שנת 2014 הייתה שנה עמוסה מאוד (ומפתיעה מאוד) בתחום הכלכלה, היו הרבה פרמטרים שהשתנו ודי הפתיעו את כולנו.
בפוסט הבא אני רוצה לסקור את השנה הזו מבחינה כלכלית ולא פחות חשוב לתת תחזית לשנה הבאה, הפרמטרים שתראו כאן ישפיעו עליכם משמעותית אם אתם מתכוונים לקחת משכנתא בשנה הקרובה וחשובים לא פחות גם אם לקחתם כבר משכנתא בשנים שעברו.
אז מה קרה השנה? ולאן מועדות פנינו בשנה הבאה? כל זאת בפוסט הבא
גזרת הריבית
התחלנו את שנת 2014 עם ריבית פריים בגובה של 2.5%, אין ספק וגם אני אמרתי את זה אין ספור פעמים שזו ריבית נמוכה מאוד וכולם בתחילת השנה המליצו על ריבית קבועה (כי לאן הריבית הזו עוד יכולה לרדת?) והנה עובדה שהריבית ירדה משמעותית אל 1.75% (ירידה של 0.75%).
מדובר על ירידה דרמטית שלא הייתה צפויה בשוק והשאירה הרבה פיות פעורים, הסיבות לכך שהיא ירדה הן רבות, אני אמנה את החשובות שבהן:
- צמיחה נמוכה מאוד של כלכלת ישראל (בקיצור, מיתון)
- מדד מחירים לצרכן נמוך מאוד (שוב, מיתון…)
- שער דולר נמוך (שהספיק לעלות לקראת סוף השנה)
- ריביות נמוכות בחו"ל שמשפיעות באופן עקיף גם על ישראל
הריבית הנוכחית היא בהחלט נמוכה ואני אעז לומר שהיא אולי הנמוכה ביותר שתהיה כאן בשנים הבאות (אולי, אבל רק אולי תיתכן עוד ירידה של 0.25%), אבל כרגע זה לא נראה באופק.
מה יקרה לריבית ב- 2015?
באופן טבעי זה תלוי בארבעת הפרמטרים שהזכרתי מקודם (צמיחה / מדד / שער דולר והריביות בעולם), כרגע לא נראה שהצמיחה והמדד אמורים להיות גבוהים במיוחד, כך שמפה לא תבוא הישועה.
שער הדולר דווקא עלה ובמידה והמצב הבטחוני ימשיך להיות פה לא יציב (כפי שהיה השנה במבצע "צוק איתן") ובמידה והממשלה תמשיך להתערב בכלכלה (כפי שקורה היום בגזרת הגז) ייתכן ונראה בריחת משקיעים מחו"ל בארץ, דבר אשר ייקר יותר את שער הדולר.
כך שבכיוון הדולר אנו רואים דווקא תמיכה לעליית הריבית.
נשאר לנו פרמטר אחד והוא "הריבית בעולם", כרגע הריביות בארצות הברית ובאירופה נמוכות מאוד וה"דיבורים" הם שהן לא יעלו עד הרבעון האחרון של 2015.
אם נסכם את ארבעת הפרמטרים, אז שני פרמטרים (צמיחה + מדד) מצביעים על כך שהריבית לא תעלה, פרמטר אחד (דולר) תומך בעליית הריבית ופרמטר אחרון (ריביות בעולם) מצביע על עליה אבל לקראת סוף השנה.
לסיכום –
אני מאמין שהריבית תעלה בשנת 2015, אבל עם שני סייגים:
1. זה יקרה במחצית השנייה של 2015
2. זו לא תהיה עליה משמעותית אלא בסביבות ה-0.25% (מקסימום 0.5%)
גזרת מדד המחירים לצרכן
השנה מדד המחירים ירד ומי שלא מבין גדול בכלכלה אולי קורא את זה ולא מתרשם. אבל מי שמבין קצת (ובמיוחד בכלכלת ישראל) קורא את המשפט הזה (המדד ירד) ולא יכול להישאר אדיש.
יעד המדד אמור לעלות בכל שנה בין 1%-3% וב-12 החודשים האחרונים הוא ירד ב-0.1% וזה מאוד דרמטי.
הסיבות העיקריות שהביאו למדד שלילי היו:
- מיתון עמוק שהמשק הישראלי נמצא בו (אין ביקושים ולכן המחירים יורדים)
- מבצע "צוק איתן" שדי עצר את הכלכלה בחודשים בהם התרחש
מדינת ישראל לא יכולה להשלים עם מצב של מדד שלילי לאורך זמן כי זה מראה על משק לא בריא ותקוע, לארוך השנים האחרונות לא היה מצב דומה והמדד הממוצע בשנים האחרונות היה גבוה מ- 1.5% ואף הגיע לרמות של 3% ויותר.
מה יקרה למדד בשנת 2015?
המשק אמור לצאת לאט מהמיתון ובעזרת השם אם תהיה שנה ללא מבצעים צבאיים המדד אמור לחזור להיות חיובי, יחד עם זאת בגלל שהמצב עדיין רגיש מאוד ובשל הבחירות הקרובות (שרק מוסיפות לאי הוודאות בארץ, דבר המקשה על המגזר העסקי) אני מניח שאולי המדד יהיה חיובי אבל עדיין הוא יהיה נמוך מאוד.
לסיכום:
אני צופה מדד חיובי של בין 0.25%-0.75%
גזרת מדד תשומות הבניה
גם פה השנה הייתה הפתעה והמדד היה נמוך יחסית לשנים הקודמות ועלה בסך הכל ב- 0.7%, לעומת שנים קודמות בהן עלה למעלה מ-2%.
ישנם הרבה מאוד פרמטרים שקובעים את מדד תשומות הבניה (החל מחומרי הגלם, דרך הדלק ועד לשכר העובדים), מכיוון שבחלק מהמרכיבים הייתה ירידה (ובחלקם רק עליה מתונה) זכינו לראות מדד נמוך יחסית.
מה יקרה למדד תשומות הבניה בשנת 2015?
מכיוון שכאן מדובר על הרבה מאוד משתנים שרובם לא נקבעים בארץ אלא אנו מקבלים אותם באופן ישיר מחו"ל (הרי רוב חומרי הגלם ובוודאי מחיר הדלק מגיעים מחו"ל), אז מאוד קשה להעריך את הנתון הבא.
אני כן יכול להעז ולומר שהמדד ימשיך להיות נמוך וייסגר סביב ה- 1%-1.5% בשנה הבאה.
לסיכום כללי,
ראינו כי רוב הפרמטרים הכלכלים היו נמוכים השנה, זה אמנם רע מאוד למדינת ישראל אבל טוב מאוד ללוקחי המשכנתאות בארץ.
אני מניח שגם ב- 2015 רוב הפרמטרים יהיו נמוכים ואני חושב שצפויה לנו לפחות עוד שנה אחת של "שקט יחסי" בגזרת הריבית והמדד.
חשוב להדגיש שכל מה שרשמתי כאן זוהי הערכה פרטית שלי והיא לא מגובה מעשיית מחקר כלשהו והיא גם לא מבוססת מדעית אלא היא הערכה אישית שלי שיכולה להגלות כלא נכונה בעליל ולכן יש לקחת את דברי בהקשרם.
נ.ב: כדי להיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים, אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) – ההרשמה מתבצעת מכאן
בוקר טוב,
*מסיכום דבריך אני מסיק שמחירי הדירות ימשיכו לעלות כי הריביות נמוכות ויש ביקוש גם למשכנתאות ולא נדבר על דיור (בסיסי) ?
*האם יש קשר לדולר \ יבוא יצוא לדירות בארץ?
*האם עליה של יהודים מהעולם לישראל מעלה את מחירי השכירות ומקשיחה את מחירי הדירות ?
תודה, סופ"ש נפלא
שלום אלי,
אני לא רואה קשר ישיר בין הדולר לבין מחירי הדירות.
בהחלט יש קשר ישיר בין העליה לארץ, ככל שהעליה תגבר כך יגבר הביקוש לנכסים והמחירים יעלו
בהצלחה
אני דווקא חושב שיש קשר די ישיר בין הדולר למחירים בכלל ולדיור בפרט.
הדולר משפיע ישירות על מחירי הדלק, חלק ניכר מחומרי הגלם, וכן השכר של עובדי הבנייה שברובם הם עובדים זרים.
מצד שני הצניחה של מחירי הנפט גם אמורה להשתקף במחירי הדלק, ואולי בחומרי גלם אחרים, אבל זה כבר נושא אחר 🙂
אני חושב שמה שעלה בשנים האחרונות זה בעיקר ערך הקרקע ולא עלות הבניה (שבדרך כלל משתכללת והופכת לנמוכה יותר)
בהצלחה
אין עליך
תודה
תודה על התגובה מיכאל
הי משכנתאמן,
קודם כל כמו רבים מהמגיבים פה אני רוצה לאמר המון תודה על עבודת הקודש שלך, בלעדייך היינו אבודים הרבה יותר.
אשמח לעצה לגבי מצבי הספציפי:
אני מתלבט לגבי כדאיות המחזור לאור סביבת הריבית הנוכחית ולאור עליית שווי הנכס (יכולת ההחזר לא השתנתה לחיוב או שלילה).
לקחנו משכנתא לפני שנה וקצת על סך של 940,000 כאשר:
1. 310 על פריים -0.7 ל-30 שנים. (נשאר 300 ל~29 שנים).
2. קל״צ 3.5% ל12 שנים. (נשאר 580 ל130 חודשים).
הרעיון היה, ונשאר, להמשיך להחזיר אותו סכום כשמסתיים הקל״צ ולסיים את הפריים מהר יותר ולסגור הכל אחרי 15 שנים.
ערך הנכס בזמנו היה 1,770,000 כאשר היום מסתמן שערך הנכס יהיה בין 2,200,000 ל2,300,000 (הדירה נקנתה מתחת למחיר השוק, עברה שיפוץ יסודי והמחירים אצלנו באזור עלו).
עלות סילוק הקל״צ בתחילת השבוע הייתה 12.5k כשאני חושב שסך עלויות המחזור צריכות להיות משהו כמו 15k.
אני חושב שמכיוון שהיום אני מתחת למדרגת ה45% מימון והריביות ירדו מצבי השתנה אבל יכול להיות שאני טועה.
אני מעדיף להישאר עם המסלולים הנ״ל אבל פתוח גם להכניס ~20% של משתנה כל 5 שנים.
האם כדאי לי למחזר?
האם רלוונטי לדחוף לריבית של 2.5? מבחינת הפרופיל שלנו בבנק מצבנו מצויין.
תודה!
שלום משה,
סיכמת את הכל, נשאר רק לבדוק ריביות בבנק
בהצלחה
תודה רבה על המידע .
תודה על התגובה ארז
אשמח לקבל התיחסות שלך מפורטת על מצב שוק דירות יד שניה בארץ. לפי מה שאני רואה (גם בחיפוש הדירה שרכשתי) שיש שוק גדול של דירות יד שניה, חלקם במחירים טובים, חלק מושפעים מהדירות החדשות. ובפועל – אין מחסור אמיתי (לפי המספרים). הצורך של אנשים בדירה חדשה מהקבלן הוא הבעיה הגדולה, וכל השינויים שהמדינה עושה הם בעיקר בשביל לעודד בנייה חדשה במקום לעודד לדוגמא, שיפוצים של דירות יד שניה (נגיד לתת הטבה או פטורים ממע"מ). ברור לי ששם המדינה פחות יכולה להשפיע (אין לה ריבית או מס שהיא לוקחת, רק רווחי הון ב4 שנים ראשונות). אבל נראה שזה תחום שהושאר בצד ושם הקסם האמיתי. גם עלית מחירים שם מושפעת מאוד מהדירות החדשות, אבל יש אזורים שהמגמה גם הפוכה במעט…אשמח להתיחסות שלך באחד הפוסטים העתידיים.
מצטרפת לבקשה
שלום איתי,
העלת נקודה סופר מעניינת,
אשמח להתייחס אליה בעתיד
תודה רבה
היי, במקרה אני עובדת בחברת בניה קטנה…לגביי עליית מדד תשומות הבניה.. אנחנו מקבלים למשרדנו בימים האחרונים הודעות מספקים שונים שבה נאמר: עקב עליה חדה ומתמשכת בשער הדולר בחודשים האחרונים, אנו נאלצים להעלות את מוצרי מחירי המחירון ב- 7% !! מה שאומר שהקבלנים יוסיפו את העליות האלו למחירי הדירות ומדד התשומות יעלה….
שאלה:
קניתי דירה מקבלן שנה שעברה. ההצמדה היא לפי מדד המחירים לצרכן. השנה לא שילמתי כלום כי זה רק ירד או אפסי. לגבי שנת 2015:
האם כדאי להמשיך לא לקחת משכנתא כעת ולשלם לקבלן רק עבור ההצמדה למדד המחירים לצרכן שצפוי להיות בשנת 2015 סהכ 0.6 או לקחת משכנתא כעת שחישבתי שהריבית הממוצעת בכל שלושת המסלולים שרוצה תהייה 2.5 כיום ? האם לבחון שוב את נקודת המשקל לקראת סוף שנת 2015 ???
תודה על תשובתך
שלום בועז,
זו תשובה שאני אוכל לענות עליה רק בסוף השנה…
אני הייתי מפזר סיכונים ומשלם חלק מהסכום בלבד
בהצלחה
שאלה:
לגבי מסלול משתנה כל חמש שנים לא צמודה:
רציתי לדעת אם מעוניין להפקיד סכום מסויים למסלול זה למשל לאחר שנתיים , האם אצטרך לשלם לבנק עמלת היוון ? אני יודע שבנקודת היציאה יכול או לפרוע את כולה או חלקה או למחזר אותה למסלול אחר .
תודה על תשובתך
שלום בועז,
אם הריבית תרד, תצטרך לשלם ואם היא תעלה אז לא תצטרך
בהצלחה
היי,
הריביות כיום דיי יפות נקווה ששנה הבאה יהיו יותר יפות
אך מחירי הדירות יד 2 דיי גבוהות, ביחס לתמורה.
הערכות המחירים לא משקפות את המציאות
והקונים נסוגים.
נקווה ששנה הבאה המוכרים ירידו ציפיות.
ומשפחות צעירות יזכו לבית משלהם.
תודה על התגובה יניב
שלום, אשמח לקבל חוות דעת על משכנתא שהוצעה לנו.
520 אלף ,קל"צ ל-15 שנים בריבית 2.98
280 אלף, פריים מינוס 0.87 ל25 שנים
50 אלף, קבוע צמוד ל-5 שנים בריבית 1.75
שלום גיא,
נראה סביר
בהצלחה
שלום, אשמח לקבל חוות דעת על משכנתא שהוצעה לנו.
100K קל"צ 15 שנים ריבית 2.8%
100K קל"צ 15 שנים ריבית 2.65%
200K קל"צ 9 שנים ריבית %2.4
200K קל"צ 8 שנים ריבית 2.2%
להכל יש גרייס חלקי של 9 חודשים.
הון אישי 80%
תודה רבה 🙂
שלום גיא,
נראה בסדר,
אני הייתי משתמש גם בפריים
בהצלחה
שלום
ראשית אני רוצה להודות על המידע באתר שמאוד עוזר לי בתהליך לקיחת המשכנתא בו אני נמצא.
הייתי אתמול בבנק מסויים שקיבלתי ממנו הצעה לפני כחודש והפקיד הראה לי שהם קיבלו טבלה חדשה של אחוזי הריבית שהם יכולים לתת וישנה עליה משמעותית בין מה שהוא הציע לי פעם קודמת למה שהו יכול לתת היום כמעט חצי אחוז יותר בקבועה לא צמודה ל25 שנה ו0.15 אחוז יותר בפריים.
הוא אמר שסיבת העליה הוא בהגבלות שהוטלו על הבנקים בנושא המשכנתאות.
הוא היה ישר איתי ואמר שבבנק שלהם תמיד מעלים ראשונים והידיים שלו כבולות ובהמשך יהיו עליות בכל הבנקים והמליץ לי ללכת מהר לבנק אחר לפני שיעלו גם שם.
כ"כ אשמח לשמוע חוות דעת על התמהיל הבא:
סה"כ 660 אלף
קל"צ ל20 שנה 440 שלף
פרייס ל25 שנה 110 אלף
משתנה צמודה ל25 שנה 110 אלף
בבנק אחר שאני נפגש שם שוב שבוע הבא קבלתי לפני 3 שבועות (בתקווה שלא עלה גם )
קל"צ ל20 שנה 3.85%
פריים ל25 שנה 1% (מינוס 0.75)
משתנה ל25 שנה 2.05 (עוגן אג"ח +1.1%)
האם הם יכולים עוד לרדת באחד המסלולים האלו ולכמה?
תודה רבה
שלום דוד,
ההצעה השניה שקיבלת נחמדה, אבל הייתי מוסיף ריבית קבועה כי נראה לי שיש יותר מדי ריבית משתנה בהצעה (66%)
בהצלחה
שלום
האם יתכן שהריבית בבנק תשתנה מאתמול להיום ב 1%
יש לנו אישור מלפני שבוע למשכנתא בבנק שאנחנו לא מנהלים בו חשבון
לפי ריבית של 3.2 קל״צ ל15שנה
אתמול בעלי היה בבנק שבו אנחנו מנהלים בו את החשבון קיבלנו אישור היום אך הפקידה איתה נפגש אתמול אמרה כי היום הבנק העלה את הריבית ב1% וכי היום מדובר בריבית של 4.2
לאותה משכנתא
האם ידוע לך על עליה כל כך חדה בריביות לשנת 2015
שלום ריקי,
הייתה עליה בחלק מהבנקים בתחילת השנה
בהצלחה
שלום, אשמח לקבל חוות דעת לגבי מחזור.
יש לי משכנתא משנת 2006 – סכום הלוואה מקורי בערך 671 אלפי ש"ח ל-25 שנה.בריבית קבועה צמודה- 292 אלפי ש"ח (ריבית מתואמת 4.907), בריבית משתנה צמודה- 379 אלפ ש"ח כל 12 שנים (ריבית מתואמת 4.917, תחנת יציאה הקרובה בספטמבר 2018). בנוסף בשנת 2009 לקחנו משכנתא נוספת כי שידרגנו את הבית. סכום המשכנתא הנוספת- 553 אלפי ש"ח ל-30 שנה (317 אלפי ש"ח בפריים-0.5, 235 אלפי ש"ח בריבית משתנה כל שנה, ריבית מתואמת 2.273). ההחזר החודשי עד שנת 2009 היה בערך 4000 ש"ח, משנת 2009- 7500 ש"ח.
אני מעוניינת לבצע מחזור. ביקשתי מהבנק פרטי משכנתאות- סה"כ יתרה לסילוק- 1,206,754 ש"ח (קרן 1007 אלפי ש"ח, הצמדה 138 אלפי ש"ח, ריבית- 2262, עמלת פירעון מוקדם -59 אלפי ש"ח בעיקר עבור הלוואה משנת 2006).
נכון להיום הלוואה שנלקחה בשנת 2006, נשאר לשלם 15 שנה והלוואה שנלקחה בשנת 2009- 25 שנים. אני מעוניינת למחזר את כל המשכנתאות ל15 שנה בלבד.
השתמשתי במחשבון משכנתא. האם זה בסדר לקחת תמהיל כזה:
400 אלפי ש"ח- בריבית פריים ל15 שנה (P-0.9)
400 אלפי ש"ח- בריבית קבועה צמודה ל-15 שנה (לדוגמא 1.6 אחוז)
400 אלפי ש"ח- בריבית משתנה צמודה כל 5 שנים (לדוגמא 1.7 אחוז).
או שיש תמהיל יותר טוב. חשוב לציין שהחזר החודשי לא משתנה נשאר בערך 7500, רק מספר השנים משתנה בהלוואה השנייה ל-15.
לפי חישוב גס הייתי צריכה להחזיר לבנק 4000 כל חודש במשך 25 שנים ו3,500 במשך 30 שנים. סה"כ 2,460 אלפי ש"ח. עד היום שילמתי 3 שנים 4000 ש"ח כל חודש ו- 6 שנים 7500 ש"ח. סה"כ בערך 684 אלפי ש"ח.
ז"א 2,460 אלפי ש"ח פחות 684= 1776 ש"ח נשאר בחישוב גס.
אם אני ממחזרת לפי תמהיל שעשיתי ומקבלת מהבנק ריביות האלו, החזר החודשי יהיה 7500 כפול 15 שנים= 1,350 אלפי ש"ח. ההפרש בין 1,776 ל-1,350 בערך 426 אלפי ש"ח פחות הקנס 50 אלפי ש"ח. זה אומר שאני חוסכת 375 אלפי ש"ח (ללא התחשבות בשינוי דרסטיים). זה נכון ?
האם תמהיל שבניתי הוא אופטימלי.
תודה רבה על העזרה.
מאוד מעריכה
שלום ולרי,
1. בשל קוצר הזמן שברשותי לא הכנסתי את הנתונים למחשבון, על כן אני לא יכול לומר אם החישוב שלך נכון
2. התמהיל שבנית לא רע, אבל הייתי משלב קל"צ במקום הקבועה או על חשבון המשתנה
בהצלחה
שבוע טוב,
אנו צריכים לקחת משכנתא יחסית גבוהה (1.23) עם החזר של 6500. הכניסה לדירה צפויה במאי. אשמח לחוות דעתך בשני הנושאים הבאים:
1. האם ישנה משמעות למהר לקחת היום ולשלם מיידית ואת ההון העצמי בכניסה? או שאפשר לחכות עם המשכנתא למאי?
2. האם התמהיל האופטימלי למיליון תופס גם לסכום כזה? אין באתר הצעות לתמהילים גבוהים כל כך. אנו יודעים כמובן שאתה לא ממליץ לקחת סכומים כאלו, אך נשמח לתגובה בכל זאת.
המון תודה
שלום לנה,
1. במידה ואתם רוצים להבטיח את רמת הריביות הנוכחית אז כדאי להקדים (אני לא אומר שהריבית תעלה בוודאות, אבל יש סיכוי כזה)
2. הייתי מעדיף שתקראו את התמהיל המומלץ לשנת 2015
בהצלחה
היי
האם לדעתך כדאי לקנות עכשיו דירה או שהמחירים במגמת ירידה בגלל הבחירות והרכבת הממשלה החדשה?
שלום קרין,
קצת קשה להעריך – כרגע המחירים אינם במגמת ירידה
בהצלחה
שלום רב
אני לקחתי משכנתא לפני חצי שנה על סהכ של 690000 שזה 75% מערך הדירה
30שנה פריים -0.9
25 משתנה כל 5 שנים לא צמודה 3.86
20 שנה קלצ 4.2
החזר חודשי של 3350
האם אתה ממליץ לבצע שינוי כל שהוא ,אולי מחזור או שלהשאיר את זה ככה
תודה רבה
שלום ברק,
כדי לבדוק כדאיות מחזור צריך לבדוק מה גובה הקנס ומה התנאים שתוכל לקבל היום
בהצלחה
היי
האם לדעתך כדאי לקנות עכשיו דירה או שהמחירים במגמת ירידה בגלל הבחירות והממשלה החדשה שתהיה?
שלום קרין,
הדעה שלי משתנה בכל יום לכאן או לכאן
שתהיה לי דעה יותר מוצקת אפרסם על כך מאמר
בהצלחה
היי, המון תודה על ההסברים הבהירים, למדתי הרבה מימך. אשמח לעצה,
אנחנו בעוד 3.5 חודשים אמורים לקחת משכנתא של 1,260,000, הסבירו לנו שכדאי לגשת לבנקים רק חודשיים לפני בגלל הריביות המשתנות- ליתר ביטחון-האם נכון? כדי שלא נחרוג מהזמן ונפר חוזה מול המוכרים.
בבקשה עצתך- האם התמהיל הוא הטוב ביותר עבורנו?
שהמליצו לנו-
400K ריבית פריים – 30 שנה
420K קבועה לא צמודה – 20 שנה
420K משתנה כל חמש – 25 שנה
סה"כ החזר חודשי-כ-6,000 ש"ח
חשוב לציין שבשנתיים הקרובות צפויי להשתחרר סכום של 500,000 ש"ח
המון תודה על העזרה,
מור
מור שלום,
זו משכנתא גדולה והתמהיל הוא בסיסי ביותר.
מאמין שכדאי לכם להשקיע יותר בבחירת המסלולים ולא ללכת על משהו בסיס, אם אתם חושבים לסלק את ה- 500 אלף הייתי נוטה להשתמש בבוליט
בהצלחה