האם הדירה שאתם רוכשים גדולה עליכם מדי?

היום אני רוצה לדבר אתכם על נושא שהוא הרבה יותר חשוב מריבית קבועה או משתנה ואפילו הרבה יותר חשוב מגובה הריבית שתקבלו בבנק.

היום אני רוצה להסביר לכם, איך בודקים אם כדאי או לא כדאי לרכוש את הדירה שאתם רוצים לרכוש ויותר חשוב, האם הדירה שאתם עומדים לרכוש לא "גדולה" מדי למידותיכם והאם אתם באמת יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתא אליהם אתם עומדים להתחייב.

איך בודקים אם הקניה כדאית או לא?

ראשית, יש להבחין בין שני מושגים שאתייחס אליהם בפוסט:

1. רכישה כדאית – הכדאיות בעיני המתבונן, על אותה דירה ועם אותם הנתונים אחד יכול לומר שזה כדאי והשני יכול לומר שזה לא כדאי.

2. רכישה מסוכנת – פה זה כבר יותר ברור, ופה מדובר בנושא הרבה יותר אקוטי וזה אומר שאתם עומדים לעשות טעות ולרכוש דירה ולקחת משכנתא שבמצב מסוים יכולה להיות מאוד מסוכנת עבורכם ולהוביל אתכם למסע כלכלי מאוד לא נעים.

בחינה של כדאיות הרכישה

כמו שאמרתי, פה אין נוסחת קסם ופה כל אחד יכול לתת את הפרשנות שלו – אתם עומדים לרכוש דירה (לדוג' ב- 2 מיליון ש"ח) וצריכים לשם כך 1 מיליון ש"ח משכנתא, ויכולת ההחזר שלכם היא 5000 ש"ח לחודש.

ההמלצה שלי לבדיקה היא פשוטה מאוד:

1. תבנו תמהיל משכנתא להחזר של 5000 ש"ח.
2. תריצו במחשבון המשכנתא את התמהיל הזה בריביות שגבוהות ב-2%-3% (בפריים ובמשתנות) ושימו לב לאן ההחזר מגיע והאם אתם יכולים לעמוד בו.
3. תבחנו מהי יתרת הקרן בעוד 5/10/15 שנה ותשימו לב בכל נקודת זמן כמה אתם חייבים עדיין לבנק (הסעיף הזה מגיע על מנת לאמוד כמה כסף תחזירו למשכנתא בעזרת ההחזר החודשי).

אתם תקבלו לא מעט מספרים ותצטרכו לנתח אותם בעצמכם ולבדוק האם זה כדאי או לא.

לדוג' בעוד 5 שנים ואחרי ששילמתם לבנק 300,000 ש"ח (60 חודשים * 5000 ש"ח), אתם תישארו חייבים לבנק 900,000 ש"ח (כלומר, סילקתם רק 100 אלף מתוך תשלום של 300 אלף) – כדאי או לא כדאי? תחליטו בעצמכם.

אתם כן יכולים לעשות לעצמכם נקודות ביקורת ולחזור על אותה הבדיקה עם מספרים אחרים, לדוג' פעם אחת עם נכס שעולה רק 1.8 מיליון (800 אלף משכנתא) ופעם אחת עם נכס שעולה 2.2 מיליון ש"ח (עם משכנתא של 1.2 מיליון). זה ייתן לכם אומדן האם הרכישה כדאית עבורכם או לא, והאם כדאי לכם להסתפק בנכס יותר זול, אבל שעובד עבורכם ביעילות רבה יותר.

בחינה של רכישת דירה שמסכנת אתכם

פה אני רוצה להיות הרבה יותר ברור והחלטי – לא רוכשים דירה שמסכנת אתכם מבחינת כלכלית.

אבל איך בודקים האם הרכישה מסכנת אתכם או לא? לדוגמא, אתם רוצים לרכוש דירה ב- 1.6 מיליון וצריכים 75% מימון, כלומר 1.2 מיליון ש"ח משכנתא.

להלן הבדיקות שיש לבצע:

1. לקבל אישור עקרוני משני בנקים לפחות
2. לבנות תמהיל משכנתא
3. לקחת את הריביות המשתנות ולעלות אותן ב-2%-3% ולבדוק האם ההחזר החודשי החדש מתאים לכם מבחינת יכולת (רצוי להיות בפחות מ-25% מההכנסה החודשית הפנויה שלכם).
4. לבחון מה קורה אם חלילה מפטרים אתכם ממקום העבודה שלכם, כמה זמן ייקח לכם למצוא עבודה חדשה והאם תישארו באותה רמת שכר.
5. לבחון האם בכל חודש אתם בגירעון תקציבי או בעודף תקציבי – אם אתם בגירעון תקציבי, ככל הנראה המצב הזה יישאר גם לאחר לקיחת המשכנתא ואולי אפילו יוחמר וזה יביא אותנו לקחת עוד הלוואות לכיסוי המינוס וכו' וכו' (בקיצור, אתם בדרך הברורה להתנהלות כלכלית כושלת שלא תביא עמה דברים חיוביים).
   

העצה הכי טובה שאני יכול לתת לכם בנקודה זו, היא להתייעץ עם אנשי מקצוע – ראוי לא להתייעץ עם חברים או משפחה כי הם בדרך כלל לא מבינים בתחום ויכולים להטעות אתכם (זה יבוא ממקום חיובי של אהבה ודאגה, אבל זה עדיין יכול להטעות אתכם).

אני רוצה שתעשו את הבדיקה הזו בצורה המקיפה ביותר, כי אם במקרה הראשון שהוצג מקסימום רכשתם דירה שלא הייתה "כלכלית" עבורכם אז מקסימום הפסדתם כמה עשרות אלפי שקלים.

אבל אם במקרה השני רכשתם דירה שמסוכנת עבורכם כלכלית, אני לא יודע לא זה יכול להתגלגל אבל אני בטוח שזה לא יתגלגל למקומות טובים.

לסיכום,
כל אחד שרוצה לרכוש דירה צריך לעשות את שתי הבדיקות – רובכם צריכים לעשות רק את הבדיקה הראשונה כי לקחתם כבר כמה מקדמי הגנה ומה שנשאר באמת זה לבדוק האם אתם לא לוקחים יותר משכנתא גבוהה עם החזר נמוך מדי.

אבל חלקכם חייבים לעשות את הבדיקה השניה וצריך לעשות אותה באופן המקיף והמחמיר ביותר על מנת שלא תובילו את עצמכם למפח נפש כלכלי שיהיה מאוד קשה לתיקון.

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.