לפני כחמישה חודשים כתבתי כאן ושאלתי האם עליית ריבית המשכנתא נעצרה? לאחר כחודשיים המשכתי וניסיתי לבדוק האם כבר רואים התחלה של ירידת ריביות המשכנתא?
כעת, לאחר שבנק ישראל פרסם לפני מספר ימים את ריביות המשכנתא הממוצעות של חודש יולי 2017, אני רוצה לבדוק יחד אתכם מה באמת קרה לריביות המשכנתא בחודשים האחרונים? האם הריבית אכן ירדה באופן משמעותי? ומה זה אומר לגבי העתיד?
יאללה, בואו נתחיל…
מה קרה לריבית המשכנתא בחודשים האחרונים?
בשביל לבדוק מה קרה לריבית המשכנתא צריך לחלק את התשובה לשני חלקים, החלק הראשון הוא הריביות צמודות המדד והחלק השני הוא הריביות הלא-צמודות למדד.
ריביות משכנתא צמודות מדד
להלן טבלת הריביות כפי שמפורסמת על ידי בנק ישראל מתחילת שנת 2017:
מה אנחנו יכולים ללמוד מהטבלה?
- הריבית הממוצעת ירדה מ-3.85% ל- 3.71% (ירידה של 0.14%).
- הירידה הכי קטנה התרחשה בטווח השנים של בין 20-25 שנה (ירידה של 0.03% בלבד).
- הירידות הגדולות ביותר היו לטווחים של 10-15 שנים ומעל 25 שנה (ירידה של %0.15 ו-0.14% בהתאמה).
- הריבית הממוצעת של חודש יולי 2017 עלתה ביחס ליוני ב-0.02%, וזאת העליה הראשונה בה מאז חודש ינואר.
- במבט רחב יותר, מדובר בריבית הממוצעת הנמוכה ביותר מאז חודש אוקטובר 2016 (אך עדיין מדובר בריבית ממוצעת הגבוה בכמעט אחוז שלם ביחס לינואר 2016).
כלומר, אנו רואים ירידה יפה בריביות הצמודות מדד בחודשים האחרונים, אבל עדיין הריביות הרבה יותר גבוהות ממה שהיה בשנים 2015-2016.
ריביות משכנתא לא צמודות מדד
להלן טבלת הריביות כפי שמפורסמת על ידי בנק ישראל מתחילת שנת 2017:
מה אנחנו יכולים ללמוד מהטבלה?
- הריבית הממוצעת ירדה באופן די גורף מ3.37% ל-3.08% (ירידה של 0.28%).
- הירידות הגדולות ביותר היו בטווחים של 5-10 שנים ו- 10-15 שנים (ירידה של 0.39% ו-0.35% בהתאמה).
- הירידה הקטנה ביותר הייתה בתקופה של מעל 25 שנה (0.06% בלבד).
- מדובר בריבית הממוצעת הנמוכה ביותר מאז חודש אוגוסט 2016 (אך גם כאן, מדובר בריביות גבוהות יותר משמעותית ממה שהיה בתחילת 2016).
בגדול, נראה שהריביות הלא צמודות ירדו באופן משמעותי יותר מאשר הריביות הצמודות.
כפי שציינתי, המצב היה הרבה יותר טוב לפני שנתיים, אבל עדיין אנו רואים התקדמות משמעותית וירידה משמעותית כמעט בכל הטווחים.
מה גורם לריביות המשכנתא לרדת?
לדעתי ישנן 3 סיבות עיקריות לירידת מחירי הריביות:
- העליהום על הבנקים
ברגע שמחירי הריביות התחילו לעלות היה שקט די מפתיע וזה פשוט נגרר ונגרר, עד שפתאום הדברים החלו לצוף, הן מצד ועדת הכספים של הכנסת והן מצד התקשורת. זה הגיע לשיא כאשר הממונה על ההגבלים העסקיים (מיכל הלפרין) הורתה על בדיקה האם הבנקים תיאמו ביניהם את עליות הריבית.
זה קרה בנובמבר 2016 ונראה שמאז נרגעו העניינים והבנקים נכנסו קצת למגננה והחלו להיות גמישים יותר ואפילו התחילו להוריד את הריבית. - החזרת יועצי המשכנתאות לשוק
בערך בשיא תקופת העליות, הבנקים אסרו על יועצי המשכנתאות לעבוד ולייצג את הלקוחות. באופן טבעי, משכנתא שנלקחת בעזרת יועץ משכנתאות מקצועי תילקח כנראה בריביות טובות יותר, החזרת היועצים למשחק הביאה ללחץ מחירים יורד ועזרה גם כן להוריד את המחירים. - רגיעה בעסקאות
הבנקים כמו כל עסק כלכלי רוצים להרוויח כסף, ובשנים האחרונות הם התרגלו לביקושים שעולים וגוברים בכל שנה, בשנה האחרונה יש ירידה בהיקף העסקאות ולכן הבנקים מוכנים להתגמש יותר על מנת להשיג את הלקוחות ולעמוד ביעדים שקבעו לעצמם.
מה הצפי להמשך בגזרת ריביות המשכנתא?
פה אני ברשותכם אחלק את התשובה שלי לשני חלקים:
- ריבית בנק ישראל
ברגע שריבית בנק ישראל תעלה, היא תעלה באופן אוטומטי את ריביות המשכנתא. יחד עם זאת, כפי שזה נראה כרגע ריבית בנק ישראל לא צפויה לעלות בששת החודשים הקרובים (בעיקר בשל מדד נמוך ושער דולר נמוך). - הסיבות החיצוניות
אלו בעצם כל הסיבות שהזכרתי מקודם וכאן מה שיקבע את כיוון הריבית יהיה בעיקר ההיצע והביקוש בשוק הדיור.
ככל ששוק הדיור ייכנס לקיפאון אז אני מניח שהריביות ימשיכו לרדת וככל ששוק הדיור יתעורר מחדש ויהיו ביקושים גבוהים יותר, אני מניח שהבנקים יעצרו את ירידות המחירים ואולי נראה שוב עליות מחירי ריבית
לסיכום,
אני חושב שאפשר לומר באופן מלא שאכן הייתה ירידת ריביות (בריביות הלא צמודות הרגשנו את זה יותר חזק), אפשר לדבר על מגמה שממשיכה כמעט בכל חודש, אך עדיין ירידת המחירים די צנועה ולא דרמטית (לפחות לא באותו החוזק שהריביות עלו).
אני מקווה בשביל כולנו שתהיה ירידה נוספת ואני מניח שככל שהשוק יהיה רגוע יותר (מבחינת עסקאות הנדל"ן) כך נוכל לראות שהריביות ימשיכו לרדת.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
מה שיפה בעיניי זה שיש ירידה בריביות בלי עלייה במחירי הנכסים
אין עלייה במחירי הנכסים? הצחקת אותי 🙂
שלום איתמר,
לפי נתוני הלמ"ס העליה במחירי הנכסים נמשכת בינתיים (על אף שקצב העליה התמתן משמעותית)
בהצלחה
ומה המלצת התמהיל לחודש זה?
שלום דור,
איני מפרסם תמהיל מומלץ בכל חודש, אלא אחת לכחצי שנה (התמהיל האחרון פורסם ביולי ותוכל להיעזר בו)
בהצלחה
מה בנוגע לריבית הפריים? מה המרווח שהבנקים נותנים? יש ירידה?
שלום מיכאל,
אין שינוי ספציפי בפריים עצמו (בטבלאות הוא משוקלל תחת הטבלה של הלא צמודות בעמודה של "עד שנה")
בהצלחה
כל ההצעות שקיבלנו מדברות על קיצור מסלול קל"צ על חשבון הארכת מסלול הפריים.
למה לא לקצר את זמן מסלול הפריים כל עוד הריבית נמוכה (על חשבון הארכת הקל"צ)? הרי ריבית הפריים עלולה לעלות באחוזים על פני השנים בעוד שהשיפור בקיצור משך הקל"צ מתבטא בעשיריות אחוז בריבית. לכאורה אפשר למחזר את המסלול המשתנה כל 5 שנים לפריים במידה וסביבת הריבית תישאר נמוכה. מאוד אשמח לשמוע דעה.
שלום עינב,
לדעתי עדיף לסיים עם הקל"צ כמה שיותר מהר,
כי יש בו גם יותר כסף והוא גם יותר יקר משמעותית
בהצלחה
הי ,אני רוצה לדעת בבקשה אם אפשר לשפר את התמהיל , 800000 סכום משכנתא :
1.1 פריים משתנה 264000 שח ל30 שנה.
3.01 צמוד משתנה 5+5 256000 שח ל 30 שנה.
4.4 קבועה 280000 שח ל 24 שנים.
תודה .
שלום אירית,
1. נראה סביר
2. וזאת בתנאי שהקבועה היא לא צמודה
בהצלחה
הי משכנתאמן, תודה על התגובה.
הקבועה לא צמודה,
ואני מתלבטת לגבי מסלול משתנה כל 5שנים עם הוא צמוד למדד ל30 שנה הריבית 3.01,
ואם לא צמוד הוא 3.62.
תודה.
לדעתי לא צמוד עדיף
בהצלחה
האם התעדכנו ריביות המשכנתא לחודש הנוכחי או שעדיין זה עדכני לפי מה שמופיע כאן למעלה?
אני עומד לקחת משכנתא בימים הקרובים ורציתי לדעת האם שווה לחכות לפרסום הריביות החדשות לספטמבר.
המון תודה!
שלום טל,
ב- 10 לחודש פורסמו הריביות העדכניות מחודש אוגוסט (תוכל לראות זאת בעמוד ״ריבית משכנתא ממוצעת״ באתר)
ההצעה נראית טובה
בהצלחה
ובהמשך לתגובה הקודמת, קיבלתי הצעה למשכנתא של 685,000 (45%) לפי תמהיל כזה-
פריים ל-16 שנה 0.8% 228,000 שקל
קל"צ ל-13 שנה 3.68% 257,000 שקל
קל"צ ל-12 שנה 3.52% 200,000
מה דעתך?
שוב תודה.
שלום משכנתאמן,
האם ריביות הנלקחות במסגרת הלוואת בוליט זהות לריביות המצויינות בטבלאות?
האם אפשר להניח שהן זהות לריביות של 1-5 שנים (הבנתי שבוליט מומלץ זה ל-2-3 שנים)?
אם כן (לדוגמא עבור קבועה צמודה) האם גם נכון עבור פריים?
תודה,
אסף
שלום אסף,
ריבית הפריים משוקללת בטבלה של הריביות שאינן צמודות ובתקופה של עד 1 שנים (זאת מכיוון שמועד השתנות הפריים אינו ידוע מראש)
בהצלחה
ויש משמעות אם זה בוליט או שפיצר?
תודה
שלום אני רוצה אם אפשר לשפר את
הצעה למשכנתא של 1200000(36%) לפי תמהיל כזה-
פריים ל-30שנה 1.1% 396000שקל
קל"צ ל-15שנה 3.25% 408000שקל
צמודת מדד בריבית משתנה כל 5 שנים ל- 20 שנה 200000 שקל.%
2.70
לא צמודה משתנה כול 5 שנים 196000 ל-20 שנה 3.05%
מה דעתך?
חג שמח ושנה טובה
תודה.
שלום שריאל,
נראה טוב
בהצלחה
שלום וברכה
תודה רבה על האתר המושקע.
אנחנו נמצאים בתהליך של שיפור דיור קנינו דירה ב1.6 מיליון ומתכננים למכור דירה ישנה ב1.5.
שילמנו לקבלן כבר 400 אש"ח. ומיצינו את אפשרויות השעבוד על הנכס הקיים עקב משכנתאות ישנות.
עתה אנו נדרשים לקראת התשלום הבא לקחת משכנתא על הנכס החדש.
כמה אנו אמורים לבקש מהבנק כדי שלא נלחץ עם המכירה?
כמה בגישור?
ומהם המהיל הממולצים לגישור ולרגיל?
תודה
שלום ישראל,
תבקשו 70% מימון על מנת לא להלחץ
כמה בגישור וכמה ברגיל? תשבו על זה טוב או תקחו ייעוץ מקצועי – אני לא רוצה חלילה להטעות אתכם
בהצלחה
שלום רב,
להלן הצעה שקיבלנו למשכנתא עבור בניה עצמית:
1. 300א' מסלול פריים מינוס 0.6% 25 שנה
2. 500א' מסלול קל"צ 3.6% 16 שנה
3. 100א' מסלול זכאות משרד השיכון 3% 30 שנה
סה"כ 900א' והערכת עלות בניה כ 2מ' (בתקווה שהשמאי לא יחתוך בהערכת העלויות…) כלומר כ 45% מימון.
מה דעתך והאם ניתן לשיפור?
תודה מראש,
עמית
שלום עמית,
נראה בסדר
בהצלחה
תודה רבה על התגובה המהירה.
האם "נראה בסדר" משמעו שיש עדיין מקום לשיפור? כלומר בסדר זה לא מעולה 🙂 אז אני תוהה האם זו עדיין לא ההצעה הכי טובה שיכולתי להשיג.
היכן להערכתך יש סיכוי למקצה שיפורים בריביות (בהנחה שכרגע התמהיל לא משתנה)?
ושוב תודה על העזרה! האתר שלך מדהים ואחרי שקראתי את כל הפוסטים בהחלט אני מרגיש שזאת חובה של כל לוקח משכנתא ללמוד את הנושא ברמה שבה אתה מגיש אותו באתר.
אולי בפריים ניתן לשפר ב- 0.1-0.2
ואת הקלצ לשפר באותה הרמה
בהצלחה