תמהיל משכנתא אופטימלי מומלץ 2024

מי שמכיר את הבלוג שנוסד לפני כמעט 13 שנים יודע שאחת לכמה חודשים אני מפרסם ומעדכן את תמהיל המשכנתא שמומלץ לקחת בימים אלו.

הסיבה שאני עושה זאת כפעם בחצי שנה, כי זו לדעתי תקופת זמן סבירה לבחון מחדש את האינדיקטורים הכלכליים ועל בסיסם לבנות את תמהיל המשכנתא שלנו.

כפי שאתם יודעים, אחד הדברים החשובים (אם לא החשוב ביותר) במשכנתא שלנו הוא לא הריבית אלא דווקא תמהיל המשכנתא שנבנה. תמהיל משכנתא טוב יכול להפוך את המשכנתא שלנו לטובה ולהפך, תמהיל משכנתא שלא נבנה בצורה נכונה יכול לפגוע באיכות המשכנתא שלנו אפילו אם נקבל ריביות טובות.

מי שמכיר את הבלוג גם יודע בוודאות שאני מאוד-מאוד ממליץ לא להשתמש בתמהיל הזה באופן אוטומטי לצורך המשכנתא שלכם! כלומר יש פה פרדוקס, מצד אחד אני כותב על המלצה על תמהיל משכנתא שמתאים לימים אלו, אבל מצד שני אני מזהיר ואומר שלא כדאי להשתמש בו.

מדוע אתם שואלים?

מכיוון שתמהיל משכנתא זה דבר מאוד חשוב ולכן צריכים להתייחס אליו במלוא הרצינות, הבעיה היא שלא ניתן לעשות סתם "העתק-הדבק" לתמהיל משכנתא שפגשתם באיזה בלוג באינטרנט מבלי לבצע לו התאמות, כי הוא כללי מדי ורחב מדי ולכל היותר, אולי יכול לתת לנו רעיונות לתמהיל הסופי שלנו.

התמהיל שלנו חייב להיות אישי עבורנו, תמהיל שבאמת מרכז ונותן תשובה הולמת לכל הצרכים הפיננסים שלנו והוא חייב להשתנות מאחד לשני.

אז אני כן מפרסם את התמהיל המומלץ, אבל באותה נשימה מזכיר שהוא כללי מדי ולא באמת נותן לכם פתרון הולם לתמהיל שלכם (את התמהיל שלכם אני ממליץ לבנות לאחר שהשקעתם הרבה זמן בללמוד את הנושא והצרכים שלכם או בעזרת יועץ משכנתא וגם אז לא בטוח שתפגעו ב-100%).

ולכן, אני קורא לכל אחת ואחד מכם, להשקיע את הזמן הנדרש בבניית התמהיל שמתאים לצרכים שלכם ולא להסתפק באופן אוטומטי בתמהיל שאני מפרסם אן.

לאחר שדיברנו מספיק, בואו נראה מהו התמהיל המומלץ למחצית השניה של שנת 2024.

ראשית, בואו נבחן מה קרה כאן בחצי השנה האחרונה:

1. ריבית הפריים – כמו ריבית בנק ישראל, ירדו בתחילת השנה ב-0.25%, אך מאז לא בוצעו הורדות נוספות לאור האינפלציה שעדיין גבוהה.
   
   ריבית הפריים עומדת כעת על 6% וריבית בנק ישראל על 4.5% – אלו כבר לא הרמות הגבוהות ביותר מאז שנת 2006, אך עדיין מדובר בריביות גבוהות לאחר שנים ארוכות בהן התרגלנו לריביות מאוד נמוכות.
   
   הדבר מטלטל את שוק המשכנתאות באופן ישיר וכואב לכולנו (החזר המשכנתא עלה במאות שקלים בחודש בזמן מאוד קצר).
   
   
2. מדד המחירים לצרכן – עלה בחצי השנה האחרונה ב-2.1% – ולמרות התמתנות בחודשיים האחרונים, נראה הוא יגיע לכ-3% עד לסוף השנה (אמנם בתוך טווח היעד של בנק ישראל, אבל בטווח העליון).
   
   העליה במדד פוגעת בעיקר בבעלי משכנתאות צמודות למדד, שם הקרן תפחה אצל חלק מהלווים לסכום גבוה יותר מהקרן המקורית.
   
   
3. ריבית המשכנתא הממוצעת (צמודת מדד) – ירדה מתחילת השנה ב-0.3% (מזכיר כי ריבית בנק ישראל ירדה ב-0.25%), כך שלא מדובר בהוזלה משמעותית מעבר לכך
   
   הריבית עדיין גבוהה ביחס למה שהתרגלנו בעשור האחרון ויחד עם מדד גבוה, כל מי שיש לו מסלול צמוד מדד צריך לחשוב פעמיים מה לעשות עם המסלול הזה ולשקול מחזור משכנתא למסלולים שאינם צמודים.
   
   
4. ריבית המשכנתא הממוצעת (לא צמודת מדד) – ירדה מתחילת השנה ב-0.14% – כאן הירידה קטנה מהירידה בריבית בנק ישראל, בין היתר בגלל שהמדד עדיין גבוה. גם כאן, מדובר בריבית מאוד גבוהה ביחס לשנים הקודמות.
   

עכשיו, בואו נעבור לתמהיל המשכנתא המומלץ למחצית השניה של שנת 2024

מסלול ראשון: מסלול פריים / עוגן מק״מ (25% מסך המשכנתא)

נראה כי אנו בסוף תקופת עליות הריבית והריביות מתחילות טיפה להתמתן (במיוחד לאור הורדת הריבית על-ידי בנק ישראל), יחד עם זאת, התקופה מאוד מורכבת וקשר מאוד לקרוא את העתיד.

על כן, ההמלצה שלי היא לשלב בתמהיל מסלול שמשתנה בקצב מהיר, אך מצד שני להיות עם אצבע על הדופק ואם הריבית תשוב לעלות, מיד לחשוב על מחזור המסלול הנ״ל למסלולים יותר סולידיים.

בתמהיל הנוכחי הורדתי את משקל הפריים נותר על 25% והוספתי עבורו כאלטרנטיבה את מסלול ״עוגן מק״מ״.

מה ההבדל בין המסלולים?

1. קצב השינוי/עדכון הריבית – מסלול הפריים משתנה בכל פעם שריבית בנק ישראל משתנה (כלומר, יכול להשתנות בכל חודש וחצי בממוצע), בזמן שמסלול עוגן מק״מ משתנה רק אחת לשנה.
2. מסלול הפריים צמוד במלואו לריבית הפריים וריבית בנק ישראל, בעוד שעוגן מק״מ לא צמוד אליו אלא רק דומה במאפיינים (אך משתנה בעקבות תשואות אג״ח והצפי בשוק).

כפי שציינתי, בתמהיל הנוכחי השארתי את החשיפה ל-25% בלבד (רק לפני כ-3 שנים המלצתי על 45%) ואני מוסיף אזהרה חשובה – בשנתיים האחרונים החזרי המשכנתא של בעלי משכנתאות הפריים זינקו בעקבות העלאות הריבית ועל אף שנראה שכעת אנחנו נכנסים לתקופת של ריבית יציבה – לא באמת ניתן לדעת מה יהיה. לכן, בדקו טוב-טוב במחשבון משכנתא מה יהיה ההחזר החודשי שלכם אם הריבית תעלה ב-2%-3 נוספים ביחס לריבית הנוכחית. במידה ועליה כזאת בהחזר החודשי משמעותית מאוד עבורכם ואינכם בטוחים שתוכלו לעמוד בה, אני ממליץ להוריד מינון בגזרת הפריים לכיוון הקל״צ.

בנוסף, על אף שניתן לקחת ⅔ מתמהיל המשכנתא במסלול הפריים, יש 2 סיבות מרכזיות שאני מעדיף שלא לנצל זאת:

1. הבנקים מעלים את הריבית על הפריים /עוגן מק״מ ברגע שלוקחים אחוז גבוה מתמהיל המשכנתא במסלולים אלה
2. כפי שחוויתם בשנתיים האחרונות, הפריים הוא בריבית משתנה שמושפעת מריבית בנק ישראל, ועל-אף שהוא אטרקטיבי ביחס למסלולים אחרים, ברגע שהריבית עולה גם ההחזר החודשי מזנק ולכן צריך להיזהר כאן (כמובן שכאן יכנס העניין האישי וכל אחד יכול לבצע חישוב ולקבל החלטה בהתאם לאהבת/שנאת הסיכון שלו).

למה אתם רוצים אותם בתמהיל משכנתא שלכם?

1. כי הם לא צמודים למדד.
2. כי ניתן תמיד לפרוע אותם ללא קנסות.
3. כי ניתן תמיד למחזר אותם ללא קנסות (אם וכאשר ירד, ניתן יהיה למחזר לקל״צ ללא עמלות פרעון מוקדם).
4. למרות ריבית בנק ישראל, הם עדיין אטרקטיביים ביחס למסלולים אחרים, וכאשר בנק ישראל יוריד עוד את הריבית, הם יהיו אטרקטיביים אף יותר.

למה אתם לא רוצים אותו בתמהיל שלכם?

1. כי ההחזר שלהם לא יציב – לכן, אני חוזר ומפציר בכם לבדוק מה תהיה המשמעות של עליה של 2% נוספים בריבית ביחס למצב הנוכחי על ההחזר החודשי והיכולת שלכם לעמוד בו.

מסלול שני: מסלול קל"צ (35% מסך המשכנתא)

שוב, מסלול קלאסי שרץ איתנו לאורך השנים, ושהמשקל שלו בתמהיל דומה לתמהיל הקודם. זהו מסלול טוב יחסית כי הריבית שלו קבועה והיא לא צמודת מדד, ולכן הוא נותן מעניק לנו ביטחון בהחזר החודשי לאורך כל תקופה ההלוואה ללא תלות בשינויים בריבית בנק ישראל והפריים כפי שחווינו בשנתיים האחרונות.

כפי שציינתי – אם אתם חוששים משינויים בהחזר החודשי העתידי במסלול הפריים, ניתן לנתב אליו אחוז גבוה יותר מהתמהיל.

למה אתם רוצים אותו בתמהיל שלכם?

1. כי ההחזר שלו יישאר קבוע גם כשהריביות בשוק עולות (ריבית קבועה).
2. כי ההחזר שלו והקרן שלו ישארו קבועים גם כשהמדד עולה (לא צמוד מדד).
3. כתוצאה מכך – ההחזר החודשי שלו ישאר יציב וקבוע לאורך כל חיי המשכנתא.

למה אתם לא רוצים אותו בתמהיל שלכם?

1. כי הריבית שלו יקרה מראש באופן משמעותי (הבנק מתמחר את המדד בו מראש לפי התחזיות שלו).
2. כי ייתכן שנצטרך לשלם קנס משכנתא (עמלת פרעון) כאשר נרצה להחזיר אותו או למחזר אותו.

מסלול שלישי: מסלול משתנה כל שנתיים / שלוש שנים לא צמודת מדד (40% מסך המשכנתא)

המסלול הזה חוזר לתמהיל לאחר שהיה מספר פעמים מחוץ לתמונה – משתנה לא צמודת מדד לתקופות קצרות (שימו לב שבעבר כשהוא היה בתמהיל, ההתייחסות הייתה למשתנה כל 5 שנים). היתרון שלו בימים בזמנים אלה שהוא לא צמוד למדד מצד אחד וגם נותן שקט מעליות ריבית לשנים הקרובות.

נכון שהוא יקר יחסית בטווח הקצר, אבל הוא יכול לחסוך לנו הרבה כאבי ראש ופחדים לשנים הקרובות.

במסלול כזה, אני ממליץ לכם לשים לעצמכם יעד חסכון קבוע כדי שתוכלו לסלק אותו בהקדם האפשרי כדי להוריד את ההחזר החודשי ולהימנע משינוי ריבית עתידיים.

למה אתם רוצים אותו בתמהיל שלכם?

1. כי לטווחים ארוכים הריבית שלו זולה יותר ממסלולים עם ריביות קבועות.
2. כי הוא לא צמוד למדד – הוא אמנם יקר יותר לטווח הקצר ביחס למסלולים צמודים (כמו משתנה צמודה), אבל הוא יכול לחסוך לא מעט כאבי ראש.
3. כי יש לנו נקודות יציאה מובנות בכל שלוש/חמש שנים.
4. גם אם נחזיר אותו או נמחזר אותו לפני מועד נקודת היציאה, הקנס לא אמור להיות גבוה.
5. בהחלט יכול להיות שבתוך שנתיים/שלוש הריבית תרד והוא יוזל (כמובן שאין לנו בטחון בכך שהריבית תרד).

למה אתם לא רוצים אותו בתמהיל שלכם?

1. כי הריבית שלו גבוהה יותר ממשתנה צמודת מדד.
2. כי הריבית שלו תשתנה בעוד שנתיים / שלוש שנים (ותמיד קיים סיכוי שהיא תעלה).

מסלול רביעי: מסלול זכאות משכנתא – קבועה צמודה – רק לאלו שמגיעה להם ריבית זכאות

בשנים האחרונות אני מקבל לא מעט שאלות מגולשים מדוע אני לא משלב בתמהיל המומלץ את מסלול זכאות המשכנתא של המדינה.

אמנם הוא צמוד למדד והופך לפחות אטרקטיבי לאור האינפלציה, אך הוא מציע ריבית קבועה מוזלת ללא עמלות פרעון, ומדובר באלטרנטיבה סבירה למסלולים אחרים במידה וההחזר החודשי מקשה עליכם.

יחד עם זאת, קחו בחשבון שמכיוון שהוא מושפע מריביות המשכנתא הממוצעות, גם בו נרשמו שינויים בחודשים האחרונים (גובה הריבית במסלול זה נקבעת מחדש בכל חודש עבור מי שלוקח משכנתא באותו חודש).

להזכירכם, מסלול זכאות משכנתא הוא מסלול קבוע צמוד-מדד שניתן על-ידי המדינה לזכאים לפי תנאים שהיא קבעה (רק לרוכשי דירה ראשונה ומי שעומד בתנאי הזכאות).

במידה ויש לכם אפשרות לקחת מסלול זכאות משכנתא, בהחלט ניתן לקחת אותו במקום חלק מהקל״צ כדי להקל על ההחזר החודשי.

למה אתם רוצים אותו בתמהיל שלכם?

1. כי הריבית קבועה ונשמרת לכם לאורך כל התקופה.
2. הריבית שלו מוזלת – כחלק מההטבה שהמדינה נותנת, ריבית הזכאות נגזרת מריבית המשכנתא הממוצעת במועד לקיחת המשכנתא (כאשר מריבית המשכנתא הממוצעת מורידים 0.5% – כלומר, אתם מקבלים הנחה מובנית).
3. למרות שמדובר במסלול קבוע, מכיוון שזאת הלוואה מהמדינה ניתן לסלק/למחזר אותו בכל שלב ללא עמלות פרעון מוקדם.
4. בנוסף, במידה ויש לכם מסלול זכאות במשכנתא, תקבלו הנחה בעמלות הפרעון גם במסלולים אחרים.

למה אתם לא רוצים אותו בתמהיל שלכם?

1. כי הקרן שלו צמודה למדד (זה יאט את קצב הסילוק ויעלה את ההחזר לאורך השנים).

אילו ריביות משכנתא נקבל בתמהיל שבנינו (בהתאם לגובה הריבית היום)?

	פריים / עוגן מק״מ	קבועה לא צמודה	משתנה לא צמודה
עד 10 שנים	5.25%-6%	4.75%-5.25%	4.75%-5.25%
11-15 שנים	5.25%-6%	5%-5.25%	4.75%-5.25%
16-20 שנים	5.25%-6%	5%-5.25%	4.75%-5.25%
21-25 שנים	5.25%-6%	5%-5.25%	4.75%-5.25%
מעל 25 שנים	5.25%-6%	5%-5.5%	4.75%-5.25%

 

לא הוספתי בטבלה את גובה ריבית הזכאות מכיוון שריביות זכאות המשכנתא מתעדכות בכל חודש, בהתאם לריבית המשכנתא הממוצעת. כדי להתעדכן בריבית העדכנית, אני ממליץ לעקוב אחר דף הפייסבוק שלי – אני מעדכן שם בכל חודש בריבית הזכאות ברגע שבנק ישראל מעדכן בנוגע לכך.

כמה מילים לסיום ולסיכום,
קיבלתם בפוסט הזה מתנה לא קטנה, זוהי סקירה תמציתית של המסלולים המעניינים ביותר במשכנתא של ימים אלו. התמהיל הזה מתחשב בשינויים שהשוק עבר ויכול להיות נכון עבורכם.

יחד עם זאת, הוא גם יכול להיות גרוע עבורכם ולעשות בדיוק את ההיפך ממה שנדרש ממנו ולכן אני לא רוצה שתשתמשו בפוסט הזה באופן אוטומטי לטובת המשכנתא האישית שלכם, אלא להיעזר בו לטובת כיוון ראשוני ולשמש עבורכם נקודת ביקורת עבור התמהיל שתבנו עבורכם.

אני באמת ממליץ שתבצעו בניה של תמהיל המשכנתא רק לאחר שלמדתם את החומר ולקחתם בחשבון את כל המשתנים הפיננסיים, היתרונות והסיכונים שלכם (או שתעזרו באיש מקצוע).

עומדת בפנינו תקופה די מעניינת בעולם (וזה ישפיע בפרט על שוק המשכנתאות) ולכן חשוב להיות עם יד על הדופק בעולם המשכנתא, כי הדברים יכולים להשתנות במהירות וייתכן שעוד חודשיים-שלושה התמהיל הזה כבר לא ישקף את המציאות כפי שהוא מנסה לשקף אותה כיום.

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.