לפני כ- 3 חודשים סיפרתי לכם כאן בבלוג על כך שהמדינה עומדת לצאת ב"מבצע מחזורים" עבור לקוחות שלקחו בעבר הלוואת זכאות. אני מאוד ממליץ לקרוא את הפוסט שכתבתי על מחזור הלוואות זכאות כי הוא הרבה יותר מפורט.
אבל היום אני רוצה לתת לכם את הדגשים האחרונים, ולקרוא לכם להעביר את המסר לכל מי שאתם מכירים שיש לו הלוואה ישנה שכן עכשיו יש לו הזדמנות למחזר אותה (חברים, הורים ומכרים אחרים).
אז מה הסיפור?
בעבר המדינה הייתה נותנת הלוואות זכאות בריבית קבועה של 4% (בעבר נחשבה לריבית טובה), מכיוון שמאז הריבית ירדה פלאים, המדינה מציעה ללקוחות שלקחו בעבר הלוואת זכאות למחזר את ההלוואה ולקבל במקומה ריבית טובה יותר באותו המסלול.
מי זכאי למחזר?
- כל מי שיש שלקח הלוואת זכאות של המדינה ב- 4% ומעלה
- כל מי שערך המשכנתא שלו לא עולה על 75% מערך הדירה (ניתן להזמין שמאות חדשה)
- כל מי שלא היו לו החזרים במשכנתא (הוראות קבע שלא כובדו)
מה הריבית שתקבלו?
בעיקרון אתם תקבלו את הריבית הממוצעת במשק למשך זמן ההלוואה.
בנק ישראל מפרסם מדי חודש את הריביות הממוצעות שניתנו בחודש שעבר בבנקים (בהלוואות צמודות מדד), אם תבחרו למחזר את הלוואות הזכאות שלכם תוכלו לקבל את אותה ריבית ממוצעת (ללא משא ומתן מול הבנק).
לדוגמא:
- לתקופת הלוואה של 11 שנה הריבית תהיה: 2.22%
- לתקופת הלוואה של 16 שנה הריבית תהיה: 2.69%
- לתקופת הלוואה של 21 שנה הריבית תהיה: 2.92%
- יש לזכור כי הריביות יכולות להשתנות בכל 10 לחודש בו מתפרסמת הטבלה החדשה.
איך עושים את זה?
פה המדינה דווקא מפתיעה אותי (גם הבנקים) והפעם לטובה!
ניתן לבצע זאת באמצעות הטלפון / הפקס / הדואר או דרך הסניף.
כל הזכאים שיכולים להשתתף במבצע יקבלו מכתב הסבר בו יפורט מהם הדרכים בהם ניתן לבצע את המחזור והמחזור יתבצע אוטומטית.
האם זה משתלם וכמה זה עולה?
עלות פתיחת התיק היא 120 ₪ ואין לכם עמלות פירעון מוקדם.
בעיקרון זה משתלם כי אתם מקבלים את אותו המסלול בריבית נמוכה יותר ובוודאי זה יחסוך לכם כמה אלפי שקלים.
יחד עם זאת, כדאי לזכור:
- שההלוואה כבר לא תהיה הלוואת מדינה אלא הלוואת משכנתא רגילה ולכן אם יהיו לכם בעיות בתשלומים מי שיטפל בכם זה יהיה הבנק ולא המדינה
- אם תרצו למחזר אותה שוב יש מצב שתצטרכו לשלם עמלות פירעון מוקדם
- אם לא תבחרו למחזר את ההלוואה דרך המדינה אלא באופן פרטי בבנק תוכלו אולי לקבל ריביות טובות יותר ממה שמציעה לכם המדינה
למידע נוסף בנושא תוכלו לגשת לאתר משרד הבינוי והשיכון בקישור הבא
הערה חשובה נוספת בנושא מעט אחר
כל מי שקנה דירה אצל קבלן יודע שעלות עורך הדין של הקבלן נעה בין 1%-2% וזהו סכום לא מבוטל כשמדובר בדירות שעולות בין מיליון לשני מיליון ₪ (העלות הייתה עשרות אלפי שקלים).
החל מה-10/01/15 לא ניתן יהיה לחייב אתכם ביותר מ- 5,000 ₪ + מע"מ וזו בשורה משמעותית שאמורה להפחית את עלות הדירה מהקבלן (אך לצערי אני חושש שהקבלנים יוסיפו את עלות עורך הדין למחיר הדירה אבל זה כבר סיפור אחר).
נ.ב: כדי להיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים, אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר (זה בחינם וללא דואר זבל) – ההרשמה מתבצעת מכאן
יישר כח על הבלוג
מאוד מעניין ותודה לכול האנשים שאתה עוזר.
רציתי לדעת בבקשה
האם בשנת 2002 היה מס רכישה ואם כן האם זה חל על דירה ראשונה או שניה ? תודה רבה
שלום אמיר,
ממליץ לצורך כך להיכנס לאתר רשות המסים ולבדוק
בהצלחה
תודה רבה על הפרגון סתיו
שלום יש לנו 10 הלוואות שונות של משכנתא כל אחת מהן מסתיימת בתאריכים שונים ולקחו בתאריכים שונים, וגם הריביות שונות רצינו לשאול מה כדי לעשות למחזר וכו' נודה לך על תשובתך
שלום אהרון,
כדי לחשב כדאיות מחזור אתה צריך לבדוק מה עמלות הפרעון ומה ההצעה שתוכל לקבל היום ואז לעשות את החישוב
בהצלחה
אחלה, אני הולך למחזר.
תודה על המידע שאתה מעדכן אותנו מידי פעם. זה חשוב ומועיל לבעלי המשכנתא.
תודה על הפרגון גבי, בהצלחה
קראתי את המאמר ואת המידע שפרסם משרד הבינוי:
1. כל הכבוד למשכנתאמן שהביא את זה לידיעת הציבור וגם הסביר את זה בשפה שכל אחד מבין.
2. אני חושב שהמסלול המהיר הנ"ל מתאים לאנשים שמצבם הכלכלי לא טוב ואין להם סיכוי לקבל ריביות טובות יותר מהריביות הממוצעות ולכן להם זה מאפשר לחסוך כסף במאמץ מינימאלי.
צריך לשים לב שמדובר אך ורק בחלק של הזכאות במשכנתא ואם יש הלוואות נוספות במשכנתא (כמו שבדרך כלל יש) אז שם לא יתבצע מיחזור מהיר.
3.
נקודה נוספת הלווים חייבים לקחת ריבית קבועה צמודה דווקא בתקופה היסטורית הכי טובה להתפטר לעולמים מההצמדה למדד המחירים לצרכן.
ולכן אני אחדד את ההבחנה הראשונית שלי:
זה מתאים למי שמצבו הכלכלי לא טוב ולא יכול לקבל ריביות טובות יותר מההממוצע
ושמעוניין להמשיך להיות חשוף למדד ולהרוויח מפערי הריביות.
לשאר האנשים שמצבם הכלכלי ממוצע וטוב מזה, אני ממליץ לעשות מיחזור מלא כמו שצריך כדי למקסם את החיסכון באמת.
מיחזור טוב הוא מיחזור שמנצל את התנאים האופטימאליים כיום עם תמהיל אופטימאלי מבחינת שילובי מסלולים וככה משיגים מקסימום חיסכון.
תחשבו על זה.
שלום וברכה,
תודה על הפרגון והשיתוף
היי, האם הריבית צמודה למדד ( של הלוואת המדינה)?
בנוסף, רציתי לשאול לגבי התמהיל שקיבלתי לאחרונה:
הלוואה של 1100000,
320000 ל 27 שנה p-0.9
410000 ל 15 שנה בקל״צ ל 15 שנה בריבית 3.2%
310000 ל 25 שנה בריבית קבועה לא צמודה ל 5 שנים בריבית
א+1.35 שזה 2.48%
46000 במשתנה כל שנה לא צמודה בריבית מ+1.9 שזה 2.16%
אני יודעת שהשורה האחרונה לא משתלמת אבל זה היה התנאי של
הבנק על מנת לתת לי ריביות ״טובות״ לטענתם במסלולים האחרים.
אנא חווה דעתך אני אמורה לחתום בשבוע הבא..
תודה וישר כוח, איילת
איילת שלום,
1. ההלוואה של המדינה צמודת מדד
2. הריביות בסדר, אבל שמת לב ש2/3 מהמשכנתא בריבית משתנה ? זה נראה לי קצת מסוכן
בהצלחה
היי משכנתאמן, תודה על התגובה
מה מסוכן בדיוק? ואיך אוכל לשפר את המצב ולהשאר
באותו החזר חודשי פחות או יותר (שעומד על 5500)?
אגב, הארכתי את הפריים ל 30 שנה ואת הקל״צ ל 16 שנה באותן רביות.
בדקתי במחשבון שאם אוסיף לקל״צ עוד 100000 ש״ח למשל במקום המשתנה
כל 5 ההחזר עולה מאוד וסכום ההחזר בסוף התקופה גם עולה..
תוכל להסביר ממה להיזהר במשתנות ואיך אתה מציע לשנות את התמהיל?
תודה רבה, איילת
איילת שלום,
מדובר במשכנתא מאוד גדולה ואולי עדיף לקחת מישהו מקצועי לבניית התמהיל
בכל אופן, תנסי להעביר מהמשתנה כסף לקבועה (לא חייב בועה לא צמודה) אפשר גם לקבועה צמודה על מנת להבטיח ריבית לשנים הבאות
בהצלחה
תודה רבה! בכל זאת אני חוששת מדי מהצמודה למדד
זה גדול ממני.. קיבלתי עכשיו תמהיל טוב יותר
קל״צ 434000 ל 14 שנה 3.05
משתנה כל 5 לא צמודה 300000 2.7
פריים -0.9 366000
החזר חודשי 5715
האם לדעתך ירד העוגן של המשתנה כל 5 ב 10 לחודש?
כדאי לחכות ל 10.2? כי בינתיים הוא עלה מדצמבר לעכשיו ב 0.22
שזה המווון.
תודה רבה
שלום איילת,
זה נראה טוב יותר, אין לי מושג מה יקרה לעוגן
בהצלחה
האם ידוע לך משהו על השינוי הצפוי בקנסות החל מחודש פבואר?
שלום אפרים,
אני שומע על כך הרבה ומבטיח לכתוב ברגע שאמצא את המקור המהימן שאומר שאכן זה יתרחש
תודה על המידע
בהצלחה
הקבלנים כבר עידכנו את המחירונים, ועכשיו תשלמו מס רכישה גם על עלות העורך דין !! כמו תמיד המדינה עשתה עלינו סיבוב להגדיל את נטל המס
שלום
אני מתכוון ללכת על נכס ע"ס 1.800.000
הון עצמי 200000
הורים 300000
דירה שבבעלותי 900000-1000000
אני מעוניין לקחת הלוואת גישור על בסיס המכירה של הבית 1000000 ש"ח
ומשכנתא על 300000 ש"ח
הכנסתנו החודשית 15000 ש"ח +3000 ש"ח שכירות על הדירה שבבעלותי
אשמח לקבל ממך תמהיל נכון למשכנתא 300-400K
וכן כמה הריבית הנהוגה כיום על הלוואת הבלון(גישור) למשך 2-3 שנים
שלום בני,
1. אם אתה רוצה ביטחון יחסי לך על פרייים וקל"צ (אם אתה רוצה להחזיר חלק מהכספים תוסיף גם משתנה כל חמש)
2. זה מתחיל סביב ה- 1.5% ומעלה
בהצלחה
שלום,
קודם כל- תודה רבה על המידע המקיף שבאתר, זה עוזר מאוד!
רציתי לשאול מה קורה מבחינת הבנק אם לוקחים את המשכנתא בחלקים (כי משלמים לקבלן בכמה תשלומים). למשל- שליש מהסכום של המשכנתא בהתחלה, לאחר 4 חודשים שליש נוסף, לאחר חצי שנה עוד כמעט שליש, ובקבלת המפתח סכום קטן יותר ואחרון.
האם אפשר לסגור מראש על כל הסכום ריביות נמוכות, כמו שקיימות היום, למרות שהבנק נותן חלק מהכסף רק בשלב מאוחר יותר? (כאילו היינו לוקחים את כל המשכנתא בבת אחת?)
האם אפשר להתחיל עם החזר חודשי נמוך כי מדובר רק בשליש מהכסף? (כי אנחנו עדיין משלמים שכירות בתקופת לקיחת המשכנתא ועד שהדירה תהיה מוכנה)
תודה רבה,
לירון
לירון שלום,
1. את המסלולים בריביות הקבועות יש לקחת בפעמיה הראשונה ולאחר מכן הריביות יהיו לפי העוגנים והמרווחים שחתמתם עליהם
2. אתם משלמים רק על הסכום שלקחתם
בהצלחה
שלום רב,
אני מעוניין למכור את הדירה שלי לזוג אחר.
הזוג האחר מכר את הדירה שלו ועדיין יש לו משכנתא על הדירה. הם מעוניינים לגרור את המשכנתא שלהם על הדירה שלי.
העורך דין שמייצג אותי מסרב להסכים לגרירת המשכנתא הזו.
כמה שהוא ניסה להסביר לי לא הצלחתי להבין את ההתנגדות שלו ולמה הוא מתעקש שהם ייסגרו את המשכנתא הנוכחית שלהם ויקחו אחת חדשה במקום.
מה שכן הצלחתי להבין ממנו זה שאם הם מחליטים לסגת מהעסקה אז אני מחוייב למשכנתא שלהם כפול שתיים.
אנא הסבר, תודה.
שלום יהודה,
אני לא רואה סיבה לא להסכים לכך, אבל אני מניח שיש סיבה אם הוא מתנגד לכך נחרצות
אני לא מעורה כל כך בנושאים משפטיים, על כן אני מעדיף לא לענות על מנת לא להטעות
בהצלחה
הצלחתי להבין למה העו"ד שלי לא מעוניין להסכים לגרירה והנושא אינו ספציפי אליי אלא כללי לכל אחד ואחד: ברגע שהקונה מעוניין לגרור משכנתא קיימת שלו ולרשום אותה על הבית שלי קורים שני דברים:
1. אין לו יותר משכנתא על הדירה שלו.
2. יש משכנתא רשומה על הדירה שלי.
כלומר, הוא נפטר מצרת המשכנתא והכניס אותי לצרה שלו והפך גם אותי לאחראי עלייה.
במידה ולאחר מכן הקונה מחליט לצאת מהעסקה (ולא משנה מה היא הסיבה) אני כבעל הדירה אחראי למשכנתא שלו, וחייב להחזיר ולסגור את המשכנתא ההיא, כלומר אני נאלץ לא רק להתמודד עם ביטול עסקה אלא גם עם משכנתא לא שלי אל מול הבנקים המלווים.
חייבים להגיד שבמידה והגרירה נעשית כתשלום ראשון הרי אכלתי אותה כפול ומכופל וזאת מכיוון שאין סכום שאותו אוכל לקחת מהקונה כפיצוי.
במידה והגרירה נעשית אחריי שהקונה שילם לי כבר כסף קודם והכסף זמין הרי תמיד אוכל לקחת את אותו הכסף כפיצוי (כמוסכם בחוזה) אבל עדיין תישאר כל הטרחה אל מול הבנק המלווה.
בקיצר, מזל שיש לי עורך דין שפיץ שמבין את הסיכון בהסכמה לגרירה. שימו לב כולם.
זה לא כל כך מדויק מה שאתה כותב. עניין גרירת המשכנתא הוא די נפוץ ובתאור מסוכן כל כך כמו שאתה מתאר זה לא היה הופך לכל כך נפוץ.
בוא נבהיר נקודה אחת כואבת שרובנו מתעלמים ממנה: הדירה או הבית לא באמת שלנו עד לפרעון מלא של המשכתנא ולכן במידה ותנסה לרשום משכנתא נוספת על הבית הבנק לא יאפשר לך. זה לא תהליך אוטומטי שבו ניתן להעביר את המשכנתא מבית לבית ולכן אתה חייב לקבל את הסכמת הבנק שלך לפני הוספת משכנתא.
סמוך על הבנק שלך שהוא לא יאשר זאת כל עוד לא יבטיח לעצמו שהוא ישאר הנהנה העיקרי מהתהליך.
לגבי גרירת המשכנתא של העוברים, ישנם מנגנונים רגולטוריים שמבטיחים שלא ניתן יהיה להסיר עיקול או שעבוד של נכס עד לפרעון מלא. הם לא יוכלו לרשום הערת אזהרה על בית שכבר יש עליו הערה על שמך.
שם המשחק בעניין קניה ומכירה של בתים משועבדים הוא תזמון. מתי אתה מסיר את ההערה כדי שהם יוכלו לרשום את שלהם.
בהצלחה!
שלום,
ראשית אני מברך את פועלך בהנגשת מידע כה חיוני לציבור הרחב, יישר כוח !
מעוניין בחוות דעת\דעתכם בהצעה למחזור משכנתא שקיבלתי מפועלים :
פריים : 0.853 (p-0.9) על 220,000
צמוד למדד קבועה : 1.207 על 255,000
קבועה לא צמודה: 1.917 על 255,000
כל המסלולים לתקופה של 96 חודשים.
תודה,
שלום אורי,
נראה סביר,
בהצלחה
שלום,
איפה ניתן לקבל מידע על מחזור משכנתא באתר
והאם קיים חוק שעל פיו טרם קבלת טופס 4 מחזור המשכנתא יכול להתבצע רק בבנק שממנו לקחתי את ההלוואה.
תודה רבה
שלום חנית,
יש לא מעט מידע על מחזור משכנתא באתר, תנסו לחפש בשורת החיפוש למעלה ומפה להתקדם
כל עוד אין טופס 4 ניתן למחזר רק בבנק בו לקחתם את המשכנתא
בהצלחה
משכנתאמן שלום
תחילה אני חייבת לציין שהאתר שלך מאוד עוזר.
אני לוקחת משכנתא של 450000 ש"ח וקיבלתי הצעה ורציתי לבדוק אם היא טובה.
אני מעוניינת להחזיר כל חודש 3500 בחמש שנים הראשונות ואח"כ שהתשלום החודשי ירד:
150000 במסלול פריים עם ריבית של 0.9 ל20 שנה
100000 במסלול של ריבית משתנה כל חמש שנים צמודה למדד בריבית של 1.63 ל20 שנה
79600 במסלול של ריבית קבועה צמודה עם ריבית של 0.1 לחמש שנים
120400 במסלול של קבועה צמודה בריבית של 1.98 ל12 שנה
האם המשכנתא הזו טובה?
תודה.
שלום אילנית,
נראה בסדר,
אני מאמין שאפשר לקבל ריבית טובה יותר במסלול של הקבועה צמודה
בהצלחה
אהלן גבר תודה על כל החומר החשוב שאתה משתף פה.
שאלה קטנה:
במיחזור זכאות ניתן לקצר תקופה או רק להוריד רביות?
תודה מראש!
שלום שלומי,
במחזור הלוואות זכאות לכספי בנק ניתן גם לקצר תקופה
בהצלחה
שלום וברכה!
תודה רבה על החומר החשוב שאתה משתף.
שאלה קטנה:
האם במיחזור זכאות ניתן לקצר תקופה או רק להוריד רביות?
תודה מראש!
שלום שלומי,
ברגע שאתה ממחזר את כספי הזכאות לכספי בנק תוכל לקצר גם תקופה
בהצלחה
היי,
פעם ראשונה פה 🙂
אני רוצה למחזר את המשכנתא שלי והתחלתי לתאם פגישות בבנקים.
– ממה שכתבת בפוסט אני מבינה שאני יכולה לעשות את זה דרך הטלפון???
– הלוואה מהמדינה???
סליחה על הבורות אבל זה מידע חשוב עבורי.
תודה מראש
מיה
שלום מיה,
הפוסט מדבר על מחזור של הלוואת זכאות שקיבלת מהמדינה ולא על מחזור רגיל
היי,
ראשית, אני נהנה מאוד מהבלוג שלך, ולומד ממנו הרבה, הלכה למעשה!
לעצם העניין:
רק עכשיו התוודעתי לאפשרות מחזור הלוואת זכאות.
היות ויש לי הלוואה כזו לעוד 16 שנים, ברצוני לשאול האם עדיין ניתן למחזר את ההלוואה בתנאים שפורטו בפוסט למעלה, או שמא השתנה משהו בחודשים הרבים שחלפו מאז פרסומו?
בברכה,
רפאל
שלום רפאל,
ככל הידוע לי, התוקף הסתיים ב-31/12/2015, אך כדאי לנסות למצוא מידע ממקור נוסף
כמו כן, כדאי לשקול ללא קשר למחזר להלוואה רגילה (שאינה הלוואת זכאות)
בהצלחה
שלום רב
ראשית תודה על כך שאתה ממשיך לכתוב ולעדכן. נעזרנו בך בעבר ושמחים על כך שזה ממשיך להתאפשר.
נודה לך אם תוכל להתייחס להתלבטות הבאה:
נכון לעכשיו יש לנו 2 הלוואות צמודות משתנות – אחת כל חמש שנים והשניה כל שנתיים וחצי – עומדות על 2.6 ו2.7. קיבלנו הצעה להעבירן למסלול של ריבית קבועה בגובה 3.75 (שנתית מתואמת).
מה דעתך? האם זה משתלם בהנחה שאנחנו לא מצפים לפרוע אותן בשנים הקרובות?
בתודה מראש
לב
לגבי מחזור משכנתא,
האם ניתן בעצם לקחת משכנתא בהתחלה של שליש פריים שליש קל"צ ושליש מל"צ
שנכון להיום הקל"צ והמל"צ גבוהים משמעותית מהפריים, ואז מיד לקחת מחזור משכנתא באותו מסלול ולפרוע את הקל"צ והמל"צ ובכך בעצם לקבל את אותן ריביות אבל בתמהיל בו הפריים כבר בעצם יותר גבוה משליש? תודה.
שלום דביר,
לא ניתן יהיה למחזר את המשכנתא ולקבל שוב שליש פריים
בהצלחה
שלום
אני מנסה להבין איך הבנקים מגיעים לריבית של משרד השיכון ולא מצליח
איך חישבת את הריביות בכתבה?
"
לתקופת הלוואה של 11 שנה הריבית תהיה: 2.22%
לתקופת הלוואה של 16 שנה הריבית תהיה: 2.69%
לתקופת הלוואה של 21 שנה הריבית תהיה: 2.92%
יש לזכור כי הריביות יכולות להשתנות בכל 10 לחודש בו מתפרסמת הטבלה החדשה.
"
ובור 10-15 שנים הריבית צמודה למדד היא3.14 פחות 0.5 זה יוצא 2.64
ולא 2.22%
איך מחשבים את זה בדיוק? אתה יכול להסביר בבקשה
תודה
סטס
שלום סטס,
בטבלה שבנק ישראל מפרסם מופיעות ריביות ״אפקטיביות״ שיש להמיר לריביות ״נומינליות״ בכדי לחשב זאת
מצורף קישור למחשבון להמרה
בהצלחה