אני ממשיך בפוסט השלישי מתוך סדרת הפוסטים "ראש בראש" שבו אני משווה בין מסלולי משכנתא נפוצים (בפוסטים הקודמים השוותי בין קבועה לצמודה לקבועה לא צמודה ובין משתנה צמודה למשתנה לא צמודה).
היום אשווה בין שני מסלולים שאחד מהם מאוד נפוץ (פריים) והשני הוא הרבה פחות נפוץ (עוגן מק"מ), כאשר לשני המסלולים יש קווים מקבילים, אך יש ביניהם גם הבדלים קלים שחשוב לי שתדעו עליהם ותיקחו אותם בחשבון כאשר אתם בונים ומרכיבים את תמהיל המשכנתא שלכם.
בעוד שמסלול הפריים הוא מסלול שנוכל למצוא כמעט בכל משכנתא, מסלול עוגן מק״מ פחות נפוץ, אך שניהם מהווים אלטרנטיבה ונכללים במגבלה של בנק ישראל לעד 33% מריבית משתנה במשכנתא לתקופות קצרות.
איך תתבצע ההשוואה?
ראשית, אני אכתוב בכמה מילים את המאפיינים (והיתרונות והחסרונות של כל מסלול) ולאחר מכן אבחן כל מסלול תחת 3 פרמטרים: המחיר שלו (גובה הריבית והמדד), הסיכון שלו (מה הסיכוי שההחזר בו יעלה) והגמישות שלו (כלומר, מה הסיכוי לשלם בו קנסות כאשר רוצים להחזיר או למחזר את המשכנתא), לבסוף אני אתן את דעתי האישית ואגיד מה אני מעדיף.
אז מה יותר שווה? ריבית פריים או מסלול עוגן מק"מ? בואו נתחיל…
מסלול בריבית פריים – מאפיינים
מסלול פריים הוא מסלול שמשתנה באופן אוטומטי בהתאם לשינויים בריבית במשק, הנקבעת על-ידי בנק ישראל אחת לחודש וחצי.
ריבית הפריים הינה חיבור של ריבית בנק ישראל (כיום 0.1%) + מרווח קבוע (1.5%) – אם נחבר את שני המספרים נגיע לריבית הפריים שנהוגה היום והיא עומדת על 1.6% (מה שמתפרסם אחת לחודש וחצי זו ריבית בנק ישראל ולא המרווח שהוא קבוע ולא משתנה).
להלן היתרונות שלו:
- הוא לא צמוד למדד המחירים לצרכן
- ניתן להחזיר אותו (או למחזר) ללא קנסות
- הריבית שלו נמוכה יחסית
ויש גם חיסרון:
- הוא יכול להשתנות אחת לחודש וחצי (ולכן ההחזר החודשי שלו יכול לעלות)
מסלול עוגן מק"מ – מאפיינים
זהו מסלול פחות נפוץ ואין אותו אפילו בכל הבנקים (אלא בעיקר אצל הגדולים וגם הם לא תמיד מוכרים אותו).
בכל אופן הוא כמעט וזהה לריבית הפריים אבל יש שינוי אחד והוא שהוא משתנה אחת לשנה ולא אחת לחודש וחצי (כלומר הוא קבוע לשנה).
להלן היתרונות שלו:
- הוא לא צמוד מדד
- ניתן להחזיר אותו (או למחזר) ללא עמלת פרעון מוקדם
- הריבית שלו נמוכה יחסית
ויש גם חיסרון:
- הוא יכול להשתנות אחת לשנה (ולכן ההחזר החודשי שלו יכול לעלות)
המחיר – מה יותר יקר – פריים או עוגן מק"מ?
זה משתנה מעת לעת אבל באופן מסורתי הפריים יהיה יותר נמוך מעוגן מק"מ בכמה עשיריות האחוז (0.1%-0.3%) – כלומר, על הנייר, הפריים יותר זול.
אבל יש משהו נוסף חשוב שצריך לקחת בחשבון (ובגלל זה בעיקר אני כותב את ההשוואה הנ"ל) – ישנם בנקים שאוהבים למכור את מסלול המק״מ ואם נשלב אותו בהלוואה שלנו הם יהיו מוכנים לתת לנו הנחה נוספת על שאר המסלולים בריבית.
במקרה כזה, כדאי לנו לבחון האם יהיו שינויים בריבית של שאר המסלולים אם נסכים לרכוש את עוגן המק"מ בריבית גבוהה של 0.2% מעל הפריים (אם זה עוזר לנו להוזיל את ההלוואה כוללת ביותר מ-0.2%) אז כבר יהפוך להיות יותר משתלם מהפריים.
בשורה התחתונה: הפריים יותר זול (בדרך כלל), אבל ייתכן שאם ניקח את העוגן מק"מ שאר ההלוואה תהיה זולה יותר ולכן כדאי לבחון את זה.
עמלת פרעון מוקדם: באיזה מסלול קיים סיכוי יותר גבוה לתשלום קנס?
החדשות הטובות הן שבשני המסלולים הנ"ל אין עמלת היוון ואפשר להחזיר או למחזר את המסלולים הנ"ל בכל שלב ללא עמלה.
תמיד תהיה עמלה תפעולית של 60 ש"ח, ונצטרך להודיע לבנק 10 ימים לפני שנחזיר את הכסף, אך תסכימו איתי שלא מדובר במשהו רציני ולכן ניתן לומר שאין קנסות בשני המסלולים וזה בהחלט יתרון ענק.
בשורה התחתונה: שיוויון – בשני המסלולים אין קנס על פרעון מוקדם.
סיכון – איזה מסלול יותר מסוכן?
שני המסלולים הינם בריבית משתנה, כאשר בפריים הריבית עלולה להשתנות אחת לחודש וחצי ובעוגן מק"מ הריבית יכולה להשתנות רק פעם בשנה.
יהיו שיגידו שבגלל שהפריים משתנה אחת לחודש וחצי הוא יותר מסוכן מעוגן המק״מ שמשתנה אחת לשנה, אבל אני לא מקבל את הטיעון הנ"ל. נכון שאם הפריים יעלה מיד אחרי שלקחנו אותו אז נשלם ריבית גבוהה יותר, אבל אפשר להסתכל על זה גם בצורה שונה, אם הפריים יירד חודש אחרי שלקחנו אותו אז העוגן מק״מ לא ישתנה (כי הוא קבוע לשנה) ולכן לא נהנה מהירידה שלו.
שורה תחתונה: שני המסלולים מסוכנים כמעט באותה המידה
מה דעתי – מה באמת עדיף – מסלול פריים או מסלול עוגן מק"מ?
בעיקרון, אני מעדיף את הפריים, הוא יותר נפוץ (ואם הוא יתחיל מסלול עליה אנו נגלה את זה מיידית)., כמו כן הוא זמין בכל הבנקים וקל לערוך השוואה שלו בין הבנקים.
יחד עם זאת, אם מציעים לנו בבנק לשלב את העוגן מק"מ בריבית קצת יותר גבוהה מהפריים, אבל בתמורה מוכנים לתת לנו ריבית נמוכה יותר על המסלולים האחרים אז בהחלט יש מקום לשקול זאת ולבדוק האם ההטבה הזו עוזרת לנו להגיע לתמהיל משכנתא כללי יותר זול מהתמהיל שבו יש שילוב של הפריים.
לסיכום,
בפוסט זה ביצעתי השוואה בין מסלול משכנתא שכולכם מכירים ומשולב כמעט בכל הלוואה (פריים) מול מסלול שהרבה לוקחי משכנתאות לא מכירים כלל וכמעט ולא משתמשים בו (עוגן מק״מ).
לאחר החג, אבצע השוואה בין שני מסלולים אלטרנטיביים נוספים בעולם המשכנתאות.
בהזדמנות זאת כמובן, אני רוצה לאחל לכולכם חג פסח שמח וכשר!
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
