בשנתיים האחרונות כמעט מדי חודש אני מבשר לכם שלצערי הריבית על המשכנתא עלתה שוב ושוב, לעומת זאת בחודשיים האחרונים אני מרגיש מעט שינוי, והאווירה בשוק המשכנתאות שהטירוף שאפיין את 2016 נרגע קצת.
זה לא אומר שהריביות ירדו פלאים ואני לא בטוח שיש שינוי משמעותי מחודשים שעברו, הריביות לדעתי עדיין גבוהות יחסית למה שהיה כאן לפני שנה וחצי – שנתיים אבל יחד עם זאת יש הרגשה שהעניינים קצת נעצרו.
למה זה קורה? והאם זה אומר משהו על ההמשך? כל זאת ועוד בפוסט הבא…
האם הריביות כבר ירדו?
עד כה, הנתונים שפורסמו על-ידי בנק ישראל בנוגע לריביות המשכנתא הממוצעות של ינואר ופברואר 2017, טרם מראות על התהפכות מגמה בנוגע לריביות המשכנתא, אך בהחלט ניתן לשים לב כי בחלק מהתקופה קיימת התמתנות בעליית הריביות.
בזמן שבמשכנתאות הצמודות נרשמה עליה בכל התקופות, ניתן לראות כי במשכנתאות הלא צמודות ישנה עצירה בחלק מהתקופות, וממוצע הריביות המשוקלל בחודשים ינואר ופברואר נמוך במעט מהממוצע של דצמבר 2016.
אז אם אפשר לסכם את הטבלאות, בהחלט לא ניתן לומר שהריביות ירדו אלא אפילו ניתן לומר שהן עלו מעט, אך משמעותית פחות מחודשים שעברו.
אז למה זה קורה?
אין לזה תשובה חד משמעית, כלומר בשוק הפיננסי לא היה מאורע כזה או אחר שעצר את הסחף, אני מניח שהיו לכך סיבות אחרות וכעת אני אפרט אותן:
- יעדי הבנקים
אם ב- 2016 הבנקים עברו בקלות את היעדים שהם הציבו לעצמם, ב-2017 זה כבר הולך להם קצת יותר קשה והם כבר חודשיים נאבקים על מנת לעמוד ביעד הכספי שהם הציבו לעצמם.
חשוב לציין, שסניף שלא עומד ביעד שלו "מקבל על הראש" מההנהלה שמבקשת תשובה למה אותו הסניף לא עמד ביעד והסניף מולו כן עמד ביעד ולכן אותו סניף שלא עמד ביעד יתאמץ יותר ויוריד ריבית אם צריך על מנת לעמוד ביעד. - יש פחות עסקאות נדל"ן
כבר מספר חודשים שאנו עדים לכך שיש פחות עסקאות נדל"ן בשוק, זה נובע מהרבה סיבות (מחיר למשתכן / עצירת המשקיעים / עלית מחירי הריבית ועוד).
ברגע שיש פחות עסקאות, אז יש פחות ביקוש למשכנתאות וכמו בכל שוק כלכלי, ברגע שיש פחות ביקוש ועדיין קיים היצע (זוכרים את הסעיף של היעדים מלמעלה?) אז המחיר יורד.
ולכן כשבבנקים רואים שהביקוש ירד הם מוכנים להוריד מחיר (או לפחות להפסיק להעלות אותו) על מנת להמשיך ולעבוד ולמכור לנו כסף. - העליהום התקשורתי
החל מאמצע השנה שעברה היו לא מעט כתבות במדיה שסיפרו על עליית הריביות של המשכנתא ובעיקר הבנקים "חטפו" על כך שהם העלו ריביות ללא סיבה מסוימת (הרי הריבית במשק לא באמת עלתה ולא היה נראה לעין סיבה הגיונית לעליית מחירי הריביות).
הכתבות הללו עלו מדי ערב ובוקר והתחזקו ככל שהזמן חלף, ולאחר מכן העליהום הגיע אפילו מחברי הכנסת, ועדת הכספים ועוד גורמים.
אני מניח שהבנקים רוצים קצת להרגיע את העניינים ולרדת מהכותרות השליליות ולכן הורידו קצת את הדוושה מהגז והפסיקו לעלות משמעותית את הריבית.
מה זה אומר לגבי ההמשך?
מאוד קשה לנבא מה תהיה הריבית על המשכנתא בעוד כמה חודשים.
אני מניח שבסוף מה שיכריע את הכף יהיה מספר העסקאות בשוק – וככל שיהיו פחות עסקאות ככה הבנקים יצטרכו להוריד מחירים על מנת לעמוד ביעדים, אם המגמה תשתנה ומספר עסקאות הנדל"ן יחזרו לעלות מדי חודש אני מניח שנמשיך לראות התייקרות ריביות או לפחות לא נזכה לראות ירידת ריביות.
לסיכום,
אני מניח שהפוסט הזה קצת מקדים את עצמו, הריבית עדיין לא ירדה משמעותית וייתכן שהיא אפילו לא בדרך לשם.
אבל אפשר לומר שהיא נעצרה מעט (וזה כבר טוב) ואולי תוך כמה חודשים נזכה לראות אותה קצת יורדת (לא הייתי מצפה למחירי 2015) אבל לצערי יש לה עוד הרבה מקום לרדת ואני מקווה ומייחל שנגיע לשם.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
זה שהריבית בארה"ב עולה לא משנה את הצפי?
שלום אברהם,
זה משנה קצת את התמונה, אבל צריך לראות מה תהיה התגובה בארץ
בארץ לא הייתה תגובה לעליית הריבית בפעמיים האחרונות בארה"ב
בהצלחה
שלום, האתר שלך מדהים!!
אשמח לעצתך לגבי ריביות שקיבלתי.
סכום כולל 665,000
קל"צ – 380,000. 2.85
פריים – 220,000. P-0.2
משתנה 5 שנים לא צמודה 65,000. 3.65
האם לדעתך אלו ריביות טובות או שעדיין לי לאן לרדת.
תודה!!!
אלי
שלום אלי,
נראה בסדר גמור
בהצלחה
האם לדעתך כדאי דווקא עכשיו בעת רכישת דירה לדחות תשלומים(20/80)?
שלום ניר,
לא,
אני חושב שכדאי לקחת חלק מהמשכנתא כבר כעת על מנת לשריין ריביות
בהצלחה
לא ציינת את ההגבלה של בנק ישראל על אשראי הבנקים למתן משכנתאות.
שלום אבישי,
אתה אכן צודק, ובעבר כשכתבתי על עליית ריביות המשכנתא הזכרתי זאת פעמים רבות
מטרת הפוסט הנוכחי היא לציין את מה שקורה כרגע יותר מאשר הניתוח בעבר
בהצלחה
הריביות על המשכנתא בארץ כבר מותאמות לעליות הריבית הגלובלית הצפויות ,בנוסף לסיבות שנזכרו לעיל
ברגע שהריבית תרד
המשקיעים יחזרו
ואז שוב יעלו
לא נראה לי שככה הבנקים עובדים
ברגע שהמחירים ירדו על הדירות, הריבית תעלה.
ואם הריבית תעלה אז מחיר הדירות ירד.
מתימטיקה פשוטה.
בתור משקיע, אני אשמח שמחיר הדירות יירד ואז אוכל להשכיר 🙂
תודה לך נדל"ן (על ביטחון ועצמאות כלכלית)
מה שלדעתי מוזר זאת העובדה שדווקא בצמודה הריבית עלתה משמע יש ביקוש גבוה יותר לצמודה מאשר לקלצ. זה תמוה לאור התחזיות לאינפלציה חיובית בשנים הקרובות.
שלום אורי,
האינפלציה אכן תחזור להיות חיובית מתישהו, אך התחזיות של בנק ישראל לשנתיים-שלוש הקרובות עדיין נמוכות
בהצלחה
סיבה מספר 3 לא ממש מטרידה את הבנקים, הם עובדים לפי היצע וביקוש וממש לא מטריד אותם שהם נחשבים טורפניים. זה לא שיש לאנשים מקומות אחרים ללכת אליהם (באותם ריביות).
לא הבנתי את הפוסט, לצערי. מה המטרה של בחינה של תנודתיות קצרת טווח של ריביות על משכנתא? הרי זה לא שאנשים מחכים לשינויי ריבית בשביל לקנות בית. ואם החליטו כבר לקנות, אז נתקעים עם הריביות של אותה תקופה.
שלום יעקב,
מטרת הפוסט אינה לבחון "תנודתיות" ואני לא מנסה להסיק שום דבר על בסיס חודשיים, אלא רציתי לשתף את הגולשים בשינוי שמרגישים קצת מהשטח לאחרונה (בשילוב עם נתוני בנק ישראל), כמה שאולי יהיה נקודת מפנה
בהצלחה
שלום.
אני מאוד אשמח לראות בקרוב מאוד מאמר על תופעת ההלוואות החוץ בנקאיות. או הלוואות המונים יותר נכון יש כמה חברות בשמות מגוונים חלקם דומה לשם של מכשיר מטבח. לא ברור אם זה כדאי, למה, איך ומתי. לא ברור האינטרס שלהם ואיך בודקים את אמינותם
שלום וברכה,
אותן חברות בעצם מקשרות בין אנשים שרוצים לתת הלוואה לאנשים שרוצים לקחת הלוואה
בשלב זה, החברות הללו אינן יכולות להעמיק הלוואות לרכישת דירה / רכב (אך עובדים על כך בממשלה, כפי שכתבתי בפוסט הפייסבוק הבא)
בהצלחה
שלום משכנתא מן,
שכחת לציין את הסיבה האמיתית לעליה וזה תשואת הרג״ל ולכן המשכנתאות הצמודות והלא צמודות עולות בחדות .
הנקודות שהעלת אולי מסבירות למה יש האטה בלקיחת משכנתאות אבל הכיוון של ריבית המשכנתאות עוד תמשיך לעלות בחודשים הקרובים .
בהערכה ,
גיא
שלום גיא,
תודה על ההערה, אתה אכן צודק ובפוסטים קודמים בשנתיים האחרונות בהן ניתחתי את עליית הריביות, בהחלט התייחסתי לעליה בתשואות האג"ח
בהצלחה
*אג״ח
שלום משכנתאמן,
אני לוקח בקרוב משכנתא על 400,000 ₪ שהם כ 30% מערך הנכס.
ההחזר החודשי שאנחנו מכוונים אליו הוא כ 20% מההכנסה (3300 ש"ח) וההחלטה היא לאחר שיקולים אינדיווידואלים.
הוצע לי בבנק :
120,000 ₪ P-0.5 ל 20 שנה
280,000 ₪ קל"צ, 3.35% ל 10 שנים
בהתחלה רציתי לשים סכום מסוים בצמודה בכדי שתהיה לי אפשרות לפרוע בעוד כ 7 שנים אבל, בבנק נאמר לי שהריבית של הצמודה גבוהה יותר מהקל"צ!! = 3.95%.מה דעתך?
• האם סך התמהיל והריביות טובים?
שלום גיל,
נראה בסדר
בהצלחה
באיזה בנק ? נשמעת הצעה טובה מאוד !
בנק איגוד
שלום,
אם יש ברשותי לבחור בין לקחת משכנתא עכשיו עם 30% הון עצמי, לבין לחכות לדצמבר עם 40% הון עצמי, מה נראה בחירה יותר מושכלת?
מדובר בבית שעולה מיליון וחצי שקל, הכנסה של 21 אלף נטו.
תודה רבה,
האתר שלך מאוד יעיל.
שלום אריאל,
קשה לענות,
תקבלו הצעה עכשיו למשכנתא עם 30 או 40 אחוז הון עצמי ולאחר שתראו את ההבדלים הכספיים יהיה לכם יותר קל לקבל החלטה
בהצלחה
לפני כשנה קבלתי אישור עקרוני על שליש פרים מינוס 0.8 ושני שליש קלץ 3.6 ואחכ הבנק ביקש סתם כל מיני מסמכים וכעבור חצי שנה הוא נתן ליאישור על שליש פרים מינו 0.4 שליש קלץ 5 שליש משתנה 4. האם יש לי אפשרות לבקש על זה איזה פיצוי תודה רבה .
שלום יצחק,
לא, מכיוון שהצעת הבנק תקפה ל-12 ימים בלבד
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
תודה על כל האתר, באמת מעניין.
האם תוכל לחוות דעתך על ההצעה הבאה.
דירה 1,250,000 75% מימון
קבועה לא צמודה 212,500, 12 שנה 3.68%
משתנה כל 5 שנים צמודה 312,500 30 שנה 4.19%
פריים 312,500 30 שנה 1.2%
קבועה צמודה 100,000 25 שנה 3%
תודה רבה,
שלום אורן,
נראה סביר
בהצלחה
היי,
בכל השורות בטבלאות שבפוסט יש מגמה ברורה: ככל שההלוואה יותר ארוכה הריבית יותר גבוהה. חוץ מהטווח 1-5 שנים שיש בו קפיצה. מה ההגיון בגיבנת הזאת?
שלום יעקב,
מכיוון שהטבלאות כוללות את כלל הריביות הלא צמודות, אני מניח שנוצרת הטיה בגלל הלוואות במסלולים / לוחות סילוקין שונים (כגון בוליט) שעשויים לייקר את הממוצע
בהצלחה
שלום לך איש יקר,
האתר מקצועי ועוזר מאוד
התייעצות לפני סגירה
מחיר הבית 2,000,000 דרושה משכנתא 680,000 – 34% משכנתא
אפשרות א':
1. קל"צ 454,000 ₪ – 18 שנה – 3% ריבית
2. משתנה כל 5 שנים 226,000 ₪ – עוגן + 2.7 = 3.35% (העוגן כרגע 0.65)
החזר חודשי 3,836 ₪
אפשרות ב'
1. פריים – 226,000 , 25 שנה, 0.7-P ,
2. קל"צ – 227,000 , 12 שנה, 3.5%
3. משתנה כל 5 שנים צמוד מדד, 227,000 , 25 שנה, עוגן + 2.6% = 2.6% (העוגן כרגע על 0).
החזר חודשי 3,804 ₪.
אפשרות ג':
1. פריים – 226,000, 25 שנה, 0.7-P.
2. קל"צ – 234,000, 12 שנה, 3.5%.
3. משתנה כל 5 שנים, לא צמוד, 220,000, 25 שנה, עוגן + 2.9= 3.55% (העוגן כרגע 0.65)
החזר חודשי 3,941 ₪.
תגיד לי איזו אפשרות אתה מעדיף או אם יש לך תמהיל נוסף
תודה רבה,
גיא
שלום גיא,
האופציה השלישית
בהצלחה
גיא – אפשר לשאול באיזה בנק קיבלת את הריביות האלו?
שלום וברכה,
שוב תודה על הפוסט הנהדר.
יש לי אופציה לקבל הלוואה מהבנק של 100 אלף בריבית פריים עבור תשלום שני לדירה שקניתי מקבלן. ההחזרים הם בין 40 חודש ל70. אבל בעוד 4 חודשים אצטרך לקחת משכנתא. האם לקיחת ההלואה עלולה ליצור לי קושי בלקיחת משכנתא, האם זה עלול להגדיל ריביות? אם כן, מה עדיף, החזר חודשי גבוה של ההלואה ולפחות שנים או החזר נמוך יותר ליותר שנים?
שלום מרים,
בעיקרון,
עדיף משכנתא קצרת טווח עם החזר גבוה כמובן אם ניתן לעמוד בתשלומים
ההלוואה יכולה לעמוד לך לרועץ אם יש לך בעיה ביחס ההחזר (היחס בין ההכנסות להלוואות המשולמות והעתידות להיות משולמות)
הכל תלוי מה ההכנסה נטו וכמה תשלם על ההלוואות הקיימות והחדשות
בהצלחה
היי
קניתי נכס בשווי 980,000
חצי הון עצמי וחצי משכנתא.
קיבלתי מהבנק הצעה כזאת:
100k ל-15 שנה בקלצ 3.95%
150k ל-25 שנה לא צמודה בריבית משתנה כל 5 3.86%
160k ל-25 שנה פריים 1%
80k ל-15 שנה ריבית קבועה צמודה 2.99%
איך הריביות לדעתך?
שלום אופיר,
סביר
בהצלחה
גיא – אפשר לשאול באיזה בנק קיבלת את הריביות האלו?
היי
רציתי לדעת האם הריביות גבוהות מידי?
שיעור מימון 68%, סכום הלוואה 875000 ש״ח
1. סיוע במשכנתא – 30 שנה, 99840 ש״ח , צמוד מדד, ריבית 3%
2.פריים – 30 שנה, 218000 ש״ח, לא צמוד, ריבית 1.5%
3.קבועה – 30 שנה, 250000 ש״ח, לא צמוד, ריבית 5.20%
4.משתנה כל 5 – 30 שנה,307160 ש״ח, לא צמוד, 5.10%
תודה רבה!
שלום וברכה,
אכן גבוהות מדי
בהצלחה
שלום,
רציתי להתייעץ לגבי מיחזור משכנתא. המצב נכון להיום הוא:
1. יתרת הלוואת קל"צ 55,000 ש"ח שמסתיימת ב 10/18, כך שכרגע אני משלם בעיקר את הקרן והתשלום החודשי הוא 3,086 ש"ח. כמובן, אין טעם למחזר.
2. יתרת הלוואה ריבית משתנה צמודה למדד 180,000 ש"ח שמסתיימת ב 2034.
תחנת שינוי הריבית הקרובה ב 8/18 (חודשיים לפני סיום הלוואה [1]. ההחזר החודשי הוא בערך 1,000 ש"ח.
אני מעוניין להיפטר מהלוואה [2] הלא אטרקטיבית. מכיוון שסכום ההחזר החודשי הוא בערך 4,050 ש"ח בחודש והלוואה [1] מסתיימת ב 10/18, חשבתי על הרעיונות הבאים:
1. כשתגיע תחנת שינוי הריבית ב 8/18, אני אחליף את ההלוואה לקל"צ ל 5 שנים.
יהיו לי חודשיים של החזרים גבוהים, 3,086 ש"ח להלוואה [1] ובערך 3,000+ ש"ח להלוואה [2] הממוחזרת. אחרי חודשיים, אני על 3,000+ ש"ח ל 5 שנים (פחות חודשיים) וגמרתי את הסיפור.
2. כמו [1] רק שאקח 1/3 מההלוואה בפריים (תלוי מה יקרה עוד שנה) ואת השאר כמו [1].
3. אם הריביות לא הולכות לרדת, אלא לעלות, אולי עדיף לקחת הלוואת קל"צ ל 6 שנים מהיום כאשר שנה ראשונה בגרייס (כדי שההחזר החודשי השנה יישאר פחות או יותר כמו המצב כיום).
מה היית מציע לי? האם אני בכיוון? יש אפשרות שנראית טובה יותר שלא חשבתי עליה?
המון תודות!!!
שלום מרקו,
האפשרות השניה נראית לי הכי בכיוון
בהצלחה
שלום משכנתאמן ושוב תודה רבה עבור עזרתך הגדולה
בעבר הלא רחוק נתת לי משוב לגבי תמהיל מסויים ועכשיו אני מתעניין באפשרות נוספת מה דעתך בנושא התמהיל הבא והאם הריביות טובות או יש מקום לשיפור?
סכום שנים ריבית
210,000 20 0.9
260,000 10 3.33
110,000 15 3.15
120,000 20 3.43
תודה רבה,
גיא
גיא שלום,
נראה בסדר, הייתי בודק האפשרות להחליף את המשתנה ללא צמודה, נראה שהמחיר של הלא צמודה ירד בשבועות האחרונים
בהצלחה
מקודם השמטתי את המסלולים את המסלולים….
מסלול סכום חודשים ריבית
פריים 210,000 240 0.9
קל"צ 260,000 120 3.33
קבועה צמודה 110,000 180 3.15
משתנה כל 5, צמודה 120,000 240 3.43
תודה,
גיא
היי, מבקשת את עזרתך לפני סגירת משכנתא:
שווי בית לפי הערכת שמאי 1,650,000 בבנייה עצמית
משכנתא מבוקשת 742,500 שח, 45% מימון
הכנסה משותפת 15,000.
חשבון יציב מאוד ללא הלוואות.
פריים 245,000 שח 30 שנה 1.2%
זכאות קבועה צמודה 168,137 שח 20 שנה 3%
קלצ 280,000 13 שנה 3.7%.
משתנה לא צמודה 49,363 שח 25 שנה 4.45%
החזר חודשי 4282 שח.
משתנה לא צמודה מתכוונים לפרוע עוד 5 שנים.
האם הריביות טובות?
את ההצעה קיבלנו לפני חודשיים ולדברי הבנק ניתן עדיין לקבל את הריביות האלה( אבל לא פחות).
תודה רבה על עזרתך.
שלום עינב,
נראה סביר
אולי טיול באחד הבנקים המתחרים או לקיחת ייעוץ משכנתאות יוכל להוזיל את ההצעה
בהצלחה