בעוד חוק מע"מ 0% תופס כותרות גדולות בכל יום ויום כבר מספר חודשים, מתפתחת לה בשקט בשקט תוכנית של משרד השיכון (בראשות השר אורי אריאל) שנקראת "מחיר מטרה".
אני מניח שקראתם עליה בעיתונות הכלכלית ושמעתם עליה גם בחדשות, אבל כהרגלי אני רוצה להקדיש לה לפחות פוסט אחד על מנת לעשות סדר וליישר קו.
אז מה זה "מחיר מטרה"? כמה תעלה שם דירה? והאם שווה לחכות? כל זאת ועוד בפוסט הבא.
מהי תוכנית "מחיר מטרה"?
עד היום המדינה הייתה מוכרת את הקרקעות שלה בשיטת המכרז.
היא הייתי מציעה מגרש מסויים וכל קבלן / יזם היה בא ומציע את המחיר שלו וזה שהציע את המחיר הגבוה ביותר היהי זוכה בקרקע (כמו שעושים בכינוס נכסים).
מה שהיה קורה בפועל, הוא שהמדינה הייתה מרוויחה מאוד מהסידור הזה (כי היא הייתה מקבלת סכום גבוה עבור הקרקע), אבל אנחנו (הצרכנים שרוכשים דירות) היינו מפסידים מהסידור הזה, כי ככל שהקרקע עלתה לקבלן יותר יקר כך הוא יגלגל את המחיר אלינו ואנחנו נשלם על הדירה המוגמרת הרבה יותר.
הפעם שינו את כללי המשחק, המדינה תשווק קרקעות אבל הפעם הקבלנים לא יצטרכו לתת מחיר לקרקע אלא לדירה מוגמרת.
כלומר, הקבלן יצטרך לעשות חישוב ולומר למדינה כמה בדיוק תעלה הדירה בסיום הבניה (כולל ההוצאות על הקרקע, הבניה, המימון וכו').
כמו כן, הפעם מי שיזכה יהיה הקבלן שיציע את המחיר הזול ביותר מבין הקבלנים שכן המדינה רוצה להציע לצרכנים מחירי דירות נמוכים.
אז כמה באמת תעלה דירה במכרזים האלו?
המטרה של משרד השיכון הוא להפחית את המחיר ב-20% ממחיר שוק באותן ערים.
מכיוון שהיא מקבלת הבטחה מן הקבלנים מבעוד מועד, נראה כי אין פה הרבה סיכויים לכישלון שכן המחיר נקבע עוד בטרם התחילה הבניה.
האם הדירות יהיו בעלות מפרט טכני נמוך?
מכיוון שהקבלנים צריכים לשקלל את כל הנתונים ולתת מחיר נמוך עבור הדירה (מה שמבטיח עבורם "רווח נמוך" יחסית), יכול להיגרם מצב שבו הם ירצו לחסוך ולבנות דירות באיכות נמוכה מן המקובל.
על כן, המדינה תחייב אותם לעמוד בסטנדרטים מסויימים של בניה, על מנת שהם לא יחסכו בעלויות הבניה על מנת למקסם את הרווח שלהם.
מי יהיה זכאי לרכוש דירה ב"מחיר מטרה"?
כל מי שזכאי על בסיס הקריטריונים מע"מ אפס יהיה זכאי לרכוש דירה גם בתכנית במחיר מטרה (כלומר, רווקים מעל גיל 35 או נשואים פלוס ילד).
וגם (וזה שינוי מחוק מע"מ 0%) מי שהייתה לו דירה בעבר (או שיש לו היום והוא מתכוון לשדרג) יוכל להנות מההטבה הזו ולרכוש דירה במחיר מטרה.
בארבעת החודשים הראשונים לא תהיה הגרלה בין המעוניינים לרכוש וזה יהיה על בסיס "הקודם זוכה" ולאחר מכן ייבחן המצב שנית וייבדקו האם להוסיף או להוסיף הגרלה על הזכות לרכוש דירה.
היכן ייבנו דירות במחירי מטרה?
לעומת מע"מ אפס שבו ניתן לרכוש דירות בכל הארץ (ובתנאי שהן נמוכות מ- 1,600,000 ש"ח) במחיר מטרה יש יישובים ספיציפיים שנוכל לרכוש שם דירה.
להלן רשימת היישובים הראשונים שבהם תופעל התכנית:
- ראש העין
- ירושלים
- הרצליה
- מודיעין
- קריית אתא
- רמלה
- קריית מוצקין
- יוקנעם
- גדרה
- בית שמש
מתי כל זה אמור להתרחש ונוכל כבר לקנות דירה בהנחה?
על פי נתוני משרד השיכון כבר בסוף השנה יתחילו להתפרסם מכרזים ליזמים ולקבלנים ובמהלך 2015 – 2019 אמורות לצאת לשיווק כ- 66,000 דירות בכל הארץ (ביישובים שהזכרתי מעלה).
אז מה ההבדל בין מחיר מטרה למע"מ אפס?
להלן טבלה המפרטת את ההבדלים העיקריים בין התוכניות
|
|
תוכנית "מחיר מטרה" |
תוכנית "מע"מ אפס" |
|
אחוז ההנחה שמקבלים |
20% |
15.6% |
|
מי יכול לרכוש? |
זוגות עם ילד או רווקים מעל גיל 35 (גם אם הייתה להם דירה בעבר או שמוכרים דירה קיימת) |
זוגות עם ילד או רווקים מעל גיל 35 (בתנאי שלאף אחד מהם לא הייתה דירה) |
|
כמה דירות ישווקו? |
66,000 עד סוף 2019 |
כ- 10,000 בשנה |
|
היכן ישווקו הדירות? |
בשלב ראשון רק ביישובים המפורטים מעלה |
בכל הארץ ובתנאי שהן נמוכות ממחיר 1,600,000 ש"ח |
|
האם תהיה הגרלה בין המעוניינים לרכוש? |
בארבעת החודשים הראשונים לא תהיה הגרלה ולאחריהם המצב ייבחן |
לא |
לסיכום,
אני חושב שזה מבורך שישנן תוכניות שאמורות להוזיל את מחירי הדירות.
לצערי לא ניתן להפריד את הפוליטיקה מהתכניות הנ"ל, כך שאין לי מושג האם הן באמת ייצאו לפועל ובאיזו מתכונת. אני רק מאחל זה יבוצע וזה באמת יגרום מחירים לרדת.
נ.ב: כדי להיות הראשונים שמקבלים עדכונים וחדשות מהאתר, אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) – ההרשמה מתבצעת מכאן.
לא הבנתי מה מחיר שהקבלן יצטרך לשלם עבור הקרקע למדינה?
אם נמשל עלות בניה עומדת על חצי מליון כמה הקבלן צריך להוסיף עבור הקרקע
איך הוא ידע בכמה הוא מקבל אותה? ואם כך איך הוא יכול לקבוע את המחיר הסופי ?
שלום יוני,
תודה על ההארה, גם אני חשבתי על כך ולא מצאתי תשובה מדוייקת.
אני מניח שהקבלן יצטרך לתת במכרז מחיר סופי (כולל קרקע וכולל בניה) ואני מניח שמי שיזכה יהיה הקבלן שיציע את המחיר הכולל הנמוך ביותר (או הנמוך ב- 20% ממחיר השמאי)
מבטיח לבדוק שוב את הנושא ולעדכן
מאמר מעולה!
סוף סוף הבנתי מה המטרה 🙂
תודה!
תודה על הפידבק אסתי
מה לגבי שילוב בין השניים? דירה במחיר מטרה ללא מעמ?
שלום רועי,
לא נראה לי שאפשר לשלב בין השניים,
אבל רעיון נחמד
בהצלחה
חושב שהקריטריון בחוק 0% מעמ זוג + ילד שונה בסוף ולא מחייב ילד . אלא זוג מעל 35 שרות צבאי של אחד מבני הזוג דירה ראשונה לא? כמו כן שילוב של הצעות להוזלת דירות קבלן יכול להיות מעניין דווקא+ הגדלת היצע דירות.
שלום לירן,
נכון,
אבל רק בתנאי שאחד מבני הזוג מעל לגיל 35
תודה על ההבהרה
שלום
ברצוני לשאול אם היתה לי בעבר דירה שנימכרה
עקב אי יכולת לעמוד בתשלומי משכנתא.ואילו עכשיו אני רוצה לקנות
דירה האם אני נחשב מחוץ לקריטריון מע"מ 0.ואם כן למה .כמו כן ברצוני לציין כי אני בן 52 האם יש הגבלות מסוימות של גיל.אתמול בחדשות פירסמו שחיפה עכו ונהריה גם כלולים באיזורים של מחיר מטרה האם זה שונה .תודה על ההסברים המפורטים תבורך ושיהיה לך יום טוב
חיים
חיים שלום,
על מע"מ 0 תצטרך לוותר כי אתה לא נכלל בקריטריונים
אבל תוכל לקבל דירה במחיר מטרה
אני לא יכול לספק לך את התשובות "למה", אלא רק להציג את העובדות
בהצלחה
ניתוח ברור ומעניין – כל הכבוד!
תודה על הפידבק ענת
הייתי רוצה לשמוע מה דעתך האישית? האם זה באמת יוריד מחירים או כמו שכתבת "לא ניתן להפריד את הפוליטיקה מהתכניות" והתכנית היא רק ספין פוליטי שלא באמת יוריד מחירים?
וכמובן – תודה על הפוסטים!
שלום אלי,
אני מניח שבטווח הקצר זה יוריד לכמה חודשים אבל בטווח הארוך זה לא יוריד כי אין היצע גבוה יותר והבעיה היא בהיצע ולא בביקוש
בהצלחה
מה לגבי אנשים שרכשו דירה לפני זה ויש עליהם הערת אזהרה בלבד .
האם הם יכולים לקבל את ההטבה ?
שלום קותי,
אני לא בטוח,
בכל אופן מודבר על דירות חדשות בלבד ולא דירות ששווקו בעבר
בהצלחה
לא מובן כמה יעלה הקרקע לקבלן אם הוא נותן מחיר לדירה מגומרת ?
שלום צחי,
תודה על ההארה, גם אני חשבתי על כך ולא מצאתי תשובה מדוייקת.
אני מניח שהקבלן יצטרך לתת במכרז מחיר סופי (כולל קרקע וכולל בניה) ואני מניח שמי שיזכה יהיה הקבלן שיציע את המחיר הכולל הנמוך ביותר (או הנמוך ב- 20% ממחיר השמאי)
מבטיח לבדוק שוב את הנושא ולעדכן
יש כאן משהו לא ברור לגבי מחיר מטרה:
איך הקבלן יקבע מחיר נמוך לדירה מוגמרת אם הוא לא יודע מה יהיה מחיר הקרקע? הרי מחיר הקרקע לא תלוי בו?
נגיד שהוא יתן מחיר נמוך לדירה אבל איך הוא יחשבן את מחיר הקרקע במשוואה?
שלום דן,
תודה על ההארה, גם אני חשבתי על כך ולא מצאתי תשובה מדוייקת.
אני מניח שהקבלן יצטרך לתת במכרז מחיר סופי (כולל קרקע וכולל בניה) ואני מניח שמי שיזכה יהיה הקבלן שיציע את המחיר הכולל הנמוך ביותר (או הנמוך ב- 20% ממחיר השמאי)
מבטיח לבדוק שוב את הנושא ולעדכן
שאלה:
האם לרוכשים הדירות בתכנית מחיר מטרה תהיה הגבלה על מכירת הדירה או השכרתה?
אם כן, לאיזה טווח זמנים תחול ההגבלה הזו?
תודה, כרגיל פוסט נעים וברור.
יש לך כושר הפשטה שהיית אמור ללכת איתו להוראת מתמטיקה…
שלום אור,
יש מגבלה של 5 שנים שבהם אסור למכור את הדירה (אבל מותר להשכירה)
בהצלחה
פוסט מעולה,
כתבה טובה ומשמעותית. תודה רבה על כל המידע החיוני הזה!
יש ברשותי 200,000~ שקלים
במידה ואני רוכש בית ששוויו 500,000 (אני אקח 60% מימון משכנתא)
ואת הבית הזה אני רוכש על מנת להרוויח טיפה יותר מהריבית במשק או מהמניות(בית להשקעה).
(פרטים יבשים: אני רווק לפני חתונה.)
רציתי לשאול, אלו הטבות אני מפסיד ?
חוק מע"מ 0, מיסוי שאני צריך לקחת בחשבון? הטבה במשכנתא ראשונה כזוג נשוי ? וכדו.
האם עדיף לחסוך ולקנות בית לכל החיים(שיעלה הרבה יותר, וכנראה משכנתא עם אחוז מימון גבוה יותר)
שלום וברכה,
אתה מוותר על הזכאות שלך כזוג צעיר (בעתיד כמובן)
כרגע אתה מוותר על מעמ אפס (עדיין לא אושר, אבל כעיקרון)
בעוד כמה שנים ייתכן ויהיו דברים טובים יותר או פחות.
קשה לי לומר האם להמתין או לא, אף אחד לא באמת יכול לדעת
בהצלחה
שלום וברכה,
ראשית – מאוד אוהבת את מה שאתה עושה,
שנית – מתי בפועל הרכישה תוכל להתבצע במסגרת "מחיר מטרה",כלומר מדובר בשלב מאוד התחלתי של המבצע, האם הוא בכלל אושר (כל הזמן רצים פרסומים ברדיו)?
איך ניתן לדעת אלו פרוייקטים של הקבלנים בתוך הערים יהיו במסגרת מחיר מטרה (על פי פרסומים של הקבלנים'יזמים)?
תודה מראש,
שרית
שרית שלום,
כרגע רב הנסתר על הגלוי (במיוחד עם פירוק הממשלה)
אני מאמין שאם יגיע היום ויתחילו לשווק את הפרויקטים אנחנו נדע על כך מהתקשורת
בהצלחה
שלום,
שאלה לגבי דירה שאנו רוצים לקנות 4 בשותפות כדי לחסוך במיסוי,
מה הם ההיבטים של המשכנתא בדירה כזאת:
האם מקבלים 50% מימון או ששייך 75% במקרה שלחלקינו אין דירה ?
האם המשכנתא צריכה להירשם על שם כולם או שאני לבד יכול לקחת את
כל המשכנתא עליי,או האם אפשר שיירשם על כולם והתשלום יהיה רק עליי,
והאם לדוגמא יחייבו את כולנו בביטוח חיים או שאפשר שרק אני ?
ועוד דבר:האם בעלות על 25% מדירה כאמור תמנע ממני את הזכות של מחיר המטרה דלעיל או שכמו במיסוי זה לא נחשב לדירה.
בתודה מראש על התשובה ועל כל האתר המדהים הזה !
שלום אהרן,
הבנק יתייחס אליכם כאל קבוצה אחת ואם לאחד מכם יש דירה על שמו אז השאר לא יהיו זכאים ל- 75% מימון
כולם תחתמו על משכנתא משותפת, ישנם בנקים שיאשרו שכל אחד ישלם מהחשבון שלו את החלק היחסי.
אני לא יודע אם בעלות של 25% תמנע מכם את האפשרות לרכוש דירה במחיר מטרה
בהצלחה