בתחילת השבוע הפתיעה חברת הכנסת אורלי לוי-אבקסיס (ממפלגת "ישראל ביתנו") כאשר הצהירה שתקדם הצעת חוק שתאפשר לזוגות צעירים לקבל מן הבנקים 90% מימון מערך הנכס.
אין ספק שמדובר בהודעה מרעישה ומפתיעה, וכמו כל פעם שיוצאות הודעות כאלו (ולאחרונה יוצאות הרבה), אני שמח לחוות את דעתי עליהן.
אז מהי ההצעה? האם זה כדאי או מסוכן מאוד? מה זה יעשה למחירי הדירות? מה הסיכוי בכלל שזה ייצא לפועל? ומה דעתי על החוק הזה? כל זאת ועוד בפוסט הבא
אז למה הכוונה ב-90% מימון?
בעיקרון זה פשוט.
אם דירה עולה מיליון ₪ ולזוג הצעיר יש רק 100,000 ₪ הוא יוכל לקחת את שאר הכסף (900 אלף ₪) במימון בנקאי (משכנתא).
האמת היא שעד לא מזמן (3 שנים בערך) היה ניתן לקבל מהבנקים עד 90% מימון לכל דירה שרציתם לקנות, זה לא היה משנה אם אתם רוכשים דירה ראשונה או משקיעים.
בנק ישראל ראה כי מחירי הדירות מזנקים ואז החליט להגביל את אחוזי המימון ל-75% לרוכשי דירה ראשונה, ל-70% למשדרגים ול-50% למשקיעים.
עד שבנק ישראל הגביל את אחוזי המימון, כל מי שרצה לקבל יותר מ-70% מימון, היה צריך לפנות לחברת סיכוני אשראי (EMI) שהייתה בודקת את עברו הכלכלי ואת יכולתו לעמוד בתשלומי המשכנתא והיא הייתה מאשרת / לא מאשרת לו את המשכנתא.
במידה והיו מאשרים לו, הוא היה צריך לשלם לחברה "פרמיית ביטוח" (עבור סיכון האשראי) והבנק היה מאשר לו לקחת עד 90% מימון (במקרים קיצוניים מאוד אפילו 95%).
אם חלילה הוא לא היה מצליח לעמוד בהחזרי המשכנתא, אז הבנק היה תובע אותו וגם את חברת סיכוני האשראי (EMI) שהרי היא זו שאישרה לו את המשכנתא החריגה ומבטחת אותה.
בעיקרון, החוק שרוצים להעביר כעת הוא די דומה, אבל בשונה מהעבר לא מציעים עוד להשתמש בחברה חיצונית שתיקח את הסיכון על עצמה, אלא ייתנו לבנקים להחליט לבד האם הלקוח יוכל לעמוד בתשלומי המשכנתא.
האם ההצעה מסוכנת?
כן. אין לזה מילה אחרת.
זה מסוכן מאוד, כי נטל התשלומים שהזוג הצעיר ייקח על עצמו יהיה מטורף (אל תשכחו שבעבר הדירות היו הרבה יותר זולות מאשר היום ולכן 90% של פעם זה לא 90% של היום).
מדובר פה על משכנתאות מאוד גבוהות שיילקחו בסביבת ריבית נמוכה מאוד אשר תציג מצג שווא, כי אולי הזוגות יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא היום כשהריבית זולה, אבל מה יקרה להם בעתיד כאשר הריבית תעלה? את התשובה הזו כולם יודעים, הם פשוט כנראה לא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא והדרך למשבר כלכלי תהיה קצרה מאוד.
מה זה יעשה למחירי הדירות?
גם כאן התשובה מאוד פשוטה והיא שמחירי הדירות ימשיכו לעלות.
הרי מחירי הדירות מושפעים מהיצע וביקוש ומה שהחוק הזה יעשה, הוא פשוט יעלה את גרף הביקוש לדירות וככל שיהיה יותר ביקוש (הרי עכשיו יהיה יותר "קל" לרכוש דירה) וכל עוד ההיצע לא יספיק, מחיר הדירות ימשיכו ויאמירו.
הפתרון היחיד שיוכל לטפל במחירי הדירות הוא להגדיל את ההיצע ולא הגדלת הביקוש, כפי שהחוק הזה (וגם חוק המע"מ) אמורים לעשות.
מה הסיכוי שהחוק ייצא לפועל?
כרגע, זה לא נראה רציני.
אני לא מבין גדול בפוליטיקה אבל על פניו נראה כי זהו "ספין פוליטי" של מפלגת ישראל ביתנו שמעוניינת להראות לעם שגם היא נוטלת חלק במאמצים לאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירה.
הבעיה היא שמישהו עשה את זה כבר לפניה (יאיר לפיד) והוא נחוש מאין כמוהו להעביר את החוק שלו, ככה שליוזמה אין הרבה סיכוי להרים ראש ליד היוזמה של לפיד ונראה כי היא פשוט תתמסמס לאיטה (נראה לי שגם בישראל ביתנו יודעים את זה, אבל הם רוצים להזכיר לנו לפני הבחירות שלפחות הם ניסו).
מה אני חושב על היוזמה הזו?
אני חושב שהיוזמה הזו מבורכת! כן, קראתם טוב, אני באמת תומך ביוזמה הזו ואני חושב שהיא יכולה להיות מצוינת לזוגות צעירים שכל חטאם הוא שאין להם מספיק הון עצמי לרכוש דירה בישראל (הרי הם לא שונים מבני זוג אחרים שמקבלים 500 אלף ₪ מתנה מהוריהם, הם שונים רק בכוח הכלכלי שיש להוריהם, אבל הם לא אשמים בך).
יחד עם זאת, בשל הסיכון המטורף שיש בלקיחת משכנתא כזו גדולה, חייבים להגביל ולגדר את היוזמה ולהציב תנאים נוקשים מאוד על מנת שבני הזוג יוכל לקבל את ההטבה הנ"ל.
הנה מספר תנאים שאני חשבתי עליהם, אני בטוח שאפשר לשפר אותם:
- ההטבה תינתן לרוכשי דירה ראשונה בלבד
- ההטבה תינתן רק עבור דירות שלא נמצאות במרכז (בואו נגדיר שלא באזור גדרה – חדרה)
- בחינת האשראי תיבחן בהקפדה יתרה וכל זוג יידרש לעמוד במבחני הכנסה שיוכיח כי הוא יכול לעמוד בהחזרים גם בימים של עליות ריבית.
- חלק גדול מהמשכנתא יהיה בריבית קבועה לא צמודה (המדינה יכולה לסבסד את הריבית).
אלו היו רק 4 סעיפים ואני בטוח שאפשר למצוא יותר, בעזרת ההגבלות ניתן יהיה למצוא ולאתר את אלו שבאמת עובדים קשה ומנסים להגיע לדירה, אבל לא יכולים כי זה באמת לא הגיוני לחסוך כל כך הרבה כסף כאשר אין עזרה מההורים.
מכיוון שמדבור בנושא כל כך מורכב וכידוע אין כאן "נכון או לא נכון", אשמח לשמוע גם את דעתכם ולייצר כאן דיון על הנושא, אתם מוזמנים להגיב ולשתף.
נ.ב: אני מזמין אותך להצטרף לניוזלטר של האתר כדי לקבל את העדכונים החדשים ביותר (זה בחינם וללא דואר זבל) – ההרשמה מתבצעת מכאן.
אכן חוק מסוכן מאוד… בקשר להצעות שלך- הייתי מגביל את ההצעה לעד 1-1.2 מיליון ולא מגביל גיאוגרפית. ברור שבפועל זה אותו הדבר, אלא אם מוכנים לקנות דירה קטנה יותר, אבל בהגדרה הגיאוגרפית יש אלמנט בעייתי שמנציח פערים חברתיים וכלכליים (עשירים וילדיהם במרכז, עניים וילדיהם בפריפריה). תן לי את האפשרות לקנות 3-4 חדרים יד שנייה ברמת גן פתח תקווה או חולון לפחות. למה אתה שולח אותי לעכו?
שלום יונתן,
יש הגיון בדבריך,
מצד שני יש רצון לחזק את הפריפריה ולפעמים זה טוב לתת תמריצים כלכליים.
תודה על השיתוף
ניתוח מעניין. תודה!
אני בעד החוק, או למעשה תיקון החוק
כי הון עצמי התחלתי הוא מחסום שמונע מזוגות לרכוש דירה
אך יש לקחת בחשבון את מחירי הדירות שנמצאים אולי בשיא. אם המחירים ירדו – המימון יעבור את מחיר הדירה וזה סיכון אדיר לבנק וללקוח.
הקריטריון המרכזי צריך להיות יכולת החזר, ולזוגות צעירים יש סיכוי רב יותר ליכולת החזר גבוהה, כי יש להם שנות השתכרות רבות.
אם המדינה משתתפת במימון/ ביטוח – אפשר להגביל את האוכלוסייה לדירה ראשונה, כי מי שזו דירה שנייה שלו או שהוא משפר דיור לא צריך להגיע לאחוזי מימון כה גבוהים, או להגביל את סכום הדירה
אם המדינה לא משתתפת במימון – אין צורך להגביל מעבר לשיקולי ההחזר של הבנק
לאור הסיכון האדיר – מומלץ מאוד לקבל ייעוץ מקצועי קודם לקיחת המשכנתא
שלום ענת,
מסכים איתך ברוב הדברים,
תודה על השיתוף
עוד דבר שיכול לעזור, ולא רק במקרה של 90% משכנתא, זה להכיר בהחזר של הריבית שלה כהוצאה מוכרת לצורכי מס. כמו בהולנד.
תודה על התגובה רועי
אני חושב שאם ישפרו את התחבורה הציבורית, קרי: הוספת קוים לרכבת ותדירות גבהוה יותר, אוטובוסים במחיר מסובסד ונגיש יותר מהפריפריה, אז יהיה נוח יותר להגיע לאזור המרכז.
דוגמת הנתיב המהיר היא מצוינת: חניה חינם והסעות חינם לאזור הבורסה והקריה.
נכון לעכשיו התחבורה גרועה ביותר ואנשים לא רוצים להיסחב שעתיים לכל כיוון רק בשביל להגיע לעבודה.
מעדיפים לקנות דירה זעומה באיזור המרכב בהון תועפות במקום דירה חדשה 5 חדרים באזור יבנה ודרומה, שגם שם אגב כבר לא כלכך זול.
שלום מוטי,
אכן דברייך נכונים,
תודה על השיתוף
תודה רבה על הפוסט המעניין שכתבת.
לדעתי, יונתן צודק בחשיבתו שהגבלת אזור הרכישה תנציח פערים חברתיים,
הרי לא כל מי שנולד בתוך תחומי חדרה גדרה הוא עשיר,וזה שהוא רוצה להמשיך את חייו באותו מקום בו גדל ועובד, לא צריך להיות תלוי ביכולת הכלכלית של הוריו.
עוד סעיף אחד שהייתי מוסיף הוא גביית מס עבור דמי שכירות.
כן, לא יתכן שאדם שעובד – ישלם מס הכנסה/מע"מ/ ביטוח לאומי וכד' על הכנסותיו,
ואילו אדם, שזכה מן ההפקר באיזו דירה וכעת הוא משכיר אותה לאיזה זוג צעיר (שאין להורים שלהם כסף..) – לא ישלם שום מס על הרווחים. זה אבסורד!!
שלום אלי,
מסכים איתך בשני הנושאים,
אבל אני חושב שיש לחזק את הפריפריה וחלק מזה לדעתי צריך לבוא גם עם תמריצים כלכליים
תודה על השיתוף
בעיני רעיון מבורך – אבל צריך להיבחן בצורה הנכונה.
לדוגמא – שההחזר יהיה 25% מהשכר, וסכום המשכנתא יהיה מתאים וראוי ליכולת לכסותו לאורך השנים.
אני מאוד מבין את הסוגיה, שאם אין לך 25% הון עצמי לא תוכל לקנות בית. זו בעיה שהייתה לי עד שבן משפחה סייע.
ברור לי שבפרפריה זה יעבוד יותר טוב, כי שם ניתן למצוא בית יד שניה (אולי טוב אם היו מגבילים זאת רק לדירות יד שניה, ושק שבעיני נשכח אל מול דירות מקבלן).
דוגמא: בית שעולה 500 אלף שח (לדוגמא באשקלון, יש, מבטיח לכם כאלו) – שלאנשים יהיה 50 אלף והם יקחו משכנתא של 450 אלף, יחלקו אותה ל-25 שנה. אז יהיה להם החזר התחלתי ל-2500 שח (בהנחה כי יקחו 75% קל"צ). ברור שהם ישלמו הרבה ריבית, אבל זו הדרך שלהם להתקדם מבחינת רכישת בית. החזר כזה יכול להתאים למשפחה שמרוויח 10 נטו (לצערי משהו שלא תמיד ניתן למצוא לפי החיציון השכר בארץ).
שלום איתי,
אכן מילים חשובות ונכונות,
תודה על השיתוף
לאיתי:
בית באשקלון לא עולה 500K יותר בכיוון של מיליון, אבל לדבר לא עולה כסף..
שלום
בית באשקלון בהחלט יכול לעלות 500 אלף שח.
כפי שרשמתי דירות יד שניה באשקלון בחלק מהשוכנות עולות בסכום זה או פחות. היום יש נהירה של אנשים רק לדירות יד ראשון, חדשות, מקבלן ואנשים לא מבינים שלעיתים דירות בשכונות יותר זולות יכולות להיות שלב ראשון.
חשוב שאנשים ידעו – גם בערים היקרות ניתן למצוא דירות שאומנם קטנות יותר ונמצאות באיזורים שהם לא הכי יוקרתיים אבל ניתן בהחלט למצוא דירות במחירים יותר שפויים. לדוגמא (סתם שליפה מיד2):
באשקלון – מצאתי מעל ל130 דירות בפחות מ-500 אלף שח.
שוב, יתכן והם לא הדירות הכי יוקרתיות שכל אחד חולם עליהם. אבל להמון המון אנשים, בעיקר זוגות צעירים, זו יכולה להיות התחלה ראויה. הפתרון של 90% יכול לעזור לאותם אנשים.
שלום ,
– היחס החזר משכתא / הכנסות יכול עדיין להיות תקף רק פשוט להיות אוליי פחות גמיש .
– בקשר לדרישות מהבנק , היום דורשים 3 תלושי משכות אחרונים בתור פונקציה של ביטחון/יציבות/הכנסות בטוחות , וזה בשביל החזרים במשך 25 שנה ,
אוליי צריכים לבקש תלושים שנה אחת אחורה , כך הבנק יקבל יותר ביטחון לתת משכתא לזוג .
תודה על הפידבק אילן
לא חייבים לקנות דירה… רק במדינה הזאת זה שיגעון של כולם…להכנס לכאלה חובות גדולים ולשנים ארוכות רק בשביל אבנים לא מצדיק לדעתי..אפשר לשכור…ולהיות חופשי מחובות וכך גמיש יותר כלכלית…
בעיני רעיון מבורך – אבל צריך להיבחן בצורה הנכונה.
לדוגמא – שההחזר יהיה 25% מהשכר, וסכום המשכנתא יהיה מתאים וראוי ליכולת לכסותו לאורך השנים.
אני מאוד מבין את הסוגיה, שאם אין לך 25% הון עצמי לא תוכל לקנות בית. זו בעיה שהייתה לי עד שבן משפחה סייע.
שלום
2 שאלות שלא קשורה לכתבה- אלא למשכנתא באופן כללי:
במצב הנוכחי, כשהריביות נמוכות מאוד, ובהנחה שאני לא מעוניין לפרוע את המשכנתא לאורך ההחזר, האם מומלץ לקחת את כל המשכנתא במסלול קל"צ?
ושאלת המשך- האם במסלול זה- קל"צ, האם יש הבדל בין שיטות ההחזר השונות – שפיצר וקרן שווה ?
תודה!
שלום אביחיל,
1. בעיקרון כדאי לשלב מרכיב גבוה של קל"צ, אבל הייתי משלב גם פריים
2. כמובן, אלו שיטות החזר שונות ללא קשר במסלולים
בהצלחה
משכנתאמן – במבט חטוף, ההערות שלך בהקשר לחוק טובות
אנשים טובים באמצע הדרך,אנשים טובים מאוד זה בדיוק נאמר עליך!!!
אנו זקוקים למשכנתא של 400K
התשלום הראשון לבית הינו בעוד חודש
תשלום שני בעוד חצי שנה
תשלום שלישי בעוד שנה
כיצד עלי לקחת את המשכנא? הבנק ישמח לתת לי את כל הסכום עכשיו
אך אני לא זקוק לכולו עכשיו?
שלום רונן,
אם אתם רוצים לשריין את הריביות של היום,
אז כדאי להקדים את תשלום המשכנתא
בהצלחה
השאלה הכי גדולה היא האם ,ומתי יכול החוק הזה כן לצאת ? אם כל התובנות בנוגע להחזרים וכו׳ עדיין זה משנה מציאות של המונים שחולפות להם שנים בתשלומי שכר דירה מבוזבזים במקום שישלמו משכנתא על בית שלהם מפאת העובדה שאין ביכולתם לגייס כאלו סכומים להון עצמי ברור שצריך לבדוק ולהגביל את מי שכן תאושר לו משכנתא כזו של 90% מימון אבל עדיין
זה מהלך שיניע את הצעירים וידחוף אותם קדימה לעבר דירה עכשיו מאשר עוד 10 שנים עד שיהיה להם 27% מערך הנכס ורק אז להתחיל לשלם משכנתא אני בעד ההצעה ומה שיותר המר .
שלום ברק,
אני אשמח אם ההצעה תגיע לאלו שבאמת זקוקים לה
תודה על השיתוף ובהצלחה
רציתי לדעת, אם אני נשוי ויש לי דירה על שמי מלפני הנישואין, ואשתי קונה דירה רק על שמה, מהו אחוז המימון שהיא מוגבלת אליו?
שלום עידו,
50%
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
תודה רבה על העצות המועילות!
רציתי בבקשה לשאול שאלה.
אני מבין שהבנקים נותנים הטבות בריביות בהתאם לאחוז המימון.
מהן אותן הדרגות של אחוזי המימון והאם ההטבה היא משמעותית? אני מתלבט לקחת משכנתא של מליון שהוא ביחס לסכום הבית 48 אחוזי מימון וחשבתי אולי לקחת 945K כדי להגיע לדרגה של 45 אחוזי מימון ורציתי לדעת אם כדאי.
תודה רבה.
שלום אוהד,
יש הבדל בין 45% ל- 48% (המדרגה מתחילה ב- 45%)
תבדוק בבנק מהן הריביות ל- 45% ומהן הריביות ל- 48% ועל פי זה תקבל החלטות
בהצלחה
בתור בלוג שמקדיש את כל כולו לעניין המשכנתאות צריכה להיות לך גם אחריות בסיסית, ההמלצות שלך בנושא זה שולחות זוגות צעירים לאבדון וגוררות את ילדיהם והדור הבא לאבדון גדול יותר.
90% משכנתא זה אומר שלאורך התקופה תחזיר פי כמה ממה שלווית, בנוסף כל אי יציבות קטנה של המשק או של החיים האישיים של אותו זוג עלולים לגרום לזוג המסכן לפיגור בתשלומים.
זה יגדיל את הביקוש לדירות יקרות יותר, כך שהמחירים בכל מקרה יעלו משמעותית, וכך זוגות שהיום צריכים רק 70% מימון עוד כמה שנים יצטרכו על אותה דירה 90% מימון.
שלום רועי,
אני רק הסברתי את הצעת הממשלה, אני לא מאמין שצריך להסתיר מהציבור אלא יש להראות לו את האופציות ולא פחות חשוב להראות לו את הסיכונים.
מאמין שאם תעמיק יותר בבלוג תשימ לב שאני כן נוהג להזהיר מהסכנות הצפויות
בהצלחה
רק הסברת? אתה בטוח במה שאתה אומר?
ציטוט שלך כמה שורות למעלה –
מה אני חושב על היוזמה הזו?
אני חושב שהיוזמה הזו מבורכת! כן, קראתם טוב, אני באמת תומך ביוזמה הזו ואני חושב שהיא יכולה להיות מצוינת לזוגות צעירים.
וזה לא משנה איך סייגת את זה אחרי זה, ואם צריך לבדוק את מצב הלווה או לא. גם מי שמשתכר היום יפה, לא יודע איך הוא ישתכר עוד 5 שנים ומה יהיה מצב השוק, כל טלטלה שתהיה אישית או גלובאלית הוא יהיה הראשון שיעמוד בשער ויחטוף, יכנס לסחרור עד אובדן כל מה שאי פעם היה לו.
נראה אותך נותן לבן שלך לקנות דירה ב90% מימון ולהתחייב למעל 5000 שקל משכנתא במשך 30 שנה, זה בכלל לא משנה מה יכולת ההחזר שלו עכשיו. התעמקת פעם בבועת הסאב פריים בארה"ב?
קראתי המון פרסומים שלך, ורובם עניינים ומועילים, פה איבדת אותי לגמרי.
אני מקווה שכל מי שקרה את הפוסט הזה יקרא גם את התגובה שלי ויחשוב פעמיים לפני שהוא שוקל אפילו לתמוך בדעה שלך.
דעתי שונה משלך,
אני חושב שצריך לעודד זוגות צעירים לרכוש דירות גם באחוז מימון גבוה
ובתנאי (ופה כנראה איבדת אותי) שהם מסוגלים לעמוד בזה גם במבחני הכנסה ובתנאי שחלק גדול (ואולי הכל יהיה בקל"צ) ובעוד תנאים מגבילים.
אני לא מתכוון להפוך את התגובות פה לרחבת אגרוף,
אני מכבד את דעתך ויש הרבה שחושבים שכמוך ואלי אתם באמת צודקים
אני אישית חושב אחרת
בהצלחה
כל הכבוד מחכה לזה
אני לא מסכימה רבות מאחר וכולם צריכים מקום לגור בו, ושכר דירה אינו שונה כלל משכנתאות ואף גבוהה יותר, כן צריך לשפר תנאי מצוקה הקפאה לחצי שנה על מנת שמשלמים יוכלו להסתדר, ולחזור למוטב, כן צריך להגביל יזמיות מסוכנות של בני הזוג כגון פתיחת עסק בצורה שעלולה להזיק לפרנסה, איזו שהיא ביקורת מדינית לאפשר לזוג הכנסה, נניח שאדם לקח משכנתאה אחרי כמה שנים פוטר ממקום עבודתו, והוא מתקשה במציאת עבודה שם צריכה להיכנס הביקורת ולעזור לו למצוא על מנת שיוכל לעמוד בתשלומי המשכנתא עוד הגבלות לא להביא יותר מי 3 ילדים, אם ההכנסה אינה מספיקה זה אומנם נראה כניסה לפרטיות אך זה בעצם מניעה מקיריסה כלכלית. אנשים אומרים היה טוב ומביאים הרבה ילדים ואז חיים בעוני… עצוב ילדים יוצאים עם חינוך דל ולא נדבר שחיים בתת רמה, אני חושבת שאפשר היה בזמנים קשים של משכנתא לקבל הקלות מס, הכנסה, ארנונה ועוד לתקופה מסויימת תקציב קטן לעומת ניסיון טיפול בעוני שהולך ומחמיר ובעלי דירות מתעשרים שהיה לבריאות אבל לא על חשבון ילדים והורים שעובדים 3 עבודות. כדי לשלם שכר דירה ושוב אין הבדל משכנתא ומכירות חוץ מי הידוע