אפתח ואמור תודה רבה לכל אלו שהשתתפו במשאל שערכתי בשבוע שעבר, שיעור ההשתתפות היה באמת גבוה (כמה מאות גולשים אכן מילאו את השאלון) וההצעות שקיבלתי היו מגוונות וטובות (דרך אגב, מי שעדיין רוצה למלא את השאלון הקצרצר מוזמן לעשות זאת בלינק הבא).
בהזדמנות זו אני רוצה למסור תודה ענקית לכל האנשים הטובים שהציעו את עזרתם בבלוג, קיבלתי את כל הפניות שלכם ואני מתנצל שאני לא חוזר אליכם באופן אישי, אבל אני ממש מודה לכם ואכן ייתכן ואבקש את עזרתכם הנדיבה.
חשוב לומר שבין ההצעות השונות היו לא מעט הצעות לתכנים חדשים ואני מבטיח למלא לאט-לאט את רוב משאלותיכם.
היום אני אקיים את ההבטחה הראשונה ואכתוב על תשלום שמטריד רבים מאיתנו (בעיקר אם אנחנו מגלים אותו בהפתעה) ותודה לגולש שהציע את הרעיון הזה.
ועכשיו לעניינו – למה התשלום הראשון של המשכנתא תמיד שונה?
כל מי שלקח כבר משכנתא יוכל למסור לכם שהתשלום הראשון אף פעם לא תאם את ההחזר החודשי הצפוי.
כלומר, נניח שבניתם תמהיל משכנתא וההחזר החודשי אמור להיות 4,500 ₪, אתם חותמים על תיק המשכנתא, מבצעים את כל המשימות ומודיעים לכם באופן חגיגי שהמשכנתא הועברה למוכר.
מגיע יום התשלום הראשון של המשכנתא ובמקום להיות מחויבים על סך 4,500 ₪ אתם מגלים פתאום שחויבתם על 5,760 ₪! אכן מוזר ולא נעים.
(בדרך כלל אחרי כמה דקות של חרדה מרימים טלפון לשירות לקוחות ומקבלים תשובה מסודרת, אבל אני אנסה בפוסט הזה למנוע מכם את ההפתעה הזו ולהכין אתכם למה שהולך לקרות באמת).
אז מה קרה פה בעצם?
הבנקים נותנים לבחור מתי להיות מחויבים בהוראת הקבע, ברוב הבנקים הבחירה היא בין הימים הבאים:
1 לכל חודש, 10 לכל חודש או 15 לכל חודש – כלומר, לכם יש את האפשרות לבחור ביום הנוח לכם (חשוב לדעת שאם תרצו לשנות את יום החיוב ביום מן הימים תחויבו בעמלה לא קטנה בסך כמה מאות ₪).
עכשיו אני אלמד אתכם את החוק, הוא נראה מעט מסורבל וקשה אבל צריך להבין את הרעיון שלו ואז הוא נהיה פשוט מאוד.
אז ככה:
- כל משכנתא שנלקחת בין ה 1-15 לחודש תחויב בחודש שלאחר מכן (לדוגמא, אם לקחתם את המשכנתא ב- 13 לחודש ינואר תחויבו בחודש פברואר).
- כל משכנתא שנלקחת בין ה 16-31 לחודש לא תחויב בחודש הבא אלא בחודש שלאחריו
(לדוגמא, אם לקחתם את המשכנתא ב-20 לחודש ינואר, אתם תחויבו בחודש מרץ).
חוסר האיזון הזה והעובדה שהסיכוי שתחויבו עבור חודש מדויק הוא נמוך מאוד גורם לתשלום המשכנתא להיות או גדול מדי או קטן מדי ביחס למה שתכננו.
ניתן דוגמא מספרית:
נניח שתכננו לשלם 4,500 ₪ בכל 1 לחודש ולקחנו את המשכנתא ב- 20 לחודש ינואר, אזי אנחנו לא נחויב ב- 1 לפברואר אלא רק ב- 1 למרץ (זוכרים? משכנתאות שנלקחו לאחר ה- 16 לחודש לא יחויבו בחודש העוקב אלא בחודש לאחריו).
מה שיקרה בפועל זה שאתם תחויבו על חודש אחד מלא (כל חודש פברואר ועל 11 ימי ריבית על הימים שבין ה-20 לינואר ועד ל-31 לינואר), מכאן ייצא שהתשלום הראשון שלכם יהיה גבוה כמעט ב-33% ממה שתכננתם וזה עשוי להוות עבורכם הפתעה (כי הרי תכננתם לשלם 4,500 ₪ ופתאום אתם משלמים הרבה יותר מכך).
דרך אגב, יכול גם לקרות בדיוק ההיפך:
אם לקחתם את המשכנתא ב-10 לינואר אתם תחויבו ב-1 לפברואר על 20 ימים בלבד וההזחרה יהיה נמוך בערך ב-33% ממה שתכננתם.
ויש עוד הפתעות
ישנם מספר תשלומים הקשורים באופן עקיף למשכנתא אבל לא באופן ישיר להחזר החודשי.
חלק מהבנקים גובים אותם בנפרד מההחזר החודשי וחלק מהבנקים פשוט מוסיפים אותם להחזר החודשי הראשון ובכך החיוב גדל אפילו הרבה יותר ממה שתכננתם ועשוי להיות פי 2-3 מההחזר המקורי.
להלן רשימת העמלות שייתכן ויתווספו להחזר החודשי הראשון (או לפחות תשלמו אותם ממש סמוך להחזר הראשון):
- עלות דמי פתיחת תיק
- אגרות רישום ברשם המשכונות ואגרות הוצאת נסחים מרשם המשכונות
- אגרות רישום בטאבו
- הוצאת נסח טאבו מקורי
- שמאות
העלויות שהזכרתי יכולות ב"שקט" להגיע לאלפי שקלים ויש להיות ערוכים אליהם בין אם הכל ירד בהחזר החודשי הראשון או בין אם תשלמו אותם סמוך להחזר החודשי.
אני מקווה שהצלחתי להעביר לכם את המסר, זה אמנם לא יחסוך לכם עשרות אלפי שקלים אבל זה וודאי יגרום לכם להתכונן להחזר לא צפוי (ובכך נמנע מהפתעות לא נעימות בחשבון העו"ש שלנו) ולא פחות חושב מכך זה יוריד את סף הלחץ והחרדה כאשר נראה את התשלום הראשון.
לסיום,
אני רוצה להזכיר למי שעדיין לא הצטרף לרשימת התפוצה לעשות זאת כעת ולהתחיל לקבל ישירות למייל כתבות חדשות, מבצעים נקודתיים של הבנקים ומידע חם בנושא (זה בחינם, ללא דואר זבל וכמובן נותן ערך גבוה מאוד) ההרשמה היא מכאן.
היי,
אחלה כתבה למי שלא שואל הרבה שאלות בבנק.
אני ידעתי לגבי ההפרש שישולם הפרש+חודש.
בנוגע ל:
•אגרות רישום ברשם המשכונות ואגרות הוצאת נסחים מרשם המשכונות
•אגרות רישום בטאבו
•הוצאת נסח טאבו מקורי
•שמאות
אתה משלם את זה בנפרד בכרטיס אשראי וזה לא מתקשר לתשלום ראשון(ככה לפחות אצלי)
לגבי עלות דמי פתיחת תיק, באותו יום שקיבלתי צ'אק מהבנק, עלות דמי פתיחת תיק מייד ירד מהעו"ש.
מדובר על בנק הפועלים.
תודה על הכתבה
שלום אולג,
כך זה בבנק פועלים וזה שונה בבנקים באחרים,
בכל אופן תודה על הטיפ
ובהצלחה
תודה רבה,
מידע מאוד חשוב שצריך להערך להם בהתאם.
תודה על הפידבק מוטי
היה לי קצת קשה בהתחלה להבין את כל נושא המחזור משכנתא.הודות לך הבנתי הרבה מאוד,זה פשוט אבל צריך ניסיון.רק דבר אחד לא הבנתי למה כל החברות שעוסקים במחזור,כל התלונות שלהם זה על הבנקים שהם גנבים.אם כל הכבוד לכווווללללםםם מה יהיה עם המדד והריביות אף אחד לא יודע כל תמהיל שלא יהיה יכול להיות גרוע.נחזור למה שלא הבנתי למה כל החברות לוקחות בין 5000 ל7000 שח זה לא גנבה המחיר מוגזם בתור אחד שעשה סקר שוק וניפגש עם לא מעט מהם רובם מחרים.ומה שלמדתי אצלך שאלתי שאלות ותאמין שחלק לא כלכך הבינו.
שלום רפאל,
ראשית, אני גם חושב שלא כל הבנקים גנבים.
שנית, זה המחירים בשוק (פלוס מינוס), חשוב שיהיו אמינים ובעלי ניסיון, אל תתפתה לכל מי ש"מפציץ הצהרות", לא תמיד יש מאחורי זה יש משהו רציני
בהצלחה
תודה רבה לך חבר
אני בדיוק אתמול לקחתי משכנתא (את הכסף)
הסבר היה בדיוק בזמן 🙂
אבל אני מאוד מתקשה להבין איך לחשב בכמה (בכסף) זה אמור לעלות
אני לקחתי משכנתא 2349 ש"ח.
15 לחודש זה אמור לרדת לי.
את הכסף לקחתי 26.12.13
לקחתי ל-15 שנה 330000
שלום גבריאל,
רק שירות הלקוחות של הבנק יוכל למסור לך תשובה מדוייקת
בהצלחה
בגלל זה הקרן עלתה לי אחרי 20 יום ב1000 שקל…ואני לא מבין היא עלתה במסלול הקבוע בגלל הריבית שמחייבים אותי ואני עדיין לא התחלתי לשלם .?
שלום אדם,
אם הקרן עלתה זה כנראה בעקבות המדד ולא הריבית,
בעיקרון הריבית ה"צבורה" אמורה לעלות במשך הימים האלו – מציע להתקשר לשירות לקוחות
בהצלחה
לקחתי משכנתא ב1 לחודש ולא חויבתי ב15 לחודש כפי שביקשתי אז בכמה יעלה לי התשלום והבנתי שאני יחויב בחודש שאחרי השאלה שלי בכמה ?
שלום עמוס,
תתקשר לשירות לקוחות ותוכל לדעת את הסכום המדויק
בהצלחה
בבנק הפועלים הסבירו לי מראש שהתשלום הראשון יהיה גבוה יותר, כי בעצם הוא משתרע על פני חודש וחצי.
השאלה שלי, איך בכלל אפשר לבדוק שהבנק לא מרמה אותי בתשלומים החודשיים מבחינת המדד ומבחינת יתרת הסילוק למשכנתא ?
לעתים אני נדהמת, איך אחרי החזר של מס' חודשים, סכום ההחזר כמעט ולא השתנה וקצת קשה לי לעשות את החישוב בעצמי.
האם הבנק לא אמור לתת לי מראש טבלת לוח סילוקין יחד עם ההלוואה ?
אז נכון שבאתר של הבנק ניתן להתעדכן על יתרות סכומים לסילוק ועל סכומים ששולמו בפועל, אך השאלה האם אני יכולה לבקר את הבנק בחישובים שהוא עושה ?
האם מניסיונך מה תדירות הפעמים שהבנק טועה בחישוב יתרת סילוק המשכנתא וחישוב המדדים החודשיים.
אולי שווה להקדיש לזה פוסט נפרד
תודה
ויישר כוח על הבלוג
היי
גם אני בפועלים ויש שם פירוט באתר האינטרנט.
חפשי באינטרנט קובץ אקסל של לוח סילוקין שפיצר. תזיני את הנתונים של ההלוואה שלך ואז תוכלי לראות בכל מסלול כמה יורד קרן וכמה ריבית ואת השינוי שזה עושה.
שיהיה בהצלחה ושייגמר מהר 🙂
שלום שרי,
אני לא ראיתי במהלך שנותיי טעויות של הבנקים אבל אני מניח שכל דבר יכול לקרות.
בכל אופן, תתקשרי לשירות לקוחות ותשאלי את השאלות הקשות ביותר (בעברית ברורה ופשוטה) ותבקשי תשובות ברורות ומספקות
בהצלחה
שלום איש,
2 שאלות:
בתמהיל המומלץ לשנת 2014 המלצת לשלב את הקל"צ ב-55% מההלוואה.
בתמהיל המומלץ לנוטלי משכנתא של 700,000 (בהחזר של 4000) המלצת לשלב את הקל"צ ב33% מההלוואה.
בנוסף, בפוסט שלך מתאריך 1.1.12 ("איך בונים תמהיל משכנתא נכון ")המלצת לשלב את הקל"צ ב-15% מההלוואה.
אני לוקח משכנתא של 688,000 ויכול להחזיר 4000 ש"ח בחודש. לאיזה מההמלצות שלך אני צריך להתייחס כשאני בונה את המשכנתא שלי מבחינת שילוב הקל"צ?
שלום נמרוד,
להמלצה האחרונה (2014)
בהצלחה
שלום,
באפשרותי לקחת הלוואה מקרן ההשלמות שלי במסלול פריים מינוס חצי, ובעצם "לעקוף" את מגבלת השליש של בנק ישראל.
רציתי לשאול האם התמהילים המומלצים שאתה מציע היו משתנים בהיעדר הגבלה השליש ? כמה אחוז מהמשכנתא היית ממליץ לקחת במסלול הפריים /ריבית משתנה?
תודה, זיו
זיו שלום,
זה מאוד תלוי בלקוחות וביכולת שלהם לעמוד בשינויים בהחזר החודשי.
אם אתם לקוחות "חזקים" מבחינה כלכלית הייתי לקוח את ההלוואה המוצעת
בהצלחה
שלום,
בבנק אמרו לי שיש ריבית שמשתנה כל 12 יום וגם אם פתחתי תיק וסגרתי על ריביות והכל מוכן לקבלת הכסף, אם אני אבוא לבקש סופית את הכסף אז יחשבו לי ריבית לפי אותו היום שאני מקבל את הכסף בפועל.
אתה יכול להסביר את זה בבקשה?
נ.ב. אם זה ככה, אז המחשבון משכנתא לא מדייק בריביות (אלא אם הוא מתעדכן כל 12 יום).
תודה.
שלום עידן,
1. יש ריביות שמשתנות על בסיס עוגנים ואלו משתנים בזמנים קבועים, חשוב שתדע על איזה עוגן מדובר ותבדוק באיזה תאריך קבוע הוא משתנה
2. המחשבון אינו מדוייק על הפרומיל, אלא נותן טווח מחירים
בהצלחה
שלום,
אנחנו לקראת פתיחת תיק משכנתא בבנק ולא נשארו לנו יותר מדי ימים עד פקיעת התוקף של הריביות שהוצעו לנו (נשארו 6 ימים).
האם כדאי לנו לנסות ולהספיק לסיים את (ריביות סוף שנה טובות יחסית) או להתחיל שוב מהתחלה? (כדי שלא ידפקו אותנו עם זה שפתחנו אצלם תיק).
בהקשר הזה, רציתי לדעת במידה ואני פותח תיק משכנתא בבנק מסוים, האם זה מחייב אותי לקחת רק אצלו? או שאני יכול לפתוח תיק גם בבנק אחר (כמובן כולל הפסד של עלות התיק שפתחתי).
תודה לעונים
שלום רן,
1. תנסו לקבל אישור מהבנק על כך שישמרו לכם את הריביות
2. זה לא מחייב אתכם לקחת את המשכנתא בבנק בו פתחתם את התיק, כל עוד לא החזרתם להם את כל המשימות
בהצלחה
קניתי דירה בשווי 510,000 ש"ח. אני צריך משכנתא בסך 357,000 (70% מסך ערך הדירה)
התמהיל שהצלחתי להגיע הוא
238,200 ש"ח: קל"צ 14 שנה 3.9%
118,800 ש"ח: פריים 25 שנה P-0.8
מה שעתך והאם יש דרך לייעל את המשכנתא או לחתום על זה ככה?
תודה רבה, עוז
שלום עוז,
נראה בסדר,
בהצלחה
שלום משכאנתאמן ושוב תודה על כל העזרה וההסברים הרבים.
למדתי הרבה בזכותך ופעלתי על פי הצעותיך בבניית התמהיל
ובמשא ומתן מול הבנקים.
קיבלתי ריביות ממש טובות ואני אחלוק אותם עם הקוראים 🙂
(משהו שהייתי שמח אם היה באתר בצורה מסודרת)
ההרכב שלקחתי.
משכנתא של 675,000 שמהווים 60% מערך הנכס.
222,000 פריים -0.9 ל25 שנה.
223,000 משתנה כל 5 לא צמודה ל20 שנה עוגן אג"ח+1.32= %3.65
70,000 קבועה צמודה 13 שנה 1.475%
60,000 קבועה צמודה למדד 11 שנה 1.3%
100,000 קבועה לא צמודה 10 שנים 3.2%
סה"כ החזר חודשי 4172
מבנק פועלים
מבנק טפחות קיבלתי ריביות קצת פחות טובות.
השאלה שלי היא:
אני צריך את המשכנתא רק בראשון לפבואר,
כך שיעברו מעל 12 יום מתאריך בקשת ההתחייבות והריביות יישתנו.
האם כדאי להקדים את התשלום או שיש חשש שהריביות ישתנו בצורה ניכרת?
בתודה על העזרה הרבה
יאיר
יאיר שלום,
1. נראה טוב
2. אם אתה חושש שהריביות לא יישמרו, אז משוך את המשכנתא מוקדם יותר (לפחות את הקבועות)
בהצלחה
תודה רבה.
מכיוון שאני לוקח את המשכנתא בשלבים אז את המשתנה כל חמש אני צריך לקחת רק עוד חודש וחצי.
היא מתבססת על אג"ח שחר +1.3 %.
האם יש זמנים, נניח בתחילת החודש שבהם האג"ח יותר נמוך מאשר סוף החודש, או שאין שום אינדקציה או השפעה על האג"ח במהלך החודש.
האם כדאי גם להקדים את החלק הזה או שאין טעם?
בתודה והערכה רבה
יאיר
יאיר שלום,
1. אני לא חושב שיש ימים בחודש בו האג"ח גבוה או נמוך, זה מאוד משתנה ללא קשר ליום בחודש
2. לשיקולך, אני לא רואה מגמה מפחידה של עליית ריבית, אבל זה תמיד יכול לקרות
בהצלחה
אנקדוטה… הדוגמא שלך ממש רלוונטית אלי. היום שילמנו שובר משכנתא והחיוב הוא בראשון לחודש. הפקידה אמרה לי שהתשלום הראשון יהיה בחודש מרץ ועל עשרת הימים שבינואר אני אשלם ריבית ביניים שלא יורדת לי מהתשלומים למשכנתא. התחלתי להתווכח איתה שאין מצב שמשכנתאמן טועה כי אחרת היתי מגיע לקחת את המשכנתא לקראת סוף החודש הזה… בסוף היא ווידאה שוב כי היא לא מכירה דבר כזה שיש תשלום יחסי במרץ וחוייבתי בריבית ביניים… האם נתקלת בכזה דבר?
שלום בוריס,
1. ברור שיש מצב שאני טועה, אני אמנם משכנתאמן אבל מאחורי החזות המרשימה כביכול אני אדם פשוט ואנשים נוטים לטעות
2. לא הבנתי מה הבעיה, אם לקחתם את ההלוואה ב- 20 לחודש יש 10 ימים של ריבית שיחוייבו בתשלום הבא. על פניו זה נשמע לי הגיוני למדי
בהצלחה
אהלן,
אתה צודק בנקודה 2 רק שהריבית הזו לא יורדת לי מהריבית שעלי לשלם עבור הקרן. זהו סתם כסף שאני נותן לבנק.
זו ריבית על הקרן שעדין לא שולמה, כביכול זו הלוואת בוליט ל- 10 ימים
קיבלנו הצעה למשכנתא
גובה המשכנתא 450,000 יכולת החזר חודשית עד 3,000 ש"ח
1/3 = 150,000 קל"צ ל-10 ש' בריבית 3.8%
1/3= 150,000 משתנה כל 5 שנים לא צמודה ל-20 ש' בריבית 3.3%
1/3 = 150,000 פריים-0.9 ל-30 ש' ריבית 1.6%
ההחזר החודשי עומד על 2,900 ש"ח האם התמהיל טוב? הריביות טובות?
שלום צבי,
נראה בסדר,
בהצלחה
חבל שלא קראתי את זה קודם.. 🙁 🙁 🙁
שילמנו ריבית ביניים על 29 יום!!
מבאס לגמרי…
שלום,
הבנתי את דבריך ממאמר זה, אך שאלתי היא מדוע בעצם הבנק אינו מחייב בחודש הנוכחי?
דוגמתי העדכנית היא שקיבלתי את כספי המשכנתא ב1.12, אך החיוב הראשון יהיה ב15.1 (כאשר אני ציפיתי שיהיה ב15.12).
הדחיה הזו מובילה לתשלום ריבית מיותרת של מאות שקלים עבור חודש וחצי ולא עבור 15 ימים כמו שצפיתי.
האם ניתן בדרך כלשהי להקדים את התשלומים?
תודה רבה!
שלום עידו,
זוהי שיטת החישוב של הבנק,
אני לא חושב שאת משלמת יותר ריבית אלא רק משלמת אותה יותר מאוחר
הרי אם את משלמת 100 ש"ח ריבית יומית, אז במקום להיות מחוייבת 1500 ש"ח בחודש זה ו- 3000 ש"ח בחודש הבא, את תחוייבו בחודש הבא 4500 ש"ח
בהצלחה
היי משכנתאמן,
תודה רבה על ההסבר שלך אך עדיין משהו לא ברור לי. שהתשלום הראשון גבוהה יותר (במקרה שההלוואה נלקחה לאחר ה 15 לחודש) זה ברור מכיוון שאתה בעצם משלם על חודש וקצת, אך כנגד זה הייתי מצפה לראות שתשלום אחר(לדוגמא השני או האחרון) יהיה נמוך יותר מאותה הסיבה, אך בפירוט של המשכנתא שלקחתי כל שאר התשלומים פרט לתשלום הראשון נראים זהים, איך זה ייתכן ?
תודה מראש,
אליהו ט
אליהו שלום,
אם לקחת את המשכנאת ב- 20 לחודש ואתה משלם כל חודש ב- 1 לחודש
אז החיוב הראשון יהיה על חודש מלא + 10 ימי ריבית בלבד על ה- 10 הימים הראשונים
יחד עם זאת, המשכנתא תסתיים בסוף החודש ולא ב- 20 לחודש
בהצלחה
הריבית בתחילת ההלוואה לפני החיוב הראשון היא הריבית המשכנתה עצמה. הרי כאשר משנים יום חיוב זה פריים פחות רבע אחוז. זה ככה גם בתחילת ההלוואה?
שלום שחר,
אני מתנצל אבל לא הבנתי את השאלה
תוכל לנסח מחדש?
הריבית על הימים הללו מחושבים ע"פ הריבית בהלוואה או ע"פ ריבית ביניים כמו שינוי מועד חיוב?
שלום אליק,
עד כמה שידוע לי מדובר על ריבית בלבד (אבל גובה הריבית שלנו)
בהצלחה