בעבר הרחוק רוב המשכנתאות בארץ היו שייכות לסקטור שנקרא "זכאות" (תשאלו את ההורים שלכם), המדינה רצתה לעודד את כולם לרכוש בתים ולכן היא הייתה נותנת הלוואה מסובסדת בריבית נמוכה לזוגות צעירים וכך הייתה מקלה על הנושא.
בשנת 2005 שונה המצב (בשל קיצוצים במשק) והמדינה הבינה שקשה לה מאוד לשאת בנטל הכלכלי של הזכאויות ולכן הקשיחה מאוד את התנאים לקבלת הזכאות וכך נוצר מצב שרק חלק מאוד מצומם באוכלוסיה יכלו "ליהנות" מתנאי הזכאות.
מכתבה שקראתי השבוע, נחשפתי לכך שבקרוב המדינה תצא בקמפיין שיקרא ללקוחות שכן לקחו הלוואת זכאות, לבוא למחזר את המשכנתא שלהם.
אמנם זה לא קשור לכולכם באופן ישיר, אך אני כן חושב שכדאי לכתוב על כך כמה מילים ואולי יש לכם משפחה / חברים שיש להם הלוואת זכאות מהמדינה וכך תוכלו לעזור להם והמשיך להפיץ את הבשורה.
אז מהי הלוואת הזכאות? במה היא טובה? ואם היא כל כך טובה, אז למה המדינה רוצה שנמחזר אותה? כל התשובות ועוד בפוסט הבא.
מהי הלוואת הזכאות?
הסברתי קודם לכן שזה סכום מסוים מתוך המשכנתא שהמדינה נותנת ללווים ושהיא קבעה שהם זקוקים לו (מוגדר על ידי מספר פרמטים כמו: שנות נישואין / מספר אחים ואחיות וכו' – תוכלו לקרוא על כך בפוסט על תנאי הזכאות).
בכל אופן, אתן דוג' מספרית להלוואת זכאות, נניח שאתם זקוקים למשכנתא של 800 אלף ש"ח ואתם גם זכאים מהמדינה להלוואת זכאות של 100 אלף ש"ח.
במצב כזה אתם תקחו 700 אלף מהבנק (בריבית שתסגרו בינכם לבין הבנק) ועוד 100 אלף מהמדינה (בריבית שנקבעת מראש והיום עומדת על 3% ל- 28 שנה – ריבית קבועה צמודת מדד), כך היה גם בעבר, רק שהריבית שנתנו הייתה 4% צמודת מדד.
את הכסף עצמו אתם מקבלים מהבנק, אבל מאחורי הקלעים המדינה מקבלת מהבנק את ההחזר החודשי שלכם עבור הלוואת הזכאות ומשלמת לבנק דמי גביה וניהול (לא משהו שצריך לעניין אתכם, כי לכם זה "שקוף" ואתם לא מבחינים בזה).
למה הזכאות היא כל כך טובה?
בעיקרון, הרעיון בהלוואת זכאות הוא שיהיו 2 לה יתרונות משמעותיים:
- ריבית נמוכה מריבית השוק
- ניתן למחזר / להחזיר אותה ללא עמלת פירעון
מה שקרה בפועל בשנים האחרונות שיתרון הריבית נעלם ממנה, כי הריבית של הזכאות שניתנה (4% + מדד ולאחר מכן 3% + מדד) כבר נחשבת גבוהה מאוד ולא כדאית בעליל וכך יצא מצב שהזכאות כבר לא כל כך אטרקטיבית, שלא לומר גרועה וזה מוביל אותי לפסקה הבאה.
למה המדינה קוראת לכם למחזר?
המדינה מבינה שאתם משלמים יותר ממה שאתם צריכים (אני חוזר ומדגיש שמדובר רק על כספי הזכאות) ולכן היא "מגדילה ראש" וקוראת לכם למחזר את הלוואת הזכאות שברשותכם ולקבל ריבית עדיפה יותר.
למדינה יש יתרון וחיסרון בפעולה הזו שהיא עושה:
היתרון
מכיוון שברגע המחזור, אתם מפסיקים להיות חייבים למדינה כסף אלא לבנק, מה שיקרה זה שהבנק יחזיר למדינה את ההלוואה שלקחתם וכל המדינה מקבלת "קופת מזומנים" שהיא לא ציפתה לה (מדובר על כ-4 מיליארד ₪ סך הכל).
החיסרון
המדינה בעצם מתפקדת כמו בנק למשכנתאות ובכך שהיא מוותרת על הלוואת הזכאות, היא בעצם מוותרת על לווים שמשלמים לה היום 4% + מדד (או 3% + מדד) שזו הלוואה מצוינת להם (שימו לב, זה טוב להם ולא לכם).
איך זה הולך להתבצע?
המדינה אמורה לפרסם את הנושא בקמפיין שאני מניח יכלול את גופי המדיה המובילים (טלוויזיה / עיתונות / רדיו / אינטרנט וכו'), הזכאים יתבקשו להגיע לבנק ולמחזר את המשכנתא.
הריביות יהיו קבועות מראש על בסיס טבלה של ריביות ממוצעות למספר שנים, כך שלא יהיה דין ודברים על הריבית או על המסלול.
אז מה חשוב לדעת?
קודם כל,
המהלך הזה מבורך וזה יפה מאוד שהמדינה קוראת מיוזמתה לאנשים להגיע ולמחזר את המשכנתא שהם לקחו ממנה.
יחד עם זאת, יש לזכור כי יש בכך לפחות שלוש חסרונות עבורכם:
- מרגע המחזור אתם חייבים לבנק את כספי הזכאות ולא למדינה (אני מניח שהבנק יהיה פחות נחמד אתכם ביום שבו לא תוכלו להחזיר את המשכנתא שלכם).
- מכיוון שמדובר בכספי זכאות אין לכם עמלת פרעון על ההלוואה, אבל ברגע שתמחזרו ההלוואה כבר לא תהיה זכאות אלא "כספי בנק" ולכן יצטרף לכך סיכון שייתכן ותהיה לכם עמלת פרעון במחזור / בפירעון הבא.
- אני מניח שתוכלו להשיג תנאים עדיפים מאלו שהמדינה / הבנק יציע לכם בעת המחזור
לסיכום,
אני חושב שכל מי שיש לו הלוואה בריביות כאלו (ללא קשר לזכאות וללא זכאות) חייב לגשת ולבדוק את הנושא ואני בטוח שכל אחד יוכל לחסוך לא מעט כסף.
אני לא רואה צורך לחכות למדינה, או לחכות למבצע כזה או אחר, אני בטוח שאתם יכולים לקבל תנאים טובים יותר מאלו שתציע המדינה בשיתוף עם הבנקים ואני קורא לכם לעשות את זה בימים אלו ולא לחכות עוד ועוד.
לסיום,
אני רוצה לאחל לכולנו שנה טובה ומתוקה, שנת בריאות והצלחה!
אוהב אתכם ומקווה לעזור לכם גם בשנה הבאה.
נ.ב: אם טרם עשיתם "לייק" לדף הפייסבוק של משכנתאמן, זה הזמן – אני מעדכן שם אחת ליום על נושא חשוב מעולם הנדל"ן והמשכנתאות (בנוסף לעדכונים המגיעים מהבלוג) – הכניסה לדף הפייסבוק מכאן.
וכמובן שאני מזמין את מי שטרם נרשם להצטרף לניוזלטר של האתר – שם תוכלו לקבל ראשונים כל פוסט שעולה באתר (זה בחינם וללא דואר זבל) – ההרשמה מתבצעת מכאן.
המדינה בעצם מוכנה להפסיד 1% בכדי לממש כסף , אם הבנתי את ההגיון של המהלך הזה. (4 מיליארד ועוד קצת יקזזו להם את ההפסד של המלחמה האחרונה בשל תקציב הבטחון שגדל..)
שלום אביגיל,
בגדול כן
במיוחד לאור "מלחמות" התקציב בשבועות האחרונים
היי
אני צריך לקחת משכנתא של 770 אלף – האם היית ממליץ לחכות לקראת נובמבר? הפקידה בבנק אמרה לאמא שלי שכדאי לנו לחכות כי לקראת סוף השנה אפשר להשיג תנאים טובים יותר.
תודה ושנה טובה
שלום אלמוג,
בסוף שנה אכן המחירים מעט יורדים,
אבל מנגד הריבית כל כך נמוכה כעת שאולי דווקא עכשיו זה זמן מתאים יותר
אין בזה נכון / לא נכון, רק בעוד כמה חודשים נדע מה היה נכון יותר
בהצלחה
פוסט מדהים. הגיע בעיתוי הכי מדוייק עבורי. יש לי הלוואת זכאות מ- 2002. התחבטנו רבות מה לעשות ואיך למחזר והנה הפוסט שלך ענה לי על כל השאלות.
ענק…
שמח לשמוע סי
בהצלחה
שלום משכנתאמן
האם מי שירצה למחזר את הזכאות שלו יהיה חייב לקבל את התנאים של המדינה והבנק(רביות ושנים) או שהוא יוכל לקבל תנאים אחרים ולהתמקח על הרביות?
שלום אורן,
יכול להתמקח,
בהצלחה
שלום משכנתאמן !
אשתי עבדה בעבודה מסודרת עד לפני 8 חודשים שאז היא יצאה לחופשת לידה של 3 חודשים ואח"כ היא האריכה את זה בעוד 3 חודשים,זאת אומרת הפסקה של חצי שנה ללא תלושים,בחודשיים האחרונים היא שבה לעבוד באותו מקום.
השאלה היא האם ההפסקה של החצי שנה אמורה להפריע או שמספיק להגיע עם 3 תלושים אחרונים למרות שלא היה לה רצף בעבודה לפני כן וזה יספיק כדי לאשר את ההכנסה שלנו.
2-האם ההנחה בריביות בסוף שנה הם כל כך משמעותיות ששווה להתעכב או להזדרז כדי שהמשכנתא תילקח אז או שעדיף לעבוד ביישוב הדעת ובקצב שלנו
וההפרשים הם לא כל כך משמעותיים ?
ושוב תודה,ארי
עוד משהו,
האם אני יכול לסגור על משכנתא וריביות עכשיו ולקבל אותו רק עוד כ5 חודשים או שזה צריך להיסגר סמוך ללקיחת המשכנתא ?
כי התשלום עבור הדירה שאני מעוניין לקנות הוא מדירה שמכרתי ואמור לעבור אליי בשלבים במשך חודשים אלו,וממה שהבנתי הבנק נותן את המשכנתא רק אחרי ששמתי את החלק שלי [האם אני טועה ?] והחלק שלי אמור להסתיים רק עוד 4-5 חודשים כנ"ל,אז לכן השאלה האם אפשר להוריד כבר עכשיו את הכאב ראש ולתפוס את הריביות בסוף השנה או שצריך להמתין ?
תודה רבה
ארי שלום,
1. לא צפויה להיות בעיה עם שלושת החודשים הנוספים שלקחתם לחופשת לידה (מזל טוב דרך אגב)
2. ייתכן והבנק יאשר לך לקחת משכנתא עוד לפני שתסיים לשלם את כל ההון העצמי
3. לא קריטי להמתין לסוף שנה
4. לא ניתן לסגור משכנתא עכשיו ולקחת אותה רק בעוד 5 חודשים
בהצלחה
נותרו לי עוד 4 שנים בלבד למועד סיום ההלוואה
האם יש עדיין יתרון למחזור?
תודה
שלום יאיר,
לא בטוח, צריך לחשב מה אתה מקבל היום למול מה נשאר לך ולבדוק אם יש חיסכון והאם הוא שווה את הטרחה
בהצלחה
אפשר לפרט לך נתוני משכנתא …לא מבינה בזה כלום ..סורי מה מדד מה פריים וכוכ
שלום אורה,
ממליץ לשקול לקחת ייעוץ מקצועי במצב כזה
שלום,
מיחזרתי לפני שנה משכנתא של 250K לתקופה של שש שנים. כרגע נותרו לי סך הכל חמש שנים. עקב הרחבה מבורכת של המשפחה אני שוקל לשדרג לבית בסכום של עד 2 מיליון.
הנתונים הם שברשותי דירה בשווי של כ 1.3M, הון עצמי של כ 200K.
האם אפשר להוסיף או לקחת משכנתא שנייה בלי למחזר? הסיבה שאני שואל היא שאני חושב שבזמן מיחזור כאשר אין שיפור ניכר אז מפסידים את כל הריביות שפיצר שכבר שילמתי?
השאלה השניה היא האם ניתן לבקש משכנתא מקסימלית על הדירה ואז ישאר לי כסף ממכירת הדירה הנוכחית לצורך מינוף לדירה שנייה ועליה לקחת 50% משכנתא נוספת?
תודה רבה,
לירן
לירן שלום,
1. מזל טוב על הרחבת המשפחה
2. אם אין הכרח בסילוק ההלוואה הקיימת ואתה מסוגל לעמוד בתשלומים הנוספים אז לא הייתי מסלק אותה.
אבל נראה לי שיהיה לך קשה גם לשלם את המשכנתא הקיימת וגם לקחת משכנתא חדשה (פשוט ההחזרים יהיו מאוד גבוהים)
בהצלחה
שאלה נוספת:)
לקראת סוף המשכנתא שנתיים/שלוש אחרונות כאשר נישארת "הלוואה ללא ריבית" כתוצאה מלוח סילוקין שפיצר
מה מומלץ למשפרי דיור?
כדי לקנות דירה חייבים לפרוע את המשכנתא הישנה ולשלם שוב ריביות או לכסות את השארית מהון עצמי שזה גם לא אידיאלי?
האם יש פתרון למקרים כאלו?
שוב המון תודה למדתי המון מהאתר
שלום, ותודה
משכנתאות רגילות, פריים או א פריים, האם כדאי ואימתי כדאי למחזר אותם
שלום אלון,
לא בטוח שהבנתי את שאלתך
ברצוני למחזר את המשכנתא המחולקת ל 118,876.51 + 263,122.09 סה"כ 381,998.60 ועמלת פירעון מוקדם בסך 45,000 ש'. ההלוואה נלקחה 1/8/2004 בשיטת פירעון שפיצר עם ריבית קבועה . בסיס ההצמדה מדד המחירים לצרכן עם שיעור ריבית הסכום הראשון שצויין 5.001% והסכום השני 5.116% . מועד סילוק האחרון של המשכנתא 15/9/2026 .
לאחר בירור עם בנק הפועלים לא כדאי למחזר את המשכנתא.
האם כדאי למחזר את המשכנתא?
אנוכי בת 55 ועובדת כשמשכורתי נטו 4,500 ש' ובעלי בן 65 ועובד כשמשכורתו 6,000 ש' וההחזר של המשכנתא כל חודש מכביד מאוד על הקיום היום יומי.
ההחזר החודשי: 3,800 ש' כולל הביטוח בסכום של 300 ש'.
שלום אביבה,
ייתכן מאוד שכדאי למחזר את המשכנתא ולא הייתי סומך על התשובה של הבנק בעניין זה.
הייתי ממליץ לכם לפנות לגורם מקצועי שיעזור לכם לקבל החלטות ויבצע עבורכם את העבודה מול הבנק.
חשוב מאוד לבדוק אם תצטרכו לחדש את הביטוח והאם הוא יהיה יקר יותר מ- 300 ש"ח
בהצלחה
חיפשתי פוסט על הנושא ומצאתי אותו כמו שאומר המשורר "הציץ ונפגע"
מאוד נהניתי, יש לך שפה קלה לעם ואני מצדיע לך על כך.
שוב תודה
תודה על הפרגון ישראל, מוזמן לחזור ולבקר