בתקופה האחרונה אני שומע וקורא מדי שבוע על כך שסטנלי פישר ובנק ישראל עומדים "להטיל פצצה" על שוק המשכנתאות, ישנן הרבה שמועות אבל הכיוון הוא שבנק ישראל יגביל את אחוזי המימון על רכישת דירה.
בעבר בנק ישראל כבר עשה כך והורה לבנקים להפריש סכום גבוה יותר על הלוואות מעל 60% מימון, מה שגרם לבנקים להעלות את המחיר (הריבית) על הלוואות מסוג כזה, יחד עם זאת הפעם השמועות מדברות על הגבלה של כ- 50% וזה כבר הרבה יותר משמעותי, הדעה שלי (שהיא ממש לא טובה משום דעה אחרת כי חוץ מסטנלי וחבריו אף אחד לא באמת יודע) היא שבנק ישראל יעשה את זה אבל ייטיב עם הזוגות הצעירים ולהם יאפשר לקחת אחוז מימון גבוה יותר.
אבל די לצרה בשעתה והיום אני רוצה לדבר איתכם על דבר אחר שקשור גם הוא לבנק ישראל.
רובנו כבר למדנו שלא ניתן לשלב בתמהיל המשכנתא שלנו יותר משליש פריים, אבל מכיוון שהיו כאן הרבה שאלות בנושא ובנוסף יש כמה דברים שכדאי לחדד בנושא, אני רוצה לתת לכם את ההגבלה של בנק ישראל במלואה (או לפחות את החלקים החשובים שלה) כולל מה קורה כשממחזרים או גוררים משכנתא.
אז הנה בבקשה, כל מה שרציתם לדעת על הגבלת התמהיל של בנק ישראל ולא העזתם לשאול.
מהי בעצם הגבלת השליש?
בנק ישראל קבע שהוא מגביל אותנו מלשלב בתמהיל המשכנתא יותר מ- 1/3 בריבית משתנה.
כלומר, אם אני לוקח מיליון ₪ משכנתא, אז אני לא יכול לקחת יותר מ- 333,333 ₪ (שזה בעצם שליש) במסלול בריבית משתנה.
הוא קבע שריבית משתנה נחשבת ריבית שמשתנה בתדירות נמוכה של עד חמש שנים, כלומר כל מסלולי המשכנתא שהריביות שלהם משתנות בפחות מחמש שנים לא יכולים להיות יותר משליש בתמהיל המשכנתא שלנו.
להלן המסלולים אליהם הוא מתכוון:
- מסלול בריבית פריים (הריבית כאן משתנה אחת לחודש)
- מסלול בריבית משתנה כל שנה / שנתיים
- מסלול בריבית מק"מ (הריבית כאן משתנה אחת לשנה)
- מסלול בריבית יורו / דולר (הריבית כאן משתנה אחת לחצי שנה)
המסלול "ריבית משתנה כל חמש שנים" אינו נכלל בהגבלה כי הריבית שלו משתנה אחת לחמש שנים ומבחינת בנק ישראל זה סוג של "ריבית קבועה" ולא משתנה.
למה בנק ישראל בכלל הגביל את החלק של הריבית המשתנה?
בעיקרון, בנק ישראל רצה להגן גם על לוקחי המשכנתאות (אתם) וגם על הבנקים כי במקרה של קריסה שנינו נפגע.
הוא הבין שהוא צריך להתערב בשוק על מנת לא לתת לו להגיע לרמות סיכון גבוהות והחליט על הפעולה של הגבלת המסלולים.
בנק ישראל שם לב למספר דברים שעודדו אותו לעשות כך:
- ראשית, מחירי הדיור עלו ב"פראות" בשנים האחרונות והביאו אותנו לקחת משכנתאות בסכומים הרבה יותר גדולים מבעבר.
- היום (וכמובן ביום שפורסמה ההגבלה) הריבית היא נמוכה במשק, מה שמעודד הרבה אנשים לקחת את כל המשכנתא שלהם בריבית משתנה (בגלל ההחזרים הנמוכים שלה), אבל אותם אנשים לא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא שלהם כאשר הריבית תעלה (ובנק ישראל אמר כמה וכמה פעמים שהריבית תעלה).
- סטנלי פישר מסתכל על העולם ומנסה ללמוד מהטעויות שלהם, בארה"ב ראינו מצב דומה בו המחירים של הדירות עלו מצד אחד והריבית הייתה נמוכה מצד שני.
זה גרם לאנשים לקחת הרבה כסף בריבית משתנה וכשהריבית עלתה הם פשוט לא יכלו להחזיר את ההלוואה שלהם וכך נוצר שם משבר הדיור הגדול.
בנק ישראל לא רוצה לראות דבר דומה בארץ ולכן קיבל החלטה להגביל את תמהיל המשכנתא על מנת לאזן קצת התמהיל ולהפחית ממנו את המשקל של הריבית המשתנה לשליש.
מה אפשר לעשות נגד זה?
בעיקרון, לא ניתן לעשות הרבה, הרי כל הבנקים עומדים בתנאי ההגבלה ולא יכולים בשום אופן לעבור על התקנה הזו של בנק ישראל, לכן כולנו כפופים להנחיה הזו.
מה קורה אם אתם רוצים למחזר?
הרעיון הוא פשוט מאוד.
המשקל של הריבית המשתנה בעבר יכול להיות גם המשקל במיחזור.
אני אסביר, נניח שלקחתם לפני 5 שנים משכנתא וכל כולה הייתה במסלול פריים, אתם יכולים היום למחזר את המשכנתא שלכם ולקחת 100% תמהיל בריבית משתנה (בכל אחד מהמסלולים שהצגתי למעלה).
בנק ישראל לא מגביל את אלו שממחזרים ומאפשר להם להישאר עם אותו המשקל בריבית המשתנה.
אם בנוסף למיחזור אתם מבקשים עוד כסף (כלומר, הלוואה כנגד נכס קיים) אתם תהיו "מוגבלים" רק על התוספת (לדוגמא, אם תרצו עוד 100,000 ₪ , תוכלו לשלב עד 33,333 ₪ בריבית משתנה)
יש לציין,
רוב הבנקים מבקשים להקטין את הסכום הממוחזר (בכמה שקלים) ו/או לקחת אחוז אחד במסלול קבוע וזאת לאור ההנחיה הלא ברורה של הנגיד (אבל יחד עם זאת זה בטל בשישים ולא משפיע על העיקרון).
מה קורה אם גוררים משכנתא?
אותו דבר כמו במיחזור, מה שהיה לכם לפני כן, אתם יכולים לשמור.
אם תצטרכו לקחת כסף נוסף בגרירה תצטרכו את ה"כסף החדש" לקחת על פי התמהיל (כלומר, אם חוץ מהגרירה אתם מוסיפים להלוואה 300 אלף ₪, תוכלו לקחת במסלול "ריבית משתנה עד 100,000 ₪ בלבד).
האם יש יוצאים מן הכלל?
כן, בהלוואות גישור (בוליט) חלק מהבנקים (לא כולם) מאפשרים לקחת את כל הסכום בריבית משתנה.
יש לבדוק מול הבנק בו אתם מתעניינים את האופציה הנ"ל ולפעמים היא מאוד משתלמת (כי הלוואות גישור הן לתקופה קצרה כך שאין חשש רציני מעליית הריביות) ובנוסף אין דבר יותר מבאס מלשלם ריבית בכל חודש ולהחזיר את הקרן בעוד שנה – שנתיים שהיא "נפוחה" ממדדים.
לסיכום,
אני מאמין שרובכם ידעתם על "מגבלת השליש" אבל אני גם מאמין שלא כולכם ידעתם למה היא באה ומתי צריך להתחשב בה ומתי לא.
יותר חשוב מהכל (ואני אומר את זה בכל פעם ואני אגיד גם עכשיו) הוא להירשם לרשימת התפוצה שלי, כי רק ככה תוכלו באמת ללמוד ולשמוע על כל החדשות שקשורות למשכנתא שלכם, הגבלות חדשות של בנק ישראל, מסלולי חדשים ומבצעים של בנקים למשכנתאות ועוד.
ההרשמה היא פשוטה והשירות כמובן ללא תשלום (כמו כן אין גם דואר זבל וניתן להסיר את עצמכם בכל רגע שתחפצו)
אז קדימה, אל תמתינו יותר מדי 🙂 ניתן להירשם מכאן.
