
בשנים האחרונות, דיברתי על כך שתמהיל משכנתא הוא אחד הדברים החשובים ביותר במשכנתא עצמה (ובוודאי שיותר מריביות המשכנתא), והתייחסתי לכך גם בפוסט לפני מספר שבועות כשכתבתי על הדברים שיועץ משכנתאות טוב אמור לעשות עבורכם.
תמהיל משכנתא בסיסי מורכב לרוב מ-3-4 מסלולים (ובהזדמנות זו כדאי לכתוב שתמהיל עם הרבה מסלולים ממש לא יותר טוב בהכרח מתמהיל עם שני מסלולים).
בכל אופן, כאשר אנו ניגשים לבנק ומקבלים הצעת מחיר, חשוב מאוד שנדע על אילו מסלולים לשים את הדגש בניהול המו"מ עם הבנק, ועל אילו מסלולים בתמהיל כדאי להילחם פחות.
או במילים פשוטות יותר, באילו מסלולי משכנתא כדאי לבקש הנחה ובאילו מסלולי משכנתא אנחנו יכולים להתגמש?
מוכנים? בואו נתחיל…
הצעת מחיר בבנק – ממה כדאי להתחיל?
קודם כל, אנחנו חייבים שיהיו לנו תמהיל משכנתא מסודר וקבוע שאותו אנחנו רוצים והוא מתאים לנו. ללא תמהיל מסודר אין בכלל משמעות לריביות עליהן נדון בפגישה, ולכן הדבר הראשון שאנחנו צריכים לקבוע (בינינו לבין עצמנו או בעזרת יועץ משכנתאות) הוא תמהיל מסודר על פיו נקבל הצעות מחיר.
ייתכן מאוד שהבנקים ינסו לשנות לכם את התמהיל בהתאם לעוצמות שיש לכל בנק (מכיוון שהבנקים מגייסים את הכסף בעצמם, יהיו כאלה שידעו לתת ריבית טובה יותר בריבית הפריים, ויהיו כאלה שידעו לתת ריבית טובה יותר בקבועה צמודה וכן הלאה), לכן מה שמעניין אותנו בשלב הראשון זה אך ורק תמהיל ורק לאחר מכן אנו ניגש למלאכת הריביות.
יש לנו תמהיל מסודר, מה עושים עכשיו?
הגענו לחלק המעניין –
לאחר שבנינו את התמהיל, אנחנו צריכים לסדר את המסלולים לפי סדר החשיבות שלהם. כלומר, ייתכן שבתמהיל שלנו יש ארבעה מסלולי משכנתא שונים, אבל לכל מסלול אצלנו יש חשיבות שונה וזה מכיוון שיש מסלולים שאנו מניחים שישארו איתנו לטווחים ארוכים ויש מסלולים שאנחנו מניחים שאנחנו נסלק לאחר כמה שנים בודדות.
איך קובעים את החשיבות של כל מסלול משכנתא?
בעיקרון יש כלל אצבע די פשוט:
- מסלולים שישארו איתנו לטווחים ארוכים – אנו ננסה לקצר אותם כמה שניתן (בשנים) וננסה להלחם עליהם כמה שאפשר בריבית.
- מסלולים שאנחנו יודעים שנסלק בשנים הקרובות – אנו נאריך אותם עד כמה שניתן, ונוכל להתפשר עליהם בריבית (כלומר, עדיף שאת המלחמה האמיתית נבצע על המסלולים מסעיף 1 ולא על המסלולים הללו).
אני אתן דוגמא מספרית:
קודם כל, זה רק דוגמא לשם ההמחשה וממש ממש לא המלצה על תמהיל המשכנתא (אני מאוד מקווה שלא תיקחו מהדוגמא רעיונות כי זה לא הנושא וזה יהיה פשוט לא נכון עבורכם).
להלן הדוגמא:
לקיחת משכנתא של מיליון ש"ח עם החזר חודשי של 5,000 ש"ח, תוך הנחה כי את המסלול של המשתנה כל חמש אנו נחזיר במהלך ה- 5 שנים הקרובות (מכסף מסוים שאמור להתקבל ממקור אחר לצורך העניין).
אופציה מספר 1 – ללא התחשבות בחשיבות המסלולים, תיראה כך:
אופציה מספר 2 – עם התחשבות בחשיבות המסלולים, תיראה כך:
בואו נבחן את ההבדלים בין שני המסלולים:
- במבט ראשוני נראה כי האופציה הראשונה יותר טובה (חיסכון של 12 אלף ש"ח).
- ברגע שנבין כי המסלול של המשתנה הצמודה ממש לא חשוב לנו מכיוון שאנחנו מתכננים להחזיר אותו במהלך החמש השנים הבאות, זה יביא אותנו לעשות 2 שינויים בתמהיל: להאריך את המסלול הנ"ל לתקופה המירבית, ולהיות מוכנים לקבל עליו ריבית גבוהה יותר בתמורה לכך קיבלנו הנחה בריביות המשכנתא של מסלולי הפריים והקל"צ וגם הצלחנו לקצר אותם (אשר יותר חשובים עבורנו).
- אם נבודד רק את המסלולים החשובים לנו, אנו נראה שלאחר סילוק המשתנה, אנו נישאר עם התוצאות הבאות:
אופציה 1 (ללא התחשבות במסלולים): החזר חודשי 3,025 ש"ח והחזר בסוף תקופה 976,000 ש"ח
אופציה 2 (עם התחשבות במסלולים): החזר חודשי 3,200 ש"ח והחזר בסוף תקופה 871,000 ש"ח
כלומר – הבדל של מעל ל-100 אלף שקל לטובת התמהיל השני (עם עליה בהחזר של כ-200 ש"ח בלבד).
לסיכום,
ראיתם שמאוד חשוב לבנות תמהיל עם הגיון מאחוריו ולא סתם להריץ מספר מסלולים ללא מחשבה. אתם צריכים לתת חשיבות ומשקל שונים לכל מסלול ובהתאם לכך לנסות להוריד / להעלות את הריבית, כך בסופו של דבר תישארו עם המסלולים הרלוונטים לכם לתקופות קצרות יותר ובריביות אטרקטיביות יותר.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
על סמך מה מחליטים אילו מסלולים יישארו לטווח ארוך ואילו לטווח קצר?
שלום יאיר,
תכנון מראש של ההלוואה וכספים שעשויים להגיע בהמשך
בהצלחה
עדיין לא כ"כ ברור. כנראה לא שאלתי נכון.
נגיד שאני יודע שמשתחררים לי כספים עוד 5 שנים.
על סמך מה מחליטים אם פורעים את מסלול הריבית המשתנה או את מסלול הקל"צ?
לדוגמא, אם חשוב לך שתהיה לך ריבית קבועה לאורך כל ההלוואה, אז תקח קל"צ ותתכנן להשאיר מסלול זה לכל התקופה
ואת הכסף שאתה אמור להחזיר תיקח במשתנה (שהיא גם מסוכנת וכך תוכל להוריד את הסיכון + יש לה נקודת יציאה וכך תבטיח שלא יהיו לך עמלות פירעון מוקדם)
בהצלחה
תודה על הכל
הערה / שאלה: אני לפני לקיחת משכנתא ואכן שילבתי אלמנט כזה כי הבנק לא מוכן בכל מסלול לתת הנחה מקסימלית ושומר לעצמו מקור רווח.
אם אני לוקח מסלול לא טוב בסכום מעבר למה שאני צריך נאמר כ 80 אלף שח מתוך 500 אשח ( בפועל אני צריך רק 420)
וכאשר ארצה לפרוע את המסלול הזה אז לצורך העניין החלק של המסלול בפריים יעבור את ה1/3.
האם הבנק יכול לסרב בשל כך לבצע פרעון מוקדם?
במילים אחרות, האם יש סיכון בחשיבה כזו ??
תודה
שלום אשר,
אין בעיה להישאר עם יותר מ-33% פריים לאחר הסילוק
בהצלחה
שלום ותודה עבור הטיפים
אבל בדוגמאות שהעלת מדובר על משכנתא של 1000000 ש"ח ושם ההבדל הוא כ12000 ש"ח ולא 100000?
האם פיספסתי משהו?
שלום יוסי,
שים לב כי ההבדל של 12,000 היא ללא התחשבות בסילוק שעתיד להתבצע
כאשר מכניסים את הסילוק למשוואה, ההפרשים גדולים יותר
בהצלחה
תודה על ההסבר.
בדוגמא להבדל ע"פ החישוב שביצעת, הינך בוחן את ההבדלים בסה"כ החזר בסוף תקופה באמצעות סכימה פשוטה.
האם נכון יהיה להשוות בין 2 סכומים לא מהוונים?
תודה.
שלום נדב,
מבחינה מימונית, בהחלט יהיה נכון יותר לשקלל את ההיוון וכיו״ב (במיוחד כאשר יש לך אלטרנטיבות לכסף)
יחד עם זאת, בפוסטים שלי אני משתדל להציג דוגמאות פשוטות עם רעיונות כלליים לטובת כלל האוכלוסיה
בהצלחה
הי,
הפוסט מאוד מעניין. רק דבר אחש לא הבנתי:איך החלטת שדווקא את המשתנה כל חמש שנים תחזיר בשנים הקרובות. למה לא להחזיר דווקא את הקלצ שבאופציה הראשונה שלך גבוהה כמעט באחוז מהמשתנה? בגלל שהיא לא צמודה? חלק מההחלטה מאיזה רכיב להיפטר לא תלוי בריביות שיתנו לי?אז איך אפשר להחליט עליו מראש?
האם התשובה שלך היתה משתנה במידה והקבועה היתה כן צמודה למדד (כלומר האם במקרה כזה היית מעדיף להחזיר את הקבועה ולא את המשתנה)?
שלום אביבית,
לא החלטתי שזה בוודאות המשתנה, רק נתתי דוגמא
ישנם אנשים שיעדיפו להחזיר את הקבועה (צמודה/לא צמודה) וזה בסדר גמור
בהצלחה
איפה אני יכול ללמוד ייעוץ משכנתא? בעיקר בשביל ליצור לעצמי משכנתא טובה ולדעת להתנהל עם זה לאורך שנים?
שלום יוחנן,
אם זה לשימוש עצמי, אני מאמין שכל התכנים בבלוג עצמו יעזרו לך בכך ואיני רואה צורך במקור חיצוני
בכל מקרה, אין לי היכרות עם הקורסים השונים הקיימים בשוק
בהצלחה
זה לא סיכון להכין משכנתא בעצמי בלי יועץ? אולי באמת יהיה מספיק לי רק לשלם למישהו לפי שעת ייעוץ רק שיעבור על המשכנתא שאני מכין לבד?
שלום יוחנן,
באתר קיים מספיק מידע מקיף בכדי לבצע את התהליך (או את חלקו) באופן עצמאי
יחד עם זאת, אם אינך בטוח שאתה רוצה ללמוד את הדברים לבד ולהתעמק בהם, בהחלט כדאי להיעזר באיש מקצוע
בהצלחה
שלום צריך להראות מה הסכום הכולל שישולם בתמהיל 1 ולעומתו בתמהיל 2 לאחר ההחזר 5 שנים .בסוף תשלומי המשכנתא
שהרי בתמהיל 1 אחוז הריבית למשתנה נמוך יותר.
שלום יאיר,
אתה צודק שיש לחשב את כל הסעיפים, הדוגמא בפוסט הינה לשם הבהרת הרעיון הכללי
בהצלחה
לא התיחסת לתשלום קנס על תשלום באמצע התקופה
תודה
שלום יוסף,
נקודת ההנחה היא שהסילוק יתבצע מהמשתנה במהלך נקודות היציאה
בהצלחה
שלום משכנתאמן.
ראשית תודה על פעילותך, ועל המידע הנרחב והאיכותי שאתה מציע באתר.
שאלתי, אני מתעד לקחת משכנתא בקרוב. האם כדאי להיוועץ ולפנות ליועץ משכנתאות בראשית התהליך, או שכדאי לנסות לפנות אל הבנק/ים תחילה באופן עצמאי ולנסות לקבל הצעות, ורק לאחר מכן במידת הצורך (שיפור/שידרוג וכו) להיעזר ביועץ משכנתאות?
(נחשפתי למקרה בו יועץ המשכנתאות הבטיח הרים וגבעות, ובסופו של דבר ההצעה הייתה זהה)
מודה מראש על התייחסותך.
שלום גילעד,
זה מאוד תלוי בסיטואציה הספציפית שלך
בפניה מראש לבנקים, אתה מגביל במובן מסוים את היועץ (מכיוון שהוא לא יוכל לפנות לסניפים אחרים של אותו בנק שבהם הוא יכול להשיג תנאים טובים יותר וכו')
ניתן כמובן להגיע להסכם עם היועץ שחלק משכר הטרחה מותנה בתנאים שיקבל (להזכירך, התפקיד המרכזי של היועץ הוא לבנות יחד איתך תמהיל נכון שמתאים להחזר החודשי)
בהצלחה
היי, קודם כל תודה על המידע.
למה בדוגמאות שאתה נותן במחשבוני המשכנתא, אתה תמיד עולה מעל 30 שנה? למשל למעלה, מסלול של 30 שנה+ מסלול של 25 שנה+ מסלול של 20 שנה? ממה שאני מבינה כל מסלול יהיה מס' שנים בהתאם למשך המשכנתא שאחזיר, לדוגמא ל-7 שנים+ מסלול ל-10 שנים+ מסלול ל13 שנים ואז יש לי משכנתא ל-30 שנה. אני מניחה שאני טועה, אשמח להסבר
שלום שרונה,
מסלולי המשכנתא ״רצים״ במקביל ולא אחד לאחר השני
בהצלחה