בשבוע שעבר (09/08/21) בנק ישראל פרסם עדכון להנחיות הפיקוח על הבנקים בנושא הלוואת לדיור – בו הוא מעדכן מספר הוראות לבנקים למשכנתאות בנוגע למה מותר ומה אסור לעשות במשכון נכס קיים.
מדובר בשינוי של ממש בעולם המשכנתאות שאמור להשפיע על כל אחד מאיתנו – בראש ובראשונה על משקיעי נדל"ן, אך גם על מי שרוצה לשדרג דיור.
אני מבין ששמעתם וקראתם על כך במספר מקומות והיה לי חשוב לעשות סדר בנושא – אני אנסה לעשות את זה כמה שיותר קצר ותמציתי.
עדכון ראשון – לא ניתן לקחת הלוואה של 50% על חשבון הנכס הקיים לטובת הון עצמי לרכישת דירה נוספת
עד היום, אם היה לנו נכס קיים, יכולנו לקחת עבורו עד 50% מימון (כולל המשכנתא הקיימת) ועם הכסף שקיבלנו יכולנו לרכוש דירה אחרת.
מהיום, לא ניתן לקבל כסף על הנכס הקיים לטובת רכישת דירה נוספת – בנק ישראל פשוט לא מאפשר לבנקים למשכנתאות למשכן נכס קיים כאשר ייעוד הכסף הולך לטובת רכישת דירה נוספת.
אני אתן דוגמא מספרית כדי לפשט את הנושא:
| המצב עד היום | המצב החדש | |
| שווי הנכס הקיים | 1,000,000 | 1,000,000 |
| משכנתא קיימת | 0 | 0 |
| אחוזי מימון אפשריים | עד 50% מימון מערך הדירה הקיימת | 0% |
| כסף בפועל שיכולנו לקבל | ניתן לקבל 500,000 ש"ח לטובת רכישת דירה נוספת | לא ניתן לקבל בכלל כסף לטובת רכישת דירה אחרת |
העדכון השני – אם אנו רוכשים דירה חליפית (משדרגים את הדירה שלנו), ניתן למשכן את הנכס הקיים ולקבל עבורו עד 30% מערך הדירה הנרכשת, אבל זה חייב להיות בגישור בלבד
עד היום, אם רכשנו דירה חדשה והתכוונו (והצהרנו) שנמכור את הדירה הקיימת, יכולנו לקבל עבור הדירה הקיימת עד 50% מימון (כולל המשכנתא הקיימת).
מהיום, נוכל לקבל מימון על הדירה הקיימת אבל במספר תנאים:
- גובה המימון יהיה עד 50% מערך הדירה החדשה הנרכשת
- ההלוואה חייבת להינתן בתור הלוואת גישור – בה אנחנו משלמים רק את הריבית ובסופה את כל הקרן.
תקופת הלוואת הגישור לא תעלה על התקופה המקסימלית המוגדרת בחוק למכירת דירה קיימת לפי רשות המסים (כיום 24 חודשים).
במידה והדירה החדשה הנרכשת היא דירה מקבלן, הבנק רשאי להאריך את הלוואת הגישור ב-12 חודשים נוספים.
במידה ובסוף הלוואת הגישור לא יתבצע פרעון אלא מחזור של החוב הבנק יצטרך לבצע שקלול להלימות הון כמו בהלוואה רגילה – דבר שיעלה את הריביות.
אני אתן דוגמא מספרית כדי לפשט את הנושא:
| המצב עד היום | המצב החדש | |
| שווי הנכס הקיים | 1,500,000 | 1,500,000 |
| משכנתא קיימת | 0 | 0 |
| שווי דירה נרכשת | 2,000,000 | 2,000,000 |
| אחוזי מימון אפשריים על הנכס הקיים | עד 50% מערך הדירה הקיימת | עד 30% מערך הדירה הנרכשת |
| כסף בפועל שיכולנו לקבל עבור הדירה הקיימת | 750,000 | 600,000 (שאלו 30% מערך הדירה הנרכשת) |
| אחוזי המימון שניתן לקבל במשכנתא עבור הדירה הנרכשת | עד 70% | עד 70% |
בנוגע לצורת ההלוואה – זהו השינוי:
| המצב עד היום | המצב החדש | |
| תקופת ההלוואה שניתנת עבור הנכס הקיים | עד 30 שנה | לתקופה קצרה (עד לחיוב שלנו למכור את הדירה הקיימת – כיום 24 חודשים) |
| סוג שיטת ההחזר | גישור/שפיצר/קרן שווה | גישור בלבד |
עדכון שלישי – ביטול ההקלה שניתנה בימי הקורונה – משכנתא על נכס קיים תינתן עד 50% בלבד ולא 70%
לפני הקורונה, אם למישהו הייתה דירה בשווי 1 מיליון ש"ח עם משכנתא של 200,000 ש"ח, הייתה לו אפשרות לקחת על הנכס הקיים עד 50% מימון לטובת החזר הלוואות קיימות.
בימי הקורונה, בנק ישראל הוציא הנחיה מיוחדת בה הוא אפשר לאנשים לקחת עד 70% מערך הנכס הקיים, ובכסף שיקבל הוא יוכל להחזיר הלוואות קיימות אחרות (הרעיון שלהם היה, לעזור לאנשים למחזר הלוואות עם החזר חודשי גבוה למשכנתא ארוכת טווח עם החזר חודשי נמוך ובכל להקל עליהם).
ההוראה החדשה, מחזירה אותנו למצב הקודם ועכשיו נוכל לקחת רק עד 50% מימון מערך הנכס הקיים ולא 70%
אני אתן דוגמא מספרית כדי לפשט את הנושא:
| המצב בתקופת הקורונה (עד עכשיו) | המצב החדש (שהוא בעצם חזרה למה שהיה טרום קורונה) | |
| שווי הנכס הקיים | 1,000,000 | 1,000,000 |
| משכנתא קיימת | 200,000 | 200,000 |
| אחוזי מימון אפשריים | עד 700,000 (בניכוי המשכנתא הקיימת) | עד 500,000 (בניכוי המשכנתא הקיימת) |
| כסף בפועל שיכולנו לקבל (לטובת החזר הלוואות אחרות) | עוד 500,000 | עוד 300,000 בלבד |
לסיכום,
בנק ישראל מפתיע ומפרסם מספר הנחיות מאוד מגבילות בשוק המשכנתאות – בראש ובראשונה ככל הנראה כדי להתמודד עם העליה במספר משקיעי הנדל"ן בשוק.
אני חייב לומר שאני באופן אישי לא אוהב חלק מההנחיות החדשות (אבל מי אני ומה אני), אך היה לי חשוב להציג לכם את השינויים כפי שהם.
אני כאן לטובת שאלות נוספות ומקווה שעשיתי סדר בנושא.