כאשר רוכשים דירה מקבלן בדרך כלל זמן קבלת הנכס הוא עתידי (במקרה הטוב מדובר במספר חודשים ובמקרה הפחות טוב שנתיים ויותר).
נושא המימון ברכישה דרך קבלן הוא נושא חשוב שכן, אנו מחויבים לשלם לו סכום ראשוני מיד (לרוב 15% – 20%) מערך הדירה ואת הסכום הנותר הוא מחלק לנו לתשלומים ארוכי טווח שמתפרסים עד לקבלת הדירה בפועל.
אך למרות התשלומים זה עולה לנו לא מעט כסף
מצד אחד, זה מצוין שהקבלן מאפשר לנו לשלם לו בתשלומים את מלוא התשלום על הנכס אבל מצד שני כל הסכום שנותר בחוב נושא בחובו הצמדה מלאה למדד תשומות הבניה.
מדד תשומות הבניה כביכול עוקב אחר העליה במחירי הבניה (נמצאים שם פרמטרים כמו: בלוקים, חלונות, דלתות וכו' – בקיצור, כל חומר גלם שאיתו הקבלן בונה את הדירה).
הבעיה במדד הזה שהוא מאוד יקר (מכיוון שתומות הבניה עולים בקצב מהיר בשנים האחרונות) וכך אנו נמצאים במצב אבסורדי שכל חודש הדירה שקנינו עולה לנו יותר כסף.
בשנה האחרונה לדוגמא, מדד תשומות הבניה עלה ב- 3.1%.
בואו נעשה חישוב קצר לדוגמא בשביל להמחיש את המספרים, נניח כי רכשתם דירה בעלות 1,500,000 ש"ח ושילמת לקבלן תשלום ראשוני של 300,000 ש"ח (20% מערך הדירה), אתם כמובן חייבים לו על הנייר 1,200,000 ש"ח שצמודים למדד תשומות הבניה.
העלות של החוב הזה עבורכם היא יותר מ- 37,000 ש"ח לשנה ! יש לציין בנוסף כי הבנק לא מחשב את הכספים ששילמתם על חשבון המדדים כערך הדירה ולכן לא ייתן בעבורם משכנתא.
אז מה האפשרויות?
ישנה אפשרות שרבים משתמשים בה והיא להקדים את התשלומים לקבלן ובכך להיפטר מן תשלומי המדד. הבעיה באופציה הנ"ל היא שאתם מתחילים לשלם מיד את המשכנתא.
בעיקרון הרעיון הוא לא רע כל כך כי בוודאי שעדיף לשלם משכנתא במשך שנה (שבה אתם מורידים מערך החוב לבנק) ולא לשלם "סתם" כסף מיותר על מדדי תשומות בניה שלא מועילים לכם בכלום.
מה עושים אם כבר משלמים משכנתא / שכר דירה?
בעיקרון, אם אתם כבר משלמים משכנתא (עבור דירה קיימת שעדיין לא נמכרה) או לחלופין משלמים שכר דירה (שאמור להיפסק אך ורק כאשר תקבלו את המפתח לדירה החדשה) יהיה לכם מאוד קשה לעמוד גם בתשלומי הדירה החדשה וגם בתשלום המשכנתא הקיימת / שכירות.
לשם כך, הייתי ממליץ להשתמש באופציית הגרייס שזה בעצם לקחת את המשכנתא עכשיו ולדחות את שלומי הקרן לשלב מאוחר יותר, כך תשלמו רק חלק יחסי מהמשכנתא החדשה ותוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים של המשכנתא החדשה (עבור הדירה של הקבלן) וגם בתשלומי שכר הדירה / המשכנתא הקיימת.
(בעבר הרחבתי על נושא הגרייס – אתם מוזמנים לקרוא על כך כאן).
ויש אפילו עוד יתרון אחד –
כיום ידוע רמת הריביות נמוכה (נכון לאפריל 2013), ייתכן והריבית תרד עוד טיפה אבל בתמונה הכוללת כולם יודעים שהריביות נמוכות וככל שתקדימולקבע אותן לזמן הארוך כל ייטב.
במקרה שאתם מקדימים תשלום לקבלן אתם בעצם זוכים לריביות נמוכות יחסית מאשר הריביות שעתידות להיות בעוד שנתיים (שוב אסביר ואציין, כי זה השערה בלבד ואין שום וודאות שהריביות בעוד שנתיים יהיה יותר גבוהות אבל כך "חושב" ומתכנן השוק).
מי שייקח את המשכנתא היום וישלם לקבלן יבטיח לעצמו את הריביות הנהוגות היום ובכך בעצם מבטיח לו שיעורי ריבית נמוכים יחסית למה שמתוכנן בשנתיים הבאות.
יחד עם זאת – ממה כדאי להיזהר?
ישנם קבלנים טובים יותר וישנם קבלנים טובים פחות אבל דבר אחד משותף לכולם והוא סיכון האשראי שלהם.
לא משנה כמה גדול הקבלן (ראו מקרה חפציבה) תמיד יש סיכוי שהוא ייפול באמצע הבניה ויפשוט את הרגל וכך תישארו ביד עם משכנתא ענקית וחצי דירה.
לשם הבטחת זכויותיכם יש לדרוש מהקבלן עבור כל תשלום ערבות חוק מכר שמבטחת את כספכם ובכך אתם מוגנים מפני נפילת הקבלן (מקרים שהיו בעבר הוכיחו כי גם זה לא מגן עליכם ב- 100% אבל עדיין זה ביטחון חזק ויעיל).
אל תסתפקו בהמלצה הזו ממני אלא פנו לעורך הדין שמייצג אתכם וספרו לו על כך שאתם רוצים לשלם טרם הזמן והוא אמור להגיד לכם אילו בטחונות אתם אמורים לקבל על מנת להבטיח שלמרות שהדירה עדיין לא מוכנה אתם עדיין תקבלו את דירתכם במקרה של פזיטת רגל של הקבלן.
ועוד אזהרה קטנה –
לעולם אל תשלמו לקבלן את כל הכסף מראש, תמיד השאירו בין 5% – 10% למסירת המפתח על מנת שתמיד יימצא בידיכם קלף מיקוח כלשהוא מול הקבלן (לרוב קורה שצריכים תיקונים בדירה לפני המסירה וכאשר אתם מחזיקים סכום מסויים של הקבלן בכיסכם סביר להניח שהוא ימהר יותר לתקן אותם).
לסיכום,
ראינו שלתשלום מוקדם לקבלן ישנם יתרונות רבים (התחמקות ממדד תשומות הבניה והבטחת ריביות נמוכות), יחד עם זאת הוא יכול לגרום לבעיה בהחזר החודשי לאלו שמשלמים כבר משכנתא / שכר דירה (ניתן לפתור את הבעיה הזו על ידי שימוש בגרייס) וכמובן הוא בעל סיכונים כגון: פשיטת רגל של הקבלן וקבלת שירות לא איכותי בעקבות תשלום מלא שלכם טרם הזמן.
על כן, נסו לעקוב אחר ההנחיות, היוועצו באנשי מקצוע ותנסו לפעול בחכמה אבל בזהירות – בהצלחה לכולם.
כל הכבוד..מאמר מאוד מועיל וענייני..
תודה על המידע החשוב
בשמחה ותודה על הפרגון!
אני חושב שהתעלמת מנקודה סופר חשובה ואתה מטעה פה את הקוראים:
אמנם בדוגמא שנתת המחיר היה עולה ב 37K אבל בכמה היה עולה לך המשכנתא בשנה?
בטוח שבסך הכללי היית משלם על המשכנתא ריבית זהה אם לא גבוהה הרבה יותר על הכסף שלך – רק הצמדה למדד היא כ 3% בלי שאר הריביות.
בתשלום משכנתא אתה "מפסיד" יותר כסף בשנה מאשר רק הצמדה למדד תשומות הבנייה.
א. לידיעתך לא כל ההלוואה צמודה למדד,
ב. בסטיסטיקה מדד תשומות הבניה עולה יותר מאשר המדד הרגיל שהמשכנתאות צמודות אליו,
ג. אם אתה לא לוקח גרייס אלא משלם תשלומים מלאים אתה נוגס בקרן (כמובן עם תמהיל וייעוץ נכון) וכן אתה מקטין את המדד על הקרן.
שלום אברהם,
1. לא אמרתי שכל הלוואה צמודה למדד, היכן ראית את זה?
2. מסכים איתך, כמובן שלא אמרתי אחרת
3. גם מסכים, גם כן לא אמרתי אחרת
בגדול, לא כל כך הבנתי את התגובה.
הסכום שאתה חייב לקבלן הולך ויורד ואיתו יורד הסכום שאתה חייב בעבור הצמדה. זאת, מכיוון שמשלמים לקבלן כל כמה זמן חלק נוסף, באמצעות פנקס שוברים מהבנק המלווה.
האם אני טועה?
שאלה נוספת – האם יש אפשרות להקדים את התשלומים גם נכון להיום כשצריך לשלם באמצעות פנקס שוברים?
שלום מיכאל,
1. אתה יכול להקדים תשלום אם החוזה מול הקבלן מאפשר לך לעשות זאת
2. העניין בהקדמת התשלום הוא בזה ש:
א. התחלת להחזיר חלק מהמשכנתא
ב. אתה מבטח את הריבית העכשווית ולא צפויה לך הפתעה לרעה בעוד שנה שנתיים
3. אתה צודק שבשנה האחרונה המדד היה נמוך ולכן לא תמיד זה השתלם להקדים תשלום, אבל לא לעולם חוסן
בהצלחה
היי רונן,
אני מודה שלא כ"כ הבנתי למה התכוונת.
רכשנו דירה מקבלן ואנחנו מבחינתנו מעדיפים להקדים את כל התשלומים – גם כמובן מבחינת מדד תשומות הבנייה וגם מבחינת קיבוע ריביות.
לא הבנתי למה התכוונת כשכתבת "בתשלום משכנתא אתה "מפסיד" יותר כסף בשנה מאשר רק הצמדה למדד תשומות הבנייה". אם את המשכנתא צריך לשלם בכל מקרה – כלומר אם לקחת משכנתא ל- 20 שנה – ה- 20 שנה יתחילו עכשיו או בעוד שנה, אבל בזמן הזה אני יכולה לחסוך עשרות אלפי ש"ח בגלל המדד, אז למה לא? או שבאמת לא הבנתי משהו….
אורית
הי אורית,
נניח שבשנה בגלל המדד הסכום שעליך לשלם עלה ב 3%.
אם במהלך השנה הזו היית משלמת משכנתא – כמה אחוזי ריבית את סופגת שם? הרי גם במשכנתא יש ריבית.
עכשיו השאלה איפה הריבית הכוללת נמוכה יותר – מדד תשומות הבנייה בצד אחד או כל ריביות המשכנתא בצד אחר.
בלי להכיר את התמהיל לעומק – רוב הסיכויים שמדד תשומות הבנייה יהיה נמוך יותר מסך כל הריבית שתשלמי על המשכנתא ולכן במהלך השנה שעברה הכסף שנוסף לקבלן הוא נמוך מהכסף שנוסף לבנק מהמשכנתא
נכון מאוד, ראיתי את תגובתך רק אחרי שהגבתי.
וכמו שכתבתי זה יכול להיות כדאי רק אם הקבלן יתן הנחה על הקדמת התשלום שהיא יותר גדולה מהריבית.
אורית,
אם את רוצה להתחיל את ה20 שנה מעכשיו את יכולה פשוט לחסוך כל חודש את הסכום שאת מתכוונת לשלם למשכנתא, לתת לזה אפילו לצבור קצת ריבית ולקחת פחות משכנתא בסופו של דבר ואז תוכלי לקחת רק ל19 שנה במקום ל20…
שלום רונן,
לא מסכים איתך,
לאורך כל ההיסטוריה מדד המחירים לצרכן הוא נמוך משמעותית ממד תשומות הבניה (לדוגמא בשנה שעברה: 3.1% מול 1.5%).
כמו כן, לקחת משכנתא היום זה ל"בטח" בצורה מסוימת ריבית נמוכה יחסית שלא בטוח שתהיה גם בשנה הבאה.
אתה מוזמן לתת דוגמא משלך ולהוכיח את טענותיך.
בהצלחה
משכנתאמן, שים לב שבמשכנתא במסלול הצמוד אתה משלם משלם מדד + ריבית משמעותית (סד"ג של 1.5-2%) ובמסלול הקל"צ אתה משלם סד"ג של 3-4.5%. לפי מה שראיתי ב5 השנים האחרונות מדד תשומות הבניה היה נמוך מהריביות הממוצעות שגבו עבור משכנתא. אני טועה?
שלום רב,
פוסט מעולה.רהוט וקולח. בשפה שכל קורא יכול להבין.
במסגרת עבודתי כעו"ד בתחום המקרקעין, אלו שאלות שעולות חדשים לבקרים עם לקוחותיי. עזרתי לי לעזור ללקוחותיי להבין את הסוגיה באופן הכי פשוט שניתן לנסח. במידה רבה של גאונות. מצאתי לנכון להפנותם לאתרך.
סי
תודה רבה על התגובה ובהצלחה רבה לך וללקוחותייך!
תודה רבה על הפוסט מעולה. יש לי שאלה. לגבי משכנתא רגילה הכל ברור, אבל מה לגבי דירה, שצריכה להימכר במשך תקופת הבניה? האם כדאי לקחת גרייס בבנק על סכום מכיר הדירה או לספוג מדדי הבניה?
שלום יאנה,
מאוד תלוי בכמה תימכר הדירה,
אם את חושבת שהמחירים עוד יעלו אולי כדאי להמתין ואם הפוך אז אולי כדאי למכור.
תודה רבה על הפוסט.
ישר כוח
שלום שלומי,
תודה רבה על הפרגון!
"כי בוודאי שעדיף לשלם משכנתא במשך שנה (שבה אתם מורידים מערך החוב לבנק) ולא לשלם "סתם" כסף מיותר על מדדי תשומות בניה שלא מועילים לכם בכלום."
שכחת שגם בבנק ההלוואה היא צמודה למדד המחירים לצרכן או שעליית המדד כבר משוקללת ומתווספת לריבית?
אז מה אתה בעצם אומר? במקום לשלם רק את עליית מדד תשומות הבנייה עדיף לשלם את עליית מדד המחירים לצרכן + ריבית?
אם הקבלן נותן הנחה על הקדמת התשלום אז אולי יש היגיון במה שאתה אומר אבל אחרת אני לא חושב.
שלום אודי,
תראה, כשאתה משלם משכנתא לא כולה צמודה למדד (לדוגמא הפריים לא צמוד והוא עולה בערך 2.5% לשנה), אז למה לא לשלם אותו על פני מדדי תשומות בניה.
גם אם אתה לוקח הלוואה בריבית צמודה על תשכח שהמדד אליו מוצמדת המשכנתא (מדד המחירים לצרכן) תמיד יהיה זול יותר ממדד תשומות הבניה (ככה זה לאורך היסטוריה) ולכן אני בעד תשלום מוקדם לקבלן
בהצלחה
אם הייתי יכול לקחת הכל בפריים אולי היית צודק אבל אני לא יכול,
וחוץ מזה אם הכל בפריים אז אין רווח של קיבוע הריבית לטווח ארוך אז למה לשלם לפני הזמן בחינם?
וזה לא משנה אם אני לקוח ריבית צמודה או לא, בכל מקרה יש תשלום על המדד כך או אחרת, ואני לא רואה סיבה לשלם את מדד המחירים לצרכן + ריבית על פני מדד תשומות הבנייה בלבד.
מה גם, שאפשר לחסוך כסף בזמן שעובר, ואז לקחת משכנתא באחוז מימון נמוך יותר ולשפר עקב זה את הריביות של המשכנתא.
מכבד את דעתך, אבל אני חושב אחרת.
בכל אופן, בהצלחה
ישנה עוד נקודה חשובה שלא התייחסתם אליה.
שר האוצר החדש כנראה שמעוניין להעלות את המעמ באחוז נוסף.
אם תקחו עכשיו משכנתא ותשלמו את מירב הכסף לקבלן אז לא תהיו חשופים לעליה המעמ הנ״ל.
מה דעתכם?
שלום וברכה,
נקודה חשובה מאוד, אני אשקול להוסיף אותה לפוסט
תודה רבה
למשכנתאמן שלום רב!
אשרייך על הבלוג הנפלא. ברוך השם קנינו דירה בשעה טובה והתחלתי להתעניין ומצאתי את הבלוג המקסים שלך. כשהגעתי לבנק הפקידה מהר מאוד הבינה שעומדת מולה מישהי שקצת מבינה בנושא והכל בזכותך כמובן.
רציתי להתייעץ איתך לגבי התמהיל שהציעו לנו: אנחנו צריכים הלוואה בסך של 825k ולא רוצים לעבור את ה4000 שח לחודש.
250k ל20 ש׳ קבועה צמודה 2.9
100k ל30 ש׳ כל 5 לא צמודה 4.63
200k ל 30 ש׳ כל 5 צמודה 2.39
275k ל30 ש׳ פריים -0.7
החזר לודשי יוצא בסביבות ה 3742
המשך:
זה ניראה לך תמהיל טוב בהתחשב בזה שאנחנו לא רוצים לעבור את ה 4000 שח בחודש.
בבעלי בתיקווה שאת הפריים נוכל לסגור בארבע חמש שנים הקרובות בע״ה
אשמח לשמוע תגובה
שהשם יברך אותך וירבו כמותך בישראל.
שלום וברכה,
השתדלו לקחת גם קל"צ במקום המשתנה כל חמש.
השתדלו ללכת למספר בנקים על מנת לעשות סקר שוק מתאים
בהצלחה
שלום רב.
ישר כח! על הבלוגים המענינים
לאחרונה קניתי דירה מקבלן והנושא נוגע אלי.
אבל יש לי בעיה כזאת.
רכשתי דירה ב 900K
שלמתי 200
יש ברשותי דירה בשווה 550 ללא משכנתא מעוניין למכור בעוד כ חצי שנה בכך למנוע מעבר דירה למקום זמני.
ונשאר 200 משכנתא .
אמרו לי שהבנק נותן את הכסף שלו בסוף לאחר כל התשלומים.
האם יש דרך לקבל את הכסף של המשכנתא לפני המכירה של הבית .
אני מאד רוצה לנצל את שוק המשכנתאות היום הרביות טובות .
או לחלופין האם ניתן לסגור עסקה עם הבנק ולקבע את הרביות אבל את הכסף נקבל יותר מאוחר. ( האפשרות הראשונה עדיפה ).
אשמח לקבל עצה
תודה מראש.
שלום וברכה,
אתה יכול להסביר את העניין לבנק ולבקש להפעיל את המשכנתא לאחר תשלום של הון עצמי של 200 אלף ש"ח בלבד.
אם אתה לקוח טוב, לא נראה לי שתהיה בעיה
בהצלחה
שלום משכנתאמאן
שוב תודה על הבלוג.
שאלה לגבי אחוזי מימון.
יש בבעלותי דירה ללא משכנתא ששווה כ 1200000, ואני מעוניין לקנות דירה ששווה כ 1400000.
מה המימון המקסימלי שאפשר לקבל מהבנק, בהנחה שאמשכן את שתי הדירות?
האם תנאי הריבית לדירה שנייה גרועים יותר?
תודה
דן
דן שלום,
1. בעיקרון על הנייר (מבחינת החוק והתקנות) אתה יכול לקבל עד 100% מימון, כל עוד אתה ממשכן את שתי הדירות.
יחד עם זאת, הבנקים לא עושים זאת ורואים בזה מינוף גבוה, כך שכל בנק יחליט אחרת בנושא ולכן אני מציע לך לבדוק איתם קודם כל כי ההחלטה לא חד משמעית בנושא וכל בנק יקבע באופן אישי לגבי הלווה שנמצא לפניו.
2. תנאי הריבית יקרים יותר כאשר ממשכנים נכס קיים, גם אם הוא עבור רכישה
בהצלחה
שלום משכנתאמן
אהבתי את הפוסט
רציתי לשאול מה דעתך לגבי ריבית.
האם לדעתך הריבית בזמן הקרוב עומדת לרדת או לעלות?
כלומר, כיצד הקיצוצים שהממשלה מתכננת כגון העלאת מע"מ והעלאת מיסים עלולה להשפיע על הריבית במשק ?
האם זה אומר שהריבית של בנק ישראל תעלה ואז גם כל הריביות של המשכנתאות יעלו ?
אני רוצה לדעת האם אני צריכה להזדרז ולקחת משכנתא החודש הזה או שאפשר לחכות עם זה עוד חודשיים (מאחר ואני צריכה להעביר חלק מדירה על שמי לפני קבלת משכנתא).
מה דעתך ?
שלום וברכה,
לא ניתן לקבוע מה יהיה עם הריבית משכנתא בחודשיים הקרובים.
כלומר, אנחנו יודעים שהריבית היא במגמת עלייה לטווח הארוך, אבל זה ממש לא אומר שזה יקרה בחודשיים הקרובות (יכול לקרות אפילו ההיפך, למרות שזה פחות סביר).
סחטיין אתה מפתיע עם הידע, כל פעם מחדש..
ובהמשך למה שדיברו פה..
רציתי לשאול כשמשעבדים נכס קיים ששוה למשל 1M ש"ח ורוצים לקנות דירה קטנה להשקעה ב400K הריביות שמקבלים זה ריביות של דירה רגילה למגורים או יותר גבוהות?
ואם כן בכמה יותר גבוהות?
בעיקרון, יותר גבוהות.
משהו כמו 0.5% – 1% פלוס מינוס
בהצלחה
ישנה הוצאה נוספת שלא התחשבת בה והיא ריבית של 0.8 שנתית על הערבות הבנקאית במקרה שמשלמים מוקדם
שלום אלעד,
הערה חשובה שלא התייחסתי אליה, אני לא בקיא באחוזים שמשלמים על הערבות.
האם ה- 0.8% זה מחיר קבוע לערבות ?
תודה על ההערה
אני יודע שזה המחיר שאני משלם לבנק המלווה.
אגב, בלקיחת משכנתא הבנק משלם ישירות למוכר (הקבלן/הבנק המלווה). האם תשלום הערבויות משולם בנפרד בסוף או שהוא יכול להיות חלק מהתשלום הכללי? דהיינו, האם אני יכול לבנות שאת התשלום הזה אני אשלם מהמשכנתא אושאני צריך לחסוך לזה כסף בנפרד?
עד כמה שאני מבין זה תשלום ישיר לבנק המלווה,
אני שוב אומר שהידע שלי בנושא די מוגבל ועל כן מייעץ לך לפנות למומחים ממני בתחום
בהצלחה
שלום משכנתאמן!
תודה רבה רבה על אתר מצויין, אין לי מילים. השתדלתי לקרוא (כמעט) הכל, בתחום שאין לי מושג בו. – וחשוב עבורנו ביותר!
הדבר הכי יפה בעיניי, התגובות שלך לכותבים, בסבלנות ובתשומת לב ראויה לציון!
תודה רבה לך !
ירבו כמותך!
שלום מתן,
תודה רבה על הפרגון והפידבק!
בהצלחה
בעניין משכנתא ב2 תשלומים.
אני קונה דירה מקבלן, שלמתי כבר הון עצמי, ויש לי תשלום אחד עוד כמה חודשים ותשלום אחרון עוד שנה וחודשיים לפני מסירת הדירה.
רציתי לשאול כמה שאלות:
א. איך הבנק מחשב את הריביות בתשלום השני? נניח עם הריבית הממוצעת לקל"צ לזמן מסוים היא 4.3 ואחרי מו"מ הורידו ל4, ובזמן התשלום השני הריבית הממוצעת היא 4.6, אז הריבית שתהיה היא 4.3, או שהבנק צפוי להעלות לריבית 4.6? האם הבנק ישחק ראיתי או שהוא נאמן להתחייביותיו?
ב. בנק אחד (לא שאלתי עוד את האחרים)אמר לי שאני לא יכול לפצל ל2 משכנתאות שונות, דהיינו לקחת עכשיו משכנתא רק על המסגרת של הסכום הראשון ולקראת מסירת הדירה לקחת משכנתא חדשה על השאר, אלא אני צריך בהכרח לקחת משכנתא על המסגרת הכוללת והם יפצלו את זה בתשלומים לתאריכים. האם זו התנהלות כל הבנקים? ואם כן, מה ניתן לעשות כדי שבתשלום השני הריביות יהיו טובות?
תודה רבה
שלום וברכה,
1. לפי ידיעתי אין אפשרות ל"סגור" עם הבנק מחיר של ריבית קבועה לא צמודה לטווח הארוך, אלא במועד המשכנתא
2. הבנק לא ייתן 2 משכנתאות על הנכס, אלא אחת (זה נקרא "מסגרת אשראי").
תוכל לפתוח מסגרת אשראי על כל הסכום ולקחת מספר מסלולי משכנתא בריבית משתנה שיהיו ניתנים לחישוב על ידך ועל ידי הבנק בהמשך הדרך
בהצלחה
שלום,
אנו מנסים לקבל את המשכנתא לפני עליית המע"מ, כדי לשלם לקבלן 85% מהסכום עם המע"מ הישן (17%) – הדירה תהיה מוכנה ב-3 חודשים הקרובים.
הדאגה היא במידה ולא נצליח לקבל משכנתא לפני סוף מאי, אזי יש לי אפשרות לקבל הלוואה מההורים על סכום המשכנתא, כדי לשלם לקבלן במאי
השאלה: במידה המשכנתא תתקבל רק ביוני, ניתן לשלם עם כספי ההורים/הלוואה במאי, ושהיא תגיע ביוני, אז ניתן להעביר (הבנק או אנחנו) להם את כספי המשכנתא?
או שמשכנתא עוברת תמיד רק לקבלן?
תודה,
תמיר
תמיר שלום,
המשכנתא עוברת ישירות לקבלן ויהיה לך קשה להחזיר את הכספים להורים על ידי המשכנתא
טוב ששאלת מראש ומנעת אי נעימות בעתיד
בהצלחה
תודה רבה!!
וישר כוח על האתר ותיחזוקו כל הזמן!
תודה
בשמחה ובהצלחה, תודה על הפרגון!
שלום, אנחנו עומדים לרכוש דירה ראשונה מהקבלן טרם לקחנו משכנתאות.
חיפשתי באינטרנט ולא מצאתי תאריך בו המע"מ אמור לעלות.
האם התאריך ידוע?
שלום ביאנה,
ע"פ ההערכה מדובר בתחילת החודש הבא – 01/06.
כדאי לעקוב אחר הפרסומים בתקשורת.
שלום רב,
ראשית הרשה לי לומר שלמדתי המון מהאתר ומכל הכתבות בו.
לשאלתי, האם הבנק יאפשר לי להעביר את כל סכום המשכנתא לקבלן גם במידה והדירה תיהיה מוכנה בעוד שנה?
הרי במידה ויסכים,והכסף אכן יועבר,ומסיבה כלשהי לא אוכל לשלם את המשכנתא, הבנק ישאר "בידיים ריקות" – האם אני טועה?
שלום דרור,
1. הבנק יבקש שתשלם לקבלן סכום מסוים לפני שהוא ייתן משכנתא (לרוב 20% – 40%), כך שהוא מוגן חלקית
2. הוא לא יאפשר להעביר את כל הסכום לקבלן, אלא ידרוש להשאיר כ- 10% לסוף
בהצלחה
תודה רבה על האתר המקסים ועל הכתבה! יש לי שאלה:
אנחנו כרגע חייבים לקבלן כ-10% מסכום הבית. קיבלתי את הכסף הזה לחשבון. הבית יהיה מוכן בעוד 4 – 5 חודשים. מצד אחד אנשים טוענים שאין שום בעיה לשלם הכל לקבלן, כי הכסף לא הולך ישירות לקבלן, מצד שני בכתבתך אתה ממליץ לשמור בצד כ- 10% מהסכום.
הכסף שקיבלתי, לא מושקע. מה לעשות? לשלם עכשיו לקבלן, כי חבל על המדדים או לשמור בצד (למה?).
שלום יאנה,
לדעתי כדאי לשמור אותם אצלכם,
זה נותן לך נקודת מיקוח מול הקבלן ואתה רוצה אחת כזו,
כאשר אתה מקבל דירה שעלתה לך לא מעט כסף…
בהצלחה
אני מעוניין לרכוש דירה בשווי 1.1M שתהיה מוכנה שנתיים מהיום. כרגע יש לי הון עצמי של 500K. יש לי קרן השתלמות שמשתחררת עוד שנתיים ע"ס ~150K, ויכולת צבירה נוספת בכל מקרה של כ150K בשנתיים הקרובות (עם או בלי לקחת משכנתא). כלומר סה"כ תוך שנתיים ללא משכנתא אני מסוגל להעמיד 800K.
השאלות הן כאלו:
1. האם הבנק יהיה מוכן לתת לי עכשיו משכנתא על סך 400K? – תחת ההנחה שהמחיר יעלה בעקבות המדד ותהיינה עלויות נוספות?
2. אם לא האם יהיה מוכן לתת 300K עכשיו על מנת להשלים ל 1.1M?
שלום בני,
1. הבנק לא ייתן יותר משכנתא מערך הנכס
2. כן, אין לו בעיה להשלים לך לגבול הרכישה
בהצלחה
שלום,
ברצוני לרכוש דירה בעלות 1,210,000 כולל מע"מ. צמוד למדד תשומות הבנייה. התשלומים נפרסים עפ"י חוק המכר, כלומר לפי קצב התקדמות הבנייה. הבנייה תושלם בעוד שנתיים. היזם הציע לי במקום להצמיד למדד, להוסיף לשווי של הדירה עוד 30000 ש"ח. ואז הסכום הכולל של הדירה 1,240,000 כולל מע"מ לא צמוד למדד.
מה דעתך? האם כדאי להוסיף מראש סכום זה ולא לדאוג לקצב העלייה של המדד? או היות ואנחנו משלמים לפי קצב התקדמות הבנייה (כאשר נקבע בסיס מינימלי של 105.10) ומשלמים במספר פעימות עדיף להשאיר צמוד מדד?
תודה
יולי
שלום יולי,
על פניו ההצעה נראית הוגנת וכדאית, הבעיה היא שזה הימור כי אף אחד לא באמת יכול לחזות את מדד תשומות הבניה.
תראו כמה היה יוצא לכם לו הייתי קונים את הדירה לפני שנתיים וכך תוכלו לבצע השוואה בין החלופות.
בהצלחה
שלום,
ראשית ישר כוח על הבלוג!
התעניינתי ברכישת דירה מיני פנטהאוס מחברת רימקס. 1.190000
הבניין בשלבי סיום יחסית, מפתח עוד 20 חודשים פלוס מינוס.
החברה מבקשת :
1. 1.5 אחוז עו"ד
2. צמוד למדד תשומת הבניה.
3. 15 אחוז במעמד החוזה
4. לא לוקחים על התיווך (כנראה כלול)
יש לי הון עצמי נמוך.
על מה אפשר להתמקח?
האם ניתן להציב להם שאנחנו נביא עו"ד?
כמה סביר לבקש הנחות? מה מקובל?
איך אדע אם אני זכאית למשכנתא? ואיזה הון יחסי צריך בשביל זה
אשמח אם תעזור לי
תודה
שלום וברכה,
1. בנוגע לענייני הרכישה אני לא כל כך מכיר את הפרטים לעומק ולכן לא רוצה להגיב כי אני לא רוצה חלילה להטעות.
2. בנוגע למשכנתא – אם זו דירה ראשונה את צריכה להביא מינימום 25% הון עצמי ובשביל לדעת אם את זכאית או לא יש לגשות או להתקשר לבנק על מנת להגיש בקשה לאישור עקרוני.
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
פוסט חשוב ומעניין.
אנו נמצאים בדיוק בדילמה הזו.
להבנתי כאשר מדובר בהקדמת תשלומים באמצעות משכנתא, במיוחד עם הריביות הנמוכות (יחסית) היום, אז אכן זה כדאי (קיבוע הריבית וכו)
אבל מה לגבי לקיחת הלוואת בוליט (שתוחזר ממכירה עתידית של בית) לטובת הקדמת תשלומים.
לדוגמא קיבלנו הצעה להלוואת בוליט של 419,000 ש"ח לשנתיים, בריבית משתנה של 0.95% צמודה.
באמצעות המחשבון המצויין שלך ניתן לראות כי בתום השנתיים (עם מדד ממוצע של 2.5%) נחזיר סכום של 448,667 ש"ח וכמו כן שילמנו 334 ש"ח כל חודש במשך 24 חודש כך שבסופו של דבר נשלם 456,683 ש"ח.
בסהכ שילמנו 37,683 ש"ח על ההלוואה .
לעומת זאת על אותו סכום (419,000) היינו משלמים כ-31,000 ש"ח אם לא היינו מקדימים תשלום (שימוש במדד תשומות ממוצע של 3 השנים האחרונות 3.7%).
אז האם כדאי להקדים תשלומים גם באמצעות בוליט ?
שלום משה,
התוצאה במחשבון כבר מחשבת לכם את התשלומים החודשיים ואין צורך להוסיף אותם שוב.
בכל אופן, אם ראיתם כי זה לא משתלם לכם כלכלית אז אין טעם להלחץ ולקחת כבר היום משכנתא,
במיוחד כאשר אתם לוקחים בוליט שבכל מקרה תיאלצו למחזר בעתיד כך שאתם אפילו לא מבטחים לכם ריביות.
בהצלחה
משכנתאמן היקר שלום,
ראשית – תודה רבה על האתר, אני עוקב אחריו רבות וסופסוף החלטתי לנסות להעזר בשרותיך.
אנחנו זוג +1 בדרך, משתכרים 16K עם הון עצמי 800K וקה"ש כל 6 שנים (כ-100K כל 6 שנים, נזילה עדכנית), כיום שוכרים דירה ב-3.2K.
אנחנו מתעניינים ברכישת דירה חדשה ב-1.6M, כלומר משכנתא של כ-50% בגובה 800K, שואפים לגובה החזר כ-4.5K בחודש (שליש פריים ל-25, היתר קל"צ לכ-20 שנה).
הקבלן מציע שנה פטורה מהצמדות וריביות וכן תשלום של 80% במסירה (קיימת אפשרות גם לפריסת תשלומים), ולכן אנחנו עומדים בפני מספר דילמות:
1. האם לקחת גרייס חלקי על הסכום (ו"להנות" מהריביות הנוכחיות)?
2. האם לחכות עם המרוץ למשכנתא, להסתכן בהעלאות ריבית אך לחסוך כ-2300 ש"ח בחודש ואולי להקטין את המשכנתא בעוד כשנתיים לכ-750K?
3. בנוסף, קיימת הלוואת קבלן של 300K לשנתיים ללא ריבית והצמדה, האם הלוואה כזו יכולה לעזור לי?
ושאלה אחרונה – האם בכלל מדובר בהחזר ריאלי בהתחשב בגובה המשכנתא הצפויה והכנסותינו (או שבכלל כדאי לכוון נמוך יותר)?
תודה מראש!
שלום וברכה,
1. תתחילו לבצע השוואה בין הריבית העכשווית שאתם מקבלים לבין הריבית העתידית שתתן את נקודת שיווי המשקל ושימו לב עד כמה צריכה הריבית לעלות בשביל שיהיה שווה לקחת אותה כבר עכשיו אל מול החיסכון שאתם יכולים לחסוך (2300 בחודש)
2. הלוואה של 300 ללא ריבית והצמדה תעזור במקרה ואתם לא רוצים לרחת הלוואה מהבנק כרגע ופשוט לא רוצים לשלם מדד תשומות הבניה, הסיכון של הריבית עדיין קיים
3. לגבי הסכום, נראה לי שזה בסדר פלוס מינוס, אתם מכירים את עצמכם טוב יותר ממני ומכירים את המוסר תשלומים שלכם והעמידה בהתחייבויות שלכם הכי טוב בעולם
בהצלחה
היי משכנתאמן,
ראשית אני רוצה להודות לך על כך שלמדתי רבות מהאתר ומהפוסטים בו. כיום כשאני מגיע ויושב מול הבנק לקבל משכנתא אני מרגיש שיש לי ידע = כוח = כסף. המשך כך.
ולשאלתי, אנו עומדים לחתום על חוזה בשבועות הקרובים על דירה בגובה 1.37 מיליון כאשר בהרשמה נרשם שהדירה תהיה צמודה למדד תשומות הבנייה. יש לנו הון עצמי של 800K ורציתי לשאול מה הכי משתלם בשבילי (אם תינתן לי האפשרות לאחר מו"מ):
1. האם לשלם לקבלן בהתחלה מיליון שקלים ע"י לקיחת הלוואות בריבית חשכ"ל (כ2.7%) להשלמה למליון.
2. או לקחת משכנתא עכשיו (למרות שהקבלן לא יסכים לקבל יותר ממליון שקל עכשיו) כדי לנצל את הריביות הנמוכות ולשלם לקבלן את רב הסכום.
3. או לשלם בתשלומים כל רבעון ואז לקחת משכנתא רק בעוד כמה רבעונים ובינתיים לקבל ריבית על ההון העצמי.
לסיכום, אני בהתלבטות גדולה מה לעשות ואני חייב לקבל החלטה לפני עריכה וחתימה על החוזה.
אשמח לשמוע תשובתך ומה היית עושה במקומי.
תודה!
שלום דניאל,
1. עדיף לשלם היום כמה שיותר לקבלן על מנת לשריין ריביות נמוכות (אולי כדאי לקחת משכנתא כעת ולהמתין עם הלוואת החשכ"ל שתנאיה אני חושב לא אמורים להשתנות הרבה)
2. שימו לב שאין קנס מצד הקבלן על תשלום מוקדם
3. שימו לב שאתם מקבלים את הערבויות המתאימות לכך
בהצלחה
תודה על התשובה.
בנוסף, נאמר לי ע"י חברים שאם הקבלן נקלע למצוקה ולא יכול לבצע את הפרויקט אז גם אם יש ליווי בנקאי אני אוכל לקבל חזרה את הכסף שלי רק בעוד כמה שנים מכיוון שזה תהליך ארוך, האם זה נכון?
החשש שלי הוא שאם אתן את רב הסכום בהתחלה והקבלן ייקלע לקשיים אז אשאר בלי כלום לאורך כמה שנים למרות הליווי הבנקאי. האם אפשר לבקש עוד בטחונות מהקבלן? והתחייבות לקבלה מיידית של התשלומים ששולמו?
שוב תודה
שלום,
אם הקבלן אכן ייקלע לקשיים, הבנק יצטרך להחזיר את כספי הערבויות שקיבלתם.
כמובן שזה תהליך לא פשוט, כי הבנק ירצה להביא קבלן אחר שימשיך את הבניה, בעיקרון הכסף שלכם מובטח אבל אני מבין את דאגתכם.
מציע לכם לפנות לעורך דין שלכם בנושא
בהצלחה
הי
אנו עומדים בפני רכישת דירה בעלות של כ- 2 מיליון
פינוי עוד חצי שנה.
מה פעימות התשלום המומלצות במקרה זה?
תודה מראש
שלום אבי,
נא להתייעץ עם עו"ד שלכם, אני לא רוצה חלילה להטעות אתכם
בהצלחה
משכנתאמן שלום
ראשית, אני רוצה להודות לך על כל הידע שאתה מעביר לנו, לי זה מאוד עזר בתהליך לקיחת המשכנתא קבל ח"ח.
שנית, ברצוני לשאול שאלה טכנית שקשורה רק בעקיפין למאמר שלך, אך לא מצאתי עליה תשובה ברשת ואולי לך תהיה התשובה,
אני ואשתי קנינו דירה מקבלן, נאמר בסכום של 1M ש"ח(סכום זה כולל מע"מ),
על חצי מהסכום הוצמד המדד 0.5M ש"ח.
כאשר נתבקשנו לסגור חשבון, הוצג לנו חישובי המדד נניח שהמדד עבור כל התקופה הוא 2%,
בחישוב פשוט שאני עשיתי 2% מחצי מליון זה 10K ש"ח,
אך הקבלן טוען שלסכום זה צריך להוסיף מע"מ.
אני לעומתו טענתי שצריך להוסיף מע"מ רק במידה שמחשבים את המדד על סכום של 820K (עלות הדירה ללא מע"מ).
מהי בדרך הנכונה לחשב את מדד תשומות הבנייה? האם יש תוספת מע"מ על מע"מ?
בתודה מראש,
שלום דוד,
אני גם חושב שאתה צודק, אבל אין לי את הכלים ו/או הידע לעזור לך כי אני לא בקיא בתחום
אני בטוח שיש כאלה שיוכלו לתת לך תשובה בנושא, נסה לחפש אותם
בהצלחה
לא הבנתי מדוע כדי לשלם כמה שיותר מהר לקבלן
גם ככה כל תשלום מוצמד למדד הבניה
גם אם אשלם לאחר חודש חודשים מהקניה את רוב הסכום
עדין אשלם מדד על אותו חודש או חודשים
לא ניתן לשלם את כל הסכום בחתימה
משום שלוקח זמן לקבל משכנתא התהליך לא לוקח כמה ימים
זה לוקח בין חודש לחודשים ועליהם אשלם מדד
אז מה זה משנה חודש חודשים או עוד שנה?
שלום שיקו,
המדד הוא חודשי ולא שנתי,
לכן אתה מעדיף לשלם חודש – חודשיים מדד ולא שנה מדד
בהצלחה
היי משכנתאמן,
אני קונה בקרוב דירה מקבלן ומשלם לו סכום ראשוני לפי יכולתי (כ 35% מערך הדירה). את יתרת הסכום אצטרך לשלם לקבלן לכל המאוחר עם הכניסה לדירה בעוד כשנתיים (כמובן בתוספת הצמדה למדד תשומות הבנייה) ולצורך כך אצטרך לקחת משכנתא.
עד אז, למרות שכרגע אני משלם שכירות על הדירה הנוכחית, יש לי יכולת לחסוך כ 5000 ש"ח בחודש (ואולי יותר) ולכן אני חושב על האפשרות של לקחת משכנתא כבר מעכשיו כדי לנצל את הריביות הנמוכות וכדי לחסוך שנתיים של עלייה במדד תשומות הבנייה. החלופה היא לחסוך עד הכניסה לדירה כדי להוריד כמה שאפשר מהמשכנתא שאצטרך לקחת, ואז בכניסה לדירה לקחת משכנתא על יתרת הסכום לקבלן.
יש לי כמה שאלות בנושא:
1. אם אני לוקח משכנתא כבר מעכשיו, אני עדיין ארצה לשמור תשלום אחרון לקבלן (כ 10% מערך הדירה) למעמד קבלת המפתח. האם ככל הידוע לך זה יהיה אפשרי מבחינת הבנק, או שכשלוקחים משכנתא צריך שכל התשלומים ישולמו? איך זה עובד מבחינת הבירוקרטיה?
2. עם קבלת המפתח לדירה החדשה אפסיק לשלם שכירות וכנראה שיכולת ההחזר שלי תעלה. האם במצב כזה מומלץ למחזר משכנתא?
3. באופן כללי, מה דעתך על התוכנית הזאת?
תודה רבה על כל העזרה, בזכות האתר שלך אני צובר המון ידע חשוב!
שלום עידן,
1. אתה צריך לאשר מול הבנק שאתה תשלים את החלק האחרון. בדרך כלל לא אמורה להיות עם זה בעיה
2. תלוי מה יהיו הריביות אז
3. התוכנית טובה, כתבתי עליה בהרחבה בפוסט "האם לשלם לקבלן לפני הזמן".
כמבן שצריך לקחת עוד נתונים בחשבון, כמו: האם אולי יהיה כדאי לחסוך את ה- 5000 ש"ח בכל חודש במקום להחזיר איתם משכנתא והאם ההצמדה למדד המחירים לצרכן לא שקולה בעצם להצמדה של מדד תשומות הבניה.
כפי שאתה רואה, יש הרבה "פנים" לנושא והייתי ממליץ להתייעץ על נושא זה אם איש מקצוע
בהצלחה
תודה רבה!
לגבי 2, אתה כותב שתלוי מה יהיו הריביות.
אני חושב על לשמור על הקל"צ שאקח ולא לגעת בו לאורך כל התקופה,
ולהגדיל את ההחזר רק בחלק של הפריים (אם יכולת ההחזר שלי תגדל אחרי שנתיים כצפוי).
האם דבר כזה הוא אפשרי? או שברגע שעושים שינוי צריך למחזר את כל המשכנתא?
שינוי בתקופת ההלוואה משמעותו למחזר את המשכנתא
בהצלחה
שלום משכנתאמן קודם כל תודה רבה רבה לך על כל העצות שלך!
דבר נוסף, רציתי לשמוע את עצתך על סוגיה שאנחנו מתלבטים בה כעת. אנחנו רכשנו דירה ב1,533,000 ש"ח והיזם הציע לנו לשלם 80% בהתחלה ולקבל 1.5% על אותם ה80% שזה בערך כ18 אלף ש"ח. לכן, בעבור ה1,200,000, אנחנו נהיה חייבים לקחת משכנתא של 300,000 ש"ח ( ואת השאר מלווים מההורים). באופציה זו אנחנו מרוויחים הנחה של כ18,000 ש"ח ולא משלמים את מדד תשומות הבניה על ה80% מהכסף אולם משלמים ריבית על המשכנתא ( הריביות יחסית לא גבוהות: 1.2 קבועה צמודה, 2.4 קבועה לא צמודה ו-1.35 פריים). גבר נוסף לגבי האופציה, אנחנו יכולים "לכסות" בעוד כחודשיים עוד 200,000 מהמשכנתא ככה שהמשכנתא תצא קטנה… האופציה השניה היא לשלם 20% במשך כשנתיים וחצי שלומר 306,000 ש"ח כל חצי שנה בערך. כמובן שלא נקבל את ההנחה של 1.5% ואנחנו נהיה חייבים לשלם את המדד תשומות הבניה. מה שכן, אנחנו לא נצטרך לקחת משכנתא בכלל ואת הכסף אנחנו יכולים להשקיע בקרנות נאמנות או אפיקים סולידיים כמו אג"ח ממשלתי.
מה היית ממליץ לעשות? לגבי האופציה הראשונה בדקנו והבנק נותן לנו ערבות על השקל הראשון משמע שאין סיכון בלשים 80% כי הבנק ערב לכל הכסף.
אודה לעזרתך אנחנו מיואשים
תודה
שלום יולי,
1. אין סיבה להיות מיואשים, ההיפך הוא הנכון אנחנו בעיצומו של חג פורים 🙂
2. האופציה הראשונה נראית טובה וכלכלית יותר (הרי המשכנתא גם ככה קטנה מאוד והריביות היום נמוכות אל מול אי הוודאות של עוד שנתיים)
בהצלחה
היי
שאלה רלוונטית לימים אילו. בסוף אוקטובר 2013 קניתי דירה ב1.2 מליון שח ברמת גן. מדובר בתמא 38 ב. בעוד כחודש יתחילו בהרס הבניין הקיים ויקימו את הבניין החדש. הסדרי התלשום שלי הם 20 אחוז עד תחילת הבנייה ו80 אחוז בעת הכניסה כשמדובר בעוד כשנה וחצי שנתיים. אני מתאים לקריטריון של שר האוצר אני רווק מעל גיל 35 ודירה ראשונה. שירתתי בצבא. האם את 80 אחוז שיוותרו לי ואצטרך לשלם לא אצטרך לשלם מעמ בעבורו מדובר בכ150 אלף שח?
שלום גיל,
טרם ידוע – נצטרך לחכות לתנאים הסופיים של התכנית.
בהצלחה
שלום
קניתי דירה חדשה מקבלן, קיבלתי עבורה הלוואה – משכנתא
בחוזה יש לי תכנית לפריסת תשלומים, אמנם כשקיבלתי את ההלוואה הבנק העביר, מסתבר בטעות, את כל הסכום לקבלן בפעם אחת מה שהותיר אותי בלית ברירה חייבת בתשלום משכנתא מלאה, כמובן שלא ניתן היה לעמוד בזה לכן ביקשתי גרייס וקיבלתי , משלמת גרייס כשנתיים.
על פי החוזה עם הקבלן הקדמת תשלומים לא מזכה בפטור מהצמדה לכן בנוסף לתשלום הגרייס אני משלמת את ההצמדה לפי תכנית התשלומים לקבלן
האם יש פתרון למצב שנוצר גם הוקדמו התשלומים, וגם אצטרך לשלם את הפרשי ההצמדה ?
למי ניתן לפנות לצורך חישובי ההצמדות בצורה אמינה ?
תודה
שלום וברכה,
המצב נראה לי אבסורדי,
גם הטעות של הבנק וגם ההתעקשות של הקבלן
אני מניח שישנם מקצוענים שיודעים לחשב את המדד, לצערי אני לא אחד מהם
בהצלחה
שלום.
פוסט מעולה.
אני לפני חתימה על חוזה עם קבלן על דירה בשווי 1400K
יש לי הון של 600K.
השאלה היא:
האם לשלם שכר דירה מראש בסכום של 50K מתוך ההון העצמי.
ואז לפנות מקום לתשלום חודשי למשכנתא של 800K
וככה לחסוך את ההצמדה לתשומות הבניה.
1. ולנצל את הרבית הנמוכה בבנק.
אני פשוט מחליף תשלום למשכנתא במקום לשכירות וחוסך הצמדה.
מה דעתך?
ותודה מראש.
שלום משה,
אני הייתי משלם משכנתא
בהצלחה
תודה לך וחג שמח.
שלום לך משכנתנאמן ותודה על החומר המעניין שאתה מפרסם כל הזמן!!!
יש לי שאלה, אני לוקח עכשיו משכנתא של 720K ב3.5%, על דירה בבניה שאמור להיות מוכנה בעוד שנה בערך, האם כהיום -שמדד תשומות הבניה לא כ"כ עולה- גם עדיף לשלם את כל הסכום?
שלום חיים,
אין תשובה מדויקת לנושא,
מצד אחד לא צפוי מדד גבוה, אבל מצד שני הריבית היום כל כך נמוכה שלא בטוח שתישאר בעוד שנה
אולי כדאי ללכת על דרך האמצע ולשלם רק חצי מהסכום
בהצלחה
פוסט מעולה – תודה רבה .
יש לי שאלה בנוגע לתשלומים שנעשים לקבלן בקניית דירה על הנייר .
אני מתעניין בקנית דירה על הנייר שתהיה מוכנה עוד 30 חודש , בכל מקרה מחיר הוא 1.480 ברשותי נכס נוסף לשעבוד , כך שאקבל מימון מלא , אני מתכוון לשלם 10% מכיסי והשאר 90% ימומן עי הבנק .
הבנק יעביר כסף לקבלן בכמה פעימות לפי קצב הבניה , מה קורה אם בכל הזמן הזה של 30 חודש אוכל לחסוך עוד סכום של 200 האם אוכל לדרוש מהבנק פחות משכנתא או שאני מחוייב לקחת את כל 90% – הסכום אותו דרשתי מלכתחילה ?
שלום ניר,
כן,
תפתח מסגרת גבוהה ותמשוך רק את הכספים שבאמת תצטרך
בהצלחה
שלום,
המוכרת מבקשת ממני לשלם לה את תשלום המשכנתא בשני תשלומים.
אחד בתחילת החודש והשני בסוף אותו החודש.
יש עמלה על פיצול כזה בבנק? או שהבנק יכול לסרב לכזו בקשה?
שלום ליאור,
אין עמלה ובדרך הכלל נוטה להסכים
בהצלחה
שלום,
לקחנו משכנתא ומשלמים כל פעם חלק יחסי מהדירה.
הבעיה, הבנק מסרב להעביר עכשיו את מלא החלק שנקבע בחוזה (מוכן להעביר 70000 פחות לפי הערכת השמאי שלו)
הקבלן מצידו אומר שזה הפרת חוזה מצידינו.
מה עושים?
תודה,
ינאי
ינאי שלום,
בהחלט בעיה, מציע שעורך הדין שלך ידבר עם הקבלן, כי זה קצת בעיה של הקבלן והרבה בעיה שלכם
בכל אופן, אולי תגשרו על זה עם הלוואה רגילה מהבנק ותחזירו אותה שתקבלו את המשכנתא
בהצלחה
שלום,
קנינו דירה מקבלן בתחילת חודש 12 – 2015 לפי חוזה אמורה להיות מוכנה ב 04 – 2015
הצמידו למדד תשומות הבניה של חודש נובמבר, דירה שעלתה 2 מליון מתוך זה שילמנו בחודש 12 רק 22%. המדד לחודש 12 עלה ב 4%.
1.האם גם 22% האלה ששילמנו יחשבו לפי עליה זו.
2.זה שבית כבר מוכן (שאין עוד ביזבוז על בניה מצד הקבלן) וחודש לפני עליית המדד רכשנו את הדירה (לא הספקנו לאתרגן עם הכסף) האם אני עדיין יהיה חיים לשלם אפרש כל כך גדול.ואם התשובה כן, האם יש איזהשהי הגנה משפטית למקרה כזה.
שלום רפאל,
1. המדד עלה ב- 4% – נראה לי שזו טעות – אנא בדקו שנית
2. אני לא חושב שיש משמעות לכך שהדירה הייתה כבר מוכנה בפועל ולגבי חוסר האפשרות לשלם לקבלן הייתי רוצה שתתייעצו עם עו" מקרקעין
בהצלחה
שלום
רציתי לבדוק לגבי הצמדה לתשומות הבנייה
רכשתי דירה והקבלן הצמיד את מחיר למדד תשומות הבנייה מן הרגע שהודעתי לאיש המכירות ולא מרגע חתימת החוזה שהייתה שבועיים לאחר מכן ובינתיים המדד עלה. טענתי שלא הייתה לי אפשרות טכנית לשלם בזמן הזה ולהימנע מקנס ההצמדה אשר הינו גבוה מאוד נדחתה ע"י נציגי הקבלן שטוענים כי כך מתנהלים הדברים בקניית דירה מקבלן. יש לציין כי תוך פחות מחודש מחתימת החוזה שילמתי את ההון העצמי שלי שהיה יותר ממחצית מחיר הדירה.
האם הדבר חוקי מצד הקבלן?
שלום משה,
אני לא כל כך חזק בנושאים משפטיים,
הייתי ממליץ להתייעץ עם עו"ד בנושא
בהצלחה
היי יש לי שאלה
רכשתי דירה מקבלן ושומו 7% לעו"ד בנאמנות
היתק בניה אמור להתקבל תוך 9 חודשים אך יכולים להתקבל גם לפני.
שאלתי היא כזאת –
באיזה מועד יתקבלו שוברי התשלום? לפני ההיתר או אחריו?
האם ישנה אפשרות שהשוברים יתקבלו מספר חודשים לפני ההיתר?
שלום מיכל,
נראה לי שכן, כל עוד יש ליווי בנקאי אז אמורים לקבל שוברים
בהצלחה
שלום.
פוסט מעולה. תודה.
אני רכשתי דירה מקבלן ואמור לקבל מפתח ב31/1/17. שבוע לפני קבלת המפתח אני צריך לשלם עוד כ-55K. האם אני יכול לעקב לו תשלום? בסופו של דבר אי תשלום יגרור ריבית פיגורים ועלויות נוספות שלא בטוח שישתלם . לא כך?
הרי באמת אין לאדם כלשהוא (מבחינה חוקית) אפשרות לעכב תשלום לספק שלו עכב כך שהמוצר תקין ברמה חלקית. את התשלום אתה חייב לשלם כמו שהוא צריך לתקן. והקבלן יודע את זה ולכן במידה שאעכב לו תשלום אני עלול לשלם ריביות פיגורים/הצמדות או דברים אחרים שתאבי בצע יצרו.
מחכה לתגובתך.
שלום וברכה,
לא כל כך הבנתי את השאלה, האם אתה שואל אותי אם מותר לעכב לקבלן תשלומים עקב כך שהדירה לא מוצאת בעיניך? (כלומר שיש ליקויים)
אם זו השאלה, אני מציע לך לפנות לעו"ד, כי הידע שלי בנושא הזה מאוד חלקי
בהצלחה
שלום,
יש לי שאלה
אנחנו זכינו במחיר מטרה , וקבלן עומד על כך שאנחנו נשלם כל פעם 15% ובאכלוס 10% האחרונים , על פניו הכל נראה מעולה , אבל בגלל שריביות כל הזמן עולות וכדי לקבע אותן הגענו עם הקבלן להסכמה שנוכל לשלם כל הסכום ישר אך הוא דורש מאיתנו לחתום על כך שעדיין בעת הגעה למועד של התשלום אנחנו נשלם הצמדה לתשומות הבניה למרות שנשלם כל הסכום , כלומר מדד על 0 ש"ח
האם הדבר יהנו חוקי בכלל?
תודה מראש
בברכה,
דני
שלום דני,
לא מכיר את זה ועד כמה שידוע לי מדד של מיליון אחוז על 0 ש"ח עדיין יישאר 0 שקל
תתייעץ עם עו"ד בנושא
בהצלחה
שלום משכנתאמן אתה עושה עבודת קודש
ועכשיו לשאלות
נכס שעולה 1.9 הון עצמי 800 אלף שולם לקבלן , כניסה בעוד שנתיים , אמורים לתת מיליון עוד שנה ו 2 ועוד 120 אלף בכניסה .
כעת עדיין לא לוקחים משכנתא כי כנראה שנצליח להגיע ל 50 אחוז מערך הדירה לפני שצריך לתת את התשלומים הכבדים
1) 960 אלך שקל משכנתא זו התאבדות? שכר משותף 28 אלף נטו צפי להעלאה בשכר עוד מספר שנים ל 40 נטו לזוג . רופא ועובדת סוציאלית .
2) אם נתתי את ההון עצמי שלי ולקחתי משכנתא הבנק מכסה לי את התשלומים לפי התאריכים שסגרתי עם הקבלן כולל התשלום האחרון או שאני צריך לשמור לי בצד לשלם את התשלום האחרון ? זה באמת משנה אם פיזית אני נותן לו את התשלום או שהבנק נותן לפי הלוח תשלומים ?
תודה רבה לך על האתר המהמם
דיין מדמוני
שלום דיין,
1. לא
2. אתה צריך לקבל אישור מהבנק שהתשלום האחרון יהיה ממך ולא דרך המשכנתא
בהצלחה
שלום רב,
מקרה פרטי:
שילמתי 40% מהתשלומים לקבלן.
הקבלן פשט הרגל אך הנאמן ממשיך בעבודתו , כ-80% מהפרויקט הסתיים.
האם לקחת משכנתא כבר עם גרייס ?
תודה
שלום נדב,
לא רואה קשר בין קריסת הקבלן לקבלת המשכנתא
אם אתה צריך משכנתא או במקביל רוצה להקדים תשלום כי אתה רוצה לבטח את הריביות של היום אז כן, כדאי לקחת
במידה ולא, אז כמובן שאין טעם
בהצלחה
שלום רב,
שילמתי כבר 40% לקבלן.
הפרויקט נמצא ב- 80% לקראת השלמה.
הקבלן פשט רגל , הפרויקט נמצא אצל נאמן ומתקדמים בעבודה.
האם לקחת משכנתא עם גרייס ?
תודה
שלום נדב,
לא רואה קשר בין קריסת הקבלן לקבלת המשכנתא
אם אתה צריך משכנתא או במקביל רוצה להקדים תשלום כי אתה רוצה לבטח את הריביות של היום אז כן, כדאי לקחת
במידה ולא, אז כמובן שאין טעם
בהצלחה
שלום רב,
תודה על התשובה.
המשך , הבנק מסרב , אינו מאפשר לי לקחת משכנתא , אין אישור מול אותו קבלן.
האם אני יכול לדרוש חוקית מהקבלן עקב זה הקפאה של ההצמדה למדד התשומות.
כי
א. הבנק לא מאשר לקחת משכנתא לאותו פרויקט משמונע ממני לשלם את היתרה.
ב. תקופת ההקפאה היא תקופה לא ברורה, עד שהנאמן מנפיק שוברים חדשים אל מולו , על כן אני לא מחוייב למדד באותה תקופה.
תודה
זו שאלה משפטית, אנא פנה לעורך הדין שלך
בהצלחה
שלום רב,
מהו התהליך לשם קבלת סכום ההצמדה של הערבות הבנקאית לאחר סיום פרויקט.
הסכום ששילמתי בשוברים והונפקה לי ערבות בנקאית צמוד למדד התשומות.
מהו ההליך לשם קבלת סכום המדד לאחר סיום הסבת ההערבויות.
תודה
שלום נדב,
אני לא חושב שאתה משלם את המדד מראש, אלא פשוט לא מחוייב עליו
בהצלחה
שלום, קודם כל תודה רבה על האתר הנפלא.
אנו עומדים לרכוש דירה מקבלן ותנאי התשלום הם 20% בחתימת החוזה וכל השאר לקראת אכלוס, בעוד כשנתיים. מתלבטים אם נכון לשלם עכשיו רק 20% או את כל ההון העצמי שלנו (שמגיע בערך ל30%). ובעקבות הפוסט הנוכחי מתחילים לשקול אם עדיף כבר לקחת משכנתא בקרוב, אם כן אז מסלול של גרייס כי כרגע אני משלמים גם שכר דירה. השאלה היא אם כדאי לקחת משכנתא עכשיו כשהריביות די גבוהות או שיש סיכוי שבהמשך הן ירדו וזה יצא משתלם יותר למרות מדד תשומות הבניה?
תודה מראש על כל ההשקעה באתר ועל הסבלנות שלך לענות לכולם
שלום רחל,
זה מצריך חישוב ומציאת נקודת האיזון בין איפה מתחילים להרוויח ואיפה מתחילים להפסיד
ממליץ לכם לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום,
תודה על האתר המופלא ועל ההסברים קצרים ולעניין.
אני זכיתי בתונית מחיר למשתכן ויש לא שרלה לגבי הקדמת התשלומים כדי לחסוך על המדד.
אני גם בשכירות משל 3500 שח.
נכס שבכוונתי לרכוש עולה 1200K. יש לי הון עצמי 500K. משכנתא שאני אמור לקחת היא 700K.
מהיום ועד האיכלוס אמור להיות שנתיים בול.
לפתי החוזה אני משלם בתשלומים והון עצמי מספיק לי עוד לשנה. רק בעוד שנה אני אצתרך לקחת משכנתא.
הנכס צמוד למדד תשומת הבניה ומ 04.2016 וכבר יש עליו סכום של 1.5%
1. אם אני משלם סכום 100K בחתימת החוזה..אני משלם גם מיד את המדד?
2. איך מחושב סכום המדד באותו תשלום, כלומר אם אשלם בדצמבר של אחד התשלומים 20 אחוז מהמחיר של הדירה. המדד הוא מחושב לאותו תאריך מ04.16 ועד אותו יום?
3. האם בהכרח יהווה חיסכון לשלם הכל מראש כולל משכנתא במטרה לחסוך על המדד אך במקביל אני משלם שכירות וכבר אתחיל לשלם משכנתא. או לשלם את המדד אך לקחת משכנתא בעוד שנה ולהפסיד רק שנה של שכירות. פה לא ברור לי
תדוה מראש על התשובות שלך!!!
שלום מיכאל,
1. לא, זה נצבר לסוף
2. כן
3. אם יש לך אפשרות להקדים, אני בעד לפחות חלק מהסכום
בהצלחה