לצד העליה במספר וקצב חתימת החוזים בתכנית מחיר למשתכן לאחרונה (ורכישות מקבלנים באופן כללי), רוכשים רבים לא יכולים לשלם לקבלן את כל הכסף מראש – בין אם בגלל הקושי לשלם במקביל שכירות ומשכנתא או בגלל שחלק מהקבלנים אינם מסכימים להקדמת תשלום.
כתוצאה מכך, רוכשים אלה חוששים שהתנאים הטובים שנרשמו בשוק המשכנתאות בשנים האחרונות לא בהכרח יהיו רלוונטים ברגע שבו הם יצטרכו לשלם לקבלן (בעיקר בגלל עליית ריביות פוטנציאלית) ולכן הם מתלבטים מהי הדרך הנכונה ביותר ״למשוך״ את כספי המשכנתא ואיך לפצל אותם בכדי לשמור על ריביות טובות לאורך כל המשכנתא.
בפוסט הבא אני רוצה להסביר כיצד לנהוג בצורה הטובה ביותר בסיטואציה כזאת. אני אני מזהיר מראש שזה לא תמיד פשוט להבנה ובנוסף גם משתנה מבנק לבנק, אבל חשוב לי לעשות לכם סדר בעניין ולפשט עד כמה שניתן את הנושא.
אז האם כדאי להקדים תשלום לקבלן? ומה קורה כשאי-אפשר לעשות את זה? אילו מסלולים כדאי לקחת ראשונים ואילו מסלולים כדאי להשאיר לסוף? כל זאת ועוד בפוסט הבא.
למה שנרצה להקדים תשלומים לקבלן?
התשובה לכך מתחלקת לשתי סיבות:
- לחסוך מדד מיותר – הכספים שטרם שולמו לקבלן חשופים למדד תשומות הבניה וככל שיתרת התשלום גבוהה יותר, כך נהיה חשופים יותר למדד (לדוגמא – מדד ינואר עלה ב-0.6% ויקר באלפי שקלים את מחיר הדירה לרוכשים).
- לקחת משכנתא בריביות של היום – כפי שזה נראה עכשיו, ריביות המשכנתא יעלו במהלך השנה-שנתיים הקרובות ולכן יש לנו אינטרס לקחת את המשכנתא כמה שיותר מהר על מנת לקבל ולשמור על ריביות נמוכות יחסית.
האם כדאי להקדים תשלומים לקבלן?
זהו נושא לפוסט ארוך ורחב, אבל אני אגע פה בנקודות החשובות בלבד אשר ישתנו בהתאם למצבים הבאים:
- כאשר הקבלן מוכן לוותר על תשלומי המדד + יש לנו האפשרות הכלכלית לשלם משכנתא – במצב הזה כדאי להקדים, מכיוון שגם נחסוך את תשלומי המדד העתידיים וגם נתחיל לשלם משכנתא ולסיים עם החוב המעיק הזה.
- כאשר הקבלן מוכן לוותר על תשלומי המדד + אין לנו האפשרות הכלכלית לשלם משכנתא – במצב כזה אני ממליץ שלא להקדים, כי עם כל הכבוד לתשלומי המדד העתידיים, יותר חשוב לי שתצליחו לסגור את החודש עד הכניסה לדירה מאשר תחסכו כסף במדדים (כמובן שתצטרכו לקחת מראש משכנתא גדולה יותר שנוכל לשלם באמצעותה את המדדים הצפויים).
- כאשר הקבלן לא מוכן לוותר על תשלומי המדד + יש לנו האפשרות הכלכלית לשלם משכנתא – פה אני חלוק כי מצד אחד אין טעם לתת לקבלן כסף שאנחנו לא מקבלים עבורו פטור ממדד, אבל מצד שני אם נשלם לפי לוח התשלומים הקבועים, ייתכן ונמצא את עצמנו משלמים ריביות גבוהות יותר על חלק מהמסלולים, ולכן הייתי ממליץ למשוך רק את המסלולים הקריטיים (פרטים בהמשך) ואת המסלולים הפחות קריטיים למשוך לפי לוח התשלומים.
- כאשר הקבלן לא מוכן לוותר על תשלומי המדד + אין לנו האפשרות הכלכלית לשלם משכנתא – במצב הזה התשובה מאוד ברורה והיא שלא כדאי להקדים תשלומים לקבלן בשום אופן.
מכאן אני אשים דגש על המצב השלישי- מכיוון שהוא היוצא מן הכלל שבו לא נקבל הטבה בהצמדות המדד אך נוכל לנצל יתרונות אחרים בהקדמת המשכנתא.
אז אילו מסלולים כדאי לקחת ראשונים ואילו מסלולים כדאי לקחת בסוף?
לאחר שבניתם תמהיל המשכנתא, עליכם לבחור אילו מסלולי משכנתא תרצו למסוך קודם לכן ואילו תעדיפו לדחות – זאת מכיוון שאין באפשרותכם למשוך את כל המשכנתא.
- מסלולים בריבית קבועה (צמודה/לא צמודה) – בעיקרון הייתי ממליץ לקחת את המסלולים האלו ראשונים (רוב הבנקים גם יחייבו אותנו לעשות זאת). על-אף שלא בטוח שבמשיכה הראשונה תצטרכו את כל הסכום שייעדתם למסלול זה, אך המשיכה הזאת תאפשר לכם לשמר את הריבית הטובה כעת וגם לא ״להיפגע״ יותר מדי במשיכות הבאות של מסלול זה.
איך הריבית תשתנה במשיכות הבאות? רוב הבנקים פשוט יצמידו את המסלול הקבוע לעוגן כלשהו ובהתאם לעליה או לירידה בעוגן הריבית שלנו תשתנה בהתאם.
יחד עם זאת, העוגן לא תמיד שקוף וברור ללקוח ולכן אני מעדיף שנסיים עם המסלולים האלו כמה שיותר מהר.
בנקים יוצאי דופן:
א. בנק דיסקונט – יגדיר מראש מה תהיה הריבית של המשיכות העתידיות – כלומר, ללא תלות בעוגן כלשהן (והיא בדרך כלל תהיה גבוהה יותר).
ב. בנק הפועלים – ישאיר את אותה הריבית לאורך המשיכות (זה אמור להשתנות בקרוב והם יישרו קו עם שאר הבנקים שמעדכנים את הריבית לפי עוגן כלשהו). - זכאות משכנתא – אם אתם זכאי משרד השיכון הייתי ממליץ להקדים את התשלום הנ"ל, הסיבה היא לאו דווקא השתנות הריבית (שכן אנחנו די מוגנים בנושא הזה, מכיוון שמובטחת לנו ריבית מקסימלית של 3% ולא יותר, או חצי אחוז מתחת לריבית הממוצעת – הנמוך מביניהם).
הסיבה שאני ממליץ להקדים לקחת את המסלול הזה, הוא שתוך כדי המשיכות יכול להיות שתאריך התוקף של תעודת הזכאות יפוג ותצטרכו גם להוציא תעודת זכאות חדשה ובנוסף לחתום מחדש על תיקון התיק, זה יכול ליצור הרבה בעיות בירוקרטיות והסתבכות מיותרת לדעתי. - ריביות משתנות כל חמש שנים (צמוד/לא צמוד) – אלו המסלולים הבאי בתור, הריבית שלהם תשתנה בוודאות במהלך המשיכות, אבל פה יש עוגן ברור ושקוף (ברוב הבנקים) שניתן לעקוב אחריו בקלות ולבדוק בכמה הוא השתנה במהלך הדרך ומה הכיוון שלו במהלך החודשים (כלומר, אם נראה שהוא מטפס בחדות נוכל לבחור דווקא להקדים את תשלום שלו והפוך).
- ריבית הפריים – זהו המסלול הפשוט ביותר להבנה משתי סיבות:
א. ההנחה שנקבל בריבית הפריים (המרווח) תישמר לנו לאורך הדרך – נניח שקיבלנו פריים מינוס חצי, אז נקבל את אותה ההנחה גם בעוד שנה או שנתיים כשנבוא למשוך את השחרור הנ"ל. ב. גם אם הפריים יעלה במהלך המשיכות, זה לא היה משנה אם משכנו את המסלול הזה לפני כן כי בכל מקרה הריבית הייתה עולה במשכנתא.זה לא כמו בריבית הקבועה שאם קיבלנו עכשיו הצעה של 4% ובאנו למשוך את המסלול בעוד 3 חודשים ובינתיים הריבית עלתה ל-4.25%, אז מעכשיו ועד סוף המשכנתא נשלם 4.25% וזה מבאס.
בפריים אם הריבית עולה אז אנחנו מרגישים את העליה מיידית בהחזר החודשי ומה שחשוב לנו לשמור במסלול הנ"ל הוא את גובה ההנחה מהפריים (הרי על הפריים אין לאף מאיתנו אין שליטה).
לסיכום,
בגדול, אני ממליץ להקדים תשלומים לקבלן ולהיפטר מהמדד העתידי ובנוסף להרוויח את הריביות של היום, אבל כמו שכתבתי לא תמיד זה ניתן (לא תמיד הקבלן מוותר לנו על המדדים ולפעמים אין לנו בכלל אפשרות להקדים את התשלום) ולכן היה לי חשוב להנחות אתכם איך כדאי למשוך את מסלולי המשכנתא הקיימים ומהי הדרך הנכונה לגשת לנושא הזה.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
לא הובא בחשבון כלל עניין תשלום הריבית המיותר.
פעמים רבות יכולות לחלוף מספר שנים בין התשלום הראשון לאחרון, ולקיחת כל המשכנתא מספר שנים לפני שמוכרחים – פירושו לשלם מספר שנים ריבית בהתנדבות.
גם אם כלכלית אני סוגר את החודש בתשלום שכירות + משכנתא, הרי שהיטת שמדובר על אלפי שקלים ריבית בחודש – עדיף לסגור את הסכום הזה בפקמ במקום לתת לבנק, ואז נוכל בבוא הזמן לקחת משכנתא מעט יותר קטנה.
אם לא יהיה איזה זינוק חריג במדד או בריבית – ברור שהאופציה שלי רווחית בשורה התחתונה באלפי שקלים
שלום בצלאל,
בהרבה מקרים אם לא נשלם משכנתא נשלם מדד תשומות בניה וזה די דומה לריביות משכנתא, ככה שלא בטוח שאפסיד בתקופה הראשונה
בכל מקרה כאשר לוקחים את המשכנתא מוקדם יותר, היא גם מסתיימת מוקדם יותר
בהצלחה
הפוסט מעניין אך לצערי עלול קצת להטעות עם כל הכבוד. לא מעט מקרים שבהם הבנקים לא מאפשרים לקבל את המשכנתא מבלי לשמור על היחס בין המסלולים. יתירה מכך. קיימת בעיתיות נוספת בהצעה שכתובה בפוסט. במידה והלווים יצטרכו בסופו של יום סכום קטן יותר ממסגרת האשראי שהבנק אישר להם, אז יווצר מצב שהם לא ניצלו את מרכיב הפריים עד תום כי הסכומים האחרונים שיילקחו יהיו קטנים מהמצופה ואז לא תהיה ברירה, מסלול הפריים יקטן משמעותית.
שלום וברכה,
אפשר לשמור על החלק היחסי ואפשר למשוך את כל המשכנתא ולהחזיר את החלקים האחרים
יכול להיות שפספסתי משהו ולא עניתי על מה ששאלת?
מה שכתבת לגבי בנק הפועלים שזה אמור להשתנות בקרוב והם יישרו קו עם שאר הבנקים שמעדכנים את הריבית לפי עוגן כלשהו,
אם כבר חתמתי איתם על משכנתא להרחבה ושיפוץ, אך עדיין לא משכתי את הכל זה יחול גם עליי? או רק על מי שחותם לאחר שהם ישנו?
שלום משה,
רק מי שלא חתם עדיין (זה מה שאני יודע, אבל הכל יכול לקרות שמדובר בבנקים)
בהצלחה
כתבה חשובה
אני רוצה להוסיף שכדאי לעשות מאמץ להקדים תשלומים לקבלן כדי לחסוך מדדים נכון להיום שהריביות צפויות לעלות בהמשך השנה ואפשר גם לשלב גרייס חלקי ל24 עד 36 תשלומים בחלק או בכל המסלולים של המשכנתא (פרט למסלול הזכאות שלא ניתן).
איפה אני יכולה למצוא את העוגן של מזרחי למשתנה צמודה?
לא מצליחה למצוא אותו,
תודה רבה על העזרה שלך
שלום יעל,
מצ״ב קישור לעוגנים של מזרחי-טפחות
בהצלחה
לא הבנתי את הטיעונים בפיסקה של האם כדאי להקדים תשלומים לקבלן:
סעיף 1: "כאשר הקבלן מוכן לוותר על תשלומי המדד + יש לנו האפשרות הכלכלית לשלם משכנתא – במצב הזה כדאי להקדים, מכיוון שגם נחסוך את תשלומי המדד העתידיים…"
אם הקבלן מוותר על תשלומי המדד אז למה להקדים תשלום לקבלן? הרי אין הצמדה למדד עתידי.
סעיף 3: "כאשר הקבלן לא מוכן לוותר על תשלומי המדד + יש לנו האפשרות הכלכלית לשלם משכנתא – פה אני חלוק כי מצד אחד אין טעם לתת לקבלן כסף שאנחנו לא מקבלים עבורו פטור ממדד…"
שוב, אם הקבלן לא מוותר על תשלומי מדד, אז למה לא להקדים תשלומים לקבלן ולחסוך הצמדה עתידית למדד תשומות הבנייה?
שלום אסף,
הכוונה היא לתשלומי מדד בעקבות הקדמת התשלום (ולא ויתור שלו באופן כללי על הצמדות מדד) – בכל המצבים שציינתי
סליחה אם לא היה ברור
בהצלחה
מצטרף לאסף ששאל למעלה. ההגיון הכלכלי אומרו שאם יש כסף פנוי והקבלן לא מוותר על הצמדה, רצוי להקדים לו על מנת שלא להיות חשופים למדד תשומות הבנייה.
בוודאי כאשר הכניסה לדירה הנה עד שנתיים מיום הקנייה.
ריביות המשכנתא אינן צפויות לעלות באופן ניכר בשנתיים ( כבר היום יש מחשבה שנייה בעניין העלאת ריבית בארה"ב ואצלנו ) – וזאת ביחס לקצב עליית מדד תשומות שאותו כלל לא ניתן לחזות כל חודש . הוא יכול להיות 0.1 או פתאום 0.6 כמו בחודש ינואר 19. די משחק בפיס המדד הזה…
שלום משכנתאמן
יש לי נכס בלי משכנתא בערך 1.9 מליון שקל
אישרו לי משכנתא לכל מטרה על סכום 450 אלף שקל רק במסלול פריים פלוס 2 למשך 25 שנה
האם הריבית טובה ועד כמה אפשר עוד לרדת איתם ?
בתודה מראש על עזרתך האדיבה
רונן
שלום רונן,
זה נראה סביר
תנסה לרדת בעוד חצי אחוז
בהצלחה
אשמח לחוות דעת על התמהיל ואם יש עצות לשיפור.
זוג עם ילדים קטנים.
הכנסות 18
ריביות של עובד בנק.
מחיר למשתכן במרכז.
מחיר דירה – 1.25
שווי שמאי – 1.65
משכנתא 900 אלף.
החזר של 4600 שח, רוצה להישאר פחות או יותר בגבול הזה.
300 אלף – פריים 30 שנה – 1.2%
420 אלף – קלצ ל19 שנה – 3.34%
180 אלף – קצ ל15 שנה – 1.45%.
יש פער קבוע של 1.6% בין הקלצ לקצ לאורך התקופות השונות.
שלום אבי,
נראה טוב
אם מדובר על משכנתא שתוחזר בחמש השנים הקרובות הייתי שוקל להסיט כסף מהקלצ לקצ
בהצלחה
ראשית כל תודה ענקית על האתר המדהים החכמתי ממנו רבות
אשמח לשמוע את חוות דעתך והאם יש מקום לשיפור.
משכנתא בסך 720 אש"ח עבור מיחזור ותוספת הרחבת הבית
210K בפריים -0.8 ל25 שנה
260K קלצ 3.71 ל25 שנה
250K משתנה כל חמש שנים צמודה 1.47 (ריבית בסיס אג"ח בנק ישראל -0.23 +1.7) ל25 שנה
שלום משה,
נראה טוב
בהצלחה
שלום משכנתאמן ותודה רבה על עזרתך לציבור.
רציתי לשאול לגבי הקדמת תשלום כאשר הקבלן מוכן לוותר על מדדים + יש לנו אפשרות לשלם משכנתא מעכשיו. מה קורה אם במהלך השנה הקרובה אני יכול לחסוך נאמר 100 אלף ש"ח ולקחת משכנתא קטנה יותר בעוד שנה (ההון העצמי מאפשר זאת). האם בכל זאת משתלם לקחת משכנתא כבר עכשיו למרות שתיהיה גבוהה יותר? מתנגש עם הפוסט של העלות השולית של 100 אלף האחרונים.
שלום לירן,
אתה יכול לבחור להחזיר חלק מהכסף בעוד שנה (כמובן שצריך לבדוק אם תוכל לחסוך גם אחרי תשלום המשכנתא),
אתה יכול לקחת גם רק חלק מהמשכנאת וכמובן אתה יכול לדחות הכל בשנה אבל אז מדד תשומות הבניה "יפגע" בך
בקיצור, ממליץ לקחת איש מקצוע ולעשות את החישוב באופן מסודר
בהצלחה
שלום רב
משכתי כבר את כל המסלולים נשאר לי מסלול זכאות 86000 ל-30 שנה רציתי לוותר עליו אך חשבתי לקנות כמה דברים לבית החדש ולמשוך 30-40 אלף ש"ח לשלם לקבלן ולהשאיר אצלי את ההון העצמי 30-40 אלף ש"ח השאלה שלי האם זה כדאי כיוון שזה צמוד למדד +3 אחוז קבועה הבנתי שאחרי חודש אני יכול לשנות את ההחזר לפחות שנים כמה אתה ממליץ ועד כמה הנזק יכול להחמיר מבחינת המדד?
שלום ניר,
1. אני לא מפחד מהמדד בערכים כאלו
2. אתה לא יכול לקחת את הכסף של הזכאות לחשבונך הפרטי אלא רק לתשלום לקבלן
בהצלחה
היי,
קודם כל ממש תודה על האתר, הוא מאוד עוזר!
אני ובעלי קנינו דירה במחיר למשתכן- מחיר קניה 1.7 שווי שוק 2.3 ורוצים לקחת משכנתא בסך 1.2.
הדירה תהיה מוכנה עוד שנתיים כשבמהלכן כל 5 חודשים ישנו תשלום- כלומר המשכנתא "תשלם" 5-6 תשלומים (תלוי אם נצליח לשכנע שאת התשלום האחרון אנחנו נבצע במקום את התשלום הקרוב).
רציתי לדעת אם במצב כזה רצוי למחזר את המשכנתא לאחר קבלת הדירה- כדי לאחד את זמני לקיחת המשכנתא וכדי להקטין את אחוז המימון (כרגע הבנק מתחשב בשווי שוק של עד 1.8 ולמיטב הבנתי לאחר שנגור בדירה יתחשב בשווי השוק המלא).
כמובן שאני מבינה שזה תלוי במצב הריביות באותה התקופה אבל במידה וישארו ברמתן הנוכחית או יעלו במעט.
בנוסף במידה וכדאי למחזר האם כדאי לקחת יותר כסף במשתנה צמודה על חשבון הקבועה לא צמודה (חשבנו לקחת 400 פריים ל30 שנה, 86 זכאות ל20 שנה, 577 קל"צ ל20 שנה, ו137 משתנה צמודה ל25 (עם צפי להחזיר את הרוב לאחר 5 שנים). וגם מה אתה חושב על התמהיל?
תודה מראש ומצטערת שיצאה תגובה ארוכה
שלום נופר,
1. צריך לקבל החלטה האם אנחנו מאמינים שהריבית תישאר אותו דבר או לא ואז לקבל החלטה:
א. אם אנחנו מאמינים שהריבית תרד או לפחות לא תשתנה – אז כן כדאי למחזר ולכן לא הייתי לוקח הרבה קל"צ אלא את המינימום האפשרי
ב. אם אנחנו מאמנימים שהריבית תעלה – אז כדאי להכין את הקרקע כבר מעכשיו ולקחת סכום קל"צ גבוה על מנת לשריין ריבית נמוכה לטווח ארוך
2. אני אישית מאמין שעכשיו זו תקופה מעולה לקחת משכנתא ואני לא בטוח שבעוד שנתיים המצב יהיה טוב יותר ולכן הייתי הולך על דרך האמצע ולוקח לדוג' 477 קלצ ו- 237 משתנה
בהצלחה
היי,
ראשית, תודה על המידע החשוב.
רציתי לדעת האם עדיין ניתן לקחת משכנתא בפעימות לפי רכיבים ולא לפי אחוזים בתמהיל המקורי?
לצורך הדוגמה האם ניתן לקחת בפעימה הראשונה רק ממרכיב הקל"צ?
בבנק הפועלים טענו שיש חוק שמחייב לקחת את הפעימות לפי האחוזים בתמהיל.
בברכת תודה,
משה.
משה שלום,
זה ככה רק בפועלים, בשאר הבנקים ניתן לקחת רק את הקלצ במשיכה הראשונה
בהצלחה