מהו מדד תשומות הבניה וכמה הוא עולה לך?

אם וכאשר חוק המע"מ יעבור וייכנס לתוקף, אני מאמין שתהיה דרישה רבה (שלא לומר "התנפלות") על דירות מקבלנים וזאת מהסיבה שכולם יירצו לנצל את ההטבה עוד לפני שהמחירים עולים ולכן הלחץ על הקבלנים יהיה גדול ואני מאמין שנתח השוק של הזוגות הצעירים שרוכשים מקבלן יעלה.

על כן, אני רוצה להסביר לכם מושג מאוד חשוב כאשר מדובר על רכישה מקבלן, המושא הוא "מדד תשומות הבניה". בפוסט הבא אני אסביר מה זה המדד הזה? בכמה הוא עולה? ואיך הוא משפיע על עלות הדירה שלכם?

אז מה זה מדד תשומות הבניה?

כשמו כן הוא, זהו מדד שמנסה לשקף את מחירי הבניה של הקבלנים. כידוע לכם, כאשר ניגשים לבנות בניין יש צורך בהרבה חומרי גלם כגון: בטון, ברזל, צינורות אינסטלציה, חלונות וכו'…

על מנת לנסות לשקף את מחירי עלות הבניה, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אוספת נתונים מדי חודש ומפרסמת את השינוי של המדד:

• אם המדד עולה – אז מחירי עלות הבניה עלו (בממוצע כמובן)
• ואם המדד יורד – אז מחירי עלות הבניה ירדו

המדד מתפרסם יחד עם מדד המחירים לצרכן ב-15 לכל חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

האם הוא כל הזמן עולה? ובכמה הוא עולה?

כמו שמדד המחירים לצרכן עולה כמעט בעקביות (כי המחירים במשק שלנו אמורים לעלות ולא לרדת), כך גם מדד תשומות הבניה תמיד יימצא בקו עליה.

בעבר מדד תשומות הבניה היה עולה באופן חד יותר ממדד המחירים לצרכן, אבל בשנה – שנתיים האחרונות הם עולים בצורה דומה ויש לומר שבאופן מפתיע שניהם נמוכים למדי.

לדוגמא, ב-12 החודשים האחרונים עלה מדד תשומות הבניה ב-0.8% בלבד, כאשר בשנים שלפני כן הוא נע בקצב עליה של 2%-4% בשנה (כך שאין לקחת את השנה האחרונה כדוגמא מובהקת אלא להיפך יש להניח כי מדד זה עולה בערך ב-2% בשנה).

למה מדד תשומות הבניה משפיע עליכם כרוכשי דירות?

אתחיל ואומר שמדד תשומות הבניה משפיע אך ורק על אלו שרוכשים מקבלן, הרעיון הוא שקבלן מתחיל לבנות דירה עכשיו עם מחירי עלות בניה נתונים, אבל הוא לא יכול להתחייב לכך שתוך כדי הבניה (שלרוב לוקחת 2–3 שנים) המחירים של הבניה לא יעלו ואז הוא באמת "מפסיד" (או לא מרוויח כפי שחשב מעסקת המכירה שלו).

על כן הקבלנים נוטים להצמיד את מחירי עלויות הבניה לגזרת הרוכשים ובעצם אומרים לנו שאנחנו קונים היום דירה במחיר X אבל אם מחירי הבניה יעלו אנו נצטרך להוסיף על עליית המחירים.

בכמה כסף מדובר?

חשוב להדגיש כי אנו צמודים למדד רק על החלק שלא שילמנו.
נניח שקנינו דירה במיליון וחצי שקל ושילמנו לקבלן כבר חצי מיליון ₪, אזי ה"חוב" שלנו לקבלן עומד על מיליון ₪ בלבד ורק חלק זה צמוד למדד תשומות הבניה (על החלק ששילמנו כבר לא נשלם את התוספת שתהיה).

נניח כי באותה השנה בה אנו חייבים לקבלן מיליון שקל, מדד תשומות הבניה עלה ב-2%, משמע אנו נצטרך להוסיף על המיליון שאנחנו חייבים עוד 20,000 ₪ (שהם 2% ממיליון).

כמה דברים חשובים על מדד תשומות הבניה

1. הבנק לא לוקח בחשבון את העלייה במחירי התשומות ומבחינתו אם קניתם דירה ב- 1.5 מיליון ושילמתם לאורך הדרך לקבלן עוד 40,000 ₪ מדדי תשומות בניה, הוא יחשב כאילו הדירה עלתה אך ורק 1.5 מיליון ולא 1.54 מיליון (חשוב להתייחס לכך מכיוון שאם אתם חורגים מאחוזי המימון שאושרו לכם, חשוב שתדעו שהבנק לא יחשב את הכסף ששילמתם כמדדים).
2. ניתן להתווכח ולנהל מו"מ עם הקבלן ולבקש ממנו שלא יצמיד את החוב שלכם למדד תשומות, יש קבלנים שיסכימו ויש קבלנים שלא יסכימו בשום אופן. בכל מקרה, זה מאוד חשוב לבקש ולנהל על כך משא ומתן.
3. יש הנוהגים לשלם לקבלן את מלוא סכום הדירה (או לפחות את הרוב) ובכך הם נמנעים משתשלומי מדדים.
   הרעיון הוא נכון בעיקרון, אבל צריך לזכור שיש לו חסרונות כגון:
   – תשלומי משכנתא מיידים (ואם עושים גרייס זה עדיין עולה כסף).
   – חלק מהמשכנתא צמודה למדד, כך שאם המדד המחירים היה דומה למדד התשומות אז
   מצבכם נשאר פחות או יותר אותו הדבר.

האם כדאי להקדים תשלומים לקבלן לפני הזמן?
זוהי שאלה מעניינת שעסקתי בה בעבר בבלוג וייתכן מאוד שאכתוב עליה בשבועות הקרובים.

נסיים את הפוסט בברכה לכל העוסקים במלאכה על הגנת הארץ ונברך את חיילי מדינת ישראל שישובו במהירות לביתם בריאים ושלמים ונברך את תושבי מדינת ישראל שנדע ימים של שקט ושלווה.

נ.ב: כדי להיות הראשונים שמקבלים עדכונים על חדשות המשכנתא והפוסטים החדשים, אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) – ההרשמה מתבצעת מכאן.