היום אני רוצה להתחיל סדרה של מספר פוסטים בהם אני אשווה בין מסלולי משכנתא שונים. כפי שאתם בטח יודעים (או מנחשים) יש כיום כ-7-8 מסלולי משכנתא נפוצים (יש יותר אבל חלקם לא בשימוש כמעט) וחשוב לי תמיד לרענן לכם את הזיכרון לגבי המאפיינים של מסלול ומסלול.
על מנת שזה לא יהיה משעמם, חשבתי לעשות את זה בצורה של השוואה בין מסלולים דומים ולנסות לעמוד על דיוקים קטנים שיעזרו לכם להגדיל את הידע שלכם ובעיקר לקבל החלטות כלכליות נכונות.
הפוסט הראשון בסדרה יעסוק בשניים מהמסלולים הנפוצים ביותר בעולם המשכנתאות – ריבית קבועה צמודה וריבית קבועה לא צמודה.
איך תתבצע ההשוואה?
ראשית, אני אכתוב בכמה מילים את המאפיינים (והיתרונות והחסרונות של כל מסלול) ולאחר מכן אבחן כל מסלול תחת 3 פרמטרים: המחיר שלו (גובה הריבית והמדד), הסיכון שלו (מה הסיכוי שההחזר בו יעלה) והגמישות שלו (כלומר, מה הסיכוי לשלם בו קנסות כאשר רוצים להחזיר או למחזר את המשכנתא), לבסוף אני אתן את דעתי האישית ואגיד מה אני מעדיף.
אז מה יותר שווה? ריבית קבועה צמודה או ריבית קבועה לא צמודה? בואו נתחיל…
מסלול בריבית קבועה צמודה למדד – מאפיינים
מהשם של המסלול אנו מבינים שהריבית שלו קבועה (כלומר, היא לעולם לא תשתנה) ויחד עם עם זאת הקרן שלו צמודה למדד (כשאומרים צמודה למדד במשכנתא, מתכוונים למדד המחירים לצרכן).
הנה כמה יתרונות שלו:
- ריבית קבועה ולא משתנה
- הריבית שלו זולה יחסית
והנה החסרונות:
- הקרן צמודה למדד ויכולה להגדיל את ההחזר החודשי
- יש סיכוי שנשלם בו עמלת פרעון מוקדם (קנס) כאשר נרצה לצאת מהמשכנתא (לסלק או למחזר)
מסלול בריבית קבועה לא צמודה למדד – מאפיינים
גם פה ניתן להבין די מהר שמדובר במסלול בו הריבית קבועה (לא משתנה לעולם) ופה הקרן אפילו לא צמודה למדד, מה שאומר שאין שום דבר שבעולם שיכול להשפיע על ההחזר החודשי והוא תמיד יישאר יציב ולעולם לא ישתנה אפילו בשקל אחד.
הנה כמה יתרונות שלו:
- החזר יציב ולא משתנה
- הקרן לא צמודה למדד
והנה החסרונות:
- הריבית שלו יקרה יחסית
- יש סיכוי שנשלם בו עמלת פרעון מוקדם (קנס) כאשר נרצה לצאת מהמשכנתא (לסלק או למחזר)
המחיר – מה יותר יקר – צמודה קבועה או צמודה לא קבועה?
ללא כל ספק, הריבית של הקבועה הלא צמודה יקרה יותר מהריבית של הקבועה הצמודה.
לדוג' – הריבית הממוצעת של המסלולים הצמודים ל-25 שנה עומדת כיום על 3.87% והריבית הממוצעת לאותה תקופה של המסלולים הלא צמודים עומדת על 4.55% (כלומר, הלא צמודה יקרה יותר ב- 0.68%)
יחד עם זאת, צריך לזכור פרמטר חשוב מאוד וזה גובה המדד.
במידה והמדד יעמוד על 0.68% (ממוצע שנתי) לאורך ה-25 שנים הבאות אז יהיה שוויון בין המסלולים ושניהם יעלו לנו בצורה דומה (זה לא שווה במדויק מכיוון שהמדד מוצמד לקרן ומגדיל אותה ולא לריבית, אך חשוב לי להעביר את העחקרון).
לעומת זאת, אם המדד יהיה גבוה מ-0.68% (ממוצע שנתי) אז הקבועה הלא צמודה תתברר כזולה יותר מהקבועה הצמודה וכמובן להיפך.
בשורה התחתונה: הקל"צ יותר יקרה בטווח הקצר מהקבועה הצמודה, אבל מה שיקבע באמת מה יהיה יותר יקר או יותר זול יהיה גובה המדד השנתי העתידי ואת זה אנחנו לא יכולים לדעת אלא רק להעריך/לשער.
עמלת פרעון מוקדם – באיזה מסלול קיים סיכוי גבוה יותר לתשלום קנס?
למי שלא זוכר מה זה עמלת פרעון או קנס משכנתא מוזמן להיכנס לקישור הבא, אבל בכמה מילים אנחנו מדברים על מצב שיש לנו מסלול משכנתא מסוים ואנחנו רוצים להחזיר (לסלק) אותו או למחזר אותו למסלול אחר.
ישנם מסלולים שבהם נידרש לשלם קנס וישנם מסלולים שפטורים מראש מתשלום קנס וזה תלוי במאפייני המסלול.
בכל מקרה, במקרה שלנו בשני המסלולים יש סיכוי שנשלם קנס משכנתא, ובכל אחד מהמסלולים יש סיכון שווה. כלומר, הסיכון שנשלם בקל"צ קנס הוא בערך אותו הסיכון שנשלם בקבועה הצמודה קנס ולכן זהו חיסרון של שני המסלולים יחד ואין יתרון לאחד המסלולים.
בשורה תחתונה: שיוויון – בשני המסלולים יש סיכוי לקנס משכנתא.
סיכון – איזה מסלול יותר מסוכן?
שני המסלולים נחשבים יחסית סולידיים, אבל ללא ספק הקל"צ (קבועה לא צמודה) היא הסולידית בין השניים ובעצם מדובר במסלול הסולידי ביותר שניתן לקחת מכיוון שמדובר בריבית קבועה וגם קרן לא צמודה (כלומר, אין שום דבר שיכול לשנות את ההחזר ותסכימו איתי שזה סולידי).
הסיכון בקבועה הצמודה הוא בכך שהמדד יעלה (מעבר למה שחשבנו), זה יגרור להתנפחות קרן המשכנתא ומכאן זה יגרום לעליה בהחזר החודשי.
ניתן דוגמא קטנה:
אם יש לי מסלול קבוע צמוד שבו קיימת יתרה של 100,000 ש"ח, אז עליה של 1% במדד תעלה לי את יתרת הקרן ל-101,000 ש"ח ומכיוון שתקופת ההלוואה לא השתנתה, עליי להחזיר יותר כסף בפחות זמן ולכן גם תהיה עליה בהחזר החודשי שלי.
בשורה תחתונה: ניצחון לקל"צ, הוא פחות מסוכן מהקבועה הצמודה
מה דעתי – מה באמת עדיף – קבועה צמודה או קבועה לא צמודה?
אני חושב שהבנקים לא טיפשים ויודעים לתמחר את שני המסלולים באופן די דומה. יחד עם זאת, אם אני אצטרך לבחור במסלול אחד בלבד, אני אתנה את הבחירה שלי באורך התקופה שאני צריך לקחת את המשכנתא.
כלומר, אם אני צריך את המשכנתא לטווח ארוך (מעל 10 שנים) אני כנראה אעדיף את הקבועה הלא צמודה, כי היא מגנה עלי מהמדד ואני מפחד מהמדד כשמדובר בטווחים ארוכים (מכיוון שלא ניתן לחזות כ"כ רחוק מה יהיה ).
לעומת זאת, אם אני צריך את המשכנתא לטווח קצר יותר (פחות מעשר שנים) – אני כנראה אעדיף את הקבועה הצמודה כי בשנים הקרובות המדד צפוי להיות יחסית נמוך ולכן יש יתרון לקבועה הצמודה.
עוד דבר שיעניין אותי לדעת לפני שאני בוחר באחד המסלולים הוא הריבית שמציעים לי על כל מסלול – ברור לי שהריבית של הקל"צ תהיה גבוהה יותר, יחד עם זאת זה מאוד תלוי בכמה גבוהה יותר.
אם הריבית של הקל"צ תהיה גבוהה ביותר מ-1% מאשר הקבועה הצמודה (לטווחים ארוכים) אני כנראה אעדיף את הקבועה הצמודה, ולהיפך (אם הריבית של הקל"צ תהיה יקרה בפחות מ-1% מהקבועה הצמודה אני כבר אבחר בקל"צ).
לסיכום,
אני חושב שזה פוסט חשוב שמעביר ידע חשוב גם על כל מסלול בפני עצמו ווגם על ההבדלים בין שני המסלולים.
בשבועות הקרובים אני אערוך עוד מספר השוואות בין מסלולים נוספים ואני מקווה שהידע יעזור לכם להבין קצת יותר את הנושא וגם לקבל החלטות (או לבחון הצעות שקיבלתם) באופן ברור ונכון יותר.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
אחלה פוסט 🙂 עושה סדר בחשיבה
תודה
תודה על הפרגון גיל
תודה על הפוסט.
לגבי הנקודה האחרונה: בד"כ בונים תמהיל לפני שהולכים לבנק לקבל הצעה לריביות, או לפני שיועץ המשכנתא עושה מכרז ריביות בין הבנקים. איך אני יכול להתחשב בהפרש הריביות בזמן בניית התמהיל?
אגב, הנטיה שלי היא לקחת (בחלק הקבוע של המשכנתא) חצי ק"צ חצי קל"צ – כל בחירה אחרת היא סוג של הימור על האינפלציה בעתיד…
ואם כבר צריך לבחור אני נוטה לקחת קל"צ, כי האינפלציה לא חסומה מלמעלה ויכולה להשתולל, אבל הביטוח כנגדה לא יקר במיוחד (0.68% ריבית)
שלום רן,
1. אפשר לבקש מהבנק 2 הצעות
2. אני מסכים עם הנטיה שלך
בהצלחה
בהנחה שהריבית שהבנקים מציעים על המשכנתא תעלה בחצי שנה הקרובה, כאשר ידוע לי שעוד חצי שנה אצטרך לקחת משכנתא – האם עדיף לקחת אותה עכשיו עם גרייס מלא?
או שהבנקים בד"כ גובים הרבה על גרייס מלא של חצי שנה ורוב הסיכויים שלא נחסוך כסף כך?
שלום נעם,
אין כמעט אפשרות של גרייס מלא אלא רק חלקי
בכל מקרה
ממליץ שתתיעץ בנושא זה עם איש מקצוע
בהצלחה
ממש עושה סדר. תודה רבה!
תודה על הפרגון עמיחי
היי
שאלה טכנית
בהנחה שבשנת 2018 האינפלציה תגמר ב0.68 כמו ההפרש בדוגמה ולאחר מכן היא לא תזוז
האם אהיה אדיש בין המסלולים?
ממה שאני מבין חישוב האינפלציה הוא בנקודות וברגע שהוא עלה זה נשאר קבוע
או שבכל שנה היא צריכה לעלות 0.68 כדי שאהיה אדיש?
שלום דוד,
המדד אינו נשאר קבוע אלא מתעדכן בכל חודש, הכוונה שבכל שנה בממוצע
בהצלחה
שלום!
תודה על הפוסט המחכים!
כשאתה כותב האם בכוונתי להישאר עם המשכנתא עשר שנים או לא, מה בדיוק הכוונה?
אם אני לוקח משכנתא ל30 שנה אבל יודע שעוד 7-8 שנים ארצה למחזר אותה עקב שינויים כאלה ואחרים שיהיו (עד כמה שניתן לתכנן בחיים האלה..) זה גם נקרא פחות מעשר שנים?
שלום מנחם,
זאת בדיוק הכוונה שלי
אם התכנון הוא לסלק/למחזר את המשכנתא בטווח של פחות מ-10 שנים, אז אני מתייחס אליה ככזאת
בהצלחה
שאלה למשכנתאמן –
לגבי החלק הצמוד (קבוע ולא קבוע) – האם הקרן שצמודה למדד, יכולה לרדת כאשר המדד שלילי? או שיש לה מינימום כדי להגן על הבנק?
תודה!
שלום יניב,
יכולה לרדת, אין מדד רצפה
בהצלחה
היי משכנתאמן
כשאתה אומר בחלק האחרון: "אם אני צריך את המשכנתא לטווח קצר יותר (פחות מעשר שנים) – אני כנראה אעדיף את הקבועה הצמודה כי בשנים הקרובות המדד צפוי להיות יחסית נמוך ולכן יש יתרון לקבועה הצמודה", על מה אתה מבסס את האמירה שהמדד צפוי להיות יחסית נמוך?
תודה
שלום עמרי,
הערכות וציפיות של בנק ישראל (כתבתי גם על כך בבלוג – זה היה לפני כשנתיים, מאז בנק ישראל כמובן עדכן זאת פעם נוספת)
בהצלחה
שלום!
השאלה שלי היא לגבי עמלת פרעון מוקדם:
לגבי מסלול בריבית קבועה לא צמודה למדד כתבת "שיש סיכוי לקנס משכנתא".
מה זאת אומרת שזה תלוי "במאפייני המסלול"?
איך אני יכול לדרוש מהבנק שלא תהיה עמלה?
השאלה השניה האם זה בכלל משתלם להחזיר את הקל"צ לפני הזמן אם יש לי כנס?
או שאני אעדיף תמיד להחזיר מסלולים אחרים שאין עליהם עמלת פרעון מוקדם, כגון מסלול פריים.
תודה.
שלום שי,
1. זה תלוי אם הריבית תהיה נמוכה או גבוהה יותר בעת ההחזרה מול הריבית שאתה לקחת (או הממוצעת באותה התקופה) – אין על זה דיון או מו"מ מול הבנק
2. ייתכן שלפעמים תעדיף לשלם קנס ולא לפרוע מסלול אחר (בהנחה והמסלול האחר הוא טוב מדי בשביל לסלק אותו)
בהצלחה
נקודה קטנה להארה (או שאולי אני לא ככ הבנתי את חוקי המשחק..)
במידה והמדד עולה נניח ב-1% שנתי, העלות למשכנתא היא באופן גס של
חצי אחוז (0.5%)
ולכן בהשוואה של 0.68% בממוצע בין צמודה ללא צמודה, המדד הצפוי להפרשים הוא
של 1.3-1.4% (שזה גם מדד יותר הגיוני לטווחים האלה)
אני מקווה שהבנתי נכון.. אשמח אם תתקן אותי במידה וטעיתי
בברכה
חנן
שלום חנן,
מכיוון שהמדד מחושב כמו ״ריבית דריבית״, נקודת האיזון המדויקת תלויה בקצב עליית המדד בשנה המדוברת
בהצלחה
רציתי לשאול איזה תמהיל עדיף.
אפשרות ראשונה.
278000 ש"ח בקל"צ ל-10 שנים בריבית 3.9
166000 ש"ח בפריים מינוס 1.05 (0.7) ל-16 שנה.
56000 ש"ח בקבועה צמודה למדד בריבית 1.45 ל-10 שנה.
אפשרות שניה.
334000 ש"ח בקל"ץ ל-10 שנים בריבית 3.8
166000 ש"ח פריים מינוס 0.3 ל-16 שנה.
תודה רבה
שלום אהרן,
אהבתי יותר את האופציה הראשונה
בהצלחה
ערב טוב!
יש לי הצעה למשכנתא ב60% מימון כדלהלן:
210,000 פריים – 1.25 ל-30 שנה
375,000 קל"צ – 3.4 ל-19 שנה
60,000 משתנה כל 7 לא צמודה – 2.14 ל-28 שנה
האם זו הצעה שווה או שיש מה לשפר?
תודה מראש
שלום יונתן,
נחמד
בטוח שאפשר לשפר קצת
בהצלחה
למה אתה לא מדבר על איך אינפלציה משפיעה על הרבית לתווך הארוך זה כל העניין בין צמודה ללא צמודה
שלום דין,
אין לאינפלציה השפעה על הריבית במסלולים הקבועים מכיוון שהם נקבעים במועד לקיחת המשכנתא לכל ההלוואה (בניגוד למסלולים משתנים)
בהצלחה
ממש תודה רבה על הדברים הממש מחכימים
שכתובים באופן מתומצת וברור
תודה רבה על הפרגון והמילים החמות דוד!
תודה רבה על הבלוג המדהים, ממש עוזר!
2 שאלות ברשותך:
– בריבית קבועה צמודה למדד, אני מבין שהריבית קבועה אבל הקרן עולה בהתאם לעליית המדד. אז למעשה בעקיפין גם הריבית על הקרן תעלה (כי הקרן גבוהה יותר)? אני צודק?
– נכון לעכשיו. אם אני יודע בוודאות שלא אשאר בדירה עוד 10 שנים (בניין בלי מעלית וכו), שווה לי לקחת ריבית פריים 66 אחוז או שהסיכון גדול מידי?
תודה!
שלום אלי,
1. נכון
2. אם אתה יודע לעמוד בהחזר החודשי במידה והפריים יעלה, אז זה לא מסוכן
בהצלחה
שלום,
ראיתי שההחזר החודשי שלי במלול הקל"צ השתנה
האם יכולה להיות סיבה לשינוי ההחזר?
שלום יוסי,
ההחזר במסלול קל״צ לא אמור להשתנות לעולם (אלא אם ביצעת סילוק / מחזור)