בעקבות העלאת הריבית במשק ומלחמת חרבות ברזל, שוק הנדל"ן נכנס לקיפאון עמוק שנמשך מספר חודשים, ורק לאחרונה ניתן להבחין בסימני התאוששות בענף. על פי נתוני בנק ישראל עולה כי בחודש מרץ 2024 הישראלים לקחו משכנתאות בהיקף של 6.23 מיליארד ₪, וזאת לעומת היקפי המשכנתאות הנמוכים שנלקחו בסוף שנת 2023 ובחודשים ינואר ופברואר בתחילה השנה.
ההתאוששות בשוק הנדל"ן משפיעה ישירות גם על שוק המשכנתאות, מספר העסקאות בחודשים האחרונים החל לעלות מחדש ולאחרונה יש סימנים המעידים על חזרת העליות במחירי הדירות בארץ, לפחות בחלק מהערים המרכזיות. ראוי לציין כי ההתאוששות בשוק המשכנתאות איטית יותר מאחר שקבלנים החלו להציע תנאי תשלום חדשים המאפשרים לבצע את רוב התשלום רגע לפני מסירת הדירה, מצב המאפשר לרוכשים לדחות את מועד לקיחת המשכנתא. יחד עם זאת, הנתונים בשוק המשכנתאות עדיין רחוקים מקצב לקיחת המשכנתא בשנת 2022, ובבנק ישראל מעריכים כי ההתאוששות בענף תימשך באופן הדרגתי במהלך השנה הקרובה, כמובן בהתאם למצב הביטחוני וגורמים נוספים.
גורמים אפשריים להתאוששות שוק המשכנתאות
שנת 2024 החלה תחת הצל הכבד של מלחמת חרבות ברזל, לרבות ההשלכות הכלכליות של המלחמה, תחושת אי הוודאות הכללית, תושבים שעדיין מפונים, ריבית גבוהה ויוקר המחיה שמשפיע על הכיס של כלל משקי הבית בישראל.
עוד לפני פרוץ המלחמה חלו שינויים בשוק המשכנתאות, בין היתר בגלל הריבית הגבוהה שהבריחה את המשקיעים מהענף. בעקבות המלחמה והיעדר כוח אדם בענף הנדל"ן, הקבלנים הפסיקו את התחלות הבנייה, והדבר צפוי להשפיע על שוק הנדל"ן והמשכנתאות. כמו כן, המלחמה הובילה לירידת מחירים קלה בחלק מהאזורים בארץ, ורוכשי דירות, כולל משפרי דיור, מצפים לירידת מחירים לכן הם אינם ממהרים לקחת משכנתא.
בתוך כך, החל בחודש מרץ 2024 החלה התאוששות בשוק המשכנתאות והגורמים המרכזיים לכך הינם:
- המלחמה עדיין נמשכת ואף עשויה להתפשט לזירות חדשות, לכן הקונים הפוטנציאליים הבינו כי אין טעם לשבת על הגדר ולהמתין, אחרת הם עלולים לפספס הזדמנויות.
- הקבלנים עצרו את העבודות באתרי הבנייה בגלל היעדר כוח אדם וקשיי מימון, לכן היצע הדירות הנמוך לעומת הביקוש הגבוה צפוי להשפיע על מחירי הדירות בחודשים הקרובים.
- ירידה קלה בריבית.
- צפי לעליית מחירי הדירות בעקבות המלחמה, עלייה בעלויות המימון של קבלנים ועליית מחירי חומרי הבנייה – כל אלו ועוד גורמים למשקי הבית לרכוש כעת דירות ולא להמתין לעליית המחירים הצפויה.
- ירידה קלה במחירי הדירות בחודשים הראשונים לשנת 2024.
מה הציפיות לעתיד הקרוב?
כדי להבין מהן הציפיות לעתיד הקרוב פנינו לשחר כרמון, מנכ"ל חברת פריים משכנתאות ופיננסים. שחר כרמון מסביר כי "קצב לקיחת המשכנתאות בחודשים הקרובים צפוי לעמוד על היקף של כ-6 מיליארד ₪ בחודש, בדומה להיקפי המשכנתאות שנלקחו בחודשים האחרונים. זו מגמה חיובית בסה"כ מאחר שהמדינה נמצאת עדיין במלחמה רב זירתית, יש מאות אלפי חיילי מילואים שאינם נמצאים בבית, עשרות אלפי תושבים מפונים, הריבית עדיין גבוהה ובעקבות הורדת דירוג האשראי של ישראל היא עשויה להמשיך במגמת העלייה שאפיינה את השנים 2022 – 2023, ובנוסף שוק היד 2 עדיין נמצא בקיפאון".
"כמו כן, לא ניתן להתעלם ממבצעי המימון האגרסיביים של היזמים והקבלנים, הם דוחפים את השוק כלפי מעלה כיוון שמשרדי המכירות שלהם מציעים מבצעי מימון אטרקטיביים, מעבר לשיטת המכירה המקובלת של 15/85 או 20/80", מסביר לנו שחר כרמון.
"לקראות סוף שנת 2024 אנו צפויים לראות מבצעי מכירות מצד יזמי הבנייה, ולאור הקיפאון בשוק היד 2 הבנקים יתחילו לקדם את הפעילות בשוק המשכנתאות ולהציע תנאים שיגרמו לרוכשים להפסיק לשבת על הגדר ולהמתין לירידת מחירים" הוא מוסיף. "כמו כן, אסור לשכוח כי המע"מ צפוי לעלות בתחילת 2025, לכן קונים פוטנציאליים ימהרו לקחת משכנתא לפני עליית המע"מ, ומכאן אנחנו צופים כי שנת 2024 תסתיים עם היקף משכנתאות של 70-80 מיליארד ₪, לעומת כ-68 מיליארד ₪ בשנת 2023, אך התמונה יכולה להשתנות בגלל אי הוודאות מבחינת ביטחון", משחר סכם עבורנו את הנושא.