בנק ישראל מוציא 3 הנחיות חדשות בשוק המשכנתאות

התרגלנו שמדי מספר חודשים בנק ישראל מוציא הנחיות חדשות בתחום המשכנתא, רוב ההנחיות נועדו לשמור "על הגב" של הבנקים ודרך זה לשמור בעצם גם עלינו (הלווים בפרט והמשק הישראלי בכלל).

אתמול (30/04/14) בנק ישראל פרסם 3 הנחיות חדשות, שלפי דעתי לא כל כך נוגעות ומדברות לרוב האוכלוסייה (וכנראה גם לרוב אלו שקוראים עכשיו את הפוסט), אבל היה לי חשוב להציג לכם אותן (אולי בכל זאת, זה כן ישפיע על חלק מכם) וכמו כן, אני חושב שזו הזדמנות נהדרת לרענן את זכרונכם בהנחיות הישנות שעדיין תקפות וצריך לעמוד בהן.

אז בואו נתחיל, להלן ההנחיות החדשות:

1. משכנתא מעל ל- 5 מיליון שקלים תיחשב "מסוכנת"
   אני מניח שההנחיה הראשונה עדיין לא משפיעה עליכם…
   בכל אופן, בנק ישראל הגדיר שאם בנק נותן ללקוח משכנתא מעל 5 מיליון ₪, אז הבנק צריך להפריש לחובות מסופקים (או בשפה שלנו: "לשים בצד") 100% מן ההלוואה.מה זה אומר (וכדאי לכם להבין כי עוד מעט יגיע החלק שזה ייגע לכולכם)?
   שעל כל הלוואה שהבנק נותן (בתנאי שהיא מעל 5 מיליון ₪), הוא צריך לשים בצד עוד 5 מיליון ₪ שאותם הוא לא יכול להלוות ובעצם הם משועבדים לבנק ישראל.
   זאת על מנת להבטיח שאם יהיה משבר דיור עמוק, הבנק לא ייפגע אם הלקוח לא יחזיר את ההלוואה שלו ויהיה לו גיבוי.הבעיה של הבנק בעניין הזה, שהוא בעצם מאבד 5 מיליון ₪ שאותם היה יכול להלוות ולקבל עליהם ריבית ועכשיו הם "סתם" יושבים בצד ללא כל עשיית רווח.
   מה שאומר שהבנק עשוי לוותר על התענוג לתת הלוואות מסוג אלו, או לחלופין ייקר מאוד את הריבית ויקשיח את התנאים.
2. אם יש לכם הלוואה רגילה (לא משכנתא) שמסתיימת תוך 18 חודשים היא לא תילקח בחשבון
   ההנחיה הזו כבר יותר רלוונטית אליכם והיא אומרת שאם אתם באים לקחת משכנתא ויש לכם הלוואה שלקחתם מהבנק (או מכל מקור אחר), אז הבנק לא יוכל להוריד אותה מההכנסה נטו שלכם והוא בעצם לא ייקח אותה בכלל בחשבון (כל זאת בתנאי שהיא מסתיימת בתוך שנה וחצי).בואו ניתן דוגמא:
   נניח שאתם מרוויחים יחד 10,000 ₪ ואתם רוצים לקחת משכנתא ולהחזיר 3,500 ₪.
   יחד עם זאת יש לכם הלוואה שלקחתם עבור רכישת רכב ואתם מחזירים עבורה כל חודש 1,000 ₪.
   עד היום הבנק לא היה מאשר לכם את זה, מכיוון שהוא היה אומר לכם שאתם מרוויחים 10 אלף ובניכוי ההלוואה נשאר לכם ביד רק 9,000 ₪ ומזה אתם לא יכולים להחזיר 3,500 ₪ כי יחס ההחזר כבר הופך להיות גבוה מדי.
   מהיום, הבנק לא ייקח את ההלוואה הזו בחשבון (ושוב, זה רק בתנאי שהיא מסתיימת בעוד שנה וחצי בלבד ולא יותר).
3. אם אתם מביאים ערב, אז ההכנסה שלו תילקח בחשבון רק ב- 50%
   עד היום אם הייתה לכם בעיה לקחת משכנתא בגלל חוסר הכנסות, יכולתם להביא ערב (או לווה תומך) ולקחת משכנתא על בסיס ההכנסה שלו.
   מהיום, בנק ישראל מוכן שתביאו ערב (או לווה נוסף / תומך) אבל הבנק לא יוכל להתבסס על מלוא הכנסתו אלא רק על 50% מהכנסתו.אני אסביר בקצרה,
   נניח שיש זוג צעיר שרק הגבר עובד והגבר מרוויח 6,000 ₪, הזוג רוצה לרכוש דירה ועבור המשכנתא הוא צריך לשלם בכל חודש כ- 4,000 ₪.
   בתנאים כאלו הבנק בוודאי לא יאשר לו משכנתא וידרוש ממנו ערב (לווה תומך / לווה נוסף),
   נניח שהערב מרוויח גם 6,000 ₪, עד היום הבנק היה מאחד את ההכנסות (ביחד זה יוצא 12,000 ₪) ומאפשר לזוג להחזיר בכל חודש 4,000 ₪ משכנתא.מהיום, הבנק יכול להתייחס אל ההכנסה של הערב רק ב- 50% ועבור הבנק הערב כבר לא מרוויח 6 אלף אלא רק 3 אלף.
   משמע, ההכנסה המשותפת עכשיו היא רק 9,000 ₪ ועכשיו הזוג הצעיר כבר לא יוכל לקבל משכנתא כי לא ייתנו לו להחזיר 4,000 ₪ מתוך 9,000 ₪.

זהו, עד כאן שלושת ההנחיות החדשות, כמו שאמרתי הן די שוליות ולא משפיעות משמעותית על הלווים כפי שהנחיות העבר השפיעו.

כפי שהבטחתי, אני מרכז עבורכן את ההנחיות הישנות ועושה לכם סדר בנושא:

הנחיה 1: הנחית השליש

בנק ישראל החליט שהלוואות בריבית משתנה הן מאוד מסוכנות ולכן לא מרשה לכם לקחת יותר מ- 1/3 מההלוואה שלכם בריבית משתנה.
לדוג', אם אתם לוקחים 600,000 ₪ משכנתא תוכלו לקחת עד 200,000 ₪ בריבית משתנה.
ריבית משתנה נחשבת אם היא משתנה בקצב נמוך יותר מחמש שנים, ולכן לא תוכלו לקחת מסלולים אשר קצב ההשתנות שלהם מהיר.

כתבתי על זה רבות בעבר, ואם תרצו תוכלו לקבל מידע נוסף בפוסט על "הנחיית השליש"

הנחיה 2: הנחיית אחוזי המימון

בנק ישראל בצעד דרסטי ונועז הגדיר אחוזי מימון מקסימליים לכל מיני סוגי אוכלוסיות וביטל את האופציה של לקחת 90% מימון דרך EMI.

אחוזי המימון המקסימליים שהבנק קבע הינם:
לחסרי דירה – עד 75% מימון
למשדרגי דירה – עד 70% מימון
לרוכשי דירה נוספת (משקיעים) – עד 50% מימון
להלוואות על נכס קיים – עד 50% מימון

גם על הנחייה זו כתבתי בהרחבה בעבר, ותוכלו למצוא אותה בפוסט על הנחיית אחוזי המימון.

הנחיה 3: הנחיית אחוזי המימון מס' 2

זוכרים שהסברתי לכם על ההנחיה החדשה בעניין ההפרשה לחובות מסופקי ? אם כן, אתם גם זוכרים כנראה שאמרתי לכם שכדאי לכם להבין את העניין כי עוד מעט זה יגיע אליכם והנה הרגע הזה הגיע.

בנק ישראל החליט לחלק את אוכלוסיית לוקחי המשכנתא לכמה קבוצות, וחילק אותן לפי אחוזי המימון אותם הם לוקחים.
עבור כל אחוז מימון שונה הוא מבקש מהבנקים להפריש ערך שונה לחובות מסופקים, מה שאומר שאם אתם לוקחים אחוזי מימון גבוהים אז הבנק יידרש להפריש יותר כסף לחובות מסופקים ואז הוא בעצם מאבד את האפשרות להלוות למישהו אחר את הכסף הזה ומגלגל בעצם אליכם את ההפסד שלו כאשר הוא יבקש מכם ריבית גבוהה יותר.

הנה טבלת אחוזי המימון וההפרשה לחובות מסופקים:

גם על ההנחיה הזו כתבתי בעבר בהרחבה ותוכלו למצוא אותה בפוסט על "הנחיית בנק ישראל להפרשה לחובות מסופקים" (איזה כותרת גרועה מצאתי, נכו?)

הנחיה 4: הנחיית הריבית הקבועה

בנק ישראל גם החליט שלא מספיק שהוא לא מרשה לנו לקחת יותר משליש מההלוואה בריבית משתנה אלא גם הוא קובע לנו את השליש השני של ההלוואה ומחייב אותנו בעצם לקחת אותה בריבית קבועה (או צמודת מדד או לא צמודת מדד).

משמע, שאם אתם לוקחים הלוואה של מיליון ₪, 1/3 ממנה יהיה חייב להיות במסלול ריבית קבועה צמודת מדד או במסלול ריבית קבועה לא צמודת מדד (או שילוב של שניהם).

להרחבה על הנחיה זו, קראו בפוסט על "הנחיית בנק ישראל בריבית קבועה"

הנחיה 5: אסור לקחת משכנתא ליותר מ- 30 שנה

עד הנחיה זו הבנקים היו נותנים גם הלוואה ל- 35 ו- 40 שנה, מרגע יציאת ההנחיה הבנקים הוגבלו לתת משכנתא למקסימום של 30 שנה ולא יותר.

להרחבה על ההנחיה קראו על "הגבלת בנק ישראל למשכנתא של יותר מ- 30 שנה"

הנחיה 6 (ואחרונה להיום): הגבלת יחס ההחזר ל- 50%

בנק ישראל לא מרשה לבנקים לתת ללקוחות אפשרות להחזיר יותר מ- 50% מהשכר נטו שלהם.
לדוג, אם לקוחות מרוויחים יחד 10,000 ש"ח, הם לא יוכלו להחזיר יותר מ- 5,000 ₪ בחודש משכנתא.
גם על הנחיה זו תוכלו לקרוא בהרחה בפוסט על "הנחיית בנק ישראל על יחס ההחזר של המשכנתאות".

לסיכום,
אני יודע שזה היה פוסט ארוך ומייגע וכל הכבוד למי שנשאר עד הסוף,
אל תאשימו אותי אלא את בנק ישראל (אני צוחק כמובן, כי אם כל הביקורת שלי על בנק ישראל ו/או המפקח על הבנקים, ו/או משרד האוצר, אני יודע שכולם מנסים לעשות את הטוב ביותר עבורנו, הבעיה היא שהם לא תמיד מצליחים….).

בכל אופן, אם יש לכם שאלות, אני אשמח לנסות ולהבהיר.

נ.ב: כדי להמשיך ולהישאר מעודכנים בהנחיות חדשות ובשינויים בשוק המשכנתאות, אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר שלי (זה בחינם וללא דואר זבל) – ההרשמה מתבצעת מכאן.