לרוב אנו מדברים כאן על איך לוקחים משכנתא, מה חשוב לבדוק לפני שלוקחים את המשכנתא ואיך לעשות זאת נכון.
לא פחות חשוב לדעת זה איך "לנהל" את המשכנתא בטווח הארוך, מכיוון שזה חוב שאנחנו הולכים לחיות איתו הרבה מאוד זמן וכדאי שנדע איך אנחנו הולכים ל"השגיח" עליו.
אז מה זה ניהול משכנתא? מה אנחנו צריכים לבדוק? ואיך עושים את זה? כל זאת בפוסט הבא
מה זה ניהול משכנתא?
בעיקרון, זה מאוד פשוט.
אנחנו צריכים לבדוק את המשכנתא שלנו על מנת שנהיה מודעים למה שמתרחש שם מצד אחד ומצד שני נדע להגיב לשינויים שקורים בשוק או בפרמטרים הפיננסיים האישיים שלנו.
תסכימו איתי שאם היו לכם מיליון שקלים שמושקעים אצל חברת השקעות מסוימת, הייתם מתעניינים לפחות אחת לחודש-חודשיים (ומינימום אחת לשנה) מה קורה עם הכסף הזה? איפה הוא מושקע? ומה קרה בתקופת ההשקעה ?
אז ככה זה גם במשכנתא, רק בצורה ההפוכה.
פה יש לכם חוב של מיליון שקלים ואתם צריכים לדעת מה קורה איתו אחת לתקופה מסוימת. ניהול החוב הוא בדיוק כמו ניהול ההשקעות שלכם, רק שפה יש תשואה בחסר ועדיין כל שיפור או הגנה על התשואה הזו אמור לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים.
מה אנחנו צריכים לבדוק כשאנחנו באים לנהל את המשכנתא?
יש 3 מרכיבים חשובים מאוד לבדיקה וברגע שתעשו אותם בצורה מתודית ומסודרת אני מאמין שתצליחו לנהל את המשכנתא שלכם (ואם תצליחו במשכנתא, אני מאמין גם שתצליחו לנהל את האפיקים הפיננסיים האחרים שלכם בצורה דומה, כי העיקרון הוא די דומה).
1. תבדקו את ביצועי המשכנתא שלכם
כשבודקים משכנתא, אתם רוצים לדעת את הנתונים היבשים תחילה.
אם לדוגמא זאת הייתה המשכנתא שלכם שלקחתם בשנה שעברה:
|
מסלול |
סכום |
שנים |
ריבית |
החזר חודשי |
|
פריים |
250000 |
30 |
1 |
805 |
|
קבועה לא צמודה |
450000 |
20 |
4 |
2745 |
|
משתנה כל חמש – צמודה |
200000 |
25 |
2 |
851 |
|
סה"כ |
900000 ש"ח |
4400 ש"ח |
כשתבואו לבדוק אותה עוד שנה תרצו לראות את הנתונים הבאים:
|
מסלול |
סכום שנלקח |
סכום שנותר |
שנים מקוריות |
שנים שנשארו |
ריבית מקורית |
ריבית עכשווית |
החזר חודשי התחלתי |
החזר חודשי עדכני |
|
פריים |
250000 |
30 |
1 |
805 |
||||
|
קבועה לא צמודה |
450000 |
20 |
4 |
2745 |
||||
|
משתנה כל חמש – צמודה |
200000 |
25 |
2 |
851 |
||||
|
סה"כ |
900000 ש"ח |
4400 ש"ח |
כמובן שיהיה עליכם להשיג את המידע העדכני מהבנק ומפה הדרך למלא את הטבלה קצרה מאוד (המתקדמים יכולים להוסיף עמודות כמו: "אחוז הסילוק מהקרן", "גובה עליה / ירידה בחזר החודשי" ועוד…)
עברתם את השלב הראשון ואתם כבר מודעים למצב החוב שלכם שזה שלב הכרחי אבל רק הראשון.
2. תבדקו את מצבכם הפיננסי
כשלקחתם את המשכנתא לפני שנה (או יותר), היו מספר מאפיינים פיננסיים רלוונטיים, כגון:
- גובה משכורות נטו
- הוצאות חודשיות
- חיסכון חודשי
- חיסכון שהצטבר
עכשיו זה הזמן לבדוק את המאפיינים הללו אל מול השנה שעברה – זה גם יעזור לכם לנהל את התקציב שלכם הרבה יותר בחוכמה ותהיו מודעים לגובה ההוצאות החודשיות ולגובה החסכונות שלכם.
אתם עושים זאת בשביל להבין אם גובה ההחזר עדיין מתאים לכם, ייתכן שלקחתם משכנתא לפני 3 שנים כשהייתם רק בתחילת הקריירה ולפי מצב הכנסותיכם החלטתם להחזיר 3,000 ש"ח ולפי המצב החדש אתם יכולים להחזיר כבר 5,000 ש"ח ואז מאוד כדאי למחזר את המשכנתא ולהתאים אותה למצב החדש וכמובן הפוך, אולי תגלו שההחזר החודשי של המשכנתא מכביד עליכם מאוד ורק מגדיל את המינוס מדי חודש ולכן יהיה כדאי להקטין את ההחזר החודשי של המשכנתא.
בגדול, בשלב הזה אתם צריכים להתאים את גובה ההחזרים החודשיים למצב הפיננסי החדש שלכם.
דבר נוסף שחשוב לבדוק הוא האם הצטברו לכם סכומי כסף בעזרתם תרצו / לא תרצו לקזז חלק מגובה המשכנתא שלכם ובשביל זה כדאי לבדוק את גובה החסכונות שלכם ולא פחות חשוב לבדוק את קצב התקדמות החסכונות שלכם.
3. תבדקו את מצב השוק
כשלקחתם את המשכנתא לפני שנה או יותר, גובה הריבית היה X והצפי למדד היהY , ייתכן מאוד שהנתונים הללו השתנו ולכן ייתכן מאוד שכדאי לכם למחזר את המשכנתא אל מול תנאי השוק החדשים.
שימו לב שתנאי השוק החדשים הם גם הנחיות ומגבלות בנק ישראל שמדי פעם צצות ועולות וגם הן יכולים להוות שיקול בלמחזר / לא למחזר את המשכנתא.
הכי חשוב לדעתי זה לא להתאים את המשכנתא לתנאי השוק הנוכחיים אלא להתאים את המשכנתא לציפיות של השוק ואם הציפיות מראות כי הריבית הולכת לעלות ב-2% אז אולי יהיה חכם מצדכם למחזר את החלקים המשתנים של המשכנתא לריביות קבועות לדוגמא.
לסיכום,
עברתי פה על קצה המזלג בעניין ניהול המשכנתא, חשוב לי לומר שבעזרת ניהול נכון אפשר לחסוך המון כסף ובעיקר אפשר למנוע טעויות או הפסדים שצפויים לכם אם לא תנהלו את המשכנתא.
עבודת הניהול מצריכה כמובן ידע, הבנה ויכולת של קריאת השוק, תוכלו לעשות זאת בעצמכם אם יש לכם את הידע הנדרש או להיעזר בייעוץ מקצועי אם צריך.
בכל אופן, אני רוצה שתעשו אותה וכמו שאמרתי, אם תשכילו לנהל את המשכנתא שלכם ותראו כי טוב, אז אני מאמין שתשכילו לנהל גם את ההשקעות שלכם, את הפנסיה והחסכונות שלכם ואת התיק הביטוחי שלכם ובכל המקומות הללו מתחבא כסף רב ויקר.
תודה רבה לך משכנתאמן על עוד מאמר מעולה!
שאלה קטנה אם אפשר,
כמה זמן בערךצלוקח תהליך של מיחזור משכנתא?
ואיך עובד המיקוח עם הבנקים בתהליך זה? (האם זה כמו
המיקוח שלפני לקיחת המשכנתא שעליו כתבת והרחבת,
או שכאן זה קצת שונה?)
שלום משה,
תהליך המיקוח די דומה אולי טיפה יותר קצר,
בהצלחה
תודה על המאמרים הנפלאים, אני מחכימה מאד!!
רציתי לשאול, אם יש לי משכנתא שלקחתי בשנה שעברה של 600000 ש"ח – 400000 בריבית פריים של 1.6 ל-20 שנה, ו2000000 בריבית קבועה לא צמודה של 3.9 ל-10 שנים – יש לי אפשרות להחזיר 160000 ש"ח.
האם עדיף להחזיר להלואה בריבית הפריים או להלואה בריבית קבועה?
דבר ראשון תבדקי האם וכמה קנס את צריכה לשלם על פירעון מוקדם של החלק הלא צמוד כלומר הקל"צ.
דבר שני איך לקחת בידיוק 66 אחוז מהמשכנתא צמוד לריבית בנק ישראל כלומר ריבית פריים? . אסור לבנק לתת לך מעל שליש מהמשכנתא בריבית משתנה.
דבר שלישי זה הכל למעשה ספקולציה. ייתכן ותניחי שהריבית המשתנה תעמוד במקום בשנים הקרובות וכך יהיה ואכן תרוויחי ויתכן שהיא תקפוץ ולא ישתלם לך להחזיק בה. צאי מנקודת הנחה שאת מניחה נכונות וחלקן יתבררו כנכונות וחלק יתבררו כשגויות.
בהתחשב בריבית שאת משלמת על הקל"צ מה שאני הייתי עושה זה מחסל את הקל"צ אבל קחי בחשבון שמה שישאר לך צמוד לפריים הוא תנודתית ובתרחיש מסויים ההחזר עשוי לעלות בחדות כיוון שהוא תלוי בריבית בנק ישראל אז אם את בן אדם שאוהב מאוד יציבות והחזרים קבועים זה לא בשבילך.
שלום רחל,
קבועה
אפשר למחזר חלקים של המשכנתא או שאם ממחזרים חייבים את כולה
כי נניח והקלצ היום נמוך יהיה אולי בעייה למחזר אותו כשהריבית למשל תגדל עליו (הריבית הממוצעת למשכנתאות הלא צמודות)
רעיון מצויין, יישמתי.
תודה!
שלום וברכה.
יש לי שאלה שקשורה קצת לניהול נכון של משכנתא.
בנקים מציעים חודש חופש ממשכנתא. איך זה משפיע על התשלומים חברות. אילו השלכות יש להחלטה לדחות בחודש תשלום משכנתא? תודה מראש.
שלום אלי,
פשוט כל המשכנתא נדחית בחודש אחד קדימה
בהצלחה
האם למחזר משכנתא? נלקחה ב-2011 בשלבים, לטובת השתתפות בקבוצת רכישה, והדירה מוכנה. 200 אלף פריים P-0.8, ו-350 אלף צמודה משתנה כל 5 בריבית B+0.09, שהם בממוצע 2.3. יש טעם למחזר?
תודה
שלום עדי,
יש מצב להעביר חלק מהסכום לקל"צ וכך להיפטר מעט מהדד ומהשתנות הריבית בעתיד
בהצלחה
היי משכנתאמן
קיבלתי הצעה למשכנתא ורציתי שתגיד לי האם קיבלתי ריביות טובות.
ערך דירה: 1393000
גובה משכנתא: 800000
הכנסה נטו: 15000
קיבלתי 3 הצעות שונות:
הצעה 1:
267000 משתנה כל 5 צמודה למדד 1.94% ל30 שנים
266000 פריים : p-0.8% ל 30 שנים
267000 קל"צ 2.96% ל 13 שנים
הצעה 2:
267000 משתנה כל 5 לא צמודה למדד 2.75% ל30 שנים
266000 פריים : p-0.8% ל 30 שנים
267000 קל"צ 2.96% ל 15 שנים
הצעה 3:
267000 משתנה כל 5 לא צמודה למדד 2.75% ל30 שנים
266000 פריים : p-0.8% ל 30 שנים
267000 קל"צ 2.96% ל 13 שנים
איזה מ3 ההצעות הכי נכונה עבורנו?
והאם הריביות טובות?
בנוסף, חשבתי אולי לחלק את המסלול של משתנה כל 5 שנים לצמודה וללא צמודה?
האם כדאי?
אודה לך אם תחזיר לי תשובה בהקדם האפשרי, תודה רבה UACUG YUC
שלום תומר,
אני אוהב את השלישית,
אם אתה מתכוון להחזיר את המשתנה בחמש השנים הקרובות אז יש טעם להצמיד למדד חלק מהסכום
בהצלחה
היי משכנתאמן, גם לי קוראים תומר אך אני לא הכותב המקורי.
יש לי מצב דומה לגבי ההלוואה של 800K.
ראיתי שהמלצת על התמהיל השלישי :
267000 משתנה כל 5 לא צמודה למדד 2.75% ל30 שנים
266000 פריים : p-0.8% ל 30 שנים
267000 קל"צ 2.96% ל 13 שנים
רציתי לדעת אם לא עדיף לקחת חצי מהסכום בקל"צ ואת היתר לפזר לפריים ולמשתנה כל 5 שנים ע"מ למזער סיכונים שיכולים לנבוע עקב עליית הריבית.
תודה!
שלום תומר,
אם אתה מתכנן להחזיק במשכנתא ובדירה שאתה רוכש לטווח ארוך, אז הרעיון שלך נכון
בהצלחה
שלום רב,
ראשית תודה על המידע המועיל באתר…
אני ואשתי מתחילים לבנות על מגרש שבבעלותנו, צפי עלות בנייה 2 מיליון
גובה המשכנתא 2 מיליון.
אודה לדעתך או הערות לגבי התמהיל – סכום ההלוואה 2 מיליון
1/3 בפריים – 0.7%
1/3 קלצ – %3.5 (האם גבוה?)
1/3 משתנה כל 5 שנים – 2.1%
מה דעתך על התמהיל הנ"ל? נראה לי פריים וקלצ די סטנדרטי, לגבי המשתנה איני בטוח, ושוקל אולי מסלול של צמודה ל חמש שנים, או אולי לשנתיים..מה דעתך?
תודה!!
שלום ליאור,
סביר,
לא ניתן לקחת משתנה כל שנתיים בשילוב עם הפריים
בהצלחה
נראה לי שאם לקחת שליש פריים הבנק לא יאפשר קבועה משתנה לפחות מ5 שנים כי אז זה יהיה כמו הפריים ולכן אתה חייב לפחות 5 שנים
חתמתי על חוזה דירה השבוע, ואני צריך לקחת משכנתא של 650,000.
ההחזר החודשי שאני מעוניין בו הוא 6000 ש״ח לשנה הראשונה, ולאחר מכן אפשרות להקטין את ההחזר ל 5000, או אולי להגדיל אותו – תלוי במצב הכלכלי.
ההצעה הטובה ביותר שקיבלתי היא כזו:
216,000 בפריים ל 10 שנים -0.8%
434,000 קל״צ (קבועה לא צמודה) ל 10 שנים ב 2.3%
ידוע לי שמציעים בדרך כלל הלוואת פריים ב -0.9%, אבל בשילוב עם הריבית הנמוכה על הקל״צ, אבל זו עדיין ההצעה הזולה ביותר שקיבלתי לתמהיל.
הרעיון הוא שלאחר שנה, אם ארצה להקטין את ההחזר החודשי ל 5000, אוכל לשנות את ריבית הפריים ל 20 שנה.
1) האם התמהיל הנ״ל הגיוני למצב שלי?
2) האם הריבית שקיבלתי על התמהיל היא טובה, או שאפשר להשיג ריבית טובה יותר?
תודה ובברכה,
ירון
ירון שלום,
1. ההצעה בסדר
2. אני הייתי הולך על החזר של 5000 ש"ח ומקסימום חוסך 12 אלף בשנה הראשונה ומחזיר בסוף השנה
נראה לי מיותר להיכנס לתהליך של מחזור כבר אחרי שנה (אלא אם כן יש סיכוי שתישאר על סך של 6000 ש"ח ואז יש הגיון בזה)
בהצלחה
ראשית רציתי להודות לך על הבלוג הנהדר הזה ! המידע פה שווה זהב, וגם המחשבון 🙂
מה דעתך על התמהיל הבא ועל הריביות?
משכנתא של 890,000 עבור דירה של 1,690,000
267 בפריים, 25 שנה, 0.75% (קרן שווה)
315 משתנה על חמש שנים (לא צמודה), 25 שנה, 2.97% (שפיצר)
308 קבועה לא צמודה, 17 שנה, 3.75% (קרן שווה)
סה"כ החזר התחלתי של 5000 ש"ח.
תודה מראש !
שלום אריאל,
נראה בסדר
בהצלחה
אריה צודק הוראת בנק ישראל אוסרת לתת יותר משליש מסלול המשתנה כל פחות מ5 שנים
היי משכנתאמן,
מאמר מועיל כרגיל.
רציתי לבדוק האם הצעה של 2.55% לקל"צ 550K ל-10 שנים היא טובה או שיש איפה עוד להתמקח? (תשלום חודשי קבוע של 5197 ש"ח)
שווי הנכס, 1.8M,
31% מימון. כשליש מההכנסה הפנויה. אנחנו רוצים לסיים כמה שיותר את המשכנתא.
שלום תומר,
נראה טוב
בהצלחה
הי תומר,
אני קיבלתי הצעה של 2.3% לקל״צ בבנק הפועלים ל סכום של 450K ל 10 שנים, ועבור 9 שנים גילחו לי אפילו עוד עשרימית אחוז. (0.05 האחוז)
שלום,
בפני בעלי ובפניי עומדות שתי אפשרויות רכישה:
1. דירה עם כניסה מיידית.
2. דירה עם כניסה בעוד שנתיים.
כרגע אנחנו גרים בשכירות ומשלמים 4,500 שכ"ד מידי חודש (כלומר כ – 100,000 ש"ח לשנתיים).
האם נכון לחשב את דמי השכירות שנשלם בשנתיים הללו כחלק מהמשכנתא?
כלומר – אם עלינו לקחת 500,000 ש"ח משכנתא עבור הדירה עם כניסה בעוד שנתיים, האם נכון לומר שבעצם אנחנו מחזירים סכום של 600,000 ש"ח?
מקווה ששאלתי ברורה.
תודה
שלום אסנת,
אני מקווה שהבנתי את השאלה,
אני בעד לרכוש את הדירה עם הכניסה המיידית וככה תוכלו לחסוך את דמי השכירות
יחד עם זאת, אם הדירה של הכניסה בעוד שנתיים, עדיפה בהרבה על הדירה הנוכחית אולי יש מקום לשקול מחדש
בהצלחה
היי משכנתאמן ותודה על הבלוג המעולה שלך וסליחה על השאלה המורכבת.
אנחנו זוג נשוי בני 30 ללא ילדים ומרוויחים 30 נטו בחודש. אנחנו חסכנו 500 אלף ומעונינים לקנות דירה במחיר של 1.8 מיליון באם המושבות בפתח תקווה כלומר נאלץ לקחת משכנתא של 1.3 מיליון שקל. אנשים מפחידים אותי שלקחת משכנתא גבוה כזו זה מטורף. לפי חישובים קלים שערכתי נאלץ להחזיר בסביבות ה7 אלף כל חודש ובמצטבר נחזיר כמעט 2 מיליון.
השאלה היא מה אתה ממליץ לעשות?
האם כדי לקחת משכנתא כזו ובאיזה תמהיל?
האם כדי להיפגש עם יועץ משכנתאות?
האם להמשיך לחסוך כסף?
האם לכוון לדירה במחיר נמוך יותר?
שלום גיל,
אני חושב שזוג שמרוויח 30 אלף ש"ח נטו בחודש יכול להתמודד עם משכנתא של 1.3
כן היייתי ממליץ להשתמש בשירות יועץ משכנתאות טוב שיתאים לכם תמהיל ויכוון לריביות נמוכות
אני בהחלט בעד רכישת דירה
בהצלחה
היי משכנתאמן,
אני ואישתי שנינו עובדי מדינה,
מרוויחים 16K נטו בחודש רכשנו דירה ב1,280,000 עם הון עצמי של 390K
עברנו כבר ב3 בנקים וההצעה הכי טובה שקיבלנו היא בפועלים-
אנחנו מעדיפים שהתשלום החודשי כולל הביטוחים לא יעבור את ה3900 בחודש,
תמהיל ההצעה הוא:
296,000 בפריים -0.8% ל30 שנה
312,00 קל"צ ל25 שנים בריבית 3.9
282,00 משתה צמודה ל30 שנה ריבית 1.97%
תשלום חודשי לא כולל ביטוחים 3600 ש"ח
מהי דעתך על ההצעה ?
רב תודות מראש
שלום מני,
נראה סביר
בהצלחה
שלום רב,
יש לי דירה (בבאר יעקב) שהשווי שלה הוא כ 1.7 . אני מתלבט האם לעבור לדירה שהכניסה שלה בעוד 3 שנים בראשל"צ ואני יידרש לקחת עבורה משכנתא של 200K. המשכנתא הקיימת היא 300K. אני מסיים עוד 7 שנים תשלום של 100K ועוד 8 שנים 200K.שאלת מיליון הדולר האם מחיר הדירה הקיימת שלי שאני יצטרך למכור בעוד שנתיים וחצי בערך יעלה על המדדים שאני יצטרך לשם בעוד שלוש שנים.
תודה,
גולן
שלום גולן,
שאלה טובה ואתה יודע שאין לה תשובה מדויקת…
אבל תחשוב שאם תמכור אותה עכשיו תצטרך לגור בשכירות בשנים שעד סיום הבניה וזה כבר לא נראה לי משתלם
בהצלחה