ישנם 2 מסלולים מאוד דומים אחד לשני שכל מה שמפריד ביניהם הוא ההצמדה למדד. הראשון הוא המסלול הוותיק שנקרא "ריבית משתנה כל חמש – צמודת מדד" והשני הוא מסלול די חדש (שנתיים פלוס מינוס) שנקרא "משתנה כל חמש – לא צמודת מדד".
כאשר אנו צריכים לבחור בין שני המסלולים אנחנו צריכים להתייחס לשני פרמטרים חשובים:
- מה יהיה המדד בחמש השנים הקרובות?
- מה יהיה המדד לאורך כל תקופת ההלוואה?
מה יותר כדאי?
לפני כשנה וחצי ביצעתי השוואה בין שני המסלולים והתייחסתי לשינוי בעוגנים של כל אחד מהמסלולים – באותו פוסט המלצתי לכם בעקבות השינויים על מסלול המשתנה הלא צמודה.
יחד עם זאת, לפני כשבועיים כתבתי פוסט ובו אמרתי לכם שהבנקים לא בדיוק פראיירים ואם הם מוכרים את הקל"צ בזול, הם יודעים טוב מאוד למה הם עושים זאת.
את אותו הדבר אני אומר לגבי המסלול הלא צמוד שנבחן כאן והוא המשתנה הלא צמודה. כיום ניתן להשיג אותו בטווח של 2%-3% בעוד שאת המשתנה הצמודה אנו יכולים "לרכוש" בטווח של 1.25%- 1.75% (כמובן שזה מאוד תלוי בשאר הפרמטרים שלנו כלווים).
כאשר החלטנו שאנו רוצים לשלב ריבית משתנה בתמהיל שלנו, אנו חייבים לקבל 2 הצעות נפרדות מן הבנק – אחת עם משתנה כל חמש צמודה והשנייה עם משתנה כל חמש לא צמודה ואז נוכל לדעת בכמה מעריך הבנק את המדד בחמש השנים הקרובות.
מפה ההחלטה עוברת אלינו, אם לדעתנו הבנק מתמחר בחסר את המדד אז כמובן שיהיה לנו יותר קל לבחור את המשתנה הלא צמודה ולהיפך.
אבל כמה המדד אמור להיות בחמש השנים הקרובות?
בשביל לדעת אם המדד מתומחר בחסר או ב"עודף" ע"י הבנק אנחנו צריכים לדעת מה ציפיות המדד לחמש השנים הקרובות, כרגע הציפיות נעות בין 0.5% ל-1% (כמובן שלטווח הארוך המספרים הרבה יותר גבוהים ונעים סביב ה-2% שזה יעד בנק ישראל).
כך לדוגמא, אם הבנק נותן לנו 2 הצעות:
- הצעה ראשונה: משתנה צמודה בריבית 1.5%
- הצעה שניה: משתנה לא צמודה בריבית 2.5%
אנחנו צריכים להחליט האם אנחנו חושבים שהמדד יהיה גבוה או נמוך מאחוז אחד (זהו חישוב גס רק לשם הדוגמא, נקודת השוויון מעט שונה) בחמש השנים הקרובות, וכך יהיה לנו הרבה יותר קל לקבל החלטה מושכלת (לא בטוח שנהיה צודקים, אבל לפחות ננסה).
מה קורה אם ההפרש הוא בדיוק מה שאנחנו חושבים?
בהמשך לדוגמא למעלה, מה כדאי לנו להחליט אם אנחנו חושבים שההפרש הוא בדיוק כמו הציפיות שלנו וכך בעצם 2 ההצעות הופכות להיות די שוות ולכן אנו אמורים להיות נהיה אדישים לגביהן?
במקרה הזה, אני הייתי מעדיף שנתכנס לשמרנות ונבחר דווקא במסלול הלא צמוד מכיוון שאולי אנחנו צודקים לגבי חמש השנים הראשונות אבל ייתכן וניפגע בשנים לאחר מכן ולכן אני מעדיף שבחר במסלול שמראש אנחנו לא נשלם בו מדד.
למה כדאי לשים לב?
קודם כל עלינו לדעת שאם בחרנו בריבית משתנה כל חמש ואנחנו לא מתכוונים לסלק את ההלוואה בסוף התקופה של חמש השנים, אנחנו חייבים להיות עם אצבע על הדופק ולבדוק לאיזו רמה הריבית אמורה לעלות בעוד חמש שנים.
אני ממליץ לבדוק בסיום כל שנה, לכמה הריבית הייתה אמורה להשתנות באותה נקודת זמן (הרי הריבית מורכבת מעוגן פלוס / מינוס מספר כלשהו ואת העוגן ניתן לדעת בכל רגע נתון).
כך שאם קיבלנו היום עוגן + 1% וזה יוצא 1.5% אני רוצה שנבדוק שנה הבאה ובכל שנה לאחר מכן כמה היה אמור לצאת לנו (לדוג' אם שנה הבאה העוגן יהיה 2% אז הריבית שלנו הייתי אומרה להיות 3%), אם נעקוב אחרי העוגן בכל שנה נוכל לדעת ולהיערך לקראת הריבית החדשה שתהיה לנו בהלוואה בעוד מספר שנים.
כמובן שאם אנחנו רואים שהיא עתידה לעלות באופן שייפגע בנו אני ממליץ למחזר עוד לפני סיום התקופה ובעצם לעבור למסלול שיהיה יותר נוח / בטוח / מוגן עבורנו.
לסיכום,
ברמת הריבית של היום אין צורך לקחת ריבית משתנה (צמודה או לא צמודה) אם הכוונה היא להישאר עם המשכנתא לטווח הארוך, הריבית כל כך זולה שפשוט כדאי לקחת את הריביות הקבועות (צמודות / לא צמודות).
אבל אם בחרנו בריבית משתנה, אני רוצה שתדעו שיש לכם אפשרות להצמיד אותה או לא להצמיד אותה למדד ושתקבלו שתי הצעות שעל בסיסן תוכלו לקבל החלטה מושכלת.
נ.ב: זוהי קריאה נוספת אליכם לומר לי אם יש נושאים אחרים שאתם רוצים שאכתוב עליהם, הפוסט הזה הגיע דרך תגובה שמישהו / מישהי ביקשו ממני שאפרט קצת יותר על השוני בין המסלולים האלו. אם יש לכם דרישות נוספות אשמח לדעת אותן ואשתדל מאוד לכתוב על מה שבאמת מעניין אתכם ויכול לעזור לכם.
נ.ב 2: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
