רבים שואלים אותי למה במחשבון המשכנתא החדש בבלוג התוצאות הן מעט שונות ממחשבוני משכנתא אחרים ברשת והסיבה לכך היא שאני מציג לכם שם את הריבית המתואמת ולא את הריבית הנומינלית.
אני יודע ש"קיללתי" אתכם עכשיו אבל אל תדאגו אני מבטיח שעד סוף הפוסט אתם תבינו את ההבדל בין השתיים ותבינו עוד טריק בעולם המשכנתאות (איך מדברים איתנו על ריבית מסוימת ובפועל אנחנו משלמים ריבית אחרת).
אז הנה ההסבר ואני מבטיח לנסות לעשות אותו פשוט
ריבית נומינלית היא הריבית עליה כולם מדברים, לדוגמא אתם מבקשים מהבנק משכנתא בריבית קבועה צמודה ואתם מקבלים הצעה של 6% ריבית לשנה (נכון שזה גבוה, אבל זה רק לשם הדוגמא).
אתם הולכים לבנק מתחרה והוא מוריד לכם את הריבית ל- 5.8%, אתם לא מסתפקים בזה ופונים ליועץ משכנתא חיצוני והוא מבטיח לכם שישיג עבורכם ריבית של 5.5% וכן הלאה והלאה…
המשותף לכל הגורמים הנ"ל הוא שהם דיברו אתכם על ריבית נומינלית, כלומר ריבית שנתית על ההלוואה שלכם.
אבל בפועל אתם לא משלמים את הריבית בסוף השנה אלא בכל חודש וחודש, וכאשר הריבית הזו מתחלקת ל- 12 חודשים בשנה היא הופכת להיות ריבית מתואמת (או אפקטיבית – זה בעצם אותו מושג).
ניתן דוגמא מספרית –
נניח כי אתם לוקחים משכנתא בסך מיליון ₪ ל- 20 שנה.
בבנק החתימו אתכם על ריבית של 6% לשנה,
אז הריבית הנומינלית תהיה כמובן 6% והריבית המתואמת (אפקטיבית) תהיה 6.17% (החישוב נעשה על פי הנוסחה הבאה [1 – 12(0.005 + 1)] ≈ 0.0617 = 6.17%, אבל אל תבקשו ממני להסביר לכם אותה כי זה באמת יהיה קשה, העיקר שתבינו את העיקרון).
למה הריבית המתואמת (האפקטיבית) יקרה יותר מהריבית הנומינלית?
מפני שזו בעצם פעולה של "ריבית דריבית", הרי ה- 6% ריבית אינה מחויבת פעם בשנה אלא פעם בחודש, משמע כל חודש מחייבים אותנו ב- 0.5% ריבית (6/12), כך שבחודש הראשון אנו משלמים 0.5% ריבית ובחודש השני אנחנו משלמים עוד 0.5% ריבית אבל הפעם אנחנו משלמים גם על הריבית מחודש שעבר, בחודש השלישי אנחנו משלמים עוד 0.5% ריבית והפעם שילמנו גם על החודשיים שלפני כן וכך הלאה והלאה עד לסוף השנה.
ניתן להסיק מכך שאם היו מחייבים אותנו בכל יום ויום ולא בכל חודש בחודשו אז הריבית המתואמת (אפקטיבית) הייתה הרבה יותר יקרה מ- 6%.
בכמה זה באמת יותר יקר?
זה משתנה מריבית לריבית ואין כלל אצבע יחיד שניתן לקבוע לפיו, יש מחשבונים שניתן להמיר בהם מריבית נומינלית לריבית מתואמת (אפקטיבית) והפוך, מצ"ב קישור למחשבון כזה של בנק ישראל.
בעיקרון אם נסתכל על הדוגמא מקודם, ריבית נומינלית של 6% הפכה להיות ריבית מתואמת (אפקטיבית) בגובה של 6.17%, ההחזר החודשי על הלוואה של מיליון ₪ ל- 20 שנה יושפע ב- 97 שקל, כלומר אתם תשלמו בפעול כמעט 100 שקל יותר בחודש ממה שחישבתם במחשבון משכנתא (וכמעט 24,000 ש"ח יותר לאורך חיי המשכנתא!).
אז למה אני מציג ריבית מתואמת (אפקטיבית) ולא נומינלית?
כמו שאמרתי בהתחלה, המחשבון משכנתא שלי מציג את התוצאות בריבית מתואמת ולא בנומינלית כמו שעושים שאר מחשבוני המשכנתא ברשת, אתם יודעים שאין לי מטרה לסבך אתכם אלא אני רוצה להראות לכם את האמת מול העיניים.
נכון שכולם מדברים אתכם בנומינלית (זה לא שכולם שקרנים, פשוט זה מה שנהוג בעולם הבנקאות והפיננסים), אבל כשאתם מחשבים את המשכנתא העתידית שלכם אצלי במחשבון אני רוצה שיוצג לכם הסכום הקרוב ביותר לאמת שאותו אתם תשלמו ולא "סכום נומינלי" שהחל מהחודש השני כבר לא יהיה רלוונטי.
אתם יכולים להקליד את הריבית שאמרו לכם בבנק (זו הריבית הנומינלית, אתם זוכרים?), אבל בפועל המחשבון יציג לכם את התוצאה המתואמת (אפקטיבית) שהיא הרבה יותר קרובה למציאות וזה מה שבאמת תשלמו.
מקווה שלא סיבכתי אתכם יתר על המידה, פשוט היה לי חשוב שתבינו את ההבדלים ועוד יותר היה לי חשוב שתדעו למה מחשבון המשכנתא שלי שונה משאר המחשבונים ברשת ותבינו שזה לא חלילה "באג" (למרות שגם המחשבון שלי לא חסין מבאגים כלשהם שיצוצו בטח בעתיד), אלא תבינו שזה רק נועד לשרתכם, לדמות מציאות יותר מדויקת ולהכין אתכם יותר טוב לתשלום החודשי שתשלמו.
