כל מה שצריך לדעת על לקיחת משכנתא לקבוצת רכישה

לפני כעשור נכנס לחיינו מושג מושג חדש בעולם הנדל"ן הישראלי שנקרא קבוצות רכישה – הקונספט היה ברור ופשוט, במקום שקבלן יבנה בניין עם 20 דירות ויגזור את הרווח שלו על הפרוייקט, אז פשוט התארגנו 20 אנשים וקנו את הקרקע באופן עצמאי והתחילו לבנות את הבניין באופן עצמאי (עם אנשי מקצוע שהם בחרו) ואם זה היה מצליח אז מחיר הדירה היה זול בכ-10%-20% ממחיר השוק הרגיל (כי הם בעצם חסכו את הרווח שהיה צפוי להרוויח הקבלן).

מפה לשם, היו הרבה קבוצות שנפלו ונתקעו ומנגד היו קבוצות שהצליחו ופרחו, עברו כמה שנים והשתנו מעט חוקי המס ומאז כמעט ואין קבוצות רכישה (לפחות לא כמו שהיה פעם).

לפני כשנתיים (כאשר התפוצצה פרשת ענבל אור) כתבתי על המורכבות בקבוצות רכישה. היום, בהמשך לבקשות שקיבלתי ממספר גולשים, אני רוצה להתייחס להיבט המשכנתא בקבוצת רכישה – איך לוקחים משכנתא בקבוצת רכישה, מה ההבדלים בלקיחת משכנתא כזאת מול משכנתא רגילה, מהם הסיכונים במשכנתא כזאת והאם זה שווה.

מבנה התשלומים בקבוצות רכישה

לקבוצות רכישה יש מבנה תשלומים די ברור (לא בכל המקרים אבל בהחלט ברובם) – ההון העצמי שצריך לשים על מנת להיכנס לקבוצה נע סביב ה-40% ולכן אם אתם רוכשים דירה בקבוצת רכישה במיליון ש"ח אז סביר להניח שתצטרכו לשלם 400 אלף רק על מנת להיכנס לפרויקט.

שימו לב שאת ה- 400 אלף הללו לא תוכלו לקחת כמשכנתא (אלא אם אתם ממשכנים נכס קיים ולוקחים הלוואה לכל מטרה), את ההון העצמי אם צריכים להביא מהבית ללא קשר לדירה.

את ה-60% הנוספים אתם יכולים לממן ממשכנתא לטובת הבניה. כלומר, בדרך כלל מארגן הקבוצה יגיע לסיכום עם בנק כלשהו שיממן למי שמשתתף בקבוצה את כספי הבניה (ה-600 אלף הנותרים).

מה שונה במשכנתא לקבוצת רכישה ממשכנתא רגילה?

משכנתא לקבוצת רכישה שונה מאוד ממשכנתא רגילה, אני אנסה לפרט את השינויים על בסיס מספר נקודות:

1. שיטת ההחזר
   כמעט כל המשכנתאות בקבוצות רכישה נלקחות בשיטת בוליט שהרעיון שעומד מאחוריה הוא שאתם משלמים כעת רק את עלות הריביות ובעוד 3 שנים לדוג', תצטרכו להחזיר את הכסף לבנק בבת אחת (אולי על ידי מכירת הדירה אם מדובר בהדירה להשקעה) או על ידי מחזור המשכנתא והפיכתה למשכנתא רגילה.

2. משך ההלוואה (מספר השנים)
   מכיוון שאנו חייבים לקחת הלוואת בוליט, משך המשכנתא ינוע בד"כ בין 2-4 שנים בלבד בעוד במשכנתאות רגילות השנים של המשכנתא מגיעים לרוב לטווחים של 20-30 שנה.

3. חותמים על כל המסגרת
   במשכנתא רגילה אם רכשתם דירה שעלותה 1 מיליון ש"ח ויש לכם 500 אלף, אז אתם צריכים לחתום על מסגרת של 500 אלף בלבד.
   
   בקבוצת רכישה לעומת זאת, תצטרכו לחתום על כל כספי הבניה כמשכנתא.
   
   לפי הדוג' מלמעלה, גם אם יש לכם 400 אלף הון עצמי לבניה ויש לכם אפילו עוד 200 אלף להמשך, אז אתם לא יכולים לחתום רק על 400 אלף משכנתא שתסגור את העלות (1 מיליון), אלא תצטרכו לחתום מראש על משכנתא של 600 אלף (גם אם אתם מתכננים לקחת רק 400 אלף).
   
   הרעיון שעומד מאחורי הדרישה הזו הוא שאם פתאום באמצע הבניה יהיה חסר לכם כסף, אז אתם לא תתקעו יחד אתכם את כל חברי הקבוצה, אלא יפעילו / יממשו לכם את המשכנתא שחתמתם עליה מבעוד מועד.

4. עלות וגובה הריבית
   בעוד שבמשכנתא רגילה גובה ריבית המשכנתא יעמוד בין אחוז אחד ל-4.5% (תלוי במסלול ובתקופה), במסלולי משכנתא של קבוצות רכישה בדרך כלל תמצאו ריביות בגובה 4% התחלתי וזה יכול גם לנוע לכיוון ה-6%.

5. אחידות הריבית / תנאים
   בקבוצת רכישה, כל החברים בקבוצה משלמים את אותה הריבית (תלוי מסלול כמובן), בעוד שבמשכנתא רגילה מה שיקבע את גובה הריבית יהיה יכולות המיקוח שלנו וחוזק הבקשה שלנו.
   במצב כזה יהיה שווה למחזר את המשכנתא מיד עם ביום הבניה וקבלת טופס 4.

סיימתי קבוצת רכישה – האם למחזר את המשכנתא למשכנתא רגילה בסיום הבניה?

כאשר הבניה תסתיים ככל הוודאי תצטרכו לבצע מחזור פנימי (אם אתם משאירים את המשכנתא בבנק בו היא קיימת כיום) או מחזור חיצוני (ואז זה אומר בעצם שאתם מעבירים את המשכנתא לבנק אחר).

כמעט כולם ממחזרים את המשכנתא שלהם, כי בסיום הבניה נשארה יתרת משכנתא עם הלוואת גישור ופרוסה למעט שנים בריביות מזעזעות ולכן חשוב לבקש למחזר את המשכנתא ברגע שמקבלים טופס 4 כי אתם מעדיפים לקבל משכנתא זולה יותר.

האם כדאי לקחת מימון אחר במקום משכנתא בבנק?

בעיקרון, על בסיס מה שסיפרתי מקודם, אולי יהיה עדיף למשכן את הנכס הקיים שברשותי (מידה וקיים ובמידה ולא ממושכן ביותר מ-50% מימון) ואז לקחת משכנתא רגילה עם ריביות רגילות כביכול ולא לשלם את הריביות המטורפות שמציעים בבנק לחברי הקבוצה.

יחד עם זאת, חשוב לזכור שהלוואות שיינתנו לנו על הנכס הקיים שלנו יהיו גבוהות בהרבה מאשר משכנתא רגילה וצריך לחשב האם זה משתלם לנו למשכן את הנכס הקיים שלנו על מנת להוריד 1% ריבית לתקופה הקצרה (בדר"כ שנתיים-שלוש).

לכן אני אומר שכדאי לבדוק ולבחון אבל בשום פנים ואופן לא צריך לקבל החלטה אמוציונלית אלא יש לסכם מראש מה יהיו עלויות הריבית במשכנתא רגילה ומהן העלויות המימון במשכנתא לחברי הקבוצה וממש בודקים כמה הולכים לחסוך והאם זה שווה את העבודה.

לסיכום,
משכנתא לקבוצת רכישה היא בעקרון משכנתא בשיטת החזר בוליט (בלון), כלומר שיטה שבה מחזירים את הריבית בלבד ולאחר שמקבלים את הדירה ניתן לעבור לבנק אחר או להישאר באותו בנק ולמחזר את המשכנתא למשכנתא רגילה.

מכיוון שהתנאים פחות טובים ויקרים יותר, אני ממליץ לבדוק האם יש אופציה אחרת למימון הבניה ובמידה ולא אז לפחות לשקלל את עלויות המימון לפני שרוכשים את הדירה ולהוריד את זה מהרווח הצפוי בפרוייקט ביחס לקניה ללא קבוצת רכישה.

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.