משכנתאמן
  • קטגוריות
    • ריבית משכנתא
    • תמהיל משכנתא
    • ייעוץ משכנתאות
    • ביטוח משכנתא
    • מסלולי משכנתא
    • עמלת פירעון מוקדם
    • מיחזור משכנתא
    • לוחות סילוקין
    • מדריך משכנתא
    • מחיר למשתכן
    • טיפים למשכנתא
    • חיסכון, גמל והשתלמות
    • חדשות משכנתא
    • מחירי הנדל"ן
    • פוסטים כלליים
  • מכרז בין הבנקים Walty
  • מחשבון משכנתא
  • יועץ משכנתא מומלץ
  • חסכון בביטוח המשכנתא
  • מחשבון משכנתא
  • יועץ משכנתא מומלץ
  • חסכון בביטוח המשכנתא
  • קטגוריות
    • ריבית משכנתא
    • תמהיל משכנתא
    • ייעוץ משכנתאות
    • ביטוח משכנתא
    • מסלולי משכנתא
    • עמלת פירעון מוקדם
    • מיחזור משכנתא
    • לוחות סילוקין
    • מדריך משכנתא
    • מחיר למשתכן
    • טיפים למשכנתא
    • חיסכון, גמל והשתלמות
    • חדשות משכנתא
    • מחירי הנדל"ן
    • פוסטים כלליים
משכנתאמן
  • קטגוריות
    • ריבית משכנתא
    • תמהיל משכנתא
    • ייעוץ משכנתאות
    • ביטוח משכנתא
    • מסלולי משכנתא
    • עמלת פירעון מוקדם
    • מיחזור משכנתא
    • לוחות סילוקין
    • מדריך משכנתא
    • מחיר למשתכן
    • טיפים למשכנתא
    • חיסכון, גמל והשתלמות
    • חדשות משכנתא
    • מחירי הנדל"ן
    • פוסטים כלליים
  • מכרז בין הבנקים Walty
  • מחשבון משכנתא
  • יועץ משכנתא מומלץ
  • חסכון בביטוח המשכנתא
  • מחשבון משכנתא
  • יועץ משכנתא מומלץ
  • חסכון בביטוח המשכנתא
  • קטגוריות
    • ריבית משכנתא
    • תמהיל משכנתא
    • ייעוץ משכנתאות
    • ביטוח משכנתא
    • מסלולי משכנתא
    • עמלת פירעון מוקדם
    • מיחזור משכנתא
    • לוחות סילוקין
    • מדריך משכנתא
    • מחיר למשתכן
    • טיפים למשכנתא
    • חיסכון, גמל והשתלמות
    • חדשות משכנתא
    • מחירי הנדל"ן
    • פוסטים כלליים
עמוד הבית»טיפים למשכנתא»כל מה שצריך לדעת על לקיחת משכנתא לקבוצת רכישה

כל מה שצריך לדעת על לקיחת משכנתא לקבוצת רכישה

משכנתאמן 17 במאי 2018 6:47 4 תגובות
רוצים להיפגש עם יועץ משכנתא שנבדק ואושר על-ידי משכנתאמן? לחצו כאן עכשיו לפרטים!
משכנתא לקבוצת רכישה
Created by Javi_indy – Freepik.com

לפני כעשור נכנס לחיינו מושג מושג חדש בעולם הנדל"ן הישראלי שנקרא קבוצות רכישה – הקונספט היה ברור ופשוט, במקום שקבלן יבנה בניין עם 20 דירות ויגזור את הרווח שלו על הפרוייקט, אז פשוט התארגנו 20 אנשים וקנו את הקרקע באופן עצמאי והתחילו לבנות את הבניין באופן עצמאי (עם אנשי מקצוע שהם בחרו) ואם זה היה מצליח אז מחיר הדירה היה זול בכ-10%-20% ממחיר השוק הרגיל (כי הם בעצם חסכו את הרווח שהיה צפוי להרוויח הקבלן).

מפה לשם, היו הרבה קבוצות שנפלו ונתקעו ומנגד היו קבוצות שהצליחו ופרחו, עברו כמה שנים והשתנו מעט חוקי המס ומאז כמעט ואין קבוצות רכישה (לפחות לא כמו שהיה פעם).

לפני כשנתיים (כאשר התפוצצה פרשת ענבל אור) כתבתי על המורכבות בקבוצות רכישה. היום, בהמשך לבקשות שקיבלתי ממספר גולשים, אני רוצה להתייחס להיבט המשכנתא בקבוצת רכישה – איך לוקחים משכנתא בקבוצת רכישה, מה ההבדלים בלקיחת משכנתא כזאת מול משכנתא רגילה, מהם הסיכונים במשכנתא כזאת והאם זה שווה.

מבנה התשלומים בקבוצות רכישה

לקבוצות רכישה יש מבנה תשלומים די ברור (לא בכל המקרים אבל בהחלט ברובם) – ההון העצמי שצריך לשים על מנת להיכנס לקבוצה נע סביב ה-40% ולכן אם אתם רוכשים דירה בקבוצת רכישה במיליון ש"ח אז סביר להניח שתצטרכו לשלם 400 אלף רק על מנת להיכנס לפרויקט.

שימו לב שאת ה- 400 אלף הללו לא תוכלו לקחת כמשכנתא (אלא אם אתם ממשכנים נכס קיים ולוקחים הלוואה לכל מטרה), את ההון העצמי אם צריכים להביא מהבית ללא קשר לדירה.

את ה-60% הנוספים אתם יכולים לממן ממשכנתא לטובת הבניה. כלומר, בדרך כלל מארגן הקבוצה יגיע לסיכום עם בנק כלשהו שיממן למי שמשתתף בקבוצה את כספי הבניה (ה-600 אלף הנותרים).

מה שונה במשכנתא לקבוצת רכישה ממשכנתא רגילה?

משכנתא לקבוצת רכישה שונה מאוד ממשכנתא רגילה, אני אנסה לפרט את השינויים על בסיס מספר נקודות:

  1. שיטת ההחזר
    כמעט כל המשכנתאות בקבוצות רכישה נלקחות בשיטת בוליט שהרעיון שעומד מאחוריה הוא שאתם משלמים כעת רק את עלות הריביות ובעוד 3 שנים לדוג', תצטרכו להחזיר את הכסף לבנק בבת אחת (אולי על ידי מכירת הדירה אם מדובר בהדירה להשקעה) או על ידי מחזור המשכנתא והפיכתה למשכנתא רגילה.

  2. משך ההלוואה (מספר השנים)
    מכיוון שאנו חייבים לקחת הלוואת בוליט, משך המשכנתא ינוע בד"כ בין 2-4 שנים בלבד בעוד במשכנתאות רגילות השנים של המשכנתא מגיעים לרוב לטווחים של 20-30 שנה.

  3. חותמים על כל המסגרת
    במשכנתא רגילה אם רכשתם דירה שעלותה 1 מיליון ש"ח ויש לכם 500 אלף, אז אתם צריכים לחתום על מסגרת של 500 אלף בלבד.

    בקבוצת רכישה לעומת זאת, תצטרכו לחתום על כל כספי הבניה כמשכנתא.

    לפי הדוג' מלמעלה, גם אם יש לכם 400 אלף הון עצמי לבניה ויש לכם אפילו עוד 200 אלף להמשך, אז אתם לא יכולים לחתום רק על 400 אלף משכנתא שתסגור את העלות (1 מיליון), אלא תצטרכו לחתום מראש על משכנתא של 600 אלף (גם אם אתם מתכננים לקחת רק 400 אלף).

    הרעיון שעומד מאחורי הדרישה הזו הוא שאם פתאום באמצע הבניה יהיה חסר לכם כסף, אז אתם לא תתקעו יחד אתכם את כל חברי הקבוצה, אלא יפעילו / יממשו לכם את המשכנתא שחתמתם עליה מבעוד מועד.

  4. עלות וגובה הריבית
    בעוד שבמשכנתא רגילה גובה ריבית המשכנתא יעמוד בין אחוז אחד ל-4.5% (תלוי במסלול ובתקופה), במסלולי משכנתא של קבוצות רכישה בדרך כלל תמצאו ריביות בגובה 4% התחלתי וזה יכול גם לנוע לכיוון ה-6%.

  5. אחידות הריבית / תנאים
    בקבוצת רכישה, כל החברים בקבוצה משלמים את אותה הריבית (תלוי מסלול כמובן), בעוד שבמשכנתא רגילה מה שיקבע את גובה הריבית יהיה יכולות המיקוח שלנו וחוזק הבקשה שלנו.
    במצב כזה יהיה שווה למחזר את המשכנתא מיד עם ביום הבניה וקבלת טופס 4.

סיימתי קבוצת רכישה – האם למחזר את המשכנתא למשכנתא רגילה בסיום הבניה?

כאשר הבניה תסתיים ככל הוודאי תצטרכו לבצע מחזור פנימי (אם אתם משאירים את המשכנתא בבנק בו היא קיימת כיום) או מחזור חיצוני (ואז זה אומר בעצם שאתם מעבירים את המשכנתא לבנק אחר).

כמעט כולם ממחזרים את המשכנתא שלהם, כי בסיום הבניה נשארה יתרת משכנתא עם הלוואת גישור ופרוסה למעט שנים בריביות מזעזעות ולכן חשוב לבקש למחזר את המשכנתא ברגע שמקבלים טופס 4 כי אתם מעדיפים לקבל משכנתא זולה יותר.

האם כדאי לקחת מימון אחר במקום משכנתא בבנק?

בעיקרון, על בסיס מה שסיפרתי מקודם, אולי יהיה עדיף למשכן את הנכס הקיים שברשותי (מידה וקיים ובמידה ולא ממושכן ביותר מ-50% מימון) ואז לקחת משכנתא רגילה עם ריביות רגילות כביכול ולא לשלם את הריביות המטורפות שמציעים בבנק לחברי הקבוצה.

יחד עם זאת, חשוב לזכור שהלוואות שיינתנו לנו על הנכס הקיים שלנו יהיו גבוהות בהרבה מאשר משכנתא רגילה וצריך לחשב האם זה משתלם לנו למשכן את הנכס הקיים שלנו על מנת להוריד 1% ריבית לתקופה הקצרה (בדר"כ שנתיים-שלוש).

לכן אני אומר שכדאי לבדוק ולבחון אבל בשום פנים ואופן לא צריך לקבל החלטה אמוציונלית אלא יש לסכם מראש מה יהיו עלויות הריבית במשכנתא רגילה ומהן העלויות המימון במשכנתא לחברי הקבוצה וממש בודקים כמה הולכים לחסוך והאם זה שווה את העבודה.

לסיכום,
משכנתא לקבוצת רכישה היא בעקרון משכנתא בשיטת החזר בוליט (בלון), כלומר שיטה שבה מחזירים את הריבית בלבד ולאחר שמקבלים את הדירה ניתן לעבור לבנק אחר או להישאר באותו בנק ולמחזר את המשכנתא למשכנתא רגילה.

מכיוון שהתנאים פחות טובים ויקרים יותר, אני ממליץ לבדוק האם יש אופציה אחרת למימון הבניה ובמידה ולא אז לפחות לשקלל את עלויות המימון לפני שרוכשים את הדירה ולהוריד את זה מהרווח הצפוי בפרוייקט ביחס לקניה ללא קבוצת רכישה.

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.

משכנתא לקבוצות רכישה משכנתא לקבוצת רכישה קבוצות רכישה קבוצת רכישה
« פוסט קודם
פוסט הבא »

4 תגובות

  1. מורן הגב 17 במאי 2018 בשעה 8:33

    מניסיון , כאשר לוקחים הלוואה לא על הנכס שנרכש , במועד המחזור הבנקים רואים זאת כהלוואה לכל מטרה ולא הלוואת משכנתה – ואז הריבית גבוהה יותר . דבר נוסף – יש בנקים שאינם "רוצים " למחזר משכנתה על נכס בקבוצת רכישה (למרות שהמימון החיצוני הוא 60% ואף פחות כי בתקופת הבניה ערך הנכס עלה ) אחד הבנקים האלה הוא מזרחי טפחות

    • משכנתאמן הגב 6 ביוני 2018 בשעה 21:07

      שלום מורן,
      תודה על השיתוף
      בהצלחה

  2. מאיר הגב 17 במאי 2018 בשעה 15:25

    היי,
    כתבת "מכיוון שהתנאים פחות טובים ויקרים יותר, אני ממליץ לבדוק האם יש אופציה אחרת למימון הבניה"
    לא מובנת הכוונה איזה אופציות אחרות יש? האם הכוונה אופציה אחרת שהיא לא משכנתא ?

    • משכנתאמן הגב 6 ביוני 2018 בשעה 21:06

      שלום מאיר,
      משכון הנכס הקיים שברשותכם (אם קיים), משכון נכס אחר של המשפחה, הלוואה רגילה בבנק, הלוואה דרך הקרנות השתלמות /פנסיה וכו'
      בהצלחה

השארת תגובה

ביטול

רוצים לחסוך כסף במשכנתא?

רוצים לשפר את המשכנתא שלכם עם תמהיל משכנתא שמתאים לכם וריביות משכנתא טובות יותר?

אני מזמין אתכם להשאיר פרטים בטופס הבא ולקבל הצעות מחיר מ-2 מיועצי המשכנתאות מהטובים בישראל שנבחרו על-ידי:

שליחה
רוצה לחסוך כסף במשכנתא?

רוצה לשפר את המשכנתא שלך עם תמהיל משכנתא שמתאים לך וריביות משכנתא טובות יותר?

אני מזמין אותך  להשאיר פרטים בטופס הבא ולקבל הצעות מחיר מ-2 מיועצי המשכנתאות מהטובים בישראל שנבחרו על-ידי:

שליחה
הצטרפו אליי לפייסבוק
אני משתדל לכתוב פוסט חדש בבלוג כפעם בשבוע, אך אם תרצו להתעדכן באופן שוטף בחדשות על עולם הנדל"ן והמשכנתאות, אתם מוזמנים לעשות לייק לדף הפייסבוק שלי - בו אני מעדכן פוסט אחד קצר ביום עם המידע הכי חשוב:

מידע חשוב לקוראים בבלוג
כל התוכן המופיע בבלוג מכיל רעיונות כלליים בלבד שאינם מתאימים בוודאות לכל סוג של גולש / לקוח.

אין להתייחס למופיע במאמרים השונים ובתגובות כתחליף לייעוץ מקצועי מותאם אישית ו/או לשיקול דעת עצמאי.

השימוש באתר ובשירותיו מהווה הסכמה כי המידע הנמסר על-ידי לגולשים באופן פרטני הנו על סמך הנתונים שהועברו אליי בלבד וכי יש להפעיל שיקול דעת אישי ביחס להמלצותיי.
בחזרה לקהילה
חלק מהכנסות האתר מוקדשות כתרומה לעמותת "רחשי לב".

העמותה הוקמה בשנת 1989 ומהווה מאז גוף מוביל בשיפור חיי ילדים חולי סרטן ובני משפחותיהם באמצעות תמיכה יומיומית, פעילויות שנתיות ובאמצעות מעון יום הנמצא בביה"ח תל השומר ומכיל חדרי אוכל ומנוחה, חדרי גן ולימוד, מחשבים, משחקים וחוגים.

למידע נוסף על העמותה ולתרומה, אתם מוזמנים להיכנס לאתר של "רחשי לב".
מדדים חשובים
  • ריבית משכנתא ממוצעת
  • מדד המחירים לצרכן
  • מדד תשומות הבניה
  • ריבית בנק ישראל
  • ריבית פריים
כדאי לקרוא גם
  • מדריך משכנתא
  • ביטוח משכנתא – למה צריך את זה בכלל ואיך עושים סקר שוק מקדים?
  • תמהיל משכנתא מומלץ לשנת 2019
  • כל מה שצריך לדעת על משכנתא במחיר למשתכן
  • כל מה שצריך לדעת על מיחזור משכנתא!
  • אילו משימות צריך לבצע לאחר פתיחת תיק משכנתא?
מידע נוסף
  • אודות משכנתאמן
  • משכנתאמן בפייסבוק
  • משכנתאמן בטוויטר
  • משכנתאמן ביוטיוב
  • מפת אתר
  • תנאי שימוש באתר משכנתאמן
  • מדיניות פרטיות באתר משכנתאמן
  • צור קשר
זכויות יוצרים
כל התכנים בבלוג משכנתאמן מופצים תחת רישיון "ייחוס-שימוש לא מסחרי - אישור יצירות נגזרות 3.0 ישראל" של Creative Commons".
ניתן לך החופש לשתף, להעתיק, להפיץ ולהעביר את היצירה בכפוף לייחוס (מתן קרדיט בכל ציטוט או אזכור), שימוש לא מסחרי ואיסור יצירה נגזרת.
כל הזכויות שמורות למשכנתאמן 2011-2019 (C) | פיתוח Code Cat
גלילה לראש העמוד

רוצה לחסוך כסף במשכנתא?

רוצה לשפר את המשכנתא שלך עם תמהיל משכנתא שמתאים לך וריביות משכנתא טובות יותר?

אני מזמין אותך להשאיר פרטים בטופס הבא ולקבל הצעות מחיר מ-2 מיועצי המשכנתאות מהטובים בישראל שנבחרו על-ידי:

שליחה
דילוג לתוכן
פתח סרגל נגישות

כלי נגישות

  • הגדל טקסט
  • הקטן טקסט
  • גווני אפור
  • ניגודיות גבוהה
  • ניגודיות הפוכה
  • רקע בהיר
  • הדגשת קישורים
  • פונט קריא
  • איפוס