האם בקרוב תוכלו לקבל 90% מימון לרכישת דירה?

בתחילת השבוע הפתיעה חברת הכנסת אורלי לוי-אבקסיס (ממפלגת "ישראל ביתנו") כאשר הצהירה שתקדם הצעת חוק שתאפשר לזוגות צעירים לקבל מן הבנקים 90% מימון מערך הנכס.
אין ספק שמדובר בהודעה מרעישה ומפתיעה, וכמו כל פעם שיוצאות הודעות כאלו (ולאחרונה יוצאות הרבה), אני שמח לחוות את דעתי עליהן.

אז מהי ההצעה? האם זה כדאי או מסוכן מאוד? מה זה יעשה למחירי הדירות? מה הסיכוי בכלל שזה ייצא לפועל? ומה דעתי על החוק הזה? כל זאת ועוד בפוסט הבא

אז למה הכוונה ב-90% מימון?

בעיקרון זה פשוט.
אם דירה עולה מיליון ₪ ולזוג הצעיר יש רק 100,000 ₪ הוא יוכל לקחת את שאר הכסף (900 אלף ₪) במימון בנקאי (משכנתא).

האמת היא שעד לא מזמן (3 שנים בערך) היה ניתן לקבל מהבנקים עד 90% מימון לכל דירה שרציתם לקנות, זה לא היה משנה אם אתם רוכשים דירה ראשונה או משקיעים.
בנק ישראל ראה כי מחירי הדירות מזנקים ואז החליט להגביל את אחוזי המימון ל-75% לרוכשי דירה ראשונה, ל-70% למשדרגים ול-50% למשקיעים.

עד שבנק ישראל הגביל את אחוזי המימון, כל מי שרצה לקבל יותר מ-70% מימון, היה צריך לפנות לחברת סיכוני אשראי (EMI) שהייתה בודקת את עברו הכלכלי ואת יכולתו לעמוד בתשלומי המשכנתא והיא הייתה מאשרת / לא מאשרת לו את המשכנתא.
במידה והיו מאשרים לו, הוא היה צריך לשלם לחברה "פרמיית ביטוח" (עבור סיכון האשראי) והבנק היה מאשר לו לקחת עד 90% מימון (במקרים קיצוניים מאוד אפילו 95%).
אם חלילה הוא לא היה מצליח לעמוד בהחזרי המשכנתא, אז הבנק היה תובע אותו וגם את חברת סיכוני האשראי (EMI) שהרי היא זו שאישרה לו את המשכנתא החריגה ומבטחת אותה.

בעיקרון, החוק שרוצים להעביר כעת הוא די דומה, אבל בשונה מהעבר לא מציעים עוד להשתמש בחברה חיצונית שתיקח את הסיכון על עצמה, אלא ייתנו לבנקים להחליט לבד האם הלקוח יוכל לעמוד בתשלומי המשכנתא.

האם ההצעה מסוכנת?

כן. אין לזה מילה אחרת.
זה מסוכן מאוד, כי נטל התשלומים שהזוג הצעיר ייקח על עצמו יהיה מטורף (אל תשכחו שבעבר הדירות היו הרבה יותר זולות מאשר היום ולכן 90% של פעם זה לא 90% של היום).
מדובר פה על משכנתאות מאוד גבוהות שיילקחו בסביבת ריבית נמוכה מאוד אשר תציג מצג שווא, כי אולי הזוגות יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא היום כשהריבית זולה, אבל מה יקרה להם בעתיד כאשר הריבית תעלה? את התשובה הזו כולם יודעים, הם פשוט כנראה לא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא והדרך למשבר כלכלי תהיה קצרה מאוד.

מה זה יעשה למחירי הדירות?

גם כאן התשובה מאוד פשוטה והיא שמחירי הדירות ימשיכו לעלות.
הרי מחירי הדירות מושפעים מהיצע וביקוש ומה שהחוק הזה יעשה, הוא פשוט יעלה את גרף הביקוש לדירות וככל שיהיה יותר ביקוש (הרי עכשיו יהיה יותר "קל" לרכוש דירה) וכל עוד ההיצע לא יספיק, מחיר הדירות ימשיכו ויאמירו.

הפתרון היחיד שיוכל לטפל במחירי הדירות הוא להגדיל את ההיצע ולא הגדלת הביקוש, כפי שהחוק הזה (וגם חוק המע"מ) אמורים לעשות.

מה הסיכוי שהחוק ייצא לפועל?

כרגע, זה לא נראה רציני.
אני לא מבין גדול בפוליטיקה אבל על פניו נראה כי זהו "ספין פוליטי" של מפלגת ישראל ביתנו שמעוניינת להראות לעם שגם היא נוטלת חלק במאמצים לאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירה.
הבעיה היא שמישהו עשה את זה כבר לפניה (יאיר לפיד) והוא נחוש מאין כמוהו להעביר את החוק שלו, ככה שליוזמה אין הרבה סיכוי להרים ראש ליד היוזמה של לפיד ונראה כי היא פשוט תתמסמס לאיטה (נראה לי שגם בישראל ביתנו יודעים את זה, אבל הם רוצים להזכיר לנו לפני הבחירות שלפחות הם ניסו).

מה אני חושב על היוזמה הזו?

אני חושב שהיוזמה הזו מבורכת! כן, קראתם טוב, אני באמת תומך ביוזמה הזו ואני חושב שהיא יכולה להיות מצוינת לזוגות צעירים שכל חטאם הוא שאין להם מספיק הון עצמי לרכוש דירה בישראל (הרי הם לא שונים מבני זוג אחרים שמקבלים 500 אלף ₪ מתנה מהוריהם, הם שונים רק בכוח הכלכלי שיש להוריהם, אבל הם לא אשמים בך).

יחד עם זאת, בשל הסיכון המטורף שיש בלקיחת משכנתא כזו גדולה, חייבים להגביל ולגדר את היוזמה ולהציב תנאים נוקשים מאוד על מנת שבני הזוג יוכל לקבל את ההטבה הנ"ל.
הנה מספר תנאים שאני חשבתי עליהם, אני בטוח שאפשר לשפר אותם:

1. ההטבה תינתן לרוכשי דירה ראשונה בלבד
2. ההטבה תינתן רק עבור דירות שלא נמצאות במרכז (בואו נגדיר שלא באזור גדרה – חדרה)
3. בחינת האשראי תיבחן בהקפדה יתרה וכל זוג יידרש לעמוד במבחני הכנסה שיוכיח כי הוא יכול לעמוד בהחזרים גם בימים של עליות ריבית.
4. חלק גדול מהמשכנתא יהיה בריבית קבועה לא צמודה (המדינה יכולה לסבסד את הריבית).

אלו היו רק 4 סעיפים ואני בטוח שאפשר למצוא יותר, בעזרת ההגבלות ניתן יהיה למצוא ולאתר את אלו שבאמת עובדים קשה ומנסים להגיע לדירה, אבל לא יכולים כי זה באמת לא הגיוני לחסוך כל כך הרבה כסף כאשר אין עזרה מההורים.

מכיוון שמדבור בנושא כל כך מורכב וכידוע אין כאן "נכון או לא נכון", אשמח לשמוע גם את דעתכם ולייצר כאן דיון על הנושא, אתם מוזמנים להגיב ולשתף.

נ.ב: אני מזמין אותך להצטרף לניוזלטר של האתר כדי לקבל את העדכונים החדשים ביותר (זה בחינם וללא דואר זבל) – ההרשמה מתבצעת מכאן.