כבר תקופה ארוכה שאני מדבר על כך שהבנקים הפכו להיות הרבה יותר קשוחים במתן אישורים למשכנתא.
אם לפני שנה (או אפילו חצי שנה) היה לנו די קל לקבל אישור ל-75% מימון, היום זה הפך להיות משימה כמעט בלתי אפשרית והבנקים מקשים מאוד על לקוחות מסוימים לקבל אישורים לאחוזי מימון גבוהים.
במקרים רבים הבנקים מאפשרים לפתור זאת על ידי הוספת ערב למשכנתא (בחלק מהבנקים יבקשו לצרף "לווה נוסף" – שזה די דומה לעניין פוסט זה, אך מהווה מונח משפטי קצת שונה).
אז מה זה אומר שמבקשים מכם ערב? למה הוא מתחייב? והאם הוא יוכל ביום מן הימים לקחת משכנתא בעצמו? כל זאת ועוד בפוסט הבא…
למה הבנקים דורשים לצרף ערב למשכנתא?
דרישת הוספת ערב למשכנתא (מלשון ערבות) מגיעה כאשר הבנק חושש שיהיה לכם קשה להחזיר את המשכנתא לבדכם והוא בעצם "לא סומך עליכם" שתחזירו את המשכנתא באופן עצמאי ולכן הוא רוצה שיהיה מישהו נוסף שיצטרף להלוואה. כך, הבנק הרבה יותר בטוח כי חוץ מכם יש עוד מישהו שקשור להלוואה ואם חלילה אתם לא תוכלו להחזיר את המשכנתא הוא יוכל לפנות אליו.
בואו ניתן דוגמא:
נניח שרווק בן 30 המשתכר 10,000 ש"ח רוצה לקחת 750 אלף משכנתא עבור דירה של מיליון ש"ח (75% מימון). נניח שההחזר החודשי הצפוי לו הוא 3,500 ש"ח שזה בעצם 35% מסך ההכנסה הפנויה שלו.
סביר להניח שמצב כזה היה עובר די "חלק" בבנקים לפני כמה חודשים, אבל כיום אותו רווק נחמד ייתכן ויקבל סירובי משכנתא בחלק מהבנקים והוא יוכל לפתור את הנושא על ידי הוספת ערב להלוואה.
מי יכול לשמש כערב במשכנתא?
הבנקים לא סומכים על כל ערב שתביאו, אלא דורשים שהוא יהיה קרוב משפחה מדרגה ראשונה (אחים / הורים /ילדים), וישנן 2 סיבות לכך שהוא לא מסתפק בסתם ערב מהרחוב (או בחבר טוב שלכם) והן:
- הבנק רוצה שיהיה קשר רגשי ביניכם לבין הערב
אם אתם לא תוכלו להחזיר את ההלוואה ככל הנראה שלהורים שלכם יהיה אינטרס מאוד גדול לעזור לכם ולשלם במקומכם את הכסף לבנק (הם הרי ההורים שלכם ולכן באופן טבעי ירצו לעזור לכם ולחלץ אתכם מהתסבוכת). - חשש לזיופים
בעבר כמעט כל משכנתא הייתה נלקחת עם ערבים והייתה תעשיה ענפה של זיופי ערבות, שלוותה בזיופי תלושי שכר, צירוף אנשים עם זהויות פיקטיביות וכו'…
אמנם זה לא קורה כמעט היום (כי גם השיטות לבדיקת הלווים השתכללו), אבל עדיין הבנקים לא מעוניינים שמישהו שאין לו קשר מובהק אליכם יגיע לחתום עבורכם ערבות אלא מעוניינים בבן משפחה עם זיקה אמיתית אליכם.
איך מחושבת ההכנסה של הערב?
חשוב לדעת שההכנסה של הערב מחושבת על בסיס מחצית מהכנסתו נטו הפנויה.
זה אומר שאם נניח ואותו רווק מלמעלה היה מצרף את אבא שלו כערב ונניח שאבא שלו מרוויח 12,000 ש"ח נטו (וללא התחייבויות נוספות), זה אומר שהבנק ייחשב את הכנסתו כאילו האבא מרוויח רק 6,000 ש"ח (מחצית מההכנסה האמיתית) ובעצם הרווק + האבא יחושבו כאילו הם מרוויחים 16,000 ש"ח ביחד (10,000 ש"ח של הבן + 6,000 ש"ח האבא).
כמובן שאם לערב יש התחייבויות כמו משכנתא / הלוואה משלו וכו' זה יקוזז מההכנסה הפנויה ורק מחצית מההכנסה הפנויה האמיתית תחושב במקרה הזה.
באיזה גיל צריך להיות הערב?
הבנקים לא אוהבים ערבים מבוגרים, אפשר לומר שברוב הבנקים כבר לא יקבלו ערבים מעל גיל 60 (ייתכן ואם יהיה ערב ממש איכותי עם הכנסה גבוהה ויציבה ומספר דירות אז יקבלו אותו גם בגיל 65), אבל ברוב המקרים גיל 60 הוא די הגבול העליון כשמדובר בצירוף ערבים למשכנתא.
למה הערב מתחייב?
פה זה מתחלק לשני סוגים של ערבים:
- ערב שלא משלם
הערב בעצם מתחייב לתת לכם גיבוי אם וכאשר תתקשו בהחזר ההלוואה, אבל הוא לא מחזיר בכל חודש סכום כלשהו מהמשכנתא. והוא נמצא רק לטובת מקרה שבו לא תוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא שלכם. - ערב משלם
זה ערב שמשלם בכל חודש חלק יחסי מהמשכנתא שלכם והופך להיות משתתף פעיל בהלוואה.
בדוגמא מקודם עם האבא והבן, ייתכן והבנק יבקש מהבן לשלם בכל חודש 2,000 ש"ח משכנתא ושהאבא ישלם 1,500 ש"ח וכך ביחד הם יחזירו 3,500 ש"ח משכנתא.
כמו כן, חשוב לדעת שהערב לוקח על עצמו את כל התחייבות המשכנתא והוא לא ערב רק על החלק שהוא משלם אלא על המשכנתא כולה. כך שברגע שחלילה לא תחזירו את המשכנתא, הבנק יתבע אותו יחד אתכם ואם לא יוכלו להוציא כסף מכם, אז יפנו אליו ויעשו כל מה שהם יכולים (במסגרת החוק) לדרוש את הכסף שאתם חייבים להם.
הערב אמנם לא ממשכן את הבית שלו, אבל במקרה מסוים שבו נקלעתם לחובות וגם מכירת הבית שלכם לא תספיק לכסות את כל ההתחייבויות אז ייתכן מאוד שהבנק ידרוש מבית המשפט להורות גם על מכירת הבית של הערב על מנת להחזיר את הכסף (אני יודע שזה מקרה מאוד קיצוני ואני לא מנסה להפחיד אף אחד, אבל חייבים לשים על השולחן את האמת כפי שהיא).
כמו כן, במידה והערב ירצה לקחת משכנתא או הלוואה נוספת (שלא קשורה אליכם), והוא מוגדר כערב משלם (במשכנתא שלכם), הבנק שאמור להעמיד לו את המשכנתא יתחשב בכך ובעצם ירשום לו בטור ההתחייבויות סעיף של משכנתא – שבמידה מסוימת יכולה להצר את צעדיו מלקחת משכנתא או הלוואה גדולה נוספת (כי הוא הרי חייב סכום מסוים לבנק, גם אם המשכנתא בעיקרה רשומה גם עליכם).
במידה והוא לא ערב משלם, אז לא בטוח שהבנק שמעמיד לו את האשראי החדש בכלל יראה את זה, כי כל עוד אין רישום בעו"ש על החזר מסוים די קשה לעלות על כך שהוא חתם ערבות למישהו.
לסיכום,
אנחנו בעיצומם של ימים מאוד מתוחים ומורכבים בענף המשכנתאות, הריביות עולות כמעט מדי יום, האישורים העקרוניים נהפכו למוצר די נדיר בהלוואות עם אחוזי מימון גבוהים והמושג "ערב" יהפוך בחודשים הקרובים כנראה למושג מאוד פופולארי בקרב בעלי הכנסה ו/או יחס החזר שלא מספקים את הבנקים.
חשוב להדגיש בפני האדם שאתם מבקשים ממנו להצטרף כערב את כל ההתחייבויות שהוא עומד לקחת על עצמו. אני מציע שגם הוא ייפגש עם הבנקאי לקבלת הסברים לפני החתימה, על מנת שהוא יחתום על המשכנתא לאחר שקיבל החלטה מושכלת ובדק את כל הפלוסים והמינוסים של הנושא.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
משכנתאמן, תודה על מאמר מאיר עיניים כתמיד
רציתי להוסיף הערה חשובה :
כמובן שהערבות לא חייבת להיות לכל תקופת ההלוואה ואם יגיע הלווה העיקרי (בדוגמה שלך – הבן) למצב שההכנסה משתפרת (שידרוג בשכר או חתונה וצירוף בת הזוג כלווה עיקרית וכדומה) אזיי ניתן להוציא את הערב המשלם מהתמונה ולהסיר את אחריותו על העסקה.
תודה רבה על התוספת איתן, אתה צודק בהחלט
ישנם בנקים שדורשים ביטוח חיים גם לערב וזה מייקר את המשכנתא בכמה אלפי שקלים ובמיוחד כשהערב מבוגר יותר… אז כשמשווים בין בנקים כדאי לבדוק מול כל אחד אם הוא דורש את זה או לא ולשקלל. יש אפשרות להכניס את הערב בתור שותף לחשבון של הלווים ואז הוא כאילו שותף בתשלום. הרווח הוא קודם כל שהוא לא באמת משלם ואז זה חוסך אי נעימות ובנוסף יכול להיות שזה לא יפגע לו באפשרות לקחת הלוואות…
תודה על השיתוף אורי
הבנקים מבינים ששוק הנדל"ן עומד להפוך כיוון ושמחירי הדירות הולכים לרדת שאם לא כן מה הבעיה? מה השתנה מלפני חודש או חודשיים? הרי אם הטענה המצחיקה ששוק הנדל"ן רק עולה ושמחירי הדירות בארץ לא יכולים לרדת לעולם היתה טענה נכונה לא הייתה שום בעיה לבנקים להמשיך בחגיגת המשכנתאות. בקיצור חברים…לכל חגיגה יש סוף ומה שעולה גם יורד. ליבי ליבי על אותם מסכנים שלקחו משכנתאות ענק וימצאו את עצמם יום בהיר עם משכנתאות שגדולות מערך הבית.
שלום וברכה,
בהחלט יכול להיות שהבנקים מתחילים להכין עצמם למצב של שינוי מגמה בשוק
תודה על השיתוף
טור מצויין ואינפורמטיבי ! (כמו כל שבוע).
ברצוני לציין שלקחנו משכנתא לפני שנה ומראש הודענו כי יהיה לנו ערב משלם (ההכנסות שלי ושל בעלי נמוכות מאוד כי שנינו בשלב של התמחות בחיים) והערב היה מעל גיל 60 אבל כאמור, איכותי מאוד מבחינת נכסים והכנסות (הכנסה נטו של 35,000), מה שגרם לבנקים להציע לנו הצעות אטרקטיביות מאוד מבחינת ריביות. כך שאם יש לכם ערב איכותי אני ממליץ לציין את זה בפני הבנק, זה עוזר (אציין גם כי אנחנו מחזירים לערב בהוראת רבע חודשית כך שבפועל אנחנו משלמים 100% מהמשכנתא).
תודה רבה על השיתוף מיכל
האם ההלוואה עם ערב מעלה את גובה הריבית (בגלל שכאילו זה תיק עם סיכון והוכחה לכך שהבנק ביקש ערב…)
תודה רבה על ההשקעה והיחס וכו
שלום חמי,
בדרך כלל כן
בהצלחה
היי. מי שערב משלם של אח שלו נניח ורוצה לקנות דירה ראשונה יקבל מימון של 75%? או שהערבות נחשבת כאילו יש לו כבר משכנתא?
שלום אורן,
זה נחשב כאילו יש לו התחייבויות
הוא לא מנוע מלקבל משכנתא, אבל זה יירשם אצלו כהוצאה ויבחנו אותו אם הוא מסוגל לעמוד בזה
בהצלחה
שלום ותודה על האתר, רציתי לשאול שא' שאינן קשורות לפוסט האחרון –
1. כאשר ישנה ירידה במדד המחירים לצרכן, ונלקחה משכנתא הצמודה למדד, האם התשלום יורד תמיד בהתאם למדד, או שהוא יורד עד לגובה המדד בה נלקחה המשכנתא ("רצפת המדד")?
2. באותו עניין אם לוקחים משכנתא הצמודה למט"ח (לדוג' אם אני צופה שהדולר ירד, אז אקח משכנתא הצמודה לדולר -כן אני יודע שהצמדה מעין זו זה סיכון גדול, אך אם הירידה הינה גם מתחת לגובה בה נלקחה המשכנתא, זה אולי סיכון שכדאי לקחת על חלק מהמשכנתא)
3. בקשר לפוסט בעבר שפירסמת על השינוי בהלוואת זכאות והירידה מ3% ל2.5% וב-2017 ל-2%. הריבית הנ"ל תשתנה גם למי שלקח בעבר הלוואת זכאות, או רק למי שלוקח החל מעכשיו, וכן האם השינוי בריבית התחיל כבר בפועל?
תודה רבה
שלום יהודה,
1. אין רצפת מדד עד כמה שידוע לי (אם אני לא טועה יש בנקים שנוהגים כך ויש בנקים שנוהגים כך אבל אני לא סגור על זה)
2. אין רצפת מט"ח בוודאות
3. רק להלוואות חדשות
בהצלחה
חשוב לציין כי לדעתי לזכאות יש תקרה. אין זכאות לשני מיליון שקל
למדד בטוח יש רצפה
ולמטח תלוי בבנקים
היי,
בגלל אני כל כך נהנה ממך,
רציתי לשתף אותך עם מה ששמעתי בשבוע האחרון.
א- הגיע מנכ"ל חדש לבנק טפחות ,והוא פשוט החליט שאם יש לו 42% מנתח המשכנתאות בארץ
אז יש לו כח גם להעלות את הריבית, גם אם אין סיבה אמיתית לכך מבחינת נתונים פיננסים… רק שאם אפשר להרויח, אז למה לא להרויח יותר..
ב-בהתאם לכך שהוא ראה ששאר הבנקים מיישרים איתו עמדות בעניין הריבית ,
הוא הלך למהלך עוד יותר כוחני, שכל מי שלוקח משכנתא, יקבל אך ורק 23% מהמשכנתא בריבית פריים בלבד!!
מה שמעמיד את שאר הבנקים בדילמה אמיתית האם להיגרר אחריו או לעשות שרירים… יהיה מעניין:)
אני לא מצליח להבין משהו. מדוע הבנקים מקשים במתן האשראי אם עלויות הגיוס שלהם עדיין מאוד מאוד זולות והריבית שאנחנו מקבלים בפקדונות היא אפסית?
שלום עידן,
לאור העובדה שהחשיפה שלהם למשכנתאות הולכת וגדלה, דבר שמגדיל גם את הסיכון שלהם
בהצלחה
נושא של ערבים זה נושא כואב
מאחר וראיתי זאת כיצד מחייבים ערב שהוא בכלל חבר של אותו מלווה.
מאחר והבנקים רוצים ערבים קרובים
ישנה אפשרות יותר טובה ומקלה
שבו ההורים יקחו משכנתא על הדירה שלהם
ובכך יעזרו לילדהם
הרי ידוע שניתן לקבל משכנתא בשווי 50 אחוז מערך הדירה
ובכך במקום שהלווה לוקח 75% הוא יקח 70% ומטה ואז פתרנו פה את הבעיה
רק חייב להיות להורים דירה בבעלותם אחרת אין להם אפשרות אלא כמו כמו שצויין מעלה
יש לקחת בחשבון שהחזר הכולל ששניי המשכנתאות לא יעלו מעל יכולת החזר של הלווה
כי אחרת הלווה לא יעמוד בהחזרים
שלום משכנתא מן.
תודה רבה על אתר מושקע, מעניין ומלא מידע.
לעניינו.
אני בתהליכי לקיחת משכנתא במסגרת מחיר למשתכן (הישן).
בנק מזרחי (היחיד לבינתיים) שהסכים לקבל את החוק של כחלון שאומר שיחשבו את השווי של המשכנתא לפי שווי הדירה ולא לפי המחיר בחוזה.
מה שאומר שאני לוקח משכנתא לדירה ששוויה מוערך ב1300 כאשר המחיר בחוזה הוא 550. יוצא מכאן שאחוזי המימון שלי הם בעקרון 40%..
להלן המשכנתא המוצעת.
435 אש"ח.
1. משתנה כל 5 . צמוד, 74,000 בריבית בסיס 1.31 +1.6 תוספת =2.91-שנתית-לא מתואמת (15 שנה)
2. פריים . 130,000 פריים – 0.6- (30 שנה)
3. משתנה כל 5 , 84,000 , ריבית בסיס 2.13 +1.7 תוספת = 3.83 שנתית -לא מתואמת (20שנה)
4. קל"צ – 147,000 , 4.1 שנתית- לא מתואמת. (16 שנה)
מה דעתכם?
שוב, תודה
שלום עמנואל,
קצת גבוה לפחות מ-45% מימון
אם בדקתם בעוד בנקים אז אני לא מוצא הרבה ברירות
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
שאלה שאני לא בטוחה אם אפשר לבצע – יש לנו שנה-שנתיים ראשונות שאנחנו יודעים שיש לנו בה הכנסה גבוהה. אפשר לסכם מראש עם הבנק להתחיל עם תשלום גבוהה ואז שהוא ירד?
המון תודה על האתר הנפלא, למדתי ממנוה המון!
שלום שירה,
תוכלו לקחת משכנתא בלוח סילוקין של קרן שווה שבה התשלום החודשי הולך ויורד
בהצלחה
הי,
שאלה:
אם החתן שלי חותם עבורי על הלוואה מהבנק (לא על משכנתא) האם חתימתו כערב עלולה לפגוע בו במידה וירצה לקחת משכנתא או הלוואה בעצמו?
האם חתימת ערבות על הלוואה בנקאית בבנק אחד יכולה להיות גלויה ולפגוע באשראי המגיע לחותם הערבות בבנק אחר?
האם המידע גלוי ומועבר בין הבנקים?
שלום אתי,
בדרך כלל זה יוודע רק לבנק שבו לקחתם את ההלוואה ובו הוא חתם ערבות
שאר הבנקים כנראה לא ידעו מזה
בהצלחה
שלום מה זה אומר ביטוח חיים גם לערב?
שלום אליהו,
שהוא גם אמור לעשות ביטוח חיים
אם הוא מבוגר זה יכול להיות יקר
בהצלחה
היי,
לקחנו משכנתא לפני 3 שנים עם ערב משלם
ברצוני לדעת מס' דברים.
.1 אם הפסקתי לעבוד ויש לנו רק הכנסה אחת במשך שנה ואין לנו בעיות בהחזר המשכנתא. הבנק יכול להחליט שאנחנו לא מתאימים יותר לעשות בעיות?
2. מה קורה חלילה במידה וקורה משהו לערב משלם ולא צירפנו אותו לביטוח חיים של הדירה? האם זה ישנה את התמונה בלקיחת המשכנתא? 688 אלף שח נישאר לנו לשלם במשכנתא.
תודה.
שלום יעל,
כל עוד המשכנתא משולמת זה לא מעניין את הבנק אם אתם עובדים או לא
אם הערב חלילה יילך לעולמו אז לא יקרה שום דבר למשכנתא
כל זאת בתנאי שכבר לקחתם את כל המשכנתא
בהצלחה
שלום רב האם ערב למשכנתא יכול לגור בחול
שלום צבי,
בדרך כלל הבנקים לא יאשרו את זה
בהצלחה
הי
אם אני ערב משלם למשכנתא של קרוב משפחה וצריכה לקחת משכנתא לדירה ראשונה שלי ,האם אני נחשבת מול הבנק בעלת דירה?
האם הבנק יתן ל 75 אחוז משכנתא על דירה ראשונה שלי?
תודה
שלום אנה,
כן אין קשר לכך שאת ערבה אצל מישהו אחר
כמובן שיש ליידע את הבנק שאת ערבה, כי ייתכן והוא יכניס זאת להוצאות שלך
בהצלחה