בתקופה האחרונה אני מרבה לדבר על מחיר למשתכן, וזאת בגלל שתי סיבות עיקריות – הראשונה היא שהנושא נמצא בכותרות וחשוב לי לעשות לכם היכרות מקרוב עם הנושא ולהסביר במילים פשוטות במה מדובר, והסיבה השניה היא שעולות פה המון שאלות מעניינות שחשוב לדון בהן.
נושא שעולה שוב ושוב בשבועות האחרונים הוא האם כדאי לרכוש דירה במחיר למשתכן ולהסתכן בכך שתקבלו את הדירה רק בעוד כמה שנים? או שעדיף לוותר על ההנחה הקורצת במחיר למשתכן ובמקום זה לרכוש דירה עם כניסה מיידית ללא העזרה וההנחה שמקבלים במחיר למשתכן?
בפוסט היום, אני רוצה לעשות סדר לזכאי התכנית שזכו בדירה (אך טרם חתמו על חוזה) ומתלבטים בדיוק בנושא זה, ולזכאים החושבים להשתתף בהגרלות הקרובות במסגרת התכנית.
אז בואו נתחיל לנסות ולענות על השאלות הבוערות הקשורות לנושא זה.
ראשית – רקע קצר מאוד על תכנית מחיר למשתכן
אתחיל בכמה מילות הסבר על התכנית, אני יודע שכבר הסברתי את זה כמה וכמה פעמים אבל חשוב לי לעשות סדר בכמה משפטים פשוטים:
מחיר למשתכן היא תכנית לאומית שמטרתה לאפשר לאנשים ללא דירה (העומדים במספר פרמטרים נוספים) לרכוש דירה בהנחה משמעותית ממחיר השוק כיום.
על מנת לרכוש דירה במסגרת התכנית יש להוציא תעודת זכאות, להשתתף בהגרלה ומן הסתם גם לזכות בה.
לאחר שזכיתם בהגרלה תצטרכו להמתין שיקראו לכם לבחור דירה, כאשר מי שזכה במיקום הגבוה ביותר בהגרלה הוא זה שיבחר ראשון וזה שזכה במקום האחרון יצטרך לבחור בדירה האחרונה שנותרה בין כל הדירות.
יש למחיר למשתכן שני יתרונות ענקיים:
- המחיר למטר הוא זול מאוד (בחלק מהמקרים מדובר ב-30-40 אחוז הנחה מהמחיר בשוק החופשי)
- ניתן לקבל משכנתא באחוזי מימון גבוהים יותר מרכישת דירה בשוק החופשי ועם הון עצמי נמוך יותר (כאן כתבתי בהרחבה על משכנתא במחיר למשתכן).
יחד עם זאת יש למחיר למשתכן שני חסרונות לא מבוטלים:
- אתם לא יודעים מתי תקבלו את הדירה (זה יכול לקחת גם 3-5 שנים), מכיוון שלרוב הפרויקטים המוגרלים אין עדיין אפילו היתר בניה (תהליך שלוקח מספר חודשים לפחות).
- אתם לא יודעים מה יהיה מחיר הדירה הסופי, גם מכיוון שמפרט הדירות המלא לא מפורסם מראש (מכיוון שטרם יש היתרים) וגם מכיוון שאתם תלויים במיקום שלכם בהגרלה ואתם עשויים למצוא את עצמכם "נאלצים" לבחור את הדירות היחידות שאחרים לא בחרו – ואלו לרוב הדירות היקרות יותר בפרויקטים.
את הרעיון המרכזי הבנתם?
יש פה שאלה מהותית של מה כדאי עבור מי שזכאי להשתתף בתכנית – לקנות דירה במחיר נמוך ממחיר השוק במסגרת מחיר למשתכן עם סיכוי שתמתינו לדירה 4-5 שנים או לרכוש דירה במחיר מלא עם כניסה מיידית.
איך נבדוק מה כדאי?
לפני שנתחיל, אני מקווה שאתם מבינים שחשוב לבדוק ולחשוב על הנושא אבל יותר מכך גם מבינים שקשה לבדוק את זה עם תשובה מוחלטת מכיוון שיש המון משתנים שלא ניתן לקחת אותם בחשבון ולכן אני רק אנסה לתת את הפרמטרים שלי לבדיקה, יחד עם מספר הנחות יסוד שאותן אנסה לקבוע שרירותית (אבל על בסיס המציאות כמובן).
בפוסט זה אני לוקח דוגמא שרירותית לחלוטין של משפחה שזכתה בתכנית ויש לה מאפיינים מסוימים (הון עצמי, שכר, עלות הדירה וכו'). אני מצפה מכם לבצע את אותו תהליך עם הנתונים האמיתיים שלכם כדי להגיע להחלטה מושכלת הרלוונטית אליכם.
הסיפור שלנו
אנו ניקח לדוגמה את משפחת כהן שזכתה במחיר למשתכן בראשון לציון והיא עומדת בפני החלטה כזו:
- לרכוש דירה במסגרת תכנית מחיר למשתכן ב-1.4 מיליון ש"ח ולקבל אותה בעוד 4 שנים
- לרכוש דירה דומה בשוק החופשי במחיר "רגיל" של 1.8 מיליון ולקבל אותה באופן מיידי
מה יהיו הפרמטרים לפיהם נבחן את הדילמה?
ננסה לבחון כמה "יבזבזו" בני הזוג שזכו במחיר למשתכן במשך אותן שנים על שכירות, תשלומי משכנתא ומדד תשומות הבניה וננסה לראות אם זה מתקרב להנחה של 400,000 ש"ח שיכלו לקבל במסגרת מחיר למשתכן.
הנתונים של בני הזוג
- יש להם הון עצמי של 720,000 ש"ח
- הם שוכרים כיום דירה בעלות חודשית של 4,000 ש"ח
- הם מעוניינים לשלם משכנתא בגובה של עד 5,000 ש"ח
לוח התשלומים
נניח שבשנתיים הראשונות בני הזוג לא ישלמו שקל כי הם ימתינו להיתר ובשנתיים לאחר מכן (בתקופת הבניה) הם ישלמו את ה-1.4 מיליון בפריסה רבעונית (כלומר, 8 רבעונים סה"כ, כאשר בכל רבעון ישלמו 175 אלף ש"ח).
כמו שאמרתי, אני "המצאתי" נתונים רק לצרוך הדוגמא, אבל אם אתם רוצים לבחון את המצב עבורכם, תצטרכו לדעת את הנתונים הבאים:
- כמה הון עצמי יש לכם?
- כמה צפויה לעלות דירה ממוצעת במחיר למשתכן (באזורים בהם אתם מעוניינים / זכיתם)?
- כמה עולה דירה דומה בשוק הפרטי?
- כמה אתם רוצים (מסוגלים) לשלם החזר חודשי במשכנתא?
בואו נתחיל לבחון את הפרמטרים השונים
פרמטר ראשון – דמי השכירות
בני הזוג שרכשו דירה עם כניסה מיידית לא ישלמו בכל התקופה דמי שכירות ובעצם יגורו בדירה משלהם. מנגד בני הזוג שרכשו דירה דרך מחיר למשתכן יצטרכו לגור 4 שנים רצופות בשכירות עד שבאמת יקבלו את הדירה שלהם, כמה זה יעלה להם? 4,000 ש"ח * 48 חודשים = 192,000 ש"ח.
פרמטר שני – מדד תשומות הבניה
מדד תשומות הבניה הוא בעצם מדד שמוצמד לתשלומים שעדיין לא שולמו לקבלן. מכיוון שבלא מעט פרויקטים במסגרת מחיר למשתכן הקבלן פשוט לא מוכן לקבל תשלום לפני הזמן, אנו נניח כי בשנתיים הראשונות בני הזוג לא ישלמו הון עצמי והתשלום הראשון יהיה רק בעוד שנתיים ובכל רבעון ישולם 175,000 ש"ח לקבלן (חשוב לזכור כי כסף ששולם לקבלן כבר לא מחויב במדד תשומות הבניה).
כמו כן, אנחנו נניח כי מדד תשומות הבניה עומד על 1.5% לשנה.
להלן העלויות הצפויות (עיגלתי מעט את תשלום מדד התשומות):
|
מועד |
כמה שולם |
כמה כסף נותר לשלם ומחוייב במדד תשומות הבניה |
עלות בפועל של מדד תשומות הבניה |
|
שנתיים ראשונות |
0 |
1,400,000 |
42,000 |
|
תשלום ראשון |
175,000 |
1,225,000 |
4,600 |
|
תשלום שני |
175,000 |
1,050,000 |
3,900 |
|
תשלום שלישי |
175,000 |
875,000 |
3,300 |
|
תשלום רביעי |
175,000 |
700,000 |
2,600 |
|
תשלום חמישי |
175,000 |
525,000 |
2,000 |
|
תשלום שישי |
175,000 |
350,000 |
1,300 |
|
תשלום שביעי |
175,000 |
175,000 |
650 |
|
תשלום שמיני |
175,000 |
0 |
0 |
|
סה"כ |
1,400,000 ש"ח |
60,350 ש"ח |
פרמטר שלישי – משכנתא
עבור דירה במחיר למשתכן הם יצטרכו לקחת משכנתא של 680,000 ש"ח בלבד ועבור דירה "רגילה" הם יצטרכו משכנתא של 1,080,000 ש"ח.
וככה תיראה לדוגמא המשכנתא במסגרת דירה "רגילה":
ככה תיראה המשכנתא במסגרת המחיר למשתכן:
מכיוון שהתשלומים על המשכנתא יתחילו לאחר שנתיים ומכיוון שהזוג שוכר דירה, בואו נניח כי הוא ייקח את כל המשכנתא בגרייס לשנתיים ובתקופה הזו הוא ישלם ריבית בלבד.
ניתן לראות כי אם ירכשו דרך המחיר למשתכן הם ישלמו ריביות בסך: 208,000 ש"ח, ואם ירכשו דירה רגילה הם ישלמו: 736,000 ש"ח.
ההבדל: 528,000 ש"ח
אז מה היה לנו כאן?
אם בני הזוג החליטו לרכוש דרך מחיר למשתכן הם יצטרכו לשלם שכירות + מדד תשומות בניה, בעוד שאם הם ירכשו דירה עם כניסה מיידית הם יחסכו את הכסף הנ"ל אבל ישלמו הרבה יותר ריביות לתקופה הרבה יותר ארוכה במשכנתא.
בואו נשווה:
|
דירה רגילה עם כניסה מיידית |
רכישה במחיר למשתכן |
|
|
עלות הדירה ההתחלתית |
1,800,000 |
1,400,000 |
|
עלויות תשומות הבניה |
0 |
60,000 |
|
עלויות השכירות בזמן ההמתנה |
0 |
192,000 |
|
עלויות הריבית על המשכנתא |
736,000 |
208,000 |
|
סה"כ עלויות נלוות: |
736,000 |
460,000 |
|
התוצאה: ניצחון למחיר למשתכן בהפרש של: 276,000 ש"ח |
||
ניתן לראות בבירור שעל אף ההמתנה במשך 4 שנים במחיר למשתכן (בזמן זה הם שילמו שכירות, מדדי תשומות בניה וגם משכנתא) עדיין יהיה להם עדיף לרכוש דרך המחיר למשתכן ולחסוך 676,000 ש"ח נטו.
שאלה נוספת שניתן ומומלץ לבדוק כאן
בואו רגע נבדוק דבר נוסף, מה יקרה אם בני הזוג יחליטו להשקיע "רק" 1,400,000 ש"ח (כלומר אותו המחיר כמו במחיר למשתכן) וירכשו פשוט דירה יותר זולה בשוק (שכנראה תהיה עם חדר אחת פחות לפחות).
עלות דירה במחיר למשתכן:
מדדי תשומות בניה – 60,000 ש"ח
שכירות – 192,000 ש"ח
ריביות משכנתא (מצ"ב דוג') – 198,000 ש"ח
סך הכל: 450,000 ש"ח
עלות דירה במחיר זהה בשוק החופשי:
ריביות משכנתא (מצ"ב דוג') – 151,000 ש"ח
סך הכל: 151,000 ש"ח
נשווה:
|
דירה רגילה עם כניסה מיידית |
רכישה במחיר למשתכן |
|
|
עלות הדירה ההתחלתית |
1,400,000 |
1,400,000 |
|
עלויות תשומות הבניה |
0 |
60,000 |
|
עלויות השכירות בזמן ההמתנה |
0 |
192,000 |
|
עלויות הריבית על המשכנתא |
151,000 |
198,000 |
|
סה"כ עלויות נלוות: |
151,000 |
450,000 |
|
התוצאה: ניצחון לדירה בשוק החופשי בהפרש של: 299,000 |
||
בעיקרון ניצחון מוחץ לטובת דירה רגילה לעומת דירה במחיר למשתכן (בעיקר בשל השכירות הארוכה + מדדי תשומות הבניה).
מצד אחד הדירה במחיר למשתכן תעלה 300,000 ש"ח יותר, אבל מצד שני חשוב לזכור שמי שרכש במחיר למשתכן יהיה בעל דירה יקרה יותר במונחי שוק (לפחות ב-400 אלף). לכן, ההשוואה הכלכלית מעט לא הוגנת, אבל זה בהחלט פתרון לזוגות שכן רוצים לרכוש דירה אבל לא מוכנים לחכות למחיר למשתכן או שלא מסוגלים לעמוד בתשלומי השכירות והמשכנתא יחדיו.
כמה דברים חשובים לסיום
אתם מבינים בוודאי שהבדיקה הזו היא לא מושלמת, ישנם הרבה דברים שלצורך פשטות הדיון לא לקחתי בחשבון וחלקם בהחלט חשובים, אתן כמה דוגמאות:
- במחיר למשתכן אתם מפסיקים לשלם משכנתא לאחר 20 שנה (ולאחר 15 שנה יש ירידה משמעותית), זה המון כסף שתוכלו לחסוך, כמובן במידה ותישארו באותה דירה ועם אותה משכנתא.
- במחיר למשתכן תצטרכו לשלם במהלך השנתיים של הבניה שכירות ומשכנתא ביחד, זה לא תמיד יהיה לכם נוח (עזבו רגע כלכלה וחישובים של כדאיות, לפעמים זה פשוט בלתי אפשרי מבחינת יכולת החזר והלחץ שזה יוצר).
- התוצאות בהחלט ישתנו בהתאם להון העצמי שלכם, אם יש לכם הון עצמי גבוה ותצטרכו "משכנתא קטנה" אז הכיוון ייטה לכיוון הדירה הרגילה ואם להפך, כלומר יש לכם הון עצמי נמוך אז בוודאי שהכיוון ייטה למחיר למשתכן (ובמקרים רבים פשוט לא תוכלו לרכוש דירה בשוק החופשי כי ההון העצמי שלכם לא יספיק לכם).
- במחיר למשתכן הדירה נקבעת עבורכם, כלומר אתם אמנם בוחרים את הדירה אבל אתם באי וודאות מוחלטת עד שבחרתם את הדירה, וגם כאן זה לא באמת בחירה שלכם מבין המון אפשרויות אלא בחירה די כפויה שלכם מתוך מתן אפשרויות מצומצם יחסית.
- כמו כן, אתם גם לא קובעים את השכונה (אלא רק בוחרים אותה מבין מספר אפשרויות), אתם לא קובעים את רמת הגימור, אפשרויות השדרוג שלכם יחסית מוגבלות ואתם לא יכולים למכור את הדירה במשך 5 השנים הראשונות (מרגע שקיבלתם את הדירה).
- הבדיקה נעשתה כאילו כבר זכינו בהגרלה, אבל כל עוד אנחנו מחכים לזכות, צריך לזכור שהדירות עלולות להמשיך להתייקר וזה מינוס נוסף למחיר למשתכן (הרי תקופה ההמתנה הזו יכולה לעלות לנו בלא מעט כסף, תזכרו מה קרה עם החוק של מעמ 0 של השר לשעבר, יאיר לפיד).
- כמו במע"מ 0, גם התוכנית הזו היא "פוליטית", לא מן הנמנע שבעוד שנתיים נראה כאן ממשלה אחרת שיכולה לגנוז את התכנית הנ"ל ואז כל מי שישב ויחכה לזכות בהגרלה יצטרך לשלם הרבה יותר כסף עבור דירה שיכל לרכוש היום ב-1.8 מיליון.
לסיכום,
אפשר להתפלפל על הנושא כמובן עוד ימים ולילות, אפשר לכתוב אין ספור מאמרים ותגובות, ואין באמת אמת אחת שתנצח.
אני חושב שלפני המספרים והכלכלה, ישנם פשוט אנשים כמוני וכמוכם, אשר לחלקם זה יתאים לרכוש דירה במחיר למשתכן (אולי זו האופציה היחידה עבורם) ולחלקם זה פשוט לא מתאים.
מה שאי אפשר להתווכח זה שהנתונים המספריים מראים יתרון בולט ומשמעותי לטובת מחיר למשתכן לחלק גדול באוכלוסיה על אף כל המינוסים שיש בהמתנה הארוכה הנ"ל.
הכתבה חשובה – אבל הדוגמה שנתת לא קרובה למציאות. הזוגות שמתעניינים במחיר למשתכן הם זוגית שמגרדים את ה300-400 אלך ש״ח כהון עצמי במקרה הטוב. מי שעש לו מעל 700,000 כבר לא יחכה למחיר למשתכן
שלום רבקה,
כפי שציינתי והדגשתי בפוסט, הדוגמא היא רק לשם הדוגמא
זוג עם הון עצמי של 300-400 אלף יבצע בדיקה על דירות של 1-1.2 מיליון ולא כמו בדוגמא שלי
ככל שההון העצמי נמוך יותר, הכדאיות של מחיר למשתכן עולה מכיוון שבשוק החופשי לרכוש עם הון כזה קשה משמעותית
בהחלט קיימים גם זוגות עם הון גבוה יותר שרוכשים במחיר למשתכן ביישובים יקרים יותר כמו רעננה והרצליה (1.8-2 מיליון ומעלה), ובגלל ההנחה המשמעותית (800 אלף ש״ח לפחות) ההמתנה שווה להם
בהצלחה
מאמר טוב וממצה
שאלה : ואיך אתה מכניס למשתנים דירה במשתכן שתהיה מוכנה (לפי חוזה) תוך שנתיים ?
ושאלה נוספתהיא האם מחיר למשתכן טוב גם לכאלו שבעצם לא יגורו הדירה אלא ישכירו אותה ?
שלום שי,
ככל שהכניסה לדירה קרובה יותר (במקרה שלך שנתיים) הכדאיות אליה עולה מכיוון שמשך ההמתנה קצר יותר, וכך החפיפה בתשלומים לשכירות וכו׳
בנוגע לרכישה להשקעה, זה תלוי איזור ותלוי בכמה רוכשים קנו להשקעה (קח לדוגמא שכונות חדשות ביישובים כמו ראש העין שנרכשו בהן המון דירות להשקעה ובגלל עודף ההיצע, יחד עם מחסור בתשתיות שלמות בשכונה, מביאות להמון דירות שעומדות ריקות ומושכות בסכומים נמוכים מהמתוכנן)
בהצלחה
יש לזכור שמחיר למשתכן היא חלק מתוכנית כוללת להורדת מחירי הדיור. היא מוציאה זוגות צעירים מהשוק שמחכים להגרלות או שזכו ומחכים כמה שנים לדירה, מה שמוריד את הביקוש ועשוי להוריד מחירים.
קיים סיכוי שגם בלי לזכות, אם הזוג יחכה 5 שנים, מחירי הדירות בשוק החופשי יהיו דומים למחירי ההנחה היום.
במקרה כזה, למרבה האירוניה, לכולם עדיף לחכות כמה שנים, אך אלה ש"זכו" בהגרלה בעצם יפסידו בכך שהיו צריכים להתפשר על דירה.
כמובן שהכל תלוי במה יקרה למחירי הדיור
שלום אורי,
זה משהו שעשוי לקרות, אך הסיכוי לדעתי לא גבוה
גם בירידת מחירים, אני לא בטוח שבתוך 5 שנים ירידת המחירים תשתווה להוזלה במחיר למשכתן (20%-30% בממוצע)
בהצלחה
ההון העצמי ששמת מאוד מאוד לא ריאלי ל-99% מהאנשים. ובטוח לאנשים של דיור למשתכן.
לאיזה זוג צעיר יש הון עצמי של 720 אלף שח. תבצע חישוב ריאלי יותר עם ההון העצמי הממוצע של אנשים. אני לא יודע כמה הוא בדיוק, אבל מה היה המצב אם מדובר בהון עצמי של 200 אלף שח (שגם הוא מאוד גבוה להמון אנשים)?!!?
תשלום משכנתא של 5 אלף הוא גם תשלום גבוה להמון אנשים (זוכר, חוק ה-30% מהשכר הנטו שלך – אתה מדבר על אנשים עם 15 אלף נטו במינימום – גם לא ריאלי)
אשמח לראות את אותם תחשיבים על האדם הישראלי הממוצע.
ותודה. תמשיך בעבודה הקדושה שאתה עושה בפוסטים הללו שלך
שלום איתי,
ראשית, חשוב לציין (הדגשתי זאת גם בפוסט) שמדובר רק בדוגמא לשם דוגמא ועל כל רוכש לבצע את החישוב והתהליך עם הנתונים שלו
זכאי עם 300 אלף ש״ח יבדוק מלכתחילה על דירות של 1 מיליון במחיר למשתכן ועד 1.2 בשוק החופשי
ככל שההון העצמי נמוך, אין אלטרנטיביות בשוק החופשי (עם 200 אלף שקל הון עצמי לא ניתן לרכוש דירה יקרה מ-800 אלף שקל, ולכן עבור רוכשים כאלה אין אלטרנטיבה טובה ממחיר למשתכן)
בהצלחה
לגבי משכנתא במחיר למשתכן,
מכיוון שהקבלן דורש את התשלום בחלקים קבועים מראש ולא תשלום אחד.
האם יש אפשרות להשתמש בכסף מהבנק ולהשקיע באג"ח מניות וכו' עד למועד התשלום?
שלום וברכה,
מבחינה טכנית זה כמובן ניתן, אך הייתי נזהר מלהשקיע כסף שיודעים בוודאות שצריך לדירה (ובטווח הנראה לעין) בשוק ההון – תיקון קטן בשוק ההון יכול למחוק אחוז נכבד מההון העצמי ומכיוון שמועד התשלום בטווח של חודשים / שנים בודדות, לא בטוח שההון יצמח מחדש
בהצלחה
מסכים עם איתי.
תוכנית מחיר למשתכן משכה המון זוגות עם הון עצמי נמוך משמעותית. זו אחת הסיבות לביטולים הרבים. זוכים מגיעים לרגע האמת ומבינים שלא יוכלו לעמוד במשכנתא או לקבל עליה אישור בכלל.
הסימולציות שערכת לא משקפות את המציאות על אף נכונות הנתונים שלהן.
הבעיה בסימולציה דומה בהון עצמי נמוך של 15% משווי בחוזה היא חוסר הוודאות של הרוכשים, הם תלוים בהערכת שמאי , בריביות הגבוהות משמעותית מעסקת שיעור מימון גבוה מקבילה ולעיתים בהלוואות משלימות.
השוואה שכזו יחד עם הנתונים שנכתבו במאמר מייצרת את המציאות העגומה של התוכנית ומסבירה את כמות הביטולים.
זוגות בעלי הון עצמי גבוה ירכשו דירה במפרט איכותי בשוק החופשי במיקום המועדף עליהם
שלום מתן ותודה על התגובה,
אתה בהחלט צודק בנוגע לבעיית ההון העצמי הנמוך, אך לא בהכרח בעל הון עצמי גבוה יקנה בשוק החופשי
ביישובים כמו רעננה, הרצליה ועוד, לא ניתן לגשת עם הון עצמי נמוך והרוכשים מקבלים הנחה ממחיר לשוק שמתחיל באיזור ה-800 אלף שקל ולכן שווה לחלקם את ההמתנה והפשרה
בהצלחה
מסכים עם איתי…
החישוב על סכומים דימיוניים. למי שיש הון התחלתי של 750,000 ש"ח לא נראה לי שימתין למחיר למשתכן.
קהל היעד של התוכנית לא בטוח שמגרד גם את ה200,000 ש"ח.
וברור שהתכנית היא פוליטית. אם רוצים לעזור לאנשים לרכוש בית אז שיעשו זאת בצורת הלוואה שהופכת למענק. למה לסבך?
שלום איסי,
בפרויקטים ביישובים כגון רעננה, הרצליה ועוד, לא ניתן לגשת עם הון עצמי נמוך יותר (פרויקטים המתחילים מאיזור 1.8 ולרוב עולים מעל ל-2 מיליון)
בכל מקרה, הדוגמא בפוסט הינה רק לשם הדוגמא וניתן לבצע את הבדיקה על כל סכום אחר
צריך לקחת בחשבון שככל שההון העצמי נמוך, לרוכשים אין אלטרנטיבה אחרת מכיוון שעם הון עצמי של 200 אלף שקל, לא ניתן לרכוש בשוק החופשי דירה יקרה מ-800 אלף שקל
בהצלחה
דבר נוסף שהוא לא מדוייק, הרבה תחזיות מצביעות על כך שערך דירות מחיר למשתכן ישאר נמוך גם לאחר סיום הפרויקט בהשוואה לדירה דומה שנמכרה בשוק חופשי שכן איכות הבניה ירודה ביחס לפרויקט רגיל.
שלום נוה,
זאת בהחלט עשויה להיות בעיה בהמשך, אך קשה לחזות אותה מכיוון שיש מפרט מאוד מסודר ומדויק של משרד השיכון בנוגע לפרויקטים
בהצלחה
שלום רב
תודה עבור כלל תרומתך המצוינת, והפוסט החשוב מאד.
אשמח לתשובתך:
1. האם אינך משווה תפוחים לתפוזים?
איך ניתן להסיק על כדאיות הרכישה, מחסכון לכאורה,
דרך השוואת FV לתקופות שונות, ובמיוחד בפער שנים כה גדול בתקופות המסלולים?
2. באיזה ריבת היוון יש להשתמש לטובת השוואת PV מציאותית?
3. לא שקללת את ייקור הריביות המשמעותי ביותר, במחיר למשתכן ביחס לשוק החופשי,
ובמיוחד אם לוקחים ריבית זכאות,
והכול בגלל שלל תירוצים עקרים,
שמתאפשרים רק כי הלווים לצערינו נותרו מופקרים לחסדי הבנקים,
שגוזרים לכיסם את רוב ואף כול ההנחה.
וזה מלבד הייקור הגדול ביותר בריביות בגלל שיעור מינוף גבוה, בהעדר הון עצמי מספק,
שלא כמו בדוגמא שלך,
ועל אף שזו כול מהות התוכנית!,
בעוד שהתעלמת מזה לחלוטין, ואף הדגשת להיפך, בצידוק תיאורטי שאיננו מציאותי,
שהעדר הון עצמי משחק לטובת מחיר למשתכן.
4. לא שקללת את ההפסד הסמוי הצפוי משווי השוק העתידי הנמוך יותר לדירה במחיר למשתכן לעומת השוק החופשי,
(ורק זה שווה מאות אלפים…),
בגלל מגוון סיבות , לרבות:
– מפרט ירוד בהגדרה, (שגם לא ניתן לשדרוג בבנייה, וביצועו אחריה יעלה הרבה הרבה יותר)
– אינספור טריקים קבלניים גלויים וסמויים להפחתת התמורה, (שהתפרסמו ונותרו בלי פתרון ל"זוכים")
– ביצוע ירוד כי זה עבור לקוחות שבויים שרכשו מראש
(שזוכים ליחס מפלה מראשי התוכנית/הבנקים/היזם-קבלן, בחזקת: "תגידו תודה שזכיתם")
– ריכוז בעלי דירות חסרי אמצעים שלא יעמדו בעלויות ויזניחו את אחזקת הבניין
– מוניטין גרוע לבניין ולשכונת מחיר למשתכן
– שכונות שמוקמות בחיפזון בלי בניית ולעיתים אפילו בלי שריון מקום לשירותים קהילתיים וכבישי גישה
תודה
ושנה טובה
שלום רם,
שלום וברכה,
ראשית, תודה על התגובה המושקעת והמפורטת
כמו כן, למרות שאתה לא מסכים איתי, עדיין התנסחת בכבוד ואני מעריך אותך על כך
לגבי הנושא,
אני לא בעד/נגד המחיר למשתכן, אכן קשה להשוות בין פרוייקטים רגילים לפרוייקטים של המחיר למשתכן
ובעיקר רב הנסתר על הגלוי, אף אחד לא באמת יודע מה יהיה עם הפרוייקטים האלו בעוד חמש שנים
אתה צודק בהמון דברים (מפרט, מוניטין ופיתוח סביבתי), יחד עם זאת אני לא מסכים איתך בנוגע לריביות של הזוכים (הם כבר מקבלים מספרים יפים ושווים לשוק החופשי בהתאם כמובן לאחוזי המימון)
את ההשוואה עשיתי באופן די טיפש ופשטני ולו רק לתת לזוכים (או לזוכים הפוטנצייאלים) סדר גודל של הדברים
שוב תודה על התגובה ודבריך אכן ראויים שיפורסמו
שנה טובה
למה אין בהשוואה הזאת את האפשרות לקנות דירה רגילה על התוכניות או במשך הבניה? אני חושד שיש מצב לקנות דירה על התוכניות במחיר שווה למחיר למשתכן, ועם יכולת בחירה, ועם זמן המתנה קצר יותר.
שלום דניס,
יש עוד אינסוף פרמטרים שניתן להכניס למשוואה, ולצערי אין לי אפשרות לשקלל את כל הפרמטרים
באופן כללי, אני לא מכיר פרויקטים על הנייר שנמכרים במחירים דומים למחיר למשתכן (אפילו לא כאלה בפרויקטים של תמ״א 38), אך זה משהו שבהחלט ניתן לבדוק
בהצלחה
איתי צודק.
לפי מה שאני רואה, הרבה נגשים עם הון עצמי מ 100 עד 250 אלף שקל.
זה פחות או יותר הון של זוג "מחיר למשתכן"
תודה על השקעה, אך נתונים לא נכונים.
שלום סיני,
הדוגמאות בפוסט הן רק לשם הדוגמא
עבור רוכש עם 250 אלף ש״ח הון עצמי אין אפשרות אמיתית אחרת, מכיוון שבשוק החופשי הוא לא יוכל לרכוש דירה יותר יקרה ממיליון ש״ח, בעוד שבתכנית הוא יוכל לרכוש דירה בשווי גבוה יותר בגלל הטבות המימון במשכנתא
בהצלחה
מדוע כתבת כי המשכנתא עבור מחיר למשתכן נגמרת לאחר 20 שנה? האם במסגרת מחיר למשתכן לא כדאי או לא ניתן לקחת משכנתא ל30 שנה?
שלום חן,
מכיוון שסכום המשכנתא נמוך יותר, ניתן לקחת לפריסה קצרה יותר בחלק מהמסלולים
בהצלחה
חברים. אם שכר של 15 נטו נשמע לכם דמיוני והון של 200 אלף נשמע לכם גבוה אתם לא אמורים לרכוש דירה ב-1.8 וגם לא ב-1.4 והדיון לא רלוונטי עבורכם.
מדובר על הון נכון לעכשיו אצל רוב.
אנו לא מדברים כמה חסכת או חסכו אנשים אחרים.
נכון לעכשיו זה המצב אצל הרבה משפחות.
סבבה, אם זה המצב אז שימשיכו לחסוך או שייקנו במקום זול משמעותית. לקחת משכנתא של 1.2 לדירה אם ההכנסות שלך הן 15k או פחות זה התאבדות כלכלית!
הניתוח מאוד מעניין לקרוא, למרות ש-700K הון עצמי זה באמת יחסית גבוה ורוב הזוגות הצעירים קונים דירה עם משמעותית פחות מכך. אבל עדיין אני חושבת שיש מגרעות רבות למחיר המשתכן. חוסר היכולת הבחירה של בית מגורים זה משהו מאוד בעייתי. רק אם התמזל מזלך והוגרלת במיקום שאתה אשכרה רוצה לגור בו ובמקום טוב שבו תוכל לבחור את הדירה הזולה באמת ולא תיתקע עם פנטאהאוז יקר שהוא אולי זול ביחס למחיר השוק אבל גבוה מאוד לעומת התקציב שלך.
אחת הבעיות העיקריות עם מחיר למשתכן הוא העובדה שהמיקום רנדומלי. קשה לדעת אם המחיר מגלם הנחה אמיתית וכמה היא, האם האיזור טוב, סקר שוק וכדומה. פעמים רבות מדוברים על אזורים שבכלל לא הוקמו, ללא אישורים וללא תוכניות נורמליות לתשתיות. אז אולי עוד 5-6 שנים תהיה דירה אבל לא בהכרח יהיה כבישים נורמלים, תחבורה ציבורית, בתי ספר וכדומה.
מעבר לזה, במיוחד בהתחשב במצב השוק כיום, מחירי הדירות יכולים לרדת או לפחות להמשיך בקיפאון כמו שיש עכשיו בשוק עד שהדירות של המחיר למשתכן יהיו מוכנות ואז הן לא יהוו הנחה משמעותית לעומת מי שפשוט יקנה אותן עוד 5 שנים במיקום שהוא בחר ולפי רצונו (ולא ישלם ריביות גרייס ומדד תשומות הבנייה בינתיים).
תודה על השיתוף
ההשוואה הראשונה שעשית נראית לא נכונה. מחיר למשתכן ניצח ב276 אלף. אבל לא הכנסת את ה400 אלף של ההפרש במחיר עצמו… מחיר למשתכן בהשוואה הראשונה צריך לנצח בנוקאווט של 676 אלף.
תודה על ההערה ותשומת הלב יעקב, אכן טעות בחישוב (תיקנתי זאת בפוסט)
שלום רב,
ראשית אכן מידע מועיל ותודה רבה על השיתוף עם כולם, אשמח אם תוכל לתת מהתובנה שלך לגבי מקרה ספציפי:
זוג המתלבט על מחיר למשתכן בהרצליה שהמיקום שלו לבחירת הדירה אכן די גבוה (אחוזון 75% בבחירה) בעל הון עצמי כמו בדוגמה של כ-800 אש"ח מעוניים בדירת 4 חדרים כ-115 מטר כולל מרפסות וחניה סכום עלות משוער כ-1.95 מיליון ש"ח צפי אכלוס תחילת 2021. לעומת זאת רכישת דירה יד-2 כבר היום במחיר של כ-2.3-2.4 מיליון ש"ח באזור אחר עם אותו הון עצמי.
לעומת אפשרות שלישית של מגורים בשכירות חודשית של כ-6,000 ש"ח עד לסיום תקופת ההמתנה (7 שנים) ואז מימוש הנכס במחיר למשתכן וסגירת משכנתא (במקביל הנכס בהרצליה יושכר לכיסוי המשכנתא).
בעקבות גם התנאי החדש של מועצת רמ"י זמן ההחזקה בנכס יורד ל-7 שנים לכל היותר מרגע הזכיה כך שהנכס הנ"ל ישמש לשכירות בלבד ואילו בעוד 7 שנים יירכש בית אחר במקום.
אודה לך אם תוכל להריץ את המספרים הנ"ל ולקמט את ההשוואה בין רכישה במסלול מחיר למשתכן הרצליה לעומת דירה בכ-2.3 מיליון ש"ח ולעומת השכרה כבר מהיום לתקופה של 7 שנים ולהכליל את רכיב ה-UPSIDE של מימוש הנכס בסוף התקופה ולהנות מהפער במחיר השוק של דירה בהרצליה לעומת הרכישה הראשונית.
ושוב תודה מראש על התשובה.
שלום אופיר,
הלוואי והיה לי הזמן להריץ את המספרים עבור הגולשים, אך הפניות רבות ואני אדם אחד עם יכולת מוגבלת
הבחינה שלך חשובה ובאמת כדאי לבדוק את הנושא לעומקו לפני קבלת החלטה, ממליץ בחום לקחת איש מקצוע ולשבת איתו יחד, לבדוק את הנתונים ולקבל החלטות
בהצלחה
כתבה יפה.
נראה שרוב הקוראים שהתעניינו בכתבה הינם "זוגות צעירים" עם הון עצמי נמוך, כך שפגעת להם ברגשות בעניין ההון עצמי 750,000 מה הבעיה בעצם לשנות את הדוגמא בפוסט למחיר "ריאלי"?!
תודה על הכל.
שלום סמדר,
אמנם נתתי דוגמא עם הון עצמי גבוה, אך זה לא מחיר מופרך בפרויקטיים של מחיר למשתכן במרכז, הקווים הכלליים נשארים זהים
תודה על התגובה ובהצלחה
היי כתבה מעולה, אבל לדעתי שווה לעשות השוואה מכיוון אחר. רוב הזוגות, בוודאי הזכאים במחיר למשתכן, לא יכולים לקנות דירה בעלת מאפיינים דומים בשוק החופשי – הם יכולים לקנות דירה שעולה בערך באותו סכום-מהגם שמצב כזה מייקר את המשכנתא משמעותית בין החלופות.
אני ביצעתי השוואה בין דירה במחיר למשתכן לבין דירה בשוק החופשי באותו סכום כסף. במקרה הזה הדירה בשוק החופשי יוצאת זולה יותר משמעותית (אין שכירות, אין תשומות הבנייה ואין גרייס).
עכשיו הרווח מהעסקה הוא ההפרש משווי השוק פחות העלות.- מתאר בצורה יותר ריאלתי את הכדאיות
תודה על השיתוף טל,
אכן קיימים עוד תרחישים אפשריים שכדאי לקחת בחשבון
בהצלחה
שלום. כמו שהמלצת לעיל אשמח לקבל המלצה על אנשי מקצוע או יועצים שיוכלו לעזור ולהכווין אותנו בנוגע להחלטה האם לקנות כיום במחיר שוק או להמתין לתוכנית לפי הנתונים האישים שלנו. מבדיקה שאני עשיתי רוב יוצי הנדלן הם גם מתווכים ולא אובייקטיבים או שאני פשוט לא בכיוןן. תודה מראש
שלום עדן,
אני לא מכיר מישהו שההתמחות שלו היא להמליץ בדיוק במצב כזה, אך להערכתי רוב יועצי המשכנתאות ידעו לעשות עבורך תחשיב כזה
בהצלחה
היי
גם אני התלבטתי האם לרכוש דירה במחיר למשתכן או לקנות דירה בשוק החופשי
אתה צודק בכתבה שאכן כך צריך לחשב את עלות הדירה בפועל כולל ריביות מדד תשומות הבנייה וכדומה
מחיר למשתכן לא מיועד רק לזוג צעיר ללא הון עצמי גדול
בדוגמא שלנו שיש לנו הון עצמי של כ 500,000
זכינו בדירה במחיר למשתכן אחרי חישוב של מדד (הוספתי 10%) גודל דירה משוער 110 מטר מרפסת 12 מטר וחנייה אחת וכדומה הגעתי לסכום של 990,000
כיום דירה באותה שכונה עולה 1,230,000. גודל 95 מטר וסטנדרט בנייה לא גבוה במיוחד
יש לנו 2 אפשרויות
1. לקנות עכשיו במחיר שוק ולשלם משכנתא ל25/30 שנה בהחזר חודשי 3100/3600 בהתאמה (700,000 משכנתא)
2. לשכור דירה 3500 בחודש + החזר משכנתא על הדירה כ 2200 בחודש = 5700 (490,000 משכנתא)
אנחנו חושבים ללכת על אופציה 2 מהסיבה העיקרית שכרגע אנחנו זוג צעיר שיכול לעמוד שהוצאות אלו ועוד 4 שנים ישאר לנו לשלם בעבור הדירה רק משכנתא נמוכה מאוד של כ 2000-2300 תלוי בשנים שלקחנו את המשכנתא. ואף אולי נוכל לכסות חלק ניכר ממנה מחסכונות שחסכנו במהלך זמן זה או קופות שנפדו וכדומה.
גם אם לא חסכנו כסף נוסף עדיין יש את הפער בין ההוצאה החודשית של המשכנתא במסלולים השונים 1000/1300 כפול 240/300 חודשים מדובר בעוד חסכון עקיף לטווח הארוך על הוצאות הבית של 240,000-390,000
ויש לנו דירת 4 חדרים מרווחת מאוד 110 מטר מקום מספיק גדול שילדים יתרוצצו בו ללא כל בעיה ולא 95 מטר כמו שקיים היום באותה השכונה
שלום וברכה,
הכיוון שלכם נראה לי נכון, בכל מקרה הייתי מתקף את זה מול איש מקצוע
בהצלחה