לפני מספר חודשים הרגשנו כולנו שריבית הקל"צ עלתה באופן חד ומהיר. הריבית אז זינקה בין חצי אחוז לאחוז ובחודשים שעברו מאז אנו רואים תופעה דומה גם בריבית הצמודה למדד, זה כבר החודש הרביעי בו הריבית עולה וזה לא נראה כאילו מדובר החודש האחרון שזה קורה.
הייתי שמח לכתוב על הסיבות המדויקות לכך, אבל אני לא יודע אותן (מלבד נושא האג"חים שהרחבתי עליו לפני מספר חודשים) ואם מישהו יכול להאיר את עיני, אני אשמח.
אני רק יכול להניח שזה בשל כך שהצפי לאינפלציה ירד וירידת מחירי האג"ח הצמודים ומכאן העלה את התשואות על אותן אגרות חוב – מה שהוביל את הבנק לשלם יותר על הכסף שהוא לווה מהשוק וכמו תמיד אנחנו משלמים באופן מסוים את המחיר….
בכל אופן, בכמה הריבית עלתה, איך זה אמור להשפיע עליכם ועוד, כל זאת בפוסט הבא…
בכמה הריבית עלתה?
בקישור הבא ניתן באתר בנק ישראל את הריביות הממוצעות על מסלולי המשכנתא הצמודים מדד, להלן נתוני הריביות הנ"ל, שימו לב איך הריבית הממוצעת (נמצאת בעמודה השמאלית ביותר) עלתה מ- 1.96% בממוצע ל- 2.37%.
|
תקופה בשנים |
5 |
5-10 |
10-15 |
15-20 |
20-25 |
25 |
ריבית ממוצעת |
|
ספטמבר 2015 |
2.21 |
1.87 |
2.29 |
2.65 |
2.92 |
2.9 |
2.37 |
|
אוגוסט 2015 |
2.05 |
1.77 |
2.16 |
2.55 |
2.73 |
2.77 |
2.21 |
|
יולי 2015 |
1.90 |
1.69 |
2.01 |
2.29 |
2.55 |
2.59 |
2.05 |
|
יוני 2015 |
1.75 |
1.77 |
2.00 |
2.26 |
2.45 |
2.57 |
1.96 |
מדובר על עליה משמעותית – בסך הכל הריבית בשק וריבית הפריים נשארו ללא שינוי ולא היה שינוי דרמטי במשק הפיננסי ועדיין הריביות הצמודות עלו בחדות.
מה כדאי לעשות עכשיו? לא לקחת מסלולים צמודים?
לא אמרתי את זה ואני חושב שזו גם טעות לחשוב כך.
כשבוחנים מסלול צמוד מדד יש לשער ולשקול מה הצפי של המדד לטווח הארוך (כל אחד צריך לחשב את הטווח המתאים לו), הצפי למדד הלך וירד בשנים האחרונות באופן משמעותי (גם המדד עצמו ירד וגם הצפי לתקופה הקרובה) ולכן יכול מאוד להיות שעל אף הריבית שעלתה עדיין יש מקום לשקול לקחת מסלולים צמודים למדד.
להזכירכם, מסלולים צמודי מדד מושפעים משני פרמטרים:
- גובה הריבית
- גובה המדד שיהיה
אז נכון שגובה הריבית עלה מצד אחד, אבל מהצד השני הצפי למדד הלך וירד ולכן לא נראה שיש פה שינוי דרמטי לטווח הקצר (בטווח הארוך ייתכן ולוקחי המשכנתאות ייפגעו כי המדד יכול לשוב ולעלות בחדות).
מה קורה בגזרה של המסלולים הלא צמודים?
גם פה מרגישים עליה, אבל היא יותר מינורית ופחות משמעותית (אני לא חלילה אומר שעליה של 0.1%-0.2% זה לא משמעותי במשכנתא, כי זה בהחלט משמעותי), אבל לעומת העליות לפני כמה חודשים ולעומת העליות בריביות הצמודות העליה כאן פחות משמעותית.
|
תקופה בשנים |
5 |
5-10 |
10-15 |
15-20 |
20-25 |
25 |
ריבית ממוצעת |
|
ספטמבר 2015 |
3.01 |
2.81 |
3.33 |
3.82 |
4.02 |
4.18 |
2.46 |
|
אוגוסט 2015 |
2.95 |
2.74 |
3.20 |
3.66 |
3.90 |
4.08 |
2.43 |
|
יולי 2015 |
2.74 |
2.43 |
2.87 |
3.33 |
3.56 |
3.79 |
2.33 |
|
יוני 2015 |
2.56 |
2.30 |
2.68 |
3.08 |
3.36 |
3.55 |
2.22 |
מה הצפי בהמשך?
למען האמת אף אחד לא יכול לדעת.
היום (חמישי, 24/09) בנק ישראל אמור להכריז על הריבית החדשה לחודש אוקטובר, הציפיות מדברות על כך שהיא תרד / תישאר אותו הדבר אבל לא תעלה – זאת בעקבות הקפאת העלאת הריבית בארה"ב, המדד הנמוך וצפי הצמיחה הנמוך יחסית של המשק בשנה הבאה.
יחד עם זאת ראינו שעל אף שהפריים לא זז בחודשים האחרונים עדיין חווינו עליות ריבית שהגיעו בעיקר בשל ירידת האג"חים ועליית התשואות עליהם ולכן אנחנו נמשיך כמו תמיד להיות באפלה כאשר מדובר על הטווח הקצר (כי בטווח הארוך כולם יודעים וזה ברור שהריבית תעלה – אמנם אף אחד לא יודע בכמה ומתי אבל ה עתיד להתרחש).
לסיכום,
יש בארבעת החודשים האחרונים עליית ריביות שהורגשה בעיקר בקל"צ ועכשיו מחלחלת גם לקבועות הצמודות, זה נורמאלי וזה קורה, אין טעם לאבד את הראש ולהתאכזב כי בסך הכל בגדול הריביות היום מצוינות ועדיין זו תקופה טובה מאוד ללקוחי המשכנתאות.
ללא קשר – דבר חשוב
ברצוני להתנצל בפני כל אחד ואחד מכם אם פגעתי בו בתגובתי או בעצם זה שעניתי לו מאוחר הוא נפגע (הן רגשית והן כספית), אני עושה את המיטב על מנת להספיק הכל אבל לפעמים זה פשוט גדול עלי.
מאחל לכולם גמר חתימה טובה ושנה טובה ומתוקה
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
שלום,
ראשית, אתר מעניין מאוד. באמת נותן המון מידע רלוונטי בצורה ברורה ביותר
יש לי שאלה שאינה קשורה לפוסט (פשוט לא מצאתי היכן לשאול).
לפני בחירת תמהיל משכנתא, אני מתלבט לגבי מקור הסכום החסר.
יש ברשותי 700K ועוד 200K בקרן השתלמות.
עבור דירה ב – 1.95M (כולל הכל) האם כדאי לי לקחת משכנתא על כל הסכום החסר או להשתמש בכסף מהקרן ולקחת פחות משכנתא?
מה נבון יותר בראייה קדימה של "שונא סיכון"?
תודה
שלום מאור,
שונא סיכון ישחרר את הכסף מהקרן וייקח פחות משכנתא
בהצלחה
יש כנראה טעות בעמודת הממוצע של הקל"צ. הריביות שם נמוכות מכל הנתונים בעמודות האחרות באותה טבלה. חוץ מזה פוסט אינפורמטיבי ומעולה
גם לי נראה ככה…
הממוצע באמת לא נראה שהוא מחושב נכון
שלום יעקב,
כך הטבלה מופיעה באתר בנק ישראל (בטבלה כאן אין התייחסות לתקופות הקצרות מתחת ל-5 שנים)
בס"ד
ברצוני לאחל לך שנה טובה ומבורכת. שנת בריאות איתנה ושמחת-חיים ופרנסה טובה. זו הזדמנות להודות ולהכיר תודה על עזרתך ותרומתך.
יישר כח
יעקב
תודה רבה יעקב, שנה טובה ובהצלחה
שלום לך
יש לך אתר מדהים !
כיף לקרוא
אך סדר בבקשה את האופציה לקבל תמהיל לאימייל- זה מראה הודעת שגעאה כל פעם מחדש
משכנתאמן שלום רב
האם ניתן לקבל קישור לאתר בנק ישראל היכן יהיה ניתן לראות את הריביות הממוצעות על מסלולי המשכנתא קבוע הלא צמוד
שלום יולי,
מצ"ב קישור לריביות הלא צמודות
בהצלחה
להאיר את עיניך ולא להעיר את עיניך.
אבל חוץ מזה, בלוג מופלא. מקפיד לקרוא בו מאז שלקחתי אח המשכנתא בעזרתו לפני שנה.
כל הכבוד לך.
תודה על ההארה וההערה שניר, טופל
המון תודה על הבלוג הנהדר שכיף לקרוא בו כל פעם מחדש
שנה טובה ומתוקה לך ולכל הקוראים!
אגב – לעניות דעתי בשבוע האחרון היו עליות חדות באגח"ים ולפי בירור שעשיתי זה השפיע גם על ירידית רביות..
שלום ישי,
יש ירידה בקלצים בשבוע האחרון
בהצלחה
היי,
יש לי דירה בבעלותי בשווי 1150,000 לערך עם משכנתא של 600,000 ש"ח
אני רוצה לקנות דירה חדשה מקבלן בשווי 1,600,000 כשהכניסה היא בעוד שנתיים. יש לי 240,000 שקול הון עצמי,
ניסיתי לקבל איזה שהוא הלוואת בלון מהבנק כדי שאוכל לקנות ואז ברגע שאני ימכור אני יוכל לסגור את ההלוואת בלון ואז להגדיל את המשכנתא בעוד 200,00 אלף ש"ח אבל הבנקים סירבו לתת לי מכיוון שאמרו שחסר לי עוד הון עצמי של 210,000 ש"ח עד ל 1600,000 .. מה האופציות העומדות בפני אם אין לי עוד הון עצמי כשהמטרה שלי היא קודם לקנות כדי לנצל את המחיר היחסית טוב של הקבלן ואז למכור את הנכס שלי..
אודה לתשובה,
מאיר
קודם כל המע"מ ירד ב-1% בחודש הבא מה שיוריד לך את המחיר בכ 15 אלף שח.
את הדירה הקיימת אתה לא יכול למשכן מעבר למשכנתא הקיימת.
אתה זקוק למעשה ל-30% הון עצמי. כך שלמעשה חסרים לך 240 אלף שקל ולא 210 אלף.
האפשרויות שנותרו לך זה השוק האפור ולשם לא הייתי פונה. והמשפחה המורחבת. אם כל אלה לא באים בחשבון אז רק למכור את שלך ואז להתקדם.
אופציה אחרת, תלויה באפשרויות ההחזר שלך, קח בחשבון שנניח וגייסת את ה-30%, משלב מסויים אתה תשלם גם משכנתא על הדירה הישנה (לפחות עד שתמכור) וגם על החדשה. אם תחת ההחזרים האלה יוותר לך מספיק כסף כל חודש להחזר הלוואה, אם שנים מחבריך או קרוביך יסכימו ללוות 100 אלף שח כל אחד כהלוואה לכל מטרה מהבנק שלהם ואתה תעביר להם כיסוי מדי חודש זה גם פתרון (קח בחשבון החזר של כמעט 2000 שקל לכל אחת מההלוואות האלה אם נלקחו לחמש שנים בפריים פלוס אחד). שווה לברר אם יש לך קרן השתלמות על אופציות ההלוואה כנגדה.
שלום מאיר,
אני לא מבין למה חסר לך 210
יש לך 200 + 550 ממכירת הדירה (מחיר פחות משכנתא) ואת השאר תבקש כמשכנתא
בהצלחה
למי ששאל כיצד יושפעו תשלומי הדירה מירידת המע"מ מוזמן לעיין במסמך הבא שניתן להורידו באתר רשות המסים.
משכנתאמן, לשימושך.
https://taxes.gov.il/Vat/documents/parshanut/parshanut5-2015.pdf
קודם שוב תודה רבה על כל מה שאתה עושה למעננו באתר הנפלא שלך!!!!
לקחתי משכנתה לפני חודשיים וברצוני לדעת האם אני יכול עוד שנה לבקש גרייס מהבנק?
כרגע גרים אצל ההורים והכניסה לבית בעוד שנתיים, מעוניינים לצאת לשכירות.
תודה רבה!
שלום איתי,
יהיה קשה לקבל גרייס לתקופה ארוכה לאחר שכבר לקחתם משכנתא
בהצלחה
היי משכנתאמן
קיבלתי הצעה למשכנתא ורציתי שתגיד לי האם קיבלתי ריביות טובות.
ערך דירה: 1393000
גובה משכנתא: 800000
הכנסה נטו: 15000
קיבלתי 3 הצעות שונות:
הצעה 1:
267000 משתנה כל 5 צמודה למדד 1.88% ל30 שנים
266000 פריים : p-0.9% ל 30 שנים
267000 קל"צ 2.98% ל 13 שנים
הצעה 2:
267000 משתנה כל 5 לא צמודה למדד 2.71% ל30 שנים
266000 פריים : p-0.9% ל 30 שנים
267000 קל"צ 3.19% ל 15 שנים
הצעה 3:
267000 משתנה כל 5 לא צמודה למדד 2.71% ל30 שנים
266000 פריים : p-0.9% ל 30 שנים
267000 קל"צ 2.98% ל 13 שנים
איזה מ3 ההצעות הכי נכונה עבורנו?
והאם הריביות טובות?
אודה לך אם תחזיר לי תשובה בהקדם האפשרי, תודה רבה וחג שמח
שלום תומר,
אני אוהב את השלישית,
אם אתה מתכוון להחזיר את המשתנה בחמש השנים הקרובות אז יש טעם להצמיד למדד חלק מהסכום
בהצלחה
היי משכנתאמן,
יש לנו דירה בבעלותנו ללא משכנתה.
אנחנו רוצים לרכוש דירה מקבלן בעלות 1.500.000
השאלה הראשונה ואולי הכי חשובה האם כדאי לנו למכור אותה?
קודם כל כמה נתונים:
הכנסה חודשית 16.000, לשנינו יש קרנות השתלמות.
בני 46 ו 48
גילאי ילדים 26 ו 19 רווקים
הון עצמי 500.000 ולא נשאר כסף נזיל
עכשיו 2 תרכישים:
אם אנו מוכרים את הדירה נוכל לקבל עליה 900.000 ואז נצטרך לקחת משכנתה בסך 500.000 או להקטין הון עצמי ל 400.000 כדי להשאיר קצת כסף ולקחת 600.000 משכנתא.
תרכיש שני:
לא למכור את הדירה. משכהתא 1.000.000, הון עצמי 500.000
הצאה מהבנק: 300.000 פריים – %0.8
340.000 קבועה צמודה 2.25%
360.000 משתנה כל 5 שנים 2% לא כתוב אם צמודה או לא
החזר חודשי שנוכל לעמוד בו 5000-5500 כולל ביטוחים
אם נוכל להשכיר את הדירה הישנה – שכירות ממוצעת 2500-2800.
קצת מסובך ממקרים אחרים. אודה אם תוכל להרחיב אם נימוקים בתשובתך.
תןדה רבה מראש
שלום אנה,
אני חושב שבמצב של היום יש יתרון משמעותי להחזיק 2 דירות,
המקרה שלכם לא מורכב מדי אבל מחייב חשיבה עמוקה וירידה לרזולוציות, הייתי ממליץ בלב שלם ללכת לייעוץ מקצועי על מנת לעשות בדיקה ולקבל החלטות מושכלות
בהצלחה
שכחתי להוסיף ההצאה של הבנק ל 20 שנה כל אחד מהמסלולים
שלום רב.אני ממש לפני לקיחת משכנתא וחייב את תשובתך במיידי אני מתכוון לקחת משכנתא של 960 אלף ש"ח. סיבוב בבנקים כבר עברתי וקיבלתי תמהיל סולידי שנראה על פניו שאין בו סיכון רב היות והמשכנתא שלי ל 30 שנה כמובן בעקבות הסכום הגבוה. הכנסה משותפת שלי ושל אשתי כ 13,000 אלף ש"ח התמהיל כדלקמן:
320,000 ש"ח-פריים 0.8
320,000 ש"ח-משתנה כל 5 שנים לא צמודת מדד-2.99
320,000 ש"ח-קל"צ-4.4
החזר חודשי בערך 4000 ש"ח. רציתי את חוות דעתך המקצועית לגביי התמהיל והריביות. תודה מראש דקל.
עידכון מהיום: הקל"צ שופרה ל 4.3
שלום דקל,
לפי דעתי הקל"צ שם ממש מיותר, גם ריבית גבוהה וגם אני לא רואה סביה לקחת אותו ל- 30 שנה
אני הייתי מקצר את כל המשכנתא אם הייתי יכול
בהצלחה
שוב שלום משתכמן,איך בדיוק אפשרי לקצר את כול המשכנתא ? האפשרות שלי היא להחזיר 4000 ש"ח בחודש בלבד,אם יש לך רעיון לתמהיל אחר של 960 ש"ח,אשמח לשמוע בתודה דקל.
אולי כדאי לשלב גם צמודי מדד לשנים קצרות יותר
בהצלחה
היי משכנתא מן .
קיבלתי את ההצעה הבאה:
הלוואה על סך 1000000 שח :
333000 20 שנה פריים מינוס 0.9
334000 7 שנים קלצ 2.1%
333000 20 שנה משתנה כל חמש לא צמודה 2.65%
ההחזר יוצא בסביבות 7600 בחודש, וזה מתאים לי .
לדעתי אפשר להוריד עוד בקלצ ובמשתנה כל חמש, וגם להתאמץ עוד קצת ב פריים. מה דעתך ?
תודה רבה
שלום אלי,
נראה בסדר
בהצלחה