כידוע, בתחילת החודש (מרץ 2014) ירדה ריבית הפריים שוב והגיעה לרמה נמוכה ביותר של 2.25% (זוהי כמעט הרמה הנמוכה ביותר אליה הגיעה הריבית בכל שנות ההיסטוריה).
בשבוע האחרון קיבלתי מבול של שאלות שרובן עוסקות ב- 2 שאלות מטרידות:
- מתי הריביות האחרות (קבועות ומשתנות) ירדו גם כן?
- האם כדאי להמתין עם לקיחת המשכנתא בכמה חודשים על מנת לזכות בריבית טובה יותר?
מכיוון שהבלוג הזה נוצר בראש ובראשונה בכדי לענות על הצרכים שלכם, מן הראוי שאת הפוסט היום אני אקדיש ל- 2 השאלות הנ"ל ואנסה להשיב במסודר.
אז מתי נראה ירידה בריביות?
אלו הנמצאים כעת במו"מ מול הבנק לטובת הריביות, הופתעו לשמוע השבוע שלמעט ריבית הפריים (שבאופן אוטומטי ירדה בראשון לחודש), בשום מסלול אחר לא התבצע עדיין ירידת ריבית.
אני אנסה לבחון כל מסלול בנפרד ולומר לכם מתי הוא "בערך" אמור לרדת:
- קבועות לא צמודות
מניסיון העבר, למסלול זה ייקח כחודש (פלוס מינוס) להתחיל ולרדת.
מסלול זה מושפע באופן ישיר בעלויות הגיוס (המחיר בו הבנקים מגייסים את הכסף) ועד שהבנקים לא ייקנו את כספם בזול יותר אז וודאי שהם עדיין לא ימכרו אותו זול יותר.יש לשים לב, שזה לא אומר שחודש הבא כל הריביות במסלול זה יהיו נמוכות ב-0.25% (שזה שיעור ירידת הפריים), אלא זה יהיה הדרגתי ובהתחלה זה יירד במעט ולאט לאט הירידה תהיה אגרסיבית יותר. - משתנות לא צמודות
גם כאן ייקח כחודש עד שנבחין בירידה.
השינוי בין הסעיף הקודם לסעיף זה הוא שלמשתנות הלא צמודות יש עוגן (שברוב הבנקים מתפרסם ב- 10 לכל חודש) ולכן אנו עתידים לראות ירידה (שוב הדרגתית ולא ב"בום אחד") בכל 10 לחודש למשך החודשים הבאים במסלול זה. - קבועות צמודות + משתנות צמודות
שימו לב, כאן אני מרים דגל אדום !
בפעם שעברה שהריבית ירדה כולם חשבו שגם המסלולים האלו יירדו באופן אוטומטי (גם אני חשבתי כך), אבל מה שבפועל קרה זה שבגלל שיש מסלולים הנתמכים ונקבעים על בסיס "עוגן תשואות האג"ח הצמודות" אז קרה בדיוק ההפך והמסלולים האלו עלו.אני נותן לכם קישור לכתבה שהסבירה למה המשתנה הצמודה עלתה בעקבות הירידת הריבית, ומי שיהיה לו כוח לקרוא יצליח לדעתי להבין את הנושא (אני לא רוצה לפתוח אותו פה בשביל לא לצאת מההקשר ובשביל לא להאריך את הפוסט יתר על המידה).אני לא אומר שבמסלולים האלו הריבית לא תרד, בסופו של דבר גם היא תרד אבל פה זה ייקח יותר זמן ואף עשוי לעלות מעט בחודש / חודשיים הקרובים כי התשואות של האגח"ים הצמודים עומדות לעלות ולא לרדת ויש משתנות שנקבעות על פי התשואות האלו וכשהן עולות הריביות עולות. - ריביות מט"ח
אינן מושפעות כלל מהריבית השקלית ולכן לא ישתנו בעקבות ירידת הריבית.
עד כה עניתי על השאלה הראשונה (מתי הריביות יירדו), עכשיו אני אנסה לתת את דעתי ולענות על השאלה: האם כדאי לחכות עם המשכנתאו ולדחות אותה בחודש חודשיים על מנת לקבל ריביות נמוכות יותר?
אז, האם כדאי להמתין עם המשכנתא?
כמו כל דבר בכלכלה, גם לשאלה זו יש 2 תשובות ושתיהן נכונות באותה המידה,
אני מציג לכם את שתיהן ואתם תקבעו (כל אחד לפי טעמו האישי) את התשובה המתאימה לכם ביותר.
תשובה 1 – לדחות בחודש חודשיים את המשכנתא
אם אתם לא "לחוצים" על הכסף ואם אתם לא אמורים לשלם בחודש הקרוב, ייתכן וזה יהיה טוב להמתין מעט עם לקיחת המשכנתא.
הרי בתשובתי לשאלה הקודמת הערכתי כי הריביות אמורות לרדת בחודש – חודשיים הקרובים ולכן אם תמתינו אתם אמורים להרוויח מן ההמתנה ולקבל ריביוות טובות יותר.
תשובה 2 – לא לדחות בשום אופן, כי בנק ישראל כבר מתכנן הגבלה חדשה
לפני מספר ימים, התארחה ד"ר קרנית פלוג (נגידת בנק ישראל) בוועידת הפיננסים של דה מרקר וסיפרה כי היא מודאגת מאוד מהעליה במספר המשכנתאות בארץ ותיארה מצב שבו היא לא תהסס לנקוט בצעדים נוספים על מנת להאט את הכסף.
בפעמים האחרונות שזה קרה (בעידן הנגיד הקודם, סטנלי פישר), אחרי הכרזות כאלו הגיעו הגבלות חדשות לנוטלי המשכנתאות, דבר שלרוב פגע בלוקחי המשכנתאות ולא כל כך היטיב איתם.
רוב ההגבלות באות על מנת להגן על הבנקים ועל הלווים (בעיקר החלשים) ולרוב כאשר מטילים על שוק הגבלות זה אומר שחופש התנועה שלכם מוגבל ואתם מחויבים להנחיות חדשות שלא בטוח שיעזרו לכם ורוב הסיכוי שרק יפריעו לכם (לפחות בטווח הקצר).
אם נבחן את ההנחיות שקיימות היום, נשים לב שהן אמנם עוזרות לשוק להיות יותר יציב ובטוח (בעיקר לבנקים) אבל ללווים עצמם זה לאו דווקא עושה טוב והיה להם יותר כדאי לחיות ב"עולם חופשי" ללא הגבלות, דבר שהיה יכול לחסוך לכם כסף רב.
לסיכום,
אני מקווה שלא בלבלתי אתכם יתר על המידה.
ניסיתי להציג לכם את שתי הגישות ולהזהיר אתכם שלא כל דבר פשוט כמו שהוא נשמע ויש להיות ערוכים להפתעות שיגיעו בעתיד.
אם אתם שואלים אותי מה אני הייתי עושה אם הייתי יכול לקחת משכנתא היום או לחכות חודשיים?
ככל הנראה הייתי הולך על דרך האמצע ולוקח את המשכנתא היום אבל לא את כולה אלא רק חלק ממנה וכך נהנה מ- 2 העולמות:
– גם משתחרר מהפחד שיהיו הגבלות חדשות (ברגע שלקחתי חלק מהמשכנתא ההגבלות החדשות אינן תקפות לגבי).
– גם משאיר פתח של חצי משכנתא שתוכל להנות מריביות נמוכות יותר שיופיעו בחודש – חודשיים הקרובים.
מה הכוונה בלקחת רק חלק מהמשכנתא?
שלום אירה,
לקחת חלק יחסי וחלק לקחת בעוד חודש – חודשיים
בהצלחה
היי,
2 שאלות,
1. לגבי הירידה של ריבית ע"י בנק ישראל ,אם יש לי מסלול משתנה כל 5 לא צמודה, השינוי יהיה רק עוד 5 שנים , לא? היא קבועה עד השינוי לאחר 5 שנים הבאות? אני אראה שינוי בחודש חודשיים הקרובים?
2. באותו נושא לקל"צ ? גם פה אני אראה שינוי בחודש חודשיים הקרובים?
תודה,
שלום,
איזה חלק אתה מתכוון שכדאי לקחת היום, ואיזה כדאי לדחות לעוד חודשיים?
תודה
שלום נטע,
הייתי מחלק בין החלקים
בהצלחה
יש בעיה לדעתי עם לקיחת חצי מהמשכנתא כבר עכשיו. כלומר, ברגע שלקחת חצי ממנה, אפילו שהרביות יורדות בעתיד כפי שכתבת, הבנק לא בהכרח יוריד לך את הריביות. הם כבר "מחזיקים אותך בביצים" ואתה לא יכול לנתוש בשלב הזה. להפך, יכולים רק לעלות את הריביות כי יודעים שאין לך לאן לברוח.
🙁
אני נוטה להסכים עם מאיר ומנסיון של חברי הבנק אף פעם לא משפר את ההצעה שלו אחרי שנטלת חלק מהמשכנתא
שאלתי למומחי האתר האם הבנק מתחייב או שכך היא הפרטיקה שלא להרע את התנאים במקרה של עליית ריבית וכשניטלה חלק מהמשכנתא
שלום נפתלי,
זה עובד טיפה אחרת.
ברגע שהריבית עולה, הבנק מודיע ללקוחות שכבר חתמו שיש להם X זמן לבצע את המשכנתא שלהם ולא, הריביות יעלו.
בהצלחה
תודה רבה על התשובה
חבר המליץ לי על האתר ותענוג ללמוד כאן בצורה מקיפה וברורה
יש משהו בזה, אבל תמיד אפשר לקחת את החצי בבנק אחר.
השאלה אם בנק יסכים לכזה דבר? ששני בנקים יהיו רשומים בטבו…
שלום מאיר,
יש בנקים שמצמידים את הריביות לטבלה מסויימת ומשנים את הריבית בהתאם לטבלה אליה הוצמדו הריביות
בהצלחה
משכנתא מן שלום ,
אני קונה דירה ב- 1300,000 ש"ח ולוקח משכנתא בסך של 975,000 ש"ח .
יש לי נצעה כדלקמן :
326,000 ש"ח ריבית קבועה צמודה למשך 15 שנה בריבית שנתית של 1.64
328,000 משתנה כל 5 שנים צמודת מדד למשך 25 שנה בריבית 1.48
321,000 ש"ח בפריים למשך 25 שנה בריבית שנתית של 1.5
מה דעתך ?
שלום עוז,
אני חושב שיש יותר מדי הצמדה והייתי לוקח קל"צ במקום הצמודה
בהצלחה
לאור העובדה שיותר נמוך הריביות לא ירדו, ומכאן הם יכולות רק לעלות, המלצתי הכנה היא להקפיא מצב עם מסלולים קבועים לא צמודים
הרווח האפשרי מירידה של רבע אחוז בטל בשישים לעומת העליה האפשרית של הריביות בעתיד הקרוב
משכנתא היא לטווח ארוך, ובטווח הארוך הריביות יעלו בהרבה מהמצב הנכחי.
שלום משכנתאמן
ראשית תודה על המידע המעולה שאתה שאתה שופע
לגבי השינויים בריבית
יש לציין שאני בתהליך לקיחת משכנתא ולפני כשבועיים הייתי בבנק על מנת לקבל הצעה
וביום שני האחרון הגעתי שוב
והפקיד אמר לי טוב שהגעת עכשיו קיבלתי טבלה מעודכנת
ובקל"צ היתה הורדה של 0.25
וכן במשתנה כל 5 קיבלתי פחות 0.25
ללא כל לחצים וללא אישורים מיוחדים
יתכן שהדברים משתנים בין בנק למשנהו
ישראל על איזה בנק מדובר?
בנק איגוד
ישראל,
מה היא ריבית קל"צ שקיבלת מאגוד ולכמה שנים?
תודה!
שלום
בתחילה קיבלתי 4.2 ל15 שנה
ואח"כ 3.95 לאותם שנים
יש לציין שוב שלא חזרתי אליו עם הצעה כתובה מבנק אחר
אלא הוא פשוט
הקריא לי מתוך טבלת הריביות החדשה שהיתה ברשותו
[ יכול בהחלט להיות שתקבלי ריביות יותר טובות במק"א תלוי במאפייני ההלוואה , בנוסף יש לציין שאני לקוח הבנק]
יש גם סיכו שאותו פקיד היה יכול להוריד עוד לפני שבנק ישראל הוריד את הריבית, ככה שאתה מרוצה מהירידה ותפתח תיק אצלהם כבר עכשיו בלי להמשיך לעשות סקר שוק.
שלום ישראל,
שמח על המידע,
תודה רבה על השיתוף ובהצלחה
משכתאמן – תודה לך על העבודה המדהימה.
מה לגבי מיחזור? לקחתי לפני 7 חודשים חצי מליון
האם כדאי למחזר אחרי הורדת הריבית?
שלום יאנוש,
תבדוק את הריביות שאתה יכול לקבל עכשיו ותעשה השוואה
בהצלחה
מה מלמדת ההסטוריה ?
מי שהמתין ברכישת דירתו משנת 2000 עד שנת 2007 הרוויח , אם השקיע את חסכונותיו בתבונה .
מי שהמתין משנת 2008 עד 2014 בציפייה לירידת מחירים שתבוא עם ירידת הריבית ההדרגתית – גילה שהמחירים עולים ככל שהריבית יורדת ולא בדיוק בהתאמה.
החלטה שהאופק שלה הוא לפחות 5 שנים אין לדחותה על בסיס תחזית לחודש הקרוב.
זו דעתי.
שלום זהר,
לא אמרתי שבשל ירידת הריבית צריך לדחות החלטה משמעותית,
אלא התכוונתי לאלו שכבר צריכים לקחת משכנתא בקרוב ויכולים לנצל את "חלון ההזדמנויות" הקטן שנוצר בשביל להרוויח עוד כמה שקלים
תודה על ההערה ובהצלחה
שלום משכנתאמן
ראשית האתר שלך מדהים
ממה שקראתי והבנתי חשבתי על התמהיל הבא:
רציתי לשמוע התייחסותכם לתמהיל ולריביות הבאים:
סכום הלוואה מבוקשת 1500,000
ערך הנכס 1,780,000
שולם כבר במזומן 1,280,000
הכנסות נטו 15,000
התמהיל: והריביות שקיבלנו
______________________
150000 פריים: 1.35% 15 שנה
175000 קבועה צמודה 2.3% 15 שנה
175000משתנה 5 צמודה 1.74% 15 שנה
החזר חודשי: 3,108
רציתי לשמוע דעתך – עצתך
שלום אלי,
הייתי משלב קל"צ במקום הקבועה הצמודה
בהצלחה
היי אלי,
איזה בנק הציע לך ריביות כאלה?
טעות – ההלוואה היא 500,000
שלום וברכה,
תודה על האתר השימושי והמועיל!
אני עושה מחזור משכנתא, יש לי חלק אחד שאני מתלבט לגבי המחזור שלו,
זה חלק מהמשכנתא, הוא בגובה 90,000 ש"ח בריבית משתנה כל חמש וצמודת מדד, הריבית המעודכנת היא 3.4% . הדילמה היא שמצד אחד 5 השנים מסתיימות באוגוסט הקרוב ואז הריבית תרד או שאוכל למחזר, ומצד שני אני יכול להוריד כבר עכשיו את הריבית ולשלם עמלת הפירעון המוקדם היא 500 ש"ח ולא ברור לי אם חוץ מזה אצטרך לשלם עוד הפרשי ריביות. מה דעתך?
שלום אביעד,
זה תלוי מה המרווח שלך מהעוגן וכמה ריבית היית מקבל אם נקודת היציאה הייתה מתבצעת עכשיו.
בכל מקרה, אם אתה כבר בתהליך מחזור, הייתי ממחזר גם את החלק הזה
בהצלחה
הי,
אני באותה סיטואציה.
חתמנו על משכנתא לפני כשבועיים (ביום שהודיעו על הורדת הריבית במשק) עם גובה ריבית של 3.81 ל14 שנה עבור קל"צ .
כעת אנחנו בעיצומו של תהליך של כל מה שהבנק דורש בכדי להעביר את הצ'ק למוכרים.
1. האם בחלון זמן הזה בין החתימה על המשכנתא (עם ריבית הנ"ל) לבין המצאת האישורים השונים לבנק , אפשר לבקש מהבנק לעדכן את הריבית הקל"צ? או שזה מאוחר מדיי
תודה
אילן
אילן שלום,
אני חושב שזה קצת מאוחר מדי, אבל אתה מוזמן לנסות (מקסימום תצליח)
בהצלחה
שלום משכנתאמן היקר,
עברתי את כל השלבים והגעתי לדירה, מזל טוב…מתחילים לשלם!!! חחחח
לכן, ניתקלתי בשאלה שלא מצאתי לה תשובה ברורה ועדכנית לא ברשת ולא באתר הנפלא שלך…
מה עדיף – הוראת קבע דרך הבנק -או- הכרטיס אשראי?!
*ישנם כרגע כמה חשבונות שאני לא ידוע במה לבחור:
ארנונה, מים, ועד בית (ובעתיד אולי עוד…זה כרגע)
שלום איתן,
אני חושב שבכרטיס אשראי זה טוב יותר כי אז אתה גם לא משלם עמלת שורה וגם יש לך סיכוי לקבל הנחה ממועדון כלשהו שקשור לאחד הגורמים האלו.
בכל אופן, זה לא כל כך משנה והכי חשוב זה להקפיד לעקוב אחר החיובים ולבדוק שהם תקינים ונכונים
בהצלחה
שוב תודה על האתר המועיל.
שאלה קטנה. מציעים לי משתנה צמודה בריבית של 0.7 אחוז. על פניו זה נשמע זול [תקן אותי אם אני טועה]. השאלה, כאשר מחשבים משכנתא צמודה, לפי איזה מדד מחשבים, האם לפי תחזיות של בנק ישראל, או לפי ההסטוריה, או שיש משהו אחר?
שלום דני,
ניתן לחשב ע"פ צפי של בנק ישראל וניתן לחשב ע"פ ההיסטוריה בשנים האחרונות.
בהצלחה
שלום,
קניתי דירה ויש לי 60% מערך הדירה. חלק שילמתי וחלק בהמשך. הדירה לא צמודה למדד וריבית. אני צריכה לשלם את ה40% הנוספים רק ביוני 2015.
אני מפחדת שיהיו מגבלות חדשות ואני לא יוכל לקבל משכנתא.
האם כדאי לי לקחת עכשיו משכנתא? או לחכות?
שלום רנתה,
זו שאלה שקשה לי לענות עליה,
אם תקחי עכשיו תהני גם מריביות נמוכות וגם מוודאות בנושא ההגבלות, יחד עם זאת תצטרכי לשלם כבר מעכשיו משכנתא.
שקלי את האפשרויות (ריבית נמוכה ומגבלות ידועות מול תשלום משכנתא מיידי) וקבלי החלטה מושכלת
בהצלחה
שוב שלום,
לפי המאמר הבנתי שהריבית הקבועה צפויה לרדת בחודש חודשיים הקרובים.
בעיקבות הורדת הפריים. אני מתכננת לקחת 1/3 פריים ו2/3 קבועה לא צמודה.
אז אולי כדאי להמתין עוד חודש חודשיים? או לקחת כבר עכשיו?
שלום רנתה,
כפי שכתבתי בפוסט עצמו, יש 2 גישות.
כל אחד בוחר לעצמו את מה שמתאים עבורו יותר.
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
בבעלותי דירה בשווי כ- 1,2000,000 ₪,
עם נסח טאבו נקי.
חתמתי על בקשת רכישה לדירה חדשה מקבלן,
במחיר של 1,700,000 ₪, שתהיה מוכנה לכניסה
בעוד כשנתיים (קצת פחות).
אין לי הון עצמי ואני נדרש להעביר אל הקבלן,
20% כעת ואת היתרה (80%) בסמוך למועד הכניסה.
האם כדאי לי לקחת כעת, הלוואת בלון לשנתיים, ע"ס
כ- 600-650k, להזרים סכום נוסף לקבלן, כדי לצמצם
את העלות של מדדי תשומות הבניה, או לחילופין, לקחת
כעת משכנתא על הסך הנ"ל ואחרי מכירת הדירה הנוכחית
(בעוד כשנה), לגרור את המשכנתא, אל הדירה החדשה ?
אשמח לקבל חוות דעתכם.
שלום עפר,
אם הבנק יהיה מוכן לתת לך משכנתא של 650 לטווח הארוך בריביות של "דיור" ולא עבור "צריכה עצמית"
אז הייתי לוקח היום את המשכנתא לטווח הארוך ולא בוליט כי היום הריביות נמוכות וזה נותן לכם ביטחון
בהצלחה
אחרי בירורים הגענו לתמהיל הבא:
משכנתא ע"ס 500000 60% מערך הדירה,. סך הכנסות חודשי- 9500
150000 פריים 25 שנה 1.5%
75000 מלצ 20 שנה 3.65%
275000 קלצ 15 שנה 3.92%
סה"כ החזר חודשי 3063
התוכנית לסגור את המלצ אחר 5 שנים
מה דעתך?
מה ניתן לשפר?
בתודה מראש!
שלום איציק,
סביר,
בהצלחה
שלום,
יש בפניי 2 הצעות למשכנתא והייתי רוצה לדעת מה דעתך:
המשכנתא היא על 1,050,000
הצעה 1 – בנק מזרחי טפחות:
358,000 – ריבית קבועה צמוד מדד ל – 25 שנה ב – 2.55%.
346,000 – ריבית משתנה כל 5 צמוד מדד ל -25 שנה ב – 1.38%.
346,000 – פריים ל – 25 שנה ב – P-0.9
הצעה 2 – בנק לאומי:
350,000 קבועה צמודת מדד ל -15 שנה ב – 1.85%.
350,000 משתנה כל 5 צמודת מדד ל – 30 שנה ב – 1.38%.
350,000 עוגן מק"מ ל – 30 שנה בעוגן + 0.8.
(אמרו לי לחשוב על אפשרות למשתנה כל 5 לא צמודה ב – 3.46%)
מה אומר? האם כדאי לי לדרוש משהו אחר? לשנות? במה לבחור?
דחוף לי קצת אודה לתשובה מהירה.
איציק
איציק שלום,
אני לא יודע אם באמת ההצעות האלו מתאימות לך, אבל אם אני בוחן אחת מול השניה אז השניה נראית לי עדיפה.
אני שוב אומר, שאני לא התלהבתי משני התמהילים ולדעתי ניתן לעשות פה עבודה טובה יותר.
יהיה קשה לי להגיע לך מה בדיוק לשנות כי אין לי הכרות איתך ואני לא יודע מה היו המינעים לבחירת שני התמהילים הנ"ל.
אתה יכול להסתכל בתמהיל המומלץ ולהתקדם משם או לחלופין להיעזר בייעוץ מקצועי
בהצלחה
התמהיל הוא לפי המלצת הבנק כי בקשתי החזר שלא יעבור את 4700 ש"ח לחודש.
ההצעה שהציעו לי היום לסגירה היא כזו, מה אתה אומר:
350,000 – קבועה צמודת מדד ל – 18 שנה ב – 2.24%
350,000 – עוגן מק"מ לשנה ל -30 שנה מ+0.8%
350,000 – מל"צ כל 5 ש' ל – 30 שנה 3.26%
הבנקאית אמרה לי שהמרווח הוא 3.00 שבדרך כלל נותנים על מרווח 4.00 אין לי מושג מה זה אומר, סינית בשבילי.
נראה לך הצעה סבירה, או שאני לא בכיוון בכלל ואפשר להשיג טוב יותר?
שלום איציק,
נראה סביר,
בהצלחה
שלום,
השאלה שלנו קצת מסובכת, ונשמח אם תוכל לענות לנו.
1. להורים יש מגרש 700 מ"ר, שבתוכו יושב גם ביתם, ממושכן הכל לבנק.
2. ההורים נתנו את הסכמתם ( לא העברת זכויות ) ל – 200 מ"ר שנבנה.
3. כל המגרש מהוון.
4. אנחנו רוצים לבנות במגרש בניה פרטית.
5. הון עצמי לא גבוה.
שאלות :
האם ישנה אפשרות שהבנק יסכים לשחרר חלק יחסי ( 200 מ"ר ) את החלק שלנו לבניה, ולהעביר את סכום החלק היחסי של 200 מ"ר שיתבטא במשכנתא שתעבור על שמנו ?
ככה המגרש משוחרר, ונניח לדוגמא המשכנתא היחסית מהסך הכולל של המגרש ( 700 מ"ר ), תהיה 200,000 ש"ח, נוכל להגדיל את בקשת המשכנתא, ככה שהבטחונות הן המגרש עצמו, ונשתמש במשכנתא המוגדלת לבניה עצמית ?
שאלה ארוכה…אבל חשובה לנו מאוד ! נודה לך לתשובה מהירה.
שלום וברכה,
זה לא תפקידו של הבנק ל"הפריד" בין המגרשים,
תצטרכו לעשות זאת בעזרת עורך דין מול המנהל.
ברגע שהמגרש יהיה מופרד, אז הבנק יוכל להתבסס עליו לטובת מתן משכנתא
בהצלחה
שלום לך משכנתא מן ותודה על האתר המופלא והמושקע.
אני לפני לקיחת משכנתא ע"ס 420000 ש"ח (23% מערך הדירה – סך הכנסות 16000)
עם יכולת החזר של 4000 ש"ח לחודש ובנוסף אני צופה שבעוד מספר שנים יהיה לי עוד מקור כסף נוסף להחזיר למשכנתא.
140000 (שליש) אני אקח בפריים -0.9 ל 20 או 30 שנה
ובהמשך אני מתלבט בין מספר תמהילים (כרגע בלאומי):
280000 כל השאר בקל"צ ריבית 2.8%
או לחלק לקל"צ 160000 ריבית 2.05%
ומשתנה כל חמש – צמודה עוגן -0.8 = 1.60% – או לחלופין לא צמודה.
אשמח להמלצות ותובנות .
ושוב תודה
שלום גיא,
הקל"צ נראה לי עדיף
בהצלחה
תודה רבה על השירות המופלא.
שפכת אור בפני בתקופה טעונה ומלחיצה ושתמיד נראתה כה מפחידה.
יצרתי קשר עם הביטוח דרכך ומקווה שזה עוזר לך.
ממליץ עליך ומשתף ברשתות.
תחזקנה ידייך.
שלום ושוב תודה על עזרתך הרבה,
האם כדאי לי למשוך את כל 500 האלף שלקחתי בקל"צ (18 שנה 4.2%) בעוד כשבועיים או שכדאי להוציא רק את החלק היחסי שאותו אני צריכה (150 אלף) ואת השאר למשוך בפעימה הבאה שתהיה באמצע מאי – מנהל המשכנתא אמר לי שלמרות שמדובר במרווח,לעיתים הוא חייב לשנות את המרווח כתוצאה מירידת ריבית – בגלל שהריבית כבר תרד מהמינימום האפשרי?
אם הבנק לא מבטיח לשמור לך על המרווח, הייתי מוותר על ה"חיסכון" האפשרי ולוקח את הקל"צ
בהצלחה
שלום אני קרוב ללקיחת משכנתא על דירה בשובי של 1300000 שח ההון העצמי שלי הוא בסך של 325000 שח אני אמור לקחת 975000 שח משכנתא שיש לי מענק של כ100000שח מענק על קנית דירה מקבלן בירושלים ההצעה האחרונה והכי משופרת שלי היא מבנק טפחות
משתנה צמודה -195000 שח בריבית 1.96 25 שנה
פריים – 320000 שח בריבית -0.95 – 30 שנה
ק.ל.צ- 266000 שח בריבית 4.65 ל25 שנה
משתנה לא צמודה- 100000 שח בריבית 3.59 ל25 שנה
איך התמהיל בעיניך?
שלום עודד,
נראה טוב,
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
גם אני שמח להצטרף אל מקהלת המהללים ומשבחים אותך ואת הבלוג.
קבלנו מהבנק את 2 התמהילים שלהלן:
1) 220,000 ש"ח (13 שנה) קבועה צמודה 1.9% החזר חודשי 1,592 ש"ח
220,000 ש"ח (20 שנה) עוגן-0.6 (1.8%) החזר חודשי 1,092 ש"ח
220,000 ש"ח (25 שנה) פריים-0.9 (1.35%) החזר חודשי 825 ש",ח
סה"כ החזר חודשי 3,510 ש"ח
2) 210,000 ש"ח (25 שנה) פריים-0.9 החזר חודשי 825 ש"ח
220,000 ש"ח (15 שנה) קל"צ 3.7% החזר חודשי 1,594 ש"ח
220,000 ש"ח (25 שנה) עוגן|+1.4% (3.66%) החזר חודשי 1,120 ש"ח
סה"כ החזר חודשי 3,539 ש"ח
האם התמהילים סבירים ואיזה מהם עדיף לטעמך?
האם ניתן ורצוי להרכיב תמהיל שמבוסס על פריים וקל"צ בלבד, שיעמוד בקריטריון של החזר חודשי עד 3,500 ש"ח ?
תודה וחג פורים שמח.
שלום עופר,
1. אני אוהב את התמהיל השני שמרוחק מהמדד
2. יש אפשרות כזו, אבל זה אומר שנים ארוכות מאוד
בהצלחה
שלום,
אני שוקלת למחזר חלק מהמשכנתא – החלק הקבוע לא צמוד מדד (2/3 מהמשכנתא כולה). יש לי מספר שאלות:
1. האם אפשר בכלל למחזר חלק מהמשכנתא?
2. מה האינטרס של הבנק להסכים להוריד לי את הריבית מהריבית הקיימת (או במילים אחרות איך לעשות את זה נכון)?
תודה,
ינה
ינה שלום,
1. אפשר למחזר חלק מהמשכנתא
2. זה תלוי בכושר המיקוח שלך
בהצלחה
שלום משכנתאמן
1 בפועל לפי איזה זמן הריביות הולכות . לפי החוזה הכסף יעבור למוכר
ביוני , או לפי מתי שחתמתי עם הבנק על המשכנתא ( נגיד היום )
2 לדעתך איזה תמהיל עדיף
פריים 200K ל 30 שנה 1.45
קלצ 310K ל 25 שנה 4.73
מלצ 120K ל 20 שנה 3.71
או
פריים וקלצ אותו דבר רק המשתנה צמודה 20 שנה 1.9
מודה לך מראש על הטירחה , אתה פשוט עוזר , שרון.
שרון שלום,
1. הריביות יחושבו לפי היום בו לקחת (בפועל) את הכסף
2. התמהיל הראשון יותר מוצא חן בעיני
בהצלחה
שלום רב,
קודם כל 'שאפו' על איכות המידע פה וההשקעה.
קיבלנו מהבנק תמהיל כזה עבור הלוואה של 575 אלף ש"ח. ברצוננינו לסיים את המשכנתא מהר וחשבנו על החזר חודשי עד 6500 ש"ח.
הוצע תמהיל כזה:
191000 פריים מינוס 0.9 (כלומר 1.35) – ל15 שנים
192000 קל"צ בריבית 2.65 ל-8 שנים
192000 קבועה צמודה בריבית 1.75 ל-7 שנים
יש לי כמה שאלות.
1. האם יש יתרון לקרן שווה על פני שפיצר כאן? כנראה שרק את הפריים נרצה לכסות לפני תום התקופה. אם אקח שפיצר ההחזר ההתחלתי ירד ואז אולי אני יכול לקצר בשנה את אחד המסלולים הקבועים…
2. האם כדאי לוותר על המרכיב של קבועה צמודה, וללכת על שליש פריים, 2 שליש קל"צ?
תודה,
מארקו
מארקו שלום,
1. לא הייתי ממהר לקחת קרן שווה והייתי מעדיף לקצר תקופה
2. זה תלוי שריבית הקל"צ שתקבל
בהצלחה
שלום משכנתאמן ותודה על המידע הנפלא,
אני ממחזר משכנתא, מתלבט בין שני מסלולים עיקריים.
קיים בלאומי היום
340,000 P-0.7 לעוד 27 שנים
ועוד 520,000 שמחולקים להלוואות הבאות:
161,000 עוגן+1% צמוד משתנה כל 5, כרגע בריבית מתואמת 2.42 ל -22 שנים
162,000 קבועה 3.66 צמודה לעוד 16 שנים
195,000 עוגן+1% צמוד משתנה כל 1, כרגע בריבית מתואמת 3.37 ל-22 שנים
בלאומי היא מציעה לא לגעת בפריים למרות שכרגע היא ב-0.7 ואפשר לשפר
בטענה שמותר משתנות רק שליש, אבל יש לי הלוואה עוגן+1 משתנה כל שנה זה לא אומר בעצם שהיום חצי מהמשכנתא הוא בריבית משתנה ואפשר למחזר אותה לריבית משתנה (נניח פריים -0.9)?
בכל מקרה יש הצעה מלאומי ל-520000 כך:
184 במק"מ+1% (זה כמעט 2%) ל-20 שנה
180 ב 1.86% צמוד ל-13 שנה
30 ב 1.62% צמוד ל-11 שנה
126 ב 1.74% צמוד ל-12 שנה
ובמזרחי הציעה (אין להם מק"מ) לקחת בקל"צ, 3.7% ל-12 שנה
שואל אני, אם הריבית היום נמוכה, האם כדאי לקחת קל"צ שמראש יותר גבוהה לשנים הקרובות?
מה דעתך?
שלום אורי,
הייתי משלב בין ההצעות,
לוקח גם קל"צ וגם קבועה צמודה
בהצלחה
שלום משכנתא מן
לקחתי לפני יותר מ-4 שנים משכנתא של 750000 הכל במסלול משתנה צמודה כל 5 – בריבית 2.33
בדצמבר הקרוב ימלאו 5 שנים ואצטרך לחשוב איך להמשיך. האם להישאר באותו מסלול או למחזר? לפי ההצעות שאנשים מספרים כאן מסלול זה מוצע בפחות ב- 2% !!! האם למחזר כבר עכשיו ?
תודה רבה
שלום לירון,
1. מומלץ למחזר
2. בהזדמנות זו, תבנו תמהיל אחר כי הוא לא מומלץ
3. אם אתם רואים שאתם לא "בעניינים" העזרו בייעוץ חיצוני
בהצלחה
שלום רב משכנתאמן
תודה רבה על האתר המופלא , על המידע המאוד חשוב , על המקצוענות , על תרומתך רבת חשיבות. מי ייתן וירבו אנשים כמוך.
קיבלנו אישור עקרוני לסכום שביקשנו : 500,000 ש"ח.
אשמח מאוד לקבל את חוות דעתך על התמהיל שבחרתי :
166000 פריים ל-15 שנה
120000 משתנה כל 5 שנים ל-15 שנה
164000 קל"צ ל-15 שנה
50000 בוליט ,פריים / קבועה לא צמודה , ל- 3 שנים
מחר פגישה עם הבנקאי .
תודה רבה ,
מרים
שלום מרים,
התמהיל בסיסי וטוב,
בהצלחה
הי,
הבנק שלי הוריד את הריבית עבור הפריים. האם זה רק תרגיל שלהם או שזה קורה גם בבנקים אחרים ? במקום P-0.9% הם עברו ל P-0.65%…
תודה,
אהוד
אהוד שלום,
לפי מה שאני רואה, בנק הפועלים עושים זאת לאחרונה
ייתכן ובנקים נוספים יילכו בעקבותיהם
בהצלחה
לכבוד משכנתאמאן, ראשית תודה על העבודה הנפלאה, טרחתך והזמן שאתה מקדיש ללא תמורה.
לפני יותר מ 4 שנים לווינו 750,000 ש"ח , כל הסכום בריבית פריים מינוס 0.7 ל15 שנה.
בינתיים אנו נהנים מריבית נמוכה כבר תקופה ארוכה ההחזר החודשי עומד כעת על כ5000 ש"ח.
שאלתי האם שווה להעביר היום את המשכנתא או חלקה למסלול קל"צ ומצד אחד לספוג עליה מידית של הריבית ומצד שני להינצל מקטסטרופה כשתעלה רבית הפריים,
(לפי מה שהבנתי כדי שנתחיל להפסיד צריך שריבית בנק ישראל תגיע ל3.65 %),
חשוב להדגיש: להלואה נותר רק עוד כ 10 שנים ויש באפשרותינו לעמוד בהחזר החודשי גם במקרה קיצון של עליית הפריים כך שהשאלה היא רק מצד עלות הריביות.
תודה רבה
שלום שלמה,
אם אתם מסוגלים לעמוד בהחזרים חודשיים גבוהים כאשר הפריים יעלה,
אני ממליץ לא לגעת במשכנתא כעת
בהצלחה