בנק ישראל מוציא הנחיה חדשה ומייקר את הריבית על המשכנתאות

היום (19.02.13) יצאה הנחייה חדשה של בנק ישראל שמטרתה ל"צנן את שוק הנדל"ן" ולהבטיח את חוסנם של הבנקים במקרה של חדלות פירעון (כלומר, שהלקוחות לא יכולים לשלם את המשכנתא) בטווח הארוך.

אני אספר לכם מה אומרת ההנחיה, מדוע היא הגיעה, ממתי היא מתחילה והכי חשוב, איך היא תשפיע על הריבית שתקבלו.

אז הנה ההנחיה:

המצב עד היום היה שבנק ישראל דורש מהבנקים להקצות הון מכל הלוואה שהם נותנים לטובת מצב של "חדלות פירעון".
במילים פשוטות זה אומר, שעל כל הלוואה שהבנק נותן לכם הוא צריך לשים "כסף בצד" למקרה שלא תחזירו לו את ההלוואה.

ניתן דוגמא מספרית:

אם בנק היה נותן לכם הלוואה של 1,000,000 ש"ח הוא היה נדרש לשים בצד סכום של 350,000 ש"ח (35% מסך המשכנתא) למקרה בו לא תחזירו את ההלוואה (היתרה של הסכום יורדת או עולה בהשוואה לקרן של המשכנתא, כלומר אם הקרן ירדה אחרי 5 שנים לסכום של 800,000 ש"ח אז הם יצטרכו להצות "רק" 280,000 ש"ח שהם 35% מ- 800 אלף).

מדוע הוא צריך לעשות זאת?

כי במקרה ולא תחזירו לו את הכסף יהיה לו גיבוי חלקי לכסף ש"הלך לאיבוד" ובכך הוא לא יפשוט רגל ויוביל למצב של טלטלה בשוק.

ההנחיה החדשה אומרת שמעכשיו הבנק צריך להקצות חלק גדול יותר מהכסף שהוא נותן לכם, כלומר אם עד היום הוא הפריש אחוז מסויים מההלוואה ואותו הוא "שם בצד", מהיום הוא צריך לשים יותר כסף בצד עבור אותה ההלוואה.

אז מהם האחוזים החדשים?
בעיקרון זה לא כל כך אמור לעניין אתכם (אלא אתכם מעניין מה זה אומר לגביכם), אבל בכל מקרה זוהי ההנחיה וחשוב לי שתדעו גם את המספרים.

 בנוסף להעלאת משקלי הסיכון, דורש הבנקים להקצות (באופן קבוצתי) הון נוסף עבור חובות מסופקים (חובות שהבנקים לא מצליחים לגבות), עד היום הוקצו 0.22% מסך המשכנתאות של כל בנק והחל מההנחיה החדשה יש להקצות 0.35% מסך המשכנתאות של כל בנק.

 עוד שני חלקים של ההנחיה (אמנם יותר משניים, אבל עדיין חשובים):

• המשכנתא הממונפת בוטלה – הסברתי לכם בעבר כי על פי הנחיה של בנק ישראל משנת 2010, כל הלוואה שעולה על 800 אלף ובנוסף היא מעל 60% מימון תחוייב בהקצאה גבוהה יותר של הבנקים (100%) ותחויב בכך שהלווים ייקחו תמהיל ש- 75 ממנו הוא בריביות קבועות.
  ההנחיה הזו בוטלה היום ואין הגבלה על התמהיל גם על משכנתא ממונפת, בנוסף הבנק יצטרך להקצות "רק" 75% מסך המשכנתא ולא 100% כפי שעשה מקודם.
•  הקבלנים לא יצטרכו יותר להקצות הון של 20% מערבויות חוק מכר שניתנו אלא רק 10%, דבר אשר מגביר להם את הנזילות הכספית (צעד זה הגיע על מנת להטיב עם הקבלנים שיוכלו לבנות יותר ולשפר את מצב האשראי שלהם)

למה בנק ישראל הטיל את המגבלות האלו?

בעיקרון, לבנק ישראל יש 2 מטרות חשובות:

1. לצנן את שוק הדיור ולהביא להפסקת העליות במחירי הדירות – על ידי העלאת "משקלי הסיכון" הוא בעצם גורם לכך שלבנק יעלה יותר כסף לתת לכם הלוואה ובעקבות זאת הריבית על המשכנתאות תתייקר.
   ברגע שהריבית מתייקרת באופן טבעי הביקוש לדירות יורד ואז שוק הנדל"ן עשוי ל"הצטנן".
2. להבטיח את חוסנם של הבנקים – בנק ישראל מתכונן לגרוע מכל (כפי שקרה בשנת 2008 בארה"ב) והוא "מריץ" תסריט בו הריבית מתייקרת משמעותית ומכאן הלקוחות לא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא, גלגל זה יביא לירידת מחירי הדירות ומפה הדרך להלוואות שלא יוחזרו לבנק קצרה.במקרה כזה, זה יכול להיות עניין של חודשים ספורים עד שהבנקים למשכנתאות יפשטו רגל ויותירו כאן כלכלה על פי תהום.
   בנק ישראל כמובן לא מעוניין בכל זה ולכן הוא "מכריח" את הבנקים לשים "גרוש לבן ליום שחור", במידה והתרחיש שסיפרתי עליו לפני מספר שורות באמת יקרה לבנק יהיו רזרבות אותן השאיר למקרים האלו והנזק שלו יהיה קטן יותר.

ממתי ההנחיה הזו בתוקף?

בעיקרון בנק ישראל מחיל את ההנחיה "רטרואקטיבית" ודורש מהבנקים להפקיד לחובות מסופקים ולהעלות את משקלי הסיכון החל מתחילת שנת 2013 (1.1.13).

איך זה ישפיע על ריבית המשכנתאות?

מעכשיו לבנקים יהיה יותר יקר לתת לכם הלוואות, כי הם צריכים להשתמש בכסף שנועד למתן הלוואות ולהפקיד אותו ב"קופת ביטחון" שבנק ישראל קבע.
כתוצאה מכך הריבית תתייקר ותעלה, לא ניתן לקבוע את הרמה המדוייקת של ייקור הריבית, אבל אני מניח שזה יהיה סביב ה- 0.2% עד 0.5%.

יש לציין, כי משכנתאות באחוז מימון נמוך לא יתייקרו (מתחת ל- 45% מימון) ושאצל הבנקים הגדולים ההתייקרות צריכה להיות יותר מתונה (כי יש להם יותר כסף פנוי להפרשה).

עד כאן ההסבר על ההנחיה החדשה, אני מבטיח להביא לכם עדכונים באם יהיו.
למי שעדיין לא נרשם לרשימת התפוצה שלי, אני מזמין אתכם להירשם עכשיו ולהיות הראשונים שיודעים על דברים חשבוים שקורים בעולם המשכנתאות.