המגבילים את ההיקף ואת אופן המשכנתא שאפשר לקחת.
חשוב להדגיש כי גם בתקופות של ריבית נמוכה יותר, לקיחת משכנתא פירושה התחייבות בסכום משמעותי, שדורשת תכנון מקדים והבנה של "כללי המשחק", וזאת על מנת שניתן יהיה לעמוד בהחזר החודשי שלה, מבלי "לחנוק" את התקציב המשפחתי. בכתבה זו, נפרט מהם תנאי הרף שקבע בנק ישראל בנוגע ללקיחת משכנתאות, מה הרציונל שעומד מאחוריהם וכיצד הם מסייעים בתכנון המשכנתא שלנו.
בנק ישראל והמשכנתא
בשנים האחרונות, ובמיוחד בשנה האחרונה, אנחנו עדים למעורבות גדלה של בנק ישראל בשוק המשכנתאות (באמצעות הוראות המפקח על הבנקים) בתגובה לעלייה בשיעור המשכנתאות במינוף גבוה והן ביחס ההחזר של ההלוואה מן ההכנסה.
קשה לדמיין זאת, אך עד לפני עשור בנק ישראל כמעט ולא התערב בעולם המשכנתאות ונתן לכוחות השוק לפעול חופשי. מה הוביל לשינוי בעמדת בנק ישראל? ובכן, שני אירועים מרכזיים. משבר הסאב פריים שפרץ בארצות הברית ב- 2008 והוביל למשבר כלל עולמי. במסגרתו בנקים איפשרו לקיחת משכנתאות על ידי אנשים שיכולת ההחזר שלהם לא היתה ברורה או מוגבלת, דבר שהוביל לבסוף למצב של חדלות פירעון והתמוטטת כלכלית של גופים פיננסיים רבים. החשש מהיתכנות של משבר דומה בישראל, הוביל את בנק ישראל להדק את הפיקוח על הבנקים. אירוע נוסף, היא הריבית הנמוכה שאפיינה את הכלכלות ברחבי העולם החל מ-2009 ועד לשנה האחרונה. אותה ריבית אפסית משכה יותר ויותר ישראלים לרכישת דירה, לעתים תוך נטילת משכנתאות גבוהות עם החזרים חודשיים בהיקף גבוה.
על מנת למנוע מצב שבו לווים רבים מדי לא יוכלו להחזיר את המשכנתא ועל מנת לשמור על היציבות הכלכלית של הבנקים המלווים, קבע בנק ישראל שורה של הגבלות.
מהן הגבלות בנק ישראל על ענף המשכנתאות
חשוב לציין כי גם ללא ההוראות הרגולטוריות, לבנקים בישראל יש פרקטיקה ארוכת שנים של בדיקות פנימיות ובחינת יכולת העמידה בתשלומים של כל נוטל משכנתא. אם קיים חשש כלשהוא, יש לבנק גמישות רבה בהתאמת ההלוואה ליכולת הלווה, אם זה בהגבלת סכום ההלוואה או בפריסה שלה על פני תקופה ארוכה יותר. אך במספר פרמטרים בסיסיים, גמישות זו, עבור כל בנק בישראל, מוגבלת.
אחוזי המימון לדירה
אם בעבר ניתן היה לקבל משכנתא על 90% ויותר מערך הדירה, החל מ-2012 אסר בנק ישראל על קבלת אחוזי מימון כאלה. על פי ההוראות הקיימות, אחוזי המימון המרביים שבנקים יכולים להציע לרוכשי דירה ראשונה הם עד 75% מערך הדירה. כלומר אם ערך הדירה (בהתאם לקביעת השמאי) עומד על 1,000,000 שקלים, הסכום המירבי שתוכלו להלוות מהבנק יהיה 750,000 שקלים. עבור משפרי דיור, אחוזי המימון מוגבלים לעד 70% ועבור רוכשי דירה להשקעה, אחוזי המימון מוגבלים לעד 50% מערך הדירה. יש לציין כי על פי אמות המידה שקבע בנק ישראל, הלוואת משכנתא במימון של מעל 60%, נחשבות להלוואה במינוף גבוה.
מספר השנים להחזר ההלוואה
לכאורה, פריסת החזרי המשכנתא על פני שנים רבות יותר מקלה על הלווים, לאור חלוקת סכום ההחזר לתשלומים רבים יותר. ואולם בפריסה כה ארוכה, החזר הריבית מתייקר מאוד. לפי הוראות בנק ישראל העדכניות, פריסת המשכנתא יכולה להיות לתקופה של 30 שנה לכל היותר.
הרכב המסלולים בתמהיל המשכנתא
תמהיל משכנתא מורכב מחיבור של כמה מסלולי ריבית שונים. מסלולים אלו נחלקים לשני סוגים עיקריים: מסלולים בריבית קבועה, הצמודה למדד או לא צמודה למדד למול מסלולים בריבית משתנה, שבהם נכלל גם מסלול פריים (מסלול שההחזר שלו מתבסס על גובה ריבית הפריים העדכנית).
על פי הוראות בנק ישראל, לפחות שליש מסכום המשכנתא חייב להילקח במסלול של ריבית קבועה, צמודה או לא צמודה למדד. ריבית קבועה, פירושה שניתן לדעת מראש מה יהיה גובה ההחזר של המסלול לאורך כל תקופת המשכנתא ועל כן הוא נחשב למסלול סולידי ובטוח. עם זאת עלותו יקרה יותר. לעומת זאת, מסלולים בריבית משתנה (בהם כאמור גם מסלול פריים), לא יעלו על יותר מ-66% (שני שליש) מסכום המשכנתא הכולל. ב-2020 בנק ישראל הסיר את המגבלה על תמהיל המסלולים בריבית המשתנה, דבר שמאפשר לקחת את כל 66% מהמשכנתא בריבית פריים בלבד או בכל ריבית משתנה אחרת.
שיעור ההחזר מההכנסה החודשית
משכנתא שההחזר החודשי שלה גבוה מדי ביחס להכנסה הפנויה של הלווים, יכולה לסכן את היכולת שלהם לעמוד בתשלומים לאורך זמן. מסיבה זו הגביל בנק ישראל את גובה ההחזר החודשי לעד 50% מההכנסה הפנויה. הכנסה פנויה נחשבת למשכורת החודשית בניכוי הוצאות קבועות, כמו חשבונות, הלוואות או מזונות. לדוגמא אם אדם מרוויח 10,000 שקל נטו בחודש וההכנסה הפנויה שלו, בניכוי ההוצאות, עומדת על 8,000 שקלים. ההחזר המקסימלי שהבנק יאפשר לו בחודש, יעמוד על 4,000 שקלים. חלק מהבנקים נוטים להרחיב עוד יותר את המגבלה – ומאשרים החזרי משכנתא שגובהם עד שליש בלבד מההכנסה הפנויה של משק הבית.
הנחת היסודות לתכנון משכנתא
תנאי הרף שקבע בנק ישראל למשכנתא, אם כן, עושים סדר בשוק ומאפשרים מידה מסוימת של ודאות בנוגע לתהליך סבוך זה. עתה משהתוודענו אליהם, נוכל לגשת למלאכת תכנון המשכנתא ביתר קלות, כשכללי המשחק כבר מוגדרים לנו במידה מסוימת. לשם כך, ניתן להשתמש בכלים נוספים העומדים לרשותנו, על מנת לחשב כמה תעלה לנו המשכנתא, ואיזה מסלולים יתאימו לנו. אחד מהכלים הללו הוא מחשבון משכנתא, אשר מאפשר לבחון את גובה ההחזר בהתאם לתמהילי משכנתא שונים.
ניתן להשתמש בו בכמה דרכים. אם חישבתם את ההחזר החודשי המרבי שתוכלו לעמוד בו, שכאמור גם עומד בהנחיות בנק ישראל, תוכלו להזין אותו במחשבון – כדי לגלות מה גובה סכום המשכנתא הכולל שיתאים לכם. אפשר גם לבצע את החישוב ההפוך – להזין את סכום המשכנתא הכולל (שלא חורג מהרף המקסימלי שקבע בנק ישראל), ולקבל מידע על אפשרויות החזר שונות, כולל סכום ההחזר החודשי, עלות הריבית, מספר שנות הפריסה ועוד. כך תוכלו לבצע סימולציות עם סכומי החזר או מסלולי משכנתא שונים, כדי להגיע לתמהיל המועדף עליכם.
סיכום
בשורה התחתונה, יש לתת את הדעת לשני דברים. הראשון, הוראות בנק ישראל, למרות שנועדו לרסן במידה מסוימת את שוק המשכנתאות על מנת לשמור על יציבות המשק הכלכלי, גם שומרות עלינו, נוטלי המשכנתאות, מלהיכנס להרפתקה פיננסית הגדולה על מידותינו. דבר שני, שוק הדיור בישראל, כמו הריבית וכמו הנחיות בנק ישראל, הם דינמיים ועשויים להשתנות בשנים הקרובות. לכן, כדאי לעקוב מקרוב אחרי ההנחיות באשר לתנאי המשכנתא ולפעול לשיפורה בהתאם לתנאי השוק.